ÜÜRIELAMUFOND KUI STABIILSUSE LOOJA

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samut üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi maststaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

Mul on juba üks mõttetu maakler

domus023Võin julgelt väita, et igaüks meist puutub ühel või teisel eluetapil kokku olukorraga, kus kodu on jäänud liialt kitsaks või vastupidi – liiga suureks. Vanusega muutuvad nõuded, soovid ja eelistused eluasemele. Kui kunagi oli kinnisvaratehingute teostamine peamiselt maaklerite pärusmaa, siis praegusel tehnikaajastul omavad pea kõik fotoaparaati ja oskavad kasutada internetti. Kinnisvara müük on justkui lapsemäng – klõpsad paar pilti, riputad kuulutuse kinnisvaraportaali ja peagi tuleb ostja.

Kas teie olete juba kinnisvara omal käel müünud? Siis olete ilmselt kokku puutunud olukorraga, kus kuulutuse aktiviseerumisel hakkavad vahetpidamata helistama ja kirjutama need tüütud maaklerid, kes iga hinna eest üritavad selgeks teha – nende teenus on vajalik ja teistest parem. Paljudel juhtudel müük ei lähe ja otsustataksegi appi võtta professionaal.

Mina olen üks neist tüütutest maakleritest, kes helistab ja kirjutab. Ma ei arvagi, et kõigil on maaklerteenust vaja, kuid niimoodi järjest inimestega suheldes selgub sageli, et üks või teine soovib siiski professionaalset nõu ja inimest, kelle kätte oma kodu müük usaldada. Ühe järjekordse telefonikõne käigus oma teenust tutvustades sain väga huvitava vastuse: „Mul on juba üks mõttetu maakler“. See pani mind sügavalt mõtlema – miks inimesed valivad ühe nii olulise protsessiga tegelema maakleri, kes nende arvates on mõttetu. Eriti, kui mängus on suured rahad ja halvimal juhul võib müük venida või sootuks tulemuseta jääda.

Rootsis ja Norras nõutakse maakleritelt vastavat erialaharidust, kuna nad täidavad ka notari rolli. Eestis reguleerib kinnisvaravahendajate tegevust mingil määral võlaõigusseadus, kus on sätestatud maakleri mõiste, õigused ja kohustused, kuid mingisuguseid nõudmisi erialaharidusele ei esitata. Tõsi, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) on koostanud „Kinnisvaramaakleri kutsestandardi“, mis koondab kinnisvaramaakleri kvalifikatsiooninõuded, kuid see on pigem formaalne dokument. Suuremad kinnisvaraettevõtted valivad küll oma töötajaid hoolikalt, kuna panustavad nende väljaõppesse ja ei saa mainega riskida, kuid üldiselt võib öelda, et maakleriks võib soovi korral saada absoluutselt igaüks.

Nõudlus tekitab ikka pakkumise, mitte vastupidi. Eestis ei kontrolli kinnisvaravahendajate tööd ükski institutsioon, kuid igaühel meist on võimalus valida oma kinnisvara müügiks võimalikest parim maakler. Seni, kuni inimesed teevad läbimõtlemata otsuse ja annavad tööd „mõttetutele“ maakleritele, püsivad viimased turul edasi ja pakuvad oma teenuseid ka kõigile teistele. Nüüd tekib ilmselt paljudel küsimus – aga kuidas ikkagi valida oma kodu müügiga tegelema professionaalne ja kvaliteeti pakkuv maakler?

Siinkohal pole kindlat reeglit. Kindlasti tuleks kriitilise pilguga vaadata, millist lisandväärtust kinnisvaravahendaja teile pakub. Minu arvates on maakleri parim visiitkaart tema müügikuulutused, mis on kõigile kinnisvaraportaalides kättesaadavad. Enne kinnisvaraspetsialisti valimist tutvuge tema „käekirjaga“ – kas kuulutused on atraktiivsed ja kutsuvad teid ostma? Kuigi peaaegu igaüks oskab pildistada, on professionaalne maakler kindlasti tavainimestest sammukese ees ja kasutab kinnisvara pildistamiseks professionaalset kaamerat lainurk objektiiviga. Loomulikult on alati võimalus kasutada ka kinnisvarafotograafi, kuid üldiselt tähendab see ka veidi kõrgemat vahendustasu. Pildid on müügi juures ülimalt olulised – halvimal juhul välistatakse kehvade piltidega müügikuulutus valikust juba eos.

  • Professionaalne maakler on kindlasti korrektne ja ei luba endale grammatika- või faktivigu. Viimased viitavad kiiruga kirjutatud müügitekstile või lihtsalt lohakusele. Süvenege maakleri kuulutustesse – kas need on läbimõeldud, informatsiivsed ja korrektsed? Kas soovite, et ka teie kinnisvara müügipakkumine näeks selline välja?
  • Piltide kõrval ei ole mitte vähemtähtis kinnisvara õige hinnastamine. Professionaalne maakler teeb alati enne objekti müükivõtmist põhjaliku hinnaanalüüsi antud piirkonnas teostatud müügitehingute põhjal ja konsulteerib vajadusel kinnisvarahindajatega ja teeb ära eeltöö, et teda erinevates müügiga seotud küsimustes nõustada. Üha enam olen kokku puutunud olukorraga, kus klient lubab oma kinnisvara müüa – kopeerige pildid ja pange kuulutus üles. Professionaalne maakler kindlasti sellega nõus ei ole ja tutvub müüdava objektiga isiklikult.
  • Kvaliteetset teenust pakkuvad kinnisvaraettevõtted on väga palju investeerinud erinevatesse müügivõimalustesse – videoturundus, välireklaam, kinnisvaraobjekti tutvustavad flaierid, välismaa kinnisvaraportaalides kuulutamine, sotsiaalmeedia kasutamine ja palju muud – see kõik loob olulist lisandväärtust. Rääkimata oma töötajate väljaõppest ja pidevast koolitamisest. Seda kõike ei saa pakkuda tasuta, seetõttu tuleks väga kriitiliselt suhtuda teenuse hinda. Maakler, kes küsib vahendustasu 500 või 1000 eurot, ei ole ilmselt nii motiveeritud müügiga tegelema ja jätab suure tõenäosusega riigile maksud maksmata. Üldiselt jäävad maaklerteenuse hinnad 3-5 protsendi vahemikku lõplikust müügihinnast ja kehtib reegel: head ja odavat asja pole olemas.

Kui olete teinud läbimõtlemata otsuse ja pole rahul oma maakleriga, siis kindlasti tasuks kõigepealt temalt küsida – miks müük ei lähe? Ehk on tegemist väga hea maakleriga, kuid teie ise ei võta tema nõu kuulda ja olete kinni oma põhimõtetes? Või kui maakler on tõesti „mõttetu“ siis alati on võimalus koostöö lõpetada ja valida uus kinnisvaraspetsialist.

Ehk siis.
Professionaalne maakler:

  • on väga heade ehitusalaste ja juriidiliste teadmistega
  • oskab käsitleda fotokaamerat
  • kirjutab grammatikavigadeta
  • viib ennast põhjalikult kurssi müüdava objektiga
  • on pädev määrama parimat võimalikku müügihinda.

Mis kõige olulisem – hea maakler teeb oma tööd südamega ja on alati kliendi jaoks olemas, arvestades tema soovide ja vajadustega. Selliseid kinnisvaraspetsialiste on turul väga palju ja kui inimene valib maaklerit hoolega, siis võib kindel olla, et lisaks edukale müügiprotsessile on tagatud ka positiivne emotsioon ning omaenda usaldusväärne kinnisvaraspetsialist kogu eluks.

880A3138

Elo Võhandu

Nooremmaakler

Üürida või osta elukoht – selles on küsimus

Postitaja: Kersti Luik @ 16.11.2015 09:08; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Pangandus
Sildid: , , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Püstitatud küsimus vaevab kõige rohkem inimesi vanuses 25-35 eluaastat, sest siis tuleb aktiivsemalt hakata mõtlema oma kodu soetamise ning pere loomise peale. Enamus inimesi kaldub arvama, et oma kodu saab olla ainult ostetud, kuid kas alati?

Tegelikult on mõlemal tegevusel, nii ostmisel kui üürimisel, omad plussid ja miinused ning ei saa öelda, et üks on teisest parem. Mõlema tegevusega kaasnevad suuremal või väiksemal määral rahalised kulutused. Ostmise puhul on tegemist väga suure väljaminekuga ning ilmselt suurima rahalise otsusega elus. Järgenevalt on toodud välja mõned punktid, et saada selgust, kas Sul oleks kasumlikum ÜÜRIDA:

• Sul on piiratud rahalised vahendid: kui puuduvad rahalised vahendid kodu ostmisel laenu sissemakse ja lisakulutuse tegemiseks on sulle sobivam kodu üürimine.

• Sa oled oma töökoha suhtes ebakindel: kui Sa pole kindel oma töö olemasolus vähemalt 5 järgneva aasta, siis peaksid sa mõtlema üürikorterile. Sissetuleku vähenedes või selle ajutisel puudumisel on võimalik kolida kallimast üürikorterist odavamasse, kuid pangalaenuga soetatud elukohast võid halvimal juhul lausa ilma jääda.

• Vajad elamist lühikese aja jooksul nt. asud täitma tööülesandeid, mis kestavad vähem kui 2 aastat või kavatsed järgmise paari aasta jooksul mujale kolida seoses pere loomisega. Sarnane soovitus kehtib ka juhul, kui oled läbi elanud mõne traagilise elusündmuse: abielulahutuse või abikaasa kaotuse, siis on parem üürida, kuni oled saanud jälle kindla jalgealuse.

• Soovid elada unistuste kodus, kuid selle ostmiseks napib raha. Üürimise eeliseks on kindlasti kodu kättesaadavus. Üürilepingu sõlmimiseks peab kontol olema kuni kolme kuu üürisumma, kinnisvara ostmine seevastu toob endaga kaasa mitmeid ühekordseid väljaminekuid, mis sõltuvalt sõlmitavatest kokkulepetest jäävad kümne kuni kahekümne protsendi vahele ostetava vara hinnast. Seetõttu saab ka üürnikuna elada piirkonnas, mille ostmisest saab vaid unistada.

või OSTA:

• Sul on kogu ostusumma ulatuses raha olemas ning laenukohustust võtma ei pea. Samuti oled arvestanud oma kodu ostmisel seonduvate lisakuludega (nt. notaritasu, riigilõiv, uus mööbel ja tehnika).

• Sul on raha laenu sissemakseks (20% laenusummast) ja ostuga seonduvateks lisakuludeks ning oled kindel oma igakuises sissetulekus.

• Sul on plaan jääda ühte kohta elama vähemalt viieks aastaks. Kõige parem on osta, kui Sul on pikaajaline nägemus, mida oma eluga peale hakkad.

• Sa soovid stabiilset elu ja vabadust. Igati mõistetav on soov, et kodu oleks just selline nagu omanikule meeldib, aga ainult ostetud kodus saad olla vaba selle kujundamisel ja remontimisel. Oluline on ka oma koduga kaasnev stabiilsus. Elades ühes piirkonnas pikemat aega võimaldab see osaleda elukeskkonna kujundamisel, samuti võimaldab see elukorraldust planeerida.

Oma kodu otsides tasub seega mõelda nii üürimise kui ostmise peale. Mõlemal on omad eelised, lõplik otsus tuleb teha aga enda võimalustest lähtudes. Seetõttu peaks kindlasti kasutama erinevaid internetiavarustes leiduvaid kalkulaatoreid arvutamaks seonduvaid kulusid ja konsulteerima nii spetsialistide kui sõprade-tuttavatega.

Tutvu ka „Osta või üürida“ kalkulaatori võimalustega: http://www.kalkulaator.ee/?lang=1&page=17

Autor

Kersti Luik

KERSTI LUIK
Maakler
 

Külaliskorter – tulus äri või asjatu vaev?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 05.08.2015 01:50; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvaraturule on viimastel aastatel ilmununud pikaajaliseks perioodiks mõeldud üürikorterite kõrvale väga suurel hulgal lühiajaliseks perioodiks välja üüritavaid külaliskortereid.

Külaliskorterite eeliseks hotellide ees on SONY DSCeelkõige odavam hind ja privaatsus, lisaväärtusena võivad osades korterites olla parkimis-või garaažikoht, saun, rõdu – need on asjad, mida paljudes hotellides ei ole.

Olenevalt korterite suurusest, asukohast ja seisukorrast jäävad ööpäeva hinnad keskmiselt 50-100 euro vahele. Tihti on pikemateks perioodideks võimalikud soodsamad kokkuleppehinnad.

Erinevate ürituste aegu, kui kõik hotellid ja hostelid on juba täis, võivad korterite hinnad ulatuda mitmesaja euroni ööpäeva eest. Näiteks 6-8. augustini Pärnus toimuva Weekend Festivali ajal pakutavate korterite hinnad on tõusnud lausa 900 euroni ööpäev ja nõudlus on jätkuvalt suur, leidub isegi kallimaid variante.

Kui põhiline hooaeg ongi paljude linnade jaoks nagu Pärnu, Haapsalu või Kuressaare vaid suvekuudel, siis Tallinnas on külaliskorteritele turgu aastaringselt.

Läbi erinevate portaalide on suhtlemine omaniku ja huvilise vahel tehtud väga kiireks ja mugavaks. Populaarsemad saidid külaliskorterite leidmiseks on booking.com ja airbnb.com, mille kaudu külastavad Eestit paljud turistid maailma eri paikadest.

Paljud korterid on juba mitmeid kuid ette broneeritud ja vabaks ei jää kuus peaaegu ühtegi ööpäeva. Sellisel juhul on võimalik teenida vähemalt paar-kolm korda rohkem kui korterit pikemaks ajaks välja üürides.

Külaliskorterite puhul ei teki riski, et raha jääb saamata, tasumine toimub lepingu sõlmimise päeval enne korterivõtmete üleandmist. Tihti soovitakse juba broneerimisel osa raha ette, mispärast ei pea muretsema, et huvilised lihtsalt välja ei ilmu kui kokku lepitud.

Samuti ei pea muretsema nn. puuküürnike pärast, kes võivad jätta maksmata nii üüri kui ka tekitada kommunaalarvete võla ning kellega võib korteri vabastamisel probleeme tekkida.

Pikaajalise üürile andmise kõrval ainukeseks miinuseks võibki lugeda vaid suurema ajakulu. Peaaegu iga päev huvilistega kohtumine, lepingute sõlmimine, korteri üleandmine-vastuvõtmine ja korteri korrashoidmine võivad kiire töö- ja pereelu kõrval tüütuna tunduda.

Võimalus on sõlmida mõne koristusfirmaga leping ja palgata professionaalne maakler, mis tähendab küll lisakulusid, kuid säästab isiklikku aega ja vaeva, samas olles ikkagi tulusam kui pikaajaline üür.

Investeeringu tasuvuse seisukohalt tulebki kindlasti arvestada sellega, et asjaajamist on omajagu, kuid kui aktiivselt ja õigel ajal tegutseda, siis teenimisvõimalus on igati ahvatlev ja kordi suurem kui pikaajalisel üürile andmisel.

 Autor

Elis_Madi

ELIS MADI
Tallinna kontori maakler
 

NARVA ÜÜRITURG VABALANGUSES

Käesoleval nädalal pälvis paljude tähelepanu ERR-i uudis ja meie staazika ning kogenud maakleri Aivo Petersoni kommentaarid selle kohta, kuidas Narva üüriturg vabalanguses on. Seejuures oli huvitav jälgida kommentaarimites toimuvat, mis mingil hetkel hakkas lausa sõnumitooja näidishukkamist meenutama. Hoolimata sellest, kes tõde kuulutab, on olukord tõsine. Kogu Narva üüriturgu puudutav temaatika on nagu õpiku näide sellest, kuidas põhilised turumehhanismid – nõudlus ja pakkumine – toimetavad omasoodu sõltumata sellest, mis erialaspetsialistidele, linnajuhtidele või riigiisadele meeldiks või ei meeldiks.

Kui Narva lähistele kavandati üle miljardi euro eest energeetika valdkonna investeeringuid, siis ei mõelnud ilmselt keegi, kus ehitajad elama hakkavad. Aga välismaalt toodud tuhandetele ehitajatele konteineris ei meeldinud ning nii tegelesidki Narva kinnisvarafirmad 2010 – 2014 aastatel üürikorterite otsimisega. Nõudlust palju, pakkumist vähe, üürihinnad kerkisid lakke ning kinnisvara üüritootlus oli keskmiselt 3-4 korda kõrgem, kui Tallinnas või Tartus. Varasemalt olen enam-vähem korra aastas kirjutanud, et selline ebanormaalne olukord lõpeb koos ehituste lõppemisega ning kukkumine saab tõenäoliselt valus olema.

Tänaseks ongi suured ehitusprojektid lõppenud ning valdavalt ehitusfirmad lahkunud. Sajad ja sajad korterid vabanesid sügisel ning omanike kurvastuseks pole uusi üürnikke kuskilt võtta. Narva kohaliku elanikkonna nõudlus ja maksevõime on väga väike. Kuigi talv ei ole veel oma kõige kurjemat nägu näidanud ning Narvas on tänu lähedal asuvatele elektrjaamadele Eesti kõige odavam küte, on tühjalt seisvate korterite kommunaalkulude kandmine siiski paljudele suureks koormaks. Kuigi üürihindade langemine nulli on ehk veidi ülepingutatud avaldus, saab tõenäoliselt Narva korterite üüritootlus mõne järgmise poolaasta jooksul olema tublisti madalam, kui mujal Eestis. Vähemalt neil omanikel, kellel üldse õnnestub üürnik leida.

Vanarahvas ütleb, et pill tuleb pika ilu peale. Narva üürituru kontekstis pole see siiski korrektne. Ei saa pidada Narva korteriomanike ahnuseks seda, et nende õue peal otsustati käivitada ehitused, mis tekitasid plahvatusliku nõudluse kasvu. Ja mõned aastad hiljem sellele järgnenud plahvatusliku languse. Kes Narva olusid lähemalt tunnevad ilmselt mõistavad, kui ütlen, et nelja aasta jooksul linna voolanud üüriraha (ja ka muude teenuste tarbimisel teenitu) on nagu päikesekiir pärast tuumaseent. Seda raha oli linnarahval kindlasti väga vaja. Ent riiklikel (ja miks mitte ka suurte erasektori) projektide kavandajatel oleks tulevikus mõistlik hinnata projektidega kaasnevaid mõjusid laiemalt et vältida keeristormi mõne järgmise väikelinna veeklaasis.

DOMUS KINNISVARA LÄHEB TAAS PETERBURI KINNISVARAMESSILE

Domus Kinnisvara on juba aastaid edukalt osalenud Venemaal StPeterburis erinevatel kinnisvaramessidel. Ka käesolev aasta ei ole erandiks. 1-2 novembril toimub sügisene „StPeterburg International Property Show“, mis on suurim selles regioonis toimuv välismaisele kinnisvarale orienteeritud mess. Oleme messil taas oma klientide pakkumistega väljas ning otsimas nii investoreid kui ka elukondliku kinnisvara ostuhuvilisi.

Traditsiooniliselt on venemaalastele kõige huvipakkuvam olnud Narva ja Narva-Jõesuu piirkond. Ent huvilisi on alati jagunud ka teistesse Eesti piirkondadesse. Lisaks Tallinna ja Peipsi äärsele kinnisvarale on tähelepanu jagunud ka Tartusse, Pärnusse, Haapsallu jm. Eelkõige on idanaabrite puhul märksõnaks puhkusekinnisvara ning nö „sadam“ Euroopa Liidus, kuid kindlasti ei ole ka vähemtähtis investeerimine näiteks üürikorteritesse ning ka ärikinnisvarasse. Reaalsete tehinguteni jõudmine on muidugi vaevarikas, sest tihti eeldatakse madalat hinnataset. Elamisloa saamise küsimus ei ole enam nii teravalt päevakorral, kui mõned aastad tagasi.

Kõik huvilised, kes soovivad, et nende müügiobjekt pälviks selle messi külastajate tähelepanu, on teretulnud ühendust võtma meie üldkontaktil info@domuskinnisvara.ee või oma piirkonna Domuse maakleriga.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

Üürikorter kui viies pensionisammas

Postitaja: Rando Vanaveski @ 13.03.2013 07:41; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Mõni aeg tagasi oli teravalt päevakorras kinnisvarapensioni võimaluste loomine ja seadustamine. Samas teadlikumad inimesed on selleks omale juba ammu võimaluse leidnud.

Hetkel valitsev inflatsiooniline majanduskeskkond ei soosi kuidagi säästmist. Raha, mis seisab pangakontol, kaotab iga päevaga oma ostujõudu – tähtajaliste hoiuste intressimäärad on väga madalad ega suuda inflatsiooniga sammu pidada. Nii ongi paljud, keda huvitab oma vara väärtuse säilitamine või selle kasvatamine, leidnud enda jaoks sobivaks rahapaigutuse viisiks kinnisvara. Põhjuseid selleks ei pea pikalt otsima – hästi läbimõeldud kinnisvarainvetseeringud on suhteliselt stabiilsed, läbipaistvad ja arusaadavad ning loomulikult ka tulusad.

Seejuures ei pea kinnisvarainvesteeringuks olema ilmtingimata mõni büroohoone või arendusprojekt – samavõrd tulus võib olla ka lihtne ja väike üürikorter. Milline korter aga sobib investeeringuks ning mida peaks tavaline inimene kinnisvarasse investeerimisel silmas pidama?

Kaks tuluteenimisviisi. Kinnisvarainvesteeringult on võimalik tulu teenida kaheti: igakuiselt saadav üüritulu ning tõusvate kinnisvarahindade korral korteri väärtuse kasv (ka täna on korteriturg mõõdukas tõusutrendis). Kui teine neist on oluline lühikese ajalise perspektiivi puhul (osta odavalt – müü kallilt), siis esimene aga on määrav pikaajaliste investeeringute puhul. Üldjuhul neid siiski kombineeritakse. Viienda pensionisamba planeerimine on aga pikaajaline protsess ning kõige lihtsam on vaadata üüritulu (kuu üür x 12) suhet korteri ostuhinda (tootlus, %). Nii muutuvad võrreldavaks ka esmapilgul võrreldamatud investeerimisvõimalused (nt korterid Tallinna Vanalinna uusarenduses või Kopli vanas majas). Oma otsust tehes tuleks välja arvutada erinevate alternatiivide tootlused. Konkreetse objekti lõpliku müügihinna andmed saate müüjaga kaubeldes, võimalike üüritulude andmed saate küsida aga suurematest kinnisvarabüroodest, kus on piisavalt kutselisi kinnisvaramaaklereid ning piisava mahuga üüritehingute andmebaasid.

Selleks aga, et oma energiat säästa, tasub teada, kust ja mida hakata otsima. Potentsiaalsed tootlused erinevad Tallinnas nii linnaosade kui ka toalisuse lõikes. Ka teistes linnades (aktiivse üürituruga Tartu ja Pärnu) on erinevused tuntavad. Järgnevas tabelis on toodud Tallinna linnaosade keskmised tootlused:

Allikas: Domus Kinnisvara. Arvutuse aluseks on võetud Domus Kinnisvara üüritehingute andmebaas ning Maa-Ameti tehinguandmed.

Esitatud tabel ei sisalda absoluutset tõde, vaid tugineb konkreetse perioodi tehingustatistikale. Küll aga annab see piisavalt hea indikatsiooni, kus piirkonnas on tootlused suuremad ning kus väiksemad. Kui tihtipeale räägitakse sellest, et investeeringuks peaks ostma korteri Kesklinnas, siis tegelikult võib parema tootluse saavutada hoopiski Kesklinna lähipiirkondades. Põhjuseks asjaolu, et väljaspool Kesklinna on kinnisvara hinnad soodsamad. Sama kehtib loomulikult ka üürihindade kohta, kuid see vahe on veidi väiksem ning seetõttu on ka tootlus parem. Seega kindlasti tasub muuhulgas tõsiselt kaaluda ka näiteks Mustamäe ja Kristiine kortereid.

Parima tootluse aga annavad reeglina väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Seetõttu tasub investeeringuks üürikorterit ostes pöörata tähelepanu planeeringule ning efektiivsele ruumikasutusele. Üürniku vajadused on enamasti mõnevõrra tagasihoidlikumad, kui omaniku omad, mistõttu võib pakkuda sama raha eest veidi kitsamaid olusid. See aga mõjutab ostes kulusid ja pikas perspektiivis tulusid tuntavalt.

Arvesta riskidega. Nagu iga investeeringuga, peab ka kinnisvarasse investeerides arvestama teatud ohtudega. Üürikorteri majandamisel tulenevad riskid konkreetsest objektist (korteri ja maja seisukord ja selle säilitamine), üüriäri spetsiifikast (üürnik, üürileping jne) ning loomulikult ka kinnisvaraturust (nõudluse-pakkumise suhe, hinnamuutused jms). Valdavalt on võimalik riske maandada. Näiteks objektiga seotud riskid saab minimeerida enne ostu tehtavate ekspertiisidega ning pärast ostu kindlustuste ning heaperemeheliku majandamisega. Üüriärist tulenevad riskid saab maandada pädeva partneri (tuntud firma ja kutselise kinnisvaraspetsialisti) kaasamisega üürniku otsimisele, valimisele ja üürisuhte haldamisele.

Näiteks tasub enne üürilepingu sõlmimist alati põhjalikult uurida üürniku tausta – kontrollida krediidiajalugu ning maksekäitumist, kasutada Google otsingut, küsida soovitusi, vajadusel isegi käendust.

Mõni üürnikuga seotud risk on lähiajal kirgi kütnud ka meedias. Tuginedes kogemusele võin öelda, et „Pealtnägijas“ näidatud „puuküürnikud“ on pigem kahetsusväärne erand kui tavapärane praktika. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on üürisuhte tõhusaks toimimiseks vajalik omaniku (või tema esindaja) poolne regulaarne järelevalve. Nii välditakse makseprobleeme, tagatakse heaperemehelik kasutus ning muude võimalike probleemide ennetamine.

Arvestama peab ka tururiskiga. Buumiajal valitses turul muretus ning konsesuslik arvamus, et turg saab liikuda vaid ühes suunas – üles. Tegelikkus oli aga hoopis midagi muud. Täna on korterite müügihinnad taas kerges tõusutrendis ning optimism nina püsti ajamas. Üüriturg on täna pigem stabiilne kõikudes nii hindade kui tehingumahtude osas vastavalt tavapärasele sesoonsusele. Siiski võivad ka üürihinnad langeda, mistõttu on oluline, et ostetud korter oleks likviidne st oma asukohalt ja omadustelt selline, mida on lihtne välja üürida või müüa.

Vajalikud suured summad. Kui aktsiatesse investeerimist võib alustada ka näiteks saja euroga, siis kinnisvara puhul on summad oluliselt suuremad. Täna tehakse päris palju investeeringuid üürikorteritesse just hinnavahemikus kümme kuni kakskümmend tuhat eurot, mis pakub hea objektivaliku puhul 7-9%-list tootlust. Need, kellel piisavat summat endal olemas ei ole, ei peaks aga kinnisvarasse investeerimise mõtet päris maha matma, vaid tasuks kaaluda laenuraha kasutamist. Täna on laenuintressid sisuliselt madalamad, kui inflatsioon ning igasugune finantsvõimenduse kasutamine suurendab tootlust. Loomulikult suurendab laenuraha ka riski. Samas on tihtipeale igakuine laenumakse sarnane korteri väljaüürimisel saadud tuluga, mis seda riski maandab.

Tähelepanuväärne sisenemisbarjäär võib olla ka info puudus. Osa informatsiooni on avalikes internetiportaalides kõigile kättesaadav, kuid päris märkimisväärsele ning olulisele osale pääsevad ligi ainult teatud kinnisvarabürood. Näiteks kajastavad kinnisvaraportaalid küll pakkumishindu, kuid need erinevad statistiliselt reaalsetest tehinguhindadest ca 20 – 30%.

Artikkel ilmus 06.03. Äripäeva Kinnisvarateatmikus

Eesti üürituru 7 anomaaliat

Postitaja: Raul Reino @ 04.07.2012 11:07; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , , ,
2 kommentaari

See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima. Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.

Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:

1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.

2. Sularaha osakaal.
Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?

3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.

4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.

5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.

6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.

7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.

Üürihuviliste arv Pärnus kasvab

Postitaja: Piret Rondo @ 18.04.2012 08:22; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärnu on tuntud suvepealinnana ja soov tulla perega siia puhkust veetma kuulub paljude perede suveplaanide hulka. Miks siis eelistavad pered korterit hotelli mugavustele? Peamine on suvekorteriga kaasnev privaatsus ja mugavus ning ka säästlikkus.

Juba jaanuaris olid esimesed helistajad ja veebruaris tehti esimesed broneeringud. Üldiselt on kujunenud tava, et broneering jõustub pärast 50 % ettemaksu laekumist. Siis on kliendil kindlustunne, et ta soovitud suvekorteri ka saab. Tuleb tõdeda, et suvekorteri üürimisel loeb täna ainult asukoht. Võrreldes eelmiste aastate trendidega, siis suvekorterite soovijad eelistavad ainult rannarajooni ja kesklinna piirkondi. Ülejõele ja kesklinnast eemale jäävatesse piirkondadesse suvekülalised minna ei soovi, isegi Mai piirkond, mis jääb küll mereäärsesse elukeskkonda, ei ole suvehooajal suvituskohana enam populaarne piirkond.

Vaadates Pärnu suvekorterite pakkumisi, siis kortereid pakutakse nii nädala kui kuu kaupa. Nädala hinnad jäävad suurusjärku 200 € – 400 € ja kuu hinnad 800 € – 1300 €. Reeglina hinnad sisaldavad nii kommunaalmakseid kui ka maakleritasu. Hind sõltub, millisel suvekuul soovitakse üürida. Juulikuu on alati kõige kallim. Samuti sõltub hind sellest, kas tegemist on uues majas asuva korteri või vanemas majas asuva renoveeritud korteriga. Kuna kliendid on väga hinnatundlikud, siis kõrgema hinna puhul nõutakse ka kvaliteeti. Möödas on ajad, kus magati madratsitel ja voodipesu tuli omal kaasa võtta.

Peamiselt otsivad suvekortereid Tallinna ja Tartu puhkajad, kuid on ka peresid Venemaalt. Põhjanaabrite osakaal on väike, pigem eelistavad nemad Pärnu spaade võimalusi. Suvepuhkuseks soovitakse väga üürida ka maju, kuid kahjuks neid pakkumisi palju pole.