Avalik vastus notar Oksana Bauer-Karle`le: REMONDIFOND ON OTSESELT KORTERI KASUTAMISEGA SEOTUD KULU!

08.02.2017 avaldati www.postimees.ee-s lugeja küsimus üürniku kohustuste kohta seoses korteriühistu poolt kommunaalarvel nõutava remondifondiga ning notar Oksana Bauer-Karle vastus sellele. Minu arvates vajab see küsimus põhjalikumat käsitlust ning olen seisukohal, et notari poolt esitatud käsitlus ei ole õige, viib üürilepingu osapooled potentsiaalselt eksiteele ning moonutab seeläbi kinnisvaraturul toimuvat.

VÕS on konkreetne selles osas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Samuti selles, et võrreldes seaduses sätestatuga üürniku kahjuks tehtud üürilepingu kokkulepped on tühised. Ent notari poolt esitatud tõlgendus remondifondi ja üüritud asja kasutamise omavahelise seose osas on ekslik nii oma majanduliku sisu kui õigusliku regulatsiooni poolest.

Remondifond on olemuslikult kinnistu üldkasutatavate osade säilimise tagamiseks kogutav ressurss, mida kasutatakse siis, kui kinnistu – hoone jt kinnistu osade – kulumise määr seda parajasti tingib. See on üks väheseid viise, kuidas tagada elukeskkonna stabiilsus ja tarbijale nii vajalik rahaliste vahendite planeerimise võimalus. Olemuslikult defineerib seda kõige paremini raamatupidamislik termin „amortisatsioon“. Lihtsustatult – kõik, mida kasutatakse, ka kulub.

Iga korter koosneb vältimatult suuresti hoone ühiskasutatavatest osadest – seinad, kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteem, trepikoda, välisuks, jalgtee tänavalt välisukseni, katus jne jne jne. Kõiki neid kasutab ükskõik milline hoones elav inimene ning sellega kaasnev kulu ei sõltu kulutaja asjaõiguslikust staatusest – on ta siis korteri omanik või üürnik. Ei ole mõeldav, et üürnik saaks korterit kasutada ilma trepikoda läbimata, ruume kütmata jne. Hoone püsimine remondivajaduseta on võimalik tagada vaid konserveerimise teel, kuid ükski üürnik ei saaks elada konserveeritud hoones. Lihtsustatult – paugutades iga päev kaks korda välisust tingib üürnik vajaduse välisuks mingi aja pärast välja vahetada.

VÕS on pannud eluruumi üürilepingu tingimustele vastavuse tagamise kohustuse omanikule, nii nagu on üldjuhul omaniku asi tagada korteri varustamine vee, kanalisatsiooni, elektri jms-ga. Kui üürnik ei tasu nimetatud kommunaalteenuste eest, ei ole omanikul kohustust neid ka tagada. Üürnikul on kohustus säilitada üüritud eluruumi seisukord ning kompenseerida omanikule selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju. Seejuures ei tohi jätta märkamata, et üürilepingu lõpetamise sätete juures kehtestab VÕS, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui seda laiendada üürilepingu lõpetamiselt kogu üürilepingu kehtivusperioodile, keerame kogu selle instrumendi majandusliku sisu peapeale.

Kas remondifondi kulu peaks sisalduma üüris? Miks mitte, kui üürileandja ja üürnik nii kokku lepivad. Aga olemuselt on üüritasu korteri kasutaja poolne hüvitis vara omanikule tehtud investeringu eest. Kui üürnik investeeringut ei tasusta, siis tehakse investeering mingisse muusse varasse ning üürimise võimalus kaoks. Loomulikult on võimalik üüritasu sisse juriidiliste jõumeetoditega suruda lisaks teise inimese rikkusest saadavate hüvede nautimise eest panna ka muud tasud – sh remondifondi, maamaksu, kommunaaltasud … miks mitte ka maja ees parkiva üürniku autoliisingu vms kulud, mille majanduslik sisu erineb korteri üürist ja mille üle on võimalik eraldi arvestust pidada. Sel juhul peab üüritasu suurus lihtsalt selle võrra tõusma. Lõpuks peab selle kõik kinni maksma ikkagi tarbija, kes naudib pakutavaid hüvesid.

Siinkohal on oluline välja tuua maksukorralduslik nüanss. Nimelt on üüritulu eraisikust korteriomanikule tulumaksuga maksustatav. Kui remondifond ei ole käsitletav üürniku poolt asja kasutamisega kaasneva kuluna, vaid osana korteriomaniku üüritulust, siis maksustab riik eraisikust üürileandjaid remondifondi maksete eest sisuliselt ilmaasjata.

Üüritasu on olemuslikult alternatiivkulu, sest üürnikul on alati võimalik üürikulu vältiv investeering ise teha. Kui üürnik otsustab juhuslikult järgmisel aastal omale ise korteri osta ja selleks eluasemelaenu võtta, tuleb üüri asemel tasudes pangalt investeeringuks saadud ressursi eest intressi. Siis ei tule kellelgi pähe hakata pangale põhjendama, et remondifondi kulu peaks tegelikult sisalduma pangale tehtavates intressimaksetes. Vastasel juhul kaoks eluasemelaen turult kiiremini kui kõik senised kiirusrekordid optika valdkonnas.

Eraldi tuleks küsida, et kui suur remondifondi makse on põhjendatult seotud vara kasutamisega? Siinkohal tuleb taas pöörduda amortisatsiooni kontseptsiooni juurde. Üldjuhul projekteeritakse eluhoonete elueaks 50 aastat. Isegi kui hoone kestab tegelikult kauem, on remondivajadus tekkinud märksa varem. Lihtne matemaatika annab seega amortisatsiooni määraks 2% aastas ning arvutuse aluseks tuleb võtta ehitushind. Näiteks tänasel päeval algavad korterelamute ehitushinnad ca 700.- eurost (lisandub käibemaks) hoone ülpinna m2 kohta, mis tavapäraseid proportsioone arvestades veidi üldistades teeb koos käibemaksuga ca 1200.- eurot iga korteri ruutmeetri kohta. Amortisatsioon 2% aastas tähendaks, et remondifondi makse peaks heaperemeheliku majandamise korral olema igakuiselt ca 2.- eur/m2 kohta. Ma ei tea ühtegi korteriühistut, kus oleks nii kõrge remondifondi makse. Seega ei saa ka öelda, et tavapärased 0,3 – 0,7 eur/m2 suurused maksed oleks kuidagi üürnikku kahjustavad.

