Juuli on Pärnu üüriturul kõige kuumem

Postitaja: Domus @ 15.04.2015 11:03; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Neil, kes kavatsevad Pärnus suvepuhkust veeta, on viimane aeg öömaja peale mõelda, sest maikuus on juba suurem osa üürikortereid broneeritud, tõdesid kohapeal tegutsevad maaklerid ja majutajad.

Üüripindade vahendamisega tegelevad internetiäride kõrval kohalikud kinnisvarabürood.

Domus Kinnisvara maakleri Piret Rondo sõnade kohaselt on suvisteks üürijateks vanaemad lastelastega, pered ja noored. Üürijate hulgas on igal aastal olnud inimesi, kes külastavad Pärnut esimest korda, on neid, kes on Pärnus käinud aastaid tagasi, ja on neid, kes käivad igal aastal.

Tullakse nautima siinset imelist mereranda ja lihtsalt puhkama. Noored tulevad peamiselt üheks-kaheks ööks nädalavahetusel, et ööklubis pidutseda, pered nädalaks või kaheks. Mõnikord üüritakse korter terveks kuuks, et lähedased saaksid käia vastavalt oma puhkusele: ühed tulevad, teised lähevad.

Rondo andmeil soovitakse reeglina, et kõik oleks vaid jalutuskäigu kaugusel, ent vene rahvusest kliendid ei pea asukohta nii oluliseks ja nende jaoks ei ole ka Paikuselt või Tammistest kauge maa linna tulla.

Vene pered eelistavad suuremat pinda, korterit, maja või majaosa. Nemad on rohkem nõus maksma kui kohalik või Soome klient. Eesti pered tahavad kõige parema meelega üürida majaosa või maja, kus saaks grillida ja lapsed õues mängida.

Suvekülalised eelistavad juulikuud, see periood on alati broneeritud.

“Meie büroo praktika näitab, et suvekülalised on olnud korralikud kliendid. Suuri pahandusi või lõhkumisi pole esinenud. Seega, kes veel mõtleb või pelgab oma kodu suveks välja üürida, neil tasub vähemalt ühe korra proovida,” soovitas Rondo, mõeldes augustikuise muusikafestivali peale. Ainuüksi Domus Kinnisvara büroos on igal maakleril andmebaasis kümneid kliente, kes ootavad majutuspakkumisi. Sel perioodil ei ole määrav ei asukoht ega hinnatase.

Artikli täistekst veebilehel www.parnupostimees.ee

(Artikkel ilmus Pärnu Postimehes 11.04.2015, autor Silja Joon)

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

Üüriturg astus jaanuaris sammu tagasi

Postitaja: Raul Reino @ 11.02.2013 02:11; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
1 kommentaar

Eesti populaarsema telesaate mõju ühiskonnale ei saa alahinnata. Tarvitses vaid teha üks lugu kurjam-üürnikust, kui ajakirjandus täitus artiklitega „Kiuslikud üürnikud on laiem probleem“, „Pealtnägija” saate mõjul ei saa omanik üürnikust kuidagi lahti“, „Seadusandlus on üürivaidlustes ebamõistlikult omanikuvaenulik“ jne-jne. Ei pea omama psühholoogias doktorikraadi, et mõista, millise jälje sellised artiklid ja telesaated üüriturule jätavad. See on samm tagasi ja seega tuleb nüüd piisava pakkumisega, läbipaistvast ja ausast üüriturust unistavatel inimestel oma unelmad taas tulevikku edasi lükata. Üüriturg, kus niigi valitseb ebapiisav nõudluse-pakkumise vahekord, lepingulised suhted on sageli nõrgad ja üüriperioodid lühikesed, ei võitnud skandaalist suurt midagi, vaid külvas juurde ebakindluse ja vastastikuse usaldamatuse õhkkonda.

Mis saab edasi?

