Domus Kinnisvara ajaveeb

Talv on see aeg, kus on paras teha plaane järgmiseks suveks. Ehk suvila ostmiseks või hoopis selle müümiseks. Nagu iga kinnisvaratehingu kavandamisel on ka seejuures mõistlik pöörata tähelepanu maksuküsimustele. Teadupärast sätestab Tulumaksuseaduse § 15 lg 5 p 4, et müüja vabastatakse tulumaksu tasumisest suvila ja aiamaja müügist saadud kasu osas, kui objekt on olnud müüja omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha.

Tulumaksuseaduse § 15 lõikes 5 punktis 4 toodud maksuvabastus rakendub vaid juhul, kui müüakse suvila või aiamaja – st ehitusregistris on ehitise nimetuseks suvila või aiamaja. Kui ehitisregistris on hoone nimetuseks märgitud elamu, olgugi, et seda (näiteks vana talumaja) kasutatakse vaid suvilana, siis Maksuameti tõlgenduse kohaselt sellele maksvabastust selle sätte alusel kohaldada ei saa. Teoreetiliselt on võimalik argumenteerida, et ka ehitusregistris elamu nime all olev hoone võib olla sisuliselt suvila ning seaduse tõlgendamisele tuleb sisuliselt läheneda, kuid seni ei tea ma ühtegi usinat, kes sellise vaidluse üles oleks võtnud ja Riigikohtuni välja viinud.

Loomulikult tulevad teiste nimetustega hoonete puhul kõne alla ka teised maksuvabastuse sätted. Näiteks müüdava hoone kasutamine alalise elukohana arvestatava perioodi jooksul enne müügitehingut, kusjuures konkreetset ajalist piirangut elukoha müügil analoogiliselt suvilale või aiamajale ei ole sätestatud. Küll aga tuleb arvestada, et kahe aasta jooksul ei saa tulumaksusoodustust rakendada rohkem kui ühe alalise elukoha müügile. Seega – kui kavandate mitme kinnisvaraobjekti müüki, siis tasub pikalt ette mõeldes läbi kaaluda millele maksuvabastust rakendada ja kuidas see korrektselt korraldada.

Samuti pakub tulumaksu osas maksusoodustust hoone/kinnistu omandamine omandireformi käigus. Igaks juhuks juhin tähelepanu ka sellele, et kui omandireformi käigus omandatud maakodu on liikunud näiteks vanavanemate käest pärimise teel järeltulijate kätte, siis on tõenäoliselt pärimise puhul järeltulijate poolne kulu selle kinnistu omandamiseks  olnud 0.- ning seetõttu on kogu müügisumma tulumaksuga maksustatav.

Analüüsides selle aasta tehinguid, mis on tehtud suvilatega, siis torkavad silma mõned märkimisväärsed muutused võrreldes eelnevate aastatega. Kui hinnataseme ja omanike müügipõhjuste osas ei saa rääkida olulistest uudistest, siis ostjate segmendis ja motivatsioonis saab juba rääkida murrangutest. Ostuhuviliste seas on kasvanud leibkondade hulk, kes vaatavad ringi suvilate hulgas, et seal aedvilju kasvatama hakata. Kui varasematel aastatel oli nõudluse põhjuseks enamjaolt soov soetada suvila puhkamise eesmärgil, siis nüüd on jagunemine puhkajate ja „kapsakasvatajate“ vahel hinnanguliselt pooleks. Toiduainete kõrged hinnad ühelt poolt ja soov toituda tervislikult teiselt poolt, sunnib inimesi minema nö tagasi minevikku ja võtma osa toidukorvi täitmisest enda peale. Tähelepanuväärne on, et kui varasemalt on aiamajade juurde peenarde rajamist peetud rohkem mitte-eestlaste pärusmaaks, siis sellel aastal on ka eestlased üha aktiivsemalt oma aiamaaga suvilate osas ringi vaadanud. Huviliste hulgas on olnud nii eakamaid inimesi kui ka noori peresid, mis näitab, et teadliku toitumise ja pere eelarve pärast muretsevad erinevad vanuserühmad.

