Domus Kinnisvara ajaveeb

Tüüpiline klient otsib remontivajavat maja hinnaklassis 130 000 – 150 000 eurot Nõmme, Pirita või Kristiine piirkonnas. Otsitakse eramut, kus mõningate ehitustööde järgselt saab elama asuda. Keskmisest jõukam ostja vaatab kaasaegset, eksklusiivset maja, hinnaklassis 300 000 eurot ja rohkem. Eelistatud piirkonnad Nõmme, Kakumäe, Pirita. Tehinguid kinnistutega hinnaklassis 500 000 eurot ja enam, on leida vaid Piritalt ja Kesklinnast, kus selliste uute elamute hulk ning seeläbi ka pakkumine on suurem. Pirita linnaosas tehti 45 hoonestatud maa tehingut, keskmine hind 226 000 eurot. Leidub üksikud tipphinnaga tehingud vahemikus 500 000 – 1 000 000 eurot. Aasta tagasi selliseid tehinguid veel ei toimunud.

Tavaliselt aktiivse Mähe piirkonna suvilaid on müüdud oluliselt vähem kui 2010 aastal (vaid 3 tehingut hinnaga 28 000 – 46 000 €) 2010 aastal 20 tehingut.

Nõmme linnaosas tehti 44 hoonestatud kinnistu tehingut, keskmine hind 161 000 eurot. Märgata on huvi suurenemist Nõmme piirkonnas majade vastu. Müüdud on 22 remontivajavat elamut, hinnavahemikus 130 000 – 190 000 eurot. Võib väita, et osa neist läheb kindlasti lammutusele. Nimelt napib Nõmme piirkonnas häid suuri krunte, mistõttu ostetakse tihtipeale amortiseerunud (mõnikord siiski ka heas seisukorras ent kliendi soovidele mittevastava planeeringu või arhitektuuriga) eramu küllaltki kõrge hinnaga (ca 160 000 – 180 000 eurot), see lammutatakse ja ehitatakse uus. Seetõttu võib arvata, et Nõmme eramutesse (ost +lammutus+ renoveerimine/ehitus) tehtavad investeeringud kinnisvaraostjate poolt on isegi suuremad, kui Pirital. Hoonestama maid on müüdud möödunud poolaastal vaid 3. Endiselt on Nõmmel levinud mõtteliste osade müük, mida mujal Tallinna linnaosades kohtab oluliselt vähem.

Pärast kinnisvarakriisi hakkas Harjumaal muu kinnisvara tehingute kõrval kasvama ka  hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Viimase kolme aasta madalaim tase jäi 2009 aasta esimesse poolde, mil tehti vaid 382 tehingut. Hiljem on poolaasta jooksul tehtud stabiilselt üle 500 tehingu. Tänavu on siiski elamute tehinguid varasemaga võrreldes vähem nagu teisteski kinnisvara sektorites. Kogu Harjumaa tehingute arv vähenes möödunud poolaastaga võrreldes 15%  ning Tallinnas 12%. Tehingute hulga vähenemine valdades on olnud erinev. Suurima languse on läbi teinud Rae ja Kiili vallad. Sealne varasem suur tehingute arv tuli rohketest arendusprojektidest, mis piirkonnas buumi aegadel tehti (Rätsepa kodu, Peetri küla, Karla küla, Järveküla, jt). Ajapikku on hulk nendest eramutest leidnud omale püsielanikud. Siiski tähendavad toonased rohked eramuarendused ka suuremat tehingupotentsiaali ning nn „põlluarendustes“ on samuti veel piisavalt müümata krunte.

