Domus Kinnisvara ajaveeb

Olgu majanduses valitsemas buum, masu või täpe, olgu võimul Savisaar või Ansip, kinnisvaraturul on ikka populaarsed väikesed korterid. Buumi järgsest pohmelusest välja tuleval kinnisvaraturul on see nii päris kindlasti ja seepärast saavad eelkõige 1-2 toaliste korterite omanikud nautida turu keskmisest kõrgemaid populaarsusreitinguid. Olgu ka meelde tuletatud, et kinnisvaraturu pikk taastumisprotsess hakkas pihta äärelinnadest ja ikka odavamatest ja väiksema üldpinnaga korteritest. Kuigi täna küsivad huvilised eriti uusarendustes ka suuremaid 3-4 toalisi kortereid, siis kinnisvaramaakleri jaoks on väikese korteriga tegelemine üldjuhul nö kindla peale minek. Väike on nende korterite ostusumma (kuigi m2 hind võib olla suuremast korterist kõrgem) ja veel väiksemad on kõrvalkulud, mis on osjate jaoks oluline argument. Pikaajalised madalad ülalpidamiskulud ahvatlevad ostma ja on üheks kesksemaks otsustamise faktoriks. Neid inimesi, kes tahavad müüa oma suurema korteri sellepärast, et saavutada madalamad kommunaalmaksed, ikka jagub. Kui siia lisada inimeste hulk, kes on sunnitud suurematelt pindadelt välja kolima maksejõuetuse tõttu, siis võimegi 1-2 toaliste korterite omanikele vaid õnne soovida.

Ka Domus Kinnisvara maaklerid on viimastel nädalatel teinud õnnelikuks hulga korteriomanikke ja vahendanud Tallinnas mitmeid väikesi kortereid, millest valiku siinkohal ära toome:

Asukoht: Põhja-Tallinn, Aru tn
Korrus: 3/3
Üldpind: 36,4 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: hea
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Kristiine, Seebi
Korrus: 5/4
Üldpind: 46,1 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: rahuldav
Hind: 525 000 kr

Asukoht: Mustamäe, Akadeemia tee
Korrus: 5/2
Üldpind: 16,5
Tubade arv: 1
Seisukord: hea
Hind: 260 000 kr

Pessimistlike prognooside poolest tuntuks saanud ja Eesti Ekspressi poolt lausa mustaks preestriks tituleeritud Hardo Pajula sai 90-ndate lõpus legendiks. Mees jagas intervjuusid vasakule ja paremele, vahetas glamuurseid töökohti ning oli paljude poolt imetletud. Pärast seda sai „mustade“ prognooside tegemine popiks ning Pajula sarnast kuulsust on püüdnud paljud – mõni õnnestunult, enamik aga mitte. Sellel nädalal on 2 vahvat ajakirjanikku, üks esmaspäevases Äripäevas ja teine teisipäevases Postimehes, võtnud endale musta preestri rolli ja visanud avalikkuse ette hulga uljaid lauseid. Äripäev kirjutab, et „Kuigi nii mõnigi kinnisvaramüüja on ennustanud kinnisvaraturu ning hindade kiiret kasvu, pole praegu rõõmustamiseks suurt põhjust“ ja Postimees teab, et „Kuigi Tallinna korterihinnad on viimastel kuudel veidi tõusnud, ei ole kinnisvaraturul paranemist oodata ning hindadelgi paistab olevat vaid kukkumisruumi“ ja lisab juurde „kuigi suvi on toonud kuurortlinnadesse teatud elevust, on valitsevaks trendiks kõikjal hinnalangus“.

Sensatsioone ja mõjusaid pealkirju otsiv ajakirjandus on rääkinud. Faktide ja põhjenduste väljatoomisega on aga tänases meediaruumis teadagi kitsas käes. Vahelduseks oleks aga ehk siiski kosutav numbreid vaadata. Domus Kinnisvara äsja valminud turuanalüüs toob välja, et:
- Tallinna korteriturul on 2010 I pa tehinguaktiivsuse kasv ca 30 %.
- Tallinna korterite keskmine hind on 2010 I pa statistiliselt kasvanud ca 10,3%. Kuna ametlik statistika sisaldab mitmeid tehinguid, mis ilmselgelt ei ole tehtud vabaturu tingimustel, siis on Domus Kinnisvara hinnangul tegelik hinnatõus 4,3%.
- Tartu korterituru jaanuarikuu keskmine hind oli ca 10 500 kr/m², siis juunis oli see ca 11 800 kr/m², mis teeb kasvuks 12%.
- Pärnu korteriturul tehti I poolaasta kahel kuul tehingutearvu rekord. Kui näiteks 2009. aastal oli keskmine tehingute hulk 27 tk kuus, siis 2010 a. I poolaastal oli tehinguid keskmiselt 39 tk kuus.
- Aasta algusega võrreldes oli Pärnu korteriomandite ostu-müügi tehingute statistiline keskmine hind 24% kõrgem.

Lisame siia juurde, et Eesti majanduse olukord on paranemas – kasvanud on eksport, vähenenud on töötus, tarbijate kindlustunne on paranenud jms.

Me ei ütle, et nüüd algab hinnaralli ja viimane aeg on osta. Tarbijate jaoks on ”tark ei torma” põhimõte omal kohal nii täna kui ka tulevikus. Oma turuanalüüsis toome välja, et tunneme kiire hinnatõusu pärast muret, kuid usume, et tegemist on ajutise nähtusega, mille järgneb stabiliseerumise faas. Küll aga ei jaga me ugrimugrilikku enesehaletsuslikku seisundit, mille kohaselt on meie majandusega kõik halvasti ning üha halvemaks läheb. Jah, muidugi ei saa välistada eelkõige väliskeskkonnast tingituna majanduse liikumist W kujulise trajektoori kohaselt, kuid Domus Kinnisvara hinnangul on kinnisvaraturg tervikuna liikumas taas kasvu suunas, kuid see saab olema tagasihoidlik ja eelkõige seotud Eesti üldise majanduskasvuga.