1. Sissekirjutust kardetakse. Paljude üürnike soov saada üürikorterisse sissekirjutatud jääb soiku, sest omanikud kardavad veelgi enam sissekirjutust, sest „kes teab, mis jama see võib veel kaasa tuua“.
2. Pakkumiste arv ei suurene. Kui omanikul on valida, kas tühi korter müüa või anda üürile, siis võivad hiljutised sündmused kallutada omanikku pigem müügi poole. Probleeme ja sekeldusi pole kellelegi vaja ning müügi mõtet toetab lisaks ka veel viimase aasta jooksul tõusnud kinnisvara hind. Valik läheb väiksemaks ja seda eriti kvaliteetsema kinnisvara osas.
3. Vabaturu vähenemine. Eelnevaga kaasneb tõsiasi, et enne kui omanikud oma kinnisvara avalikult turule pakuvad, otsivad nad põhjalikult oma tutvusringkonnast sugulasi/tuttavaid, kellele korterit üürida. Seega tõuseb soovituste tähtsus ja soovituskirja hankimine muutub järjest enam olulisemaks ka kõigi tavaüürnike puhul.
4. Pahatahtlikkus tõstab pead. Küllap oli paljude jaoks selgushetk see, et üürnikul on vaat et rohkem õigusi kui üürileandjal. Selgeks sai, et üürnikke niisama välja visata pole võimalik ja see annab ilmselt pahatahtlikele inimestele rohkem eneseõigustust juurde.

Edasiminekut võib prognoosida antud teema kontekstis vaid lepingute paranemise osas. Üürileandjad teadvustavad senisest rohkem riske ja hindavad kriitilisemalt ohutegureid ning on seetõttu huvitatud pikemate ja põhjalikumate lepingute sõlmimisest. Seega on üheks skandaali kindlaks võitjaks juristid ja advokaadid. Loodetavasti ka eetilised ja korrektsed kinnisvaramaaklerid, kes aitavad omanikel üürnike tausta uurida ja vettpidavaid lepinguid sõlmida.

Üürituru eripärad ulatuvad 90-ndate algusesse

Postitaja: Raul Reino @ 09.11.2012 10:32; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti üüriturg koos kõigi oma eripäradega on käesoleval aastal palju kõneainet pakkunud. Üüriturul reegliks olev ja üürilevõtjaid nörritav kohustus maksta maaklertasu selle osapoole taskust, kes eluaset üürida soovib, on üks peamisi kirgede tormi põhjustavaid teemasid. Miks see aga nii on ja kuidas selline tava on välja kujunenud?

Iseenesest pole kombes, et tarbija maksab kinni kõik toodete ja teenustega seotud kulud ju midagi enneolematut. Mis aga eristab kinnisvaraturgu teistest majandusharudest on see, kuidas tarbija peab kulud kinni maksma ja et enamjaolt ei maksa teenusest tulu saav osapool midagi. Et aru saada, kuidas selline veidravõitu olukord on tekkinud, peame tagasi minema 90-ndate algusesse, kui verinoored olid nii meie riik kui ka kinnisvaraturg. Omandireformi käigus, mil vara erastati ja tagastati, tehti varade omanikeks tuhandeid kaasmaalasi, kellest paljude jaoks oli tegemist ootamatu ja õnneliku sündmusega. Endistest üürnikest ja varade kasutajatest olid korraga saanud omanikud ja seda suure algustähega. Popsitalu-rahvast oli korraga saanud härrasrahvas ja see tõstis eneseuhkuse skaala lakke.Tekkis teatav arrogantsus nii maaklerite kui üürilevõtjate suhtes, värskete omanikena tajuti enese jõupositsiooni ja kuna omanikeks oligi saanud enamus täisealisest elanikkonnast, siis oli ka põhjust. Loomulikult ei peetud vajalikuks hakata kellelegi vahendamise eest maksma. Kes elamispinda tahtis, see pidi ka maksma. Konkurents üürileandjate vahel puudus, korteri tühjaks jäämise ohtu ei olnud siis ega ole ka praegu. Tõsist vastast sellisele mõtteviisile polnud toona ka kinnisvaramaakleritest, kes ise alles õppisid üleöö tekkinud kinnisvaraturul ja erastamiste-ärastamiste sogasevõitu vees ujuma. Kinnisvara olemus, kinnisvaraturu toimimise põhimõtted ja tegevused olid paras udu kinnisvaramaakleri tiitli saanud tegelaste jaoks. Maakleri ametit hakati õppima ning kes peaks ja kas üldse mingi teenuse eest maksma, selle üle alles hakati mõtisklema. Nõuka ajal polnud ju midagi sellist nähtud ega kuuldud, kogemus puudus, mistõttu maaklerite enesekindlus oli habras ja nägemus kinnisvaraturu õiglasest toimimisest ähmane. Sama kehtis tegelikult ka üürilevõtjate kohta, kes ei osanud seisukohta võtta ega selga sirgeks ajada. Turg oli noor, tavad kujunemata. Seetõttu polegi midagi imestada, et võitsid need, kes esimesena reageerisid ja oma seisukoha peale surusid. Oli see nüüd mõistlik või teadlik tegevus, on juba iseküsimus. Elus on ikka kombeks, et kes esimesena reageerib ja kindla seisukohaga esineb, see edumaa ka saavutab ja teatavatel juhtudel standardi kehtestab, nagu Eesti üüriturul juhtus.

