Pealinna kerkivad uued büroomajad tühjaks ei jää

Enamus äripindade tehinguid tehakse üürisektoris ja ülekaalus on kindlasti büroopinnad. Büroopindade osas on klientide liikumine stabiliseerunud ja aktiivsemad kliendid on juba uued pinnad leidnud. Pindade üürimisel ollakse pigem optimistlikult meelestatud ja tulevikku nähakse pigem positiivsena. Kiiremini on täitunud uued hooned kesklinnast eemal. Samas kesklinnas näiteks juba mõni aeg valmis olevas Navigatori büroomajas, Laeva tänaval on veel mõned vabad pinnad. Kentmanni 4 büroohoone on nüüd kõik pinnad välja üürinud. Uute hoonete hinnaklass on siiski küllaltki kõrge, eriti kesklinnas ja hea hoone puhul on kesklinna ümbrus paljudele mugavam valik. Hinnaklass kesklinnas on uutes hoonetes 14-16 eur/m2.
Vakantsus on endiselt vähenemas kõikides piirkondades eelkõige ettevõtete suurenemise tulemusena ja ka uute alustavate ettevõtete abil. Paljudes kvaliteetsetes hoonetes on vakantsus juba mitu aastat nulli juures nagu City Plaza, Tartu mnt 2; Tammsaare Ärikeskus Mustamäel.
Uute hoonete eeliseks on ka mõnevõrra madalamad kommunaalkulud. Üldjuhul on need vahemikus 2,2 – 4,3 eurot/m2 eest. Uutes hoonetes jääb see siis madalamasse vahemikku.
Aasta aastalt paranevad ka uute hoonete kommunaalkulud ja on mõeldud rohkem võimalustele korruste plaanilahendusi vajadusel kiiremini muuta. Silmaga nähtavatest muutustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Lisandumas on ka erinevaid tugiteenuseid näiteks Ülemiste City-s teenindusgalerii ja spordisaalid.

Tagantjärele vaadates oleks olukord olnud võib-olla teistsugune, kui oleks ehitatud varem ka kesklinna uusi hooneid. Nüüd on paljud üürnikud saanud maitsta ka äärelinna plusse, mis tagavad mõnevõrra kiirema töö ja kodu vahel liikumise, suured kaubakeskused, lahedamad parkimistingimused.
Konkurents äärelinn vs kesklinn pole vähenemas, tugevalt ehitab Ülemiste City – nende uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitusloa on saanud järgmine 9000 m² suurune büroohoone. Sellel aastal on veel valmimas äärelinnas Metalli tn 3 – Metalli Maja suurusega 3800 m², Mentori Ärimaja Mehaanika 21 suurusega 2000 m², Sõpruse pst 157 suurusega 2500 m². Järgmisel aastal lisanduvad Pärnu mnt 102b uus ärihoone 1900 m2, Hallivanamehe 4 „Eesti Loto“ maja ca 5000 m2 Maakri 19/21 kavandatav kõrghoone on valmimas alles aastate pärast, pakkudes siis ca 20 000 m2 äripinda. Ehitust on alustatud Kadriorus uue bürookompleksi rajamiseks, mis valmib järgmise aasta alguseks. Kokku tuleb seal 6500 m2 uut pinda, mis moodustud neljast neljakordsest hoonest. Üürihinda küsitakse 13-15 eur/m2.
Hoonete ehituse algusajaks on tavaliselt paar üürilepingut sõlmitud ja valmimisajaks üle poole hoone mahust täitunud. Mõned pinnad võivad olla ka tühjad umbes aasta vältel pärast valmimist, mis on ka normaalne, arvestades, et viimase pinnad ei pruugi suuruse poolest kõigile sobida seega peab sobivat üürnikku kauem otsima. Uusi hooneid küll tuleb, aga palju büroopinda on ka oma kvaliteedilt kehvapoolne ja kui ettevõttel vähegi võimalik ollaks valmis kolima ikkagi uuele pinnale. Kontoritöötajad veedavad suure hulga ajast tööl ja kes uues majas on töötanud, see naljalt vanemasse hoonesse tagasi minna ei taha.
Kesklinna vanemad büroohooned on enamjaolt täis eelkõige asukoha tõttu ja samas pole ka hinnaklass eriti kõrge – orienteeruvalt 10€/m². On ka mõned vanemad tootmishoonetest kohandatud pinnad, kus vakantsus mõnevõrra kõrgem. Seal on küsimus olnud ruumide planeeringus, kuna on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulatu. Klientide võitmiseks püüavad arendajad pakkuda midagi uut võrreldes teistega. Märksõnadeks on kindlasti säästlikkus ja keskkonda säästev mõtteviis. Üldises plaanis on jätkuvalt uut büroopinda ikka vaja ja praegused uued hooned leiavad peatselt üürnikud. Kindlasti teeb see olukorra kriitilisemaks vanemate hoonete omanikele, mis on olnud alustavate ettevõtete kasvulava.

