Domus Kinnisvara ajaveeb

Praegu, mil üüripakkumiste hulk on turul drastiliselt vähenenud, on põhjust vaadata veidi kaugemale tulevikku ning püüda hinnata, millised arengud ees on ootamas. Kuigi üüripakkumiste hulka on viimasel kahel aastal mõjutanud eelkõige kinnisvara likviidsus, siis suures plaanis on üürituru olulisteks mõjuriteks a) üldised rahvastikuprotsessid, b) rahaturg (laenupakkumine ja alternatiivsed investeerimisvõimalused) ning c) avaliku sektori elamupoliitika.

Tänaseid rahvastikuprotsesse vaadates võime konstanteerida, et suurenemas on nende hulk, kes kinnisvara puuduva omafinantseeringu või piisava laenuvõime tõttu osta ei suuda. Omandireformi ning meie ajaloolistest iseärasustest tuleneva fetišeeritud suhtimise tõttu omandisse on Eestis elukondlik kinnisvara väga laia hulga inimeste kätte jaotunud. 2004 pöördeid koguma hakanud kinnisvarabuum tähtsustas omandit veelgi prestiizi küsimusena. Äsja läbitud kinnisvarakriis teeb sellesse nüüd esimesi korrektuure ning kinnisvaraomanikest eraisikute hulk hakkab tasapisi majanduslikel põhjustel vähenema. Teiseks üüriturgu mõjutavaks rahvastikuprotsessiks on eluruumide kasutamise muutumine ebaefektiivsemaks. Pinnakasutus ühe inimese kohta suureneb, kuna leibkonnad muutuvad väiksemaks ning privaatsust hinnatakse üha rohkem. Statistiliselt väljendub see vaid koma taga olevates numbrites, kuid kogu Eesti elamufondi arvestades on see suur hulk elamispinda. Nii juhtubki, et kuna omanikuks saamine/olemine ei ole kõigile jõukohane, siis suureneb tasapisi vajadus üüripindade järele.

Rahaturu poolseid mõjud on rahvastikuprotsessidega võrreldes märksa lühiajalisemad. Eelkõige on oluline küsimuseks kumb on väiksem elamispinna kulu – kas üürimakse või intressimakse? Kuigi üüri suuruse ja intressimäära vahel on olemas seos, ei ole see väga otsene ja tugev. Kasvava intressimäära korral kinnisvara ostuvõimalused kahanevad ning seega nõudlus üüripindade järele kasvab. Samuti mõjutavad intressimäära pikemaajalised muutused üüriturgu ja üüri suurust läbi pakkumise, kuna investorid peavad vastama küsimusele, kas investeerida omakapital väljaüüritavasse kinnisvarasse või panna see hoopis pangadeposiiti või aktsiaturule.

Mõni aeg tagasi võrdlesin Tallinna korterite tehinguhindu ning City24 portaalis olevaid üürikorterite pakkumisi. Korrigeerisin üüripakkuisi keskmise kauplemisvõimalusega (-10%) ning sain tulemuseks, et sõltuvalt linnaosast on üürikorterite poolt omanikule pakutav tootlus (ROI – tulu vs vara väärtus) 5,4 – 7,6%. Seejärel kohaldasin tavapäraseid eluasemelaenu tingimusi (omafinantseering, intressimäär jms) ning sain omakapitali (ROE) tootluseks ca 12%. Kui nüüd sellele lisada vara väärtuse potentsiaalne kasv (läbi järgmise majandustsükli võiks see Eestis kujuneda 4-7%), siis on üürikorteri kui investeeringu poolt selle omanikule pakutav tootlus väga hea.

Avaliku sektori elamupoliitika puhul peaks Eestis vaatama maksusoodustustuste ja munitsipaalkorterite arendamine küsimusi. Pikka aega on meie maksupoliitika soodustanud elukondliku kinnisvara omandit. Käesoleva aasta algusest on see mõnevõrra muutunud, kuna paljud eluruumide ostu-müügitehingud ei saa enam tulumaksuvabastust. Suhteliselt pikaajalise iseloomuga investeeringute puhul, mis on tehtud üürikorteri soetamisse, on läbimõeldud planeerimise puhul võimalik siiski tulumaksu soodustust saada. Seetõttu usun, et uus kord pigem toetab investeeringuid üürikorteritesse jättes samas mõjutamata eraisikute otsused omale isikliku eluruumi soetamiseks.

