Domus Kinnisvara ajaveeb

Mõni aeg tagasi tegin väikese mõtteharjutuse. Võrdlesin Tallinna korterite tehinguhindu ning City24 portaalis olevaid üürikorterite pakkumisi. Korrigeerisin üüripakkumisi keskmise kauplemisvõimalusega (-10%) ning sain tulemuseks, et sõltuvalt linnaosast on üürikorterite poolt omanikule pakutav tootlus (ROI – tulu vs vara väärtus) 5,4 – 7,6%. Seejuures andis madalaima tootluse Kesklinn ning kõrgeima Pirita linnaosa. Arvestades seda, et kogu mahust moodustavad Kesklinna üüritehingud väga suure osa, siis võime üldjuhul rääkida ca 6%-lisest keskmisest tootlusest.

Aga sellest teadmisest on veel vähe ning ajasin asja veidi keerulisemaks. Kohaldasin tavapäraseid eluasemelaenu tingimusi (omafinantseering, intressimäär jms) ning sain omakapitali (ROE) tootluseks ca 12%. Hoopis parem juba. Kui nüüd sellele lisada vara väärtuse potentsiaalne kasv (läbi järgmise majandustsükli võiks see Eestis kujuneda 4-7%), siis on tulemus suhteliselt kiire käibega kinnisvaraga seotud küllaltki madala riskisuse tõttu ikkagi väga hea. Eriti neile, kellele kinnisvarainvesteering on vaid kõrvaltegevus.

Milliseks võiks kujuneda vara väärtuse kasvu mõju üürikorterite tootlusele? Ma ei kavatse unustada hiljutist valusat kukkumist kinnisvaraturul, kuid tuleviku suhtes ma pessimist ei ole. Kui vaadata meie viimase 10 aasta majanduskasvu, siis saame (isegi viimase kahe aasta langust arvestades) keskmiseks tulemuseks väga suure kasvunumbri. Eesti majanduse konvergents ülejäänud Euroopa, eelkõige aga Skandinaavia, majandusega jätkub, mistõttu on meie väike maanurk ka paljudel järgnevatel aastatel üks kiireima majanduskasvuga kohti sellel kontinendil. Kinnisvaraturg ning ülejäänud majandus on omavahel tugevas seoses, mistõttu kandub üldine kasv suhteliselt kiiresti ka kinnisvarahindadesse. Kuid tasub olla ettevaatlik ning arvestada, et möödunud langusperiood paiskas korterihinnad ca 4-5 aastat tagasi. Kindlasti ei ole mõtet ka tulevikus unistada 10 aastasest hindade kasvufaasist.

Eelneva jutu kokkuvõte võiks olla siiski suhteliselt lihtne – üürikorterite opereerimisega on võimalik Tallinnas (ja kindlasti ka Tartus ning Pärnus) teenida oma rahale mõistlikku tootlust. Aga edu eelduseks on hea (hinnakasvu potentsiaaliga) objekti valik ning mõistliku finantsvõimenduse kasutamine.

Sellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohutirtsude parved. Üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tasemele. Mis siis toimub?

Ehitusfirmasid on eelkõige riigisektor rõõmustanud sellel aastal mitmete suuremahuliste hangetega. Sildade, promenaadide, koolimajade jms magusad projektid on toonud ka väiksematesse linnadesse kohale kogu Eesti ehitusturu koorekihi, sest mahult suuri objekte on turul napilt. See on tähendanud seda, et teatud perioodiks on vastavasse linna sisse voolanud märkimisväärne hulk mujalt pärit ehitajaid, kes vajavad kohapealset elamist. Pidev autotransport on liiga kulukas ja ei võimalda tööd efektiivselt teostada. Seega on ehitusfirmad pööranud pilgud üürikorterite poole ja teinud selle turu täiesti tühjaks. Kui samaaegselt on ühte linna sattunud mitu ehitusobjekti, siis on lisaks nõudlust kergitanud terav konkurents ehitusfirmade vahel. Tulemuseks on see, et teatud ajaperioodil on sel aastal olnud võimalik leida üürikorterit Pärnus, Haapsalus või Valgas sama tõenäoline kui leida Sahara kõrbes vett. Kinnisvarafirmade telefonid on olnud punased, kuid kahjuks pakkuda pole olnud midagi. Harukordne situatsioon, millega maaklerid pole enam harjunud ja turu pakkumise pool ei suutnud reageerida. Eriti eelistatud on olnud 3-toalised möbleeritud korterid, mida on broneeritud ka telefoni teel, kohapeal käimata. Vähem atraktiivsed on olnud möbleerimata ja eksklusiivsed korterid. Olukorda on ära kasutanud nutikad korteriomanikud, kes ülisuurt nõudlust arvestades on kergitanud hinda kümnete protsentide võrra.

