Domus Kinnisvara ajaveeb

Pirita linnosas on nõudlus korralike majade vastu märgatav. Üha enam küsitakse optimaalse suuruse, läbimõeldud ruumilahenduse ning energiasäästlike tehniliste lahendustega maju.

Kuid siiski, et tänasel turul tulemuslikult müüa, nõuab müügiprotsess põhjalikku müügieelset turu- ja hinnaanalüüsi ning müüjaga eelnevalt kokku lepitud müügistrateegiat.

Tänased ostjad on oluliselt turuteadlikumad, kui paar – kolm aastat tagasi. Osatakse märgata millised hinnad on õigustatud, millised mitte. Tihti kaasatakse ehituseksperte, et olla veendunud ehituskvaliteedis. Ülehinnatud kinnisvaraga tutvumisele sageli oma aega ei kulutata.

Ligikaudu 2 kuud müüdud suurepärane üksikelamu leidis endale uue omaniku möödunud nädalal:

Asukoht: Tallinn, Pirita linnaosa
Krundi suurus: 1500 m2
Üldpindala 216 m2
Ehitusaasta: 2007
Tubade arv: 5
Korruselisus: 2
Konstruktsioon: kivi+betoon
Hind: 430 000 €

Pärast kinnisvarakriisi hakkas Harjumaal muu kinnisvara tehingute kõrval kasvama ka  hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Viimase kolme aasta madalaim tase jäi 2009 aasta esimesse poolde, mil tehti vaid 382 tehingut. Hiljem on poolaasta jooksul tehtud stabiilselt üle 500 tehingu. Tänavu on siiski elamute tehinguid varasemaga võrreldes vähem nagu teisteski kinnisvara sektorites. Kogu Harjumaa tehingute arv vähenes möödunud poolaastaga võrreldes 15%  ning Tallinnas 12%. Tehingute hulga vähenemine valdades on olnud erinev. Suurima languse on läbi teinud Rae ja Kiili vallad. Sealne varasem suur tehingute arv tuli rohketest arendusprojektidest, mis piirkonnas buumi aegadel tehti (Rätsepa kodu, Peetri küla, Karla küla, Järveküla, jt). Ajapikku on hulk nendest eramutest leidnud omale püsielanikud. Siiski tähendavad toonased rohked eramuarendused ka suuremat tehingupotentsiaali ning nn „põlluarendustes“ on samuti veel piisavalt müümata krunte.

Valdadest populaarsemad Viimsi ja Harku

Harjumaa omavalitsustest asub kõige aktiivsem kinnisvaraturg mõistagi Tallinna linnas. Ka valdade „edetabelit“ kroonivad vahetult Tallinnaga piirnevad vallad – Viimsi, Harku, Rae, Saku ja Saue. Tallinnast kaugemale jäävates valdades  kinnisvaraturg kohati seisab, nii näiteks tehti Aegviidu vallas 6 kuuga vaid 1 tehing hoonestatud elamumaaga. Enim on klientide poolt eelistatud Viimsi vald, kus esimesel poolaastal müüdi 57 hoonestatud elamumaad, keskmise hinnaga 161 000 eurot. Klientide jaoks on soovitud just Haabneeme alevikus ja selle lähedal paiknevad eramud. Põhjuseks olemasolev infrastruktuur – koolid, lasteaiad, kauplused, ühistransport. Piirkonnas on tehtud ka üksikud tipphinnaga tehingud. Need  on kaasaegsed merevaatega kinnistud hinnavahemikus 540 000 – 1 165 000 eurot. Turul on hea kauba märksõnadeks väljakujunenud elukeskkond (ühistransport, koolid) ja hea ehituskvaliteet (hooned, mis on ehitatud enda jaoks, mitte müügiks). Klient on siiski jätkuvalt hinnatundlik ning enim tehinguid tehakse odavamate varadega. Harku vallas jaotuvad tehingud ära paljude külade vahel, kusjuures enim tehakse tehinguid traditsiooniliste suvilapiirkondadena tuntud Vääna-Jõesuus ja Türisalus, aga ka Murastes, Vitis, Suurupis. Valla keskmine tehinguhind on ca 100 000 eurot. Ühelt poolt viivad  hinna alla suurusjärku 20 000 – 40 000 eurot jäävad tehingud suvilatega, aga teiselt poolt tõstavad üksikud tehingud, üle 500 000 euro maksvate villadega. Padise vallas, kus tänu Maa-ameti enampakkumistele tehti I poolaastal märkimisväärselt palju tehinguid hoonestamata maadega, oli hoonestatud elamumaade osas oluliselt väiksem tehinguaktiivsus ja statistikasse jääb kirja vaid 3 tehingut. Kernu vallas on möödunud poolaastal silma hakanud aiamajade müügi aktiviseerimine. 2011. I poolaastal tehti 22 hoonestatud maa tehingut, millest enamus suvilad – aiamajad, hinnavahemik 12 000 – 50 000 eurot. Suvilate osakaalu Harjumaa hoonestatud elamumaade tehingutes võib üldse pidada tähelepanuväärseks, nii näiteks tehti Keila valla 21 hoonestatud elamumaa tehingust 11 Laulasmaal, need valdavalt suvilatega.