Mure toiduhindade tõusu pärast algatas suvilate nõudluse võrreldes varasemate aastatega ka tavapärasest varem. Kui üldiselt on huvilised suuremat aktiivsust näidanud alates märtsist, siis sellel aastal hakati suvilate järgi küsima juba jaanuari lõpus. Sooviti kevadeks valmis olla, et maa sulamise järgselt kohe näpud mulda pista ja külvamisega alustada.

Kõige rohkem on nõutud mereäärsed piirkonnad, Murastest Kloogarannani. Aga hulgaliselt on tehtud tehinguid ka klassikalistes suvila piirkondades nagu Kiisa, Laitse ja Muuga. Kuna aiapidajate nõuded hoonele pole eriti kõrged ja väärtustatakse pigem maad ning kaugust Tallinnast, siis nõutuim hinnaklass on 20 000 – 30 000 €. Maja puhul piisab sageli, et nii krundil kui hoones sees oleks vesi olemas ning samuti pesemisvõimalus, ideaalis saun.

Soov näpud mullaseks teha on eestlastel ikka suur olnud. Kui viimastel aastatel on põlluharimise himu jäänud iseenda majandamisega seotud probleemide tõttu tahaplaanile, siis nüüd on soov omada suvekodu taas suurenenud. Selle aasta kevad on näidanud, et kuigi nõudluse kasv on olemas, on see siiski olnud ettevaatlik. Suuremat tähelepanu naudivad suvekodud, mis asuvad tõmbekeskustest 50 km raadiuses ning see kehtib nii Tallinna, Pärnu kui Tartu kohta. Eesti kaugemates nurkades asuvad suvekodud peavad leppima tagasihoidlikuma nõudlusega. Ostjad loevad rahakotis raha ja jälgivad kasvavaid kütusehindu ning puhtalt pragmaatilistel kaalutlustel ei soovi puhkekinnisvara ääremaadele soetada.

Ostjad on sel aastaajal aktiivsed ja pildi objekti atraktiivsusest saavad kinnisvaramaaklerid kätte juba paari nädalaga. Kui selle aja jooksul pole maakler saanud kõnesid ja ega suvilat näitamas käinud, siis on selge, et objekti hinna-kvaliteedi suhe on paigast ära. Ostjad on teadlikud ja selekteerivad kiiresti mõistliku hinnaga objektid nendest, mille hind on määratud ehk 2007. aasta parimate mälestuste kohaselt. Harjumaa piirkonnas peetakse optimaalseks hinnatasemeks kuni 38 000 € (600 000 EEK) maksvaid suvilaid, mis on selgelt kõige nõutumad. Domuse maaklerid on teinud tehinguid ka suvekodudega, mille hinnatase on üle 63 000 € (1 000 000 EEK), kuid neid võib pidada pigem erandiks, mitte aga reegliks.

Mõned näited tehingutest, mis on tehtud viimase 1 kuu jooksul:

Asukoht: Laulasmaa, Harjumaa
Krundi pindala: 787 m2
Üldpind: 25 m2
Hoone ehitusaasta: 1988
Lisainfo: hooldatud aed, uus katusekate ja elektrijuhtmed
Hind: 20 500 €

Asukoht: Juuru vald, Raplamaa
Krundi pindala: 1000 m2
Üldpind: 57 m2
Hoone ehitusaasta: 1986
Lisainfo: hooldatud aed, hoone vajab renoveerimist
Hind: 16 620 €

Asukoht: Surju vald, Pärnumaa
Krundi pindala: 1879 m2
Üldpind: 72 m2
Lisainfo: krunt haljastatud ja hooldatud, asub jõe ääres
Hind: 23 000 €

Käes on aasta üks ilusamaid aegu – kevad, mis toob kaasa suvilate müügipakkumiste elavnemise. Juba praegu võib tõdeda, et eelmisel aastal müümata jäänud suvilatel pole euro tulekuga kõik omanikud hinda tõstnud, vaid hoopis langetanud.

Kui tuleb suvila müük vormistada, siis on hea teada, et endiselt kehtib olukord, mille kohaselt tulumaksuseaduse alusel ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit.