Büroohooneid kvalifitseeritakse põhiliselt kahe metoodika alusel. Ühel juhul võetakse aluseks ainult hoone kvaliteeti, teisel juhul lisaks ka asukohta. Klass määratakse tähdedega A, B, C ja võimalus korrigeerida + või – märga. Ühel juhul oleks A klassi hoonet võimalik ehitada ainult kesklinna ehk näiteks Mustamäele ehitatud kõige kõrgema kvaliteediga hoone, ehk kus on olemas kõik kaasaegsed kommunikatsioonid sisekliima tagamiseks, ei saaks olla A klassi büroohoone, vaid kuuluks juba klassi B. Kliendile on kindlasti arusaadavam, kui räägitakse hoone kvaliteediklassist ja lisatakse sinna juurde asukoht. Näiteks B klassi hoone kesklinnas. B klassi puhul ei ole hoone enam päris uus ja paljud tingimused võivad olla kohati väikeste puudustega, näiteks pole piisav õhuvahetus, mõnes ruumis võivad puududa jahutusseadmed. C klassi puhul on tegemist juba vana hoonega, kus töötingimused on kesised.
Uued hooned vastavad kõik A klassi tingimustele, alla selle pole enam mõttekas midagi projekteerida. Ka uued lao- ja tootmishoonete kontoriosad on juba ehitatud vastavuses heade töötingimustega. Ühest küljest ei moodusta kliimatagamissüsteemid kogu ehitushinnast suurt osa ja teisest küljest on võimalik ventilatsioonisüsteemides kasutada energiat säästvaid lahendusi, mis kasutusajal annavad säästu kommunaalkuludes. Üldiselt polegi uutes majades töötingimustes enam erinevusi, võisteldakse enamasti kommunaalkulude suuruses ja eelis on neil, kes kasutavad energiat säästvaid lahendusi. Samuti on võimalik säästa kasutades automatiseeriud hoone juhtimissüsteeme kütte, ventilatsiooni ja valgustuse käigushoidmiseks.

* Artikkel ilmunud Äripäeva Kinnisvara lisas november 2014

Tabel

ÜÜRITURG TALLINNAS

Eelmisel nädalal toimus Eesti Ehitusettevõtete Liidu eestvedamisel konverents „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks“. Oma ettekande tarvis analüüsisin koos Domus Kinnisvara hindamisvaldkonna juhi Kristjan Grossiga üüriturgu Tallinnas ja Tartus. Sellele tööle tuginedes tooksin välja mõned olulisemad järeldused ja tähelepanekud.

Esiteks iseloomustab elukondliku kinnisvara üürimist Eestis järgmine:
– Üüriturg on väga lühikese perspektiiviga ja ebastabiilne. Täna on üürnikel ja üürileandjatel üürisuhtele sisuliselt erinevad lähenemised. Üürnike poolt on kasvamas ootused stabiilse ja kestvama üürisuhte osas. Samas üürileandjad peavad ajale jalgu jäänud üürisuhete õigusliku regulatsiooni kontekstis probleemide vältimiseks sõlmima lühiajalisi lepinguid (meenutame „puuküürniku“ skandaali). Kuigi ka mujal Lääne- ja Põhja-Euroopas on üürisuhted põhjalikult reguleeritud, on poolte õigused-kohustused rohkem tasakaalus ning seetõttu üürisuhted märksa pikemaajalised.
– Eesti üüriturg on killustunud ja mõneti ebaühtlase kvaliteediga. Valdavalt on üürileantav vara nn „ülejääk“, mille üürileandmine on lihtsalt alternatiiv võõrandamisele. Seetõttu ei ole üüriturul suuri ja tugevaid teenusepakkujaid, kes ühelt poolt määraksid oma tegevusega ära üldise kvaliteedi- ja hinnataseme ning teisalt seisaksid hea valdkonna arengu eest. Skandinaaviamaades on levinud kohaliku omavalitsuse poolne üürituru reguleerimine, kuid kuna Eestis omavalitsused sellesse ei panusta, siis puuduvad ka hoovad kaasarääkimiseks.
– Aktiivse üürituruga linnad on meil Tallinn, Tartu, Pärnu ja Narva. Sealjuures on Narva selles nimistus erandlik ning toetub üksnes viimastel aastatel ning varsti lõppevale suurtest ehitusprojektidest tulenevale nõudlusele. Üüriturg teistes suuremates linnades on aga üsna kesklinna keskne. Täpse statistika puudumisel võib hinnata, et umbes pool pakkumistest on ning tehingutest tehakse kesklinnas. Samas kui kesklinnast väljaspool on eluruumide ning elanike hulk proportisonaalselt oluliselt suurem.
– Kahjuks iseloomustavad Eesti üüriturgu ka probleemid maksudega. Kuna selle kohta taas mingit avalikku informatsiooni ega statistikat ei ole, siis võib anda üksnes hinnnaguid. Eelnimetatud konverentsil üles astunud pr Katrin Paadami uuringust tudengite hulgas selgus, et 1/3 üürnikest tasub üüri sularahas. See muidugi ei tähenda otseselt, et 1/3 üürnikest jätab üüritulu deklareerimata, kuid suurusjärk võib õige olla küll. Kui hinnata, et Eesti elukondliku üürituru käive on hinnanguliselt 42 mlj eurot, siis 1/3 selle käibe maksutulult oleks ca 3 mlj eur. Mõne lasteaia ehituse eelarve?

Eelnevast tuleb välja, et üüriteenus on Eestis juhuslik äri. Arvestades, et ärikinnisvara valdkonnas on üürisuhe kogu turu kandvaks alustalaks, siis tuleb küsida „Miks nii?“. Vastamiseks vaatasin valimi 2013.a. üüritehingute rahalist poolt, kust ilmneb, et keskmine Tallinna:
• üüritava korteri pindala on 55,7 m2 (st ei erine müüdava kinnisvara keskmisest)
• üürihind on 7,68 eur/m2
• üürikorterite seisukord on hea (4,5 palli 5-st) ning sellest (ja asukohast) tuleneb suhteliselt kõrge turuhind (1676 eur/m2)
• üürniku leidmise periood on ca 3 nädalat ehk vakantsus suhteliselt madal (5,7%)
• tootlus 5,5% (vakantsusega korrigeerimata). Seejuures ei paku parimat tootlust mitte kesklinn vaid kesklinna lähiümbrus.

