ÜÜRIELAMUFOND KUI STABIILSUSE LOOJA

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samut üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi maststaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

Mida teada tulumaksust korteri üürimisel ?

Postitaja: Sandra Metsa @ 20.02.2015 10:27; kategooriad: Maaklertegevus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Läbi aegade oleme oma klientidele meelde tuletanud, et üüritulu tuleb deklareerida ning mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole.

Maksude maksmisest mööda hiilijatele koputame südametunnistusele, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem. Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis.

Võimalik on ka kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata, juhul kui eraisik on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning üüritulu tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa kulusid tulust maha arvata. Füüsiline isik peab üüritulu deklareerima kord aastas tuludeklaratsiooni esitamisel, mis 2014. aastal on 21%, alates 2015. aastast 20% saadud tulust, millest on seadusega lubatud mahaarvamised.

Tulumaksuseadus ei tee vahet, kas omanik on sõlminud üürilepingu suuliselt või kirjalikult ning kas üüritavaks objektiks on tuba, korter, maja või majaosa või millise perioodiga on üürileping sõlmitud.

Tagatisraha pole omaniku tulu, kuna see tuleb üürilepingu lõppedes üürnikule tagastada. Üürileandja peab hoiustama tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi. Tagatisraha eraldi  hoiustamine on vajalik eelkõige selleks, et üürileandja seda raha ära ei kulutaks. Hoiustamine peab toimuma vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Korteri kasutamisega seotud kõrvalkulusid (korteri kommunaalkulusid) ei loeta samuti omaniku tuluks ning neid ei pea MTA-le deklareerima.

Kui väljaüüritud eluruum on koormatud hüpoteegiga, millel on üleval tagasimaksmata laenujääk, tuleb oma hüpoteegipidajat, kes on üldjuhul krediidiasutus (pank), kindlasti teavitada võimalikust väljaüürimise soovist. Pangas vaadatakse iga väljaüürimise teavitus eraldi üle, kuid üldiselt pangad üürilepingute sõlmimisel takistusi ei tee. Jättes panka teavitamata üürile andmisest, on pangal õigus nõuda lepingurikkumise eest trahvi.

Segaduste vältimiseks kasuta professionaalsete maaklerite abi, sest neil on kogemusi ning nad tunnevad seadusi.

Autorid:

IMG_2734                                  IMG_2866

Kaire Nirk                                                        Sirle Koorts
Maakler                                                           Maakler
 
 
 
 

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.

Alaline elukoht peab olema tõestatav

Postitaja: Lenne Kontor @ 19.01.2013 03:11; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Mitte kõik kinnisvaratehingud ei ole Eestis maksustatavad. On juhtunud, et inimene sõlmib näiteks mingi servituudi seadmise lepingu, mille peale Maksuamet saadab talle viisaka meeldetuletuse maksude deklareerimise vajaduse kohta, sest arvutitarkvara viitab tehtud tehingule. Sel juhul tuleks saata lihtsalt viisakas ja kergelt põhjendatud vastus, et maksude küsimus sellesse tehingusse ei puutu. Samuti ei maksustata pärandi või kinke vastuvõtmist (küll aga nende müümist). Põhiline – tulumaksu 21% tuleb maksta üksnes saadud tulu pealt. Kui tegemist on üürituluga, siis mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole. Ning seaduses mittekajastatud võimaluste kasutajatele tuletan igaks juhuks meelde, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem. Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis. Siiski on võimalik kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata juhul, kui eraisikust on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning renditulu on tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa ka kulusid tulust maha arvata.

Kinnisvara müügitehingu puhul tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui müügihind on kõrgem ostuhinna ja kaasnenud tehingukulude summast ning puuduvad alused maksuvabastuseks. Seega ähvardab kõige suurem maksukohustus neid, kes on müüdava vara omandanud tasuta (nt pärimise teel või kinkelepinguga) ja maksuvabastust ei saa. Sel juhul tuleb tasuda tulumaks kogu summa pealt. Seega tasub kulude optimeerimise seisukohast alati kaaluda, kas pärandina või kinkena saadud eluruumi mitte ennem selle müüki sisse kolida ja kasutada seda oma alalise ja peamise elukohana. Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, siis on see igakordselt fakti tuvastamise küsimus. Taas kord tasub meenutada, et MTA on üsna leidlik ning initsiatiivikas faktilist materjali koguma ning seda tõlgendama. Seetõttu ei tasu loota, et näiliselt alaline elukoht ka maksukontrolli käigus vettpidavaks osutub – näiteks sissekirjutusest üksi kindlasti ei piisa, kui ükski naaber teid seal kunagi näinud pole.