Valdadest populaarsemad Viimsi ja Harku

Harjumaa omavalitsustest asub kõige aktiivsem kinnisvaraturg mõistagi Tallinna linnas. Ka valdade „edetabelit“ kroonivad vahetult Tallinnaga piirnevad vallad – Viimsi, Harku, Rae, Saku ja Saue. Tallinnast kaugemale jäävates valdades  kinnisvaraturg kohati seisab, nii näiteks tehti Aegviidu vallas 6 kuuga vaid 1 tehing hoonestatud elamumaaga. Enim on klientide poolt eelistatud Viimsi vald, kus esimesel poolaastal müüdi 57 hoonestatud elamumaad, keskmise hinnaga 161 000 eurot. Klientide jaoks on soovitud just Haabneeme alevikus ja selle lähedal paiknevad eramud. Põhjuseks olemasolev infrastruktuur – koolid, lasteaiad, kauplused, ühistransport. Piirkonnas on tehtud ka üksikud tipphinnaga tehingud. Need  on kaasaegsed merevaatega kinnistud hinnavahemikus 540 000 – 1 165 000 eurot. Turul on hea kauba märksõnadeks väljakujunenud elukeskkond (ühistransport, koolid) ja hea ehituskvaliteet (hooned, mis on ehitatud enda jaoks, mitte müügiks). Klient on siiski jätkuvalt hinnatundlik ning enim tehinguid tehakse odavamate varadega. Harku vallas jaotuvad tehingud ära paljude külade vahel, kusjuures enim tehakse tehinguid traditsiooniliste suvilapiirkondadena tuntud Vääna-Jõesuus ja Türisalus, aga ka Murastes, Vitis, Suurupis. Valla keskmine tehinguhind on ca 100 000 eurot. Ühelt poolt viivad  hinna alla suurusjärku 20 000 – 40 000 eurot jäävad tehingud suvilatega, aga teiselt poolt tõstavad üksikud tehingud, üle 500 000 euro maksvate villadega. Padise vallas, kus tänu Maa-ameti enampakkumistele tehti I poolaastal märkimisväärselt palju tehinguid hoonestamata maadega, oli hoonestatud elamumaade osas oluliselt väiksem tehinguaktiivsus ja statistikasse jääb kirja vaid 3 tehingut. Kernu vallas on möödunud poolaastal silma hakanud aiamajade müügi aktiviseerimine. 2011. I poolaastal tehti 22 hoonestatud maa tehingut, millest enamus suvilad – aiamajad, hinnavahemik 12 000 – 50 000 eurot. Suvilate osakaalu Harjumaa hoonestatud elamumaade tehingutes võib üldse pidada tähelepanuväärseks, nii näiteks tehti Keila valla 21 hoonestatud elamumaa tehingust 11 Laulasmaal, need valdavalt suvilatega.

Kui saaks meelevaldselt Kesklinna linnaosa Tallinna korteriomandite tehingustatistikast kõrvaldada, siis võiks väikeste mööndustega teha järelduse – mida vähem on linnaosas tehinguid, seda kõrgem on ruutmeetri hind ja vastupidi. Augusti tehingustatistikale tuginedes on taaskord Tallinna linnaosadest kõige vähem kortereid müüdud Nõmmel (16 tehingut), Pirital (22 tehingut) ja Kristiines (41 tehingut) keskmiste ruutmeetri hindadega vastavalt 1034 €/m2, 1221 €/m2 ja 1000 €/m2. Kõige madalam ruutmeetri hind on Tallinnas Lasnamäel, kus 119 korterit müüdi keskmise hinnaga 800 €/m2. Alla 1000 €/m2 on hind ka Põhja-Tallinnas (907 €/m2), Mustamäel (928 €/m2) ja Haaberstis (945 €/m2). Igas kategoorias kuulub esikoht aga Kesklinna linnaosale, kus augustis vahetas omanikku 131 korterit ja seda keskmiselt 1501 €/m2 hinna juures. Tallinna kesklinn on ja jääb Eesti kinnisvaraturu lipulaevaks, mille järgi joondub kogu ülejäänud Eesti. Kõige enam toimus Tallinna korteriturul augustikuus tehinguid 41-54,99 m2 suuruste korteriga, mida läks statistikasse kirja 164 ühikut, järgnevad võrdse 110 ühikuga 30-40,99 ja 55-69,99 m2 suuruses korterid.

Näited augusti tehingutest:

Asukoht: Vilde tee, Mustamäe
Tubade arv: 1
Pindala: 29,9 m2
Korruselisus: 5/3
Seisukord: remonti vajav
Müügiperiood: ca 10 päeva
Hind: 786 €/m2

Asukoht: Kopli, Põhja-Tallinn
Tubade arv: 2
Pindala: 46,6 m2
Korruselisus: 5/4
Seisukord: väga hea
Müügiperiood: ca 3 kuud
Hind: 1009 €/m2

Asukoht: Vilde tee, Mustamäe
Tubade arv: 2
Pindala: 45,7 m2
Korruselisus: 5/4
Seisukord: hea
Müügiperiood: 2 kuud
Hind: 897 €/m2

