7 tähelepanekut 2016 kinnisvara-aastast

Riik püüdis anda endast parima, aga välja kukkus nagu alati
Riiklike üürimajade teemale kulutati trükimusta ja eetriaega koguses, mis vaigistas hulk teisi ning sugugi mitte vähemtähtsaid küsimusi. Ideel jumet justkui on, aga kohmakas kommunikatsioon tekitas tõsise vastasseisu. Riiklik soov ja seaduse muudatused vähendada bürokraatiat ehitustegevuses ning lihtsustada ja kiirendada erinevaid menetlusvorme on päädinud vähemalt pealinnas olukorraga, kus arendajad on nõutud ega saa aru, et kohaliku omavalitsuse tasandil oleks midagi muutunud.

Vastuolud tarbijateadlikkuses
Kasvas nii nende inimeste hulk, kes olid teadlikud oma õigustest ja ajasid vajadusel juuksekarva lõhki kui ka nende inimeste arv, kes õigustest ja kohustustest teadlikud pole, kuid sellele vaatamata segasid hoogsalt vett ja andsid juristidele tööd. Astusime sammu lähemale USA tüüpi ühiskonnale, kus võimalust haistes hakatakse rõõmuga kohtuuksi kulutama ja nõudeid esitama, vajadusel (sotsiaal) meediat kasutades.

Nutilahendused ei jõudnud massidesse
Jah, me näeme, et nii vanade kui uute majade katustele on järjest enam tulnud päikesepaneele. Järjest enam kohtame välisuksi, mida saab avada kaardiga ning inimeste hulk, kes panevad telefoni teel saunaahju tööle, muudkui kasvab. Aga massidesse nutikodu lahendused pole veel jõudnud, seda nii rahalistel põhjustel kui ka ettevaatliku suhtumise pärast elektrooniliste vahendite töökindlusesse.

Kinnisvarafondide edukus
Olemasolevad kinnisvarafondid näitasid väga häid tulemusi, mistõttu pole imestatav, et fonde, mis investeerivad ärikinnisvarasse ja metsandusse, tuli veelgi juurde. Korraliku rahavooga kinnisvara on kuum kaup nii fondide kui ka üksikinvestorite jaoks. Järjekord investoritest stabiilse rahavooga kinnisvarale on pikem kui oli inimeste arv, kes soovisid lõppenud aastal presidendiks saada.

Tallinna korteriturg rokkis, muu Eesti vaatas kurvalt pealt
Tehingute arv stabiliseerus aasta lõpuks 800 tehingu tasemele ühes kuus ning korterite hinnad kasvasid Tallinnas aastas ligimale 10 %, jõudes väga lähedale buumiaegsele rekordhinnale. Statistiline hinnakasv oli pisut ootamatu, kuid ostuklientide huvi uusarenduste vastu püsis läbi aasta piisavalt kõrgel tasemel, mis tegi märkimisväärse hinnatõusu siiski võimalikuks.

Kutsetunnistused järjest enam au sisse
Piisavat kutsekvalifikatsiooni tõestavad eksamid nii kinnisvaramaaklerite kui hindajate jaoks näitasid suurt huvi ja osavõttu. Kinnisvara hindamise puhul on ilma kutsetunnistuseta hindajad sundseisus, sest 2016. aastal jõustunud määrus võimaldab 2017. aasta 21. märtsist tegutseda hindajana vaid kutsetunnistuse olemasolul. Seega on hindamise valdkonnas riiklik nõue ühene ja turg uuest aastast veelgi enam korrastunud. Maaklerteenuse osas kahjuks väliseid nõudeid ei lisandunud ja osalised saavad vaid loota klientide teadlikkuse ja nõudlikkuse kasvu peale.

