Domus Kinnisvara ajaveeb

Korterid

Tartus tehti 2011. aastal 1110 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on 34 tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal (kasv 3%). 2009. aastaga võrreldes oli eelmisel aastal 278 tehingut rohkem. Seega on tartlaste huvi kriisijärgselt elamispinna soetamise vastu olnud mõningases kasvus.

Kvartalite võrdluses tehti 2011. aastal kõige vähem tehinguid esimeses kvartalis, mille tingis madal aktiivsus jaanuaris. Kolmas kvartal oli see-eest suurima tehingute mahuga, sest augustikuus müüdud korterite arv oli üle mitme aasta rekordiline 115. See oli ka periood, mil tehingute keskmine hind saavutas 2011. aasta kõrgema tulemuse 904 €/m². Kuna juuli ja septembri keskmised hinnad olid madalamad, siis kolmanda kvartali keskmine hind jäi väiksemaks kui teise kvartali hind.

Augustikuu aktiivsuse põhjuseks võib pidada suvise puhkuseperioodi järgselt formeerunud tehinguid. Suuremate ja kallimate korteritega tehtud tehingute hulk mõjutas ka keskmist hinda, sest hinnaklassis 1200- 1500 €/m² tehinguid oli tavapärasest rohkem.

Aasta viimastel kuudel langenud hind mõjutas ka neljanda kvartali tulemust, mille keskmine hind oli 812 €/m², mis on 4% madalam kui esimesel kvartalil. Tõenäoliselt mõjutas teist poolaastat Euroopa finantskriis ja prognoosid järgmisteks aastateks. Ebakindlus tuleviku suhtes vähendas kallimate elamispindade ostmist. Paljudel juhtudel raha paigutamise eesmärgil tehtud tehingud olid hinnavahemikus 40 000- 50 000 €.

Nimetatud hinnavahemik on jätkuvalt nõutud sektor. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal võib öelda, et laenu abi kasutakse üllatavalt vähe. Tõenäoliselt on kallimate elamispindade ostmine vähenenud just seetõttu, et panka ei taheta ebakindlas majandusolukorras kaasata ning pigem püütakse omavahenditega hakkama saada.

Nõudlus korterite vastu on püsinud üsna stabiilne, millele viitab teise poolaasta tehingute mahu ühtlane tase. Maaklerite sõnul oleks korterite müüke isegi rohkem, kui oleks sobivaid elamispindasid pakkuda. Kliendid on ootel kesklinna lähipiirkonna kivimaja heas seisukorras  korteritele. Linnaosadest vastavad nendele Kesklinna, Karlova, Supilinna, Vaksali ja Ülejõe linnaosa ning Annelinna kesklinna poolne osa.

Korterite pakkumiste arv oli 2011. aastal Kinnisvaraweb kv.ee andmetel üsna stabiilselt 2000 – 2200. Neist suurima mahu andis Annelinna linnaosa, kus müügis on korraga umbes 600 korterit. See-eest on tegemist piirkonnaga, kus keskmine küsitud hind on linna madalaim, so ca 800 €/m². Võrreldes piirkonna keskmise tehinguhinnaga, on pakkumishinnad ca 20% kallimad. Nii nagu linnaosale omapärane, on seal suurim elanike arv ja väga ühtlane tüüpkorterite elamufond. Tõenäoliselt seetõttu ei olegi linnaosa hinnad oluliselt muutunud, sest konkurents on suur – müügihinnad on vahemikus 650 – 700 €/m², pakkumishinnad on kogu aasta jooksul ca 800 €/m².

Annelinna korteriturul valitseb suuremate korterite ülepakkumine, sest kõrgete kommunaalkulude tõttu soovitakse minna soodsamale pinnale, samas kui nõudlus on madal. Näiteks seni on pakkumises 4-toalisi kortereid 2-toalise korteri hinnaga.