Asukoht: Tulika, Kristiine
Tubade arv: 2
Pindala: 39,2 m2
Korruselisus: 5/4
Seisukord: hea
Müügiperiood: ca 3 kuud
Hind: 1071 €/m2

Maailmamajanduse probleemide taustal on huvitav vaadata Eesti suuremate linnade korterituru tehingute mahtusid ja hindasid. Võttes aluseks Maa-ameti statistika, ilmneb, et augustikuu oli Tallinnas ja Tartus käesoleva aasta edukaim. Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehingute arv oli juulikuu võrdluses lausa 30% kõrgem, saavutades tulemuseks 541 tehingut. Aktiivsemat perioodi kogesid ka Domus Kinnisvara maaklerid, kellede sõnul oli objektide näitamisi palju ning nii mõnelegi ostetud korterile oli mitu konkureerivat huvilist. Eriti hästi läksid kaubaks tüüpkorterid. Näiteks mitu Mustamäe 2-toalist korterit müüdi 4-5 päevaga.

Klientide tagasiside kaudu saab öelda, et nii mõnigi korter osteti üürimise eesmärgil. Igakuine üüritulu ja väärtuse kasvust oodatav tootlus pakub tõenäoliselt head alternatiivi langevatele aktsiaturgudele. Võimalik, et augustikuu ajakirjanduses läbi käinud maailmamajanduse ja euroga seotud teemade mõju avaldub järgnevate kuude tehingute vähenemises, kuid seni on selge, et turutasemele vastava hinnaga objekt leiab üsna kiirelt ostja, sõltumata ostja motiivist.

Keskmine hind on Tallinna korteritel aprillikuust enam-vähem sama, kõikudes 2-3%. Üldine trend on pikemat aega olnud siiski kasvav. Aastases võrdluses on tänavune augustikuu keskmine hind ca 13% kõrgem, olles 1052 €/m².

Ka Tartu korteriturul oli augustikuu tehingute maht üle aastate kõrgeim – kokku 115 ostu-müügi tehingut. Keskmine hind tõusis veidi üle 900 €/m², mis on tase, mida pole alates 2008. aasta lõpust saavutatud.

Pärnus müüdi eelmisel kuul 49 korteriomandit, mis on täpselt sama palju kui aasta tagasi. Ka hinnatase on võrreldav – tänavune keskmine hind oli 733 €/m², eelmisel aastal 746 €/m².

Narva korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on kevad- ja suvekuudega võrreldes vähenenud. Teises kvartalis oli keskmiselt 46 tehingut, kuid augustis ainult 35. Samas langes ka keskmine hind, kusjuures käesoleva aasta madalaimale tasemele 266 €/m².

2011 I poolaastal tehti Harju maakonna kinnisvaraturul ca 6000 ostu-müügitehingut. Sellest 4000 olid tehingud korteriomanditega ning 2000 hoonestatud ja hoonestamata maadega tehtud tehingud. Kusjuures hoonestamata maadega tehti ca 200 võrra rohkem tehinguid, kui hoonestatud maadega, vastavalt siis 1105 ja 893. Kui korteriomanditega on ostu-müügitehingute arv kahanenud aasta varem sama perioodiga võrreldes 9 %, siis kinnisasjadega tehtud ostu-müügitehingute arv on 2010. aasta sama perioodiga võrreldes kasvanud 16 %.

Kinnisasjade turg on Harju maakonnas eelkõige Tallinna linna turg, kus tehakse ära neljandik (484 tk) kogu maakonnas tehtud tehingutest. Üle 100 tehingu on 6 kuu peale kirjas vaid 5 vallal, seda edetabelit juhib Viimsi, millele järgnevad Rae, Harku, Padise ja Saue vald. Viimsi aktiivsus pole üllatus, kuigi tehtud 181 tehingu hulgas on mitu plokktehingut, mis pole vabaturutehingud – ainuüksi 1 lepingu koosseisus on omanikku vahetanud korraga 43 kinnistut. Esiviisikus, kust välja on jäänud muidu populaarsed Jõelähtme ja Saku vald, võib üllatuseks pidada 116 tehinguga Padise valla populaarsust. Kui üldiselt saadab kõrgem tehinguaktiivsus Tallinna linnaga vahetult piirnevaid valdu, siis Padise jääb sellest esimesest ringist väljapoole. Naftavälju, kullamaardlaid või uusi liivarandu Padisel siiski avastatud pole, vaid Maa-amet on ise teinud head müügitööd ja aasta esimeses pooles korraldatud enampakkumiste teel müünud hulgaliselt maatükke. Harjumaa valdadest oli kõige tagasihoidlikum kinnisvaraturg Aegviidu vallas, kus poole aastaga teostati vaid 2 ostu-müügi tehingut.

