Domus Kinnisvara ajaveeb

Oleks liialdus öelda, et selle kevade kinnisvaraturu tehingute arvu statistika on turuosaliste seas vaimustushüüdeid esile kutsunud. Ootused on olnud kõrgemad, kui seda tegelikkus pakkus. Valdav osa kinnisvara vahendusfirmadest ootas ja lootis kõrgemaid müüginumbreid, aga suuremale aktiivsusele panustas ka suur osa harilikest kinnisvara müüjatest. Ajal, mil SKP kasvab mühinal, ekspordimahud püstitavad rekordeid, üha rohkem turiste leiab tee Eestisse ja tõusnud on ka keskmine palk (kuigi hinnad veel rohkem), siis olid kõrgendatud ootused justkui põhjendatud. Selle kõige taustal peame aga nentima, et tehingute arv võrreldes aasta varasema perioodiga kasvanud pole ning vaid hinnad on näidanud mõõdukat kasvutendentsi, mida on eelkõige toitnud uusarenduste kõrged müügihinnad.

Sündmused või õigemini sündmuste vähesus on niivõrd värsked, et adekvaatseid analüüse turu käitumise kohta on napilt ja needki seinast-seina. Ka tavapärased kommentaatorid tunduvad olevat jahmunud ning eelistavad ajal lasta kulgeda, lootuses, et mõne aja pärast on turu arengut lihtsam põhjendada. Siiski võib väita, et 2011 aasta kinnisvaraturu märksõnaks on olnud ettevaatlikkus. Vaatamata sellele, et eraisikute hoiused on kasvanud nagu leivataigen moodsa perenaise köögis ning seega raha, mida paigutada kinnisvaraturule, on eraisikute käes rohkem kui kunagi varem, siis on ettevaatlik käitumisjoonis prevaleerimas. Hoogsast galopist, mida harrastati 2004-2007, on eestlane läinud tagasi juurte juurde ja taastanud „tasa ja targu“ põhimõtte. Majandusbuumile järgnenud tagasilöögid on veel hästi meeles, euro tõttunud muutunud hinnad vajavad veel paikaloksumist ja arusaama teket, mis on „õige hind“ ja milline mitte ning täielikku kindlust, milliseks võib kujuneda tulevik, samuti pole. Kinnisvaraportaalides klikitakse edasi päris hoogsalt ja ka kinnisvaramaakleritel on tööd piisavalt, kuid ostuotsuse tegemisega kiputakse viivitama. „Üheksa korda mõõda ja üks kord lõika“ suhtumist süvendab tõsiasi, et Statistikaameti andmetel peab oma eluruumi seisundit heaks või väga heaks kaks kolmandiku lastega leibkonddest. Kümne aastaga on selliste leibkondade arv neljandiku võrra suurenenud. Kõigele sellele mõeldes võiks ju isegi muret tunda, aga tegelikult on hea, et turg on taastumas stabiilselt ja ilma suurte kasvuhüpeteta. „Rahu, ainult rahu“ ütleks Karlsson neile, kes on lootnud näha 2006.a. müüginumbreid ilma, et enne oleks saavutatud 2004 ja 2005 aasta müügikäibed. Küll ka need samad lastega pered, kellest täna elab 67 % kortermajades, jälle majade poole vaatama hakkavad ja oma hoo kinnisvaraturule annavad.

Kui kinnisvaraturg hakkas mõned aastad tagasi mutta vajuma, siis oli kogu meedia täis artikleid, interneti kommentaaridest rääkimata, kus räägiti sellest, et kinnisvaraturu õige tasakaal on siis, kui keskmine palk võrdub keskmise ruutmeetri hinnaga. Buumi tipphetkel oli keskmine ruutmeetri hind teatavasti keskmisest palgast sama kaugel, nagu on kuu maakerast.

