Domus Kinnisvara ajaveeb

Tartu linna ja lähiümbruses on uusi kortereid müüdud igas kuus 10-20, mis moodustab 15-25% Tartu linnas müüdud korteritest. See on oluliselt suurem Tallinnas müüdud arendusprojektide suhtarvust, mis on ca 10%.

Kõige edukamad projektid Tartus on Ida tänava ja Luunja valla Puupilli tee elamud. Mõlemas on tänavu müüdud 13-14 korterit. Puupilli tee elamute müügiedu taga on väga hea hind. Puupilli tee elamud, paiknedes Annelinna taga, on just selle linnaosa sihtgrupile heaks alternatiiviks. Käesoleva aasta Annelinna korteritehingute keskmine hind on 668 €/m², mis on veidi kõrgem Puupilli teel müüdud korterite keskmisest hinnast. Selle projekti edu illustreerib ka see, et müüdud korterite arv moodustab 20% Annelinna korterite tehingutest.

Oluline on ka rõhutada, et Puupilli elamute (Vikerkaare majad) korterite ruumiplaneering on hea ning korterid keskmisest suuremad. Müüdud korterite keskmine pindala on 80 m².

Ka Ida tänava kortermajad on suunatud osalt Annelinna elanikkonnale, pakkudes Puupilli tee elamutest siiski paremat ümbrust ja infrastruktuuri. Seetõttu on ka sealsed hinnad kõrgemad – keskmine tehingu hind oli 993 €/m².

Teised Tartu korterelamute arendusprojektid on käesoleval aastal olnud üsna tagasihoidliku müügiga. Ära võib märkida Tigutorn (3 korterit), Siili tn (2 korterit), Pärna allee Vahi külas (3 korterit).

Lisaks korteritele on tartlastele uue elamispinnana pakkumisel ka ridaelamukortereid. Siinjuures on jätkunud Kulli tänava projekti edu. Eelmisel aastal alustati teise ridaelamu ehitust, mis nüüdseks on päädinud 7 boksi müügiga (keskmine hind 1227 €/m²). Teine eduka müügiga ridaelamu on Ihaste linnaosas aadressil Pallase pst 42, kus kaheksast boksist on projekti kodulehekülje järgi müüdud 5 (keskmine hind 1065 €/m²).

Eelnevat vaadates jääb silma, et kõikidest arendusprojekti objektide müügist (ca 60 korterit) enamuse, lausa 70%, moodustab kolme-nelja elamu korterid. Miks just need projektid on olnud edukad? Üks ühine nimetaja neil on ehitusaeg – tegemist on uute ehitustega (Puupilli teel jätkus konserveeritud elamu ehitus). Teised pakkumises olevad arendusprojektid on ehitatud juba 3-4 aastat tagasi. Seega võivad ostjate valikust välja jääda buumi ajal ehitatud majad – tollel ajal oli teine kvaliteet, ruumilahendus ja materjalid.

Teine sarnane joon on eluruumide pindala. Eespool välja toodud Puupilli tee korterite tavapärasest suuremale keskmisele pindalale sekundeerib müüdud ridaelamute 85 -100 m² suurused boksid. Oleme ühes oma varasemas analüüsis leidnud, et uute projektide puhul eelistataksegi suuremat elamispinda. Seda seisukohta toetab ka käesoleva aasta tehingud.

Mis saab siis, kui seni edukad 3-4 projekti on end ammendanud? Hinnanguliselt on Tartus ja lähiümbruses pakkumises ikka veel 150-200 arendusprojekti korterit. Domus Kinnisvarale teadaolevalt on mitmed arendajad valmis ehitama. Seega pakkumine suureneb veelgi, tihendades konkurentsi, mille tulemusel jäävad vanemad arendused suure tõenäosusega müügiga raskustesse.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal kasvas Tartus korteriomandi ostu-müügi tehingute arv peaaegu iga kuu. Kui jaanuaris tehti 70 tehingut, siis juunis 100. Tehinguobjektideks olid peamiselt järelturukorterid Annelinnas, Kesklinnas, Karlovas ja Ülejõel. Seejuures juuni kuu suure tehingute arvu taga on peamiselt Annelinn, kus tehti ca 30% kõikidest Tartu korterite ostu-müügitehingutest.

Uusi kortereid müüdi esimesel poolaastal veidi vähem kui 2009. aastal. Kui varasemalt müüdi keskmiselt 8-9 uut korterit kuus, siis käesoleval aastal umbes 6. Arendusprojekti korterite hinnad jäid vahemikku 15 000 – 18 000 kr/m², üksikud tehingud ulatusid 24 000 kr/m².

Huvitav erinevus on järelturu ja arendusprojekti korterite pindalades. Kui esimesel poolaastal eelistati järelturul 2-3-toalisi kortereid (pindala 40 – 50 m²), siis tehingud uutes kortermajades on tehtud pigem 4-toaliste korteritega. Toimunud tehingute korterite pindalad on jäänud vahemikku 70 – 80 m². Seega uue elamispinna ostja eelistas suuremat eluruumi.

Seejuures ei ole tehinguobjektideks olnud arendusprojektid, kus müümata on jäänud viimased korterid, mistõttu võiks eeldada, et need saaks soetada soodsamalt.