Munitsipaaleluruumide (ja ka riigile kuuluvate eluruumide) osatähtsus Eestis on väga väike võrreldes näiteks Soomega. Kõige enam tõuseb esile Tallinna linna poolt alla paari tuhande sotsiaalkorteri haldamine, mis eirab suures osas kinnisvara majanduslikke reegleid (nt üürihind on kaks korda madalam, kui turuhind). Sama kehtib enamasti ka riigi omandis olevate nn endiste tööandja eluruumide ja mõnel juhul õppeasutuste poolt hallatavate ühisealamuruumide kohta. Eesti avaliku sektori poolset analoogilist tegevust iseloomustab see, et valdavalt on need sotsiaalprojektid ning avalik sektor ei ole asunud kinnisvaraturgu omapoolsete investeeringutega mõjutama. Kui aga arvestada, et päris suur hulk avalikule sektorile kuuluvate eluruumide kasutajatest oleks füüsiliselt ja majanduslikult võimelised üürima eluruumi vabalt turult, siis on justkui tegemist vaba turu mõningase piiramisega. See on poliitiliste valikute küsimus ning isiklikult loodan, et niikaua, kui vaba turg suudab efektiivselt kinnisvarateenuseid pakkuda, ei hakka avalik sektor selles osas konkureerima ja keskendub inimestele, kes ise vabal turul hakkama ei saa. Tõmmates paralleele mujalt maailmast olen arvamusel, et avaliku sektori eluruumide hulk Eestis aeglaselt suureneb.

Kõike eelnevat arvestades olen arvamusel, et üürikorterite kasutamine ja pidamine hakkab muutuma populaarsemaks. Eelkõige seetõttu, et nii sotsiaalsed, majanduslikud kui poliitilised protsessid kujundavad tasapisi ümber omandi- ja üürisuhete vahelist proportsiooni. Igaks juhuks rõhutan, et vajaduse kasv üüripindade järele ei tähenda automaatselt vajadust täiendava elamispinna järele. See puudutab lihtsalt osakaalude jaotumist omandi- ning üürisuhete vahel. Elamispindade kasutajate hulk ning sellest tulenev vajadus elamispinna järele ei sõltu sellest, kas ruumi kasutatakse omandi- või üürilepingu alusel.

Kindlasti kasvab järgneva 5-7 aasta jooksul nende ettevõtete hulk, kelle põhitegevuseks ongi üüriteenuse pakkumine kas eraisikutele, ettevõtetele või ka avalikule sektorile. Samuti kujuneb Eesti eraisikutel sarnaselt Skandinaavia maadele välja traditsioon kujundada omale väljaüüritava kinnisvara portfell, mida käsitletakse arvestatava pensionisambana. Seni on ju pensionisamba rolli täitnud omandireformi käigus saadud vara, mis hakkab oma tähtsust järjest kaotama. Sellega seoses tugevneb pikas perspektiivis ka seos üüri suuruse ja üüritava varaga kaasnevate kulude vahel. See aga tähendab pigem üürihinna tõusmist. Seda soosivad ka viimase aja arengud. Näiteks langes Tallinnas üüripakkumiste arv üha kiirenevas tempos 2010 aasta kokkuvõttes koguni 44%. Tegemist on kinnisvaraturu kriisi järelmõjuga – 2007 aastal suurenes üüripakkumiste hulk drastilistelt just nende objektide võrra, millele ei suudetus ostjat leida. Nüüd, kus elukondlik kinnisvaraturg on Tallinnas peaaegu poolteist aastat stabiilset arengut demonstreerinud ning õige hinnastamise korral on võimalik igale objektile ka mõistliku ajaperioodiga ostja leida, ei ole enam vajadust neid üüriturul pakkuda. Selline areng on toomas üüriturule hinnatõusu.

Et prognoosida käesoleva aasta Tartu korteriturgu, vaatleme esmalt möödunud aastasse.

2010 aastal tehti Tartus 1076 korteritehingut, mis on 23% rohkem kui 2009. aastal, mil tehti 832 tehingut. Korteriomandite keskmine hind kasvas samuti. 2010.a jaanuari kuu keskmise hinnaga võrreldes oli aasta lõpus hind ca 15% kõrgem. Nii suur hinnakasv oli tingitud jaanuari kuu madalast hinnast. Kui võtta aluseks 2009.aasta detsembri kuu keskmine hind, siis oli aastane hinnakasv 4,5%. Seega igal juhul Tartus hinnad kasvasid.