Enne maksuvabastuste juurde asumist juhin veel tähelepanu, et maksukohustust ei pruugi tekkida ka neil paljudel, kes omandasid oma kinnisvara näiteks kõrge hinnaga kinnisvarabuumi ajal ning müüsid selle mõnevõrra madalama hinnaga möödunud aastal. Sellisel juhul lihtsalt maksustatavat tulu ei teki. Tänased kinnisvarahinnad kipuvad olema endiselt madalamad, kui 2006 – 2008 aastatel. Maksustatava tulu olemasolu, suurust või selle puudumist tasub kindlasti kontrollida enne maksuvabastuse rakendamist, sest näiteks alalise või peamise elukoha võõrandamisest saadava tulu maksuvabastusele seati 2011. aasta alguses piirang – kahe aasta jooksul ei saa maksuvabalt võõrandada üle ühe eluruumi. Seega kui peaks tekkima vajadus mitme eluruumi võõrandamise järele (näiteks oled harjunud igal aastal kolima), siis tasub deklareerida väiksem maksutulu ning suurema tuluga tehingule (näiteks pärimise teel saadud vara) kohaldada maksuvabastust.

Millisel juhul on kinnisvara (sh ka elamuühistu liikmelisust) võõrandamisest saadud tulu maksust vabastatud? Põhiliselt neljal juhul, mida alljärgnevalt veidi käsitlen. Esimene ja tundub, et kõige enamlevinum maksuvabastuse alus on, kui maksumaksja kasutas võõrandatud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana. Nagu juba eelnevalt nimetasin, siis sellel alusel ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Samuti peab maksuvabastuse rakendamisel jälgima, et elukoha küsimus oleks reaalne ja tõendatav, mitte näiline. Samuti juhin tähelepanu, et kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks kodukontorina või muul viisil ettevõtluseks), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Teiseks levinud maksuvabastuse aluseks on kinnisvara omandamine omandireformi käigus. Kas siis on võõrandatud eluruum läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või on eluruum ja selle juurde kuuluv maa läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel. Kui tagastamise puhul on seis suhteliselt lihtne, siis erastamise puhul on mitmed keerukused. Esmalt on erastamise teel omandatava kinnistu puhul suuruse piirang – maksuvabastusega kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit. Teiseks peavad olema nii eluruum ise kui ka selle alune maa olema ostueesõigusega erastatud. See tähendab, et kui elamu on soetatud enne omandireformi ostu-müügilepinguga ja hiljem on elamu juurde erastatud ostueesõigusega maad, siis kuulub kinnistu võõrandamisest saadud tulu ikkagi tulumaksuga maksustamisele. Omandireformi järelkajadena võib tehingutel olla ka mitmeid muid nüansse. Näiteks õigustatud subjektile tagastatud maa jagamisel mitmeks kinnistuks (krundiks) kehtib maksuvabastus tema poolt iga kinnistu võõrandamisel. Samas esimesena kirjeldatud maksuvabastuse aluse kasutamisel (elukohana kasutatava kinnistu müügil) ja jagamisel kruntideks saab kruntide võõrandamisel maksuvabastust kohaldada vaid selle krundi osas, mida omanik kasutab oma elukohana enne müügitehingut. Seda juhul, kui pärast jagamist registreeritakse eraldi kinnistud. Kui erinevad katastriüksused jäävad sama kinnistu koosseisu, siis peaks olema võimalik rakendada maksuvabastust kogu kinnistule.

Viimaseks tulumaksuvabastuse juhtumiks on sellise suvila või aiamaja müük, mis on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ka sellisel juhul tuleb arvestada mõne nüansiga. Nimelt peab MTA tõlgenduse kohaselt kinnistul asuva hoonestuse vastavust seadusesättele (suvila või aiamaja) toetama ehitisregistri registreering. Sest suve- või maakoduna kasutatav, ent ehitisregistris elamuna registreeritud hoonega kinnistu sellist maksuvabastust ei saa. Kuna „suvila või aiamaja“ on pigem aastakümnete vanune termin ning viimase kahekümne aasta jooksul on sellise nimega hooneid vähe ehitatud, siis hakkavad need kinnistud jagunema juba kaasomandina alanejate sugulaste vahel. See tekitab omakorda põnevaid küsimusi. Näiteks kui suvila on olnud müüja omandis mõttelises osas osaliselt üle kahe aasta, kuid täies ulatuses (näiteks pärast kaasomanikelt väljaostmist) alla kahe aasta, siis loetakse nn kahe aasta tingimus siiski maksustamisel täidetuks.