Kokkuvõttes on mul hea meel, kui selles küsimuses toimuv diskussioon viiks selguse tekkimiseni. Veel parem, kui tekiks mõni Riigikohtu lahend või suisa õigusliku regulatsiooni täiendus. Remondifondi kõrval puudutab eeltoodud argumentatsioon ning dilemma ka üüritava korteriga seotud maamaksu. Seadus on täitmiseks, kuid antud küsimuses ebaselge. Probleemile tuleb läheneda maksuametilikult lähtudes tehingu majanduslikust sisust. Seda enam, et spetsialistide ringkonnas on ammugi juba omaks võetud teadmine, et 25 aastat tagasi omandireformi tingimustes loodud üüriregulatsioon on ajale jalgu jäänud ja vajab tõsist uuenduskuuri.

Õnnestunud üürisuhte alustalad

Kinnisvarabürood aitavadshutterstock_294233039 sõlmida aastas sadu kokkuleppeid, mis on seotud üürimisteenuse vahendamisega. Tänasel tipphooajal soovib Domus Kinnisvara anda mõned mõtted mõlemale osapoolele, et sünniks hea ja usalduslik lepe, mis igapäevaelus ka nö vett peab.

Üürileandja poolt vaadatuna:

1. Hinda oma vara adekvaatselt – igas mõttes. Soovitame alustada kohaliku turu ülevaatusega internetis, et saada aimu sarnase kauba pakkumisest tänasel päeval. On kindel tõsiasi, et talvisel perioodil on kümned korterid tühjad, tunduvalt soodsamate hindadega pakkumises, kuid siiski ilma üürniketa ning omanikul lasub kohustus mitmes kohas kommunaalkulusid tasuda. Seega tasub väga tõsiselt suhtuda hooajal pakutavasse üürihinda, et mitte leida ennast kõige külmemal talvekuul lahkunud üürniku järel tühjas korteris uut plaani pidamas.

Vaata üle ja teosta vajadusel mõni parandus- või koristustöö, soeta mööblit või tehnikat. Kindlasti tasub viimast ette võtta juba teades, kellega on tegu ning vastavalt vastastikustele kokkulepetele. Üldine heakord loob aga ette eelduse, et omanik peab oma varast ja tulijast lugu ning eeldab ja soovib seda ka üürnikult vastu.

2. Määra sihtgrupp, keda oma korteris elamas näha soovid. Hea on olla hooajal kindel, kelle tulekuga oma pinnale arvestada saad. Vastavalt sellele saad sisustada või hoopis sisustamata jätta. Ilma kindla plaanita tulijate osas pead arvestama võimalike korralduslike muudatustega, mis võivad viia muuhulgas ootamatute väljaminekuteni.

3. Kokkulepped paika. Kui oled otsustanud oma vara välja üürida, siis oled ühelt poolt seotud seadusega, mis üürimist reguleerib ning teiselt poolt oma soovidega selle protsessi suhtes. Alati tuleb alustada enda tutvustamisest, siis on võimalus lasta üürnikul ennast ja oma kaaslasi põhjalikumalt iseloomustada. Hea tava on üürnikul esitada eelmiselt üürileandjalt väike iseloomustus, kui selline kogemus on olemas ja miks mitte anda ise sarnane paber minejale teele kaasa. Ei tee paha lisaks usaldamisele ka kontrollida, mida avalikud registrid ja Google tulija kohta ütleb. Seadus näeb ette üürilepingule lihtkirjalikku vormi, seega nii võikski seda korraldada. Mida täpsemalt on lepingus kirjeldatud, mida, millises olukorras ja milliseks ajaks ja kellele kasutusse antakse, seda lihtsam on kokkulepet täita. Ära unusta lepingut alustades sõlmida üleandmis-vastuvõtmis akti ning lõpetades samuti. Oluline on see mõõturite näitude, kasutuses oleva mööbli ja tehnika ning üldise korrashoiu seisukohalt.

4. Ole üürniku jaoks olemas. Hea üürileandja suhtleb vähemalt korra kuus üürnikuga, olles kursis, kuidas olijatel läheb ning mis võib olla vajaka. Praktika näitab, et korrektselt oma vara külastades on selge ülevaade toimuvast olemas ning üürnik valmis vajadusel abikätt kasutama. Hilisemad pretensioonid jäävad sellisel juhul ära, sest … neid ei tekkinudki. Üürileandja usaldusväärsus on tagatud ning hoopis mineja võib soovitada sind järgmisele toredale tulijale.

5. Täida oma kohust. Üürimisega seonduv tulu on maksustatud tulumaksuga. Ole siis ka maksuasjades täpne ning deklareeri selle aasta tulu hiljemalt 31. märtsiks järgmisel aastal. Praktika näitab, et kui üürnik on teadlik oma üürileandja seaduskuulekusest, siis tekib vähem arusaamatusi nii üüri kui kommunaalmaksete tasumisel. Oluline on ka teada, et korteriühistu laen ja selle intressid ning ühiselt korjatav remondifond ei kuulu üürniku poolt tasumisele. Selles osas soovitame maksete tasumisel vahearvestust pidada.

Üürniku poolt vaadatuna:

1. Vii ennast kurssi täna turul toimuvaga. Oluline on teadvustada, milline on olukord erinevate üüritoodete osas erinevates linnaosades, mida üürile pakutakse. Varu aega ja kannatust rohkeks helistamiseks, paljudeks äraütlemisteks ning kiirelt vananenud info väljasõelumiseks. Püüa endale sobilikes paikades tutvumas käia, olles teadlik, et võtad neid kohtumisi kui arusaama, mida tegelikult ise vajad. On võimalik, et leiadki unelmate kodu. Samas ole valmis, et jääd paljudest võimalikest huvitavatest pakkumistest ilma.

