Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui saaks meelevaldselt Kesklinna linnaosa Tallinna korteriomandite tehingustatistikast kõrvaldada, siis võiks väikeste mööndustega teha järelduse – mida vähem on linnaosas tehinguid, seda kõrgem on ruutmeetri hind ja vastupidi. Augusti tehingustatistikale tuginedes on taaskord Tallinna linnaosadest kõige vähem kortereid müüdud Nõmmel (16 tehingut), Pirital (22 tehingut) ja Kristiines (41 tehingut) keskmiste ruutmeetri hindadega vastavalt 1034 €/m2, 1221 €/m2 ja 1000 €/m2. Kõige madalam ruutmeetri hind on Tallinnas Lasnamäel, kus 119 korterit müüdi keskmise hinnaga 800 €/m2. Alla 1000 €/m2 on hind ka Põhja-Tallinnas (907 €/m2), Mustamäel (928 €/m2) ja Haaberstis (945 €/m2). Igas kategoorias kuulub esikoht aga Kesklinna linnaosale, kus augustis vahetas omanikku 131 korterit ja seda keskmiselt 1501 €/m2 hinna juures. Tallinna kesklinn on ja jääb Eesti kinnisvaraturu lipulaevaks, mille järgi joondub kogu ülejäänud Eesti. Kõige enam toimus Tallinna korteriturul augustikuus tehinguid 41-54,99 m2 suuruste korteriga, mida läks statistikasse kirja 164 ühikut, järgnevad võrdse 110 ühikuga 30-40,99 ja 55-69,99 m2 suuruses korterid.

Näited augusti tehingutest:

Asukoht: Vilde tee, Mustamäe
Tubade arv: 1
Pindala: 29,9 m2
Korruselisus: 5/3
Seisukord: remonti vajav
Müügiperiood: ca 10 päeva
Hind: 786 €/m2

Asukoht: Kopli, Põhja-Tallinn
Tubade arv: 2
Pindala: 46,6 m2
Korruselisus: 5/4
Seisukord: väga hea
Müügiperiood: ca 3 kuud
Hind: 1009 €/m2

Asukoht: Vilde tee, Mustamäe
Tubade arv: 2
Pindala: 45,7 m2
Korruselisus: 5/4
Seisukord: hea
Müügiperiood: 2 kuud
Hind: 897 €/m2

Asukoht: Tulika, Kristiine
Tubade arv: 2
Pindala: 39,2 m2
Korruselisus: 5/4
Seisukord: hea
Müügiperiood: ca 3 kuud
Hind: 1071 €/m2

Novembrikuu tehingustatistika kohaselt asuvad kõige kõrgema ruutmeetri hinnaga korterid Tallinna vanalinnas ja südalinnas.

Elamispindade TOP 5 moodustavad:

Asukoht: Pikk tn 18/Pühavaimu 3
Korteri pind: 111,3 m2
Ruutmeetri hind: 49 416 (3158 EUR)

Asukoht: Lai tn 35
Korteri pind: 26,9 m2
Ruutmeetri hind: 47 472 (3034 EUR)

Asukoht: Kaupmehe tn 2
Korteri pind: 66,8 m2
Ruutmeetri hind: 46 846 (2994 EUR)

Asukoht: Lai tn 35
Korteri pind: 22,3 m2
Ruutmeetri hind: 44 843 (2865 EUR)

Asukoht: Tornimäe tn 3
Korteri pind: 68,9 m2
Ruutmeetri hind: 43 541 (2782 EUR)

Euro saabumiseni on jäänud vaid 65 päeva. Tarbijatel on ülim aeg hakata ennast vaimselt ette valmistama ja mõtlemist kujundama lähtuvalt uutest hindadest. Domus Kinnisvara loodab, et tarbijad võtavad euro saabumise vastu rahulikult ja ei tee rahaühiku vahetusest suurt numbrit. Maa-ameti septembrikuu tehingustatistikale tuginedes toome ära mõned arvandmed, et kinnisvara ostuhuvilistel tekiks juba praegu ülevaade sellest, milliseks võivad kujuneda kinnisvara hinnad alates 01.01.2011.

Tallinna keskmine korteri ruutmeetri hind on 923 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (46 m2) maksab Tallinnas 45 513 eurot.
Keskmine maja maksab Tallinnas 191 593 eurot.

Tartu keskmine korteri ruutmeetri hind on 810 eurot.
Keskmine 3-toaline korter (63 m2) maksab Tartus 51 622 eurot.

Pärnu keskmine korteri ruutmeetri hind on 705 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (48 m2) maksab Pärnus 32 156 eurot.

Narva keskmine korteri ruutmeetri hind on 302 eurot.
Keskmine 1-toaline korter (35 m2) maksab Narvas 9246 eurot.

Tuletame ka meelde, et 2010 suvi andmetel oli keskmine brutokuupalk Eestis 888 eurot.

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.