2010 II pa korteriturg oli stabiilne, kuid väikses languses. Peamised turgu iseloomustavad näitajad tehingute arv ja keskmine hind olid üldjoontes väikeste kõikumistega. Kõige rohkem tehti tehinguid septembris (109 tk), kõige vähem detsembris (74 tk). Keskmine hinnamuutus oli ainult 0,5% kuus, kuid detsembri kuu keskmine hind oli ca 4% madalam juuli kuu keskmisest ruutmeetrihinnast. Seega aasta lõpuks muutus turg passiivsemaks.

2010 II poolaastal andis korteriturul tooni nõudluse kasv Kesklinna ja Karlova 2-3-toaliste korterite vastu. Tegemist oli tüüpiliste eelistatud objektidega. Samas oli selgelt näha, et tüüpkorterite (Annelinna paneelelamud) nõudlus oli aasta läbi ühesugune.

Annelinna keskmine hind oli praktiliselt kogu aasta muutumatu, vähenedes kvartali keskmiste hindade võrdluses ainult 1,5%. Teistes linnaosades hinnad kasvasid. Statistiliselt oli suurim kasv Supilinnas (lausa 43%). Teistes linnaosades jäi hinnakasv vahemikku 11-19%. Annelinna stabiilse hinna põhjustas suur pakkumiste hulk ning väiksem nõudlus. Seega arvestades Annelinna piirkonna suurenenud pakkumiste arvu ning stabiilset hinda, on nõudlus tüüpkorterite vastu vähenenud, mida ei saanud öelda varasemate aastate kohta.

2010. aastal korterite pakkumiste arv üldjoontes Tartus kasvas. Kui 2010 I pa oli tegemist stabiilse kasvuga, siis hilissügisel hakkas pakutavate objektide arv vähenema. See oli ka periood, mil keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahe oli kõige väiksem, oktoobris vaid 17%, mistõttu 2010 aasta II pa erines märgatavalt I pa-st (mil tehingu- ja pakkumishindade vahe oli keskmiselt 26%).

Pakkumine suurenes peamiselt Annelinna korterite tõttu. City24.ee Spot keskkonna andmetel lisandus sealseid kortereid müüki kõige rohkem teisel poolaastal. Tõenäoliselt suurenes müüdavate objektide arv just euro-ootusest tingituna. Kuna nõudlust tüüpkorterite vastu polnud, siis aasta lõpuks võeti paljud kuulutused maha.

Arendusprojektid
Uusi kortereid müüdi Tartu linnas suhteliselt vähe, kokku 47 tk. See teeb umbes 8 tehingut kuus. Peamised projektid, kus kortereid müüdi, olid Ida tn, Tigutorn, Siili tn ja Kulli tn. Mõni üksik korter müüdi 3-4 aastat vanast arendusprojektist. Edukamalt müüdi neid, millede hind oli mõistlik või projekt väga hea. Näiteks kevadel müüki tulnud Ida tn korterite müük läks hästi, sest projekt oli mõistlikult hinnastatud ning sihtgrupp paigas. Samuti ka Kulli tn ridaelamud. Hea hind oli põhjuseks Luunja valla territooriumil paiknevate Puupilli korterelamute müügiedule, sest uus korter saadi sisuliselt Annelinna korteri hinnaga. Tigutorn ja Siili tn korterelamud on pigem huvitava ja ainulaadse projektiga, kus sihtgrupp on teine.

Hinnanguliselt on Tartus pakkumises ca 200 arendusprojekti korterit. Kuigi müügis on arvestatav kogus uut elamispinda, siis klientide jaoks on valik kesine. Sellele viitab üksikute projektide müügiedu ja 3-4 aastat tagasi ehitatud korterelamute müügi kiratsemine.

Prognoos 2011 esimeseks poolaastaks
• Tartu korteriturul suuri muutusi ei tule, 2011 I poolaasta algus on pigem tagasihoidlik, aktiivsus suureneb kevad-suvel. Kuigi aasta alguses võib ilmneda mõningane hinnalangus, siis 2011 tervikuna prognoosime väiksest hinnakasvu ca 5-10% (kuude lõikes on kõikumised suuremad);
• Nõudlus jääb kesklinna ja selle lähipiirkonna korterite järele, mis on peamiselt hinnakasvu taga;
• Korterite pakkumine jääb enam-vähem samale tasemele, sest müügimotiivid  üldjoontes ei muutu – müüb see, kes peab;
• Üüriturul jäävad hinnad praegusega samale tasemele, aktiivsus (koos sellega ka vähesel määral üürihinnad) muutub ülikoolilinnale omaselt;
• Arendusprojekti korterite müügiedu tagab jätkuvalt õige hind. Mõne üksiku uue projekti peale tormi ei joosta ning vähetõenäoline on korterite müük „paberil“, millesarnaseid näiteid Tallinnas juba esineb.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.