 2. Ole paindlik, aga kiire. Teadvustades olukorda turul ja teades oma vajadusi, ole valmis kiiresti reageerima. Tutvusta ennast parimal võimalikul moel, et sulle meeldiv korter sinu omaks saaks. Vastastikusel sobivusel on reeglina võimalik peatselt leping ära sõlmida. Kui mitte, siis on kasu broneerimisest, mida kinnisvarabürood ka üürileandjat esindades teevad. Korrektsed maksedokumendid tagavad kokkulepete paikapidavuse.

3. Tunne oma õigusi, kuid tunneta piire. Palu endale tutvumiseks edastada sõlmitav üürileping ning tööta antud materjal põhjalikult läbi. Tekkinud küsimused edasta õigeaegselt teisele poolele vastuste saamiseks, lisa oma ettepanekud ja põhjenda neid. Selleks, et sõlmitav lepe ei läheks vastuollu kehtiva seadusandlusega, hoolitseb vahendajast maakler. Kindlasti tutvu kommunaalmaksete kviitungitega, elektrilevi ning sidelahendustega ja parkimistingimuste ning panipaiga kasutamise võimalustega üüritavas majas. Püüa suhtlemises olla täpne ning konkreetne, pidades kokkulepitust kinni. Loobu vajadusel edasisest asjaajamisest, kui kohtad ebakõlasid, väärinfot või tunnetad, et vaatamata pingutustele ei liigu protsess sulle vajalikus suunas.

4. Kokkulepete saavutamine. Püüa võimalikult põhjalikult läbi arutada kõik lepinguga seotu. Hea kokkulepe sünnib konstruktiivses arutelus, mille tulemused fikseeritakse ja millest osapooled ka üheselt aru saavad. Peamised punktid pikemaks peatumiseks on sisustuse ja selle kasutamise eeldused ning maksete saamise ja tasumise kord. Ükski küsimus ei ole liigne, kui see aitab üldise selguse ja vastastikuse üürikorralduse sujumisele kaasa.

5. Võta üüritud pind vastu ja asu vääriliselt kasutama. Lahkumisel anna sama heas korras tagasi. Et kõik sujuks plaanipäraselt ning elu oleks elamist väärt, on paslik kinni pidada nö kirjutamata reeglitest. Tundub ju arusaamatu, kui naabritele tere ei öelda, trepikojas korrashoiu eest ei hoolitseta, uksi paugutatakse või peale kella 23 üldist rahu ei saabu. Soliidne on teada anda, kui plaanis on suuremat sorti pidu, mis võib arvatust pikemaks ja lõbusamaks venida. Kogemus näitab, et heatahtlik kommunikatsioon on abiks mistahes probleemi lahendamisel. Lahkumisel võta ette põhjalik koristus, sest sulle mittevajalik on ilmselgelt ka uuele tulijale mittevajalik. Hoolitse, et viimased maksed saaksid tasutud või tasaarveldatud tagatisrahast. Lõpeta üürisuhe väärikalt.

Kogu info valguses on mugav ja ka turvaline sõlmida vastavad kokkulepped kinnisvarabüroode vahendusel, kes omavad kogemusi ja juriidilist baasi teenuse osutamisel.

Marge UUS

MARGE TÕNNIS
Tartu kontori kutseline maakler
 
 

Kuidas müüa korterit, kus elab sees üürnik?

Korterite müügipakkumiste arv on jõudsalt kasvanud ning seetõttu võib korteri müügiprotsess venida oodatust pikemaks. Kui korter enda jaoks kasutuses ei ole ning müügiperioodil tühjana seisab, siis korteriühistu või haldusfirma poolt esitatavate kommunaalkulude eest tuleb omanikult ikka tasuda. Seetõttu leiavad omanikud end tihti olukorras, kus on mõistlik üürida välja müügis olev korter.

Üürilepingu ülesütlemine

MüüesDomus_yyrileandja_yyrnik üürilepinguga koormatud korterit on oluline teada, et korteri võõrandamisega üürileping ei lõppe, vaid üürileandja õigused ja kohustused lähevad uuele omanikule üle. Uus omanik võib üürilepingu seadusest tulenevat ülesütlemistähtaega järgides üles öelda 3 kuu jooksul ja seda vaid juhul, kui omandaja vajab üüritud korterit tungivalt ise. Kui uus üürileandja lepingu selliselt üles ütleb, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Lisaks kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Tungival vajadusel ei saa uus omanik lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Probleemide vältimiseks võib üritada müüki korraldada nii, et oleks võimalik üürileping lõpetada võimalikult kiiresti ostja leidmisel. Selleks tuleb esmalt vaadata, kas on tegemist tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga. Tähtajaline üürileping lõpeb seaduse järgi tähtaja saabumisega ning seda saab erakorraliselt ühepoolselt üles öelda vaid ühe lepingu osapoole lepingu rikkumise tõttu. Kui peale lepingu tähtaja saabumist jätkab Üürnik asja kasutamist ja kumbki lepingu pool ei avalda teisele poole teistsugust tahet, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu võib üles öelda teatades sellest ette vähemalt 3 kuud.

Teavita üürnikku müügiplaanist

Kuid ka 3 kuud võib uue ostja jaoks, kes vajab korterit kiiremini, jääda liialt pikaks ooteperioodiks ning tehing võib selle tõttu katki jääda. Seega on väga oluline teavitada üürnikku müügiplaanist esimesel võimalusel. Kuna üürileandjal ei ole õigust ette teatamata üüritud korterisse siseneda, on üürnikuga läbirääkimine ja kokkulepete saavutamine ülioluline. Korteri tutvustamised ostuhuvilistele tuleks kooskõlastada üürnikuga ning üritada müügiprotsessi korraldada üürniku elu võimalikult vähe häirides. Lisaks on võimalik üürilepingut poolte kokkuleppel lõpetada igal ajal. Seega üürilisega suheldes ja teda asjade kulgemisega kursis hoides võib saavutada kokkuleppe, et üüriline on müügi korral lühikese etteteatamisajaga korterist nõus lahkuma ja poolte kokkuleppel lepingu lõpetama või ühe kuu kaupa lepingut jooksvalt pikendama. Üürniku motiveerimiseks võiks omanik küsida müüdava korteri väljaüürimisel väiksemat üüritasu kui on analoogsete korterite keskmine üür piirkonnas. See kompenseeriks üürilise elurütmi segamise ja kodurahu häirimise müügiprotsessi käigus.

