Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Toome ära valiku korteritehingutest, mida meie maaklerid on viimase 2 nädala jooksul aidanud Tallinnas vahendada. Arvestatav nõudlus on jätkuvalt olemas hinnataseme madalamas klassis olevate korterite suhtes kui ka kvaliteetsete ja seega ka kallimate korterite osas. Väga nõutud on olnud 1-toalised korterid, mille hinnatase jääb vahemikku 300 000 – 400 000 kr. Nõudlus on suur ja keskmine m2 hind tasapisi kerkimas. Kuigi alla 300 000 kr jääva korteritehingu Tallinnas võib juba kergelt liigitada imede valdkonda, siis ühe tehingu meie maaklerid siiski vahendasid. Ostja leidmine ei võtnud aega ei rohkem ega vähem kui 1 päeva.
Teisalt on turul olemas grupp ostuhuvilisi, kes hindab kvaliteeti ja on ka juba täna valmis maksma 24 000 kr/m2 ja rohkem hea asukohaga majas oleva korraliku korteri eest. Ei häiri neid ostjaid vähimalgi määral tõsiasi, kui seal korteris on juba 3-4 aastat sees elatud. Valikuvariante kvaliteeti hindavatel ostjatel on aga napilt, sest uusarendusi on visalt juurde tulemas ning teise ringi kvaliteetsete korterite pakkumine tagasihoidlik.

NÄITED

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Lasnamäe, Punane tn
Kogupind: 21,9 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea, äsja remonditud
Lisainfo: korterile leiti ostja 1 päevaga
Hind: 295 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Pirita, Lauri tee
Kogupind: 53,2 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 4/3
Hoone materjal: kiviplokk
Seisukord: väga hea
Lisainfo: toad eraldi, suur rõdu
Hind: 1 325 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Tammsaare tee
Kogupind: 30 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: vajab värskendamist
Lisainfo: rõdu
Hind: 379 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Kiili tn
Kogupind: 37,3 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 14/11
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea
Lisainfo: ümber ehitatud 1-toalisest korterist
Hind: 565 000 kr

Kinnisvaratehingud võivad ära jääda ka kõige kummalisematel põhjustel. Kogenud maaklerid on juba harjunud sellega, et ostjad ei saa laenu, mõtlevad viimasel hetkel ringi, leiavad parema pakkumise, lähevad omavahel tülli vms. Aga möödunud nädala juhtum üllatas juba ka kogenud kinnisvaramaaklerit. Maria-Kristina Sarapik leidis ühele korterile ostja, kusjuures
ostusoovijatest mees ja naine olid mõlemad ostetavast pinnast vaimustuses. Maakler hakkas juba tehingu üksikasju kokku leppima, kui päev hiljem tuli ostjatelt kõne, et nad siiski loobuvad ostmisest. Üllatunud maakleri küsimuse peale selgus lõpuks ka põhjus, miks ostjad loobusid. Nimelt olid ostjad otsustanud saada oma ostule veel lisakinnitust ning seda kindlust
läksid nad saama selgeltnägija käest. Kogu konsultatsioon toimus telefoni teel, selgeltnägija vaatas korteri pilte arvutist ning leidis, et selles korteris on halb energia! Ostjad, kes veel 24 h tagasi olid täiesti kindlad oma ostus, sattusid selgeltnägija arvamusest masendusse ning loobusid ostmisest.

“„Tule taevas appi”“ tahaks Andrus Ansipi kombel hõisata.

Alates tänasest alustas Domuse Tallinna büroos korraga tööd 3 uut maaklerit, kelleks on Ilo Jaanimägi, Richard Ritsik ja Vladislav Albrant. Meie Tartu büroos alustas sellel nädalal tööd maaklerina Mihkel Mäger.

Domuse tiim tervitab uusi inimesi, soovib neile edu ja hindab kõrgelt nende soovi teha suuri tegusid kinnisvaraturul just Domuse meeskonnas. Me jätkame aktiivselt oma tegutsemist, usume kinnisvaraturu jätkusuutlikku arengusse ning tahame anda oma panuse kvaliteetse maaklerteenuse pakkumisel ja maine tõstmisel.

