ÜÜRIELAMUFOND KUI STABIILSUSE LOOJA

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samut üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi maststaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

Õnnestunud üürisuhte alustalad

Kinnisvarabürood aitavadshutterstock_294233039 sõlmida aastas sadu kokkuleppeid, mis on seotud üürimisteenuse vahendamisega. Tänasel tipphooajal soovib Domus Kinnisvara anda mõned mõtted mõlemale osapoolele, et sünniks hea ja usalduslik lepe, mis igapäevaelus ka nö vett peab.

Üürileandja poolt vaadatuna:

1. Hinda oma vara adekvaatselt – igas mõttes. Soovitame alustada kohaliku turu ülevaatusega internetis, et saada aimu sarnase kauba pakkumisest tänasel päeval. On kindel tõsiasi, et talvisel perioodil on kümned korterid tühjad, tunduvalt soodsamate hindadega pakkumises, kuid siiski ilma üürniketa ning omanikul lasub kohustus mitmes kohas kommunaalkulusid tasuda. Seega tasub väga tõsiselt suhtuda hooajal pakutavasse üürihinda, et mitte leida ennast kõige külmemal talvekuul lahkunud üürniku järel tühjas korteris uut plaani pidamas.

Vaata üle ja teosta vajadusel mõni parandus- või koristustöö, soeta mööblit või tehnikat. Kindlasti tasub viimast ette võtta juba teades, kellega on tegu ning vastavalt vastastikustele kokkulepetele. Üldine heakord loob aga ette eelduse, et omanik peab oma varast ja tulijast lugu ning eeldab ja soovib seda ka üürnikult vastu.

2. Määra sihtgrupp, keda oma korteris elamas näha soovid. Hea on olla hooajal kindel, kelle tulekuga oma pinnale arvestada saad. Vastavalt sellele saad sisustada või hoopis sisustamata jätta. Ilma kindla plaanita tulijate osas pead arvestama võimalike korralduslike muudatustega, mis võivad viia muuhulgas ootamatute väljaminekuteni.

3. Kokkulepped paika. Kui oled otsustanud oma vara välja üürida, siis oled ühelt poolt seotud seadusega, mis üürimist reguleerib ning teiselt poolt oma soovidega selle protsessi suhtes. Alati tuleb alustada enda tutvustamisest, siis on võimalus lasta üürnikul ennast ja oma kaaslasi põhjalikumalt iseloomustada. Hea tava on üürnikul esitada eelmiselt üürileandjalt väike iseloomustus, kui selline kogemus on olemas ja miks mitte anda ise sarnane paber minejale teele kaasa. Ei tee paha lisaks usaldamisele ka kontrollida, mida avalikud registrid ja Google tulija kohta ütleb. Seadus näeb ette üürilepingule lihtkirjalikku vormi, seega nii võikski seda korraldada. Mida täpsemalt on lepingus kirjeldatud, mida, millises olukorras ja milliseks ajaks ja kellele kasutusse antakse, seda lihtsam on kokkulepet täita. Ära unusta lepingut alustades sõlmida üleandmis-vastuvõtmis akti ning lõpetades samuti. Oluline on see mõõturite näitude, kasutuses oleva mööbli ja tehnika ning üldise korrashoiu seisukohalt.

4. Ole üürniku jaoks olemas. Hea üürileandja suhtleb vähemalt korra kuus üürnikuga, olles kursis, kuidas olijatel läheb ning mis võib olla vajaka. Praktika näitab, et korrektselt oma vara külastades on selge ülevaade toimuvast olemas ning üürnik valmis vajadusel abikätt kasutama. Hilisemad pretensioonid jäävad sellisel juhul ära, sest … neid ei tekkinudki. Üürileandja usaldusväärsus on tagatud ning hoopis mineja võib soovitada sind järgmisele toredale tulijale.

5. Täida oma kohust. Üürimisega seonduv tulu on maksustatud tulumaksuga. Ole siis ka maksuasjades täpne ning deklareeri selle aasta tulu hiljemalt 31. märtsiks järgmisel aastal. Praktika näitab, et kui üürnik on teadlik oma üürileandja seaduskuulekusest, siis tekib vähem arusaamatusi nii üüri kui kommunaalmaksete tasumisel. Oluline on ka teada, et korteriühistu laen ja selle intressid ning ühiselt korjatav remondifond ei kuulu üürniku poolt tasumisele. Selles osas soovitame maksete tasumisel vahearvestust pidada.