Taksojuhid jälle kinnisvaraturul, seekord ühisrahastuse kaudu
Kui buumi ajal osalesid taksojuhid kinnisvaraturul otseselt, ostes kortereid diivanitest väljapurskava laenuraha abil, siis nüüd on nad jõudnud turule tagasi kaudselt. Ühisrahastuse investeeringud arendusprojektidesse meelitavad oma tootluse numbritega noori ja vanu, rikkaid ja vähem rikkaid. Pangad vaatavad toimuvat mõnevõrra morni pilguga, kuid seni on kõik ülejäänud rõõmsad.

KINNISVARASEKTORI RIIKLIKEST TOETUSTEST

Postitaja: Ingvar Allekand @ 12.11.2014 05:00; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Seadusandlus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Käesoleva aasta kevadel tõsteti Eesti Ehitusettevõtete Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ning mitmete oma valdkonna spetsialistide poolt teravalt päevakorda probleemid üüriturul. Põhiliselt puudutab teemapüstitus ja argumentatsioon mitmeid eelkõige seadusandlikke piiranguid, mis moonutavad turu toimimist ja seega pidurdavad arengut. Poole aastaga on teema arenenud nii kaugele, et jõuliselt räägitakse riiklikult toetatavatest üürimajadest. Seega on oht kalduda teise äärmusesse turu moonutamisel ning seeläbi tekitada taas probleemid.

Meenutame, et toimiv üürimajandus on vajalik kahel põhjusel – see on üks meede jõudsalt amortiseeruva elamufondi uuendamiseks ning tööjõu liikuvuse suurendamiseks. Esimesega on tugevalt seotud ka energiamajanduse ja rahvatervise küsimused ning teisega majanduskasvu ja regionaalpoliitilised küsimused. Seejuures ei ole toimiv üüriturg mitte võluvits, vaid üks samm maratonirajal. Nii tulebki kogu elamumajanduse probleemistikku ning kavandatavate uuenduste/muudatuste mõju vaadata laiemalt. Näiteks varasemalt valesti „timmitud“ st kitsalt energiasäästule keskenudnud KredExi toetused on põhjustamas probleeme hoonete sisekliimas ning meie amortiseeruva elamufondi küsimused, mis seni on olnud riikliku energiapoliitika osaks, tuleb millalgi liigutada rahvatervise poliitika valdkonda.

Ent oluline on siiski fakt, et riiklikul tasemel toimub liikumine. Mõnes ministeeriumis aeglasemalt, mõnes kiiremini. Probleemi on aga tunnistamas enam-vähem kõik seotud ametkonnad. Nii on viimase kuue kuu jooksul toimunud erinevates ministeeriumites huvigruppidega rida kohtumisi ja diskussioone. Novembri alguses kogunes Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis taas üürieluasemete teemaline ümarlaud. Ümarlaual korduvalt kõlanud „riiklikult toetatud üürimaja“ kontseptsioon on ajendiks ka käesolevale artiklile.

Vääriti mõistmise vältimiseks märgin, et minister Palo sõnul on eelnimetatud kontseptsioon siiski mõeldud rakendamiseks vaid nendes piirkondades, kus kinnisvaraturg ei toimi (näiteks maapiirkondades ja väikelinnades). Samuti puudutab see sihtgruppe, kes vabal turul ei ole võimelised kaasa rääkima (nt madalapalgalised ametikohad). Esimeses osas on olukord selge – kus turg puudub, seal ei saa seda ka moonutada. Teisel juhul aga tasuks enne lõikamist mitu korda mõelda. Kui me toimival turul anname mingile osale ärist riikliku toetuse, siis mõjutab see üsna kindlasti ülejäänu osa. Neid mõjusid tuleb seega kindlasti enne uurida ning kujundada toetuste skeemid selliselt, et ülejäänud turuosalised sellest ei kannataks.