Äsja avaldas Statistikaamet andmed, mille kohaselt oli keskmine brutokuupalk 2010. aasta III kvartalis 11 874 krooni. Võrreldes 2009.a. III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk 0,9 %. Veidi varem avaldas Statistikaamet ka III kvartali kinnisvaraturu kokkuvõtte, mille kohaselt oli võõrandatud korteriomandi ruutmeetri keskmine hind 9300 krooni, olles veel aasta tagasi 14 900 krooni. Kui nüüd lähtuda eeldusest, et „õige“ turutase on siis, kui keskmine palk ja keskmine ruutmeetri hind on võrdsed, siis peaks praegu olema suurepärane aeg kinnisvara osta. Ometigi ei näita tehingute arv mingit pöörast tõusu. Miks siis nii? Vastus peitub selles, et must-valge majandusanalüüs ei toimi kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise analüüsimiseks kõige paremini. Ei olnud see nii 2007. aastal ega ole ka 2010. aastal. Sellest on nüüdseks aru saanud ka need Eesti analüütikud, kes 3 aastat tagasi rääkisid vaid keskmiste numbrite tähtsusest, kuid kes nüüd räägivad, et olulised näitajad on hoopis töötuse määr, tarbija kindlustunne, inflatsioon, rahvusvaheliste rahaturgude olukord, kodumaiste pankade laenuaktiivsus, muutused USA kinnisvaraturul jne. Siinkohal on juba oluliselt raskem hakata vastu vaidlema, sest maailm on mitmekesisem, kui me seda teinekord tunnistada tahame ja integreeritum, kui kunagi varem. Mikro- ja makroriskide hulk, mis mõjutab kinnisvaraturgu, koosneb paljudest komponentidest ning on väga mõistlik analüüsi teostades eemaldada silmaklapid ja vaadata maailma võimalikult laialt.

Tartu Ülikooli geograafia osakonna professor Rein Ahas avaldas hiljuti regionaalse pendelrändeuuringu kokkuvõtte, kus puutumata ei jää ka kinnisvaraturg. Põnevaid järeldusi sisaldav uuring toob näiteks ära, milline on saunaga eluruumide osatähtsus omavalitsuse eluruumide arvust. Erinevalt paljudest teistest uuringutest, kus kõrgemad näitajad on kogunenud Tallinna, Tartu ja Pärnu sarnaste tõmbekeskuste ümber, siis saunaga eluruumide osatähtsuse osas võidutsevad Eesti äärealad. Regioonidest elavad kõige saunasõbralikumad inimesed Kagu-Eestis, millele järgnevad Saaremaa, Hiiumaa ning mõnevõrra üllatuslikuna ka Ida-Eesti. Kaarti vaadates torkab koheselt silma, et saunaga eluruumid on koondunud rohkem 1) hajeasustusega piirkondadesse ja 2) veekogude lähedale. Üldpilt on selles mõttes loogiline, et regionaalsetes keskustes on korrusmajade osatähtus suur ja enamus korterites sauna puudumise tõttu muutub saunade osatähtsus kogu eluruumides väiksemaks. Kõige suurema saunade osatähtsusega paigad jäävadki vahetult veekogude kõrvale ja esiviisikusse kuuluvad Sõrve säär Saaremaal, Kihnu saar, Mustvee ja Kallaste kant Peipsi ääres, Värska ümbruse piirkond ja ka Piirissaare. Nendes piirkondades on saunaga eluruumide osatähtus üle 70 %. Just Peipsi ümbruse piirkonda võibki nimetada Eesti kõige „kuumemaks“ saunapiirkonnaks.

Statistikaameti 2000.a. rahva ja eluruumide loendus vaid toetab eelpool öeldut. Kui üldiselt on linnakorterid olmemugavustega (veevärk, soe vesi, vann, veeklosett, keskküte) paremini varustatud kui eelmise sajandi esimesel poolel ehitatud pereelamud valdades, siis vaid sauna puhul on asi vastupidine. Nimelt kui linnades on saun olemas vaid 10 %-l rahvastikust, siis valdades on see protsent 39. Peamiseks põhjuseks on siingi eluruumi tüübi erinevus linnades ja valdades.

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.