Kas viimased 20 aastat kehtinud harjumuses on veel elujõudu järgmised 20 aastat, on täna veel enam kui keeruline öelda. Jää on igal juhul liikuma hakanud, kuid triivimise kiirus ja tulemus on teadmata. Keeruline on tulevikku prognoosida seetõttu, et paralleelselt on käimas mitmed protsessid. Ühelt poolt näitab Kinnisvaramaaklerite Koda julget initsiatiivi ning on koostöös Eesti Standardikeskuse ja Tarbijakaitseametiga reguleerimas nõudeid kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele. Kui osapooltel jõudu ja energiat jätkub, siis võib see tähendada muudatusi maaklerite töös ning teenustasu küsimine muutub rohkem läbipaistvamaks ja põhjendatud tegevuseks. Maaklerid üksi ja päris kindlasti mitte siis, kui enamus maakleritest kaasa ei tule, turukäitumist muuta ei suuda. Laiemad protsessid võivad aga turuosaliste käitumises veelgi enam mõju avaldada. Märkimisväärselt on 20 aastaga muutunud turuosaliste mõtteviis ja eriti viimaste aastatega on lisandunud turule juurde inimesi, nii olude sunnil kui vabatahtlikul valikul, kes peavad igati normaalselt ja mõistlikuks üürikorteris elamist. Omanikuks olemise võlud ja valud on eriti hästi selgeks saanud viimase 5 aasta jooksul. Seega on üürihuviliste hulk justkui tõusuteel. Samas mõjutavad majandust ja kinnisvaraturgu rahvastikuprotsessid, mis näevad ette elanike arvu vähenemist ja järelikult ka üürilevõtjate vähenemist. See võib tähendada seda, et üürileandjate konkurents hea, majanduslikult kindlustatud ja pikaajalist üürisuhet soovivate üürnike pärast muutub tõsisemaks. Ja maaklertasu mitte juurde küsida on hea müügiargument ja eristumise võimalus.

Üüriturul tundub kindel olevat vaid see, et järsku ei muutu siin midagi. Turuosalisi on palju, erilist üksmeelt nende vahel ei ole ja see tähendab, et muutused ei toimu kiiresti. Üks võimalikke stsenaariume on elamispindade üüriturul sama, mis on juhtunud äripindade üüriturul. Ka seal valitses hulk aastaid tagasi komme, et üürilevõtja maksis kinni maaklertasu. Aastatega, justkui tasahilju, see aga muutus ning täna maksab maaklertasu valdavalt kinni üürileandja. Sagedased on ka juhtumid, kus maaklertasu makstakse pooleks, kuid harvad on juhtumid, kus vaid üürilevõtja maksab üksinda kogu summa kinni. Kas nii läheb ka elamispindade üüriturul, seda saame näha ilmselt mitte varem kui 10 aasta pärast.

* Artikkel avaldatud esmakordselt ajalehes Postimees

Mis kasu on üürileandjal kinnisvaramaaklerist?

Postitaja: Raul Reino @ 28.08.2012 11:47; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
4 kommentaari

August, Eesti üürituru kõrgperiood hakkab läbi saama ja selle käigus on taaskord tõusnud fookusesse kinnisvaramaakleri roll üürisuhete vahendajana. Eestis on üürileandjad harjunud kinnisvaramaakleritele mitte maksma ja teenusraha küsitakse seetõttu üürilevõtja käest. Allpool toodud punkte arvestades oleks aeg ehk selle tava muutmiseks?