Kui isik ei kasuta suvilat elukohana, kehtib sellise kinnisasja võõrandamisele maksuvabastus sõltumata elukoha maksuvabastusest. Näiteks kui kahe aasta jooksul müüakse nii elukohana kasutusel olnud korter kui ka suvila, siis kehtib maksuvabastus mõlema kohta.
Erandiks on see, kui suvilat siiski kasutatakse elukohana, näiteks on kasutanud suvilaga seotult eluasemelaenu intressi maksusoodustust. Sel juhul lähtutakse suvila võõrandamisel elukoha võõrandamisele kehtivatest tulumaksuseaduse sätetest.

Uuesti müüki pandud suvila pakkumisega, kus hind langenud, aga mitte tõusnud, saab tutvuda SIIN

Peale mõne aastast vaikelu hakati juba jaanuaris suvilaid vaatamas käima. Kõige aktiivsem aeg oli märtsist maini, natuke vaiksem oli suvel ja ostuhuvi jätkus veel septembrisse-oktoobrisse. Hinnatud on merelähedased piirkonnad Suurupist  Kloogarannani. Peamiselt osteti puhkamise sooviga ja eelistati korras suvilat või siis vähest kõpitsemist vajavat, 45-65 m2 suurust, mitme toaga ja tingimata sauna või duššiga ning hooldatud krundiga suvilat. Nende müügihinnad jäid 400 000 – 650 000 krooni vahemikku. Kehvemas seisukorras ja pesemisvõimaluseta suvilate müügihinnad jäid 200 000 – 350 000 krooni vahemikku. Sisuliselt on need  kommunikatsioonidega krundid, millele saaks tulevikus ehitada maja või suvila. Oli ka erandeid, näiteks Domus Kinnisvara vahendusel müüdi septembris kahe nädalaga  Kloogarannas lagunenud suvilaga, kõrgete mändidega krunt 415 000 krooniga. Aastaringselt kasutatavate, soojustatud ja kõigi kommunikatsioonidega varustatud  suvilate müügihinnad ulatusid ühe miljoni kroonini. Need olid tavaliselt paremas seisukorras, hiljuti uuendatud interjööriga ning suuremate ruumidega. Madalad hinnad, keskmiselt 260 000 – 370 000 krooni, hea rongiühendus, mis võimaldab Tallinnas tööl käia, on suurendanud ostuhuvi Kernu valla Laitse suvilate vastu. Müüakse oma vana korter, makstakse võlad ja ülejäänud raha eest ostetakse suvila, mille jõuab enne talve soojustada.

Kuuldused suvilaturu varjusurmast seoses talve saabumisega on tugevasti liialdatud. Domuse maaklerid on täheldanud, et nõudlus suvilate vastu on püsinud suvega enam-vähem võrreldaval tasemel, jäädes siiski alla varakevadisele traditsioonilisele aktiivsusele. Kuna ei ole tulnud ka lund, siis on objektidega tutvumine olnud mugav ja huvilised on seda ka ära kasutanud. Põhiline nõudluse hinnaklass Harjumaal jaguneb kaheks, millest üks osa on suurusjärgus 400 – 500 000 kr ja teine osa 900 000 – 1 000 000 kr. Odavamas hinnaklassis ostetakse suvilat kas krundi pärast või siis lihtsalt klassikalise suvekodu sihtotstarbega. Tegemist on reeglina tugevat remonti vajavate hoonetega, mis on soojustamata ning mille interjööri iseloomustab 70-ndate ja 80-ndate viimistlusmaterjalide kasutamine. Kallimas hinnaklassis on hooned, mis on soojustatud ja sobivad seetõttu ka aastaringseks elamiseks. Tänasel ajahetkel ostetaksegi neid eelkõige seepärast, et sinna pigem alaline kodu kui suvituskoht luua. Interjöör nendes majades on juba oluliselt kaasaegsem ja vaheldusrikkam, kus ei domineeri puidust laudis keskse siseviimistluselemendina. Ja nagu iga teisegi kinnisvara puhul on suvilate hinna osas peamine argument asukoht, mille juures väärtustatakse üha enam privaatset kinnistut, mitte aga suure “kooperatiivi” keskel elamist.

