Kuidas kujuneb korteri müügihind?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 25.10.2016 03:18; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

1he6jMaaklerid puutuvad igapäevaselt kokku küsimusega, millise hinnaga kinnisvara müüa? Tõsiasi on, et müüja ja ostja soovid üldiselt ei kattu. Kuidas määrata õiglast hinda on keeruline, sest erinevates piirkondades on turusituatsioon erinev – näiteks Ida-Eestis võivad hinnad 50 km raadiuses erineda 8-10 korda. Selle näiteks on Jõhvi ja Kohtla-Järve elamufond, kus kahe- või kolmetoalise korteri hind võib olla 4000-6000EUR. Seega on müüjatel keeruline mõista, kuidas kahetoaline korter Narvas, milles 7-8 aastat tagasi on tehtud korralik remont, ei ole väärt mitte 35 000, vaid ainult 28 000 eurot.

Hinna emotsionaalne ja ratsionaalne pool

Igal tehingul, eriti kui see on seotud elamispinna ostuga, on emotsionaalne ja ratsionaalne pool. Just emotsionaalne pool on see, mis seob meid objektiga ja muudab selle eriti kalliks, sest seal olete kogenud häid ja halbu aegu, mille eest te olete hoolitsenud ja armastanud, seda remontinud ja kaunistanud ning mida te nüüd olete sunnitud müüma. Maakler omakorda näeb selle objekti ratsionaalset poolt ning annab nõu ainult sellest seisukohast lähtuvalt, toetudes eelistele ja puudustele, samuti tegelikult toimunud tehingutele ja müügihindadele.

Müü eset mitte kodu

Üks kogenud kinnisvaramaakler, kes on töötanud aastakümneid ja pidanud sadu läbirääkimisi erinevate klientidega, andis kord hea nõuande: selleks, et määrata kindlaks tegelik hind, ei tohi müüja müüa mitte oma eluaset, mitte oma kodu, vaid korterit. Eset. Korterit kui asja. Asja, kus on seinad, põrand, lagi ja sisseehitatud köök. Asja, millel on teatud omadused, millel võivad olla puudused või eelised: põrand, trepikoja seisukord, seinte materjal, rõdu olemasolu, naabrid, kommunaalkulud, parkimiskoha olemasolu, piirkond. Müüja jaoks on oluline panna ennast ostja olukorda ja vaadata, mida ostja saab osta, kui tal on taskus või pangakontol antud väärtuses summa. See on väga tõhus analüüs: me hindame alati mitte ainult korteri seisukorda, asukohta, korrust ja üldist atraktiivsust, vaid vaatame ka nn konkureerivaid pakkumisi. Täpsemalt, mida inimene, kellele sobib ideaalselt just teie korter, teie sihtgrupp, saaks hetkel turult veel osta? Kui seate oma korteri hinnaks 55 000 eurot, siis kas seesama ostja saab sama 55 000 eest osta midagi paremat või natuke halvemat, kuid 50 000 euro eest? Ja kas hinnaerinevus kompenseerib miinused võrreldes antud korteriga?

Realistlikud ootused hinna suhtes

Alustasin artiklit sellest, et jagasin kliendid tinglikult kahte vastandlikku leeri: ostjad, kes soovivad osta korterit võimalikult madala hinnaga ja müüjad, kes soovivad müüa seda võimalikult kallilt. Paljudes piirkondades väljaspool Harjumaad ja Tartumaad kipub turg langema, pakkumine ületab oluliselt nõudlust ning sellistes piirkondades mängivad selles tinglikus vastasseisus otsustavat rolli ostjad. Tallinnas ja Tartus võib ette tulla seda, et nõudlus ületab pakkumise. Sel juhul on väike eelis müüjal.
Kui ei ole illusioone ja ebarealistlikke ootusi hinna suhtes, ei tule müüjatel aega raisata, ostja õnnestub leida kiiremini ja inimesed liiguvad oma plaanide elluviimisel edasi. Ülepaisutatud hindadega korterid, mis ei vasta ostja võimalustele, ripuvad kuulutustes pikka aega ja omanikud peavad maksma kommunaalmakseid, kuid potentsiaalsed ostjad isegi ei helista, eelistades konkureerivaid soodsamaid pakkumisi, mille puhul nad saavad sama raha eest rohkem. Seetõttu on parem pöörduda spetsialisti poole, kes aitab teil kindlaks määrata kinnisvara turuhinnale vastava hinna ja koostada tõhusa müügistrateegia. See säästab teie aega ja raha ning aitab mitte käest lasta ostjat, kes on valmis ostma täna.

aleksander

ALEKSANDR BOGENS

Narva piirkonna juht

Uusarendustest Narvas

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 06.06.2016 12:39; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Turuanalüüs
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

uusarendusedKui te kasvõi vahetevahel jälgite kinnisvarauudiseid, siis näete pidevalt uudiseid Tallinna uusarendustest. Kui mõni mu tuttav kolib Tallinna, siis ei taha ta enam osta korterit vanasse majja, vaid läheb panka ning taotleb laenu nüüdisaegse korteri ostuks uude majja. Pärast elab kaua ja õnnelikult, nautides uue elupaiga mõnusid. Nii ei ole ainult Tallinnas.
Seda artiklit kirjutades vaatasin 2011. aasta rahvaloenduse andmeid. Aastatel 2006 – 2011 ehitati Tallinnasse 372 uut kortermaja. Sama perioodi jooksul ehitati Tartusse 123 uut maja, Pärnusse 50, isegi Rakverre 11. Narvasse ehitati aastatel 2006-2011 kõigest 5 uut kortermaja!