Kokkuvõtteks tasuks enne müügi alustamist arutada seda üürnikuga ning saada teada tema seisukoht. Kindlasti tuleks üle vaadata, kas üürisuhe on tähtajatu või tähtajalise lepingu alusel. Hea läbisaamine ja arvestamine üürnikuga võiks välistada hilisemad probleemid korteri vabastamise ja uuele omanikule üleandmisega. Kindlasti tasuks tutvuda Üürilepingute osaga Võlaõigusseaduses või konsulteerida professionaalse kinnisvaramaakleriga, kellel on antud valdkonnas rohkem kogemusi.

Autor

IMG_2798

KRISTO KIVISALU
Tartu kontori maakler
 
 

Pealinna kerkivad uued büroomajad tühjaks ei jää

Enamus äripindade tehinguid tehakse üürisektoris ja ülekaalus on kindlasti büroopinnad. Büroopindade osas on klientide liikumine stabiliseerunud ja aktiivsemad kliendid on juba uued pinnad leidnud. Pindade üürimisel ollakse pigem optimistlikult meelestatud ja tulevikku nähakse pigem positiivsena. Kiiremini on täitunud uued hooned kesklinnast eemal. Samas kesklinnas näiteks juba mõni aeg valmis olevas Navigatori büroomajas, Laeva tänaval on veel mõned vabad pinnad. Kentmanni 4 büroohoone on nüüd kõik pinnad välja üürinud. Uute hoonete hinnaklass on siiski küllaltki kõrge, eriti kesklinnas ja hea hoone puhul on kesklinna ümbrus paljudele mugavam valik. Hinnaklass kesklinnas on uutes hoonetes 14-16 eur/m2.
Vakantsus on endiselt vähenemas kõikides piirkondades eelkõige ettevõtete suurenemise tulemusena ja ka uute alustavate ettevõtete abil. Paljudes kvaliteetsetes hoonetes on vakantsus juba mitu aastat nulli juures nagu City Plaza, Tartu mnt 2; Tammsaare Ärikeskus Mustamäel.
Uute hoonete eeliseks on ka mõnevõrra madalamad kommunaalkulud. Üldjuhul on need vahemikus 2,2 – 4,3 eurot/m2 eest. Uutes hoonetes jääb see siis madalamasse vahemikku.
Aasta aastalt paranevad ka uute hoonete kommunaalkulud ja on mõeldud rohkem võimalustele korruste plaanilahendusi vajadusel kiiremini muuta. Silmaga nähtavatest muutustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Lisandumas on ka erinevaid tugiteenuseid näiteks Ülemiste City-s teenindusgalerii ja spordisaalid.

Tagantjärele vaadates oleks olukord olnud võib-olla teistsugune, kui oleks ehitatud varem ka kesklinna uusi hooneid. Nüüd on paljud üürnikud saanud maitsta ka äärelinna plusse, mis tagavad mõnevõrra kiirema töö ja kodu vahel liikumise, suured kaubakeskused, lahedamad parkimistingimused.
Konkurents äärelinn vs kesklinn pole vähenemas, tugevalt ehitab Ülemiste City – nende uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitusloa on saanud järgmine 9000 m² suurune büroohoone. Sellel aastal on veel valmimas äärelinnas Metalli tn 3 – Metalli Maja suurusega 3800 m², Mentori Ärimaja Mehaanika 21 suurusega 2000 m², Sõpruse pst 157 suurusega 2500 m². Järgmisel aastal lisanduvad Pärnu mnt 102b uus ärihoone 1900 m2, Hallivanamehe 4 „Eesti Loto“ maja ca 5000 m2 Maakri 19/21 kavandatav kõrghoone on valmimas alles aastate pärast, pakkudes siis ca 20 000 m2 äripinda. Ehitust on alustatud Kadriorus uue bürookompleksi rajamiseks, mis valmib järgmise aasta alguseks. Kokku tuleb seal 6500 m2 uut pinda, mis moodustud neljast neljakordsest hoonest. Üürihinda küsitakse 13-15 eur/m2.
Hoonete ehituse algusajaks on tavaliselt paar üürilepingut sõlmitud ja valmimisajaks üle poole hoone mahust täitunud. Mõned pinnad võivad olla ka tühjad umbes aasta vältel pärast valmimist, mis on ka normaalne, arvestades, et viimase pinnad ei pruugi suuruse poolest kõigile sobida seega peab sobivat üürnikku kauem otsima. Uusi hooneid küll tuleb, aga palju büroopinda on ka oma kvaliteedilt kehvapoolne ja kui ettevõttel vähegi võimalik ollaks valmis kolima ikkagi uuele pinnale. Kontoritöötajad veedavad suure hulga ajast tööl ja kes uues majas on töötanud, see naljalt vanemasse hoonesse tagasi minna ei taha.
Kesklinna vanemad büroohooned on enamjaolt täis eelkõige asukoha tõttu ja samas pole ka hinnaklass eriti kõrge – orienteeruvalt 10€/m². On ka mõned vanemad tootmishoonetest kohandatud pinnad, kus vakantsus mõnevõrra kõrgem. Seal on küsimus olnud ruumide planeeringus, kuna on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulatu. Klientide võitmiseks püüavad arendajad pakkuda midagi uut võrreldes teistega. Märksõnadeks on kindlasti säästlikkus ja keskkonda säästev mõtteviis. Üldises plaanis on jätkuvalt uut büroopinda ikka vaja ja praegused uued hooned leiavad peatselt üürnikud. Kindlasti teeb see olukorra kriitilisemaks vanemate hoonete omanikele, mis on olnud alustavate ettevõtete kasvulava.