Harjumaa väikeasulatest, alevitest ja alevikest, oli aktiivsem Haabneeme alevik, kus samuti mitmed tehingud ei olnud vabaturutehingud. Ikka juhtub, et kõige kallima maaga kaasnevad pankrotid ja enampakkumised ning omandiõigus vahetub mitte ainult turunõudluse tagajärjel. Haabneemele järgnevad Luige alevik 20 tehinguga, Tabasalu alevik 14 tehinguga, Laagri alevik 14 tehinguga ja Jüri alevik 11 tehinguga.

Juunikuu lõpuga sai läbi ka esimene poolaasta, mille järel teeb Domus Kinnisvara traditsiooniliselt põhjaliku kinnisvaraturu ülevaate, mis valmib juuli lõpus. Praegu viskame kiire pilgu juunikuu korteriturule Tallinnas, Pärnus, Narvas ja Tartus.

Tallinna korteriturg oli eelmisel kuul ilma suuremate muutusteta – korteriomandi tehinguid tehti 21 võrra rohkem, kuid keskmine hind jäi samaks. Aastases võrdluses on keskmine hind kasvanud 8,4%, käesoleva aasta algusest on hinnamuutus ca 7%. Seega on olemasoleva nõudluse taustal hinnad jätkanud stabiilset kasvu.

Tartus algas aasta väga väikese tehingute arvuga (jaanuaris 55 tehingut), kasvades iga kuu jõudsalt nii, et maikuus oli 105 ning juunis 100 korteri müüki. Hinnad liikusid üldjoontes tõusvalt, andes aasta algusest alates hinnalisa ainult 3%. 2010. aasta juuni kuuga võrreldes on tänavu keskmine hind ca 19% kõrgem.

Pärnu elamispindade sektor on üllatavalt hüplik: keskmine hind on kord üle, kord alla 700 €/m². Tehingute hulk saavutas juunikuus sellise taseme, mida võib nimetada aktiivseks, kuid eelmiste kuude ebastabiilsus selleks erilist kinnitust ei anna. Pärnu, etteruttavalt öeldes ka Narva, on linnad, kus aastases hinnavõrdluses oli juuni kuu keskmine hind madalam kui 2010.aastal – Pärnus hinnamuutus ca 1% ning Narvas 3%. Käesoleva aasta jaanuariga võrreldes oli juuni keskmine hind Pärnus 7% madalam.

Narva linna korteriturg on aktiivsuselt võrreldav Pärnuga, kuid hinnad on siiski oluliselt madalamad. Kui Pärnus tehti juunis 52 korteriomandi ostu-müügi tehingut, siis Narvas oli see 54. Seega samas mahus. Kuid kinnisvara hinnad on Narvas kordades väiksemad – juunikuu keskmine hind oli 291 €/m², mis on aasta algusega võrreldes 3,5% kõrgem.

Nõmme on Tallinnas jätkuvalt kõrgelt hinnatud elamupiirkond. Seda hoolimata suhteliselt vanast elamufondist ning puudulikust infrastruktuurist. Nõmme võlu on traditsiooniliselt madal hoonestustihedus, lõõgastavalt värske õhk ja mõnusalt rahulik rohelus. Ühtlasi on see ka põhjuseks, miks Nõmme väljakujunenud elukeskkonda maksimaalselt säilitada püütakse. Siiski ei ole Nõmme stagneerumas ning nii praeguses kui tulevases linnakujunduse raamistikus on Nõmmel veel piisavalt arendusvõimalusi. Kusjuures enamus neist ei paista koheselt silma nii nagu linnalähedatel aladel või näiteks Lasnamäel. Toon alljärgnevalt välja neli võimalust Nõmmel arendustegevuseks ning ilmestan need ka praktiliste näidetega.

