Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

Soss-seppadele pole arendusturul ruumi

Neljapaatide sõudmise olümpiafinaalis saavutas Saksamaa paatkond kohe alguses teatava edu ning suutis hoida seda lõpuni. Majanduskriisist taastunud Eesti kinnisvaraturul juhtus sama lugu. Suurim edu on saatnud neid, kes asusid esimesena tegutsema, investeerima ja kraanasid püstitama. Eesti ehitusturu lipulaevad Merko ja YIT-ga eesotsas omasid piisavalt ressursse, vahendeid ja julgust, et arendusturg taas käima tõmmata ning nende tuules on oma tükki pirukast noolima tulnud ka väiksemad tegijad.

Õnneks pole aga kinnisvara arendamine taaskord päris rahvusspordiks muutunud, kuigi uudsed ühisrahastuse võimalused ja ka lihtsalt kvaliteetsema elamispinna vajadus Eestis loovad selleks soodsa pinnase. Kui kümmekond aastat tagasi püüdis iga kellut käsitleda oskav ettevõtlik hing kinnisvaraga miljonäriks saada, siis täna on kinnisvara arendamine koondunud pigem väiksema arvu oma ala professionaalide kätte, kes igat uut projekti analüüsivad põhjalikult. Kinnisvaraturu tervis on täna küll igati korras ja tehingute arv piisav, kuid see ei tähenda, et iga kipsplaatidest kokkulöödud hoone ostjaid leiaks. Jah, väga heas asukohas ja hästi läbimõeldud projektid ostetakse enamjaolt ka täna paberil ära. Samas kehtib see väide vaid korterelamute osas ja sedagi eelkõige Tallinnas, vähesemal määral Tartus ja Pärnus. Nende kolme linna osas ongi meil põhjust kinnisvara arendamisest üldse midagi rääkida, ülejäänud Eesti on valdavalt ooterežiimil. Vastukaaluks paberil ostmisele on aga hoopis kasvanud lõpuni viimistletud korterite müük ja seonduv laojäägi kasv. Muutust võib pidada märgiliseks, sest turg pole senini harjunud olema olukorras, kus suur osa kortereid ostetakse ära alles siis, kui majad on valmis ja viimased liistud paigaldatud. Ja sellised projekte tuleb eeloleval poolaastal veelgi juurde. Ei saa tembeldada kõiki analoogseid projekte kohe ebaõnnestunuks, pigem on see uus reaalsus, millega osa turust peab lihtsalt kohanema. Turg on ostjate käes, kelle valik on suur ja mitmekülgne, otsustusprotsessid võtavad aega ning ka pangast ei saa iga inimene kohe ja kiiresti positiivset laenuotsust kätte. Pankade jätkuv konservatiivsus lihtsalt ei lase kinnisvaraturul raketina lendu tõusta. See aga tähendab, et arenduste müügiprotsessid on pikad, turunduse, arhitektuuri ja ehituskvaliteedi osas tuleb piisavalt vaeva näha ning see vesi on ainult tugevate arendajate veskile. Kiiret ja lihtsat raha arendusturult loota on ülim naiivsus ja see peletab arendusturult eemale igasugu õnneotsijaid ja soss-seppasid, sest edu nimel tuleb kõvasti vaeva näha.

Arendusturul domineerivad need, kes ei müü lihtsalt maja või korterit, vaid terviklikke elukeskkondi läbimõeldud hoonestuse ja planeeringuga, kus inimesed tunnetavad selgelt enda elukvaliteedi kasvu. Aga jällegi, seda suudavad turule pakkuda need, kellel on piisavalt inimressurssi projektide läbimõtlemiseks ja rahalisi vahendeid, et need, valdavalt pikaajalised projektid, ellu saaksid viidud. Võõrfinantseeringu saamiseks on paraku sama lugu, mis eraisikul eluasemelaenu saamisega – pangad valivad väga hoolikalt oma partnereid ja omafinantseeringu määrad on kõrged. Kõrge omakapitali vajadus lihtsalt ei lase igaühel turule siseneda ja väikeste arendajate meelehärmiks eelistavad pangad ikka neid, kellel endal on tegelikult raha arendamiseks kontol olemas. Omapärane paradoks, mis tõstab paljudel pisiarendajatel vihast vererõhu kõrgeks, kuid turu ohjeldamatu kasvu piiramiseks mõjub selline meede igatahes rahustavalt.

Mõistagi ei ole kogu arendusturg ainult suurte gigantide käes. Küllap osad arendused tehakse ka tulevikus ära kolm F-i (friends, family, fools) rahadega ning kahtlemata on nišš olemas näiteks väikestel ehitusfirmadel, kes ühe eramaja kaupa teevad oma arendused korrektselt ära. Kui just kolm F-i või ühisrahastuse tegijad vinti üle ei keera, siis väikeste arendajate mõju koguturule jääb marginaalseks ning nende tegevusest ei sõltu niivõrd, kuna tuleb uus buum või kriis. Kinnisvaraturu tuleviku analüüsimiseks tasub jälgida suurte tegijate portfelli, kampaaniaid ja sõnumeid.

