Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Üüriturg toimib jätkuvalt oma tavapärases, suvisele palavusele iseloomulikult veidi loius rütmis. Kuna kooli alguseni on aega, siis õpilased ja üliõpilased ei ole veel üüriturgu vallutanud. Juuli lõpust alates on aga üüriturg kindlasti aktiviseerumas ja nõudlus suurenemas, eriti odavamate ja väiksemate korterite sektoris.
Tallinna kesklinna piirkonnas on huvi siiski märkimisväärne, põhilised vaatajad on nooremad inimesed ja välismaalased. Kortereid valitakse vastavalt võimalusele, kusjuures hind ei ole ainus kriteerium. Leping sõlmitakse ikka selle korteri peale, mille hinna ja kvaliteedi suhe on paigas.

Toome siinkohal ära mõned konkreetsed tehingud, mida Domuse maaklerid on viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Vase tn, Tallinn
Tubade arv: 2
Üldpind: 52 m2
Möbleeritud: jah
Seisukord: hea
Hind: 4500 kr/kuu
Kommunaalmaksed: lisanduvad

Asukoht: Kentmanni tn, Tallinn
Tubade arv: 1
Üldpind: 16 m2
Möbleeritud: jah
Seisukord: rahuldav
Hind: 1750 kr/kuu
Kommunaalmaksed: lisanduvad

Asukoht: Siidisaba tn, Tallinn
Tubade arv: 3
Üldpind: 70 m2
Möbleeritud: jah
Seisukord: väga hea
Hind: 6000 kr/kuu
Kommunaalmaksed: lisanduvad

Asukoht: Juhkentali tn, Tallinn
Tubade arv: 2
Üldpind: 49 m2
Möbleeritud: jah
Seisukord: hea
Hind: 4700 kr/kuu
Kommunaalmaksed: lisanduvad

Domuse maaklerid on juba pikemat aega täheldanud, et üüriturg muutub eriti aktiivseks iga kuu alguses ja ei ole vähimalgi määral võrreldav kuu teise poolega. Müsteeriumi lahendamiseks ei ole pea olema Hercule Poirot, et mõista palgapäevade perioodi mõju ja tugeva jälje jätmist kinnisvaraturule. Loomulikult ei ole see niivõrd teemaks majade puhul, mille hinnaklass on 10 000 kr ja enam, sest seal ei ole tarbimise sõltuvus igakuistest sissetulekutest nii suur. Küll aga puudutab see üürikortereid, mis jäävad hinnaklassi 2000-5000 kr/kuu ja mis on kõige enam nõutud hinnavahemik. Eestis väljakujunenud veidra süsteemi kohaselt peab üürnik tasuma lepingut alla kirjutades ära reeglina 3 kuu üüritasu suuruse summa, mis koosneb 1 kuu ettemaksust, tagatisrahast ja maaklertasust. Tallinna kesklinna 3-toalise korraliku korteri puhul tähendab see ca 15 000 kr suurust väljaminekut ja selge, et palgapäev on siinkohal igati abiks.

Nii nagu on ostude-müükide puhul olulisemaks argumendiks kujunenud hind, siis käib ka üüriturg ühte sammu muu kinnisvaraturuga. Üürihuvilised on äärmiselt hinnatundlikud ja kui Tallinnas on valida pisut enam kui 2000 üürikorteri vahel, siis on hinna argument kõige mõjusam. Üürikorterite valik on suur ja uue üürniku leidmine päevadega, nagu õndsal ajal oli, on harvaesinev juhus. Domuse kogemus näitab, et kui üürihind on paigas, siis uue üürniku leidmine võtab täna aega keskmiselt 2-3 nädalat.