Internetis surfates märkasin ühte hoitusmärki, mis hakkas mulle kohe meeldima, kuna nägin selle taga pigem teravat huumorit kui pahatahtlikkust. Kinnisvaramaaklerite verbaalses peksmises pole iseenesest midagi uut. Kui lugeda kinnisvaraportaalide foorume või tavalisi kommentaare, siis maaklerite suunas ülistuskõnesid kohtab harva, iroonilised väljaütlemised ja terav kriitika on aga sagedased külalised. Vanarahvas teadis öelda, et kus suitsu, seal tuld. Jah, kinnisvaramaaklerina tööle hakkamiseks pole riik seadnud mingeid nõuded ja nii on maakleritena tegutsenud endised kurjategijad ja politseinikud, taksojuhid ja baarmenid, õpetajad ja näitlejad. On selge, et kogu selle sini- ja valgekraede kompotti on hulgaliselt sattunud ebakompetentseid, valelikke ja ilma südametunnistuseta elumerel seilajaid. Hea uudis on aga see, et viimased aastad on seda seltskonda oluliselt vähendanud ja allesjäänute keskmine tase on kordades kõrgem, kui 3-4 aastat tagasi. Oluline on ka märkida, et Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eestvedamisel on väljastatud juba ligi 300 maaklerile kutsetunnistus, mille kompetentsusnõuded on kehtestatud kutsestandardiga. Seega on aastad juurde toonud maakleritele nii teoreetilisi teadmisi kui ka kogemusi.

Miks siis ikkagi kinnisvaramaaklerit vaja on? Tuleb ju tõesti tõdeda, et taasiseseisvumise algusperioodiga võrreldes, kus infot, teadmisi, kogemusi oli vähe, on tänaseks olud märkimisväärselt muutunud. Täna on turuosalistel võimalik kasutada elektroonilist ehitisregistrit, kinnistusregistrit, Maa-ameti erinevaid rakendusi, rikkalikku informatsiooni jagavad kinnisvaraportaalid, suuremate kinnisvarafirmade turuanalüüsid jms. Tõesti, arvutit ja ajusid omava inimese jaoks tuleb maakleril enese teenuse õigustamiseks põhjendusi leida. Kas neid, kui kogu oluline info on vabalt kättesaadav, olemas enam ongi? Igapäevases maaklertegevuses oleme siiski täheldanud, et on teatud hulk vigu, mida eraisikutest kinnisvara müüjad stabiilselt teevad. Olgu siinkohal ära toodud TOP 5:
1) Kinnisvara müügihind pannakse naabri, sõbra või kinnisvaraportaalis oleva konkureeriva pakkumise järgi. Viimase puhul reeglina 10 % isegi kõrgem, sest konkureeriv pakkumine on ju teatavasti alati kehvem. Pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahelised käärid on aga viimastel aastatel paisunud suureks.
2) Kinnisvara objekt pannakse üles ühte portaali ja jäädakse ostjat ootama. Tänases turuolakorras võib aga nii ostjat jäädagi ootama. Suuremas firmas töötav professionaalne maakler riputab müügikuulutuse üles vähemalt 5 kinnisvaraportaali, kasutab trükimeediat, firmasisest kontaktivõrgustikku ja andmebaasi ning isiklikku järjepidevat müügitegevust.
3) Objekti pildid ja tutvustav tekst on kehva kvaliteediga ning ei kutsu ostma. Head maaklerid on läbinud nii fotokoolituse kui õppinud kirjutama müügitekste ning oma jooksvas müügitöös omandatud kogemustega teavad, kuidas ostjaid kõige enam objektist huvituma panna. Kuna tegemist on maaklerite põhitegevusega, siis head maaklerid vahetavad pilte (talvel ikka talvepildid ja suvel suvepildid) ja tekste vajamineva regulaarsusega.
4) Ebaregulaarne ja mitte metoodiline tegelemine müügiga. On täiesti tavaline, et eraisik paneb kuulutuse ühte kinnisvaraportaali kaheks nädalaks üles, siis unustab selle ja sisestab selle uuesti jälle ühe kuu pärast. Nii ostjat leida on sama, kui üritada suveks saledaks saada 1 kord kuus trennis käies.
5) Kinnisvara omanik pole väljaõppinud müügiinimene. Ostjatel on võimalik objekte valida ning antud objekti eeliste ja tugevuste väljatoomisel, aga ka ostja vajadustest arusaamisel jäävad omanikud sageli hätta. Professionaalsed maaklerid valmistavad kliendikohtumise ette, selgitavad välja klientide vajadused, pakuvad lahendusi, on välja õpetatud tulema toime klientide vastuväidetega ja suudavad klienti enda juures kinni hoida. Heaks müüjaks on küll võimalik ka sündida, aga läbitud kinnisvara müügikoolitused ja kogemused on siiski kinnisvaramaakleri tugevuseks. Tänases turuolukorras tuleb väga sageli pakkuda ostjatele lahendusi ning tutvustada võimalusi finantseerimiseks, vahetamiseks, vana objekti realiseerimiseks jne.