Mida korteriostjad ootavad uutelt majadelt ja mida hindavad nende juures?

1. Kõigepealt muidugi energiasäästlikkust ehk teisisõnu väikseid kütte- ja kommunaalkulusid. Tänapäeva majade ehitusel kasutatakse kvaliteetseid isoleermaterjale, aknaid ja uksi, soojuse rekuperatsiooniga ventilatsioonisüsteeme, mis võimaldavad soojust säilitada ja korduvalt kasutada, selle asemel et  seda külmal ajal lihtsalt välja lasta. Kõik see võimaldab küttekulusid oluliselt vähendada.
2. Õnnestunud planeeringud, mis vastavad tänapäeva pere tegelikele vajadustele ja arvestavad vahel ka individuaalseid soove.
3. Nüüdisaegsed arhitektuurielemendid ja korterite tehnilised lahendused, suured panoraamaknad, innovaatilised küttesüsteemid, integreeritud tehnika, avarad koridorid, sisseehitatud kapid ja tehnilised ruumid, hügieeniruumid ning trepikojad.
4. Kujuneb omapärane kogukond inimestest, kes ostavad uude majja kortereid. Üldjuhul on need noored inimesed või jõukad  pered. Olen kokku puutunud selliste projektidega, kus arendaja on hakanud ostjaga suhtlema juba ehitamise  ajal ja korraldanud kohtumisi, üritusi, väljasõite rohelisse või piknikule, mille tulemusena on kujunenud  sõbralike ja positiivsete naabrite grupp, kus tuntakse ja austatakse üksteist – nagu vanadel headel aegadel.

Milline on olukord Narvas?

Narvas selliseid projekte ei ole. Parim, millega meie ostja arvestada võib, on vana maja korteri  ümberehitamine või renoveerimine. Nagu me kõik mõistame, on siin võimalused väga piiratud. Seetõttu on maksejõulised kliendid sunnitud  vanade majade vanu kortereid ümber ehitama.
Kõik see sunnib investoreid uusarenduse projekti hindamisel oma riskid kõrgeks tunnistama. Ja nad ei usu, et linnas, kus teisejärgulise kinnisvara ruutmeetri hind on 480 eurot  (2015. aasta andmete järgi), hakkavad inimesed ostma uut ja kvaliteetset eluaset ruutmeetri hinnaga 1200-1400 eurot.

Investorid ja ehitustendentsides orienteeruvad inimesed saavad suurepäraselt aru, et kui meil algab uue maja ehitus, on ehitustööde ja materjalide maksumus  peaaegu sama mis Tallinnas, Tartus ja teistes linnades. Täna on spetsialistide seas levinud arvamus, et eluaseme ehituse ruutmeetri hind püsib umbes 100 euro piires, olenevalt materjalide kvaliteedist. Nüüd lisame sellele krundi, territooriumi heakorrastuse, laste mänguväljakute ja parkla ehituse maksumuse, samuti riskid, pangaprotsendid ning finantseerimise ja projektijuhtimise kulud. Ja tulebki välja, et uusehitusi on mõtet püstitada vaid siis, kui korterid saab ära müüa, nagu eespool juba mainitud, ruutmeetri hinnaga 1200-1400 eurot, sest ehitajad tahavad samuti kasumit teenida.

Kuid meie igapäevane suhtluskogemus Narva linna ärimeeste, ostjate ja elanikega  annab kindlust, et  nõudlus kvaliteetse ning nüüdisaegse eluaseme järele eksisteerib just toimekas ja asjalikus Narvas (mitte kuurortlinnas Narva-Jõesuus)  ja et teatud hulk kortereid müüakse ära.  Usume, et kindlasti leidub inimesi, kes soovivad osta korteri uude majja just Narvas. Ja nad  saavad rõõmuga uue, kvaliteetse  ning nüüdisaegse eluaseme  omanikuks.

aleksander

Aleksandr Bogens

Narva regiooni juht

10 PÕNEVAT KOHTA, MIDA SUVEL KÜLASTADA

Suvi on puhkuse ja rändamise aeg, mistõttu soovitan kasutada võimalusi põnevate ja eriliste ehitsite ja kohtadega tutvumiseks. Eelkõige kinnisvara ja arhitektuuri vaatenurgast, kuid ka ajalugu ning loodus ei ole seejuures teisejärgulised. Alljärgnevat valikut ei ole tõenäoliselt võimalik läbi käia ühe reisiga, seega planeeri väljasõite rohkem. .

