Domus Kinnisvara ajaveeb

Esmaspäevases Äripäevas kirjutati (vt siia), et Tallinna korteriturul suurenes pakkumine ca 1000 elamispinna võrra. City24 Spot andmetel kasvas peamiselt 2-toaliste korterite arv, ulatudes mai kuu lõpuks ca 4100 kuulutuseni (kasv 8%). Protsentuaalselt suurim kasv oli see-eest 5- ja enamatoalistel korteritel, millede pakkumine oli mai kuus 14% võrra suurem kui aasta alguses. 1-3-toaliste korterite pakkumiste maht kasvas ca 8%, 4-toalistel ca 10%.

Suurema elamispinna pakkumisi võiks lisanduda veel, sest turul on enim müüdud just sellised. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti jaanuarist kuni mai kuuni korteriomanditega, millede pindala jääb vahemikku 10- 40,99 m² (valdavalt 1-toalised, kuid ka 2-toalised) ostu-müügi tehinguid kokku 676 tk, kuid korteriomandeid pindalavahemikus 55-249 m² müüdi 839 tk. Seega suurema pindalaga kortereid on müüdud rohkem.

Suuremal korteril on pindala tõttu ka kõrgem hind, mis ostuotsuse tegemisel on peamine tegur. Põhjus, miks tänavu on suurema pindalaga kortereid rohkem müüdud, võib peituda 4- ja 5-toaliste korterite pakkumishinna languses, millega küsitud hind muutus ostjale vastuvõetavamaks. City24 Spot andmetel langes 4-toalistel korteritel ruutmeetri pakkumishind lausa 37% (jaanuaris keskmine hind ca 2200 €/m2, mai keskmine ca 1400 €/m2), 5-toalistel korteritel 13%. Hinnad ei muutunud 2-ja 3-toalistel korteritel.

Analüüsides 2011. aastal toimunud reaalseid tehinguhindu ja pakkumishindu, siis on täheldatav tendents, et vahe nende kahe näitaja vahel väheneb. Kui jaanuaris oli Tallinna korterite keskmiseks pakkumishinnaks 1392 € ja müügihinnaks 958 €, siis maikuus vastavalt 1293 € ja 1023 €. Seega on 5 kuuga pakkumishinnad Tallinnas vähenenud 7,1 % võrra ja müügihinnad samal ajal suurenenud 6,8 % võrra.
Samasugune olukord, kus keskmise tehingu hinna ja pakkumishinna vahe vähenes, oli eelmise aasta sügisel, mil tegelikult enne euro tulekut oligi turul tehinguid tavapärasest rohkem. Just euro muutuja tõttu ei saa perioode päris võrreldavateks pidada.

Kuna korterite pakkumiste arv on Tallinnas selle aasta 5 kuuga ca 1000 võrra kasvanud, siis on eelmist aastat vaadates hästi näha, et tehinguid on hakatud rohkem tegema pärast seda, kui pakkumisi on juurde tulnud. Seega võiks teatud mõttes oodata, et müüdavate objektide lisandudes kasvab teoreetiliselt tehingute arv ka sel aastal. Kas see ka nii läheb, näitab aeg. Pakkumiste arvu tipp oli eelmise aasta septembris, mil Tallinnas oli pakkumises 12 804 korterit. Mai lõpu seisuga oli Tallinnas pakkumises 11 052 korterit ning seega on pakkumiste arvul kasvada ruumi veel küllaga.

Käes on mõnusad puhkuseilmad. Sel ajal ei peaks kinnisvaraturul suurt midagi toimuma, kuid tuleb välja, et ostuhuviliste tõttu on turg üsna aktiivne, sest paljud inimesed kasutavad puhkust just objektidega tutvumiseks.

Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehingute aktiivsus on Maa-ameti esialgsetel andmetel siiski samaväärne varasemate kuudega. Kui mai kuus tehti 464 korteriomandi tehingut, siis juunis 7 tehingut vähem. Veidi langes ka keskmine hind, olles juunis 14 780 kr/m². Võrreldes jaanuari kuu keskmise hinnaga, oli juuni keskmine hind ca 10% kõrgem.

