Domus Kinnisvara ajaveeb

Esmaspäevases Äripäevas kirjutati (vt siia), et Tallinna korteriturul suurenes pakkumine ca 1000 elamispinna võrra. City24 Spot andmetel kasvas peamiselt 2-toaliste korterite arv, ulatudes mai kuu lõpuks ca 4100 kuulutuseni (kasv 8%). Protsentuaalselt suurim kasv oli see-eest 5- ja enamatoalistel korteritel, millede pakkumine oli mai kuus 14% võrra suurem kui aasta alguses. 1-3-toaliste korterite pakkumiste maht kasvas ca 8%, 4-toalistel ca 10%.

Suurema elamispinna pakkumisi võiks lisanduda veel, sest turul on enim müüdud just sellised. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti jaanuarist kuni mai kuuni korteriomanditega, millede pindala jääb vahemikku 10- 40,99 m² (valdavalt 1-toalised, kuid ka 2-toalised) ostu-müügi tehinguid kokku 676 tk, kuid korteriomandeid pindalavahemikus 55-249 m² müüdi 839 tk. Seega suurema pindalaga kortereid on müüdud rohkem.

Suuremal korteril on pindala tõttu ka kõrgem hind, mis ostuotsuse tegemisel on peamine tegur. Põhjus, miks tänavu on suurema pindalaga kortereid rohkem müüdud, võib peituda 4- ja 5-toaliste korterite pakkumishinna languses, millega küsitud hind muutus ostjale vastuvõetavamaks. City24 Spot andmetel langes 4-toalistel korteritel ruutmeetri pakkumishind lausa 37% (jaanuaris keskmine hind ca 2200 €/m2, mai keskmine ca 1400 €/m2), 5-toalistel korteritel 13%. Hinnad ei muutunud 2-ja 3-toalistel korteritel.

Euro on saabunud, pinged on maha võetud, põhjust oodata müütilise euro järgi enam pole. See teadmine on toonud kinnisvaraturule juurde nii uusi müüjaid kui ka uusi ostuhuvilisi. Kui esimeste motivaatoriks on kerge lootus hinnatõusuks või lihtsalt sümboolse hetke kättejõudmine (hind eurodes!), siis ostuhuvilised loodavad nüüd teha oma valiku suurema pakkumise hulgast. Viimane aasta kinnisvaraturgu jälginud analüütikud on olnud teadlikud sellest, et arvestatav hulk objekte tuleb turule alles euro saabudes, kuna kavalad kinnisvara omanikud on oodanud oma hetke ning panustanud kerkivatele hindadele ja suuremale nõudlusele. Kusjuures sama käitumismudelit on järginud mitmed ostuhuvilised, kes on teadlikult jätnud tõsisema pakkumistega tutvumise selle aasta esimesse poolaastasse, kuna on lootnud suureneva valikuvõimaluse peale. Esimesed märgid näitavad tõepoolest seda, et kui aastavahetuse eel oli trend objektide vähenemise peale, siis nüüd on pakkumiskõver suundunud taas ülespoole. Näiteks Tallinnas oli City24 andmetel 01.01.2011 pakkumises 6305 korterit, siis nüüd, poolteist kuud hiljem, on pakkumises juba 6569 korterit. Seega valik läheb paremaks ja ostjatel tekib valikuvõimalusi üha juurde.

Kogu Eesti korterituru pakkumiste tipp jääb 2008. aasta keskpaika, mil pakkumises oli ca 18 500 korterit. Sellele järgnes stabiilne pakkumiste vähenemine, mis jõudis 2009/2010 aastavahetusel alla 11 000 korteri. Alates sellest hetkest on pakkumiste arv taas tõusuteel olnud, ületades tänaseks 13 000 ühiku. 2008.a. esimese poole meenutamine toob paljudele toonastele kinnisvara arendajatele külma higi otsaette, sest totaalne lattu tootmine oli juba sel hetkel kurb tõsiasi. Ca 80 000 ehitussektori töötajat andsid veel 2007/2008 kelludega sedavõrd hoogu, et pakkumiste arv purjetas üles sama lennukalt nagu Titanic Atlandi ookeanil. „Jäämägi“ tuli ka siin vastu: korterid võeti kukkuvate hindade tõttu müügist maha, osa müüke keelas pank ära, osa müüke ei olnud peagi võimalik teostada seetõttu, et hind oli langenud alla soetamismaksumuse, järjest enam hakata andma kortereid üürile ja ootama paremaid aegu. Need ajad ongi nüüd kätte jõudmas. Võrreldes tippajaga on pakkumine sedavõrd langenud, et see on hakanud nõudlusele mõjuma ning hinda tasapisi ülespoole kruvima ning paljude jaoks ongi hind roninud tasemeni, mis on muutnud võimalikuks müügitehingusse minemise. Kuna hind on tõusnud, siis eelistatakse täna pigem müüki kui väljaüürimist. Viimast fakti kinnitab ka järjest kahanev üüripakkumiste arv.