Üürniku poolt vaadatuna:

1. Vii ennast kurssi täna turul toimuvaga. Oluline on teadvustada, milline on olukord erinevate üüritoodete osas erinevates linnaosades, mida üürile pakutakse. Varu aega ja kannatust rohkeks helistamiseks, paljudeks äraütlemisteks ning kiirelt vananenud info väljasõelumiseks. Püüa endale sobilikes paikades tutvumas käia, olles teadlik, et võtad neid kohtumisi kui arusaama, mida tegelikult ise vajad. On võimalik, et leiadki unelmate kodu. Samas ole valmis, et jääd paljudest võimalikest huvitavatest pakkumistest ilma.

 2. Ole paindlik, aga kiire. Teadvustades olukorda turul ja teades oma vajadusi, ole valmis kiiresti reageerima. Tutvusta ennast parimal võimalikul moel, et sulle meeldiv korter sinu omaks saaks. Vastastikusel sobivusel on reeglina võimalik peatselt leping ära sõlmida. Kui mitte, siis on kasu broneerimisest, mida kinnisvarabürood ka üürileandjat esindades teevad. Korrektsed maksedokumendid tagavad kokkulepete paikapidavuse.

3. Tunne oma õigusi, kuid tunneta piire. Palu endale tutvumiseks edastada sõlmitav üürileping ning tööta antud materjal põhjalikult läbi. Tekkinud küsimused edasta õigeaegselt teisele poolele vastuste saamiseks, lisa oma ettepanekud ja põhjenda neid. Selleks, et sõlmitav lepe ei läheks vastuollu kehtiva seadusandlusega, hoolitseb vahendajast maakler. Kindlasti tutvu kommunaalmaksete kviitungitega, elektrilevi ning sidelahendustega ja parkimistingimuste ning panipaiga kasutamise võimalustega üüritavas majas. Püüa suhtlemises olla täpne ning konkreetne, pidades kokkulepitust kinni. Loobu vajadusel edasisest asjaajamisest, kui kohtad ebakõlasid, väärinfot või tunnetad, et vaatamata pingutustele ei liigu protsess sulle vajalikus suunas.

4. Kokkulepete saavutamine. Püüa võimalikult põhjalikult läbi arutada kõik lepinguga seotu. Hea kokkulepe sünnib konstruktiivses arutelus, mille tulemused fikseeritakse ja millest osapooled ka üheselt aru saavad. Peamised punktid pikemaks peatumiseks on sisustuse ja selle kasutamise eeldused ning maksete saamise ja tasumise kord. Ükski küsimus ei ole liigne, kui see aitab üldise selguse ja vastastikuse üürikorralduse sujumisele kaasa.

5. Võta üüritud pind vastu ja asu vääriliselt kasutama. Lahkumisel anna sama heas korras tagasi. Et kõik sujuks plaanipäraselt ning elu oleks elamist väärt, on paslik kinni pidada nö kirjutamata reeglitest. Tundub ju arusaamatu, kui naabritele tere ei öelda, trepikojas korrashoiu eest ei hoolitseta, uksi paugutatakse või peale kella 23 üldist rahu ei saabu. Soliidne on teada anda, kui plaanis on suuremat sorti pidu, mis võib arvatust pikemaks ja lõbusamaks venida. Kogemus näitab, et heatahtlik kommunikatsioon on abiks mistahes probleemi lahendamisel. Lahkumisel võta ette põhjalik koristus, sest sulle mittevajalik on ilmselgelt ka uuele tulijale mittevajalik. Hoolitse, et viimased maksed saaksid tasutud või tasaarveldatud tagatisrahast. Lõpeta üürisuhe väärikalt.

Kogu info valguses on mugav ja ka turvaline sõlmida vastavad kokkulepped kinnisvarabüroode vahendusel, kes omavad kogemusi ja juriidilist baasi teenuse osutamisel.

Marge UUS

MARGE TÕNNIS
Tartu kontori kutseline maakler
 
 

Mul on juba üks mõttetu maakler

domus023Võin julgelt väita, et igaüks meist puutub ühel või teisel eluetapil kokku olukorraga, kus kodu on jäänud liialt kitsaks või vastupidi – liiga suureks. Vanusega muutuvad nõuded, soovid ja eelistused eluasemele. Kui kunagi oli kinnisvaratehingute teostamine peamiselt maaklerite pärusmaa, siis praegusel tehnikaajastul omavad pea kõik fotoaparaati ja oskavad kasutada internetti. Kinnisvara müük on justkui lapsemäng – klõpsad paar pilti, riputad kuulutuse kinnisvaraportaali ja peagi tuleb ostja.

Kas teie olete juba kinnisvara omal käel müünud? Siis olete ilmselt kokku puutunud olukorraga, kus kuulutuse aktiviseerumisel hakkavad vahetpidamata helistama ja kirjutama need tüütud maaklerid, kes iga hinna eest üritavad selgeks teha – nende teenus on vajalik ja teistest parem. Paljudel juhtudel müük ei lähe ja otsustataksegi appi võtta professionaal.