Teema kokkuvõtteks tahan öelda, et kahtluste korral tasub pöörduda MTA poole selgituste küsimiseks. Kuna konkreetse inimese poolt tehtud päringu saab kerge vaevaga seostada konkreetse möödunud aastal tehtud kinnisvaratehinguga ning võtta seeläbi vastava tehingu teravama pilgu alla, siis saab lihtsa vaevaga teha vastavad päringud läbi kompetentsete kinnisvarabüroode. Seda enam, et suurematel kinnisvarabüroodel on laialdasest kogemusest tulenevalt vastused paljudele küsimustele juba tegelikult olemas.

* Artikkel ilmus esmakordselt 16.01.2013 ajalehes Postimees

ÄRIKINNISVARA KASUMLIKKUS SURVE ALL

Kapitalistliku maailmakorralduse peamine reegel on, et igasugune ettevõtlik tegevus peab olema kasumlik. On küll erinevaid võimalusi kasumlikkuse mõõtmiseks, kuid üldjoontes jääb siiski kõlama küsimus, et mida pakub investorile iga investeeritud euro.

Käesolevat lugu ajendas kirjutama huvitav tõdemus, et elukondlike ning ärikinnisvara arendusprojektide kasumlikkus on käesoleval ajal küllaltki kardinaalselt erinev. Konsulteerides üht keskmise suurusega büroohoone arendusprojekti Tallinnas selgus, et kulusid arvestades muutub arendusprojekt atratiivseks vaid madala (alla 7%) tootluse ootusega klientidele. Sellise kasumlikkusega aga ei ole investorid täna valmis Eesti kinnisvaraturule oma raha paigutama (kui ehk paar suurimat Tallinna kaubanduskeskust, mida loetakse suhteliselt riskivabaks, välja arvata). Kinnisvara hind ja tootlus on omavahel pöördvõrdelises seoses, st oodatava tootluse (kapitalisatsioonimäära) suurendamisel kinnisvara hind langeb. Nii selguski, et potentsiaalset üüritulu ning investorite poolt oodatavat tootlust arvestades on selle büroohoone maksumus tublisti madalam tema rajamiseks vajaminevatest reaalsetest kuludest. Seejuures tuleb märkida, et arendusprojektiga kaasnevad reaalsed kulud (ehitushinnad, maa maksumus, kommunikatsioonidega liitumine, projektijuhtimine, finantseerimine jne) ei erine oluliselt ärikinnisvara ja elukondliku kinnisvara puhul.

Üheks lähtekohaks probleemi mõistmisel on metoodiliste küsimuste selgitamine. Nimelt hinnatakse kortermajade arendusprojektidel valmivate korterite väärtuseid üldjuhul võrdlustehingute meetodil, sest projektid on enamasti lühiajalised (1-2 aastat) ning sissetulevad rahavood ühekordsed (müügitulu). Ärikinnisvara puhul hinnatakse loodava vara väärtust tulumeetodil läbi tulevaste regulaarsete üüritulude diskonteerimise. Edasi tuleks vaadata veidi statistikat:
• Tallinna uutes (mitte vanem kui 10 aastat) kortermajades müüdavate korterite keskmine hind on veidi üle 1400.- eur/m2 kohta (kesklinnas, kus tehakse ligi 40% uute korterite tehingutest on hind üle 1600.- eur/m2 kohta);
• Tallinna kesklinnas ning teistes kõrge nõudlusega ärikinnisvara piirkondades on B-klassi bürooruumide üürihinnad ca 6-8 eur/m2 ning turupõhine kapitalisatsioonimäär ca 7,2-8,7%. Kehvematel hoonetel/asukohtades üürihinnad ka vastavalt madalamad (3,5 – 4,5 eur/m2) ning kapitalisatsioonimäär kõrgem (10-11%).

Hakates neid fakte omavahel kõrvutama saan tulemuseks, et investorid oleks valmis turu keskmistel tingimustel (nt üür 7.- eur/m2, kapitalisatsioonimäär 8% jne) mõningaid kulusid ning üürihinna kasvu arvestades maksma Tallinna B-klassi büroopindade eest alla 1100.- eur/m2. Seda on ca 23% vähem, kui ollakse valmis maksma analoogilise kvaliteediga elamispindade eest.