Tänane Tartu Postimees pajatab kurva loo, kuidas üürnik jäi ilma nii korterist kui rahast. Domus Kinnisvara maakler puutus möödunud nädalal seevastu kokku ühe kinnisvara omanikuga, kes oli ilma jäänud nii rahast kui korteri valdusest. Lühidalt oli lugu järgmine – Domuse maakler läks korteriomanikuga vaatama tema korterit, mis pidi olema tühi väljaüürimise eesmärgil. Suur oli aga üllatus, kui selgus, et korteris on juba üürnik sees ja kes maksab ühtlasi juba ka üüri. Omanikul ei jäänud muud üle kui tõdeda, et antud korteriga oli juba varem tegelenud üks teine kinnisvaramaakler, kes ise, omanikult luba küsimata, oli korteri välja üürinud ja rahumeeli kasseeris üüriraha. Hundiseaduste ajad on ikka veel jõus ja kõigil üürituru osalistel tasub säilitada valvsust.

Kinnisvarasektoris on üüriturul läbi aastate valitsenud samasugune segadus nagu Rahvaliidu juhtkonnas. Jätkuvalt on 90-ndate algusele iseloomulikku anarhiat, millele annavad tooni sularahas arveldamine, puudulikud lepingud ja eetiliste tõekspidamiste puudumine. Turule ei ole veel saabunud Saksa õigusruumile, millel põhineb paljuski meie seadusandlus, iseloomulikku käitumist ja traditsioone. Senist arengut kõrvalt jälgides tundub, et tubli kümmekond aastat läheb vähemalt veel, et siin mõistlik kord tekiks ning turuosalised käituksid kvalitatiivselt uuel tasemel.

Nendest kahetsusväärsetest lugudest tulevad välja mõned õpimomendid, millega oleks üürnikel ja üürileandjatel mõistlik arvestada:
1. Kui tehingutes otsustatakse kasutada kinnisvaramaakleri abi, siis tuleb kindlasti uurida nii maakleri kui ka firma tausta. Kuigi ka väiksemates firmades töötab hulgaliselt professionaale, siis on elu näidanud, et suuremates firmades on põhjalikum kvaliteedikontroll ja väljaõppesüsteem. Soovitav on pöörduda firmade poole, mis on erialaliitude liikmed ja kus töötavad kutselised maaklerid. Oma korteri võtme andmine ennast kinnisvaramaakleriks nimetavale isikule, kelle firmal puudub ajalugu, töötajatel tõestatud pädevus või isegi koduleht, võib lõppetada sellega, et olete sattunud libamaakleri haardesse, kes liishaaveliku osavusega teie pealt alusetult raha teenib.
2. Üürnikel tasub veenduda, et ennast korteri omanikuks nimetav isik ikka on omanik. Selleks on mõistlik kasutada sõltumatu kolmanda osapoole ehk professionaalse kinnisvaramaakleri abi, kelle jaoks on kinnistusregisti andmete kasutamine igapäevane tegevus.
3. Nii üürniku kui üürileandja huvides on, et sõlmitav üürileping oleks põhjalik, kooskõlas kehtiva seadusandlusega (kunagi 92.a. loodud lepingu põhi ei ole seda mitte) ning osapoolte õigusi ja kohustusi võrdselt reglementeeriv.
4. Üürileandjal tasub kasutada kinnisvaramaaklerit ainuüksi seetõttu, et professionaalselt tegutsev maakler uurib läbi erinevate andmebaaside üürniku tausta ning selgitab välja tema usaldusväärsuse niivõrd, kuivõrd andmebaasid (Krediidiinfo jms) seda võimaldavad.
5. Sularaha asemel on alati mõistlikum kasutada ülekandeid.

Kui kinnisvaraturu teised tehingud toimivad üldjuhul levinud loogika kohaselt, et teenuse maksab kinni selle tellija või tulu saaja, siis eluruumide üüriturg on toiminud seni teisiti.