Kuigi tootlus 5,5% on märksa parem, kui vara maha müüa ning müügihind deposiitkontol hoiustada, ei ole see piisav läbimõeldud äritegevuse arendamiseks. Alternatiivsed investeerimisvõimalused pakuvad paremat tootlust. Näiteks ärikinnisvara investeeringute puhul eeldatakse vastavat numbrit enamasti 8% või kõrgemat.

ÜÜRITURG – eluase kõigile kättesaadavaks!

IMG_2700Mul oli möödunud kolmapäeval suur au esineda Eesti Ehitusettevõtete Liidu poolt korraldatud konverentsil „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks!“. Tegemist oli heal tasemel konverentsiga nii korralduse, esinejate kui ka auditooriumi poolest.

Riigikogu majanduskomisjoni esimehe pr Kaja Kallase sõnavõtule järgnes majandussotsioloogia proffessori pr Katrin Paadami ettekanne üüriturust üürnike pilgu läbi, mis tugines enamu kui 2700 tudengi seas läbi viidud uuringule. Uuringust selgusid eelkõige vajadus tegeleda kvaliteediküsimustega ning selgemate lepinguliste suhetega. Seejuures oli minu jaoks üllatav üürnike suurem usaldus avaliku sektori üürileandjate vastu.

Teine ettekanne tuli meie põhjanaabritelt. Helsingi linnaplaneerimise ja kinnisvara valdkonna vanemnõunik pr Tanja Sippola-Alho andis Soome näitel ülevaate avaliku sektori rollist ja võimalustest üürikorterite ehitamise soodustamisel. Olgugi, et Helsingi ja Tallinna võimalused maaomandist tulenevalt on erinevad, siis soomlaste kogemused on mõningate kohandustega ka meil väga hästi rakendatavad. Usun, et Helsingi mudelit saaks Eestis era- ja avaliku sektori koostöös veelgi tõhusamalt rakendada.

Kolmandaks astus üles majandusteadlane ning LHV Panga analüütik hr Heido Vitsur. Ettekanne keskendus sõnumile, et oma eluaseme suurema valikuvõimalusega, mida üüriturg kahtlemata pakub, kaasneb ka majandusedu jaoks vajalik tööjõuturu efektiivsem toimimine. Seda toetavad uuringud, mille kohaselt rikkamates riikides on märksa suurem üürituru osakaal.

Oma ettekandes keskendusi põhjustele, miks Eesti kinnisvaraturul on minu arvates vältimatu üürituru kasv ning miks see praegu takistatud on. Ent selle kohta teen eraldi artikli. Üheks põhjuseks on omandireformi ajast pärinev ning tänasele olukorrale selgelt mittevastav seadusandlus, mille kohta tegi sisuka ettekande Glikman Alvin & Partnerid vandeadvokaat pr Pille Pettai.

Olles kuulanud ära kõik ettekanded võiks konverentsi põhilise mõtte võtta kokku järgmiselt:
– Eesti majanduse elavdamiseks ning konkurentsivõime parandamiseks on meil vaja parandada inimeste võimalusi oma elukohta valida ning tagada sellega liikuvus. Seni peamiselt kodu omamisele üles ehitatud mudel ei ole lõpuni hea lahendus;
– Üürnikud ootavad turult paremat hinna-kvaliteedi suhet ning selgeid suhteid üürileandjatega. Sisuliselt ootavad sedasama ka üürileandjad. Korrastatud turg tagaks ilmselt ka paremad maksulaekumised;
– Üürimajade kujunemist takistavad peamiselt majanduslikud ning juriidilised põhjused. Erasektori ja avaliku sektori koostöös on võimalik need takistused ületada. Head näited selleks on kasvõi naabritelt Soomest.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

Üürikorter kui viies pensionisammas

Postitaja: Rando Vanaveski @ 13.03.2013 07:41; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Mõni aeg tagasi oli teravalt päevakorras kinnisvarapensioni võimaluste loomine ja seadustamine. Samas teadlikumad inimesed on selleks omale juba ammu võimaluse leidnud.

Hetkel valitsev inflatsiooniline majanduskeskkond ei soosi kuidagi säästmist. Raha, mis seisab pangakontol, kaotab iga päevaga oma ostujõudu – tähtajaliste hoiuste intressimäärad on väga madalad ega suuda inflatsiooniga sammu pidada. Nii ongi paljud, keda huvitab oma vara väärtuse säilitamine või selle kasvatamine, leidnud enda jaoks sobivaks rahapaigutuse viisiks kinnisvara. Põhjuseid selleks ei pea pikalt otsima – hästi läbimõeldud kinnisvarainvetseeringud on suhteliselt stabiilsed, läbipaistvad ja arusaadavad ning loomulikult ka tulusad.

Seejuures ei pea kinnisvarainvesteeringuks olema ilmtingimata mõni büroohoone või arendusprojekt – samavõrd tulus võib olla ka lihtne ja väike üürikorter. Milline korter aga sobib investeeringuks ning mida peaks tavaline inimene kinnisvarasse investeerimisel silmas pidama?

Kaks tuluteenimisviisi. Kinnisvarainvesteeringult on võimalik tulu teenida kaheti: igakuiselt saadav üüritulu ning tõusvate kinnisvarahindade korral korteri väärtuse kasv (ka täna on korteriturg mõõdukas tõusutrendis). Kui teine neist on oluline lühikese ajalise perspektiivi puhul (osta odavalt – müü kallilt), siis esimene aga on määrav pikaajaliste investeeringute puhul. Üldjuhul neid siiski kombineeritakse. Viienda pensionisamba planeerimine on aga pikaajaline protsess ning kõige lihtsam on vaadata üüritulu (kuu üür x 12) suhet korteri ostuhinda (tootlus, %). Nii muutuvad võrreldavaks ka esmapilgul võrreldamatud investeerimisvõimalused (nt korterid Tallinna Vanalinna uusarenduses või Kopli vanas majas). Oma otsust tehes tuleks välja arvutada erinevate alternatiivide tootlused. Konkreetse objekti lõpliku müügihinna andmed saate müüjaga kaubeldes, võimalike üüritulude andmed saate küsida aga suurematest kinnisvarabüroodest, kus on piisavalt kutselisi kinnisvaramaaklereid ning piisava mahuga üüritehingute andmebaasid.