Eriti odavamas hinnaklassis on sagenenud juhused, kus üürnikud jäävad võlgu kommunaalmaksete ja ka üüritasu enda eest. Ajad on keerulised ja see põhjustab varasemast sagedamini olukordi, kus üürnik kasutab eluruumi ja venitab maksetega, eriti kommunaalmaksetega, nii kaua kui võimalik. Osaliselt võimaldavad seda ka liiga heasüdamlikud üürileandjad, kes ei kontrolli igakuiselt maksete laekumisi. Üürileandjatele tahakski südamele panna, et vältimaks suuri juriidilisi ja rahalisi probleeme tulevikus, siis tuleb järjepidevalt kontrollida, kas üürnik tasub ära kõik üürilepingus nõutud maksed ja täidab ka muid kohustusi, mis tulenevad üürilepingust. Kolm kuud hiljem avastada, et viimase 3 kuu kommunaalteenuste eest on tasumata, võib olla rahaliselt suur kaotus, eriti juhul, kui üürnik on kadunud ja telefoni enam vastu ei võta.

Toome siinkohal ära mõned näited reaalsetest üüritehingutest mai lõpus Tallinnas:

Üürikorter Mustamäel
Tubade arv: 3
Üldpind: 61 m2
Korruselisus: 9/2
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1800 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter Kristiines
Tubade arv: 3
Üldpind: 63 m2
Korruselisus: 3/3
Lisainfo: osaliselt möbleeritud
Üüritasu: 4500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter kesklinnas
Tubade arv: 3
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 5/4
Lisainfo: uus viimistlus, sisustatud
Üüritasu: 5500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Nii nagu kogu kinnisvaraturg näitab stabiliseerumise märke, siis näitab stabiliseerumist ka objektide hinna üle kauplemise turg. Kui veel aasta tagasi oli tingimist väga palju ja ostjad pakkusid väga julgelt hinda alla pakkumishinna (paljudel juhtudel ka põhjendatult), siis täna ollakse tagasi juba palju reaalsemas maailmas. Aasta tagasi oli kauplemine nii aktiivne, et isegi suuremad kinnisvaraportaalid pidasid vajalikuks lisada objektide kuulutuse juurde võimaluse „Paku oma hind“. Seda võimalust kasutasid ostuhuvilised väga aktiivselt ja nii said maaklerid palju hinnapakkumisi, mis olid reeglina 20-50 % pakkumishinnast madalam tasemel. Nö õngitsemist oli hästi palju, millega prooviti müüjate vastupidavust ja ise võita jackpot tuulte ja tormide käes vappunud kinnisvaraturult. Mõnedel juhtudel see ka õnnestus, aga enamjaolt siiski mitte. Muidugi oli ja on praegugi palju inimesi hädas oma eluasemelaenudega ja eks õngitsejad on püüdnud neid tabada. Aga nagu on kalal käimisega, siis päris suvaliselt lanti loopides haug siiski otsa ei tule.

Tänaseks on proovijaid ja katsetajaid, kes loodavad suurt hinnavõitu saada, jäänud oluliselt vähemaks ja kauplemine on läinud tagasi normaalsetesse rööbastesse ning turul domineerivad inimesed, kellel on olemas selge vajadus osta või müüa. Üldjuhul jääb tavaline tingimismaa alla 10 % pakkumishinnast ja siis on põhjust loota müüjalt vastutulekut. Kes tahab ja julgeb teha suuremaid pakkumisi, siis andke minna! Viimasest nädalast saamegi tuua paar konkreetset näidet selle kohta, kus huviliste pakkumised on olnud väga uljad ja seetõttu pole tehinguni jõutud. Ühele kvaliteetsele ja 7 miljonit krooni maksnud majale tehti hinnapakkumine tervelt 2 milj võrra odavam ehk siis 5 milj peale ja seda hinnalangetust hindas müüja täiesti põhjendamatuks. Teine näide tuleb aga hoopis teisest äärmusest, mida võiks nimetada „Tingimine Tapa moodi“. 2-toaline üürikorter Tapal maksab kuus 700 krooni ja möödunud nädalal tehti sellele hinnapakkumine 100 krooni/kuu, mida omanik samuti vastu ei võtnud…. Seega, omapäraseid näiteid kauplemisest on siiski olemas ka tänasel kinnisvaraturul, kuid tõsiseltvõetavad pakkumised jäävad siiski piiridesse, mis vastavad omanike ootustele.