Detsembris rekordarv korterite tehinguid. Miks?

2011 aasta on läbi. Selle viimane kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul oli väga sarnane 2010.aasta detsembrikuule, sest elamispindade tehinguid tehti üllatavalt palju vaatamata jõulukuu märksõnadele: jõulurahu, kingitused ja päkapikud. Küllap kellegi kingikotis oli ka korter.

Vaatamata majandusolukorda negatiivselt ilmestavatele uudistele, tehti Tallinnas detsembrikuus 2011. aasta kõige rohkem tehinguid. Maa-ameti tehingustatistika põhjal oli notariaalseid ostu-müügitehinguid lausa 610. Veidi rohkem oli elamispindade ostusid 2010. aasta novembris (619), kuid tendentsina näitab üsna selgelt, et aasta viimased kuud on aktiivsed.

Mis on põhjus, et just aastavahetusele eelnevalt otsustatakse tehingusse minna? Ei ole ju pakkumiste arv ja objektide struktuur oluliselt muutunud. Pankade laenutingimused ei ole samuti leevenenud, pigem vastupidi – mitmendat kuud järjest on laenuintressid kasvanud. Maaklerite sõnul on üllatavalt palju isegi neid ostjaid, kes laenuraha ei kasuta. Seega ühest põhjust, et miks aasta viimased kuud on kõige aktiivsemad, on väga raske välja tuua.

Eesti majandus on stabiliseerunud, kuid järgmiste aastate väljavaade pole roosiline. 2011 aasta majanduskasv ca 8% on justkui illusioon, sest 2009 aastal eelnes ca 14% langus. Tööpuudus oli möödunud aastal umbes 12%, uueks aastaks prognoositakse selleks 10%. Palgakasvu kogevad ainult riigikogulased. Need mõned, kuid olulised ostuvõime mõjurid ei kasvata kinnisvaraturul nõudlust.

Eelnevat arvestades jääb minule paratamatult mulje, et eelmiste aastate viimaste kuude ostuotsused on tingitud inimeste veendumusest, et enam halvemaks minna ei saa, vaid pigem läheb paremaks. Ehk kinnisvaraturg on kriisi läbinud, hinnad on põhjas ära käinud ning nüüd, mil majanduslik olukord on pigem stabiilne, on mõistlik kasutada kinnisvaraturu olukorda investeerimiseks. Teine variant on see, et otsitakse võimalusi raha paigutamiseks euro väärtuse languse eest. 2010.aasta lõpus oli edaspidise kasvuootuse põhjuseks suure tõenäosusega euro, millest nähti garantiid, et halvemaks ei lähe. Tänavuse majandusfooni loovad maailmamajanduse olukord ja Euroopa finantskriis, mille mõjuna on euribor-i langenud ajaloo madalaimale tasemele, mis omakorda toob kaasa laenuraha odavnemise – laenuvõtjatele atraktiivne võimalus. Seega ka negatiivsete uudiste tõttu on kinnisvaraturul positiivsed arengud.

Positiivsed arengud on mõjutanud ainult tehingute arvu, mitte niivõrd hindasid, sest Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli kolmandat kuud järjest väikses languses. Seega valmisolek on tehinguid teha, mitte rohkem maksta.

Tartus tehti detsembrikuus 89 tehingut, mis on 16 võrra vähem kui novembris. Keskmine hind vastupidiselt Tallinna hindadele hoopis kasvas kolmandat kuud järjest, jõudes tasemeni 864 €/m².

Pärnu detsembrikuu tehingute maht jõudis 47 tehinguni, saavutades keskmiseks hinnaks 697 €/m². Mõlemad näitajad on novembrikuuga võrreldes kõrgemad, kuid 2011 aasta teiste kuudega võrreldes pigem keskmised.

Narva linna 38 korteriomandi tehingu keskmine hind oli detsembrikuus 343 €/m², mis on kogu aasta lõikes kõrgeim tulemus.

Kriisijärgne ülereguleerimine – kas meile oht või võimalus ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 29.03.2010 10:06; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Lõppema hakkav majanduskriis võib meis tekitada tunde, et nüüd oleme ühe kogemuse võrra rikkamad ning teeme kõik edaspidi paremini ja seega uusi kriise ei tule. Sellise lootuse paikapidamatusest on juba palju kirjutatud ning poleks nagu mõtet sel teemal rohkem sõna võtta. Siiski püüan anda sellele küsimusele veidi teistsuguse vaatenurga.

Viimastel aastatel alates Lehmann Brothers`i kokkukukkumisest kuni praeguse Kreeka riigi pankrotini on iga järjekordse ämbrisseastumise peale rõhutatud vajadust üht või teist valdkonda rohkem reguleerida. Selline lühinägelik käitumine on ka igati arusaadav. Esiteks on esmase reaktsioonina alati lihtne targutada „oleks nad meil lühema keti otsas olnud, siis oleks praegu jama vähem – edaspidi enam ketti pikaks ei lase“. Teisalt on mõistetav ka avalik toetus sellele, sest keerulistel aegadel vajab rahvas karmimat kätt ja konkreetsemat juhtimist. Vaadates aga kavandatavate reformide pikemaajalist mõju, siis on ilmselge, et igasuguse täiendava reguleerimise tulemuseks on vähem tegevusvabadust, vähem lennukaid plaane ning seega ka vähem arengut.