Harjumaa valdadest on hoonestatud elamumaa osas kõige aktiivsem turg Viimsi vallas, kus I poolaastal müüdi kokku 57 maja ehk siis keskmiselt ca 10 maja kuus. Kusjuures alates 2009 aasta I poolaastast on turg Viimsis olnud suhteliselt stabiilne ja igal poolaastal müüakse 50-60 maja. Kuna nõudlus Viimsi vastu on kõrge, siis pole ka midagi imestada, et Harjumaa I poolaasta hoonestatud elamumaade müügihindade TOP 10-s on 7 maja just nimelt Viimsi vallast. TOP 10-s on veel 2 maja Jõelähtme vallast ja 1 maja Saue vallast. Tähelepanuväärne on, et Harjumaal on I poolaasta vaid 2 hoonestatud elamumaad müüdud hinnaga 1 000 000 € ja rohkem. Ka kroonides „maagilisena“ tunduva 10 miljoni piiri ületasid just nimelt mainitud 2 maja Viimsist.

TOP 10 näeb välja järgmine:

1. Viimsi vald, Pringi küla – müügihind 1 166 388 €
2. Viimsi vald, Miiduranna küla – müügihind 1 000 000 €
3. Viimsi vald, Leppneeme küla – müügihind 610 000 €
4. Viimsi vald, Rohuneeme küla – müügihind 543 722 €
5. Jõelähtme vald, Manniva küla – müügihind 415 000 €
6. Jõelähtme vald, Iru küla – müügihind 351 514 €
7. Saue vald, Laagri alevik – müügihind 340 000 €
8. Viimsi vald, Rohuneeme küla – müügihind 300 000 €
9. Viimsi vald, Rohuneeme küla – müügihind 295 000 €
10. Viimsi vald, Püünsi küla – müügihind 294 000 €

Erinevate kinnisvara objektide müügiperioodi tipuks tuleb pidada 2009. aastat, mil kinnisvara müügiperiood oli viimase viisaastaku kõige pikem. Eelkõige 2009 I poolaastal löödi rekordid müügiperioodi pikkuse osas nii korterite, majade kui ka maade osas. See oli aeg, kus Eestis kulus korteri müümiseks keskmiselt üle 200 päeva, majade müük ulatus 250 päevani ning maatükkidel tuli ostjat oodata ca 350 päeva. Põhjuseid nii pikaks müügiperioodiks ei tule pikalt analüüsida, sest samasse ajajärku jääb ka viimaste aastate madalam tehinguaktiivsus. Nõudlus oli enam-vähem sama suur kui on praegu Liibüasse reisida soovivate inimeste hulk.

Kui 2009. aasta suveni eelnes objektide müügiperioodi ühtlane pikenemine, siis alates sellest hetkest sai alguse stabiilne müügiperioodide lühenemine, mis näiteks korterite puhul on kulgenud eriti laugjalt kuni eelmise aasta lõpuni. Korterite osas kujunes 2010. aasta lõpuks keskmiseks müügiperioodiks 50-60 päeva ehk ca 2 kuud. Maade ja majade puhul on müügiperioodide lühenemine toimunud mõnevõrra hüplikuma languskõvera kohaselt, aga ka siin on trend olnud selgelt järjest lüheneva müügiperioodi suunas. Majade puhul vähenes müügiperiood möödunud aasta lõpul ca 120 päevale ja maade puhul kippus müügiperiood ikka üle 200 päeva jääma. Kinnisvaraturg näitas aasta lõpus häid müüginumbreid ja see tõmbas müügiperioodi ka kiiresti allapoole. 2011. aasta algus on endaga kaasa toonud 2010.a. IV kvartaliga võrreldes madalama tehinguaktiivsuse ja see on koheselt pikendanud keskmisi müügiperioode. Kõige aktiivsemal korteriturul on liigutud tagasi 2009/2010 sügis-talve, kus ca pool aastat püsis müügiperiood keskmiselt 130 päeva juures. Siiski võib prognoosida, et kuna eeldatavalt 2011 II kvartalis tehingumahud jälle suurenevad, siis liiguvad korterituru müügiperioodid taas tasemeni, kus nad olid 2010. aasta lõpus. Maade ja majade puhul on müügiperioodide lühenemiseks potentsiaal suurem, aga kuna need harud taastuvad aeglaselt, siis kiireid muudatusi pole siin ette näha.