Domus Kinnisvara avas uue erilehe, kuhu on koondatud kõik pakkumised, mis piirnevad veekoguga. Pidevalt muutuval lehel leiavad huvilised lihtsalt ja mugavalt üles kõik kinnistud, mis jäävad erineva veekogu äärde. Leidmise lihtsustamiseks on kinnistud jaotatud selle järgi, kas nad piirnevad jõe, järve või merega.

Vajaduse sellise erilehe järgi tingis klientide väga suur huvi veekogude ääres asuvate kinnistute vastu ütles Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino. „Sõltumata aastaajast on kinnistud vee ääres väga suure nõudlusega“ sõnas Reino. Tema sõnade kohaselt on eestlasi ikka peetud mererahvaks ning huvi vee vastu on laienenud ka sisemaistele jõgedele ja järvedele. „Lisaks tunnevad märkimisväärset huvi veega piirnevate kinnistute vastu välismaised ostuhuvilised, kes eriti mere ääres ja hea ligipääsetavusega kinnistute osas on valmis kiirelt tehingusse minema“ lisas Raul Reino.

Uue eripakkumiste lehega saab tutvuda SIIN

Sellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohutirtsude parved. Üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tasemele. Mis siis toimub?

Ehitusfirmasid on eelkõige riigisektor rõõmustanud sellel aastal mitmete suuremahuliste hangetega. Sildade, promenaadide, koolimajade jms magusad projektid on toonud ka väiksematesse linnadesse kohale kogu Eesti ehitusturu koorekihi, sest mahult suuri objekte on turul napilt. See on tähendanud seda, et teatud perioodiks on vastavasse linna sisse voolanud märkimisväärne hulk mujalt pärit ehitajaid, kes vajavad kohapealset elamist. Pidev autotransport on liiga kulukas ja ei võimalda tööd efektiivselt teostada. Seega on ehitusfirmad pööranud pilgud üürikorterite poole ja teinud selle turu täiesti tühjaks. Kui samaaegselt on ühte linna sattunud mitu ehitusobjekti, siis on lisaks nõudlust kergitanud terav konkurents ehitusfirmade vahel. Tulemuseks on see, et teatud ajaperioodil on sel aastal olnud võimalik leida üürikorterit Pärnus, Haapsalus või Valgas sama tõenäoline kui leida Sahara kõrbes vett. Kinnisvarafirmade telefonid on olnud punased, kuid kahjuks pakkuda pole olnud midagi. Harukordne situatsioon, millega maaklerid pole enam harjunud ja turu pakkumise pool ei suutnud reageerida. Eriti eelistatud on olnud 3-toalised möbleeritud korterid, mida on broneeritud ka telefoni teel, kohapeal käimata. Vähem atraktiivsed on olnud möbleerimata ja eksklusiivsed korterid. Olukorda on ära kasutanud nutikad korteriomanikud, kes ülisuurt nõudlust arvestades on kergitanud hinda kümnete protsentide võrra.

Kui varasematel aastatel on ehitajaid peetud üldiselt veidi „kaheldava väärtusega“ üürilevõtjateks, keda mitmed korteriomanikud on lausa välistanud, siis nüüd tundub, et raha ei haise ja võimalus tulu teenida ületab võimaliku korteri lõhkumise hirmu. Väikelinnade leigevõitu üüriturg ei võimalda nii väga üürnikke valida ja vastu võetakse see, mida pakutakse. Samuti on tõusnud üldine kultuursus ja ehitusfirmade juhid nõuavad ehitajatelt korralikku käitumist, sest riskida korterist ilmajäämisega keegi ei taha.

Korterite väljaüürimise äriga tegelevatel kodanikel tasub seega silmad-kõrvad lahti hoida ja jälgida, kas nende kodulinnas äkki mingi suure ehitusobjekti osas töödega ei alustata, mis üürituru pahupidi pöörab. Kui selline asi tulemas on, siis tasub kiire väljaüürimisega ehk oodata ning uuelt nõudluse tasemelt küsida juba sellele vastavat hinda. Liiga ahneks minna aga ei maksa, sest kuluarvestus on ka ehitusfirmades tähtsal kohal ning utoopilisest hinnast unistav korteriomanik võib kõigest ilma jääda.