Kontrollimaks oma kahtlusi otsisin Tallinnast välja mõned konkreetsed arendusprojektid, mille esimestel korrustel on äripinnad ning ülemistel korrustel korterid. Seejuures pakuvad arendajad klientidele võimalust äripindade ostmiseks ja ka üürimiseks. Kõrvutades samade pindade müügihindu ning üürihindu saan kapitalisatsioonimääraks ca 6,6%, mis on küll sarnane tavaliste üürikorterite poolt omanikule pakutava tootlusega kuid ei rahulda kindlasti kinnisvarainvestorite ootuseid. Nimetatud projektide asukohta (st madalamat nõudlust, seega kõrgemat riski ja kõrgemat diskontomäära arvestades) saan, et nimetatud äripinnad on vähemalt 25% üle hinnatud. See peaks justkui seletama ka nende kehva müügiedu.

Eelnevast võib teha mõned kokkuvõtvad järeldused:

Alustame lihtsast tõdemusest – äripindadega opereerimine on tänasel turul riskantsem ja vähem eelistatud kui elamispindadega, st elamispindade madalam kapitalisatsioonimäär väljendab investeeritud kapitali väiksemat riskisuhet. Samuti viitab sellele ka Maa-ameti tehingute statistika, kust ilmneb, et hoonestamata elamumaadega tehakse oluliselt rohkem tehinguid kui ärimaadega. Nii ongi meie kinnisvaraturg taas veidi elukondliku kinnisvara poole kaldu. Arvestades seda, et näiteks Tallinnas ehitatakse iga-aastaselt vaid ca 0,5% jagu uusi eluruume juurde võrreldes olemasoleva elamufondiga, siis pole sellest hullu midagi. Samas ei saa unustada, et ka ärikinnisvara amortiseerub ning kvaliteetse ärikinnisvara vähesus võib millalgi hakata pärssima meie majandust. Tänast nõudluse ja pakkumise suhet vaadates seda muret veel ei tunda ei ole.

Teiseks mõjutab selline olukord otseselt linnaruumi planeerimist. Tihti on kvaliteetse linnaruumi loomiseks otstarbekas äri- ja elukondliku kinnisvara koosarendamine (nt siin-seal tõstatatud probleem: kaubanduskeskused versus kohalikud väikepoed/teenindusasutused). Kui ärikinnisvara ei väärtustata tarbijate poolt elukondlikuga samaväärselt, siis sunnib see arendajaid projekteerima eluruume ka sinna, kus muidu võiks olla mitteeluruumid (nt soklikorrused jms). Sellele on muidugi olemas ka vastukaal – nimelt on 0- ja 1-korrusele elamispinnana raskem huvilisi leida, küll aga meeldivad sellised kohad kaupmeestele.

Kolmandaks tuleb tõdeda, et selline olukord suunab kinnisvaraturu toimimist. Kuigi äripinnad ei kipu kõrge hinna tõttu eriti kergelt ostjaid leidma ning omanikud ei ole altid hinda langetama, leidub neile alati üürnikke, sest kaalukauss on üürihinna osas kaldu üürniku kasuks. Kui elukondliku kinnisvara osas on peaaegu kõik elanikud ka ise omanikud ja üürnikke on suhteliselt vähe, siis ärikinnisvara puhul on olukord täpselt vastupidine. Ärikinnisvara, millega kasutaja ei ole emotsionaalselt nii seotud kui elukondliku kinnisvara puhul (nn kodutunne üldjuhul puudub), on koondunud portfellidesse, mis läbi mastaabiefekti ning efektiivse majandamise võimaldavad kasumlikkus suurendada.