Domuse traditsiooniline aastat kokkuvõttev üritus on jäänud seljataha. Päeva esimene pool kulges asjalikus meeleolus, kus võtsime kokku 2009. aasta ja tegime 2010.aasta plaane. Väljaspoolt maja saabunud lektorite ettekanded keskendusid klienditeenindusele ja kliendi rahulolu saavutamisele ning seda nii teoreetilisest vaatenurgast kui ka praktilisest poolest. Saime hulgaliselt kasulikke näpunäiteid, kuidas tõsta meie poolt pakutava teeninduse kvaliteeti ja nii suurendada kliendi rahulolu.

Päeva teine pool oli juba oluliselt meelelahutuslikum. Kuulutasime välja aasta parimad töötajad ja seda paljudes kategooriates. Aasta parima kolleegi tiitli said endale Põhja-Eestis Lea Kull ja Lõuna-Eestis Kaisa Hiire ning aasta maakleri tiitli võitis Martti Juse

Tore oleks omada väikest majaosa oma aianurgaga, hindki on vanemat tüüpi maja puhul tihtipeale jõukohane – müün oma paneelmaja korteri maha ja ostangi sama üldpinnaga poole või kolmandiku majast. Kõik tundub lihtne, kuid silmas peaks pidama mõningaid olulisi aspekte. Hea näide on võtta veebruari alguses vormistatud tehingust.

Meie poole pöördus klient sooviga maha müüa 50ndatel ehitatud maja II korrus Tartus, ½ mõttelist osa kinnistust. Kehtivat kasutuskorra dokumenti ei eksisteerinud, pooled lähtusid maja ja kõrvalhoonete valdamisel väljakujunenud tavadest ja aastatetagusest notariaalsest kasutuskorralepingust, mida tollaste omanike surma tõttu ei olnud täna enam võimalik kinnisturaamatusse kanda. Kuna antud mõttelist osa kinnistust sooviti omandada pangalaenu abil, oli korrektne notariaalselt kinnitatud kasutuskord laenulepingu sõlmimise aluseks. Kasutuskorra vormistamine sõltub aga otseselt naabritest.

Meie näite puhul oli tegemist kenade ja vastutulelike naabrite/kaasomanikega ning pidevas kolmepoolses suhtluses (müüja- kaasomanikud-ostja) sündiski kõiki pooli rahuldav kasutuskorra kokkulepe, mille notariaalse kinnitamise kulu maksti samuti solidaarselt. Samas oleks võinud tegemist olla naabritega, keda antud teema ei huvita, kes on lihtsalt kiuslikud või aastate jooksul väljakujunenud suhete tõttu ei soovi oma majanaabrile milleski vastu tulla. Sellisel juhul olnuks lahenduseks taotleda kohtu kaudu kasutuskorra seadmist, mille raha-, aja- ja närvikulu ei oleks kellelegi kokkuvõtteks kasulik.

Kuna seaduse järgi on kaasomanikul 2 kuu jooksul pärast ostu-müügitehingu sõlmimisest teada saamist eelisostuõigus, paneb see potentsiaalse ostja tihtipeale muretsema. Kas ikka tasub osta ja 2 kuud ootusärevuses olla? Notarid pakuvad küll võimalust kaasomanikul tehingu juures viibida ja oma eelisostuõigusest loobumine ka fikseerida, kuid samas ei anna see ostjale siiski 100%list garantiid lähtuvalt eelisostuõiguse kasutamise seadusjärgsusest.

Antud objekti majanaabrid rahustasid ostjat, et nad ei soovi eelisostuõigust kasutada ning on pigem just huvitatud uuest kaasomanikust, et maja heaks koos midagi ära teha. Samas on teinekord olnud ka vastupidiseid näiteid: naaber püüab ostjate külaskäigul objekti võimalikult halvast küljest näidata, kas siis selleks, et hinda alla saada ja ise kaasomand lõpuks ära osta või lihtsalt lähtuvalt eelnevast omavahelisest läbisaamisest, mida ostja peal välja elatakse. Meelde tuleb ühe kolleegi aastatetagune juhtum, kus kaasomanikud alustasid ostja saabudes alati suuremat tülikiskumist puhtalt seetõttu, et naabri müüki takistada.

Seega: hoidke oma naabreid, säilitage häid suhteid ning tulge üksteisele vastu; täna aitad sina teda ja homme tema sind, lahkarvamuste puhul tasub alati asjad sirgeks rääkida, et kõigil oleks majas hea elada!