Pakkumishindadest enim on kasvanud Kesklinna ja Karlova linnaosa korterite hinnad. Müüki on tulnud just suuremad ja kallimad elamispinnad. Küllap on omanikud tunnetanud kinnisvaraturu nõudluse kasvu ning pakkumiste vähesust. Samas on neis linnaosades vähenenud odavamate, väiksemate ja halvas seisukorras korterite müügikuulutuste arv, kuid mida võib pidada siiski likviidsemaks varaks võrreldes kallimate korteritega.

Pakkumises annavad mõningal määral veel tooni arendusprojekti korterid. Domus Kinnisvara hinnangul on Tartus ja lähiümbruses müügil ca 250 uuselamu korterit. Osa neist on 3-5 aastat tagasi valminud elamutes. 2011. aastal valminud elamuprojektid on olnud asukohalt, projektilt ja hinnatasemelt turule niivõrd vastuvõetavad, et enamus kortereid on müüdud.

2011 aastal alustati 12 uue korterelamu ehitusega, kus kokku on ca 160 korterit. Neid arendusi iseloomustab läbimõeldud projektid, kusjuures on püütud leida konkurentsieeliseid. Näiteks Fortuuna 32 ja Vanemuise 45 elamute märksõnaks on energiasäästlikkus, Veeriku 6 puhul elamistingimustele mugavust pakkuvad panipaigad, saunad jms. Kuivõrd need asjaolud müügiedu tagavad, näitab tulevik, kuid kliendi jaoks on oluline ka korteri hind. Pakkumises on uued korterid hinnavahemikus 1200 – 1600 €/m². Eelmise aasta edukamate arendusprojektide Oa ja Meloni tn tehinguhinnad olid siiski madalamad, jäädes vahemikku 1100 – 1200 €/m².

Üüriturg

Üüriturg oli eelmisel aastal äärmiselt aktiive, sest nõudlus oli väga suur. Aktiivseim aeg oli august ja september, mil kortereid otsisid tudengid nii Eestist kui välismaalt. Aasta viimastel kuudel jätkus elamispindade otsimine, kuid mingil määral aktiivsus ja sihtgrupp muutus. Tudengite osakaal vähenes, ning asemele tulid pered, tööinimesed, pensionärid jt. Nüüd valitakse ja mõeldakse põhjalikumalt, enne kui pakkumiste hulgast valik tehakse.

Pakkumiste hulk oli suurim augustikuus: Kinnisvaraweb kv.ee andmetel oli augustis ca 1300 üüripakkumist, mis järgmistel kuudel langes 700ni. Kuigi üürikorterite vastu on nõudlus jätkuvalt olemas, pole vähenenud vabade pindade tõttu üürihinnad muutunud. Mõningal määral on surve hindade langusse, kuid seda peamiselt halvemas seisukorras ja mugavusteta korteritel ning linnaäärsetel korteritel.

Elamud

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 55 000 – 100 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 160 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon.

Veebruaris Tallinna korteriturul suuri muudatusi ei toimunud, kui ehk kasvav tehingute arv välja arvata. Nõudlus püsis jaanuariga võrreldaval tasemel ja tehinguid tehti, nagu ikka, nii odavamate kui ka kallimate korteritega. Jätkuvalt on valitsemas trend, kus ostja eelistab osta pigem korralikku, remonditud korterit, millele on tehtud kaasaegne siseviimistlus. Uusehitised on eelistatud, kuid kvaliteetse viimistluse ja läbimõeldud sisekujunduse puhul võib korter asuda ka vanemas majas. Remontimata korteritele on samuti oma sihtgrupp olemas, kuid selles segmendis on ostjad äärmiselt hinnatundlikud. Nii jäid Domuse veebruari Tallinna tehingustatistika hulka tehingud, kus m2 hind jäi alla 10 000 kr/m2 ehk siis 640 euro/m2. Tulebki tõdeda, et kui madalamas hinnaklassis ostetakse hinda ja kõrgemas hinnaklassis kvaliteeti, siis kõige keerulisemas olukorras ongi vahepeale jäävad keskmised, ei liha ega kala, pakkumised. See nn halli massi moodustav pakkumiste hulk on aga väga suure osakaaluga ja kasvatab oluliselt korterite keskmist müügiperioodi. Ca 80 % magalapiirkondade korteritele tuleb ennustada jätkuvalt pikka müügiperioodi. Eristu, hea korteriomanik ja Su kinnisvara leiab ostja nädalatega!