1. Narva rannapromenaad
Narva on viimastel aastatel õide puhkenud. Kuigi suurem osa linnast meenutab endiselt suvalisi magalarajoone, on kesklinn ja eelkõige Narva linnuse ümbruse rannapromenaadid kujunemas tõeliseks jalutaja maiuspalaks. Pimeaia linnaosas säilinud sajandutevanused hooned, täiesti ainulaadne arhitektuuriline ansambel Narva raekojast ja kolledžist, möödumine massiivsetest bastionitest jõe kaldal, lõviskulpuurid ja kirikud, suurepärased vaated Ivangorodi kindlusele. Soovitan valida Narva suveüritustest omale meelepärane ning sel suvel seda ajaloolist linna kindlasti külastada. Võimaluse korral liida sellele juurde SPA külastus Narva-Jõesuus, Sinimägede memoriaal ja vaatetorni otsa ronimine, endise uraanilinna Sillamäe linnasüdames asuva stalinistliku arhitektuuri musternäidiste ülevaatamine ning lõpuks veel Valaste joa juures pankrannikul turnimine.

2. Kopli liinid Tallinnas
Kui kavandda Tallinnas mõnusat südasuvist jalutuskäiku, siis mõeldakse ennekõike Vanalinnale, Pirita jahtklubile või Nõmme terviseradadele. Aga mina soovitan võtta ette täiesti erilist elamust pakkuv Kopli liinide piirkond ning selle ümbrus. Tallinna areng on palju võlgu tänu sadamatele Kopli piirkonda koondunud tööstusele ning sellega kaasnenud suuremahulisele sajandivanusele kinnisvaraarendusele. Nüüd on see kõik tasapisi hääbumas, lagunenud arhitektuur on segunenud kaasaegse politseikroonikaga. Vaevu hoomatav silmailu ja selgelt tuntav närvikõdi. Aga täna on seal võimalik veel ringi käia ning kujutada ette, milline see linnaosa oli oma hiilgeaegadel, milline oli sealsete tööstustööliste elu ja melu. Tegelikult soovitan ringkäik ette võtta jalgaratastel, et sõita läbi ka ümbritsevad kvartalid – Marati ja Kaluri jt tänavad. Ning kindlasti sõita paljassaare poolsaarele kus Katariina kaist möödumise järel algab linnuvaatlejate paradiis.

3. Koguva küla ja Katariina kirik Muhumaal
Kui tavaliselt seatakse sammud Saaremaale ning Muhu saar kipub kujunema vaid mööda vuhisevate kadakate võsaks, siis sel aastal võiksid teha teisiti. Koguva küla Muhumaal on mitu korda ehedam, kui Vabaõhumuuseum Tallinnas. See ongi päris. Ja paljuski tänu põhjanaabritele, kes on talud kokku ostnud, hinnanud saare arhailist arhitektuuri ja säilitanud seda autentsena. Suvine jalutuskäik Koguva külas on nii nauditav, et tahakski jääda istuma mõne kiviaia äärde kuulama linnulaulu peakohal kõrguvates puulatvades. Loomulikult ära jäta Muhumaal külastamata ka 13. sajandist pärinevat Katariina kirikut. Laheda emotsiooni saad ka Koguva lähedal asuvast jaanalinnufarmist. Päeva krooniks loomulikult õhtusöök Pädaste mõisas. Pole ime, et Muhu vald sai Delfi rahvaküsitluses Eestimaa kõige parema elukohana enim hääli.

4. Lottemaa Pärnu lähedal Uulus
Lottemaa on pea-aegu et ületamatu. Mitte ainult fantaasiarikkuse või ärilise vaistu poolest, mis on lähedal geniaalsusele. Aga ka sealne arhitektuur on tähelepanuväärne – puudus ju Eestis seni igasugune „lobudike“ ehitamise traditsioon. Kui tavaliselt on arhitektide ideed inseneridele suureks peavaluks ning tellijale suureks mureks oma rahakoti pärast, siis Lottemaa ületab neid kõiki. See on selge sõnum skeptikutele arendajatele/ehitajatele. Pakkige oma auto lapsi täis ning kihutage kohale – veendute ise, et miski pole võimatu. Ja seda kõike muinasjutuliselt lõbusas õhkkonnas. Teie piletiraha aga läheb õige asja toetamiseks.

5. Linnuse varemed
Linnuse varemeid on Eestis ohtralt. Enamasti teatakse Viljandit, Kuressaaret, Rakveret, Haapsalut, Narvat. Aga on veel väga palju põnevaid kohti – Toolse, Rõngu, Helme, Lihula, Vahtseliina, Laiuse jne jne jne. Kõikjal on sajandite pikkune kividesse talletunud ajalugu ja põnevad legendid. Need varemeteks vajunud kantsid jätavad ohtralt ruumi fantaasiateks ning kõditavad mõnusalt meis igaühes peituvat seiklusjanu. Ükskõik, mis suunas oled mööda Eestit ringi liikumas – väikese kõrvalpõikega on võimalik leida mõni neist mälestistest. Ja kui linnuse varemetest väheks jääb, leidub kümneid ja kümneid muinasaegseid maalinnu, mis pakuvad samuti mõnusalt avastamisrõõmu tekitades tunde, et juured on tõesti sügaval.