Selleks aga, et oma energiat säästa, tasub teada, kust ja mida hakata otsima. Potentsiaalsed tootlused erinevad Tallinnas nii linnaosade kui ka toalisuse lõikes. Ka teistes linnades (aktiivse üürituruga Tartu ja Pärnu) on erinevused tuntavad. Järgnevas tabelis on toodud Tallinna linnaosade keskmised tootlused:

Allikas: Domus Kinnisvara. Arvutuse aluseks on võetud Domus Kinnisvara üüritehingute andmebaas ning Maa-Ameti tehinguandmed.

Esitatud tabel ei sisalda absoluutset tõde, vaid tugineb konkreetse perioodi tehingustatistikale. Küll aga annab see piisavalt hea indikatsiooni, kus piirkonnas on tootlused suuremad ning kus väiksemad. Kui tihtipeale räägitakse sellest, et investeeringuks peaks ostma korteri Kesklinnas, siis tegelikult võib parema tootluse saavutada hoopiski Kesklinna lähipiirkondades. Põhjuseks asjaolu, et väljaspool Kesklinna on kinnisvara hinnad soodsamad. Sama kehtib loomulikult ka üürihindade kohta, kuid see vahe on veidi väiksem ning seetõttu on ka tootlus parem. Seega kindlasti tasub muuhulgas tõsiselt kaaluda ka näiteks Mustamäe ja Kristiine kortereid.

Parima tootluse aga annavad reeglina väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Seetõttu tasub investeeringuks üürikorterit ostes pöörata tähelepanu planeeringule ning efektiivsele ruumikasutusele. Üürniku vajadused on enamasti mõnevõrra tagasihoidlikumad, kui omaniku omad, mistõttu võib pakkuda sama raha eest veidi kitsamaid olusid. See aga mõjutab ostes kulusid ja pikas perspektiivis tulusid tuntavalt.

Arvesta riskidega. Nagu iga investeeringuga, peab ka kinnisvarasse investeerides arvestama teatud ohtudega. Üürikorteri majandamisel tulenevad riskid konkreetsest objektist (korteri ja maja seisukord ja selle säilitamine), üüriäri spetsiifikast (üürnik, üürileping jne) ning loomulikult ka kinnisvaraturust (nõudluse-pakkumise suhe, hinnamuutused jms). Valdavalt on võimalik riske maandada. Näiteks objektiga seotud riskid saab minimeerida enne ostu tehtavate ekspertiisidega ning pärast ostu kindlustuste ning heaperemeheliku majandamisega. Üüriärist tulenevad riskid saab maandada pädeva partneri (tuntud firma ja kutselise kinnisvaraspetsialisti) kaasamisega üürniku otsimisele, valimisele ja üürisuhte haldamisele.

Näiteks tasub enne üürilepingu sõlmimist alati põhjalikult uurida üürniku tausta – kontrollida krediidiajalugu ning maksekäitumist, kasutada Google otsingut, küsida soovitusi, vajadusel isegi käendust.

Mõni üürnikuga seotud risk on lähiajal kirgi kütnud ka meedias. Tuginedes kogemusele võin öelda, et „Pealtnägijas“ näidatud „puuküürnikud“ on pigem kahetsusväärne erand kui tavapärane praktika. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on üürisuhte tõhusaks toimimiseks vajalik omaniku (või tema esindaja) poolne regulaarne järelevalve. Nii välditakse makseprobleeme, tagatakse heaperemehelik kasutus ning muude võimalike probleemide ennetamine.

Arvestama peab ka tururiskiga. Buumiajal valitses turul muretus ning konsesuslik arvamus, et turg saab liikuda vaid ühes suunas – üles. Tegelikkus oli aga hoopis midagi muud. Täna on korterite müügihinnad taas kerges tõusutrendis ning optimism nina püsti ajamas. Üüriturg on täna pigem stabiilne kõikudes nii hindade kui tehingumahtude osas vastavalt tavapärasele sesoonsusele. Siiski võivad ka üürihinnad langeda, mistõttu on oluline, et ostetud korter oleks likviidne st oma asukohalt ja omadustelt selline, mida on lihtne välja üürida või müüa.

Vajalikud suured summad. Kui aktsiatesse investeerimist võib alustada ka näiteks saja euroga, siis kinnisvara puhul on summad oluliselt suuremad. Täna tehakse päris palju investeeringuid üürikorteritesse just hinnavahemikus kümme kuni kakskümmend tuhat eurot, mis pakub hea objektivaliku puhul 7-9%-list tootlust. Need, kellel piisavat summat endal olemas ei ole, ei peaks aga kinnisvarasse investeerimise mõtet päris maha matma, vaid tasuks kaaluda laenuraha kasutamist. Täna on laenuintressid sisuliselt madalamad, kui inflatsioon ning igasugune finantsvõimenduse kasutamine suurendab tootlust. Loomulikult suurendab laenuraha ka riski. Samas on tihtipeale igakuine laenumakse sarnane korteri väljaüürimisel saadud tuluga, mis seda riski maandab.