Täispikkuses ilmus artikkel Postimehe “Kodu ja Kinnisvara” erilehes. Loe edasi SIIT

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Sellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohutirtsude parved. Üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tasemele. Mis siis toimub?

Ehitusfirmasid on eelkõige riigisektor rõõmustanud sellel aastal mitmete suuremahuliste hangetega. Sildade, promenaadide, koolimajade jms magusad projektid on toonud ka väiksematesse linnadesse kohale kogu Eesti ehitusturu koorekihi, sest mahult suuri objekte on turul napilt. See on tähendanud seda, et teatud perioodiks on vastavasse linna sisse voolanud märkimisväärne hulk mujalt pärit ehitajaid, kes vajavad kohapealset elamist. Pidev autotransport on liiga kulukas ja ei võimalda tööd efektiivselt teostada. Seega on ehitusfirmad pööranud pilgud üürikorterite poole ja teinud selle turu täiesti tühjaks. Kui samaaegselt on ühte linna sattunud mitu ehitusobjekti, siis on lisaks nõudlust kergitanud terav konkurents ehitusfirmade vahel. Tulemuseks on see, et teatud ajaperioodil on sel aastal olnud võimalik leida üürikorterit Pärnus, Haapsalus või Valgas sama tõenäoline kui leida Sahara kõrbes vett. Kinnisvarafirmade telefonid on olnud punased, kuid kahjuks pakkuda pole olnud midagi. Harukordne situatsioon, millega maaklerid pole enam harjunud ja turu pakkumise pool ei suutnud reageerida. Eriti eelistatud on olnud 3-toalised möbleeritud korterid, mida on broneeritud ka telefoni teel, kohapeal käimata. Vähem atraktiivsed on olnud möbleerimata ja eksklusiivsed korterid. Olukorda on ära kasutanud nutikad korteriomanikud, kes ülisuurt nõudlust arvestades on kergitanud hinda kümnete protsentide võrra.

Kui varasematel aastatel on ehitajaid peetud üldiselt veidi „kaheldava väärtusega“ üürilevõtjateks, keda mitmed korteriomanikud on lausa välistanud, siis nüüd tundub, et raha ei haise ja võimalus tulu teenida ületab võimaliku korteri lõhkumise hirmu. Väikelinnade leigevõitu üüriturg ei võimalda nii väga üürnikke valida ja vastu võetakse see, mida pakutakse. Samuti on tõusnud üldine kultuursus ja ehitusfirmade juhid nõuavad ehitajatelt korralikku käitumist, sest riskida korterist ilmajäämisega keegi ei taha.

Korterite väljaüürimise äriga tegelevatel kodanikel tasub seega silmad-kõrvad lahti hoida ja jälgida, kas nende kodulinnas äkki mingi suure ehitusobjekti osas töödega ei alustata, mis üürituru pahupidi pöörab. Kui selline asi tulemas on, siis tasub kiire väljaüürimisega ehk oodata ning uuelt nõudluse tasemelt küsida juba sellele vastavat hinda. Liiga ahneks minna aga ei maksa, sest kuluarvestus on ka ehitusfirmades tähtsal kohal ning utoopilisest hinnast unistav korteriomanik võib kõigest ilma jääda.

Domuse maaklerid on juba pikemat aega täheldanud, et üüriturg muutub eriti aktiivseks iga kuu alguses ja ei ole vähimalgi määral võrreldav kuu teise poolega. Müsteeriumi lahendamiseks ei ole pea olema Hercule Poirot, et mõista palgapäevade perioodi mõju ja tugeva jälje jätmist kinnisvaraturule. Loomulikult ei ole see niivõrd teemaks majade puhul, mille hinnaklass on 10 000 kr ja enam, sest seal ei ole tarbimise sõltuvus igakuistest sissetulekutest nii suur. Küll aga puudutab see üürikortereid, mis jäävad hinnaklassi 2000-5000 kr/kuu ja mis on kõige enam nõutud hinnavahemik. Eestis väljakujunenud veidra süsteemi kohaselt peab üürnik tasuma lepingut alla kirjutades ära reeglina 3 kuu üüritasu suuruse summa, mis koosneb 1 kuu ettemaksust, tagatisrahast ja maaklertasust. Tallinna kesklinna 3-toalise korraliku korteri puhul tähendab see ca 15 000 kr suurust väljaminekut ja selge, et palgapäev on siinkohal igati abiks.