6. Eestimaa oma lossid
Eestis on palju kuulsaid mõisaid, Lahemaa rahvuspargi mõisahooned ja -aiad pole ilmselt kellelegi tundmata. Aga ette võib võtta ka täiesti korraliku ringreisi mööda Eestimaa losse. Seejuures soovitan keskenduda Jõgeva-, Põlva- ja Valgamaale. Tõelise lossi mõõdu annavad välja Alatskivi, Cantervilla, Sillapää, Sangaste ja Taagepera lossid. Need ei hiilga küll nii suurejoonelise kunstivalikuga kui Ermitaaz või Versailles, kuid silmailu ja puhast maaõhku jagub kõigile. Kui lisada veel hea kaaslane, ilus ilm, tass cappuchinot ning värske salat …. ei oskakski paremat puhkuselt tahta.

7. Piirsalu raketibaas Läänemaal
Kaitseliidu liikmetele teada-tuntud, kuid teistele eestimaalastele ilmselt täiesti tundmatu Piirsalu endine raketibaas on esinduslik näide Vene sõjaväeosade pärandist. Eestimaa on täis selliseid linnakuid, kuid kahjuks või õnneks on loodus tegemas oma tööd ning see jälg on tasapisi kadumas. Suur osa endistest sõjaväebaasidest läksid kasutusest maha juba enne Vene vägede väljaviimist. Piirsalus on näha vägevad raketiangaarid, stardiplatsid, staabi- ja kasarmuhoonete varemed. Piirsalus ringi tiirutamiseks soovitan kaasa võtta maastikurattad, et võssa kasvavavatel teedel mõnusalt tuhiseda. Korralda põnev orienteerumisretk ja leia läbi metsa tee ka lähedal asuvasse endisesse Lintsi sõjaväebaasi. Suurema seltskonna ürituse kavandamisel võiks sisse planeerida softairi või paintballi lahingu. Kuna baasis on tegutsev Kaitseliidu lasketiir, siis tasuks enne külastust igaks juhuks üle küsida riigikaitsjate ajakava KL Lääne Malevast.

8. Ida-Virumaa kummituslinnad
Kuna meedia on keskendunud üha kasvavale Tallinnale ning vahepeal saavad sõna ka Tartu ja Pärnu, ei teagi enamus eestimaalasi, et meil on olemas päris oma kummituslinnad. Need on kohad, kus sovjetiaegne rasketööstus ja kaevandusmaania dopinguna elu keema ajasid ning mille järele igasugune vajadus koos maailma muutumisega mõnikümmend aastat tagasi ära langes. Viimase kahekümne aasta jooksul on need linnad ja alevid inimestest tühjaks valgunud. Majade mustendavad klaasideta aknad ning üksikute koerte haukumine mõjuvad õõvastavalt pimedas augustöös. Põnevaimad eksemplarid leiab Ida-Virumaalt, kuid mahajäetud kortermajade rajoone – endiseid kolhoosikeskuseid – leiab ka mitmel pool mujal. Viivikonna ja Sompa on ilmselt kohad, kust selle retkega alustada. Liigse masenduse vältimiseks aga soovitan pärast külastada Kohtla kaevandusmuuseumit ja Kiviõli seikluskeskust.

9. Rotermanni kvartal ja Ülemiste City Tallinnas
Isegi kui sa oled tallinnlane, soovitan võtta mõnikord kiirel tööpäeval aeg maha ning minna Rotermanni kvartalisse või Ülemiste Citysse jalutama. Moodne arhitektuur maitsekalt seotuna endise tööstushoonestusega, sumedad sisekvartalid, kutsuvad kohvikud …. See kõik aitab mõista, et ka tänapäevane kinnisvaraarendus ei pea olema ainult kiiruga kokku klopsitud kastid, vaid võib olla ajas püsivat väärtust loov pikem ja terviklik protsess. Kuna ükski jalutuskäik ega lõõgastus ei saa olla täiuslik hea söögi ja joogita, soovitan sisse astuda Carmen Cafe`sse Rotermannis või restorani Dvigatel Ülemistel. Ja kui Rotermannist või Ülemistest sellist laadi emotsiooni jaoks väheks jääb, siis sea julgelt sammud Telliskivi loomelinnakusse.