* Artikli kirjutamisel on kasutatud spot.city24.ee andmeid

Nädala alguses kirjeldasid uudisteportaalid pikalt tuntud korvpallitreeneri lumevangis viibimist Jõelähtme vallas. Vaieldamatult ekstreemsed lumeolud teevad meele mõrudaks paljudel ja eriti majaomanike kannatus ning füüsiline vorm pannakse tõsiselt proovile.

Samas on hetk sobiv selleks, et vaagida olukorda ka kinnisvaraturu kontekstis. Mingi moraal ja õpimoment võiks Monika järgselt rahunenud rahvale ju tekkida. Eriti linnadest väljaspool elavad inimesed kogesid selgelt, mida tähendab suure lumesaju aegadel keskustest kaugemal elamine. Probleemid on tööle ja kooli pääsemisega, mure toidu hankimisega jne. Maal elamisel on olemas oma tugevad küljed – rahu, vaikus, puhtus, privaatsus, odavam soetamismaksumus jms. Klassikud ütlevad, et igal asjal on oma hind. Ka korvpallitreener peaks mõistma, et elades üksildases kohas ja nautides suvel linnulaulu ja värsket õhku, siis on selle hinnaks tõsiasi, et antud kliimavöötmes elades peab arvestama sellega, et talvel ei saa niisama lihtsalt koju ega kodust minema. Kui küsida kinnisvara ostuhuviliste käest, miks nad tahavad maale maja osta, siis on sagedaseks vastuseks soov eraldatavuse järele. Eestlastele meeldib privaatsus. Emotsionaalsetel kaalutlustel tehtud ostuotsused võivad aga kurjalt kätte maksta, kui pole kõiki aspekte arvesse võetud.
Eraldatud krundiga, rahu ja vaikust hindav inimene, peaks enne maale maja ostmist küsima lisaks tavalistele maja juriidilist ja ehitustehnilist poolt puudutavatele küsimustele esitama veel mõned pragmaatilised küsimused:
• Kas minu töö on selline, mis võimaldab liikumist vaba graafiku järgi või pean olema tööl kellaajaliselt?
• Kas teiste pereliikmete, eelkõige laste, elukorraldus võimaldab paindlikkust?
• Kas minu töö võimaldab või soovitud elustiil ikka näeb ette pidevat laste transportimist kooli, trenni, sünnipäevadele, sõprade juurde?
• Kas suuremad kulutused transpordile, sh mootoriküttele, vastavad keskuses teenitavale sissetulekule?
• Kas talveperioodil nädalate ja nädalate kaupa lume viskame teelt, katuselt, kasvuhoonelt ja koerakuudilt vastab teie soovidele ja unistustele ideaalsest elust?
• Kui palju teie pere logistika sõltub ühiskondliku transpordi lähedusest ja toimivusest?
• Kas külma talve puhul tekkivad suuremad kulutused maja kütmiseks mahuvad ära teie pere eelarvesse?
• Kas olete arvestanud ohuga, et ääremaal maja ostes tuleb äkki piltlikult öeldes lisaks nööbile osta juurde ka pintsak ehk Yarise asemele osta Land Cruiser?

Neid küsimusi üle lugedes tekib tahtmine soovitada maja osta just nimelt talvel. Siis on paljud miinused selgemini nähtavad, maja soojapidavuse, ehituskvaliteedi ja muud olulised faktid saab paremini teada, ostuotsust ei sega grill-liha lõhn ega ööbikute laul ning reaalne pilt tulevast elust on oluliselt naturaalsem. Kui juba Monika järel tundub mõni talukoht kena, siis on põhjust eeldada, et suvel on koht veelgi ilusam. Ja kui olete kõik põhjalikult läbi kaalunud ja ostuotsuse langetanud erinevate vaatenurkade analüüsi järgselt, siis võib kindel olla, et te ei lase ennast välja viia ühestki lumetormist, ei süüdistada Eesti riiki selles, et olete otsustanud asuda elama põlislaante ja metsade keskele ning naudite elu sellisena, nagu te ise valinud olete.