Kinnisvaramaakleri teenuse sisu üürileandjale koosneb üldistatult järgmistest etappidest:

1. Üüritava objekti ülevaatus, pildistamine, olemasoleva olukorra fikseerimine ja üürileandja konsultatsioon – milline on mõistlik üüri periood, mis kuulub üürihinna sisse ja mis mitte, kas oleks mõistlik juurde investeerida ja siis suuremat üüritasu saada või mitte, kas antud objekti mööbli ja muu sisustuse olemasolu omab lisaväärtust või mitte jms.
2. Üürihinna konsultatsioon. Üüriturg on viimased aastad olnud aktiivne ja pidevas kõikumises on olnud ka üürihind. Ainult kogemustega, pidevalt tehinguid tegev ja turgu tunnetav kinnisvaramaakler omab kompetentsi, mis võimaldab tal määrata õiglast turuhinda.
3. Maksustamisega seotud küsimuste konsultatsioon. Riigis kehtivad seadused ja reeglid tulude maksustamise osas ning praktilist nõu üüritulude maksustamise küsimustes oskab jagada professionaalne kinnisvaramaakler. Küsimus on tõsine ja üüritulu varjamine ei saa olla tee, mida üürileandjad tulevikus iseenesestmõistetavalt peaksid valima. Maksuamet on üha enam pead tõstmas.
4. Üüritava korteri turustamisega seotud tegevused ja kulude katmine. Tugevas kinnisvarabüroos töötaval maakleril on kasutada erinevate kinnisvaraportaalide võimalused, aga ka firmasisene võrgustik ja andmebaas klientidest, kes soovivad elamispinda üürida. Lai valik kanaleid võimaldab iga konkreetse objekti jaoks valida ja leida õiget üürnikku.
5. Objekti tutvustamine üürilevõtjatele. Maakleri kohustuste hulka kuulub objekti presenteerimine klientidele ja on väga tavaline, et ühel objektil tuleb käia ca 8-10 kliendiga. Üüriturul on seiklejaid palju ja seetõttu soovib ettenägelik kinnisvaramaakler kindlustada üürileandja tagalat sedavõrd, et omanikul oleks võimalik teha valik mitme hea kandidaadi vahel.
6. Kui konkreetsem üürihuviline leitud, siis teostab maakler tema taustakontrolli määral, mida võimaldavad avalikud registrid – Ametlikud Teadaanded, Krediidiinfo jne ning mille abil saab teatava info üürihuvilise ajaloo, senise maksekäitumise jms kohta.
7. Lepingute sõlmimine. Suuremates kinnisvarabüroodes on kasutusel lepingute põhjad, mis on juristide poolt koostatud ja vastavad käesoleval hetkel kehtivale seadusandlusele. Interneti avarustest on küll samuti võimalik leida üürilepingute põhju, kuid reeglina ei ole nende juures olemas infot ajakohasuse kohta ja sageli puudub osapooltel piisav kompetents nende täiendamise osas. Iga leping, iga üürisuhe on unikaalne ning ilma erialaste teadmisteta punkte lisades või kustutades võib rikkuda ära ka kõige parema üürilepingu sõnastuse. Professionaalsel, eelkõige kutselisel maakleril, on olemas piisavad teadmised ja kogemused lepingute muutmiseks ja samuti on tema kasutuses juristi teenus, mida suuremad kinnisvarabürood omavad.
8. Üleandmise-vastuvõtmise aktide vormistamine. „Otse omanikult“ stiilis üürisuhete tavaprobleem on, et isegi kui sõlmitakse üldsõnaline üürileping, siis aktide koostamine unustatakse või ei tähtsustata piisavalt. Hea maakler aitab fikseerida võimalikult detailselt olemasoleva olukorra, mis omanikult üürnikule üle antakse. Sinna hulka kuulub täpne kirjeldus, aga ka fotod. Kõikide lepingute ja aktide eesmärk on, et välistada tulevikus vaidlusi. Maakler oskab oma kogemustele tuginedes lisada dokumentatsiooni punkte, mis näeb ette lahenduskäike olukordadeks, millel on näiteks ajaloost tulenev potentsiaal tülideks.
9. Maksedistsipliini tagamine. Oma kogemustele tuginedes oskab maakler lisada üürilepingusse punkte, mis tagavad korraliku maksekäitumise või siis nõuab täiendavaid dokumente (noortel vanemate käendus vms) üürniku kohustuste tagamiseks.