Hakkame nüüd ja edaspidi korra nädalas tutvustama ühte kinnisvara objekti, mille oleme välja valinud meie rohkem kui 1000 pakkumise hulgast. Valik saab olema subjektiivne, sest objektid on unikaalsed, nagu ka turuosaliste soovid ja huvid. Iga objekt on kellegi jaoks hea ja parim. Me soovime oma suurest andmebaasist mõningaid erilisemaid objekte välja tuua ja näidata avalikkusele, kuivõrd põnevaid ja toredaid leide pakub Eesti kinnisvaraturg.

Esimeseks objektiks oleme valinud algavale suvehooajale kohaselt kolleeg Viktori poolt müüdava palkmaja Hiiumaal.

Asukoht: Hiiumaa, Pühalepa vald
Ehitusaasta: 2008
Kogupind: 160 m²
Krunt: 9676 m²
Mereni 1000 m
Maja sobib puhkemajaks ja oma koduks.
Hind: 1 850 000 kr

Pikemalt saab objektiga tutvuda SIIN

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatus esimees esines hiljuti avaldusega, et 5-8 aasta pärast oleme hindadega 2007. aastas tagasi. Tuntud arvamusliidri julge avaldus pani mõtlema ja nõuab analüüsimist.

Mõttearendus on tähelepanuväärne, sest kogu avalik meedia on valdavalt täidetud arvamusega, et hinnad nii kõrgele, kui nad seda olid 2007. aastal, enam kunagi tagasi ei lähe. See seisukoht on levinud nii anonüümsete internetikommentaatorite kui ka finantssektori juhtide väljaütlemistes. Ühelt poolt võib seda arvamust suurepäraselt mõista ja toetada. Kasvunumbrid, mida Eesti kinnisvaraturg 2005 kuni 2007 näitas ja kuhu keskmised ruutmeetri hinnad välja jõudsid, olid ju tõepoolest lausa fenomenaalsed. Ainuüksi Eesti keskmist palka arvestades tundub see tagantjärgi olevat lausa võimatu. Seega on tõepoolest skeptikutel alust väita, et hinnad ei tõuse enam kunagi buumitasemele tagasi.

Veendumus sellest on aga kuidagi üllatavalt kindlameelne ja selge, et ma otsustasin panna kerima mälupildi 2000-ndate aastate algusesse ja déjà vu oli kerge tekkima. Sel perioodil olid laiades rahvahulkades levinud vastupidised veendumused, millest üks tuntuim oli, et „Maa hind ei saa kunagi langeda“. Ka siis oli selleks oma alus olemas, sest me tulime ajaperioodist, kus maal hinda ei olnud ja seda peeti väärtusetuks. Kes siis ikka tahtis 90-ndatel põllumajandusega tegeleda! Ühel hetkel aga hakkas euro kaugelt kumama, me saime EL liikmeks ja tundsime end osana Euroopast, kartulipõldude asemele hakkasid esimesed nutikad maju ehitama ning tõesti, usk sellesse, et maa hind ei saa langeda, oli väga levinud.

Kollektiivse hüsteeria aastatel 2005-2007 ei märganud ma eriti kedagi, kes oleks julgenud esineda artikliga, et ka uute korterite võivad ka langeda. Seda inimest oleks naeruvääristatud täie raha eest, nii nagu praegu seda, kes julgeb öelda, et ühel hetkel on hinnad 2007. aastas tagasi. Peavoolus on ikka lihtsam ujuda. See on väga huvitav, kuidas 5 aastaga on jõutud totaalsest optimismist totaalsesse pessimismi. Kahtlemata võib öelda, et on jõutud hoopis reaalsusesse ja majanduse toimimisele vaadatakse ilma silmaklappideta. Ja ega seegi arvamus väga vale pole. Kui me ei usu, et Eesti majandus kasvab piisavalt või et inflatsiooni kasv ei ole samuti märkimisväärne ega piisavalt suure mõjuga, siis on ka kinnisvarahindadel raske omaette maailmas olla ja kasvu näidata.

Vana tõde on aga see, et haugi mälu pikkus on sekundites ja inimese oma on vaid veidi pikem. See kogemus, mille me kõik oleme viimastel aastatel saanud, püsib meeles veel aastaid. Üks pangajuht on öelnud, et lähiaastatel on kinnisvara arenduseks väga raske laenu saada, sest laenuametnikel on äsjased sündmused kenasti meeles. Ta ei välistanud aga seda, et 5 või 10 aasta pärast ei ole ametnike mälu enam nii värske ja vähegi osavama suuvärgiga sell võib Kõue valda elamurajooni rajamiseks taaskord päris lihtsalt laenu saada. Ja unustavad ka tavakliendid selle, et nende naaber ostis 2007. aastal 30 000 kr/m2 hinnaga korteri, mille laenumakseid ta tasus aastaid suurte raskustega. Usk tulevikku ja emotsioonid võivad 2016 olla sama kõvad tegijad kui nad olid 2006. aastal.