10. „Depressiivsed“ Eesti väikelinnad
Tõeline rännumees teab, et Eesti väikelinnad ei ole tegelikult üldse depressivsed. Need on enamasti mõnusad kohad kus on mõnusad inimesed, kes teevad mõnusaid asju. Need linnad on ilusad ja puhtad. Neis pole just palju maailmaimedele võrdseid vaatamisväärsusi, kuid on piisavalt kontserte, festivale, laatasid jms rahvaüritusi. Julgen kinnitada, et kõigis Eesti väikelinnades leidub tõelisi arhitektuuripärleid, mida imetleda ja kust ammutada ideid kasvõi oma uue kodu kavandamiseks. Näiteks soovitan kõigile soojalt minna 11. juulil Elvasse kohvikute päevale. Elva on hästi varjatud pärl villade, järvede, männimetsade ja mitmekülgsete sportimisvõimalustega. Just Elva, aga miks mitte ka Võru, Tõrva, Paide, Lihula, Põltsamaa, Valga vmt, võiks olla sel aastal alternatiiviks Otepääle, Pärnule või Haapsalule. Leia omale sobiv festival ning turismitalu ja ideaalne puhkus on garanteeritud.

NARVA ÜÜRITURG VABALANGUSES

Käesoleval nädalal pälvis paljude tähelepanu ERR-i uudis ja meie staazika ning kogenud maakleri Aivo Petersoni kommentaarid selle kohta, kuidas Narva üüriturg vabalanguses on. Seejuures oli huvitav jälgida kommentaarimites toimuvat, mis mingil hetkel hakkas lausa sõnumitooja näidishukkamist meenutama. Hoolimata sellest, kes tõde kuulutab, on olukord tõsine. Kogu Narva üüriturgu puudutav temaatika on nagu õpiku näide sellest, kuidas põhilised turumehhanismid – nõudlus ja pakkumine – toimetavad omasoodu sõltumata sellest, mis erialaspetsialistidele, linnajuhtidele või riigiisadele meeldiks või ei meeldiks.

Kui Narva lähistele kavandati üle miljardi euro eest energeetika valdkonna investeeringuid, siis ei mõelnud ilmselt keegi, kus ehitajad elama hakkavad. Aga välismaalt toodud tuhandetele ehitajatele konteineris ei meeldinud ning nii tegelesidki Narva kinnisvarafirmad 2010 – 2014 aastatel üürikorterite otsimisega. Nõudlust palju, pakkumist vähe, üürihinnad kerkisid lakke ning kinnisvara üüritootlus oli keskmiselt 3-4 korda kõrgem, kui Tallinnas või Tartus. Varasemalt olen enam-vähem korra aastas kirjutanud, et selline ebanormaalne olukord lõpeb koos ehituste lõppemisega ning kukkumine saab tõenäoliselt valus olema.

Tänaseks ongi suured ehitusprojektid lõppenud ning valdavalt ehitusfirmad lahkunud. Sajad ja sajad korterid vabanesid sügisel ning omanike kurvastuseks pole uusi üürnikke kuskilt võtta. Narva kohaliku elanikkonna nõudlus ja maksevõime on väga väike. Kuigi talv ei ole veel oma kõige kurjemat nägu näidanud ning Narvas on tänu lähedal asuvatele elektrjaamadele Eesti kõige odavam küte, on tühjalt seisvate korterite kommunaalkulude kandmine siiski paljudele suureks koormaks. Kuigi üürihindade langemine nulli on ehk veidi ülepingutatud avaldus, saab tõenäoliselt Narva korterite üüritootlus mõne järgmise poolaasta jooksul olema tublisti madalam, kui mujal Eestis. Vähemalt neil omanikel, kellel üldse õnnestub üürnik leida.

Vanarahvas ütleb, et pill tuleb pika ilu peale. Narva üürituru kontekstis pole see siiski korrektne. Ei saa pidada Narva korteriomanike ahnuseks seda, et nende õue peal otsustati käivitada ehitused, mis tekitasid plahvatusliku nõudluse kasvu. Ja mõned aastad hiljem sellele järgnenud plahvatusliku languse. Kes Narva olusid lähemalt tunnevad ilmselt mõistavad, kui ütlen, et nelja aasta jooksul linna voolanud üüriraha (ja ka muude teenuste tarbimisel teenitu) on nagu päikesekiir pärast tuumaseent. Seda raha oli linnarahval kindlasti väga vaja. Ent riiklikel (ja miks mitte ka suurte erasektori) projektide kavandajatel oleks tulevikus mõistlik hinnata projektidega kaasnevaid mõjusid laiemalt et vältida keeristormi mõne järgmise väikelinna veeklaasis.

Domuse stiilsem jõulukontor asub Narvas

Postitaja: Raul Reino @ 16.12.2014 11:51; kategooriad: Domus
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Korraldasime üle Eesti kõigi Domus Kinnisvara esinduste vahel konkursi kontorite kaunistamise osas. Tiheda rebimise võitis ja stiilsema jõulukontori tiitli sai endale meie Narva kontor. Palju õnne!

Kutsume kõiki kinnisvara huvilisi üles külastama meie hubaseid jõulukontoreid lisaks Narvale ka Tartus, Viljandis, Pärnus, Kuressaares ja Tallinnas!