PS! Kas kõik kinnisvaramaaklerid töötavad nii, nagu ülalpool kirjeldatud? Kindlasti mitte. Kust leida head kinnisvaramaaklerit? Otsida tasub neid kinnisvara erialaliitudes olevatest firmadest, kutseliste maaklerite nimekirjast ja firmade kodulehtede kaudu, otsida tuleb soovitusi ning veenduda, et nii firma kui maakler oleksid usaldusväärsed. Üürileandjal tasub suhelda kinnisvaramaakleriga ja küsida tema käest konkreetselt, et mida ta teeb selleks, et leida hea üürnik.

Eesti üürituru 7 anomaaliat

Postitaja: Raul Reino @ 04.07.2012 11:07; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , , ,
2 kommentaari

See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima. Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.

Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:

1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.

2. Sularaha osakaal.
Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?

3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.

4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.

5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.

6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.

7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.

Üürihuviliste arv Pärnus kasvab

Postitaja: Piret Rondo @ 18.04.2012 08:22; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärnu on tuntud suvepealinnana ja soov tulla perega siia puhkust veetma kuulub paljude perede suveplaanide hulka. Miks siis eelistavad pered korterit hotelli mugavustele? Peamine on suvekorteriga kaasnev privaatsus ja mugavus ning ka säästlikkus.

Juba jaanuaris olid esimesed helistajad ja veebruaris tehti esimesed broneeringud. Üldiselt on kujunenud tava, et broneering jõustub pärast 50 % ettemaksu laekumist. Siis on kliendil kindlustunne, et ta soovitud suvekorteri ka saab. Tuleb tõdeda, et suvekorteri üürimisel loeb täna ainult asukoht. Võrreldes eelmiste aastate trendidega, siis suvekorterite soovijad eelistavad ainult rannarajooni ja kesklinna piirkondi. Ülejõele ja kesklinnast eemale jäävatesse piirkondadesse suvekülalised minna ei soovi, isegi Mai piirkond, mis jääb küll mereäärsesse elukeskkonda, ei ole suvehooajal suvituskohana enam populaarne piirkond.

Vaadates Pärnu suvekorterite pakkumisi, siis kortereid pakutakse nii nädala kui kuu kaupa. Nädala hinnad jäävad suurusjärku 200 € – 400 € ja kuu hinnad 800 € – 1300 €. Reeglina hinnad sisaldavad nii kommunaalmakseid kui ka maakleritasu. Hind sõltub, millisel suvekuul soovitakse üürida. Juulikuu on alati kõige kallim. Samuti sõltub hind sellest, kas tegemist on uues majas asuva korteri või vanemas majas asuva renoveeritud korteriga. Kuna kliendid on väga hinnatundlikud, siis kõrgema hinna puhul nõutakse ka kvaliteeti. Möödas on ajad, kus magati madratsitel ja voodipesu tuli omal kaasa võtta.

Peamiselt otsivad suvekortereid Tallinna ja Tartu puhkajad, kuid on ka peresid Venemaalt. Põhjanaabrite osakaal on väike, pigem eelistavad nemad Pärnu spaade võimalusi. Suvepuhkuseks soovitakse väga üürida ka maju, kuid kahjuks neid pakkumisi palju pole.

KINNISVARATURU 5 TRENDI PIKAS PERSPEKTIIVIS

Kinnisvara eluiga on üldjuhul pikem, kui inimese oma. Kuigi kinnisvara pikaajalisuse tähtsus tasapisi väheneb, tuleb seotud otsuste tegemisel üldjuhul ikkagi vaadata pikemat perspektiivi kui vaid mõni aasta. Need tõusud-langused, mida oleme möödunud 10 aasta jooksul näinud, on tegelikult siiski suhteliselt lühikese perioodi muutused. Alljärgnevalt püüan aga välja tuua mõned tänased trendid, millel on pikem mõju kui vaid järgmised 10 aastat.