Toome ära mõned näited reaalsetest tehingutest veebruaris:

Asukoht: Tallinn, Tuvi tn
Tubade arv: 2
Üldpind: 57,2 m2
Korruselisus: 8/2
Hoone ehitusaasta: 2002
Seisukord: väga hea
Hind m2 kohta: 2238 eurot
Hind kokku: 128 000 eurot

Asukoht: Tallinn, Mustamäe tee
Tubade arv: 3
Üldpind: 66,9 m2
Korruselisus: 9/5
Hoone ehitusaasta: 1971
Seisukord: rahuldav
Hind m2 kohta: 755 eurot
Hind kokku: 50 500 eurot

Asukoht: Tallinn, Majaka tn
Tubade arv: 2
Üldpind: 43,9 m2
Korruselisus: 5/2
Seisukord: vajab remonti
Hind m2 kohta: 597 eurot
Hind kokku: 26 204 eurot

Euro on saabunud, pinged on maha võetud, põhjust oodata müütilise euro järgi enam pole. See teadmine on toonud kinnisvaraturule juurde nii uusi müüjaid kui ka uusi ostuhuvilisi. Kui esimeste motivaatoriks on kerge lootus hinnatõusuks või lihtsalt sümboolse hetke kättejõudmine (hind eurodes!), siis ostuhuvilised loodavad nüüd teha oma valiku suurema pakkumise hulgast. Viimane aasta kinnisvaraturgu jälginud analüütikud on olnud teadlikud sellest, et arvestatav hulk objekte tuleb turule alles euro saabudes, kuna kavalad kinnisvara omanikud on oodanud oma hetke ning panustanud kerkivatele hindadele ja suuremale nõudlusele. Kusjuures sama käitumismudelit on järginud mitmed ostuhuvilised, kes on teadlikult jätnud tõsisema pakkumistega tutvumise selle aasta esimesse poolaastasse, kuna on lootnud suureneva valikuvõimaluse peale. Esimesed märgid näitavad tõepoolest seda, et kui aastavahetuse eel oli trend objektide vähenemise peale, siis nüüd on pakkumiskõver suundunud taas ülespoole. Näiteks Tallinnas oli City24 andmetel 01.01.2011 pakkumises 6305 korterit, siis nüüd, poolteist kuud hiljem, on pakkumises juba 6569 korterit. Seega valik läheb paremaks ja ostjatel tekib valikuvõimalusi üha juurde.

Kogu Eesti korterituru pakkumiste tipp jääb 2008. aasta keskpaika, mil pakkumises oli ca 18 500 korterit. Sellele järgnes stabiilne pakkumiste vähenemine, mis jõudis 2009/2010 aastavahetusel alla 11 000 korteri. Alates sellest hetkest on pakkumiste arv taas tõusuteel olnud, ületades tänaseks 13 000 ühiku. 2008.a. esimese poole meenutamine toob paljudele toonastele kinnisvara arendajatele külma higi otsaette, sest totaalne lattu tootmine oli juba sel hetkel kurb tõsiasi. Ca 80 000 ehitussektori töötajat andsid veel 2007/2008 kelludega sedavõrd hoogu, et pakkumiste arv purjetas üles sama lennukalt nagu Titanic Atlandi ookeanil. „Jäämägi“ tuli ka siin vastu: korterid võeti kukkuvate hindade tõttu müügist maha, osa müüke keelas pank ära, osa müüke ei olnud peagi võimalik teostada seetõttu, et hind oli langenud alla soetamismaksumuse, järjest enam hakata andma kortereid üürile ja ootama paremaid aegu. Need ajad ongi nüüd kätte jõudmas. Võrreldes tippajaga on pakkumine sedavõrd langenud, et see on hakanud nõudlusele mõjuma ning hinda tasapisi ülespoole kruvima ning paljude jaoks ongi hind roninud tasemeni, mis on muutnud võimalikuks müügitehingusse minemise. Kuna hind on tõusnud, siis eelistatakse täna pigem müüki kui väljaüürimist. Viimast fakti kinnitab ka järjest kahanev üüripakkumiste arv.