Mis võiks olla edasised suundumused:

1. Üldise majanduskeskkonna järjepidev paranemine (konvergents Skandinaaviaga) võimaldab meie turul tegutseda pikema ajalise perspektiivi ning väiksema kasumlikkusega rahulduvatel investoritel. Esmapilgul võib tunduda ükskõik, kes ühe või teise arendusprojekti ellu viib, kuid mida pikaajalisema perspektiiviga on investori tegevus ning mida odavamaid finantse ta saab kasutada, seda kvaliteetsem/läbimõeldum on lõpptulemus ning seda mugavam meil kõigil siin edaspidi elada.
2. Loomulikult toimub muudatusi ka elukondliku kinnisvara turul, mis vähendab ajapikku kasumlikkust ning sunnib vaatama ärikinnisvara arendamise võimaluste poole. Nii juhtus see möödunud kümnendi kinnisvaramulli raames ning juhtub ilmslet ka tulevikus. Siiski läheb sinna veel aega ning lähiaastatel keskenduvad arendajad jätkuvalt eelkõige elukondlikule kinnisvarale. Ärikinnisvara arendusprojektid on üksikute spetsialiseerunud arendajate pärusmaa.
3. Kindlasti kogub kõlapinda kogukondlik investeeringute juhtimine. St selliste arendusprojektide tegemine, kus kinnisvarainvesteeringu tegemisel ei ole määrav mitte selle konkreetse projekti kasumlikkus vaid ümbritseva keskkonna üldine elukvaliteedi tõus. Kasumlikkus peegeldub kogukonna liikmete suuremas heaolus ja kasvõi selle kogukonna kinnisvara väärtuse tõusus. Nii ei ole ka investoriks mitte äriettevõtted vaid kohaliku kogukonna liikmed. Eestis on sellest põhimõttest tulenevalt realiseeritud hulganisti sotsiaalobjekte (nt laste mänguväljakuid), kuid osa neist on ilmselgelt rakendatavad ning ka majandatavad ärikinnisvarana (nt külakojad vms). Pole välistatud, et näiteks Kardioru selts või Kalamaja selts ostab mõne selle piirkonna hävimisohus arhitektuuriväärtusliku maja, et see siis näiteks Tallinna Linnavalitsuse ja Muinsuskaitsemaeti toel nn ots-otsaga kokku tulles korda teha ja seeläbi miljööd säilitada.

Üürimajade nõudlust kergitavad kohalikud elanikud

Postitaja: Raul Reino @ 02.06.2011 10:51; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Majade üüriturg muutus senisest aktiivsemaks mõned aasta tagasi, mil müümine muutus kohati võimatuks või siis ei olnud omanikel mõistlik vara odava hinnaga realiseerida. Alternatiiviks oli üüritulu teenimine, mille tootlus ei olnud küll kõrge, kuid võimaldas siiski stabiilset rahavoogu. Paljudele majaomanikele osutus aga välja üürimine sisuliselt päästerõngaks, sest vastasel juhul oleks pangale laenumaksete tasumine osutunud väga keeruliseks ülesandeks. Aktiivsus üüriturul on säilinud tänaseni, mida ei ole muutnud ka kogu kinnisvaraturu konjunktuuri teatav paranemine. Regioonidest on majade üüriturul valitsemas Harjumaa, mille osakaal kogu Eesti pakkumisest on 70 % ja kus huvilistel on võimalik valida ca 100 pakkumise vahel.

Domuse maaklerite viimaste kuude kogemused näitavad, et vähegi turuhinnale vastava tasuga üürimaja leiab üürilise 2-3 nädala jooksul. Nõudlus on kõrge ja hinnavahemikku 600-1200 € hindab turg igati vastuvõetavaks. Sellisel juhul küll eeldatakse, et üüritav maja on korralik ja kaasaegse siseviimistlusega. Vastupidiselt levivale arvamusele, et üürilevõtjateks on eelkõige välismaalased, on reaalsuses põhilisteks üürilevõtjateks kohalikud inimesed. Valdav enamus nendest soovib maja üürida 6 kuust kuni 2 aastani ning maja kasutatakse vahepeatusena enne oma maja valmimist või vana maja renoveerimist. 80 % huvilistest on eelnevalt maha müünud oma suurema korteri või maja ning alustanud uue maja ehitamist. Müügirahast finantseeritakse majaehitust ja vahepealsel ehitusperioodil ei soovita väljakujunenud elukvaliteeti langetada ning jätkatakse elu ruumikal elamispinnal. Kuna suur hulk huvilistest on eluga majas kokku puutunud, siis omavad nad head ülevaadet maja jooksvate ülalpidamiskulude kohta ja seepärast on nad üüripakkumisi uurides väga põhjalikud ja teadlikud. Kliendid uurivad detaile küttesüsteemide ja soojapidavuse kohta ning oskavad ise hinnata tegelikku kõrvalkulude suurust. Sihtgrupi olemus määrab ära ka selle, kas maja peab olema täielikult möbleeritud või siis mitte. Nö keskmisi variante hindab turg väga madalalt ning mööbli vajadus sõltub sellest, kas võetakse oma eelmisest elukohast mööbel kaasa või mitte. Kohalikud sageli võtavad kaasa, kuid välismaalased tahavad ainult täielikult sisustatud maju.