Teadupärast võimaldas kiriku ikke lõdvenemine renessantsi ajastu tekke koos määratu kultuurilise (alates haridusest) ja tehnoloogilise (sh teaduse) hüppega samas kui pärast ca 70 aasta pikkust väga karmilt reguleeritud tingimustes kommunismiehitamist avastas eelkõige Venemaa end koos ülejäänud Ida-Euroopaga arengumaade staatuses ning ülejäänud maailma arengust paarkümmend aastat tagapool. Ka viimase 30 aasta ülikiirele arengule (internet jms) panid omamoodi aluse Reagani ja Thatcheri poolt 80-ndatel läbi viidud reformid ja privatiseerimine. Meie oma lähiajalugu, mida mõnel juhul ka „kauboikapitalismiks“ nimetatakse, suudab samuti märkimisväärse kultuurilise ja tehnoloogilise arengu ette näidata. Ja seda mitte üksnes olemasolevate tehnoloogiate importimise tulemusena vaid ikkagi ka täiesti uute asjade väljamõtlemise tulemusena (sidetehnoloogia, geenitehnoloogia jms).

Dereguleerimine (sh väiksem maksukoormus, tööjõu ja kapitali vaba liikumine jms) võimaldab ettevõtlikkuse ja uudsete ideede kasvu, mis on igasuguse arengu eelduseks. Seekordse maailmamajanduse kriisi tulemuseks on suure tõenäosusega finantsregulatsioonide karmistamine. Kui raha kasutamine, mis on üldjuhul nii ettevõtlikkuse kui uudsete ideede realiseerimise vahendajaks, muutub piiratumaks, siis jääb loomulikult terve hulk talendikaid ettevõtjaid endiselt palgatööliseks ning hulk väärt ideid lauasahtlisse. Ehk siis lühiajaliselt suudavad maailma vägevad küll uute regulatsioonidega endale sisendada, et nüüd oleme teinud kõik endast sõltuva uute kriiside vältimiseks, kuid samas lõigatakse sellega omal edasise arengu võimalusi vähemaks. Ilmselt ei pea pikalt selgitama, et uued kriisid tulevad niikuinii, kuigi teistsugused.

Eesti on ju väike ja avatud majandus ehk teisisõnu ei sõltu meist mitte midagi? Päris nii see siiski ei ole. Kui meist mitte midagi ei sõltuks, siis ei oleks meie möödunud 10 aasta keskmine majanduskasv olnud üle kahe korra kõrgem, kui Soomel ning üle kolme korra kõrgem, kui Euro-alal tervikuna. Loomulikult on mõnes mõttes halb, et meie tõusud on olnud kiired ning seetõttu ka langused, kuid üldsummas oleme siiski teinud oluliselt paremat tempot, kui meie naabrid (v.a. Venemaa). Üheksast Läänemere äärsest riigist on kaheksa EL-i liikmed. Tegemist on ainulaadse kohaga, kus on kõrvuti suhteliselt rikkad riigi (Skandinaavia maad) ning suhteliselt vaesed riigid (Baltimaad). Kohandusmisprotsess tingib Baltikumi oluliselt kiirema arengu võrreldes Skandinaaviamaade või Lääne-Euroopaga – seega on meile trumbid justkui kätte mängitud. Arvestades seda, et Baltimaade konkurentsis oleme suutnud samuti teistest sammu võrra ette rebida Euro kasutuselevõtu plaanidega, siis võiks ju päris rahul olla.

Siiski ei ole rahuloluks põhjust, sest meil on veel piisavalt realiseerimata võimalusi. Kui ülejäänud läänemaailm asub nüüd poliitilistel kaalutlustel usinasti täiendavaid regulatsioone kehtestama ning sellega oma arengupotentsiaali kärpima (tõenäoliselt hiinlaste suureks rõõmuks), siis tasuks Eestil olla eriti valvas ning jätkata senise liberaalse majanduskeskkonna suunda. Nii on lootust, et siit maanurgast kasvab välja rohkem Skype ning lõpuks leitakse ka kauaotsitud Eesti NOKIA (miks mitte ka mitu). Euroopas on terve hulk väikeriike, kes on suutnud arendada oma majanduse suuruseni, mis jätab varju palju suuremad (nt Sveits jt). Seda ei ole saavutatud oma ettevõtjatele täiendavate piirangute kehtestamisega vaid just soodsa arengukeskkonna loomisega.

Kindlasti suudavad mitmed majandusmehed ära tõestada, et Eesti ei saagi olla kunagi nii edukas kui Sveits. Selle peale aga pole mõtet aega raisata. Mõtelgem (ja tegutsegem) ikka selles suunas, kuidas jõuaksime Sveitsiga samale tasemele ning ärgem piirakem oma arenguvõimalusi. Ärme unustame, et taevas on piiriks.