Nii nagu on ostude-müükide puhul olulisemaks argumendiks kujunenud hind, siis käib ka üüriturg ühte sammu muu kinnisvaraturuga. Üürihuvilised on äärmiselt hinnatundlikud ja kui Tallinnas on valida pisut enam kui 2000 üürikorteri vahel, siis on hinna argument kõige mõjusam. Üürikorterite valik on suur ja uue üürniku leidmine päevadega, nagu õndsal ajal oli, on harvaesinev juhus. Domuse kogemus näitab, et kui üürihind on paigas, siis uue üürniku leidmine võtab täna aega keskmiselt 2-3 nädalat.

Eriti odavamas hinnaklassis on sagenenud juhused, kus üürnikud jäävad võlgu kommunaalmaksete ja ka üüritasu enda eest. Ajad on keerulised ja see põhjustab varasemast sagedamini olukordi, kus üürnik kasutab eluruumi ja venitab maksetega, eriti kommunaalmaksetega, nii kaua kui võimalik. Osaliselt võimaldavad seda ka liiga heasüdamlikud üürileandjad, kes ei kontrolli igakuiselt maksete laekumisi. Üürileandjatele tahakski südamele panna, et vältimaks suuri juriidilisi ja rahalisi probleeme tulevikus, siis tuleb järjepidevalt kontrollida, kas üürnik tasub ära kõik üürilepingus nõutud maksed ja täidab ka muid kohustusi, mis tulenevad üürilepingust. Kolm kuud hiljem avastada, et viimase 3 kuu kommunaalteenuste eest on tasumata, võib olla rahaliselt suur kaotus, eriti juhul, kui üürnik on kadunud ja telefoni enam vastu ei võta.

Toome siinkohal ära mõned näited reaalsetest üüritehingutest mai lõpus Tallinnas:

Üürikorter Mustamäel
Tubade arv: 3
Üldpind: 61 m2
Korruselisus: 9/2
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1800 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter Kristiines
Tubade arv: 3
Üldpind: 63 m2
Korruselisus: 3/3
Lisainfo: osaliselt möbleeritud
Üüritasu: 4500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter kesklinnas
Tubade arv: 3
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 5/4
Lisainfo: uus viimistlus, sisustatud
Üüritasu: 5500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üüriturul jätkub 2010. aastal sama tendents, mis sai alguse juba 2009 ehk siis üüriturg on aktiviseerumas, kuna omandamisega kaasnevad kulud ja riskid paneb paljusid üürimist eelistama.

Loe edasi www.city24.ee

Viimased 2 aastat on Eesti jaoks olnud väga õpetlikud ja muutnud mitmeid arusaamu, millest osad olid kuni 2007. aastani vaat et tabu all. Üks nendest puudutab suhtumist omandisse ja üürimisse. Eestis on valdav olnud seisukoht, et ainult rumal on see, kes korterit üürib. Rahva seas on levinud seisukoht, et üüri maksmine on nagu surnud hobuse eest maksmine. Maksa, kui kaua sa maksad, endale sa seda korterit kunagi ei saa. Perspektiiv maksta pangale 15 aastat ja siis saada ise kinnisvara täieõiguslikuks omanikuks tundus mõistlik. Kerge paradigma muutus hakkas toimuma siis, kui pangad tulid välja kuni 40-aastaste laenudega. Siis hakkasid levima jutud eluaegsest pangaorjusest ja perspektiiv saada ise omanikuks muutus oluliselt ähmasemaks.

Nimetatud suhtumisele on oluliselt kaasa aidanud 90-ndatel läbi viidud omandireform, mille käigus on Eestis saanud kinnisvara omanikuks ligikaudu 90 % tööealisest elanikkonnast. Iirimaal on vastav näitaja 80 %, Itaalias 78 %, Taanis 52 %, Saksamaal 41 %. Euroopa Liidu keskmine on 61 %. Kui enamus sinu sugulastest ja tuttavatest on kinnisvara omanikud (mis siis, et panga hüpoteegid peal) ning nad räägivad sugestiivsel häälel juurde, et omaniku tunne on ikka hoopis teistsugune tunne, võrreldes võõras kodus elamisega, siis ongi tubli kodanik seadnud sammud lähima pangakontori poole ja täitnud seal ära avalduse laenu saamiseks.