 

Narva kontor 1 Narva kontor 2 Narva kontor 3

NARVA MAAKLERFIRMAD KORRASTAVAD TURGU

Eile kogunesid Domus Kinnisvara eestvedamisel Ingeri hotelli konverentsisaalis Narvas tegutsevad aktiivsemad maakleribürood, et arutada kohaliku kinnisvaraturu kitsaskohti. Põhitähelepanu keskendus klientide põhjalikuma teavitamise vajadusele erinevates küsimustes.

Esmalt on Narvas märkimisväärseks probleemiks korterite ja eramute ümberehitused ilma kaasneva dokumentatsioonita ja korrektse asjaajamiseta. Peamiselt tuleneb see kinnisvaraomanike ja ka ühistujuhtide vähesest teadlikkusest ning kinnisvaraturul levivatest mitmetest väärtõlgendustest. Lepiti kokku, et edaspidi pööratakse märksa enam tähelepanu oma klientide konsulteerimisele juba kinnisvaratehingu kavandamise algfaasis hoidmaks ära hilisemaid probleeme.

Teise olulise probleemina arutleti kinnisvaramaakleri kutsega kaasneva vastutuse üle. Hoolimata sellest, et maakleriteenusega võib kliendile kaasneda märkimisväärne rahaline kasu või kahju, ei teadvusta kliendid Narvas selle kutsega kaasneva pädevuse vajadust. Põhjendamatute hinnaootuste tekitamine ja teenuselepinguga kaasnevate kohustuste rikkumised maakleri poolt on liiga tavalised olukorrad. Seetõttu kinnitasid ümarlaual osalenud maaklerfirmade esindajad nõustumist järgida maakleriteenuse head tava. Samuti lubati klientidele senisest põhjalikumalt selgitada maaklerilepinguga maaklerile kaasnevaid kohustusi ja kliendile tekkivaid õiguseid.

Loomulikult ei saanud kohtumine mööduda ka ilma üldise turuolukorra aruteluta. Osalejate ühine hinnang oli, et seoses mastaapsete ehitusprojektide lõppemisega, on vabanenud/vabanemas tugevalt üle 500 korteri, mis on väga suur maht. Uusi üürnikke sellises mahus pole tulemas ning osa varast pannakse juba müüki. Seetõttu on korterite hinnalangus alanud ning see võib kevadeks jõuda paarikümne protsendini.

Kohtumise korraldajana oli mul hea meel näha, et Narva linna kinnisvaraspetsialistid on valmis ühistegevust arendama. Tõenäoliselt on aeg küps selleks, et Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda selles regioonis oma tegevust tutvustaksid.

Lühiülevaade septembrikuu korteriturust

Postitaja: Kristjan Gross @ 15.10.2014 01:53; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maa-ameti tehingustatistika andmetel on suvine passiivne korteriturg mõningal määral aktiviseerunud, sest suuremates linnades on sügis alanud rohkemate tehingutega kui suvel. Ainuke erand on Pärnu, kus tehingute arv on sisuliselt jäänud samaks.

Tallinnas teostati septembris 663 korteriomandi tehingut, mis on 112 tehingu võrra rohkem kui augustis. Üsna märkimisväärne tõus, isegi kui arvestada ühte komplekstehingut kesklinnas, kus müüdi 11 korteriomandit ühes elamus. Ka kevadkuudega võrreldes (märtsis 702 ja aprillis 667 tehingut) oli eelmise kuu tehingute mahu suurusjärk võrreldav – ehk aasta esimesest poolest, millest alates on kinnisvaraturu jahenemisest juttu olnud, on septembrikuu meeldiv üllatus.

Tehingute keskmine hind oli septembris 1447 €/m², mis on ca 3% madalam kui augustis. Aastases võrdluses oli eelmise kuu keskmine siiski 15% kõrgem. Kuude lõikes on hinnatase kõikuv, kuid kvartaalses võrdluses oli kolmandas kvartalis keskmine hind aasta kõrgem 1457 €/m². Tundub, et ennustatud hinnakorrektsioon annab end statistikas oodata.

Tartus teostati septembris 128 korteriomandi tehingut, mis on 2014. aasta teine tulemus (juulis teostati 140 tehingut). Tehingute keskmine hind oli 1193 €/m², mis on käesoleva aasta kuude võrdluses üsna kõrge tulemus, sest ka kevadkuudel kompas turg 1200 eurost hinnataset mitu korda. Mingil määral on tegemist märgilise piiriga, sest 2007. aasta buumi tipus oli linna keskmine hind 1200 €/m² – nüüd, mil kinnisvaraturul oodatakse jahenemist, on hinnatase sama.

Pärnus teostati septembris 63 korteriomandi tehingut, mis on ühe võrra vähem augustiga võrreldes, kuid 4 tehingu võrra rohkem eelmise aasta septembriga võrreldes. Tehingute keskmine hind oli 837 €/m², mis on 5% väiksem augustiga võrreldes. Aastases võrdluses on keskmine hind siiski 13% kõrgem.