Näiteks saastekvootide müügist saadud raha eest avaliku sektori hoonete remontimine täitis üllast energisäästu eesmärki, kuid võttis erasektorilt ära ehitustööjõu, ajas üles ehitushinna, piiras seeläbi uusarenduse mahtu ja tekitas defitsiidi, mille tulemuseks olid taevasse kihutanud korterihinnad. Üles-alla hüplev kinnisvaraturg, millega targemad on juba harjunud, muudab kõiki ettevaatlikuks. Planeerimine muutub raskeks ning riskimarginaalid suuremaks, rahastus lühikeseks ja seega kalliks, projekteerimisperioodid muudetakse lühikeseks ning tulemused seega ebakvaliteetseks. Kõik selle maksab lõpuks kinni tarbija, kellel on oht oma kallis investeering järgmise kriisiga kaotada.

Üürituru arengule riigi poolt õla alla panemine on kindlasti positiivse efektiga, kui seda õieti teha. Nii Eesti Ehitusettevõtete Liidu kui ka Tallinna Tehnikaülikooli uuringud näitavad, et kui riik toetaks neid projekte ca 1/3 ulatuses, siis pikas perspektiivis ületaks tulu toetuste summasid. Kõige selgem kasu oleks loomulikult ehituse ning ehitusmaterjalide tootmisega seotud maksude laekumine. Aga kindlasti ei tohi unustada paremast sisekliimast tulenevat terviseprobleemide vähenemist, suuremat tööefektiivsust, korraliku kodu mõju peresuhetele jne.

Ent vaadates elamumajandust tervikuna on mõistlik eeldada, et ca 1/3 suuruse toetuse määra puhul on kindlasti hulk ühistuid, kes ehitaks oma vana remonti vajava ning moraalselt vananenud maja asemele hoopis uue. Ehkki kodu on alati seotud emotsioonidega ning ümberkorraldused seotud eelkõige hirmudega, on selline otsus kuiv matemaatika. Täna on vanade majade korterid ca 40% odavamad, kui uutes majades. Vana elamufondi jätkuval amortiseerumisel see vahe vältimatult suureneb. Oletame et vanas majas oleva eluruumi ruutmeeetri hind on vaid 1/3 uue korteri omast, siis samaväärse riikliku toetuse korral peaks vana asemele uue ehitamise otsus olema päris kerge. Hinnavahe ei pea isegi nii suureks kärisema, sest amortiseerunud pinna suuremad ülalpidamiskulud sunnivad märksa varem uue peale mõtlema. Selliste toetuste rakendamisel hakkab vana asemele uue ehitamise reaalne võimalus tõenäoliselt mingil hetkel kajastuma ka vana kinnisvara hinnas.

Olen jätkuvalt arvamusel, et nn uus elamureform järgneva 20 aasta jooksul on Eestis vältimatu. Et see kujuneks ja mööduks võimalikult valutult, on mõistlik juba varakult plaane teha. Riiklikud toetused kinnisvaravaldkonnas on vajalikud, kuid enne raha betooni valamist on mõistlik teha ära need tegevused, mis on tasuta. Näiteks tagada turu korralik toimimine. Sealhulgas üürisuhete korrastamine, diskrimineeriva maksusüsteemi muutmine, teenuste kvaliteedi tõstmine jms. Regionaalsetel või sotsiaalsetel kaalutlustel on kindlasti põhjendatud üksikute arendusprojektide toetamine. Ent suuremahulised toetused tuleks ikkagi kavandada silmas pidades elamufondi tervikuna, arvestades majanduse tsüklilisust ning kasutades ära diskrimineerivate piiranguteta turu enda võimet muutusi ellu viia.

 

Käesolev artikkel on avaldatud Postimehes 12.11.2014.a.

ÜÜRITURG TALLINNAS

Eelmisel nädalal toimus Eesti Ehitusettevõtete Liidu eestvedamisel konverents „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks“. Oma ettekande tarvis analüüsisin koos Domus Kinnisvara hindamisvaldkonna juhi Kristjan Grossiga üüriturgu Tallinnas ja Tartus. Sellele tööle tuginedes tooksin välja mõned olulisemad järeldused ja tähelepanekud.