Viimased aastad on meile kõigile selgeks teinud majandussurutise mõiste, mille üheks peamiseks vedajaks oli kinnisvarakrahh. Tuletagem meelde, et kinnisvarakrahh on olukord, kus hinnad langevad 25-30 % ja rohkem ning sellest on Eesti kinnisvaraturg viimastel aastatel kõrge kaarega üle lennanud, jõudes lausa 50 % hinnalanguseni. Täna on enamus analüütikuid seda meelt, et turu põhi on läbitud ja ees on ootamas erinevatel hinnangutel kas põhjas tammumine või sammhaaval ülesronimine. Arenenud majanduste kinnisvaraturud on aga selgelt näidanud, et kinnisvaraturule on omased aeglased dünaamika muutused ning pärast hindade põhja vajumist on mõnda aega raske ostjaid psühholoogiliselt ostma saada. Pole vähematki põhjust arvata, et nii ei juhtu ka Eestis. Kinnisvaraturu põhi saab olema sama, nagu sõit Tallinn-Tartu maanteel – lauge, pikk ja tüütu.

Samas aga on „võidurelvastumine“ alanud ja seda üllatavalt aktiivselt. Kinnisvarafirmade postkastid kubisevad päringutest, kus tuntud ja vähemtuntud arendajad soovivad osta korterelamu ehitamiseks vajaminevat krunti. Mitmed ehitustööd on alanud ja veel rohkemate korrusmajade, kus krunt ja ehitusluba olemas, projekte vaadatakse ümber ja kohandatakse turuolukorraga. Lisaks staažikatele arendajatele on turule tulemas oma kinnisvaraprojektidega Eesti suurpangad. Kopad on maasse löödud ja sügis-talv toob turule kümneid uusi kortermaju. Ühelt poolt on see loogiline, kuna uute korterite pakkumisturg on vägagi kokku kuivamas. Teiselt poolt paneb imestama, et uute hoonete ehitamise ümber tiirleb juba sedavõrd suur huviliste hulk. Iseküsimus on muidugi, kui paljud nendest lõpuks ehitama hakkavad ja kuivõrd finantsiliselt tugevad nad on. Aga kiibitsejaid on palju ja nende hulgas teatav hulk neid firmasid, kes jäid 2004-2007 rongist maha ja tahavad nüüd ise vedurijuhtideks olla. Saab siis imet näha.

Lõputuna kinnisvaraturg vahepeal lausa mütoloogilised mõõtmed omandanud „põhja“ püsima ei jää. Selleks on mitmed kaalukad põhjused:
1) Nii ostjate kui arendajate mälu pikkus ületab küll haugi vastava näitaja, aga ei ole siiski märkimisväärselt pikk. Juba 2010 ollakse valmis sõlmima eellepinguid enne, kui vundament on valmis ehitatud ja järgmistel aastatel see trend jätkub.
2) Eesti elamufondi olukord on viimasel kümnendil küll oluliselt paranenud, kuid jääb siiski kõvasti alla Lääne-Euroopa omale. Eesti tuntud magalate kokkukukkumist pole küll karta, aga eriti nooremate inimeste huvi soetada korter uues ja kaasaegses majas on turgu tõstev tegur. Turgu hakkavadki vedama just uued korterid, vene ajal ehitatud korterite pakkumiste hulk on praegu jätkuvalt ületamas nõudlust.
3) Pangad on vaikselt leevendamas elamuasemelaenu väljastamise tingimusi ja aja kulgedes muutub laenu saamine võimalikuks veel suurematele elanikkkonna gruppidele. Ühelt poolt julgen prognoosida marginaalide alanemist (samas Euribori kasvu) ja laenuraha pakkumise kasvu, aga teisalt võimaldab laenumahtude kasvu samuti pankurite mälu pikkus ja konkurentsi olukord. Vaevalt, et kõik pangad jätkuvalt vaatavad rahulikult pealt, kuidas üks Põhjamaade finantskontsern järjest oma turuosa suurendab.
4) Kogu Eesti majandus on välja ronimas sügavast august ning taastuma hakkab (laenuvõimeliste) elanike palkade ja jõukuse kasv.
5) Pakkumine on turul kahanenud ja tänasel turul on paljud ostuhuvilised tõsises hädas sobiva pakkumise leidmisega. Domuse maaklerid on kuulnud kümnete klientide suust juttu, et olukord kinnisvaraturul on sama nagu jaekaubanduses – poed on justkui riideid täis, aga kui midagi konkreetset tahad osta, siis pead omama tõsist närvikava, järjekindlust ja orienteerumisoskust, et sobiv kaup leida.
6) Euro ja jätkuv integreerumine Euroopa majandusruumiga tõstab Eesti usaldusväärsust ja suurendab välismaalaste huvi Eesti vastu.

Eesti feng shui gurud Siret ja Janno Seeder ütlevad viimases Directoris, et majandustsüklite pikkus on keskmiselt 12 aastat. Kui meenutada, et taasiseseisvunud Eesti majanduse varasem suurim kukkumine jääb aastasse 1997, siis võib feng shui tarku isegi uskuda. Arvestades, et Eesti kinnisvaraturg kukkus kõige rängemalt 2008. aastal, siis järgmine krahh ootab meid ees aastal 2020. Kõik kordub. Vahepeal aga naudime tõusu magusaid vilju.