Tähelepanuväärne sisenemisbarjäär võib olla ka info puudus. Osa informatsiooni on avalikes internetiportaalides kõigile kättesaadav, kuid päris märkimisväärsele ning olulisele osale pääsevad ligi ainult teatud kinnisvarabürood. Näiteks kajastavad kinnisvaraportaalid küll pakkumishindu, kuid need erinevad statistiliselt reaalsetest tehinguhindadest ca 20 – 30%.

Artikkel ilmus 06.03. Äripäeva Kinnisvarateatmikus

Üüriturg astus jaanuaris sammu tagasi

Postitaja: Raul Reino @ 11.02.2013 02:11; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Eesti populaarsema telesaate mõju ühiskonnale ei saa alahinnata. Tarvitses vaid teha üks lugu kurjam-üürnikust, kui ajakirjandus täitus artiklitega „Kiuslikud üürnikud on laiem probleem“, „Pealtnägija” saate mõjul ei saa omanik üürnikust kuidagi lahti“, „Seadusandlus on üürivaidlustes ebamõistlikult omanikuvaenulik“ jne-jne. Ei pea omama psühholoogias doktorikraadi, et mõista, millise jälje sellised artiklid ja telesaated üüriturule jätavad. See on samm tagasi ja seega tuleb nüüd piisava pakkumisega, läbipaistvast ja ausast üüriturust unistavatel inimestel oma unelmad taas tulevikku edasi lükata. Üüriturg, kus niigi valitseb ebapiisav nõudluse-pakkumise vahekord, lepingulised suhted on sageli nõrgad ja üüriperioodid lühikesed, ei võitnud skandaalist suurt midagi, vaid külvas juurde ebakindluse ja vastastikuse usaldamatuse õhkkonda.

Mis saab edasi?

1. Sissekirjutust kardetakse. Paljude üürnike soov saada üürikorterisse sissekirjutatud jääb soiku, sest omanikud kardavad veelgi enam sissekirjutust, sest „kes teab, mis jama see võib veel kaasa tuua“.
2. Pakkumiste arv ei suurene. Kui omanikul on valida, kas tühi korter müüa või anda üürile, siis võivad hiljutised sündmused kallutada omanikku pigem müügi poole. Probleeme ja sekeldusi pole kellelegi vaja ning müügi mõtet toetab lisaks ka veel viimase aasta jooksul tõusnud kinnisvara hind. Valik läheb väiksemaks ja seda eriti kvaliteetsema kinnisvara osas.
3. Vabaturu vähenemine. Eelnevaga kaasneb tõsiasi, et enne kui omanikud oma kinnisvara avalikult turule pakuvad, otsivad nad põhjalikult oma tutvusringkonnast sugulasi/tuttavaid, kellele korterit üürida. Seega tõuseb soovituste tähtsus ja soovituskirja hankimine muutub järjest enam olulisemaks ka kõigi tavaüürnike puhul.
4. Pahatahtlikkus tõstab pead. Küllap oli paljude jaoks selgushetk see, et üürnikul on vaat et rohkem õigusi kui üürileandjal. Selgeks sai, et üürnikke niisama välja visata pole võimalik ja see annab ilmselt pahatahtlikele inimestele rohkem eneseõigustust juurde.

Edasiminekut võib prognoosida antud teema kontekstis vaid lepingute paranemise osas. Üürileandjad teadvustavad senisest rohkem riske ja hindavad kriitilisemalt ohutegureid ning on seetõttu huvitatud pikemate ja põhjalikumate lepingute sõlmimisest. Seega on üheks skandaali kindlaks võitjaks juristid ja advokaadid. Loodetavasti ka eetilised ja korrektsed kinnisvaramaaklerid, kes aitavad omanikel üürnike tausta uurida ja vettpidavaid lepinguid sõlmida.

Üürituru eripärad ulatuvad 90-ndate algusesse

Postitaja: Raul Reino @ 09.11.2012 10:32; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti üüriturg koos kõigi oma eripäradega on käesoleval aastal palju kõneainet pakkunud. Üüriturul reegliks olev ja üürilevõtjaid nörritav kohustus maksta maaklertasu selle osapoole taskust, kes eluaset üürida soovib, on üks peamisi kirgede tormi põhjustavaid teemasid. Miks see aga nii on ja kuidas selline tava on välja kujunenud?

Iseenesest pole kombes, et tarbija maksab kinni kõik toodete ja teenustega seotud kulud ju midagi enneolematut. Mis aga eristab kinnisvaraturgu teistest majandusharudest on see, kuidas tarbija peab kulud kinni maksma ja et enamjaolt ei maksa teenusest tulu saav osapool midagi. Et aru saada, kuidas selline veidravõitu olukord on tekkinud, peame tagasi minema 90-ndate algusesse, kui verinoored olid nii meie riik kui ka kinnisvaraturg. Omandireformi käigus, mil vara erastati ja tagastati, tehti varade omanikeks tuhandeid kaasmaalasi, kellest paljude jaoks oli tegemist ootamatu ja õnneliku sündmusega. Endistest üürnikest ja varade kasutajatest olid korraga saanud omanikud ja seda suure algustähega. Popsitalu-rahvast oli korraga saanud härrasrahvas ja see tõstis eneseuhkuse skaala lakke.Tekkis teatav arrogantsus nii maaklerite kui üürilevõtjate suhtes, värskete omanikena tajuti enese jõupositsiooni ja kuna omanikeks oligi saanud enamus täisealisest elanikkonnast, siis oli ka põhjust. Loomulikult ei peetud vajalikuks hakata kellelegi vahendamise eest maksma. Kes elamispinda tahtis, see pidi ka maksma. Konkurents üürileandjate vahel puudus, korteri tühjaks jäämise ohtu ei olnud siis ega ole ka praegu. Tõsist vastast sellisele mõtteviisile polnud toona ka kinnisvaramaakleritest, kes ise alles õppisid üleöö tekkinud kinnisvaraturul ja erastamiste-ärastamiste sogasevõitu vees ujuma. Kinnisvara olemus, kinnisvaraturu toimimise põhimõtted ja tegevused olid paras udu kinnisvaramaakleri tiitli saanud tegelaste jaoks. Maakleri ametit hakati õppima ning kes peaks ja kas üldse mingi teenuse eest maksma, selle üle alles hakati mõtisklema. Nõuka ajal polnud ju midagi sellist nähtud ega kuuldud, kogemus puudus, mistõttu maaklerite enesekindlus oli habras ja nägemus kinnisvaraturu õiglasest toimimisest ähmane. Sama kehtis tegelikult ka üürilevõtjate kohta, kes ei osanud seisukohta võtta ega selga sirgeks ajada. Turg oli noor, tavad kujunemata. Seetõttu polegi midagi imestada, et võitsid need, kes esimesena reageerisid ja oma seisukoha peale surusid. Oli see nüüd mõistlik või teadlik tegevus, on juba iseküsimus. Elus on ikka kombeks, et kes esimesena reageerib ja kindla seisukohaga esineb, see edumaa ka saavutab ja teatavatel juhtudel standardi kehtestab, nagu Eesti üüriturul juhtus.