Viimastel aastatel kinnisvaraturul toimunu on nagu peatükk mikroökonoomika õpikust ja tänuväärne materjal mõne kõrgkooli ärijuhtimise I kursuse tudengile uurimistööks. Mis siis kinnisvaraturul toimus? Mikroökonoomika alustõdede järgi on toodete/teenuste hind ja nõutav kogus pöördvõrdeliselt seotud. Pakkumisseaduse kohaselt pakutakse suuremat kogust kui toote või teenuse hind tõuseb ning väiksemat kogust kui hind langeb. Kuna krediidi saamise võimalused olid turul head ja tarbijate ootused igavesti kestvaks hinnatõusuks suured, siis tõusidki hinnad stabiilselt ja pakkumine reageeris sellele üha uute objektidega. See aga tähendas, et ühel hetkel läks tasakaaluhind, mille juures nõutav kogus ja pakutav kogus on võrdsed, täiesti paigast ära. Kuna protsessid on kinnisvaraturul pikad (detailplaneeringu algatamisest kuni objekti kasutusloani on pikk tee), siis juhtuski nii, et vaatamata sellele, et nõutav kogus kadus ära, tuli pakkumist ikka veel jõudsalt juurde. Piltlikult öeldes märkasid vedurijuhid tekkinud olukorda liiga hilja, tõmbasid küll kahe käega pidurit, kuid rong liikus veel hulga aega edasi. Isand Newtoni füüsikalised seadused toimisid ikka veel.

Pakutava kinnisvara koguse tipp ulatus 2009. aasta varakevadesse, kui veel aprilli lõpus oli City24 kinnisvaraportaalis pakkumises 50 073 aktiivset objekti. Pärast seda on toimunud stabiilne vähenemine ja nii on novembri alguseks alles jäänud 38 682 aktiivset objekti. See tähendab, et 6 kuuga on pakkumiste hulk vähenenud ca 23 %  võrra ehk keskmiselt 1900 objekti kuus! Muidugi, paljud objektid korduvad, aga korduvad on nad olnud kogu aeg ja on ka täna. Seega oleme situatsioonis, kus hinnad on teatavasti langenud tubli poole võrra, pakkumiste arv on vähenemas ja turg taas tasakaaluhinda otsimas. Kui aga hind ja pakkumiste hulk vähenevad, siis majanduse alustõdede järgi hakkab see ühel hetkel nõudlust kergitama. Esimesed märgid sellest on juba olemas. Kui veel mõni kuu tagasi võis nö rohujuure tasandil korterite enampakkumistest rääkida üksikutel juhtudel, siis täna toimub neid Domus Kinnisvara praktika kohaselt juba pidevalt. Nii mõnedki spekulatiivsed väikeinvestorid on märkinud, et parim aeg korteri ostimiseks jäi suvi 2009 aega. Sügis on olnud rikas mitte ainult metsaandide, vaid ka positiivsete uudiste poolest, mis on tarbijate huvi, usku, lootust ja võimalusi kergitanud.

Pakkumiste märkimisväärse vähenemise tõttu pole midagi imestada, et üle pika aja on turult kostmas nõrku hääli, et valik on väikseks jäämas. Muidugi on Tallinnas võimalik jätkuvalt valida tuhandete korterite vahel, aga selge ostusooviga inimesed, kes käivad objekte reaalselt külastamas, mitte ei anna hinnanguid portaalide pakkumiste arvu järgu, on üles näidanud kohatist rahulolematust kesise valiku osas. Olgu rõhutatud, et see jutt puudutab eelkõige korteriturgu ja eelkõige väiksemaid, 1-2 toalisi, kortereid, mille osas on püsinud nõudlus läbi aastate kõrgem. Nendel inimestel, kes tunnevad huvi maja või krundi osas, on valikuvõimalused jätkuvalt suured ja selle olukorra muutumist pole lähiaegadel ette näha. Meeles tuleb aga pidada, et korteriturg on kinnisvaraturu indikaatoriks ja siin näidatakse kätte suund, mille järgi ülejäänud kinnisvaraturg liikuma hakkab. Defitsiidiajastule veel oodi laulda ei saa, aga ostuhuvilistel tasub teraselt pakkumistel silm peal hoida.