Mina olen üks neist tüütutest maakleritest, kes helistab ja kirjutab. Ma ei arvagi, et kõigil on maaklerteenust vaja, kuid niimoodi järjest inimestega suheldes selgub sageli, et üks või teine soovib siiski professionaalset nõu ja inimest, kelle kätte oma kodu müük usaldada. Ühe järjekordse telefonikõne käigus oma teenust tutvustades sain väga huvitava vastuse: „Mul on juba üks mõttetu maakler“. See pani mind sügavalt mõtlema – miks inimesed valivad ühe nii olulise protsessiga tegelema maakleri, kes nende arvates on mõttetu. Eriti, kui mängus on suured rahad ja halvimal juhul võib müük venida või sootuks tulemuseta jääda.

Rootsis ja Norras nõutakse maakleritelt vastavat erialaharidust, kuna nad täidavad ka notari rolli. Eestis reguleerib kinnisvaravahendajate tegevust mingil määral võlaõigusseadus, kus on sätestatud maakleri mõiste, õigused ja kohustused, kuid mingisuguseid nõudmisi erialaharidusele ei esitata. Tõsi, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) on koostanud „Kinnisvaramaakleri kutsestandardi“, mis koondab kinnisvaramaakleri kvalifikatsiooninõuded, kuid see on pigem formaalne dokument. Suuremad kinnisvaraettevõtted valivad küll oma töötajaid hoolikalt, kuna panustavad nende väljaõppesse ja ei saa mainega riskida, kuid üldiselt võib öelda, et maakleriks võib soovi korral saada absoluutselt igaüks.

Nõudlus tekitab ikka pakkumise, mitte vastupidi. Eestis ei kontrolli kinnisvaravahendajate tööd ükski institutsioon, kuid igaühel meist on võimalus valida oma kinnisvara müügiks võimalikest parim maakler. Seni, kuni inimesed teevad läbimõtlemata otsuse ja annavad tööd „mõttetutele“ maakleritele, püsivad viimased turul edasi ja pakuvad oma teenuseid ka kõigile teistele. Nüüd tekib ilmselt paljudel küsimus – aga kuidas ikkagi valida oma kodu müügiga tegelema professionaalne ja kvaliteeti pakkuv maakler?

Siinkohal pole kindlat reeglit. Kindlasti tuleks kriitilise pilguga vaadata, millist lisandväärtust kinnisvaravahendaja teile pakub. Minu arvates on maakleri parim visiitkaart tema müügikuulutused, mis on kõigile kinnisvaraportaalides kättesaadavad. Enne kinnisvaraspetsialisti valimist tutvuge tema „käekirjaga“ – kas kuulutused on atraktiivsed ja kutsuvad teid ostma? Kuigi peaaegu igaüks oskab pildistada, on professionaalne maakler kindlasti tavainimestest sammukese ees ja kasutab kinnisvara pildistamiseks professionaalset kaamerat lainurk objektiiviga. Loomulikult on alati võimalus kasutada ka kinnisvarafotograafi, kuid üldiselt tähendab see ka veidi kõrgemat vahendustasu. Pildid on müügi juures ülimalt olulised – halvimal juhul välistatakse kehvade piltidega müügikuulutus valikust juba eos.

  • Professionaalne maakler on kindlasti korrektne ja ei luba endale grammatika- või faktivigu. Viimased viitavad kiiruga kirjutatud müügitekstile või lihtsalt lohakusele. Süvenege maakleri kuulutustesse – kas need on läbimõeldud, informatsiivsed ja korrektsed? Kas soovite, et ka teie kinnisvara müügipakkumine näeks selline välja?
  • Piltide kõrval ei ole mitte vähemtähtis kinnisvara õige hinnastamine. Professionaalne maakler teeb alati enne objekti müükivõtmist põhjaliku hinnaanalüüsi antud piirkonnas teostatud müügitehingute põhjal ja konsulteerib vajadusel kinnisvarahindajatega ja teeb ära eeltöö, et teda erinevates müügiga seotud küsimustes nõustada. Üha enam olen kokku puutunud olukorraga, kus klient lubab oma kinnisvara müüa – kopeerige pildid ja pange kuulutus üles. Professionaalne maakler kindlasti sellega nõus ei ole ja tutvub müüdava objektiga isiklikult.
  • Kvaliteetset teenust pakkuvad kinnisvaraettevõtted on väga palju investeerinud erinevatesse müügivõimalustesse – videoturundus, välireklaam, kinnisvaraobjekti tutvustavad flaierid, välismaa kinnisvaraportaalides kuulutamine, sotsiaalmeedia kasutamine ja palju muud – see kõik loob olulist lisandväärtust. Rääkimata oma töötajate väljaõppest ja pidevast koolitamisest. Seda kõike ei saa pakkuda tasuta, seetõttu tuleks väga kriitiliselt suhtuda teenuse hinda. Maakler, kes küsib vahendustasu 500 või 1000 eurot, ei ole ilmselt nii motiveeritud müügiga tegelema ja jätab suure tõenäosusega riigile maksud maksmata. Üldiselt jäävad maaklerteenuse hinnad 3-5 protsendi vahemikku lõplikust müügihinnast ja kehtib reegel: head ja odavat asja pole olemas.