Esiteks iseloomustab elukondliku kinnisvara üürimist Eestis järgmine:
– Üüriturg on väga lühikese perspektiiviga ja ebastabiilne. Täna on üürnikel ja üürileandjatel üürisuhtele sisuliselt erinevad lähenemised. Üürnike poolt on kasvamas ootused stabiilse ja kestvama üürisuhte osas. Samas üürileandjad peavad ajale jalgu jäänud üürisuhete õigusliku regulatsiooni kontekstis probleemide vältimiseks sõlmima lühiajalisi lepinguid (meenutame „puuküürniku“ skandaali). Kuigi ka mujal Lääne- ja Põhja-Euroopas on üürisuhted põhjalikult reguleeritud, on poolte õigused-kohustused rohkem tasakaalus ning seetõttu üürisuhted märksa pikemaajalised.
– Eesti üüriturg on killustunud ja mõneti ebaühtlase kvaliteediga. Valdavalt on üürileantav vara nn „ülejääk“, mille üürileandmine on lihtsalt alternatiiv võõrandamisele. Seetõttu ei ole üüriturul suuri ja tugevaid teenusepakkujaid, kes ühelt poolt määraksid oma tegevusega ära üldise kvaliteedi- ja hinnataseme ning teisalt seisaksid hea valdkonna arengu eest. Skandinaaviamaades on levinud kohaliku omavalitsuse poolne üürituru reguleerimine, kuid kuna Eestis omavalitsused sellesse ei panusta, siis puuduvad ka hoovad kaasarääkimiseks.
– Aktiivse üürituruga linnad on meil Tallinn, Tartu, Pärnu ja Narva. Sealjuures on Narva selles nimistus erandlik ning toetub üksnes viimastel aastatel ning varsti lõppevale suurtest ehitusprojektidest tulenevale nõudlusele. Üüriturg teistes suuremates linnades on aga üsna kesklinna keskne. Täpse statistika puudumisel võib hinnata, et umbes pool pakkumistest on ning tehingutest tehakse kesklinnas. Samas kui kesklinnast väljaspool on eluruumide ning elanike hulk proportisonaalselt oluliselt suurem.
– Kahjuks iseloomustavad Eesti üüriturgu ka probleemid maksudega. Kuna selle kohta taas mingit avalikku informatsiooni ega statistikat ei ole, siis võib anda üksnes hinnnaguid. Eelnimetatud konverentsil üles astunud pr Katrin Paadami uuringust tudengite hulgas selgus, et 1/3 üürnikest tasub üüri sularahas. See muidugi ei tähenda otseselt, et 1/3 üürnikest jätab üüritulu deklareerimata, kuid suurusjärk võib õige olla küll. Kui hinnata, et Eesti elukondliku üürituru käive on hinnanguliselt 42 mlj eurot, siis 1/3 selle käibe maksutulult oleks ca 3 mlj eur. Mõne lasteaia ehituse eelarve?

Eelnevast tuleb välja, et üüriteenus on Eestis juhuslik äri. Arvestades, et ärikinnisvara valdkonnas on üürisuhe kogu turu kandvaks alustalaks, siis tuleb küsida „Miks nii?“. Vastamiseks vaatasin valimi 2013.a. üüritehingute rahalist poolt, kust ilmneb, et keskmine Tallinna:
• üüritava korteri pindala on 55,7 m2 (st ei erine müüdava kinnisvara keskmisest)
• üürihind on 7,68 eur/m2
• üürikorterite seisukord on hea (4,5 palli 5-st) ning sellest (ja asukohast) tuleneb suhteliselt kõrge turuhind (1676 eur/m2)
• üürniku leidmise periood on ca 3 nädalat ehk vakantsus suhteliselt madal (5,7%)
• tootlus 5,5% (vakantsusega korrigeerimata). Seejuures ei paku parimat tootlust mitte kesklinn vaid kesklinna lähiümbrus.

