Domus Kinnisvara ajaveeb

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Õigus on olnud nendel prohvetitel, kes on arvanud, et keeruliste aegade tõttu muutuvad populaarseks vahetustehingud. Naturaalmajanduse tingimustes, kus raha vähe, tundub ideena kaup-kauba vastu kodude vahetamine igati mõistlik. Lisaks sellele, et turu osapooltel on MASU tingimustes vähe sularaha, siis täiendava hoo vahetustehingute nõudlusele on andnud kogu kinnisvarasektori kukkumine ja totaalne nõudluse vähenemine ostude osas. Kui müüjad nägid, et müügiga on kehvad lood, siis oli neil võimalik valida kehvadest valikutest parim – kas lõpetada müük üldse, müüa üliodavalt, anda üürile või vahetada. Vahetusvõimalus, mis eriti paljudel vanemaealistel kodanikel veel hästi meeles 90-ndate aastete algusperioodist, osutus paljude jaoks esimeseks õlekõrreks, mille järgi haarata.

Maaklerid on kogenud tegelikult juba 2008. aastast, et läbi kinnisvaraportaalide ja otsepäringute tuleb palju soove vahetuse osas ja nendega tegelemine on võtnud endale kindla aja nädala tegevustest. Tunnetades suurenenud nõudlust, avas ka Domus Kinnisvara 2009.a. alguses oma vahetuspakkumiste erilehe, mis on olnud kodulehe külastatavust analüüsides üks huvipakkuvamaid lehekülgi. Huvitaval kombel on vahetuse osas olnud nõudlus ka 2010.a. sama suur, kui eelmisel aastal, vaatamata sellele, et ka ostusoovide hulk on kasvanud ja müügitehingute hulk näitab tasapisi tõusutrendi. Vahetusturul on domineerimas enamuses nö reaalsed vahetussoovid, kus üks osapool soovib oma maja vastu saada korterit või kolida väiksemast korterist suuremasse või vahetada 2 korterit maja vastu. Lisaks on turul ka teatud hulk õngitsejaid, kes püüavad vahetada näiteks oma maatulundusmaa Setumaal korteri vastu Tallinna kesklinnas. Viimastel on tõenäosus tehingu tegemiseks sama suur, kui tulla Eesti korvpallimeistriks Kuremaa koosseisus.

Nõudlus vahetuse vastu on olemas. Mida aga ütlevad numbrid? Ametlik Maa-ameti statistika näitab, et notariaalseid vahetustehinguid tehakse kuni 3 % kogu turutehingutest. Küllap see tegelik protsent on natuke kõrgem, sest kõik tehingud, mis sisuliselt on vahetustehingud, ei lähe notariaalsetes lepingutes vormistamisele vahetustehinguna ning seega ametlikus statistikas ei kajastu. Aga fakt jääb faktiks, et vahetustehingute sõlmimine on täna pigem harv õnnestumine, kui sagedane põhjus notari külastamiseks. Maakleritel on sebimist omajagu, inimesed on hakkamist täis, ent ometi tehinguteni ei jõuta. Miks siis nii? Peamine vastus on lihtne – igaühe jaoks on tema olemasolev kodu ainulaadne, kordumatu ja ideaalne kinnisvara objekt. Emotsioonid määravad kinnisvaraturul ehk rohkemgi kui mõnes teises majandusvaldkonnas, sest siin on mängus inimeste kodud. Ikka tundub, et olemasolev elamispind on kvaliteetsem kui vastusaadav, vaheraha peaks ikka maksma teine pool, oma kinnisvara väärtust ülehindab alati teine osapool jne. Lisaks on tänases turuolukorras, kus elamispindade pakkumine on pidevalt vähenemas, uue ja sobiva kodu leidmine järjest suuremaks probleemiks. Ja kui piiratud valiku hulgast on see sobiv pind leitud, siis tulevadki mängu osapoolte erinevad arusaamad kummagi vara väärtusest, mis saavad otsustavaks põhjuseks tehingu mittesõlmimiseks. Seega, üks-ühele vahetusele jõudmine on väga keeruline, harvaesinev ja õnnelik juhus.

Mida siiski soovitada inimesele, kes tahab parandada oma elamistingimusi ja kolida 1-toalisest korterist 3-toalisesse? Statistika ütleb meile ära, et vahetuse kaudu seda saavutada on kuni 5 % tõenäosust. Seega tuleb asuda korterit müüma ja saadava raha eest asuda otsima uut sobivat korterit. Kui pangast laenu ei saa ega pole võimalust ka lisaraha maksta, siis tuleb lihtsalt vaadata seda, mida antud rahasumma eest saab. Siinkohal soovitame taaskord kasutada professionaalsete maaklerite abi, kes omavad piisavalt töökogemust ja vastavat kutsetunnistust ning saavad oma kogemuste ja teadmistega suurendada oluliselt analoogiliste elamispinna vahetustehingute läbiviimise tõenäosust.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel tehti Tallinnas taaskord rohkem korteriomandi ostu-müügi tehinguid kui eelmisel kuul. Kasv on nüüdseks kestnud juba 3 kuud järjest, kusjuures oktoobri tehingute maht on selle aasta rekordiline 539 (esialgsetel andmetel). Enim tehinguid teostati Kesklinnas (esialgsetel andmetel 147) ja Lasnamäel (109).

Tallinna korteriomandite keskmine hind on septembri kuu keskmise hinnaga võrreldes veidi kasvanud, esialgsetel andmetel 5%, olles oktoobris ca 12 800 kr/m². Kuid täpsema hindade muutuse saab välja tuua alles pärast tehingute põhjalikku analüüsi, mida enne kõikide tehinguandmete laekumist Maa-ametisse, ei saa teha.

Siinjuures on hea näide septembri kuu tehingute põhjalikuma analüüsi tulemus. Nimelt sai järjekordse tõestuse see, et müüa saab ainult õige hinnaga objekte. Augusti keskel lasti ühe Tallinna Aiandi tänava arendusprojekti korterite hinnad ca 50% ulatuses alla. Kui enne oli hind vahemikus 28 270 – 33 000 kr/m², siis septembris teostatud 13 tehingu keskmine hind oli ca 13 600 kr/m². Tänaseks on seal ainult 2 korterit müümata-broneerimata.

Tartu korteriturul on tehingute maht suhteliselt stabiilne – esialgsetel andmetel tehti oktoobris sama palju tehinguid kui septembris ehk siis 84. Keskmine hind on ca 5%  langenud, olles oktoobris 11 300 kr/m².

Pärnu linnas tehti oktoobris esialgsetel andmetel hoopis vähe tehinguid – ainult 19, mis on kaks korda vähem kui septembris (39). Vastavalt Maa-ameti statistikale keskmine hind nende väheste tehingutega kasvas ca 4% (11 200 kr/m²).