Büroohooneid kvalifitseeritakse põhiliselt kahe metoodika alusel. Ühel juhul võetakse aluseks ainult hoone kvaliteeti, teisel juhul lisaks ka asukohta. Klass määratakse tähdedega A, B, C ja võimalus korrigeerida + või – märga. Ühel juhul oleks A klassi hoonet võimalik ehitada ainult kesklinna ehk näiteks Mustamäele ehitatud kõige kõrgema kvaliteediga hoone, ehk kus on olemas kõik kaasaegsed kommunikatsioonid sisekliima tagamiseks, ei saaks olla A klassi büroohoone, vaid kuuluks juba klassi B. Kliendile on kindlasti arusaadavam, kui räägitakse hoone kvaliteediklassist ja lisatakse sinna juurde asukoht. Näiteks B klassi hoone kesklinnas. B klassi puhul ei ole hoone enam päris uus ja paljud tingimused võivad olla kohati väikeste puudustega, näiteks pole piisav õhuvahetus, mõnes ruumis võivad puududa jahutusseadmed. C klassi puhul on tegemist juba vana hoonega, kus töötingimused on kesised.
Uued hooned vastavad kõik A klassi tingimustele, alla selle pole enam mõttekas midagi projekteerida. Ka uued lao- ja tootmishoonete kontoriosad on juba ehitatud vastavuses heade töötingimustega. Ühest küljest ei moodusta kliimatagamissüsteemid kogu ehitushinnast suurt osa ja teisest küljest on võimalik ventilatsioonisüsteemides kasutada energiat säästvaid lahendusi, mis kasutusajal annavad säästu kommunaalkuludes. Üldiselt polegi uutes majades töötingimustes enam erinevusi, võisteldakse enamasti kommunaalkulude suuruses ja eelis on neil, kes kasutavad energiat säästvaid lahendusi. Samuti on võimalik säästa kasutades automatiseeriud hoone juhtimissüsteeme kütte, ventilatsiooni ja valgustuse käigushoidmiseks.

* Artikkel ilmunud Äripäeva Kinnisvara lisas november 2014

Tabel

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

Üüriturg astus jaanuaris sammu tagasi

Postitaja: Raul Reino @ 11.02.2013 02:11; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Eesti populaarsema telesaate mõju ühiskonnale ei saa alahinnata. Tarvitses vaid teha üks lugu kurjam-üürnikust, kui ajakirjandus täitus artiklitega „Kiuslikud üürnikud on laiem probleem“, „Pealtnägija” saate mõjul ei saa omanik üürnikust kuidagi lahti“, „Seadusandlus on üürivaidlustes ebamõistlikult omanikuvaenulik“ jne-jne. Ei pea omama psühholoogias doktorikraadi, et mõista, millise jälje sellised artiklid ja telesaated üüriturule jätavad. See on samm tagasi ja seega tuleb nüüd piisava pakkumisega, läbipaistvast ja ausast üüriturust unistavatel inimestel oma unelmad taas tulevikku edasi lükata. Üüriturg, kus niigi valitseb ebapiisav nõudluse-pakkumise vahekord, lepingulised suhted on sageli nõrgad ja üüriperioodid lühikesed, ei võitnud skandaalist suurt midagi, vaid külvas juurde ebakindluse ja vastastikuse usaldamatuse õhkkonda.

Mis saab edasi?

1. Sissekirjutust kardetakse. Paljude üürnike soov saada üürikorterisse sissekirjutatud jääb soiku, sest omanikud kardavad veelgi enam sissekirjutust, sest „kes teab, mis jama see võib veel kaasa tuua“.
2. Pakkumiste arv ei suurene. Kui omanikul on valida, kas tühi korter müüa või anda üürile, siis võivad hiljutised sündmused kallutada omanikku pigem müügi poole. Probleeme ja sekeldusi pole kellelegi vaja ning müügi mõtet toetab lisaks ka veel viimase aasta jooksul tõusnud kinnisvara hind. Valik läheb väiksemaks ja seda eriti kvaliteetsema kinnisvara osas.
3. Vabaturu vähenemine. Eelnevaga kaasneb tõsiasi, et enne kui omanikud oma kinnisvara avalikult turule pakuvad, otsivad nad põhjalikult oma tutvusringkonnast sugulasi/tuttavaid, kellele korterit üürida. Seega tõuseb soovituste tähtsus ja soovituskirja hankimine muutub järjest enam olulisemaks ka kõigi tavaüürnike puhul.
4. Pahatahtlikkus tõstab pead. Küllap oli paljude jaoks selgushetk see, et üürnikul on vaat et rohkem õigusi kui üürileandjal. Selgeks sai, et üürnikke niisama välja visata pole võimalik ja see annab ilmselt pahatahtlikele inimestele rohkem eneseõigustust juurde.

Edasiminekut võib prognoosida antud teema kontekstis vaid lepingute paranemise osas. Üürileandjad teadvustavad senisest rohkem riske ja hindavad kriitilisemalt ohutegureid ning on seetõttu huvitatud pikemate ja põhjalikumate lepingute sõlmimisest. Seega on üheks skandaali kindlaks võitjaks juristid ja advokaadid. Loodetavasti ka eetilised ja korrektsed kinnisvaramaaklerid, kes aitavad omanikel üürnike tausta uurida ja vettpidavaid lepinguid sõlmida.

Üürituru eripärad ulatuvad 90-ndate algusesse

Postitaja: Raul Reino @ 09.11.2012 10:32; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti üüriturg koos kõigi oma eripäradega on käesoleval aastal palju kõneainet pakkunud. Üüriturul reegliks olev ja üürilevõtjaid nörritav kohustus maksta maaklertasu selle osapoole taskust, kes eluaset üürida soovib, on üks peamisi kirgede tormi põhjustavaid teemasid. Miks see aga nii on ja kuidas selline tava on välja kujunenud?