Tallinna kesklinn on jätkuvalt kõrge nõudlusega, kuna seda peetakse nii tavaostjate kui ka investorite poolt kindla peale minekuks. Jättes isegi vanalinna välja, siis pole mingi ime kui tehinguid tehakse 30 000 – 40 000 kr/m2 hinnatasemel. Kuna panustatakse sellele, et hinnad tõusevad, siis täna ollakse valmis maksma hinda, mis lähiminevikus tundus olevat keskmine kosmos. Hinnatõus on olnud kiire, millele nüüd peaks järgnema korrektsioon. Nõudlust kergitab järjest suurem hulk välismaalasi, kelle jaoks Tallinna kesklinn on ainus piirkond Eestis, kuhu tasub panustada. Populaarsed on kõrghooned (Tornimäe kaksiktornid, Maakri maja) ja kesklinna piiridesse jäävad uued või korralikult renoveeritud korterelamud, kus müüakse kvaliteeti. Paljud turule tulnud või tulemas korterelamud Kassisaba, Uue Maailma, Kadrioru piirkonnas on tehtud arvestuse järgi, kus m2 hind jääb 30 000 kr suurusjärku. Milline neist osutub edukaks, näitab aeg.

Toome ära mõned tehingud, mida meie maaklerid on viimasel kahel nädalal südalinnas vahendanud:

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 19/17
Üldpind: 74 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Müügi periood: 2 nädalat
Hind: 2 560 000 kr

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 2/2
Üldpind: 141 m2
Tubade arv: 5
Seisukord: maja renoveeritud, korter nn must karp
Müügi periood: 3 kuud
Hind: 2 500 000 kr

Toome ära valiku korteritehingutest, mida meie maaklerid on viimase 2 nädala jooksul aidanud Tallinnas vahendada. Arvestatav nõudlus on jätkuvalt olemas hinnataseme madalamas klassis olevate korterite suhtes kui ka kvaliteetsete ja seega ka kallimate korterite osas. Väga nõutud on olnud 1-toalised korterid, mille hinnatase jääb vahemikku 300 000 – 400 000 kr. Nõudlus on suur ja keskmine m2 hind tasapisi kerkimas. Kuigi alla 300 000 kr jääva korteritehingu Tallinnas võib juba kergelt liigitada imede valdkonda, siis ühe tehingu meie maaklerid siiski vahendasid. Ostja leidmine ei võtnud aega ei rohkem ega vähem kui 1 päeva.
Teisalt on turul olemas grupp ostuhuvilisi, kes hindab kvaliteeti ja on ka juba täna valmis maksma 24 000 kr/m2 ja rohkem hea asukohaga majas oleva korraliku korteri eest. Ei häiri neid ostjaid vähimalgi määral tõsiasi, kui seal korteris on juba 3-4 aastat sees elatud. Valikuvariante kvaliteeti hindavatel ostjatel on aga napilt, sest uusarendusi on visalt juurde tulemas ning teise ringi kvaliteetsete korterite pakkumine tagasihoidlik.