1. Jätkusuutlikkuse tähtsustumine
Kuigi säästlikkusest, pasiivmajadest, energiamärgistest, alternatiivenergiast jms on juba paar aastat tõsisemalt räägitud, hakkavad mõjud alles avalduma. Jätkusuutlikkus alles hakkab reaalselt kinnisvaraarendusse jõudma, kuigi sisuliselt toimub alles katsetamine ja testimine. Tänagi on teemaks veel peamiselt energiasääst, kuigi kinnisvaraga seoses tuleks mõelda jätkusuutlikkusele laiemalt. Esimesed positiivsed (energiasäästlikud kortermaja arendusprojektid, loodusmaterjalide kasutamine jms) ja negatiivsed (vana elamufondi renoveerimisel küttekulude kokkuhoid sisekliima arvel, valearvestused investeeringute tegemisel jms) tulemused on juba olemas. Jätkusuutlikkuse massilise teadvustumiseni aga läheb veel aastaid aega. Olen veendunud, et paljud tänased innovaatilised lahendused on 10 aasta pärast nn must be. 7 miljardi piiri ületanud inimkonna jätkuv kasv piirab ressursse ja toetab jätkusuutlikkuse idee tähtsustumist.

2. Differentseerumine
Koos stabiliseerumisega süveneb kinnisvaraturul differentseerumine. Piirkondi, ehituskvaliteeti, uut/vana jne väärtustatakse ning hinnatakse seetõttu erinevalt. Ühelt poolt lähtub diferentseerumine kinnisvara kasutusväärtusest, kuid samavõrd ka meie subjektiivsetest hinnangutest. Linnakeskused on juba nihkunud endisest Raekoja platsist vasakule või paremale Tallinnas, Tartus, Pärnus, sest endise linnakeskuse kasutusväärtus jäi madalaks. Nii mängitakse tõenäoliselt ümber ka kinnisvaraturg teistes linnaosades ning ka nende siseselt. Ülerahvastuv Pirita kaotab tõenäoliselt mõnevõrra oma väärtust ning üha uuenev Põhja-Tallinn võidab. Ka linnaosade siseselt tõuseb ja vajub erinevate kvartalite väärtus sõltuvalt sellest, mida seal tehakse.

3. Üürituru muutumine
Omanike ja üürnike suhe kinnisvaraturul on muutumas üürnike arvu kasvu ja omanike arvu kahanemise suunas. Kinnisvara omamine, kui kõigi eestimaalaste elustiil, on tasapisi taandumas. Seetõttu on üüriturg tähtsustumas ja sellega seoses ka mingis mõttes stabiliseerumas. Üüri määrad liiguvad selles suunas, et pakkuda omanikele tootlust, mis motiveerib võtma pikemaid investeerimispositsioone. See aga tähendab ka liikumist pikemaajaliste ning sisukamate üürisuhete poole, mis on omased Lääne-Euroopale. Muutusele aitab kaasa nii maailma majanduseses toimuvad sündmused (majanduslikud põhjused) ning ka kinnisvaraturu osaliste põlvkonnavahetus (mõtteviisi muutus). Üürituru muutumine leiab ilmselt millalgi väljenduse ka meie seadusandluses, kus võetakse uuesti teemaks pikaajalised üürisuhted. Seda siis juba turu vajadustest tulenevalt, mitte enam omandireformi sunnil.

4. Peresuhete muutumine
Kunagisest Eesti suurperest on tänaseks jäänud järele märkimisväärselt väiksem majandusüksus. Lapsed olid veel 100 aastat tagasi vanematele sisuliselt investeeringuks ja pensionisambaks, mida tänapäeval asendavad kõikvõimalikud vähem ja rohkem virtuaalsed lahendused. Sellega seoses kaotab tasapisi tähtsust ka klassikaline abielu ning selle asemele astuvad muud ühiselu võimalused. Sealhulgas ka peresuhted omasooliste paaride seas. Nii on ka kinnisvara jätkuvalt kohandumas väiksemate majandusüksuste jaoks, mis viib omakorda suurema asustustiheduseni. Usun, et madala asutustiheduse ja normaalse infrastruktuuriga piirkonnad väärtustuvad tulevikus enam, kui need, kus asustutihedust tasapisi suurendatakse. Seda nii maa kui ka ehitiste hinna osas.