Tänane maja ostja soovib uut või mõned aastad vana maja, milles on ehitusvead garantiiremondiga parandatud ning  hind jääb alla 2 miljoni krooni. Nii on see  Harku, Saue  ja Keila valdades kui Saue  ja Keila linnas.

Sauel ja Keilas ostetakse ka 1 500 000 – 1 800 000 krooni  maksvaid 1970-1990-ndatel ehitatud maju. Määravaks on hind ja väikesed kulud maja kaasajastamisel, aga ka väljakujunenud keskkond, head vaba aja veetmise võimalused, lisaks Tallinna lähedus. Üle 2 miljoni maksev maja peab olema väga kvaliteetne nii ehituslikult kui materjali kasutuse poolest või unikaalne oma arhitektuurilt ja asukohalt: mere lähedus, eraldatus ja suur, metsaga krunt. Nii on müüdud ka 3 miljonini küündivaid maju.

Ehitushindade langus on soodustanud kõikide kommunikatsioonidega varustatud  kinniste majakarpide (katus peal, uksed-aknad ees) ostmist. Sundmüükidelt  ei peljata osta ka pooleliolevaid rida-või paarismajade bokse. Selliste pooleliolevate elamute hinnaks on ca 8000kr/m2

Kaugemates valdades on hinnatase madalam ja väga erinev, jäädes 500 000- 1 500 000 krooni vahele.

Kuuldused suvilaturu varjusurmast seoses talve saabumisega on tugevasti liialdatud. Domuse maaklerid on täheldanud, et nõudlus suvilate vastu on püsinud suvega enam-vähem võrreldaval tasemel, jäädes siiski alla varakevadisele traditsioonilisele aktiivsusele. Kuna ei ole tulnud ka lund, siis on objektidega tutvumine olnud mugav ja huvilised on seda ka ära kasutanud. Põhiline nõudluse hinnaklass Harjumaal jaguneb kaheks, millest üks osa on suurusjärgus 400 – 500 000 kr ja teine osa 900 000 – 1 000 000 kr. Odavamas hinnaklassis ostetakse suvilat kas krundi pärast või siis lihtsalt klassikalise suvekodu sihtotstarbega. Tegemist on reeglina tugevat remonti vajavate hoonetega, mis on soojustamata ning mille interjööri iseloomustab 70-ndate ja 80-ndate viimistlusmaterjalide kasutamine. Kallimas hinnaklassis on hooned, mis on soojustatud ja sobivad seetõttu ka aastaringseks elamiseks. Tänasel ajahetkel ostetaksegi neid eelkõige seepärast, et sinna pigem alaline kodu kui suvituskoht luua. Interjöör nendes majades on juba oluliselt kaasaegsem ja vaheldusrikkam, kus ei domineeri puidust laudis keskse siseviimistluselemendina. Ja nagu iga teisegi kinnisvara puhul on suvilate hinna osas peamine argument asukoht, mille juures väärtustatakse üha enam privaatset kinnistut, mitte aga suure “kooperatiivi” keskel elamist.

Toome ära valiku suvilatehingutest, mida meie maaklerid on hilissügisel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Harjumaa
Krunt: 930 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: vajab kap.remonti
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Keila vald, Harjumaa
Krunt: 1040 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 2
Hoone materjal: puit ja kivi
Seisukord: rahuldav
Hind: 400 000 kr

Asukoht: Laulasmaa, Harjumaa
Krunt: 849 m2
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivi
Seisukord: hea
Hind: 1 000 000 kr