Iseenesest pole kombes, et tarbija maksab kinni kõik toodete ja teenustega seotud kulud ju midagi enneolematut. Mis aga eristab kinnisvaraturgu teistest majandusharudest on see, kuidas tarbija peab kulud kinni maksma ja et enamjaolt ei maksa teenusest tulu saav osapool midagi. Et aru saada, kuidas selline veidravõitu olukord on tekkinud, peame tagasi minema 90-ndate algusesse, kui verinoored olid nii meie riik kui ka kinnisvaraturg. Omandireformi käigus, mil vara erastati ja tagastati, tehti varade omanikeks tuhandeid kaasmaalasi, kellest paljude jaoks oli tegemist ootamatu ja õnneliku sündmusega. Endistest üürnikest ja varade kasutajatest olid korraga saanud omanikud ja seda suure algustähega. Popsitalu-rahvast oli korraga saanud härrasrahvas ja see tõstis eneseuhkuse skaala lakke.Tekkis teatav arrogantsus nii maaklerite kui üürilevõtjate suhtes, värskete omanikena tajuti enese jõupositsiooni ja kuna omanikeks oligi saanud enamus täisealisest elanikkonnast, siis oli ka põhjust. Loomulikult ei peetud vajalikuks hakata kellelegi vahendamise eest maksma. Kes elamispinda tahtis, see pidi ka maksma. Konkurents üürileandjate vahel puudus, korteri tühjaks jäämise ohtu ei olnud siis ega ole ka praegu. Tõsist vastast sellisele mõtteviisile polnud toona ka kinnisvaramaakleritest, kes ise alles õppisid üleöö tekkinud kinnisvaraturul ja erastamiste-ärastamiste sogasevõitu vees ujuma. Kinnisvara olemus, kinnisvaraturu toimimise põhimõtted ja tegevused olid paras udu kinnisvaramaakleri tiitli saanud tegelaste jaoks. Maakleri ametit hakati õppima ning kes peaks ja kas üldse mingi teenuse eest maksma, selle üle alles hakati mõtisklema. Nõuka ajal polnud ju midagi sellist nähtud ega kuuldud, kogemus puudus, mistõttu maaklerite enesekindlus oli habras ja nägemus kinnisvaraturu õiglasest toimimisest ähmane. Sama kehtis tegelikult ka üürilevõtjate kohta, kes ei osanud seisukohta võtta ega selga sirgeks ajada. Turg oli noor, tavad kujunemata. Seetõttu polegi midagi imestada, et võitsid need, kes esimesena reageerisid ja oma seisukoha peale surusid. Oli see nüüd mõistlik või teadlik tegevus, on juba iseküsimus. Elus on ikka kombeks, et kes esimesena reageerib ja kindla seisukohaga esineb, see edumaa ka saavutab ja teatavatel juhtudel standardi kehtestab, nagu Eesti üüriturul juhtus.

Kas viimased 20 aastat kehtinud harjumuses on veel elujõudu järgmised 20 aastat, on täna veel enam kui keeruline öelda. Jää on igal juhul liikuma hakanud, kuid triivimise kiirus ja tulemus on teadmata. Keeruline on tulevikku prognoosida seetõttu, et paralleelselt on käimas mitmed protsessid. Ühelt poolt näitab Kinnisvaramaaklerite Koda julget initsiatiivi ning on koostöös Eesti Standardikeskuse ja Tarbijakaitseametiga reguleerimas nõudeid kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele. Kui osapooltel jõudu ja energiat jätkub, siis võib see tähendada muudatusi maaklerite töös ning teenustasu küsimine muutub rohkem läbipaistvamaks ja põhjendatud tegevuseks. Maaklerid üksi ja päris kindlasti mitte siis, kui enamus maakleritest kaasa ei tule, turukäitumist muuta ei suuda. Laiemad protsessid võivad aga turuosaliste käitumises veelgi enam mõju avaldada. Märkimisväärselt on 20 aastaga muutunud turuosaliste mõtteviis ja eriti viimaste aastatega on lisandunud turule juurde inimesi, nii olude sunnil kui vabatahtlikul valikul, kes peavad igati normaalselt ja mõistlikuks üürikorteris elamist. Omanikuks olemise võlud ja valud on eriti hästi selgeks saanud viimase 5 aasta jooksul. Seega on üürihuviliste hulk justkui tõusuteel. Samas mõjutavad majandust ja kinnisvaraturgu rahvastikuprotsessid, mis näevad ette elanike arvu vähenemist ja järelikult ka üürilevõtjate vähenemist. See võib tähendada seda, et üürileandjate konkurents hea, majanduslikult kindlustatud ja pikaajalist üürisuhet soovivate üürnike pärast muutub tõsisemaks. Ja maaklertasu mitte juurde küsida on hea müügiargument ja eristumise võimalus.

Üüriturul tundub kindel olevat vaid see, et järsku ei muutu siin midagi. Turuosalisi on palju, erilist üksmeelt nende vahel ei ole ja see tähendab, et muutused ei toimu kiiresti. Üks võimalikke stsenaariume on elamispindade üüriturul sama, mis on juhtunud äripindade üüriturul. Ka seal valitses hulk aastaid tagasi komme, et üürilevõtja maksis kinni maaklertasu. Aastatega, justkui tasahilju, see aga muutus ning täna maksab maaklertasu valdavalt kinni üürileandja. Sagedased on ka juhtumid, kus maaklertasu makstakse pooleks, kuid harvad on juhtumid, kus vaid üürilevõtja maksab üksinda kogu summa kinni. Kas nii läheb ka elamispindade üüriturul, seda saame näha ilmselt mitte varem kui 10 aasta pärast.

* Artikkel avaldatud esmakordselt ajalehes Postimees

Mis kasu on üürileandjal kinnisvaramaaklerist?