5. Elanikkonna vahetumine
Tallinna „mägede“ linnaosad, Tartu Annelinn (ja teised analoogid peaaegu igas Eesti linnas) on kõige otsesemalt rahvaste rändamise tulemus. Sarnased protsessid, olgugi, et oluliselt väiksemas mahus, jätkuvad ning muudavad meie kinnisvaraturgu ka edaspidi. Näiteks Kopli Liinide arenduse õnnestumise korral tõuseb Põhja-Tallinna väärtus oluliselt laiemalt. See omakorda lükkab terve linnaosa kinnisvaraturule veelgi pööret juurde ja sunnib muuhulgas ka elanikkonda vahetuma. Kuna piirkonna kasutusväärtus tõuseb, siis tõuseb ka sealse kinnisvara hind ning senise elanikkonna asemele tulevad tasapisi jõukamad. Elanikkonna vahetumiseks mingis piirkonnas on ka teisi põhjuseid. Näiteks Pirital on mõni tänav läinud juba puhtalt venekeelse (suhteliselt jõukama) elanikkonna kätte. Eestlaste ja venelaste kultuuriline taust on üldjoontes siiski sarnane, kui seada meie kõrvale hiinlased või tumedanahalised moslemid. 15 aasta pärast võime leida, et mõni tänav näiteks Laagris (või mõni maja Lasnamäel) on läinud meie harjumuspärasest kultuurist vägagi eristuvate inimeste kätte. Tavaline protsess Lääne-Euroopas muideks.

Tänases majanduskeskonnas on keeruline prognoosida isegi seda, mis juhtub kahe kuu pärast. Sellest hoolimata on pikalt ette mõtlemine kinnisvaratehingute kavandamisel otstarbekas ning edukamad on need, kes seda teevad. Seda nii oma isiklikuks kasutamiseks tehtavates otsustes kui investeerimisküsimustes. Mul on hea meel, et 2011 on kinnisvaraturul olnud palju kaalutlevam aasta kui varasemad. Loodan, et 2012 on veelgi läbimõeldum.

Üürikorterite nõudlus püsib kõrge

Postitaja: Raul Reino @ 07.10.2011 11:45; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Nõudlus üürikorteri osas püsib jätkuvalt kõrge. Kui me tulime augusti lõpus välja kampaaniaga „Korter üürile 1 päevaga“, siis mõnevõrra kahtlesime ka ise, kas augustis olnud suur buum enam rahulikumatel sügiskuudel jätkub. On ju enne kooliaasta algust suurem sessoonne nõudlus traditsiooniline ja kogenud kinnisvaraspetsialistid teavad seda oodata ning valmistuvad vastavalt. Võime aga rahulolevalt tõdeda, et nõudlus on püsinud ja ning paljud korterid on tõepoolest saanud endale uue üürilise 1 päevaga. Septembri algus ei tähendanud ka hindade langust, mistõttu paljud omanikud, kellel on lõppenud üürileping sellel sügisel, on saanud küsida kohati kuni 30 % suuremat üüritasu kui 1 aasta tagasi. Eriti kehtib see „mägedes“ asuvate korterite kohta, mille puhul ca 200 € hind tähendab maaklerile seda, et telefon on punane ja sama päeva õhtuks võib juba üürilepingu valmis trükkida.

Sügiskuude saabumine ei ole tähendanud, et pakkumine oleks suurenenud, vaid ikka pigem vähenenud. Kahanev pakkumine tähendab, et üürilevõtjate võimalused midagi valida on muutunud väga tagasihoidlikuks. Õhus on jätkuvalt üüribuumi hingust.

Näited septembri üüritehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kristiine, Kirsi tn
Tubade arv: 1
Korruselisus: 9/4
Üldpind: 33 m2
Möbleeritud: jah
Üür: 170 €
Lisanduvad kommunaalmaksud
Pakkumise periood: 1 päev

Asukoht: Tallinn, Kesklinn, Narva mnt

Tubade arv: 1
Korruselisus: 8/2
Üldpind: 31,4 m2
Möbleeritud: osaliselt
Üür: 350 €
Lisanduvad kommunaalmaksud
Pakkumise periood: 1 päev

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe, Pae
Tubade arv: 1
Korruselisus: 3/3
Üldpind: 36,5 m2
Möbleeritud: jah
Üür: 100 €
Lisanduvad kommunaalmaksud
Pakkumise periood: 1 päev