NÄITED

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Lasnamäe, Punane tn
Kogupind: 21,9 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea, äsja remonditud
Lisainfo: korterile leiti ostja 1 päevaga
Hind: 295 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Pirita, Lauri tee
Kogupind: 53,2 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 4/3
Hoone materjal: kiviplokk
Seisukord: väga hea
Lisainfo: toad eraldi, suur rõdu
Hind: 1 325 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Tammsaare tee
Kogupind: 30 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: vajab värskendamist
Lisainfo: rõdu
Hind: 379 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Kiili tn
Kogupind: 37,3 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 14/11
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea
Lisainfo: ümber ehitatud 1-toalisest korterist
Hind: 565 000 kr

Sellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohutirtsude parved. Üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tasemele. Mis siis toimub?

Ehitusfirmasid on eelkõige riigisektor rõõmustanud sellel aastal mitmete suuremahuliste hangetega. Sildade, promenaadide, koolimajade jms magusad projektid on toonud ka väiksematesse linnadesse kohale kogu Eesti ehitusturu koorekihi, sest mahult suuri objekte on turul napilt. See on tähendanud seda, et teatud perioodiks on vastavasse linna sisse voolanud märkimisväärne hulk mujalt pärit ehitajaid, kes vajavad kohapealset elamist. Pidev autotransport on liiga kulukas ja ei võimalda tööd efektiivselt teostada. Seega on ehitusfirmad pööranud pilgud üürikorterite poole ja teinud selle turu täiesti tühjaks. Kui samaaegselt on ühte linna sattunud mitu ehitusobjekti, siis on lisaks nõudlust kergitanud terav konkurents ehitusfirmade vahel. Tulemuseks on see, et teatud ajaperioodil on sel aastal olnud võimalik leida üürikorterit Pärnus, Haapsalus või Valgas sama tõenäoline kui leida Sahara kõrbes vett. Kinnisvarafirmade telefonid on olnud punased, kuid kahjuks pakkuda pole olnud midagi. Harukordne situatsioon, millega maaklerid pole enam harjunud ja turu pakkumise pool ei suutnud reageerida. Eriti eelistatud on olnud 3-toalised möbleeritud korterid, mida on broneeritud ka telefoni teel, kohapeal käimata. Vähem atraktiivsed on olnud möbleerimata ja eksklusiivsed korterid. Olukorda on ära kasutanud nutikad korteriomanikud, kes ülisuurt nõudlust arvestades on kergitanud hinda kümnete protsentide võrra.

Kui varasematel aastatel on ehitajaid peetud üldiselt veidi „kaheldava väärtusega“ üürilevõtjateks, keda mitmed korteriomanikud on lausa välistanud, siis nüüd tundub, et raha ei haise ja võimalus tulu teenida ületab võimaliku korteri lõhkumise hirmu. Väikelinnade leigevõitu üüriturg ei võimalda nii väga üürnikke valida ja vastu võetakse see, mida pakutakse. Samuti on tõusnud üldine kultuursus ja ehitusfirmade juhid nõuavad ehitajatelt korralikku käitumist, sest riskida korterist ilmajäämisega keegi ei taha.

Korterite väljaüürimise äriga tegelevatel kodanikel tasub seega silmad-kõrvad lahti hoida ja jälgida, kas nende kodulinnas äkki mingi suure ehitusobjekti osas töödega ei alustata, mis üürituru pahupidi pöörab. Kui selline asi tulemas on, siis tasub kiire väljaüürimisega ehk oodata ning uuelt nõudluse tasemelt küsida juba sellele vastavat hinda. Liiga ahneks minna aga ei maksa, sest kuluarvestus on ka ehitusfirmades tähtsal kohal ning utoopilisest hinnast unistav korteriomanik võib kõigest ilma jääda.