Üürimajade nõudlust kergitavad aasta-aastalt järjest rohkem ka huvigrupid, kelle eesmärgiks on maja kasutamine mitte elamispinnana, vaid ärilisel otstarbel. Sageli on huviliste seas eralasteaedade rajajad, väiksema suurusega ettevõtete kontorite soovijad jms. Ainsaks takistuseks majade üürimisel on esinenud probleeme vaid esimese sissemakse tegemisel, mis Eesti üürituru omapära arvestades on reeglina 3 kuu üürimakse ja võib osutuda nii mõnegi pere jaoks liiga suureks.

Näited tehingutest:

Asukoht: Nõmme, Tallinn
Tubade arv: 5
Üldpind: 170 m2
Seisukord: uus ehitis, kaasaegne siseviimistlus
Lisainfo: möbleerimata
Üüritasu: 750 € / kuu

Asukoht: Peetri küla, Harjumaa
Tubade arv: 5
Üldpind: 266 m2
Seisukord: korralik, kvaliteetne siseviimistlus
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1200 € / kuu

Uus Riigikogu elavdab Tallinna üüriturgu

Postitaja: Raul Reino @ 22.03.2011 09:10; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Riigikogu uus koosseis koguneb tõenäoliselt alles 2. aprillil, kuid uutel rahvasaadikutel on enne seda vaja tegeleda olmeküsimustega, mille hulka kuulub elamispinna leidmine Tallinnas. Kuigi võimalike asendusliikmete tõttu ei ole lõplik uute Riigikogu liikmete nimekiri teada, siis hinnanguliselt vahetub ca 40 % Riigikogu liikmetest, kellest paljud ei oma elamispinda Harjumaal. Vaatamata suhteliselt pikale perioodile on Riigikogu töö paljude jaoks siiski ajutise iseloomuga ja see tähendab kõrgendatud huvi kinnisvara üürimise, mitte soetamise osas.

Piltlikult öeldes saabub iga 4 aasta tagant Tallinna üüriturule, nagu kevadised rändlinnud, paarikümnepealine rahvasaadikutest üürilevõtjate armaada, kes tõstab niigi kõrge nõudluse lühiajaliselt lakke. Märtsi viimastel nädalatel on üürimaakleritel igatahes käed-jalad tööd täis. Kuna töö asukoht on teatavasti Toompeal, siis koondub nõudlus kesk- ja vanalinna piirkonda, kus vaadatakse kvaliteetseid ja möbleeritud kortereid. Eriti nõutud on 2-toalised üürikorterid, millele järgnevad 3-toalised ja 1-toalised. Valida ei ole aga lugupeetud rahvasaadikutel palju, sest pakkumine on teatavasti terve 2010. aasta jooksul stabiilselt vähenenud ja ega 2011 ei ole valikuvõimalusi eriti avardanud. Korralikud korterid südalinnas naudivad juba ilma Riigikogu liikmeteta nagunii suurt tähelepanu ja uute huviliste turuletulek ainult teravdab konkurentsi. Rahvasaadikute jaoks muudab valikuvõimalusi veelgi ahtamaks asjaolu, et nii hinna kui ka rahva pahameele kartuses ei julgeta kolida eksklusiivsema hõnguga kortermajadesse nagu Tornimäe 5 ning välja langevad ka pakkumised, kus kinnisvaraomanik eelistab üüritasu saamist sularahas. Riigikogu liikme puhul tähendab üürisuhe ikkagi seda, et üürimaksed teostatakse korrektselt pangaülekannete kaudu ja omanik peab üüritulu deklareerima nii nagu seadusandlus seda ette on näinud. Teiselt poolt on Riigikogu liikmed hinnatud üürnikud seetõttu, et nende maksevõimes ei ole vaja kahelda ja samuti pole suuremat muret vaja tunda korteri heakorra pärast. Lisaks saab nupukas kinnisvaraomanik pärast rahvasaadiku väljakolimist seda korterit juba uuesti välja üürida või siis edasi müüa kui elamispinda, kus on elanud rohkem või vähem tuntud rahvasaadik ja teenida selle fakti pealt ehk ka pisikest lisaraha.