Toome ära valiku suvilatehingutest, mida meie maaklerid on hilissügisel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Harjumaa
Krunt: 930 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: vajab kap.remonti
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Keila vald, Harjumaa
Krunt: 1040 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 2
Hoone materjal: puit ja kivi
Seisukord: rahuldav
Hind: 400 000 kr

Asukoht: Laulasmaa, Harjumaa
Krunt: 849 m2
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivi
Seisukord: hea
Hind: 1 000 000 kr

Eestis asuva kinnisvara müügis võetakse järk-järgult kasutusele neid meetodeid ja nippe, mida mujal maailmas juba aastakümneid on praktiseeritud. Peamiselt toetab seda kinnisvaraturu enda olukord, kus paralleelselt võib täheldada kahte trendi. Ühelt poolt on ostjad muutumas järjest nõudlikumaks ja tahavad olla täiesti veendunud, et pakutav kaup on täpselt selline, nagu müügikuulutuses kirjas. Põrsast ega ühtegi muud looma kotis ei soovi enam keegi osta. Nõudlikumaks muutumisele on aidanud kaasa möödunud aastate valusad õppetunnid, kus nii mõnegi ostja saatuseks on jäänud kuulata vaid kodumaise rokiklassiku Gunnar Grapsi albumit „Tühjad pihud“. Ostuhuvilised on tänasel kinnisvaraturul selgelt ettevaatlikud. Teiselt poolt on tänu kesisele nõudlusele maaklerid ise muutumas järjest professionalsemaks, avatumaks uutele ideedele ja rakendavad müüginõkse, mida siinpool Läänemerd varem nähtud ei ole. Üheks selliseks võtteks on võimaluse andmine ostjatele enne lepingutele allakirjutamist tutvuda põhjalikult pakutava kinnisvaraga ja veeta vähemalt üks öö ostetaval kinnistul. Nimetatud müügivõtet kasutatakse palju autonduses, kus uue auto proovimine enne lõplikku ostu on väga tavaline. Kinnisvaraturul käib jutt eelkõige majadest ja suvilatest, mille puhul tähtsustatakse seda „õiget kodutunnet“ eriti. Korterite puhul seda praktikas rakendatud eriti pole, kuna ostjad hindavad korterite puhul nö üllatusvõimet selgelt madalamaks. Huvitaval kombel soovivad ostetavat kinnisvara eriti vilkalt tunnetada just suvekodude ostjad, mitte niivõrd kodumaja ostjad, kuigi eeldada võiks pigem vastupidist. Hakkab ju inimene ühel juhul viibima kohal ca 4 kuu vältel nädalalõppudel, aga teisel juhul igapäevaselt.

Domuse maaklerid on sellel kevadel läbi viinud mitmeid objekti näitamisi koos „ööbimise paketiga“, seda nii Põhja-Eestis kui Läänemaal. Hilisemaks tehinguks on läinud umbes pooltel juhtudel. Oluliseks väärtuseks ööbimise võimaluse juures on osapoolte riskide maandamine. Ostja saab rahulikult kõik oma käega järgi katsuda ja veenduda maja sobivuses enda jaoks ning müüja saab rahulikult minna tehingusse, kartmata, et ostja võib soovida hiljem lepingust taganeda näiteks varjatud puuduste tõttu. Võimalus taganemiseks muidugi jääb, aga kuna ostjal on olnud piisavalt aega objektiga tutvuda, siis tehingu tagasipöördumiseks on väljavaated juba oluliselt kesisemad.

Olgu lõpetuseks lisatud, et majas tuleb ööbida ostuhuvilisel ikka üksi või koos oma perega. Maakler ja majaomanik paketi sisse ei kuulu ning vallalistel inimestel tuleb jätkuvalt osta nädalavahetuseks lõõgastuspakett Pärnu, Kuressaarde või Värskasse.

Pole mingi saladus, et kevad on alati kinnisvaraturule hästi mõjunud ning eriti maade ja majade sektorile hoo sisse lükanud. Erandiks pole olnud ka see kevad. Kui maade turg pole talvisest letargiast veel täielikult välja tulnud, siis majade ja suvilate turg on Domus Kinnisvara maaklerite kinnitusel väga aktiivne. Majadega tegelevate maaklerite hinnangul tuntakse huvi nii kohe elamiskõlblike kui ka täielikku kapitaalremonti vajavate majade osas. Pakutavate objektide suuremateks “hittideks” on viimasel kuul olnud kuni 700 000 kr maksvad majad/suvilad, millest osa võib sisuliselt nimetada ka maa müükideks, sest kinnistul asuv hoone on ilmselt mõistlik lammutada.