Narvas teostati eelmisel kuul 66 korteriomandi tehingut. Sisuliselt sama palju kui Pärnus. Tehingute aktiivsus on alates juunist olnud pidevalt kasvav – juuni maht oli üllatavalt väike 41. Septembrikuu tehingute maht oli eelmise aasta kuude võrdluses suurem. Selle kaudu eristub Narva korterite turg teistest vaadeldavates linnadest, kuna tehingute arv ületab 2013. aasta ühe kuu tehingute mahu. Eelneva taustal on piirilinna korterite keskmine hind tõusnud – septembris oli see 510 €/m², mis on 16% rohkem kui aasta tagasi samal ajal.

Tallinna korteriturul seisak, mujal turg stabiilne

Postitaja: Kristjan Gross @ 11.06.2014 03:00; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maikuu korteriturg oli Eesti suuremates linnades erisuunaline. Suurima languse nii tehingute arvus kui keskmises hinnas tegi Tallinn. Teised linnad olid stabiilsemad.

Tallinnas teostati maikuus 575 korteriomandi tehingut, mis on 92 tehingu võrra vähem kui aprillis. Langus eelmise kuuga võrreldes oli ca 14%, kuid aastases võrdluses isegi 21%. Paraku näitab statistika, et maikuu maht oli selle aasta väikseim ning ka 2013. aastal oli ainult mõnel üksikul kuul alla 575 tehingu. Seega saab öelda, et möödunud kuul oli Tallinna  korteriturul arvestatav seisak.

Keskmine hind langes aprillikuuga võrreldes 5%, olles mais 1379 €/m². Aastases võrdluses on see hind ca 10% kõrgem.

Linnaosade lõikes oli suurim langus Kesklinnas, kus tehti aprillikuuga võrreldes 59 tehingut vähem. Seejuures jäi keskmine hind sisuliselt samaks (aprillis 1838 €/m², mais 1833 €/m²).  Põhja-Tallinnas oli möödunud kuul 38 tehingute vähem ning langes ka keskmine hind  – aprillis 1368 €/m², maikuus 1317 €/m².

Tartus tehti maikuus 107 korteriomandi tehingut, mis on 12 võrra vähem kui aprillis (so -10%). Aastases võrdluses on muutus üsna drastiline – tehinguid oli tänavu maikuus ca 33% vähem. Seega ka Tartus on turg tagasi tõmmanud. Keskmine hind muutus siiski vähem kui Tallinnas – aprillikuuga võrreldes oli see maikuus 1,4% väiksem. Aastases võrdluses on hindade muutus siiski märkimisväärne – kasv 24%.

Pärnu korteriturg on Tallinna ja Tartu kõrval olnud stabiilsem, sest tehingute arv pole oluliselt muutunud – mais tehti 65 korteriomandi tehingut, mis on 3 tehingut rohkem kui aprillis. Ka eelmise aasta maikuus oli 65 tehingut.

Keskmine hind saavutas Pärnus taseme, mida pole üle mitme aasta olnud. Nimelt oli maikuul müüdud korterite keskmine hind 944 €/m² – muutus võrreldes aprilliga 7,3% ning eelmise aasta sama ajaga 26%.

Narva korteriturul oli teatud mõttes lävepaku ületamine, sest 57 tehingu juures (aprilliga võrreldes muutus -23%) oli keskmine hind 500 €/m², see on kõrgeim hinnatase pärast kriisi. Kasv aprilliga võrreldes oli 2,3% ning eelmise aastaga 16%.

Tartu korterite keskmine hind meenutab buumiaegset hinnataset

Postitaja: Kristjan Gross @ 09.05.2014 09:49; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimased kuud on palju juttu olnud Tallinna ja Tartu kõrgetest korterite hindadest. Ilmselgelt on selleks ka põhjust olnud, sest lühikese ajaga on hinnatasemed kerkinud kõrgustesse. Mõningasi märke on, et tekkimas on stabiilne periood, kuid otseselt aprillist seda järeldada ei saa. Veel vähem Tartu korterituru kaudu.

Tallinnas tehti eelmisel kuul maa-ameti tehingustatistika andmetel 667 korteriomandi tehingut, mis on 35 tehingu võrra vähem kui märtsis (muutus -5%) ning 55 tehingu võrra vähem kui aasta tagasi aprillis (muutus -7,6%). Seega on aastases võrdluses korterite ostu-müügi tehinguid olnud ca 8% vähem. Siiski on aasta algusest alates olnud tänavu rohkem tehinguid kui 2013.aasta samal ajal.

Uusi kortereid müüdi Tallinnas esialgsetel andmetel 85. Tehingute arvult olid edukad Suve, Noorkuu ja Mardi tänava uued kortermajad.

Keskmine hind tegi möödunud kuul märtsiga võrreldes languse 1,7%, jäädes tasemele 1452 €/m². Aastases võrdluses oli aprillikuu keskmine hind 20,4% kõrgem.