Postitaja: Raul Reino @ 28.08.2012 11:47; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
4 kommentaari

August, Eesti üürituru kõrgperiood hakkab läbi saama ja selle käigus on taaskord tõusnud fookusesse kinnisvaramaakleri roll üürisuhete vahendajana. Eestis on üürileandjad harjunud kinnisvaramaakleritele mitte maksma ja teenusraha küsitakse seetõttu üürilevõtja käest. Allpool toodud punkte arvestades oleks aeg ehk selle tava muutmiseks?

Kinnisvaramaakleri teenuse sisu üürileandjale koosneb üldistatult järgmistest etappidest:

1. Üüritava objekti ülevaatus, pildistamine, olemasoleva olukorra fikseerimine ja üürileandja konsultatsioon – milline on mõistlik üüri periood, mis kuulub üürihinna sisse ja mis mitte, kas oleks mõistlik juurde investeerida ja siis suuremat üüritasu saada või mitte, kas antud objekti mööbli ja muu sisustuse olemasolu omab lisaväärtust või mitte jms.
2. Üürihinna konsultatsioon. Üüriturg on viimased aastad olnud aktiivne ja pidevas kõikumises on olnud ka üürihind. Ainult kogemustega, pidevalt tehinguid tegev ja turgu tunnetav kinnisvaramaakler omab kompetentsi, mis võimaldab tal määrata õiglast turuhinda.
3. Maksustamisega seotud küsimuste konsultatsioon. Riigis kehtivad seadused ja reeglid tulude maksustamise osas ning praktilist nõu üüritulude maksustamise küsimustes oskab jagada professionaalne kinnisvaramaakler. Küsimus on tõsine ja üüritulu varjamine ei saa olla tee, mida üürileandjad tulevikus iseenesestmõistetavalt peaksid valima. Maksuamet on üha enam pead tõstmas.
4. Üüritava korteri turustamisega seotud tegevused ja kulude katmine. Tugevas kinnisvarabüroos töötaval maakleril on kasutada erinevate kinnisvaraportaalide võimalused, aga ka firmasisene võrgustik ja andmebaas klientidest, kes soovivad elamispinda üürida. Lai valik kanaleid võimaldab iga konkreetse objekti jaoks valida ja leida õiget üürnikku.
5. Objekti tutvustamine üürilevõtjatele. Maakleri kohustuste hulka kuulub objekti presenteerimine klientidele ja on väga tavaline, et ühel objektil tuleb käia ca 8-10 kliendiga. Üüriturul on seiklejaid palju ja seetõttu soovib ettenägelik kinnisvaramaakler kindlustada üürileandja tagalat sedavõrd, et omanikul oleks võimalik teha valik mitme hea kandidaadi vahel.
6. Kui konkreetsem üürihuviline leitud, siis teostab maakler tema taustakontrolli määral, mida võimaldavad avalikud registrid – Ametlikud Teadaanded, Krediidiinfo jne ning mille abil saab teatava info üürihuvilise ajaloo, senise maksekäitumise jms kohta.
7. Lepingute sõlmimine. Suuremates kinnisvarabüroodes on kasutusel lepingute põhjad, mis on juristide poolt koostatud ja vastavad käesoleval hetkel kehtivale seadusandlusele. Interneti avarustest on küll samuti võimalik leida üürilepingute põhju, kuid reeglina ei ole nende juures olemas infot ajakohasuse kohta ja sageli puudub osapooltel piisav kompetents nende täiendamise osas. Iga leping, iga üürisuhe on unikaalne ning ilma erialaste teadmisteta punkte lisades või kustutades võib rikkuda ära ka kõige parema üürilepingu sõnastuse. Professionaalsel, eelkõige kutselisel maakleril, on olemas piisavad teadmised ja kogemused lepingute muutmiseks ja samuti on tema kasutuses juristi teenus, mida suuremad kinnisvarabürood omavad.
8. Üleandmise-vastuvõtmise aktide vormistamine. „Otse omanikult“ stiilis üürisuhete tavaprobleem on, et isegi kui sõlmitakse üldsõnaline üürileping, siis aktide koostamine unustatakse või ei tähtsustata piisavalt. Hea maakler aitab fikseerida võimalikult detailselt olemasoleva olukorra, mis omanikult üürnikule üle antakse. Sinna hulka kuulub täpne kirjeldus, aga ka fotod. Kõikide lepingute ja aktide eesmärk on, et välistada tulevikus vaidlusi. Maakler oskab oma kogemustele tuginedes lisada dokumentatsiooni punkte, mis näeb ette lahenduskäike olukordadeks, millel on näiteks ajaloost tulenev potentsiaal tülideks.
9. Maksedistsipliini tagamine. Oma kogemustele tuginedes oskab maakler lisada üürilepingusse punkte, mis tagavad korraliku maksekäitumise või siis nõuab täiendavaid dokumente (noortel vanemate käendus vms) üürniku kohustuste tagamiseks.

PS! Kas kõik kinnisvaramaaklerid töötavad nii, nagu ülalpool kirjeldatud? Kindlasti mitte. Kust leida head kinnisvaramaaklerit? Otsida tasub neid kinnisvara erialaliitudes olevatest firmadest, kutseliste maaklerite nimekirjast ja firmade kodulehtede kaudu, otsida tuleb soovitusi ning veenduda, et nii firma kui maakler oleksid usaldusväärsed. Üürileandjal tasub suhelda kinnisvaramaakleriga ja küsida tema käest konkreetselt, et mida ta teeb selleks, et leida hea üürnik.

Kinnisvaraturud on üha enam muutumas üürituruks

Postitaja: Domus @ 28.10.2011 09:08; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Soomes on enamus kortereid linna või kinnisvarafirmade omandis ning linna omandis olevaid kortereid haldab linna oma kinnisvarabüroo, mille kaudu saab korterit ka üürida. Üürimise eelduseks on Soome isikukood. Selle järgi saab üürileandja uurida üürniku tausta, rahalist seisu ja riigis viibimise seaduslikkust.

Aga isikukood pole tähtis mitte ainult Soomes elamispinda üürides. Isikukoodi järgi kontrollivad ka meie riigis maaklerid üürilise tausta. On olemas mitu registrit, mis näitavad inimese maksekäitumist. Probleemsetel klientidel on üha raskem uut elukohta leida.