Näitena toodud majaosa müügiperioodiks oli 6 kuud, mille jooksul langes hind 25% võrra. Müüdava osa koosseisu kuulus maja II korrus (koridorsüsteem: 3 tuba, köök, esik, wc, sahver), pööning, ühiskasutuses kelder saunaruumidega, kõrvalhoone ning 2 kuuri.

Täna avalikustatud kinnisvaramaakleri kutseeksami tulemused olid Domus Kinnisvara jaoks väga rõõmustavad. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poolt läbiviidava eksami läbis edukalt Domuse maakler Ester Liira ja suurendas nii veelgi Domuse arvukat kutseliste maaklerite hulka. Lisaks pikendas enda kutsetunnistust Maria Kopso, kes sooritas eksami samuti suurepäraselt. Õnnitlused Esterile ja Mariale ning lisaks ka neile viiele maaklerile, kes läbisid eksami edukalt ja saavad nüüd kanda kutselise maakleri austusväärset tiitlit! Elagu professionaalid!

Esialgsetele Maa-ameti tehinguandmetele tuginedes saab öelda, et septembrikuus on Tallinna korteriturul saavutatud stabiilsus. Kui arvudele lisada igapäevaselt tegutsevatele elamispindade maaklerite kogemused ja muljed, siis võiks öelda, et alla põhja on hakatud redelit laskma. Nimelt tehti Tallinnas esialgsetel andmetel 462 korteriomandi ostu-müügi tehingut, keskmise hinnaga 12 251 kr/m². Tehingute arv on veidi suurem kui eelmistel kuudel, kuid keskmine hind on ca 8% väiksem kui augusti kuus.

Tehingute arvu kasv võib olla juhuslik, mis ei näita turu erilist aktiviseerumist. See-eest elamispindade maaklerid on täheldanud klientide suuremat huvi objektide vastu. Müüdavate objektide vaatamiste arv portaalides on suurenenud. Huvi on veidi suurenenud isegi hoonestamata maade vastu.

Tartu linna tehinguandmed ei paku juba pikemat aega midagi märkimisväärset, kuna suuri muutusi seal ei ole toimunud. Kuigi tehingute arv on iga kuu veidi kasvanud, siis keskmine hind on peaaegu sama nagu märtsi kuus, olles septembris 11 967 kr/m² ning märtsis 11 800 kr/m². Kõige madalamad olid tehingute hinnad juuli kuus (keskmine oli ca 10 800 kr/m²), kuid järgnevatel kuudel on muutus olnud ainult positiivne.

Pärnu linna korteriturg on see-eest suuremate kõikumistega. Oluline asjaolu on siinjuures tehingute vähesus, kus iga tehing mõjutab oluliselt keskmist hinda. Septembri kuu keskmine hind oli 10 600 kr/m², mis on 6% kõrgem kui augustis. See-eest augustis olid Pärnu korteritehingute hinnad kõige madalamad, jäädes veidi alla 10 000 krooni ruutmeetri kohta (juuli kuuga võrreldes ca 12% langust).

Mida toob lähitulevik? Ühelt poolt on väga selgeid ja positiivseid signaale kinnisvaraturu stabiliseerumisest (pankade laenupoliitika on muutunud, tarbijate kindlustunne on paranenud, kinnisvaraturul on nii välismaalasi kui investoreid jne). Teisalt on sisenõudlus väike, töötute arv kasvamas, palgad vähenemas, ettevõtted lähevad pankrotti jne. Tulevikku vaadates on kindlasti vaja eristada Tallinnas toimuv ülejäänud Eestist. Praegune olukord, kus Tallinna korterite keskmised müügihinnad on sisuliselt samal tasemel Tartu ja pärnu hindadega on nii majanduslikult kui ajalooliselt põhjendamatu.

Domus Kinnisvara on seisukohal, et lähiajal ei lähe siiski kinnisvaraturul midagi paremaks. Tehingute arv võib kasvada, sest ostjate silmis on hinnad soodsad. Müüjate seisukohast on hinnad liiga madalad, mistõttu neil pole motivatsiooni müüa ning objektid võetakse müügist maha. Seega jäävad müüki need objektid, millede omanikel on suurem või väiksem sundus vara realiseerida. Kuid ka siin on teatud hinnapiir, millest alla enam ei minda ning õnneks on paljudel juhtudel peale müügi teisigi variante raskemate aegade üleelamiseks. Kuna nõudluse kasvu ei ole näha, siis läheb veel aega, enne kui redeli esimesele pulgale jõuame.