Kas viimased 20 aastat kehtinud harjumuses on veel elujõudu järgmised 20 aastat, on täna veel enam kui keeruline öelda. Jää on igal juhul liikuma hakanud, kuid triivimise kiirus ja tulemus on teadmata. Keeruline on tulevikku prognoosida seetõttu, et paralleelselt on käimas mitmed protsessid. Ühelt poolt näitab Kinnisvaramaaklerite Koda julget initsiatiivi ning on koostöös Eesti Standardikeskuse ja Tarbijakaitseametiga reguleerimas nõudeid kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele. Kui osapooltel jõudu ja energiat jätkub, siis võib see tähendada muudatusi maaklerite töös ning teenustasu küsimine muutub rohkem läbipaistvamaks ja põhjendatud tegevuseks. Maaklerid üksi ja päris kindlasti mitte siis, kui enamus maakleritest kaasa ei tule, turukäitumist muuta ei suuda. Laiemad protsessid võivad aga turuosaliste käitumises veelgi enam mõju avaldada. Märkimisväärselt on 20 aastaga muutunud turuosaliste mõtteviis ja eriti viimaste aastatega on lisandunud turule juurde inimesi, nii olude sunnil kui vabatahtlikul valikul, kes peavad igati normaalselt ja mõistlikuks üürikorteris elamist. Omanikuks olemise võlud ja valud on eriti hästi selgeks saanud viimase 5 aasta jooksul. Seega on üürihuviliste hulk justkui tõusuteel. Samas mõjutavad majandust ja kinnisvaraturgu rahvastikuprotsessid, mis näevad ette elanike arvu vähenemist ja järelikult ka üürilevõtjate vähenemist. See võib tähendada seda, et üürileandjate konkurents hea, majanduslikult kindlustatud ja pikaajalist üürisuhet soovivate üürnike pärast muutub tõsisemaks. Ja maaklertasu mitte juurde küsida on hea müügiargument ja eristumise võimalus.

Üüriturul tundub kindel olevat vaid see, et järsku ei muutu siin midagi. Turuosalisi on palju, erilist üksmeelt nende vahel ei ole ja see tähendab, et muutused ei toimu kiiresti. Üks võimalikke stsenaariume on elamispindade üüriturul sama, mis on juhtunud äripindade üüriturul. Ka seal valitses hulk aastaid tagasi komme, et üürilevõtja maksis kinni maaklertasu. Aastatega, justkui tasahilju, see aga muutus ning täna maksab maaklertasu valdavalt kinni üürileandja. Sagedased on ka juhtumid, kus maaklertasu makstakse pooleks, kuid harvad on juhtumid, kus vaid üürilevõtja maksab üksinda kogu summa kinni. Kas nii läheb ka elamispindade üüriturul, seda saame näha ilmselt mitte varem kui 10 aasta pärast.

* Artikkel avaldatud esmakordselt ajalehes Postimees

Eesti üürituru 7 anomaaliat

Postitaja: Raul Reino @ 04.07.2012 11:07; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , , ,
2 kommentaari

See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima. Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.

Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:

1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.

2. Sularaha osakaal.
Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?

3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.

4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.

5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.

6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.

7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.

Äripindade üüriturul jääb vabu pindu vähemaks

Postitaja: Einar Vellend @ 09.03.2012 10:44; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2011. aasta lõppes paljudele äripindade omanikele edukalt. Üürituru vabade pindade osakaal on 2011. aasta jooksul vähenenud isegi oodatust kiiremini. Eriti on seda tunda lao- ja tootmispindade sektoris, kus head pinda praktiliselt pakkuda ei ole. Tänassilmas VGP Park laokompleksi juurdeehitus 13 000 m2 kaeti üürilepingutega juba enne hoone lõplikku valmimistähtaega 2012 aasta alguses. Samuti on vakantsus 0% RRK Logistikakeskuses Liival ja Jüri Tehnopargi laohoonetes. Kuna täituvused on head, siis hinnatase on püsivalt 4 eur/m2 juures. Pigem on tunda survet kergeks hinnatõusuks.