Tallinna korterite pakkumishinnad on City24 Spot järgi stabiilselt väikses languses. Aasta algusest alates on küsitud hinnad langenud 1,7%, olles juunis ca 19 400 kr/m². Võrreldes keskmist pakkumishinda keskmise müügihinnaga, siis on neil vahe 24%, mis on üle aastate väikseim tulemus, sest üldjuhul oli erinevus üle 30%. Ka Domus Kinnisvara maaklerid on viimastel kuudel kogenud, et müügihindades on kauplemisruumi jäänud järjest vähemaks. Paljudel juhtudel ostja ei kauple, sest ta on leidnud just talle meeldiva elamispinna. Seejuures on aktiivne turusegment 2-toalised korterid hinnavahemikus 800 000 – 1 000 000 krooni, mil julgetakse otsuseid teha.

Domus Kinnisvara maakleritel on üsna palju kliente, kelledel on konkreetne ostusoov, kuid turul puudub sobiv objekt. Näiteks heas asukohas korralike 2- ja 3-toaliste korterite puhul on lausa defitsiit. Ühelt poolt pole turul piisavalt pakkumist, teisalt on ostjatel teatud nõuded: korter ja elamu peab olema heas seisukorras, loomulikult parkimine, korralik ühistu ja madalad kommunaalkulud. Kõrgete kommunaalkulude tõttu on isegi juhtumeid, kui ostja tehingust loobub.

Ka üüriturg on Tallinnas üsna aktiivne, kuid ka siin on pakkumine pigem kehv. Hea asukohaga ja seisukorraga korterid, milledel on turutasemele vastav üürihind, leiavad kiirelt üürilise.

Nii nagu kogu kinnisvaraturg näitab stabiliseerumise märke, siis näitab stabiliseerumist ka objektide hinna üle kauplemise turg. Kui veel aasta tagasi oli tingimist väga palju ja ostjad pakkusid väga julgelt hinda alla pakkumishinna (paljudel juhtudel ka põhjendatult), siis täna ollakse tagasi juba palju reaalsemas maailmas. Aasta tagasi oli kauplemine nii aktiivne, et isegi suuremad kinnisvaraportaalid pidasid vajalikuks lisada objektide kuulutuse juurde võimaluse „Paku oma hind“. Seda võimalust kasutasid ostuhuvilised väga aktiivselt ja nii said maaklerid palju hinnapakkumisi, mis olid reeglina 20-50 % pakkumishinnast madalam tasemel. Nö õngitsemist oli hästi palju, millega prooviti müüjate vastupidavust ja ise võita jackpot tuulte ja tormide käes vappunud kinnisvaraturult. Mõnedel juhtudel see ka õnnestus, aga enamjaolt siiski mitte. Muidugi oli ja on praegugi palju inimesi hädas oma eluasemelaenudega ja eks õngitsejad on püüdnud neid tabada. Aga nagu on kalal käimisega, siis päris suvaliselt lanti loopides haug siiski otsa ei tule.

Tänaseks on proovijaid ja katsetajaid, kes loodavad suurt hinnavõitu saada, jäänud oluliselt vähemaks ja kauplemine on läinud tagasi normaalsetesse rööbastesse ning turul domineerivad inimesed, kellel on olemas selge vajadus osta või müüa. Üldjuhul jääb tavaline tingimismaa alla 10 % pakkumishinnast ja siis on põhjust loota müüjalt vastutulekut. Kes tahab ja julgeb teha suuremaid pakkumisi, siis andke minna! Viimasest nädalast saamegi tuua paar konkreetset näidet selle kohta, kus huviliste pakkumised on olnud väga uljad ja seetõttu pole tehinguni jõutud. Ühele kvaliteetsele ja 7 miljonit krooni maksnud majale tehti hinnapakkumine tervelt 2 milj võrra odavam ehk siis 5 milj peale ja seda hinnalangetust hindas müüja täiesti põhjendamatuks. Teine näide tuleb aga hoopis teisest äärmusest, mida võiks nimetada „Tingimine Tapa moodi“. 2-toaline üürikorter Tapal maksab kuus 700 krooni ja möödunud nädalal tehti sellele hinnapakkumine 100 krooni/kuu, mida omanik samuti vastu ei võtnud…. Seega, omapäraseid näiteid kauplemisest on siiski olemas ka tänasel kinnisvaraturul, kuid tõsiseltvõetavad pakkumised jäävad siiski piiridesse, mis vastavad omanike ootustele.