Viimastel aastatel kinnisvaraturul toimunu on nagu peatükk mikroökonoomika õpikust ja tänuväärne materjal mõne kõrgkooli ärijuhtimise I kursuse tudengile uurimistööks. Mis siis kinnisvaraturul toimus? Mikroökonoomika alustõdede järgi on toodete/teenuste hind ja nõutav kogus pöördvõrdeliselt seotud. Pakkumisseaduse kohaselt pakutakse suuremat kogust kui toote või teenuse hind tõuseb ning väiksemat kogust kui hind langeb. Kuna krediidi saamise võimalused olid turul head ja tarbijate ootused igavesti kestvaks hinnatõusuks suured, siis tõusidki hinnad stabiilselt ja pakkumine reageeris sellele üha uute objektidega. See aga tähendas, et ühel hetkel läks tasakaaluhind, mille juures nõutav kogus ja pakutav kogus on võrdsed, täiesti paigast ära. Kuna protsessid on kinnisvaraturul pikad (detailplaneeringu algatamisest kuni objekti kasutusloani on pikk tee), siis juhtuski nii, et vaatamata sellele, et nõutav kogus kadus ära, tuli pakkumist ikka veel jõudsalt juurde. Piltlikult öeldes märkasid vedurijuhid tekkinud olukorda liiga hilja, tõmbasid küll kahe käega pidurit, kuid rong liikus veel hulga aega edasi. Isand Newtoni füüsikalised seadused toimisid ikka veel.

Pakutava kinnisvara koguse tipp ulatus 2009. aasta varakevadesse, kui veel aprilli lõpus oli City24 kinnisvaraportaalis pakkumises 50 073 aktiivset objekti. Pärast seda on toimunud stabiilne vähenemine ja nii on novembri alguseks alles jäänud 38 682 aktiivset objekti. See tähendab, et 6 kuuga on pakkumiste hulk vähenenud ca 23 %  võrra ehk keskmiselt 1900 objekti kuus! Muidugi, paljud objektid korduvad, aga korduvad on nad olnud kogu aeg ja on ka täna. Seega oleme situatsioonis, kus hinnad on teatavasti langenud tubli poole võrra, pakkumiste arv on vähenemas ja turg taas tasakaaluhinda otsimas. Kui aga hind ja pakkumiste hulk vähenevad, siis majanduse alustõdede järgi hakkab see ühel hetkel nõudlust kergitama. Esimesed märgid sellest on juba olemas. Kui veel mõni kuu tagasi võis nö rohujuure tasandil korterite enampakkumistest rääkida üksikutel juhtudel, siis täna toimub neid Domus Kinnisvara praktika kohaselt juba pidevalt. Nii mõnedki spekulatiivsed väikeinvestorid on märkinud, et parim aeg korteri ostimiseks jäi suvi 2009 aega. Sügis on olnud rikas mitte ainult metsaandide, vaid ka positiivsete uudiste poolest, mis on tarbijate huvi, usku, lootust ja võimalusi kergitanud.

Pakkumiste märkimisväärse vähenemise tõttu pole midagi imestada, et üle pika aja on turult kostmas nõrku hääli, et valik on väikseks jäämas. Muidugi on Tallinnas võimalik jätkuvalt valida tuhandete korterite vahel, aga selge ostusooviga inimesed, kes käivad objekte reaalselt külastamas, mitte ei anna hinnanguid portaalide pakkumiste arvu järgu, on üles näidanud kohatist rahulolematust kesise valiku osas. Olgu rõhutatud, et see jutt puudutab eelkõige korteriturgu ja eelkõige väiksemaid, 1-2 toalisi, kortereid, mille osas on püsinud nõudlus läbi aastate kõrgem. Nendel inimestel, kes tunnevad huvi maja või krundi osas, on valikuvõimalused jätkuvalt suured ja selle olukorra muutumist pole lähiaegadel ette näha. Meeles tuleb aga pidada, et korteriturg on kinnisvaraturu indikaatoriks ja siin näidatakse kätte suund, mille järgi ülejäänud kinnisvaraturg liikuma hakkab. Defitsiidiajastule veel oodi laulda ei saa, aga ostuhuvilistel tasub teraselt pakkumistel silm peal hoida.