Kui olete teinud läbimõtlemata otsuse ja pole rahul oma maakleriga, siis kindlasti tasuks kõigepealt temalt küsida – miks müük ei lähe? Ehk on tegemist väga hea maakleriga, kuid teie ise ei võta tema nõu kuulda ja olete kinni oma põhimõtetes? Või kui maakler on tõesti „mõttetu“ siis alati on võimalus koostöö lõpetada ja valida uus kinnisvaraspetsialist.

Ehk siis.
Professionaalne maakler:

  • on väga heade ehitusalaste ja juriidiliste teadmistega
  • oskab käsitleda fotokaamerat
  • kirjutab grammatikavigadeta
  • viib ennast põhjalikult kurssi müüdava objektiga
  • on pädev määrama parimat võimalikku müügihinda.

Mis kõige olulisem – hea maakler teeb oma tööd südamega ja on alati kliendi jaoks olemas, arvestades tema soovide ja vajadustega. Selliseid kinnisvaraspetsialiste on turul väga palju ja kui inimene valib maaklerit hoolega, siis võib kindel olla, et lisaks edukale müügiprotsessile on tagatud ka positiivne emotsioon ning omaenda usaldusväärne kinnisvaraspetsialist kogu eluks.

880A3138

Elo Võhandu

Nooremmaakler

Kas välismaalasest kinnisvaraomanik on Pärnu turult kadumas?

shutterstock_150658949Pärnu on linn, millega seostub paljude eestlaste mõtetes kohe meri ning soe suvi. Tõsi ta on – Pärnu on kuulutatud Eesti suvepealinnaks ning me ei leia endi seast tõenäoliselt kedagi, kes ei sooviks soojal ajal end kasutavasse merevette kasta. Siinkohal tasub mainida, et linn ei ole populaarne vaid eestlaste seas – suviti leiab sealt suurel hulgal välisturiste, kes peavad piirkonda lausa niivõrd meeldivaks, et on otsustanud soetada endale Pärnusse kinnisvara.

Välismaalasest turist ei ole Pärnus harv nähtus. Suviti linnas ringi liikudes tekib tihti mulje, justkui oleks tegemist mõne eksootilise kuurortlinnaga, kus eesti keelt kohtab pigem vähe. Eesti keelt kõnelevad peamiselt klienditeenindajad, kelle jaoks on suvi kõige magusam tööaeg ning päevane jootraha võib ulatuda sadadesse eurodesse. Sama kehtib ka kinnisvaraomanike kohta, kes tegelevad oma kinnisvara päeva kaupa välja üürimisega. Korter, mis talvisel perioodil toob omanikule tulu näiteks 250 €/kuus, võib suveperioodil kasvada hoopis 100 €/päevas.

Mitmed võivad arutleda – kes soovivad taolist suurt summat üürikorteri eest maksta? Siin sõltubki linn välismaalastest, kes lähevad Pärnusse puhkama ja ei hoia kulutustelt kokku, sealhulgas ka elamistingimustelt. Siinkohal tasub märkida, et sarnase olemusega inimesi leidub ka eestlaste, mitte ainult välismaalaste seas ning nad on linnale kui lotovõit. Küll võib aga ühel hetkel Pärnut armastaval inimesel tekkida mõte, et üürimise asemel võiks endale korteri hoopis osta. Maa-ameti statistika põhjal soetas 2015. aastal endale Pärnu linnas kinnisvara 35 inimest moodustades kogu kinnisvara ostjate arvust 3,5%. Tähelepanu väärib ka asjaolu, et neist 27 olid Soome kodanikud, millest võib järeldada, et soomlaste osakaal Pärnu linnas on siiani märkimisväärne. Kokku oli 2015. aastal Pärnu linnas kinnisvara omandajaid kuuest välisriigist.

Kuigi esmapilgul võivad need numbrid tunduda märkimisväärsed, siis tegelikult on välismaalastest kinnisvara ostjate arv tugevas languses. 2013. aastal soetas endale Pärnu linna kinnisvara 91 välismaalast, moodustades sealhulgas 8,7% kogu ostjaskonnast. Sellest järgneval, 2014. aastal ostis kinnisvara 82 välismaalast, moodustades kogu ostjate arvust 7,2%. Seega võib 2015. aasta tulemus olla pigem murettekitav, kuna välismaalastest kinnisvara ostjate arv on langenud rohkem kui kaks korda, võrreldes eelmiste aastate andmetega.