Seega, miks on ostetud just suuremaid uusi kortereid? Kindlasti üheks põhjuseks on perede vajadus suurema elamispinna järele. Teisest põhjusest kirjutas mõni aeg tagasi kolleeg Ingvar, kelle sõnul tahetakse privaatsust ning selle eest ollakse nõus ka rohkem maksma. Kolmandaks põhjuseks võib olla korterite parem planeering. Näiteks üsna paljudele klientidele ei meeldi avatud köögiga ruumilahendus.

I poolaasta tehingute järgi võiks öelda, et Tartus ostetakse uusi kortereid parema kvaliteedi ja suurema privaatsuse tõttu. Kas selle järelduse kaudu saame arendajate jaoks määratleda sihtgrupi? Võimalik, kuid see eeldab põhjalikumat analüüsi, mida Domus Kinnisvara pakub monitooringu teenuse all.

Viimase aasta jooksul, mil Domus Kinnisvara on suuremate linnade korteriturgusid jälginud, on Pärnu linna tehingute aktiivsus olnud kõige madalam. Seetõttu oli hea meel näha eelmise kuu tehingute arvu, mis ületas mitme aasta taguse rekordi. Maa-ameti statistikaandmete järgi tehti aprillis Pärnus 53 korteriomandi tehingut keskmise hinnaga 11 000 kr/m².

Tehtud tehinguid vaadates jääb esimese asjana silma, et umbes 20% tehingutest tehti uuemates kortermajades. Selline tulemus on Pärnu kohta väga hea. Parema kvaliteediga elamispindade hinnad on ka kõrgemad ning keskmine hind sellistel korteritel oli 15 300 kr/m². Seejuures on pakkumises uuemad korterid, millede keskmised hinnad jäävad vahemikku 18 000 – 20 000 kr/m².

Kesklinna piirkonna korteritega oli vähem tehinguid, kuid hinnad olid väga erinevad, jäädes vahemikku 12 000 – 21 000 kr/m². Seejuures oli ostjate hulgas ka välismaalasi, kellede huvi on selgelt suurenenud. Nende huvi ongi peamiselt kesklinna ja rannarajooni elamispindade vastu.

Kohalik elanik eelistab siiski odavama hinnaklassiga kortereid Mai ja Rääma piirkonnas. Aprillis ostetigi seal rohkem 1- ja 2-toalisi kortereid.

Vaadates Maa-ameti statistikaandmeid mai kuu kohta, siis lehekuu tõotab Pärnus tulla rohkemate tehingute ja keskmise hinna väikse kasvuga.

Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehinguid oli aasta esimestel kuudel vähem kui eelmise aasta viimastel kuudel. Talvised kuud on alati olnud väiksema aktiivsusega. Hea meel on siiski tõdeda, et tehinguid oli sel aastal rohkem kui 2009. aasta samal ajal.

Kui aasta tagasi olid korterite keskmised hinnad languses, siis nüüdseks on 1 m² keskmine hind juba viiendat kuud järjest kasvanud. Maa-ameti statistika järgi oli veebruaris keskmine hind 13 900 kr/m² (ca 5% kõrgem kui detsembris). Seega on turu üks indikaator, hind, näitamas positiivset trendi.

Kinnisvara hinna määrab turul nõudlus ja pakkumine. Pakkumine on paraku pidevalt vähenenud. Sellele on reageerinud mitmed arendajad, kes on teatanud uute projektide alustamisest. Tallinna korteritehinguid vaadates on selleks ka õige aeg, sest keskmiselt 20-25% tehingutest on uute korteritega ning jääk järjest väheneb. Näiteks veebruaris müüdi Tallinnas kokku 410 korteriomandit, millest 80 oli uutes majades (nö esmamüügid).

Hindade illustreerimiseks toome järelturu ja uute korterite veebruari tehingute keskmised hinnad Tallinna linnaosades.

Tartu ja Pärnu korteriturul sarnast tehingute mahtu ja hindade trendi ette näidata ei ole. Kuigi Tartu linna korteritehingute arv on üsna stabiilne, jaanuaris oli 70 ja veebruaris 87 tehingut, siis uute korterite tehinguid oli veebruaris ainult 6.

Stabiilse tehingute arvu juures on keskmine hind kõikunud üsna palju. Maa-ameti statistika järgi oli jaanuari keskmine hind 10 500 kr/m² ning veebruaris 11 300 kr/m². Seega oli hindade kasv 7,5%. Hindade kasvu ei tohiks veel väga tõsiselt võtta, sest viimase 4 kuu jooksul on hinnad kõikunud üles-alla ca 10%.

Pärnu linna korteriturg oli veebruaris oluliselt tehinguterohkem kui jaanuar. Veebruaris tehti 43 korteriomandi tehingut, samas kui jaanuari maht oli 18 tehingut. Enamus veebruari kuu korteritehingutest tehti Mai ja Kesklinna piirkonnas, kuna nõudlus nendesse piirkondadesse on ka jätkuvalt suurem. Kesklinna piirkonnas müüdi ka 4 arendusprojekti korterit kogu Pärnu kohta.

Keskmine hind on Pärnus üsna kõikuv. Jaanuari kuu väheste tehingute keskmine hind oli 9300 kr/m², mis on uus rekordmadal hind 2009-2010. Veebruari keskmine hind oli ca 10 100 kr/m².