Kui varasematel aastatel on ehitajaid peetud üldiselt veidi „kaheldava väärtusega“ üürilevõtjateks, keda mitmed korteriomanikud on lausa välistanud, siis nüüd tundub, et raha ei haise ja võimalus tulu teenida ületab võimaliku korteri lõhkumise hirmu. Väikelinnade leigevõitu üüriturg ei võimalda nii väga üürnikke valida ja vastu võetakse see, mida pakutakse. Samuti on tõusnud üldine kultuursus ja ehitusfirmade juhid nõuavad ehitajatelt korralikku käitumist, sest riskida korterist ilmajäämisega keegi ei taha.

Korterite väljaüürimise äriga tegelevatel kodanikel tasub seega silmad-kõrvad lahti hoida ja jälgida, kas nende kodulinnas äkki mingi suure ehitusobjekti osas töödega ei alustata, mis üürituru pahupidi pöörab. Kui selline asi tulemas on, siis tasub kiire väljaüürimisega ehk oodata ning uuelt nõudluse tasemelt küsida juba sellele vastavat hinda. Liiga ahneks minna aga ei maksa, sest kuluarvestus on ka ehitusfirmades tähtsal kohal ning utoopilisest hinnast unistav korteriomanik võib kõigest ilma jääda.

Domuse maaklerid on juba pikemat aega täheldanud, et üüriturg muutub eriti aktiivseks iga kuu alguses ja ei ole vähimalgi määral võrreldav kuu teise poolega. Müsteeriumi lahendamiseks ei ole pea olema Hercule Poirot, et mõista palgapäevade perioodi mõju ja tugeva jälje jätmist kinnisvaraturule. Loomulikult ei ole see niivõrd teemaks majade puhul, mille hinnaklass on 10 000 kr ja enam, sest seal ei ole tarbimise sõltuvus igakuistest sissetulekutest nii suur. Küll aga puudutab see üürikortereid, mis jäävad hinnaklassi 2000-5000 kr/kuu ja mis on kõige enam nõutud hinnavahemik. Eestis väljakujunenud veidra süsteemi kohaselt peab üürnik tasuma lepingut alla kirjutades ära reeglina 3 kuu üüritasu suuruse summa, mis koosneb 1 kuu ettemaksust, tagatisrahast ja maaklertasust. Tallinna kesklinna 3-toalise korraliku korteri puhul tähendab see ca 15 000 kr suurust väljaminekut ja selge, et palgapäev on siinkohal igati abiks.

Nii nagu on ostude-müükide puhul olulisemaks argumendiks kujunenud hind, siis käib ka üüriturg ühte sammu muu kinnisvaraturuga. Üürihuvilised on äärmiselt hinnatundlikud ja kui Tallinnas on valida pisut enam kui 2000 üürikorteri vahel, siis on hinna argument kõige mõjusam. Üürikorterite valik on suur ja uue üürniku leidmine päevadega, nagu õndsal ajal oli, on harvaesinev juhus. Domuse kogemus näitab, et kui üürihind on paigas, siis uue üürniku leidmine võtab täna aega keskmiselt 2-3 nädalat.

Eriti odavamas hinnaklassis on sagenenud juhused, kus üürnikud jäävad võlgu kommunaalmaksete ja ka üüritasu enda eest. Ajad on keerulised ja see põhjustab varasemast sagedamini olukordi, kus üürnik kasutab eluruumi ja venitab maksetega, eriti kommunaalmaksetega, nii kaua kui võimalik. Osaliselt võimaldavad seda ka liiga heasüdamlikud üürileandjad, kes ei kontrolli igakuiselt maksete laekumisi. Üürileandjatele tahakski südamele panna, et vältimaks suuri juriidilisi ja rahalisi probleeme tulevikus, siis tuleb järjepidevalt kontrollida, kas üürnik tasub ära kõik üürilepingus nõutud maksed ja täidab ka muid kohustusi, mis tulenevad üürilepingust. Kolm kuud hiljem avastada, et viimase 3 kuu kommunaalteenuste eest on tasumata, võib olla rahaliselt suur kaotus, eriti juhul, kui üürnik on kadunud ja telefoni enam vastu ei võta.

Toome siinkohal ära mõned näited reaalsetest üüritehingutest mai lõpus Tallinnas:

Üürikorter Mustamäel
Tubade arv: 3
Üldpind: 61 m2
Korruselisus: 9/2
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1800 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter Kristiines
Tubade arv: 3
Üldpind: 63 m2
Korruselisus: 3/3
Lisainfo: osaliselt möbleeritud
Üüritasu: 4500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter kesklinnas
Tubade arv: 3
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 5/4
Lisainfo: uus viimistlus, sisustatud
Üüritasu: 5500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.