Täismahus artiklit loe kinnisvaraajakirjast IMMO, mille leiad SIIT

Mariel_Aim

MARIEL AIM

Pärnu kontori maakler

Üürida või osta elukoht – selles on küsimus

Postitaja: Kersti Luik @ 16.11.2015 09:08; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Pangandus
Sildid: , , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Püstitatud küsimus vaevab kõige rohkem inimesi vanuses 25-35 eluaastat, sest siis tuleb aktiivsemalt hakata mõtlema oma kodu soetamise ning pere loomise peale. Enamus inimesi kaldub arvama, et oma kodu saab olla ainult ostetud, kuid kas alati?

Tegelikult on mõlemal tegevusel, nii ostmisel kui üürimisel, omad plussid ja miinused ning ei saa öelda, et üks on teisest parem. Mõlema tegevusega kaasnevad suuremal või väiksemal määral rahalised kulutused. Ostmise puhul on tegemist väga suure väljaminekuga ning ilmselt suurima rahalise otsusega elus. Järgenevalt on toodud välja mõned punktid, et saada selgust, kas Sul oleks kasumlikum ÜÜRIDA:

• Sul on piiratud rahalised vahendid: kui puuduvad rahalised vahendid kodu ostmisel laenu sissemakse ja lisakulutuse tegemiseks on sulle sobivam kodu üürimine.

• Sa oled oma töökoha suhtes ebakindel: kui Sa pole kindel oma töö olemasolus vähemalt 5 järgneva aasta, siis peaksid sa mõtlema üürikorterile. Sissetuleku vähenedes või selle ajutisel puudumisel on võimalik kolida kallimast üürikorterist odavamasse, kuid pangalaenuga soetatud elukohast võid halvimal juhul lausa ilma jääda.

• Vajad elamist lühikese aja jooksul nt. asud täitma tööülesandeid, mis kestavad vähem kui 2 aastat või kavatsed järgmise paari aasta jooksul mujale kolida seoses pere loomisega. Sarnane soovitus kehtib ka juhul, kui oled läbi elanud mõne traagilise elusündmuse: abielulahutuse või abikaasa kaotuse, siis on parem üürida, kuni oled saanud jälle kindla jalgealuse.

• Soovid elada unistuste kodus, kuid selle ostmiseks napib raha. Üürimise eeliseks on kindlasti kodu kättesaadavus. Üürilepingu sõlmimiseks peab kontol olema kuni kolme kuu üürisumma, kinnisvara ostmine seevastu toob endaga kaasa mitmeid ühekordseid väljaminekuid, mis sõltuvalt sõlmitavatest kokkulepetest jäävad kümne kuni kahekümne protsendi vahele ostetava vara hinnast. Seetõttu saab ka üürnikuna elada piirkonnas, mille ostmisest saab vaid unistada.

või OSTA:

• Sul on kogu ostusumma ulatuses raha olemas ning laenukohustust võtma ei pea. Samuti oled arvestanud oma kodu ostmisel seonduvate lisakuludega (nt. notaritasu, riigilõiv, uus mööbel ja tehnika).

• Sul on raha laenu sissemakseks (20% laenusummast) ja ostuga seonduvateks lisakuludeks ning oled kindel oma igakuises sissetulekus.

• Sul on plaan jääda ühte kohta elama vähemalt viieks aastaks. Kõige parem on osta, kui Sul on pikaajaline nägemus, mida oma eluga peale hakkad.

• Sa soovid stabiilset elu ja vabadust. Igati mõistetav on soov, et kodu oleks just selline nagu omanikule meeldib, aga ainult ostetud kodus saad olla vaba selle kujundamisel ja remontimisel. Oluline on ka oma koduga kaasnev stabiilsus. Elades ühes piirkonnas pikemat aega võimaldab see osaleda elukeskkonna kujundamisel, samuti võimaldab see elukorraldust planeerida.

Oma kodu otsides tasub seega mõelda nii üürimise kui ostmise peale. Mõlemal on omad eelised, lõplik otsus tuleb teha aga enda võimalustest lähtudes. Seetõttu peaks kindlasti kasutama erinevaid internetiavarustes leiduvaid kalkulaatoreid arvutamaks seonduvaid kulusid ja konsulteerima nii spetsialistide kui sõprade-tuttavatega.

Tutvu ka „Osta või üürida“ kalkulaatori võimalustega: http://www.kalkulaator.ee/?lang=1&page=17

Autor

Kersti Luik

KERSTI LUIK
Maakler
 

Kuidas müüa korterit, kus elab sees üürnik?