Kui juba sai viidatud välisriikidele ja Eesti noorele kinnisvaraturule, siis lisaks psühholoogilistele ja emotsionaalsetele põhjustele on omandamist soodustanud ka praktilised põhjused. Eesti kinnisvaraturg on noor ja väljakujunemata, siin on elatud päev korraga, ilma on teinud lühiajaline laenuraha ja spekulatsioon. Kuna pole võrdlusbaasi ja kogemust varasematest aastakümnetest, siis on ebastabiilsust ja teadmatust tuleviku ees olnud palju. Ka meie üüriturg on täielikult väljakujunemata ja omanikud on selgelt eelistanud lühiajalisi, reeglina kuni 1-aastasi üürilepinguid. Õndsal buumiajal võis korter maksta 1 aasta pärast 50 % rohkem ja seega polnud põhjust korterit välja üürida odava rahaga pikaks ajaks. Sel ajal oli üüritulu tähtsus üldse täiesti marginaalne, sest vara väärtuse kasv oli täiesti pöörane. Seega, kui stabiilsust otsival perel on olnud valida 1-aastase üürilepingu ja 15-aastase pangalaenu vahel, siis on ta ikka valinud omandamise tee. Seda muidugi eeldusel, et noorel perel on midagi kõrvale pandud omafinatseeringu jaoks. Nendel noortel, kellel pole omafinantseeringu raha ega ka lisatagatiste võimalust, on pidanud muidugi leppima üürniku staatusega.

Tuleb ka lisada, et riik on oma maksupoliitiliste instrumentidega pigem toetanud kinnisvara omandamist, kui üürimist. Eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamise võimalus, kinnisvaramaksu puudumine jms on kõik andnud selge sõnumi, et „Ostke kinnisvara“ ja mitte „Üürige kinnisvara“.

Ajad on aga muutunud.
Šokina on kogu Eestit tabanud teadmine, et kinnisvara hinnad on kukkunud nii palju, et vähemalt poolte kodude väärtus on väiksem nende ostmiseks võetud laenudest. Ootamatult on kinnisvara omamisega seotud palju jama ja hoopis üürnikud ei pea kartma panga järelvalveosakonna töötaja kõnet. Kommentaariumites on enamuses kommijatest saanud üürnikud, kes tühjendavad oma padrunisalve mõnuga omanike suunas. Välja on ilmunud arvamusliidrid, eesotsas Kristjan Lepikuga, kes deklaleerivad selgelt, et nemad üürivad endale elamispinda ja see väga mõistlik elamise viis. Õukonnas on narri staatuses olnud üürnikust saanud kuningas.

Eesti on saanud valusa õppetunni ja see muudab suhtumist kodude soetamisse. Buumi lõppemise järgselt on üüriturg olnud väga elav ja üürikorterid suure nõudluse objektiks. Mingil perioodil oli üürikorteritega tegelemine paljude maaklerite jaoks ainus võimalus elatist teenida. Täna on paljud omanikud väga rõõmsad, kui nad saavad endale pikaajalise ja stabiilselt makseid tegeva üürniku. Rahandusminister Ligi on teatanud, et juba jaanuaris saab Rahandusministeerium valmis eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamise kaotamise eelnõu, Läti on juba kehtestanud kinnisvaramaksu ja ka vanas heas Euroopas süveneb mõtteviis, mis räägib vajadusest suurendada omandi maksustamist. Rahvastik on vananemas ja sellega kaasneb soov vähendada just nimelt töötava elanikkonna maksukoormust. Omandi või ka tarbimise maksustamine võimaldab maksukoormust jaotada erinevate elanikkonna gruppide vahel ühtlasemalt.

Seega üürituru maht on kasvamise teel. Omandi hulk on Eestis juba niivõrd suur, et üürimise ja omamise suhtarvu protsent saab siit vaid allapoole tulla. Demograafiline Eesti on samuti muutumas ja kõik need Ukraina keevitajad, Poola ehitajad ja korvpallikoondise keskmängijad hakkavad rikastama eelkõige üüriturgu. Noored inimesed vaatavad nii Eestis kui kogu maailmas rohkem ringi ega kiirusta endale püsiva pesa punumisega. Üürihinnad hakkavad varem või hiljem tõusma ja väljaüürimisest on saamas senisest tõsisemalt võetav äri, kus üüri tootlus rahuldab kinnisvara omanikku ja üüri hind elamispinna soovijat.