Esimene võimalus, millega tegelevad üldjuhul tugevamad arendajad on suuremate piirkondade ümberkujundamine. Selle parimaks näiteks on Sanatooriumi tn piirkond, mis tänu rohelisele ümbrusele on ideaalne elukeskkond. Esimene nn tervisemaja (Põllu tn 63a/Sanatooriumi 2a) korteridki juba uued elanikud leidnud. Eriti intrigeeriv on näiteks ka Pääsküla prügila piirkond, mis aja jooksul tõenäoliselt rekreatsioonipiirkonnaks kujuneb ning seeläbi ümbritseva vara väärtust kenakesti kergitab. Aega selleni kulub muidugi veel 10-20 aastat. Võimalusi ja lahendusi on tervete piirkondade ümberkujundamiseks on Nõmmel mitmeid.

Teine võimalus on senise madalhoonestuse tihendamine. Näiteks Nõmme keskuse ümbruse asutustihedus on muutumaks suuremaks, kuna mitmete lagunevate ühe leibkonna kasutuseks ehitatud hoonete asemele ehitatakse tõenäoliselt väikesed mõnekorterilised elamud, millega ühtlasi ka senine 1,5-2 korruseline kõrgus muutub nt 3-4 korruseliseks. Seejuures on muidugi äärmiselt oluline säilitada mõistlikud parameetrid nii kõrguse, täisehitusmäära kui ehitustiheduse osas, eelkõige arvestades ümbritsevat hoonestust. Näiteks Nõmme keskuse vahetus läheduses oleva Idakaare 2a kinnistul on praegu täielikult amortiseerunud elamu. Arvestades aga seda, et ümbritsevate kruntide keskmine täisehitusprotsent on 25% ja koormusindeks 0,65, siis võiks sellel 1509 m2 suurusel krundil olla (ümbritsevate hoonetega sisuliselt sama kõrgusjoont hoides) kolmekorruseline 12 korteriga elamu (olgugi, et uus menetletav üldplaneering lubaks isegi neli korrust ja 18 korterit). Selliste projektide järele on väiksemad arendajad eriti maiad ning ehitusõiguse ruutmeetri hind võib kerkida kuni 300 euroni.

Kolmas levinud võimalus Nõmmel kinnisvara arendamiseks on olemasolevate kruntide jagamine. Kinnistud, mis möödunud sajandi algupoolel Jälgimäe mõisast eraldati ning kas elamu- või aianduskruntidena maha müüdi, on tänapäeva mõistes väga suured. Näiteks on Nõmme valdavas osas nn II ehituspiirkond, mille vähim lubatud krundi suurus on 1200 m2. Seega on hea planeerimislahenduse korral võimalik näiteks 4000 m2 suurune kinnistu jagada detailplaneeringuga kolmeks. Näiteks Valdeku ja Lootuse tn nurgal asuv Valdeku 92 kinnistu, mis on 3439 m2, saab tõenäoliselt jagada vähemalt kaheks. Seejuures jääb ühele kinnistu osale arhitektuuriliselt igati huvipakkuv ning seetõttu ka väärtuslikuks tunnistatud elamu (milles on tegelikult 2 korterit) ning teisele osale saab ehitada uue maastiku reljeefsust arvestades ülipõneva elamu (või isegi taas paariselamu). Seejuures jääb hoonestustihedus ikkagi madalamaks, kui ümbritsevatel kruntidel. Väga levinud on selline praktika näiteks perekonnasiseselt st vanemate krundist eraldatakse osa(d) järeltulevale põlvedele eramu(te) ehitamiseks. Samuti pakuvad sellised projektid huvi väiksematele arendajatele, kuid veelgi enam sõpruskondadele, kes ostavad kinnistu mitme peale eesmärgiga teha detailplaneering ning seejärel jagada saades igaüks lõpuks oma osa ainuomandisse.

Neljanda võimalusena arendustegevuseks tooksin välja lihtsalt varjule jäänud ja kasutuseta seisvad kinnistud. Nii mõndagi neist võiks lausa varjatud aardeks pidada, sest tänavapildist neid ei leia. Sellised piirkonnad on näiteks spordiradade ümbruses metsased alad, kus suuremate massiivide vahele on pikitud väikemaid krunte. Üldjuhul ei lubata seal suuremamahulist ehitustegevust. Kuid just see ongi selliste kohtade võlu – tõeliselt privaatne eramu, ent ometi linnakeskkonnas. Kui su kinnistu piirneb kolmest küljest näiteks Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga, nagu Kadaka pst 157 kinnistu puhul, siis ei ole kindlasti vaja karta, et sulle kolivad kõrvale lärmakad naabrid või sind ümbritsev lopsakas rohelus maha raiutakse. Sellised kinnistute ostusoove edastavad meie büroole eelkõige just eraisikud, kellel on soov oma elamistingimusi parandada.

Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturust rääkides saab eristada stabiilseid ja vähem stabiilseid piirkondi. Suurte hinna ja tehingute mahu kõikumistega jäävad silma Pärnu ja Narva. Eks samas see ole ka loogiline – väheste tehingute korral mõjutab üksik tehing keskmist päris oluliselt. Seetõttu ei anna keskmisest hinnast rääkimine head pilti Pärnu ja Narva hinnataseme kohta. Näiteks Narvas on viimaste kuude keskmine hind liikunud kord 14% üles, siis 12% alla, jõudes mai kuus tasemele ca 300 €/m². Aasta algusest alates on 1 m² hind kasvanud 5,5%.

Pärnus on olukord keerulisem – keskmine ruutmeetri hind langes hind märtsis 28%, aprillis tõusis 14%, et mai kuus taas 10% langeda, maanduses hinnatasemel 660 €/m². Käesoleva aasta algusest alates on korterite hinnad langenud ca 17%. Kuna kuised hinnakõikumised on suured, siis turutaseme välja toomine on keeruline.

Korteriturg on stabiilsem Tartus ja Tallinnas. Kuigi mõlemas linnas on ostu-müügi tehinguid tehtud varasemate aastatega võrreldes oluliselt vähem, siis keskmised ruutmeetri hinnad on väikse tõusva joonega stabiilsemad.

Tallinnas on korterite keskmine hind tõusnud 2009. aasta veebruari kuu tasemele. Kaks aastat tagasi maksti pealinna korteriomandi 1 ruutmeetri eest 1031 €, 2011 mai kuu keskmine hind oli 1023 €/m². Kuigi tehingute arv on tänavu väiksem kui eelmisel aastal, ületame siiski 2009. aasta esimese viie kuu tulemuse umbes 500 tehingu võrra.

Tartu korteriturg on aasta algusest alates olnud järjest aktiivsem. Seda illustreerib tehingute arv, mis jaanuari 55 tehingust kasvas mai kuuks 105-ni. Hinnad suurenenud ostu-müügi mahu tulemusel siiski ei muutunud. Mai kuu keskmine hind 856 €/m² on 1,5% väiksem jaanuari kuu keskmisest.

2011 aasta esimene kvartal kinnisvaraturul on läbi saanud ning paras aeg teha lühike tagasivaade suuremate linnade korteriturul toimunule.

Maa-ameti tehingustatistikale tuginedes võib öelda, et üldjoontes oli I kvartal üsna ebastabiilne, sest keskmised hinnad kõikusid suurtes vahemikes. Näiteks Pärnu korteriomandite keskmine hind oli jaanuaris ca 32% kõrgem detsembri keskmisest ning veebruaris ca 13% kõrgem jaanuari keskmisest 1 m² hinnast. See-eest märtsis saabus suur hinnasula -28% ning keskmine hind langes 893 eurolt 644 euroni.

2010 aasta I kvartaliga võrreldes oli käesoleval aastal Pärnus veidi rohkem korteriomandite ostu-müügitehinguid – 102, mis on 14 võrra rohkem. Seejuures andis parima tulemuse märtsi kuu, mil tehti 41 korteriomandi tehingut, mis on möödunud aasta keskmine maht. Ka tehingute hind on eelmise aastaga võrreldes kasvanud, olles sel aastal 15% kõrgem.

Tallinna korterite ostu-müügitehingute arv on küll iga kuu järjest kasvanud, jõudes märtsis 480 tehinguni, on tulemus ikkagi väike. Käesoleva aasta esimese kvartali 1185 tehingut oli 109 võrra väiksem 2010 aasta sama perioodiga võrreldes. Veelgi suurem langus toimus eelmise aasta viimase kvartaliga võrreldes, sest siis käidi notaris peaaegu 1700 korral.

Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind on liikunud üles-alla vähesel määral. Veebruaris ja märtsis oli keskmine müügihind 930 €/m², mis on ca 3% madalam jaanuari keskmisest 958 €/m². Kvartali keskmine hind oli 940 €/m², mis on 8 euro võrra väiksem eelmise aasta viimase kvartaliga võrreldes. Pannes kõrvuti 2010 ja 2011 aasta esimese kvartali tulemused, siis on hinnad kasvanud 8%.

Tartu korteriturul on esimese kvartaliga saavutatud kaks äärmust – tehinguid on vähe, kuid keskmine hind teeb kõrgeid kaare. Ostu-müügi tehingute arv on samas suurusjärgus 2009 aastaga, mil aasta keskmiselt tehti 69 tehingut kuus. Käesoleva aasta kolme kuu keskmine on 63 tehingut (jaanuar 55, veebruar 63 ja märts 73).

Tehtud tehingute keskmine hind 844 €/m² oli esimeses kvartalis ca 6% kõrgem eelmise aasta viimase kvartali hinnast 795 €/m². Seejuures oli hinnakasvu taga jaanuar ja märts, sest nende kuude tehingute hinnad olidki rekordtasemel. Jaanuari keskmine 870 €/m² ja märtsi 877 €/m² on samas suurusjärgus 2009. aasta algusega, mil veebruari hind oli 870 €/m². Seega väheste tehingute objektideks on olnud kallimad korterid.

Märtsis tehti Tallinnas, Tartus ja Pärnus rohkem korterite tehinguid kui veebruaris. Samas on aktiivsus jätkuvalt väike. See põhjustab ka keskmise hinna suure kõikumise, sest väikese mahu juures mõjutab iga tehing kuu keskmist päris palju. Kvartaalne hinnavõrdlus kajastabki seetõttu turu muutusi paremini. Selle järgi on käesolev aasta alanud Pärnus ca 20% ja Tartus ca 6% hinnakasvuga ning Tallinn ca 1% hinnalangusega. Tehingute arv on kõikides linnades vähenenud.

Veebruaris Tallinna korteriturul suuri muudatusi ei toimunud, kui ehk kasvav tehingute arv välja arvata. Nõudlus püsis jaanuariga võrreldaval tasemel ja tehinguid tehti, nagu ikka, nii odavamate kui ka kallimate korteritega. Jätkuvalt on valitsemas trend, kus ostja eelistab osta pigem korralikku, remonditud korterit, millele on tehtud kaasaegne siseviimistlus. Uusehitised on eelistatud, kuid kvaliteetse viimistluse ja läbimõeldud sisekujunduse puhul võib korter asuda ka vanemas majas. Remontimata korteritele on samuti oma sihtgrupp olemas, kuid selles segmendis on ostjad äärmiselt hinnatundlikud. Nii jäid Domuse veebruari Tallinna tehingustatistika hulka tehingud, kus m2 hind jäi alla 10 000 kr/m2 ehk siis 640 euro/m2. Tulebki tõdeda, et kui madalamas hinnaklassis ostetakse hinda ja kõrgemas hinnaklassis kvaliteeti, siis kõige keerulisemas olukorras ongi vahepeale jäävad keskmised, ei liha ega kala, pakkumised. See nn halli massi moodustav pakkumiste hulk on aga väga suure osakaaluga ja kasvatab oluliselt korterite keskmist müügiperioodi. Ca 80 % magalapiirkondade korteritele tuleb ennustada jätkuvalt pikka müügiperioodi. Eristu, hea korteriomanik ja Su kinnisvara leiab ostja nädalatega!

Toome ära mõned näited reaalsetest tehingutest veebruaris:

Asukoht: Tallinn, Tuvi tn
Tubade arv: 2
Üldpind: 57,2 m2
Korruselisus: 8/2
Hoone ehitusaasta: 2002
Seisukord: väga hea
Hind m2 kohta: 2238 eurot
Hind kokku: 128 000 eurot

Asukoht: Tallinn, Mustamäe tee
Tubade arv: 3
Üldpind: 66,9 m2
Korruselisus: 9/5
Hoone ehitusaasta: 1971
Seisukord: rahuldav
Hind m2 kohta: 755 eurot
Hind kokku: 50 500 eurot

Asukoht: Tallinn, Majaka tn
Tubade arv: 2
Üldpind: 43,9 m2
Korruselisus: 5/2
Seisukord: vajab remonti
Hind m2 kohta: 597 eurot
Hind kokku: 26 204 eurot