Kuigi tootlus 5,5% on märksa parem, kui vara maha müüa ning müügihind deposiitkontol hoiustada, ei ole see piisav läbimõeldud äritegevuse arendamiseks. Alternatiivsed investeerimisvõimalused pakuvad paremat tootlust. Näiteks ärikinnisvara investeeringute puhul eeldatakse vastavat numbrit enamasti 8% või kõrgemat.

ÜÜRITURG – eluase kõigile kättesaadavaks!

IMG_2700Mul oli möödunud kolmapäeval suur au esineda Eesti Ehitusettevõtete Liidu poolt korraldatud konverentsil „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks!“. Tegemist oli heal tasemel konverentsiga nii korralduse, esinejate kui ka auditooriumi poolest.

Riigikogu majanduskomisjoni esimehe pr Kaja Kallase sõnavõtule järgnes majandussotsioloogia proffessori pr Katrin Paadami ettekanne üüriturust üürnike pilgu läbi, mis tugines enamu kui 2700 tudengi seas läbi viidud uuringule. Uuringust selgusid eelkõige vajadus tegeleda kvaliteediküsimustega ning selgemate lepinguliste suhetega. Seejuures oli minu jaoks üllatav üürnike suurem usaldus avaliku sektori üürileandjate vastu.

Teine ettekanne tuli meie põhjanaabritelt. Helsingi linnaplaneerimise ja kinnisvara valdkonna vanemnõunik pr Tanja Sippola-Alho andis Soome näitel ülevaate avaliku sektori rollist ja võimalustest üürikorterite ehitamise soodustamisel. Olgugi, et Helsingi ja Tallinna võimalused maaomandist tulenevalt on erinevad, siis soomlaste kogemused on mõningate kohandustega ka meil väga hästi rakendatavad. Usun, et Helsingi mudelit saaks Eestis era- ja avaliku sektori koostöös veelgi tõhusamalt rakendada.

Kolmandaks astus üles majandusteadlane ning LHV Panga analüütik hr Heido Vitsur. Ettekanne keskendus sõnumile, et oma eluaseme suurema valikuvõimalusega, mida üüriturg kahtlemata pakub, kaasneb ka majandusedu jaoks vajalik tööjõuturu efektiivsem toimimine. Seda toetavad uuringud, mille kohaselt rikkamates riikides on märksa suurem üürituru osakaal.

Oma ettekandes keskendusi põhjustele, miks Eesti kinnisvaraturul on minu arvates vältimatu üürituru kasv ning miks see praegu takistatud on. Ent selle kohta teen eraldi artikli. Üheks põhjuseks on omandireformi ajast pärinev ning tänasele olukorrale selgelt mittevastav seadusandlus, mille kohta tegi sisuka ettekande Glikman Alvin & Partnerid vandeadvokaat pr Pille Pettai.

Olles kuulanud ära kõik ettekanded võiks konverentsi põhilise mõtte võtta kokku järgmiselt:
– Eesti majanduse elavdamiseks ning konkurentsivõime parandamiseks on meil vaja parandada inimeste võimalusi oma elukohta valida ning tagada sellega liikuvus. Seni peamiselt kodu omamisele üles ehitatud mudel ei ole lõpuni hea lahendus;
– Üürnikud ootavad turult paremat hinna-kvaliteedi suhet ning selgeid suhteid üürileandjatega. Sisuliselt ootavad sedasama ka üürileandjad. Korrastatud turg tagaks ilmselt ka paremad maksulaekumised;
– Üürimajade kujunemist takistavad peamiselt majanduslikud ning juriidilised põhjused. Erasektori ja avaliku sektori koostöös on võimalik need takistused ületada. Head näited selleks on kasvõi naabritelt Soomest.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

Eesti üürituru 7 anomaaliat

Postitaja: Raul Reino @ 04.07.2012 11:07; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , , ,
2 kommentaari

See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima. Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.

Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:

1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.

2. Sularaha osakaal.
Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?

3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.

4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.

5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.

6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.

7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.