Laohooned

VGP Park Tänassilma: min hind 4 €/m2, vakantsus 0 %

RRK Liiva: min hind 3,5 €/m2, max hind 3,9 €/m2, vakantsus 0 %

Jüri Tehnopark: min hind 3,5 €/m2, max hind 3,9 €/m2, vakantsus 0 %

Madalama nõudlusega piirkonnas või kehvema kvaliteediga laopindade üürihinnad jäävad vahemikku 1,8 – 2,5 eur/m2 ning vakantsus ca 15-20% ümber. Igapäevase turukogemuse põhjal võib öelda, et nõudlust on kvaliteetse lao/kergtootmispinna vastu, mille pakkumine on samas mõnevõrra piiratud. Kehvakvaliteedilise lao- ja tootmispinna osas on olukord vastupidine.

2012 aastal on oodata mitmete uute laohoonete ehitust Tallinna ümbruses.

Üürihindasid on saanud kergitada ka büroopindade omanikud. Kuigi mõningaid vabu ruume ikka leiab, siis tuntumates büroohoonetes on vakantsus nulli jõudnud. Ka City Plaza, Delta Plaza. Tammsaare Ärikeskuses on vaba pinna osakaal samuti paari protsendi juures. Suuremat vakantsi leiab siiski vanematest kontorihoonetest, kus see võib ulatuda kuni 40 protsendini. Seetõttu pole vanemates büroohoonetes ka veel hinnatõusu potentsiaali, vastupidiselt parema kvaliteediga hoonetele.

A klassi büroohooned keskses äripiirkonnas

Metro Plaza, Viru väljak 2: min hind 9 €/m2, max hind 14 €/m2, vakantsus 10 %
Rotermanni kvartal: min hind 10 €/m2, max hind 14 €/m2, vakantsus 7 %
City Plaza, Tartu mnt 2: min hind 11,5 €/m2, max hind 13,5 €/m2, vakantsus 0 %

B klassi büroohooned (A klassi büroohooned väljaspool keskset äripiirkonda)
Tammsaare Ärikeskus, Tammsaare tee 49: min hind 8,5 €/m2, max hind 10 €/m2, vakantsus 2 %
Ülemiste City: min hind 9,6 €/m2, max hind 12 €/m2, vakantsus 10 %
Delta Plaza, Pärnu mnt 141: min hind 9 €/m2, max hind 12 €/m2, vakantsus 0 %
Sõpruse ärimaja, Sõpruse pst 145: min hind 8,6 €/m2, max hind 9,6 €/m2, vakantsus 0%

C klassi büroohooned
Valge Maja, Tartu mnt 63: min hind 6,4 €/m2, max hind 8,5 €/m2, vakantsus 10%
Tulika ärimaja, Tulika 15/17: min hind 5 €/m2, max hind 5 €/m2, vakantsus 25%
Peterburi tee 90f: min hind 3,5 €/m2, max hind 4,5 €/m2, vakantsus 20%
Mustamäe tee 55: min hind 5,2 €/m2, max hind 7 €/m2, vakantsus 4%

2011 aastal uusi büroohooneid käiku ei lastud. Valmimas on büroohooned Mustamäe Tehnopoli alal (ca 22000 m2), Ülemiste City kompleksis (ca 20 000 m2) ning Kaamose ehitatav hoone Tatari tänavale (ca 4800 m2). Pool Ülemiste City uusehitusest ja terve Kaamose maja on ehitamisel konkreetsete riigiasutuste majutamiseks.

Büroopindade järele on väike nõudlus olemas igas kvaliteediklassis. Kehvema kvaliteediga pindadel ületab pakkumine nõudlust, parema kvaliteediga pindadel on veidi ruumi uute pindade käikuandmiseks just kvaliteetsete hoonete piiratud arvu tõttu.

Kaubanduspindade sektoris olulisi muutusi pole toimunud, peamistes kaubanduskeskustes on pinnad täis ja uuel poel on pinda leida pea võimatu.
Väiksemaid ja keskmise suurusega eraldiseisvaid pindu on küll leida kesklinna ümbruses, kuid huvi nende vastu on vähenemas, kuna inimesed eelistavad teha sisseoste ühest suurest keskusest ja nii pigem oodatakse võimalust pääseda just sinna. Kaubanduskeskustes on üürihinnad ca 10 – 50.- eur/m2 sõltuvalt pinna suurusest ja asukohast. Kesklinnas (sh Vanalinnas) pakutavad eraldiseisvad kaubanduspinnad on hinnaklassis 6,5-13 eurot/m2. Peatänavatelt eemale jäävad eraldiseisvad kaubanduspinnad on hinnavahemikus 2 – 5.- eur/m2. Heas asukohas kaubanduspindade järele on kindlasti tugev nõudlus ning piiratud pakkumine.

Tähelepanekud 2011. aasta Tartu kinnisvaraturu kohta

Postitaja: Kristjan Gross @ 27.01.2012 11:58; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Korterid

Tartus tehti 2011. aastal 1110 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on 34 tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal (kasv 3%). 2009. aastaga võrreldes oli eelmisel aastal 278 tehingut rohkem. Seega on tartlaste huvi kriisijärgselt elamispinna soetamise vastu olnud mõningases kasvus.

Kvartalite võrdluses tehti 2011. aastal kõige vähem tehinguid esimeses kvartalis, mille tingis madal aktiivsus jaanuaris. Kolmas kvartal oli see-eest suurima tehingute mahuga, sest augustikuus müüdud korterite arv oli üle mitme aasta rekordiline 115. See oli ka periood, mil tehingute keskmine hind saavutas 2011. aasta kõrgema tulemuse 904 €/m². Kuna juuli ja septembri keskmised hinnad olid madalamad, siis kolmanda kvartali keskmine hind jäi väiksemaks kui teise kvartali hind.