Kuna pankadest enam nii kergekäeliselt laenu ei võeta, muutub ka Eesti kinnisvaraturg üha enam üürituruks. Sobiva hinnaga head korterid leiavad väga kiiresti üürilise ja tänu sellele on üürihinnad tõusuteel. Tallinna üürikorterite keskmine ruutmeetri pakkumishind oli 7. oktoobri seisuga 7,3 eurot, selgus kinnisvaraportaali City24.ee statistikakeskkonnast Spot. Makstes vanalinnas 10,32 ja „mägedel“ 5,9 eurot ruutmeetrist.

Ka mujal Euroopas on üürihinnad tõusuteel. Saksamaal ennustatakse 3 aasta jooksul 20%  üürihinna tõusu. Saksamaa Üürnike Ühing DMB koostas registri, kus näidatakse üürikorteri ehitusaasta, seisukord, asukoht, sisustus jne. Selle alusel koostati  kohalik võrdlushind. Nõuab omanik siiski võrdlushinnast üle 20% kõrgemat hinda, võib teda liigkasuvõtmise eest halduskorras trahvida. Üürnik võib sel juhul ülearu makstud summa tagasi küsida ja üüri alandamist nõuda. See kõik on aga paraku teoreetiline, räägib Üürnike Ühingu ülem Christian Rudolph Schweriner Volkszeitungis. Lõpuks paneb hinna paika ikkagi vähene pakkumine ja üürnik ei saa paraku hädaolukorras eriti valida.

Ka Eestis otsiti City24.ee andmeil oktoobri alguse seisuga Tallinnas üürnikke ligi 934-le korterile. Üüripakkumiste arv on võrreldes aasta esimese poolega jõudsalt vähenenud. Üürnikku ootasid Eestis ka 480 maja. Maja üürihind on kõrgeim Harjumaal, makstes 5,3 eurot ruutmeeter ja madalaim Läänemaal  makstes 0,85 eurot ruutmeetri eest.

Üürimajade nõudlust kergitavad kohalikud elanikud

Postitaja: Raul Reino @ 02.06.2011 10:51; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Majade üüriturg muutus senisest aktiivsemaks mõned aasta tagasi, mil müümine muutus kohati võimatuks või siis ei olnud omanikel mõistlik vara odava hinnaga realiseerida. Alternatiiviks oli üüritulu teenimine, mille tootlus ei olnud küll kõrge, kuid võimaldas siiski stabiilset rahavoogu. Paljudele majaomanikele osutus aga välja üürimine sisuliselt päästerõngaks, sest vastasel juhul oleks pangale laenumaksete tasumine osutunud väga keeruliseks ülesandeks. Aktiivsus üüriturul on säilinud tänaseni, mida ei ole muutnud ka kogu kinnisvaraturu konjunktuuri teatav paranemine. Regioonidest on majade üüriturul valitsemas Harjumaa, mille osakaal kogu Eesti pakkumisest on 70 % ja kus huvilistel on võimalik valida ca 100 pakkumise vahel.

Domuse maaklerite viimaste kuude kogemused näitavad, et vähegi turuhinnale vastava tasuga üürimaja leiab üürilise 2-3 nädala jooksul. Nõudlus on kõrge ja hinnavahemikku 600-1200 € hindab turg igati vastuvõetavaks. Sellisel juhul küll eeldatakse, et üüritav maja on korralik ja kaasaegse siseviimistlusega. Vastupidiselt levivale arvamusele, et üürilevõtjateks on eelkõige välismaalased, on reaalsuses põhilisteks üürilevõtjateks kohalikud inimesed. Valdav enamus nendest soovib maja üürida 6 kuust kuni 2 aastani ning maja kasutatakse vahepeatusena enne oma maja valmimist või vana maja renoveerimist. 80 % huvilistest on eelnevalt maha müünud oma suurema korteri või maja ning alustanud uue maja ehitamist. Müügirahast finantseeritakse majaehitust ja vahepealsel ehitusperioodil ei soovita väljakujunenud elukvaliteeti langetada ning jätkatakse elu ruumikal elamispinnal. Kuna suur hulk huvilistest on eluga majas kokku puutunud, siis omavad nad head ülevaadet maja jooksvate ülalpidamiskulude kohta ja seepärast on nad üüripakkumisi uurides väga põhjalikud ja teadlikud. Kliendid uurivad detaile küttesüsteemide ja soojapidavuse kohta ning oskavad ise hinnata tegelikku kõrvalkulude suurust. Sihtgrupi olemus määrab ära ka selle, kas maja peab olema täielikult möbleeritud või siis mitte. Nö keskmisi variante hindab turg väga madalalt ning mööbli vajadus sõltub sellest, kas võetakse oma eelmisest elukohast mööbel kaasa või mitte. Kohalikud sageli võtavad kaasa, kuid välismaalased tahavad ainult täielikult sisustatud maju.

Üürimajade nõudlust kergitavad aasta-aastalt järjest rohkem ka huvigrupid, kelle eesmärgiks on maja kasutamine mitte elamispinnana, vaid ärilisel otstarbel. Sageli on huviliste seas eralasteaedade rajajad, väiksema suurusega ettevõtete kontorite soovijad jms. Ainsaks takistuseks majade üürimisel on esinenud probleeme vaid esimese sissemakse tegemisel, mis Eesti üürituru omapära arvestades on reeglina 3 kuu üürimakse ja võib osutuda nii mõnegi pere jaoks liiga suureks.

Näited tehingutest:

Asukoht: Nõmme, Tallinn
Tubade arv: 5
Üldpind: 170 m2
Seisukord: uus ehitis, kaasaegne siseviimistlus
Lisainfo: möbleerimata
Üüritasu: 750 € / kuu

Asukoht: Peetri küla, Harjumaa
Tubade arv: 5
Üldpind: 266 m2
Seisukord: korralik, kvaliteetne siseviimistlus
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1200 € / kuu