Eestis asuva kinnisvara müügis võetakse järk-järgult kasutusele neid meetodeid ja nippe, mida mujal maailmas juba aastakümneid on praktiseeritud. Peamiselt toetab seda kinnisvaraturu enda olukord, kus paralleelselt võib täheldada kahte trendi. Ühelt poolt on ostjad muutumas järjest nõudlikumaks ja tahavad olla täiesti veendunud, et pakutav kaup on täpselt selline, nagu müügikuulutuses kirjas. Põrsast ega ühtegi muud looma kotis ei soovi enam keegi osta. Nõudlikumaks muutumisele on aidanud kaasa möödunud aastate valusad õppetunnid, kus nii mõnegi ostja saatuseks on jäänud kuulata vaid kodumaise rokiklassiku Gunnar Grapsi albumit „Tühjad pihud“. Ostuhuvilised on tänasel kinnisvaraturul selgelt ettevaatlikud. Teiselt poolt on tänu kesisele nõudlusele maaklerid ise muutumas järjest professionalsemaks, avatumaks uutele ideedele ja rakendavad müüginõkse, mida siinpool Läänemerd varem nähtud ei ole. Üheks selliseks võtteks on võimaluse andmine ostjatele enne lepingutele allakirjutamist tutvuda põhjalikult pakutava kinnisvaraga ja veeta vähemalt üks öö ostetaval kinnistul. Nimetatud müügivõtet kasutatakse palju autonduses, kus uue auto proovimine enne lõplikku ostu on väga tavaline. Kinnisvaraturul käib jutt eelkõige majadest ja suvilatest, mille puhul tähtsustatakse seda „õiget kodutunnet“ eriti. Korterite puhul seda praktikas rakendatud eriti pole, kuna ostjad hindavad korterite puhul nö üllatusvõimet selgelt madalamaks. Huvitaval kombel soovivad ostetavat kinnisvara eriti vilkalt tunnetada just suvekodude ostjad, mitte niivõrd kodumaja ostjad, kuigi eeldada võiks pigem vastupidist. Hakkab ju inimene ühel juhul viibima kohal ca 4 kuu vältel nädalalõppudel, aga teisel juhul igapäevaselt.

Domuse maaklerid on sellel kevadel läbi viinud mitmeid objekti näitamisi koos „ööbimise paketiga“, seda nii Põhja-Eestis kui Läänemaal. Hilisemaks tehinguks on läinud umbes pooltel juhtudel. Oluliseks väärtuseks ööbimise võimaluse juures on osapoolte riskide maandamine. Ostja saab rahulikult kõik oma käega järgi katsuda ja veenduda maja sobivuses enda jaoks ning müüja saab rahulikult minna tehingusse, kartmata, et ostja võib soovida hiljem lepingust taganeda näiteks varjatud puuduste tõttu. Võimalus taganemiseks muidugi jääb, aga kuna ostjal on olnud piisavalt aega objektiga tutvuda, siis tehingu tagasipöördumiseks on väljavaated juba oluliselt kesisemad.

Olgu lõpetuseks lisatud, et majas tuleb ööbida ostuhuvilisel ikka üksi või koos oma perega. Maakler ja majaomanik paketi sisse ei kuulu ning vallalistel inimestel tuleb jätkuvalt osta nädalavahetuseks lõõgastuspakett Pärnu, Kuressaarde või Värskasse.

Koostöös Soov.ee portaaliga tegime ühele meie poolt müüdavale majale Viimsi vallas, Kelvingi külas informatiivse ja lõbusa reklaamvideo, millega saab tutvuda SIIN.

Kes tunneb objekti suhtes suuremat huvi, siis Soov.ee portaalis on see leitav ID nr 0911070358 abil.

Oleme meie blogi lugejaid ikka kursis hoidnud reaalsete turutehingutega ja toonud konkreetseid näiteid selle kohta, mis hindadega tehakse kinnisvaraturul tegelikult tehinguid. Seekord toome ära mõned näited majade sektorist, mida meie maaklerid on viimastel nädalatel Tallinn/Harjumaa piirkonnas vahendanud.

Ridamaja müük Harjumaal
Asukoht: Kiili vald, Kangru küla
Kogupind: 155 m2
Ehitusaasta: 2008
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 2
Hind: 1 650 000 kr

Paarismaja müük Harjumaal
Asukoht: Harku vald, Toome tee
Kogupind: 163 m2
Ehitusaasta: 2007
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: “valge karp”
Korruselisus: 2
Hind: 1 550 000 kr

Maja müük Tallinnas
Asukoht: Haabersti linnaosa
Kogupind: 248 m2
Ehitusaasta: 2000
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: väga hea
Korruselisus: 2
Hind: 3 950 000 kr

Ridaelamuboksi müük Tallinnas
Asukoht: Kristiine linnaosa
Kogupind: 201 m2
Ehitusaasta: 1989
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: keskmine, osaliselt remonditud
Korruselisus: 2
Hind: 2 295 000 kr