Mõned näited reaalsetest tehingutest:

Suvila müük Harjumaal
Asukoht: Keila vald, Laulasmaa
Kogupind: 65 m2
Ehitusaasta: 1990
Krundi pindala: 1277 m2
Ehitusmaterjal: puit
Seisukord: rahuldav
Korruselisus: 1, 2 korrus välja ehitamata
Hind: 590 000 kr

Suvila müük Harjumaal
Asukoht: Harku vald, Vääna-Jõesuu
Kogupind: 60 m2
Ehitusaasta: 1985
Krundi pindala: 1045 m2
Ehitusmaterjal: puitkarkass-silikaatfassaad
Seisukord: vajab kapitaalremonti
Korruselisus: 1
Hind: 290 000 kr

Suvila müük Tallinnas
Asukoht: Pirita linnaosa
Kogupind: 72 m2
Ehitusaasta: 1974
Krundi pindala: 655 m2
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: vajab remonti
Korruselisus: 1
Hind: 610 000 kr

Maja müük Harjumaal
Asukoht: Harku vald, Naage
Kogupind: 150 m2
Ehitusaasta: 2007
Krundi pindala: 4600 m2
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 1
Hind: 1 825 000 kr

Kui eestlastest suvekodu otsijate jaoks on Saaremaa seni olnud üks suuremaid lemmikuid, siis viimase poole aasta jooksul on kinnisvara ostu-müügi tehingute hulgas täheldatud eelistuste muutumist. Loe edasi www.omasaar.ee

On see nüüd sellest, et talv ja lumi ei taha kuidagi saabuda või tõesti taaskordne märk kinnisvaraturu aktiviseerumisest, aga Domuse maade ja majade maaklerid on sellel hilissügisel tähendanud ootamatult suurt huvi maade, talude ja isegi suvilate suhtes, mis asuvad keskustest kaugemal. Maaklerid ei mäleta näiteks eelmisest aastast ka seda, et novembri lõpus oleks käinud aktiivne suvekodude otsimine. Kaubaks lähevad ka harilikud maatulundusmaad, kus puudub detailplaneering ja hoonestus. Ühelt poolt on selge, et ostjate huvi on saanud võimalikuks seetõttu, et hinnatase on muutunud sedavõrd soodsaks. Mõningaid talusid ja maatükke saab jälle kätte hindadega, nagu me mäletame umbes 6-7 aastat tagasi. Teiselt poolt võib täheldada, et enamus ostjaid on nö sularahas ostjad ja ei kasuta pankade abi finantseerimisel. Ei ole teab mis suur ime, et paljudel inimesetel on sukasääres olnud 300 000 või 600 000 kr ja nad on oodanud oma hetke. Mingit hulka inimesi hirmutab aga jätkuvalt devalveerimise hirm ja euro saabumine, sest mine tea, mis siis juhtuma hakkab. Ca 1/4 huvilistest on sellised, kes soovivad kinnisvara soetada puhtalt investeerimise eesmärgil.

Et jutt ei jääks ainult tühipaljaks promoks, siis toome siinkohal ära mõned tehingud, mis viimasel kuul on toimunud Domuse maaklerite vahendusel:

Suvila müük Harjumaal
Asukoht: Keila vald, Laulasmaa
Krundi suurus: 819 m2
Kommunikatsioonid: elekter, vesi
Kirjeldus: Krundil vundament ja vundamendi
ühes otsas esialgseks elamiseks
kohaldatud elamispind. Krunt väga heas korras.
Hind: 270 000 kr

Kinnistu müük Harjumaal
Asukoht: Saue vald
Krundi suurus: 2 ha
Sihtotstarve: maatulundusmaa
Detailplaneering: olemas
Kommunikatsioonid: elekter
Hind: 960 000 kr

Kinnistu müük Harjumaal
Asukoht: Padise
Krundi suurus: 25,8 ha
Sihtotstarve: maatulundusmaa
Kommunikatsioonud: puudu
Hind: 625 000 kr

Maja müük Läänemaal
Asukoht: Nõva
Maja suurus: 138 m2
Ehitusaasta: 1970
Krundi suurus: 2700 m2
Hind: 190 000 kr