Üürimajade nõudlust kergitavad kohalikud elanikud

Postitaja: Raul Reino @ 02.06.2011 10:51; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Majade üüriturg muutus senisest aktiivsemaks mõned aasta tagasi, mil müümine muutus kohati võimatuks või siis ei olnud omanikel mõistlik vara odava hinnaga realiseerida. Alternatiiviks oli üüritulu teenimine, mille tootlus ei olnud küll kõrge, kuid võimaldas siiski stabiilset rahavoogu. Paljudele majaomanikele osutus aga välja üürimine sisuliselt päästerõngaks, sest vastasel juhul oleks pangale laenumaksete tasumine osutunud väga keeruliseks ülesandeks. Aktiivsus üüriturul on säilinud tänaseni, mida ei ole muutnud ka kogu kinnisvaraturu konjunktuuri teatav paranemine. Regioonidest on majade üüriturul valitsemas Harjumaa, mille osakaal kogu Eesti pakkumisest on 70 % ja kus huvilistel on võimalik valida ca 100 pakkumise vahel.

Domuse maaklerite viimaste kuude kogemused näitavad, et vähegi turuhinnale vastava tasuga üürimaja leiab üürilise 2-3 nädala jooksul. Nõudlus on kõrge ja hinnavahemikku 600-1200 € hindab turg igati vastuvõetavaks. Sellisel juhul küll eeldatakse, et üüritav maja on korralik ja kaasaegse siseviimistlusega. Vastupidiselt levivale arvamusele, et üürilevõtjateks on eelkõige välismaalased, on reaalsuses põhilisteks üürilevõtjateks kohalikud inimesed. Valdav enamus nendest soovib maja üürida 6 kuust kuni 2 aastani ning maja kasutatakse vahepeatusena enne oma maja valmimist või vana maja renoveerimist. 80 % huvilistest on eelnevalt maha müünud oma suurema korteri või maja ning alustanud uue maja ehitamist. Müügirahast finantseeritakse majaehitust ja vahepealsel ehitusperioodil ei soovita väljakujunenud elukvaliteeti langetada ning jätkatakse elu ruumikal elamispinnal. Kuna suur hulk huvilistest on eluga majas kokku puutunud, siis omavad nad head ülevaadet maja jooksvate ülalpidamiskulude kohta ja seepärast on nad üüripakkumisi uurides väga põhjalikud ja teadlikud. Kliendid uurivad detaile küttesüsteemide ja soojapidavuse kohta ning oskavad ise hinnata tegelikku kõrvalkulude suurust. Sihtgrupi olemus määrab ära ka selle, kas maja peab olema täielikult möbleeritud või siis mitte. Nö keskmisi variante hindab turg väga madalalt ning mööbli vajadus sõltub sellest, kas võetakse oma eelmisest elukohast mööbel kaasa või mitte. Kohalikud sageli võtavad kaasa, kuid välismaalased tahavad ainult täielikult sisustatud maju.

Üürimajade nõudlust kergitavad aasta-aastalt järjest rohkem ka huvigrupid, kelle eesmärgiks on maja kasutamine mitte elamispinnana, vaid ärilisel otstarbel. Sageli on huviliste seas eralasteaedade rajajad, väiksema suurusega ettevõtete kontorite soovijad jms. Ainsaks takistuseks majade üürimisel on esinenud probleeme vaid esimese sissemakse tegemisel, mis Eesti üürituru omapära arvestades on reeglina 3 kuu üürimakse ja võib osutuda nii mõnegi pere jaoks liiga suureks.

Näited tehingutest:

Asukoht: Nõmme, Tallinn
Tubade arv: 5
Üldpind: 170 m2
Seisukord: uus ehitis, kaasaegne siseviimistlus
Lisainfo: möbleerimata
Üüritasu: 750 € / kuu

Asukoht: Peetri küla, Harjumaa
Tubade arv: 5
Üldpind: 266 m2
Seisukord: korralik, kvaliteetne siseviimistlus
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1200 € / kuu