Augustikuu aktiivsuse põhjuseks võib pidada suvise puhkuseperioodi järgselt formeerunud tehinguid. Suuremate ja kallimate korteritega tehtud tehingute hulk mõjutas ka keskmist hinda, sest hinnaklassis 1200- 1500 €/m² tehinguid oli tavapärasest rohkem.

Aasta viimastel kuudel langenud hind mõjutas ka neljanda kvartali tulemust, mille keskmine hind oli 812 €/m², mis on 4% madalam kui esimesel kvartalil. Tõenäoliselt mõjutas teist poolaastat Euroopa finantskriis ja prognoosid järgmisteks aastateks. Ebakindlus tuleviku suhtes vähendas kallimate elamispindade ostmist. Paljudel juhtudel raha paigutamise eesmärgil tehtud tehingud olid hinnavahemikus 40 000- 50 000 €.

Nimetatud hinnavahemik on jätkuvalt nõutud sektor. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal võib öelda, et laenu abi kasutakse üllatavalt vähe. Tõenäoliselt on kallimate elamispindade ostmine vähenenud just seetõttu, et panka ei taheta ebakindlas majandusolukorras kaasata ning pigem püütakse omavahenditega hakkama saada.

Nõudlus korterite vastu on püsinud üsna stabiilne, millele viitab teise poolaasta tehingute mahu ühtlane tase. Maaklerite sõnul oleks korterite müüke isegi rohkem, kui oleks sobivaid elamispindasid pakkuda. Kliendid on ootel kesklinna lähipiirkonna kivimaja heas seisukorras  korteritele. Linnaosadest vastavad nendele Kesklinna, Karlova, Supilinna, Vaksali ja Ülejõe linnaosa ning Annelinna kesklinna poolne osa.

Korterite pakkumiste arv oli 2011. aastal Kinnisvaraweb kv.ee andmetel üsna stabiilselt 2000 – 2200. Neist suurima mahu andis Annelinna linnaosa, kus müügis on korraga umbes 600 korterit. See-eest on tegemist piirkonnaga, kus keskmine küsitud hind on linna madalaim, so ca 800 €/m². Võrreldes piirkonna keskmise tehinguhinnaga, on pakkumishinnad ca 20% kallimad. Nii nagu linnaosale omapärane, on seal suurim elanike arv ja väga ühtlane tüüpkorterite elamufond. Tõenäoliselt seetõttu ei olegi linnaosa hinnad oluliselt muutunud, sest konkurents on suur – müügihinnad on vahemikus 650 – 700 €/m², pakkumishinnad on kogu aasta jooksul ca 800 €/m².

Annelinna korteriturul valitseb suuremate korterite ülepakkumine, sest kõrgete kommunaalkulude tõttu soovitakse minna soodsamale pinnale, samas kui nõudlus on madal. Näiteks seni on pakkumises 4-toalisi kortereid 2-toalise korteri hinnaga.

Pakkumishindadest enim on kasvanud Kesklinna ja Karlova linnaosa korterite hinnad. Müüki on tulnud just suuremad ja kallimad elamispinnad. Küllap on omanikud tunnetanud kinnisvaraturu nõudluse kasvu ning pakkumiste vähesust. Samas on neis linnaosades vähenenud odavamate, väiksemate ja halvas seisukorras korterite müügikuulutuste arv, kuid mida võib pidada siiski likviidsemaks varaks võrreldes kallimate korteritega.

Pakkumises annavad mõningal määral veel tooni arendusprojekti korterid. Domus Kinnisvara hinnangul on Tartus ja lähiümbruses müügil ca 250 uuselamu korterit. Osa neist on 3-5 aastat tagasi valminud elamutes. 2011. aastal valminud elamuprojektid on olnud asukohalt, projektilt ja hinnatasemelt turule niivõrd vastuvõetavad, et enamus kortereid on müüdud.

2011 aastal alustati 12 uue korterelamu ehitusega, kus kokku on ca 160 korterit. Neid arendusi iseloomustab läbimõeldud projektid, kusjuures on püütud leida konkurentsieeliseid. Näiteks Fortuuna 32 ja Vanemuise 45 elamute märksõnaks on energiasäästlikkus, Veeriku 6 puhul elamistingimustele mugavust pakkuvad panipaigad, saunad jms. Kuivõrd need asjaolud müügiedu tagavad, näitab tulevik, kuid kliendi jaoks on oluline ka korteri hind. Pakkumises on uued korterid hinnavahemikus 1200 – 1600 €/m². Eelmise aasta edukamate arendusprojektide Oa ja Meloni tn tehinguhinnad olid siiski madalamad, jäädes vahemikku 1100 – 1200 €/m².

Üüriturg

Üüriturg oli eelmisel aastal äärmiselt aktiive, sest nõudlus oli väga suur. Aktiivseim aeg oli august ja september, mil kortereid otsisid tudengid nii Eestist kui välismaalt. Aasta viimastel kuudel jätkus elamispindade otsimine, kuid mingil määral aktiivsus ja sihtgrupp muutus. Tudengite osakaal vähenes, ning asemele tulid pered, tööinimesed, pensionärid jt. Nüüd valitakse ja mõeldakse põhjalikumalt, enne kui pakkumiste hulgast valik tehakse.

Pakkumiste hulk oli suurim augustikuus: Kinnisvaraweb kv.ee andmetel oli augustis ca 1300 üüripakkumist, mis järgmistel kuudel langes 700ni. Kuigi üürikorterite vastu on nõudlus jätkuvalt olemas, pole vähenenud vabade pindade tõttu üürihinnad muutunud. Mõningal määral on surve hindade langusse, kuid seda peamiselt halvemas seisukorras ja mugavusteta korteritel ning linnaäärsetel korteritel.

Elamud

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 55 000 – 100 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 160 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon.