Pealinna kerkivad uued büroomajad tühjaks ei jää

Enamus äripindade tehinguid tehakse üürisektoris ja ülekaalus on kindlasti büroopinnad. Büroopindade osas on klientide liikumine stabiliseerunud ja aktiivsemad kliendid on juba uued pinnad leidnud. Pindade üürimisel ollakse pigem optimistlikult meelestatud ja tulevikku nähakse pigem positiivsena. Kiiremini on täitunud uued hooned kesklinnast eemal. Samas kesklinnas näiteks juba mõni aeg valmis olevas Navigatori büroomajas, Laeva tänaval on veel mõned vabad pinnad. Kentmanni 4 büroohoone on nüüd kõik pinnad välja üürinud. Uute hoonete hinnaklass on siiski küllaltki kõrge, eriti kesklinnas ja hea hoone puhul on kesklinna ümbrus paljudele mugavam valik. Hinnaklass kesklinnas on uutes hoonetes 14-16 eur/m2.
Vakantsus on endiselt vähenemas kõikides piirkondades eelkõige ettevõtete suurenemise tulemusena ja ka uute alustavate ettevõtete abil. Paljudes kvaliteetsetes hoonetes on vakantsus juba mitu aastat nulli juures nagu City Plaza, Tartu mnt 2; Tammsaare Ärikeskus Mustamäel.
Uute hoonete eeliseks on ka mõnevõrra madalamad kommunaalkulud. Üldjuhul on need vahemikus 2,2 – 4,3 eurot/m2 eest. Uutes hoonetes jääb see siis madalamasse vahemikku.
Aasta aastalt paranevad ka uute hoonete kommunaalkulud ja on mõeldud rohkem võimalustele korruste plaanilahendusi vajadusel kiiremini muuta. Silmaga nähtavatest muutustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Lisandumas on ka erinevaid tugiteenuseid näiteks Ülemiste City-s teenindusgalerii ja spordisaalid.

Tagantjärele vaadates oleks olukord olnud võib-olla teistsugune, kui oleks ehitatud varem ka kesklinna uusi hooneid. Nüüd on paljud üürnikud saanud maitsta ka äärelinna plusse, mis tagavad mõnevõrra kiirema töö ja kodu vahel liikumise, suured kaubakeskused, lahedamad parkimistingimused.
Konkurents äärelinn vs kesklinn pole vähenemas, tugevalt ehitab Ülemiste City – nende uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitusloa on saanud järgmine 9000 m² suurune büroohoone. Sellel aastal on veel valmimas äärelinnas Metalli tn 3 – Metalli Maja suurusega 3800 m², Mentori Ärimaja Mehaanika 21 suurusega 2000 m², Sõpruse pst 157 suurusega 2500 m². Järgmisel aastal lisanduvad Pärnu mnt 102b uus ärihoone 1900 m2, Hallivanamehe 4 „Eesti Loto“ maja ca 5000 m2 Maakri 19/21 kavandatav kõrghoone on valmimas alles aastate pärast, pakkudes siis ca 20 000 m2 äripinda. Ehitust on alustatud Kadriorus uue bürookompleksi rajamiseks, mis valmib järgmise aasta alguseks. Kokku tuleb seal 6500 m2 uut pinda, mis moodustud neljast neljakordsest hoonest. Üürihinda küsitakse 13-15 eur/m2.
Hoonete ehituse algusajaks on tavaliselt paar üürilepingut sõlmitud ja valmimisajaks üle poole hoone mahust täitunud. Mõned pinnad võivad olla ka tühjad umbes aasta vältel pärast valmimist, mis on ka normaalne, arvestades, et viimase pinnad ei pruugi suuruse poolest kõigile sobida seega peab sobivat üürnikku kauem otsima. Uusi hooneid küll tuleb, aga palju büroopinda on ka oma kvaliteedilt kehvapoolne ja kui ettevõttel vähegi võimalik ollaks valmis kolima ikkagi uuele pinnale. Kontoritöötajad veedavad suure hulga ajast tööl ja kes uues majas on töötanud, see naljalt vanemasse hoonesse tagasi minna ei taha.
Kesklinna vanemad büroohooned on enamjaolt täis eelkõige asukoha tõttu ja samas pole ka hinnaklass eriti kõrge – orienteeruvalt 10€/m². On ka mõned vanemad tootmishoonetest kohandatud pinnad, kus vakantsus mõnevõrra kõrgem. Seal on küsimus olnud ruumide planeeringus, kuna on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulatu. Klientide võitmiseks püüavad arendajad pakkuda midagi uut võrreldes teistega. Märksõnadeks on kindlasti säästlikkus ja keskkonda säästev mõtteviis. Üldises plaanis on jätkuvalt uut büroopinda ikka vaja ja praegused uued hooned leiavad peatselt üürnikud. Kindlasti teeb see olukorra kriitilisemaks vanemate hoonete omanikele, mis on olnud alustavate ettevõtete kasvulava.

Büroohooneid kvalifitseeritakse põhiliselt kahe metoodika alusel. Ühel juhul võetakse aluseks ainult hoone kvaliteeti, teisel juhul lisaks ka asukohta. Klass määratakse tähdedega A, B, C ja võimalus korrigeerida + või – märga. Ühel juhul oleks A klassi hoonet võimalik ehitada ainult kesklinna ehk näiteks Mustamäele ehitatud kõige kõrgema kvaliteediga hoone, ehk kus on olemas kõik kaasaegsed kommunikatsioonid sisekliima tagamiseks, ei saaks olla A klassi büroohoone, vaid kuuluks juba klassi B. Kliendile on kindlasti arusaadavam, kui räägitakse hoone kvaliteediklassist ja lisatakse sinna juurde asukoht. Näiteks B klassi hoone kesklinnas. B klassi puhul ei ole hoone enam päris uus ja paljud tingimused võivad olla kohati väikeste puudustega, näiteks pole piisav õhuvahetus, mõnes ruumis võivad puududa jahutusseadmed. C klassi puhul on tegemist juba vana hoonega, kus töötingimused on kesised.
Uued hooned vastavad kõik A klassi tingimustele, alla selle pole enam mõttekas midagi projekteerida. Ka uued lao- ja tootmishoonete kontoriosad on juba ehitatud vastavuses heade töötingimustega. Ühest küljest ei moodusta kliimatagamissüsteemid kogu ehitushinnast suurt osa ja teisest küljest on võimalik ventilatsioonisüsteemides kasutada energiat säästvaid lahendusi, mis kasutusajal annavad säästu kommunaalkuludes. Üldiselt polegi uutes majades töötingimustes enam erinevusi, võisteldakse enamasti kommunaalkulude suuruses ja eelis on neil, kes kasutavad energiat säästvaid lahendusi. Samuti on võimalik säästa kasutades automatiseeriud hoone juhtimissüsteeme kütte, ventilatsiooni ja valgustuse käigushoidmiseks.

* Artikkel ilmunud Äripäeva Kinnisvara lisas november 2014

Tabel

Tallinna ärikinnisvara turul on stabiilsus – ootus üürihindade kasvul

Postitaja: Kristjan Gross @ 31.08.2012 02:47; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2012. aasta esimene pool on ärikinnisvara sektoris möödunud küllaltki stabiilselt väikse suunaga ülespoole. Kasvu taga on eelkõige paranenud majanduslik olukord. Osa kliente on siiski ettevaatlikud, võttes arvesse Euroopas levivat võlakriisi. Kindlasti on see pärssinud majanduskasvu numbreid meil ja mujal Euroopas. Kuigi Eestil võlaprobleeme ei ole, sõltume siiski Euroopa „mustade lammaste“ väljavaadetest, mis mõjutab ka eurot. Vaatamata sellele, et meie põhilistel majanduspartneritel läheb hästi, võib maailma- ja Euroopa majanduse ebamäärasusest tingitud ettevaatlikkus kaasa tuua investeeringute vähenemist või edasilükkamist. See omakorda hakkab mõjutama ärikinnisvaras toimuvat.

Üheks indikatiivseks näitajaks ärikinnisvaras on üürihindade dünaamika – nõudlus vabade pindade järele, vakantsuse ja pakkumiste vähenemine annavad omanikele võimaluse üürihindade tõstmiseks. Selline on praegu seis Tallinna lao- ja büroopindade turul, kus valitseb surve üürihindade tõusule. Näiteks kesklinnas ja sellega piirnevatel aladel on vabad büroopinnad lõppemas ja büroomajades on hindu tõstetud ca 10%, kohati isegi 20%. Võrdluseks võib tuua hinnaklassi enne kriisi B-klassi büroohoones kesklinna ääres – kui tol ajal oli büroopinna ruutmeetri netoüürihind 7,7 eurot, siis praeguste hinnatõstmistega on jõutud 7,5 euroni. Natuke kehvemini on läinud kaugemal asuvate B-klassi büroomajadel. Näiteks Mustamäel on mitmetes majades veel vaba ruumi küll ja netoüüri hinnaklass 4-5 euro juures ruutmeetri kohta. 7,7 euroni on seal veel ruumi minna.

A-klassi tingimustele vastavatel hoonetel kesklinnas ja selle ümbruses läheb endiselt väga hästi juba vähemalt poolteist aastat. Nende hoonete puhul tuleb päevakorda pigem olemasolevate klientide hindade korrigeerimised, kuna vahepeal tehti hindade ajutisi langetamisi.

Müügitehingutest pole samuti puudust olnud. Üle miljoni euro maksvate hoonetega tehti esimesel poolaastal Harjumaal 28 tehingut. Seejuures on objektideks olnud nii suuremad kaubanduskeskused (nt Mustakivi keskus, Mere Keskus), büroohooned ning lao- ja logistikahooned. Just viimane on selline sektor, kus nõudlus pindade järele on pakkumisest suurem – eriti suur huvi on üüripindade vastu. Kaasaegsed laopinnad on hea investeerimisobjekt tänu rahavoo väiksemale riskile ja suhteliselt universaalsele pinnajaotusele. Ka sobilike klientide valik on üpris suur. Näiteks Tänassilmas oli mitu müügitehingut laohoonetega, millest üks osteti Rootsi investeerimisfirma poolt (suur logistikakeskus 40 000 m² kaasaegse laopinnaga hinnaga 24 miljonit eurot).

Ärikinnisvara tehingutest on jäänud silma mitmed investeerimise eesmärgil tehtud tehingud, kus ostjaks on vene taustaga ettevõtted. Objektideks on olnud väiksemad büroohooned. Neid tehinguid analüüsides võib öelda, et investorite tootluse ootused on ca 10%, suuremate ja kaasaaegsemate ärihoonete puhul vähem.

Kui majandusruum jääb vähemalt stabiilseks, siis on ka lähiajal oodata mõistliskus mahus rahavoo objektide ostusid. Üürihindadel on siiski suurem surve hinnakasvuks, mistõttu prognoosime aasta teises pooles jätkuvat üürihindade tõusu. Büroopindade nõudlusele pakuvad lähiajal leevendust ainult üksikud uued hooned.

Lugu ilmus Krediidipanga äriklientide uudiskirjas http://krediidipank.ee/mailinglist/harjumaa-aerikinnisvara-turule-saabunud-stabiilsus?letter=304

Mis kasu on üürileandjal kinnisvaramaaklerist?

Postitaja: Raul Reino @ 28.08.2012 11:47; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
4 kommentaari

August, Eesti üürituru kõrgperiood hakkab läbi saama ja selle käigus on taaskord tõusnud fookusesse kinnisvaramaakleri roll üürisuhete vahendajana. Eestis on üürileandjad harjunud kinnisvaramaakleritele mitte maksma ja teenusraha küsitakse seetõttu üürilevõtja käest. Allpool toodud punkte arvestades oleks aeg ehk selle tava muutmiseks?

Kinnisvaramaakleri teenuse sisu üürileandjale koosneb üldistatult järgmistest etappidest:

1. Üüritava objekti ülevaatus, pildistamine, olemasoleva olukorra fikseerimine ja üürileandja konsultatsioon – milline on mõistlik üüri periood, mis kuulub üürihinna sisse ja mis mitte, kas oleks mõistlik juurde investeerida ja siis suuremat üüritasu saada või mitte, kas antud objekti mööbli ja muu sisustuse olemasolu omab lisaväärtust või mitte jms.
2. Üürihinna konsultatsioon. Üüriturg on viimased aastad olnud aktiivne ja pidevas kõikumises on olnud ka üürihind. Ainult kogemustega, pidevalt tehinguid tegev ja turgu tunnetav kinnisvaramaakler omab kompetentsi, mis võimaldab tal määrata õiglast turuhinda.
3. Maksustamisega seotud küsimuste konsultatsioon. Riigis kehtivad seadused ja reeglid tulude maksustamise osas ning praktilist nõu üüritulude maksustamise küsimustes oskab jagada professionaalne kinnisvaramaakler. Küsimus on tõsine ja üüritulu varjamine ei saa olla tee, mida üürileandjad tulevikus iseenesestmõistetavalt peaksid valima. Maksuamet on üha enam pead tõstmas.
4. Üüritava korteri turustamisega seotud tegevused ja kulude katmine. Tugevas kinnisvarabüroos töötaval maakleril on kasutada erinevate kinnisvaraportaalide võimalused, aga ka firmasisene võrgustik ja andmebaas klientidest, kes soovivad elamispinda üürida. Lai valik kanaleid võimaldab iga konkreetse objekti jaoks valida ja leida õiget üürnikku.
5. Objekti tutvustamine üürilevõtjatele. Maakleri kohustuste hulka kuulub objekti presenteerimine klientidele ja on väga tavaline, et ühel objektil tuleb käia ca 8-10 kliendiga. Üüriturul on seiklejaid palju ja seetõttu soovib ettenägelik kinnisvaramaakler kindlustada üürileandja tagalat sedavõrd, et omanikul oleks võimalik teha valik mitme hea kandidaadi vahel.
6. Kui konkreetsem üürihuviline leitud, siis teostab maakler tema taustakontrolli määral, mida võimaldavad avalikud registrid – Ametlikud Teadaanded, Krediidiinfo jne ning mille abil saab teatava info üürihuvilise ajaloo, senise maksekäitumise jms kohta.
7. Lepingute sõlmimine. Suuremates kinnisvarabüroodes on kasutusel lepingute põhjad, mis on juristide poolt koostatud ja vastavad käesoleval hetkel kehtivale seadusandlusele. Interneti avarustest on küll samuti võimalik leida üürilepingute põhju, kuid reeglina ei ole nende juures olemas infot ajakohasuse kohta ja sageli puudub osapooltel piisav kompetents nende täiendamise osas. Iga leping, iga üürisuhe on unikaalne ning ilma erialaste teadmisteta punkte lisades või kustutades võib rikkuda ära ka kõige parema üürilepingu sõnastuse. Professionaalsel, eelkõige kutselisel maakleril, on olemas piisavad teadmised ja kogemused lepingute muutmiseks ja samuti on tema kasutuses juristi teenus, mida suuremad kinnisvarabürood omavad.
8. Üleandmise-vastuvõtmise aktide vormistamine. „Otse omanikult“ stiilis üürisuhete tavaprobleem on, et isegi kui sõlmitakse üldsõnaline üürileping, siis aktide koostamine unustatakse või ei tähtsustata piisavalt. Hea maakler aitab fikseerida võimalikult detailselt olemasoleva olukorra, mis omanikult üürnikule üle antakse. Sinna hulka kuulub täpne kirjeldus, aga ka fotod. Kõikide lepingute ja aktide eesmärk on, et välistada tulevikus vaidlusi. Maakler oskab oma kogemustele tuginedes lisada dokumentatsiooni punkte, mis näeb ette lahenduskäike olukordadeks, millel on näiteks ajaloost tulenev potentsiaal tülideks.
9. Maksedistsipliini tagamine. Oma kogemustele tuginedes oskab maakler lisada üürilepingusse punkte, mis tagavad korraliku maksekäitumise või siis nõuab täiendavaid dokumente (noortel vanemate käendus vms) üürniku kohustuste tagamiseks.

PS! Kas kõik kinnisvaramaaklerid töötavad nii, nagu ülalpool kirjeldatud? Kindlasti mitte. Kust leida head kinnisvaramaaklerit? Otsida tasub neid kinnisvara erialaliitudes olevatest firmadest, kutseliste maaklerite nimekirjast ja firmade kodulehtede kaudu, otsida tuleb soovitusi ning veenduda, et nii firma kui maakler oleksid usaldusväärsed. Üürileandjal tasub suhelda kinnisvaramaakleriga ja küsida tema käest konkreetselt, et mida ta teeb selleks, et leida hea üürnik.

Kinnisvaraturud on üha enam muutumas üürituruks

Postitaja: Domus @ 28.10.2011 09:08; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Soomes on enamus kortereid linna või kinnisvarafirmade omandis ning linna omandis olevaid kortereid haldab linna oma kinnisvarabüroo, mille kaudu saab korterit ka üürida. Üürimise eelduseks on Soome isikukood. Selle järgi saab üürileandja uurida üürniku tausta, rahalist seisu ja riigis viibimise seaduslikkust.

Aga isikukood pole tähtis mitte ainult Soomes elamispinda üürides. Isikukoodi järgi kontrollivad ka meie riigis maaklerid üürilise tausta. On olemas mitu registrit, mis näitavad inimese maksekäitumist. Probleemsetel klientidel on üha raskem uut elukohta leida.

Kuna pankadest enam nii kergekäeliselt laenu ei võeta, muutub ka Eesti kinnisvaraturg üha enam üürituruks. Sobiva hinnaga head korterid leiavad väga kiiresti üürilise ja tänu sellele on üürihinnad tõusuteel. Tallinna üürikorterite keskmine ruutmeetri pakkumishind oli 7. oktoobri seisuga 7,3 eurot, selgus kinnisvaraportaali City24.ee statistikakeskkonnast Spot. Makstes vanalinnas 10,32 ja „mägedel“ 5,9 eurot ruutmeetrist.

Ka mujal Euroopas on üürihinnad tõusuteel. Saksamaal ennustatakse 3 aasta jooksul 20%  üürihinna tõusu. Saksamaa Üürnike Ühing DMB koostas registri, kus näidatakse üürikorteri ehitusaasta, seisukord, asukoht, sisustus jne. Selle alusel koostati  kohalik võrdlushind. Nõuab omanik siiski võrdlushinnast üle 20% kõrgemat hinda, võib teda liigkasuvõtmise eest halduskorras trahvida. Üürnik võib sel juhul ülearu makstud summa tagasi küsida ja üüri alandamist nõuda. See kõik on aga paraku teoreetiline, räägib Üürnike Ühingu ülem Christian Rudolph Schweriner Volkszeitungis. Lõpuks paneb hinna paika ikkagi vähene pakkumine ja üürnik ei saa paraku hädaolukorras eriti valida.

Ka Eestis otsiti City24.ee andmeil oktoobri alguse seisuga Tallinnas üürnikke ligi 934-le korterile. Üüripakkumiste arv on võrreldes aasta esimese poolega jõudsalt vähenenud. Üürnikku ootasid Eestis ka 480 maja. Maja üürihind on kõrgeim Harjumaal, makstes 5,3 eurot ruutmeeter ja madalaim Läänemaal  makstes 0,85 eurot ruutmeetri eest.

Domus Kinnisvara leiab üürilise 1 päevaga

Postitaja: Raul Reino @ 30.08.2011 09:18; kategooriad: Domus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Üüriturg on muutunud järjest pingelisemaks. Pakkumiste hulk väheneb ning üürihinnad tõusevad. Võrreldes aasta varasema perioodiga on pakkumiste hulk Tallinnas langenud ca 30%. Kui aasta taguse perioodiga on üürihinnad tõusnud ca 3,3%, siis 2011 I poolaasta lõikes (st võrreldes talveperioodiga) ca 10,7%. Kõige enam on pakkumisi jäänud vähemaks Vanalinnas ja Kristiines. Olulist muutust ei ole Kadrioru piirkonnas. Üürihinnad järgivad kerget tõusutrendi, mida omakorda võimendab sesoonsus.

Domus Kinnisvara Tallinna üürimaaklerid on täna seisus, kus nende poolt pakutavad üürikorterid võetakse ära sisuliselt tundide jooksul ja nimekiri soovijatest ulatub kümneteni. Enamus uutest pakkumistest ei jõuagi kinnisvaraportaalideni, sest üürimaakleri andmebaasis on juba niigi piisavalt suur hulk üürihuvilisi. Seetõttu kutsume üles kinnisvara omanikke Tallinna linnas võtma ühendust Domuse üürimaakleritega ja me lubame leida teie tühjalt seisvale kinnisvarale üürilise 1 päeva jooksul. Eeldame vaid, et korteri üürihind vastab tänasele turuhinnale ja on tühi, et üürnik saaks koheselt sisse kolida.

Surve üürihindade kasvuks on tugev

Postitaja: Raul Reino @ 04.08.2011 11:33; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Sellist tähelepanu, nagu on saanud üüriturg viimastel nädalatel, pole enam ammu juhtunud. Mõnes mõttes on see ka põhjendatud, kuna võõrandamistehingud püsivad juba pikka aega stabiilselt tagasihoidlikul tasemel, muutusi on napilt ja seega ka uudisväärtust pole. Ostude ja müükide napp hulk tähendab seda, et fookus pöördub üürituru poole, mis keeb nagu Tuhala nõiakaev parematel päevadel.

Oleme jõudmas üüriturul huvitavasse olukorda. Üürituru tipp pakkumiste mahult ulatub 2009 I poolaastasse, mis oli omakorda võõrandamistehingute madalseisu tipp. Kui inimestel puuduvad vahendid või usk tulevikku, siis on loogiline, et ostmise asemel pöördub tähelepanu üürikorterite suunda. 2009 I poolaasta oli City24 kinnisvaraportaali andmetel üle Eesti pakkumises ca 9000 üürikorterit. Pärast seda on alanud lauge objektide arvu vähenemine, mis käesoleva aasta alguseks jõudis 5000 pakkumiseni välja. Ka käesoleva aasta trend on olnud pakkumiste vähenemise suunas, mis on päädinud olukorraga, et augusti alguses on üle Eesti pakkumises vaid ca 2000 üürikorterit. Kõik uus on aga hästi unustatud vana ja tegelikult oli sama pakkumiste hulk Eestis viimati 2006 aasta lõpus ja 2007 aasta alguses. Erinevus toonasega on, et siis toimus võõrandamistehinguid mühinal, täna aga valitseb turul pigem ootusärevus. Vähene pakkumiste hulk tähendas juba 2007 I poolaastal seda, et üürihinnad tõusid poolaasta lõpuks lausa 18 €/m2 tasemele (teisendatud kroonidest eurodeks). Kui 2011 I poolaasta algas pakkumishinnaga 6 €/m2, siis augusti alguseks on hind tõusnud 8 €/m2 ning mitte miski ei näita, et hindade kasv peaks peatuma. Hetkel on küll turul tänu tudengitele tugevad sessoonsed mõjutused, kuid trend pakkumiste vähenemise ja hindade kasvu osas on olnud juba pikaajaline. Eriti kui võrrelda seda, mis toimus 4-5 aastat tagasi, siis on hindadel kasvuruumi veel küllaga. Olukorda „päästaks“ see, et passiivse võõrandamisturu tõttu tulevad müügikorterid üüriturule ning siis vähendaks pealetulev pakkumiste maht hinnasurvet, kuid hetkel tundub, et erinevalt 2007-2009 perioodist loodavad kinnisvara omanikud, et hoopis ostu-müügiturg aktiviseerub ja teevad panuse pigem müügihindade tõusule.