Aprillikuu keskmise hinna ja tehingute arvu langus on olnud suhteliselt marginaalsed, millest ei saa üheselt veel turu langust välja lugeda. Selge, et pakkumiste mahu kasvades surve turule tekib. Kuulutusteportaali kv.ee hinnastatistika andmetel on aasta algusest pealinnas kortereid järjest rohkem müüki tulnud, kuid siiski on maht 2012. aasta lõpu ja 2013.aasta algusega sarnane.

Tartus oli aprillis 119 korteriomandi tehingut, mis on kaks tehingut vähem kui märtsis ja 27 tehingut vähem kui aasta tagasi.

Keskmine hind on see-eest rekordi lähedane 1203 €/m². Sellises suurusjärgus oli keskmine hind 2007. aasta esimesel poolel. Tol perioodil tehti 150 – 200 tehingut kuus.

Pärnus tehti aprillis 62 korteriomandi tehingut, mis on 13 võrra vähem kui kuu varem. Aasta varem oli 49 tehingut. Tehingute keskmine hind oli tänavu aprillis 880 €/m², mis on aastases võrdluses 12,5% kõrgem.

Narva korterituru aktiivsus on suurem kui suvepealinnas, sest aprillis tehti piirilinnas 74 korteriomandi tehingut. See-eest elamispindade hinnatase on poole väiksem – keskmine ruutmeetri hind oli aprillis 489 €. Samas suurusjärgus on see olnud viimased kolm kuud ning isegi eelmise aasta aprilliga võrreldes.

Aasta Tallinna korteriturul on alanud vähenevate tehingutega

Postitaja: Kristjan Gross @ 10.03.2014 04:10; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Veebruaris teostati Tallinnas 578 korteriomandi tehingut. See on veidi vähem kui aasta tagasi veebruaris. Paraku on eelmise kuu tehingute arv vähenenud juba mitmendat kuud järjest. See on üks erinevusi võrreldes varasemate aastatega, sest üldjuhul on jaanuarikuu järel tehingute aktiivsus järjest tõusnud. Sel aastal seega langus.

Tehingute keskmine hind saavutas siiski mitme aasta kõrgeima tulemuse – müüdud korteriomandite keskmine hind oli veebruaris 1392 €/m², mis on veidi kõrgem jaanuariga võrreldes (0,4%) ja 18% kõrgem 2013. aasta veebruariga võrreldes. Kui käesoleva aasta jaanuarikuu keskmine hind oli aastases võrdluses +22%, siis möödunud kuu hinnakasv viitab mõningale kasvutempo vähenemisele.

Tehingute struktuur oli veebruaris sarnane jaanuarikuu tehingutele – kõikidest korteriomandi tehingutest oli uute elamispindade müüke ca 10%. Arvestatav vahe oli nende keskmises hinnas: jaanuarikuu uute korterite keskmine hind oli 1802 €, veebruaris 1961 €. Järelturu korterite hinnatase oli mõlemal kuul enam-vähem sama, olles ca 1340 €/m².

Tartus teostati veebruaris 105 korteriomandi tehingut, mis on veidi kõrgem kui jaanuaris, kuid sarnaselt Tallinnaga, oli aastases võrdluses eelmise kuu aktiivsus väiksem (2013 veebruaris tehti 128 korteriomandi tehingut).

Tehingute keskmine hind tegi veebruaris siiski suurema tõusu: 7,7% kasvas keskmine hind jaanuariga võrreldes ning 20,7% 2013.aasta veebruariga võrreldes, olles maa-ameti tehingustatistika andmetel 1145  €/m². Tehingud sisaldasid mitme arendusprojekti elamispindade müügi vormistamist. Need tehingud välja jättes, oli ülejäänud tehingute keskmine hinnatase ikkagi üle 1100 €/m².

Pärnus tehti eelmisel kuul 49 korteriomandi tehingut, mis on ühe tehingu võrra rohkem jaanuarikuuga võrreldes. Keskmine hind oli maa-ameti tehingustatistika andmetel 938 €/m², mis on väga suur muutus jaanuariga võrreldes, kasv 18,6%. Tegelik hinnatõus nii suur kindlasti ei olnud – sellele viitab ka mediaanhind 731 €/m² (jaanuarikuu mediaan oli 723 €/m², seega muutus veidi üle 1%).  Keskmise hinna viisid üles üksikud väga kõrge hinnaga tehingud. Näiteks üks kaasaegse disainiga elamispind müüdi hinnaga ca 3000 €/m², mitmed tehingud jäid vahemikku 1800 – 2000 €/m². Üldjuhul on nii kõrge hinnaga tehinguid üksikuid, mis mõjutavad kohe ka keskmist.

Narvas oli veebruaris 46 korteriomandi tehingut, mis on 19 tehingu võrra vähem kui jaanuaris. Kuid tundub, et vähenenud tehingute koosseisu sattusid just kõrge hinnaga objektid. Nimelt oli möödunud kuu keskmine hind 485  €/m², mis on ca 10% kõrgem kui jaanuarikuu 442 €/m². Aastases võrdluses on tänavuse veebruarikuu keskmine ca 20% kõrgem.