Korterite müügipakkumiste arv on jõudsalt kasvanud ning seetõttu võib korteri müügiprotsess venida oodatust pikemaks. Kui korter enda jaoks kasutuses ei ole ning müügiperioodil tühjana seisab, siis korteriühistu või haldusfirma poolt esitatavate kommunaalkulude eest tuleb omanikult ikka tasuda. Seetõttu leiavad omanikud end tihti olukorras, kus on mõistlik üürida välja müügis olev korter.

Üürilepingu ülesütlemine

MüüesDomus_yyrileandja_yyrnik üürilepinguga koormatud korterit on oluline teada, et korteri võõrandamisega üürileping ei lõppe, vaid üürileandja õigused ja kohustused lähevad uuele omanikule üle. Uus omanik võib üürilepingu seadusest tulenevat ülesütlemistähtaega järgides üles öelda 3 kuu jooksul ja seda vaid juhul, kui omandaja vajab üüritud korterit tungivalt ise. Kui uus üürileandja lepingu selliselt üles ütleb, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Lisaks kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Tungival vajadusel ei saa uus omanik lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Probleemide vältimiseks võib üritada müüki korraldada nii, et oleks võimalik üürileping lõpetada võimalikult kiiresti ostja leidmisel. Selleks tuleb esmalt vaadata, kas on tegemist tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga. Tähtajaline üürileping lõpeb seaduse järgi tähtaja saabumisega ning seda saab erakorraliselt ühepoolselt üles öelda vaid ühe lepingu osapoole lepingu rikkumise tõttu. Kui peale lepingu tähtaja saabumist jätkab Üürnik asja kasutamist ja kumbki lepingu pool ei avalda teisele poole teistsugust tahet, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu võib üles öelda teatades sellest ette vähemalt 3 kuud.

Teavita üürnikku müügiplaanist

Kuid ka 3 kuud võib uue ostja jaoks, kes vajab korterit kiiremini, jääda liialt pikaks ooteperioodiks ning tehing võib selle tõttu katki jääda. Seega on väga oluline teavitada üürnikku müügiplaanist esimesel võimalusel. Kuna üürileandjal ei ole õigust ette teatamata üüritud korterisse siseneda, on üürnikuga läbirääkimine ja kokkulepete saavutamine ülioluline. Korteri tutvustamised ostuhuvilistele tuleks kooskõlastada üürnikuga ning üritada müügiprotsessi korraldada üürniku elu võimalikult vähe häirides. Lisaks on võimalik üürilepingut poolte kokkuleppel lõpetada igal ajal. Seega üürilisega suheldes ja teda asjade kulgemisega kursis hoides võib saavutada kokkuleppe, et üüriline on müügi korral lühikese etteteatamisajaga korterist nõus lahkuma ja poolte kokkuleppel lepingu lõpetama või ühe kuu kaupa lepingut jooksvalt pikendama. Üürniku motiveerimiseks võiks omanik küsida müüdava korteri väljaüürimisel väiksemat üüritasu kui on analoogsete korterite keskmine üür piirkonnas. See kompenseeriks üürilise elurütmi segamise ja kodurahu häirimise müügiprotsessi käigus.

Kokkuvõtteks tasuks enne müügi alustamist arutada seda üürnikuga ning saada teada tema seisukoht. Kindlasti tuleks üle vaadata, kas üürisuhe on tähtajatu või tähtajalise lepingu alusel. Hea läbisaamine ja arvestamine üürnikuga võiks välistada hilisemad probleemid korteri vabastamise ja uuele omanikule üleandmisega. Kindlasti tasuks tutvuda Üürilepingute osaga Võlaõigusseaduses või konsulteerida professionaalse kinnisvaramaakleriga, kellel on antud valdkonnas rohkem kogemusi.

Autor

IMG_2798

KRISTO KIVISALU
Tartu kontori maakler
 
 

Külaliskorter – tulus äri või asjatu vaev?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 05.08.2015 01:50; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvaraturule on viimastel aastatel ilmununud pikaajaliseks perioodiks mõeldud üürikorterite kõrvale väga suurel hulgal lühiajaliseks perioodiks välja üüritavaid külaliskortereid.

Külaliskorterite eeliseks hotellide ees on SONY DSCeelkõige odavam hind ja privaatsus, lisaväärtusena võivad osades korterites olla parkimis-või garaažikoht, saun, rõdu – need on asjad, mida paljudes hotellides ei ole.

Olenevalt korterite suurusest, asukohast ja seisukorrast jäävad ööpäeva hinnad keskmiselt 50-100 euro vahele. Tihti on pikemateks perioodideks võimalikud soodsamad kokkuleppehinnad.