Laialt levinud arvamuse järgi on maakleri amet väga lihtne – müügisooviga klient helistab maaklerile, kes paneb müüdava objekti kuulutuse kinnisvaraportaali, seejärel helistab maaklerile ostja, kes tehingu teostumisel peaks siis maaklerile maksma vahendustasu. Sellise skeemi puhul on tegemist ideaalse lahendusega. Paraku neid enam ei esine. Tänases keerulises turuolukorras on lisandunud väga erinevaid probleeme, millega maakler peab tegelema, et tulemuseni jõuda.

Alljärgnevalt toome mõned lihtsamad lood elust enesest, kirjeldamaks Domus Kinnisvara maaklerite igapäevast tööd klientide huvide eest seismisel.

Martti Juse:
Edukas maakler ei „häma“
Martti müüs korterit, mida müüsid ka mitmed teised maaklerid. Ühel päeval helistas klient, kes oli juba seda korterit läbi teise maakleri näinud. Helistades Marttile kurtis klient, et teine maakler oli talle väitnud nagu oleks korter juba müüdud. Mis iganes oli selle väärinfo levitamise põhjus, kuid Martti vahendusel sõlmiti selle huvilisega korteri broneerimisleping ja viidi tehing edukalt lõpuni. Seejärel palus sama klient Marttil tegeleda ka tema korteri müügiga, millega seni olid samuti tegelenud mitmed maaklerid. Martti leidis ka sellele korterile ostja nädalaga.

Artur Palm:
Kui kuidagi ei saa, siis kuidagi ikka saab
Artur müüs Vääna-Jõesuus suvilat, millel oli kohtutäituri poolt pandud keelumärge. Asja lähemal uurimisel selgus, et müüja vastu on nõudeid kokku 7 kohtutäituril. Müüjal aga raha nõuete rahuldamiseks enne müügitehingut ei olnud. Ei jäänudki muud üle, kui Artur kogus kõik nõuded kokku ja Domus Kinnisvara maksis need kohtutäituritele ära. Tehing sai taas edukalt lõpuni viidud ning kõik osapooled on rahul.

Tiiu Rebaste:
Kus häda kõige suurem seal abi kõige lähem
Kolme lapsega perel põles kodu maha. Tiiu aitas neil uut kodu otsida ning seejuures viis nad SEB panka laenuvõimalusi välja selgitama. Tiiu aktiivse tegevuse tulemusena andis SEB sellele perele soodsa laenu ning peale selle veel ka päris suure rahalise toetuse. Kliendid olid Tiiule väga tänulikud selle eest, et Tiiul jätkus usku tegeleda esmapilgul lootusetu juhtumiga. Ja loomulikult ka SEB-le väga inimliku suhtumise ja ootamatu abi eest.

Viktor Lõhmus:
Kinnisvarapettuste hulk on suurenemas
Eakas klient soovis müüa majaosa. Nagu igale, asjale nii tekkis ka sellele objektile ostuhuviline, kes aga pakkus välja omapoolse küllaltki huvipakkuva finantseerimisskeemi: 1. osa (ca 10%) makstakse võlaõigusliku ostu-müügilepingu sõlmimisel (finantseerijaks kiirlaenufirma); 2. osa (ca 30%) makstakse 2 kuud hiljem (finantseerijaks sama kiirlaenufirma) ning 3. osa so. ülejäänud summa makstakse 6 kuu pärast (kui ostjal on võimalik juba eluasemelaenu taotleda) asjaõiguslepingu sõlmimisel. Esimese kahe osamakse jaoks olla vajalik ka kinnistule hüpoteegi seadmine. Loomulikult jäi tehing tegemata, sest see sarnanes küllalt lihtlabase kinnisvarapettusega (võlad rahuldatakse lõpuks hüpoteegi arvelt). Rasketes oludes suureneb alati pettuste oht, mistõttu on kasulik kinnisvaraasjades konsulteerida asjatundjatega.

Ester Liira:
Hea maaklerteenus ei lõpe tehingu vormistamisega
60-tes aastates naisterahvas koos oma emaga ostsid hiljuti Estri vahendusel maja. Maja vajas natukene värskendust ning Ester lubas naisterahvaid aidata. Kui tehing ning kõik vajalik lõplikult vormistatud, pidaski Ester oma lubadust ning aitas mitu päeva järjest uutel omanikel tubades tapeete vahetada jms toimetusi teha. Estri abikaasa aga aitas majas ukselukud ära vahetada.

Artur Palm:
Pisiasjad loevad
Korteris, mis oli üürile anda, puudus õhupuhasti. Kliendid, kes soovisid üürida, vajasid kindlasti õhupuhastit. Korteri omanikel polnud võimalik seda paigaldada, seega Artur ostis õhupuhasti ning lasi selle korterisse paigaldada. Üürileping sai sõlmitud ja kõik osapooled olid tehinguga rahul.