Erinevate ürituste aegu, kui kõik hotellid ja hostelid on juba täis, võivad korterite hinnad ulatuda mitmesaja euroni ööpäeva eest. Näiteks 6-8. augustini Pärnus toimuva Weekend Festivali ajal pakutavate korterite hinnad on tõusnud lausa 900 euroni ööpäev ja nõudlus on jätkuvalt suur, leidub isegi kallimaid variante.

Kui põhiline hooaeg ongi paljude linnade jaoks nagu Pärnu, Haapsalu või Kuressaare vaid suvekuudel, siis Tallinnas on külaliskorteritele turgu aastaringselt.

Läbi erinevate portaalide on suhtlemine omaniku ja huvilise vahel tehtud väga kiireks ja mugavaks. Populaarsemad saidid külaliskorterite leidmiseks on booking.com ja airbnb.com, mille kaudu külastavad Eestit paljud turistid maailma eri paikadest.

Paljud korterid on juba mitmeid kuid ette broneeritud ja vabaks ei jää kuus peaaegu ühtegi ööpäeva. Sellisel juhul on võimalik teenida vähemalt paar-kolm korda rohkem kui korterit pikemaks ajaks välja üürides.

Külaliskorterite puhul ei teki riski, et raha jääb saamata, tasumine toimub lepingu sõlmimise päeval enne korterivõtmete üleandmist. Tihti soovitakse juba broneerimisel osa raha ette, mispärast ei pea muretsema, et huvilised lihtsalt välja ei ilmu kui kokku lepitud.

Samuti ei pea muretsema nn. puuküürnike pärast, kes võivad jätta maksmata nii üüri kui ka tekitada kommunaalarvete võla ning kellega võib korteri vabastamisel probleeme tekkida.

Pikaajalise üürile andmise kõrval ainukeseks miinuseks võibki lugeda vaid suurema ajakulu. Peaaegu iga päev huvilistega kohtumine, lepingute sõlmimine, korteri üleandmine-vastuvõtmine ja korteri korrashoidmine võivad kiire töö- ja pereelu kõrval tüütuna tunduda.

Võimalus on sõlmida mõne koristusfirmaga leping ja palgata professionaalne maakler, mis tähendab küll lisakulusid, kuid säästab isiklikku aega ja vaeva, samas olles ikkagi tulusam kui pikaajaline üür.

Investeeringu tasuvuse seisukohalt tulebki kindlasti arvestada sellega, et asjaajamist on omajagu, kuid kui aktiivselt ja õigel ajal tegutseda, siis teenimisvõimalus on igati ahvatlev ja kordi suurem kui pikaajalisel üürile andmisel.

 Autor

Elis_Madi

ELIS MADI
Tallinna kontori maakler
 

Juuli on Pärnu üüriturul kõige kuumem

Postitaja: Domus @ 15.04.2015 11:03; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Neil, kes kavatsevad Pärnus suvepuhkust veeta, on viimane aeg öömaja peale mõelda, sest maikuus on juba suurem osa üürikortereid broneeritud, tõdesid kohapeal tegutsevad maaklerid ja majutajad.

Üüripindade vahendamisega tegelevad internetiäride kõrval kohalikud kinnisvarabürood.

Domus Kinnisvara maakleri Piret Rondo sõnade kohaselt on suvisteks üürijateks vanaemad lastelastega, pered ja noored. Üürijate hulgas on igal aastal olnud inimesi, kes külastavad Pärnut esimest korda, on neid, kes on Pärnus käinud aastaid tagasi, ja on neid, kes käivad igal aastal.

Tullakse nautima siinset imelist mereranda ja lihtsalt puhkama. Noored tulevad peamiselt üheks-kaheks ööks nädalavahetusel, et ööklubis pidutseda, pered nädalaks või kaheks. Mõnikord üüritakse korter terveks kuuks, et lähedased saaksid käia vastavalt oma puhkusele: ühed tulevad, teised lähevad.

Rondo andmeil soovitakse reeglina, et kõik oleks vaid jalutuskäigu kaugusel, ent vene rahvusest kliendid ei pea asukohta nii oluliseks ja nende jaoks ei ole ka Paikuselt või Tammistest kauge maa linna tulla.

Vene pered eelistavad suuremat pinda, korterit, maja või majaosa. Nemad on rohkem nõus maksma kui kohalik või Soome klient. Eesti pered tahavad kõige parema meelega üürida majaosa või maja, kus saaks grillida ja lapsed õues mängida.

Suvekülalised eelistavad juulikuud, see periood on alati broneeritud.

“Meie büroo praktika näitab, et suvekülalised on olnud korralikud kliendid. Suuri pahandusi või lõhkumisi pole esinenud. Seega, kes veel mõtleb või pelgab oma kodu suveks välja üürida, neil tasub vähemalt ühe korra proovida,” soovitas Rondo, mõeldes augustikuise muusikafestivali peale. Ainuüksi Domus Kinnisvara büroos on igal maakleril andmebaasis kümneid kliente, kes ootavad majutuspakkumisi. Sel perioodil ei ole määrav ei asukoht ega hinnatase.

Artikli täistekst veebilehel www.parnupostimees.ee

(Artikkel ilmus Pärnu Postimehes 11.04.2015, autor Silja Joon)

Kodumess 2015

Postitaja: Rando Vanaveski @ 19.02.2015 09:14; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Reedest kuni pühapäevani toimub Saku Suurhallis järjekordne Kodumess. Domus Kinnisvara sõbralikud maaklerid on kohal ja heal meelel valmis vastama kõikidele kinnisvaraküsimustele.

Kodumess on avatud:

20. veebruaril   kl  12 – 18
21. veebruaril    kl  10 – 17
22. veebruaril   kl  10 – 16

Laupäeval kell 11.20 viib Domus Kinnisvara maakler Kaupo Mõttus Kodumessil läbi seminari teemal “Millele pöörata tähelepanu kinnisvara müümisel ja ostmisel?” Tule kuulama!

Prindi allolev kutse välja ja pääsed reedel messile tasuta!

Kutse

NARVA ÜÜRITURG VABALANGUSES

Käesoleval nädalal pälvis paljude tähelepanu ERR-i uudis ja meie staazika ning kogenud maakleri Aivo Petersoni kommentaarid selle kohta, kuidas Narva üüriturg vabalanguses on. Seejuures oli huvitav jälgida kommentaarimites toimuvat, mis mingil hetkel hakkas lausa sõnumitooja näidishukkamist meenutama. Hoolimata sellest, kes tõde kuulutab, on olukord tõsine. Kogu Narva üüriturgu puudutav temaatika on nagu õpiku näide sellest, kuidas põhilised turumehhanismid – nõudlus ja pakkumine – toimetavad omasoodu sõltumata sellest, mis erialaspetsialistidele, linnajuhtidele või riigiisadele meeldiks või ei meeldiks.

Kui Narva lähistele kavandati üle miljardi euro eest energeetika valdkonna investeeringuid, siis ei mõelnud ilmselt keegi, kus ehitajad elama hakkavad. Aga välismaalt toodud tuhandetele ehitajatele konteineris ei meeldinud ning nii tegelesidki Narva kinnisvarafirmad 2010 – 2014 aastatel üürikorterite otsimisega. Nõudlust palju, pakkumist vähe, üürihinnad kerkisid lakke ning kinnisvara üüritootlus oli keskmiselt 3-4 korda kõrgem, kui Tallinnas või Tartus. Varasemalt olen enam-vähem korra aastas kirjutanud, et selline ebanormaalne olukord lõpeb koos ehituste lõppemisega ning kukkumine saab tõenäoliselt valus olema.

Tänaseks ongi suured ehitusprojektid lõppenud ning valdavalt ehitusfirmad lahkunud. Sajad ja sajad korterid vabanesid sügisel ning omanike kurvastuseks pole uusi üürnikke kuskilt võtta. Narva kohaliku elanikkonna nõudlus ja maksevõime on väga väike. Kuigi talv ei ole veel oma kõige kurjemat nägu näidanud ning Narvas on tänu lähedal asuvatele elektrjaamadele Eesti kõige odavam küte, on tühjalt seisvate korterite kommunaalkulude kandmine siiski paljudele suureks koormaks. Kuigi üürihindade langemine nulli on ehk veidi ülepingutatud avaldus, saab tõenäoliselt Narva korterite üüritootlus mõne järgmise poolaasta jooksul olema tublisti madalam, kui mujal Eestis. Vähemalt neil omanikel, kellel üldse õnnestub üürnik leida.

Vanarahvas ütleb, et pill tuleb pika ilu peale. Narva üürituru kontekstis pole see siiski korrektne. Ei saa pidada Narva korteriomanike ahnuseks seda, et nende õue peal otsustati käivitada ehitused, mis tekitasid plahvatusliku nõudluse kasvu. Ja mõned aastad hiljem sellele järgnenud plahvatusliku languse. Kes Narva olusid lähemalt tunnevad ilmselt mõistavad, kui ütlen, et nelja aasta jooksul linna voolanud üüriraha (ja ka muude teenuste tarbimisel teenitu) on nagu päikesekiir pärast tuumaseent. Seda raha oli linnarahval kindlasti väga vaja. Ent riiklikel (ja miks mitte ka suurte erasektori) projektide kavandajatel oleks tulevikus mõistlik hinnata projektidega kaasnevaid mõjusid laiemalt et vältida keeristormi mõne järgmise väikelinna veeklaasis.