Domus Kinnisvara ajaveeb

Jaanuarikuu suuremate linnade korterite turg oli üldjoontes aktiivne. Aktiivne just viimase paari aasta taguse perioodiga võrreldes, sest nii 2009 kuni 2011 aastate esimene kuu oli väga väheste tehingutega. Näiteks Tallinnas oli 2009. aasta jaanuaris 256 korteriomandi tehingut, 2010 oli neid 354, 2011 langes tehingute arv 330-ni. Tänavune tehingute maht oli 483. Seega märkimisväärne tulemus, mis on võrreldav möödunud aasta keskmise tehingute hulgaga.

Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli Maa-ameti tehingustatistika järgi jaanuaris 1036 €/m². See on 8% kõrgem kui 2011 aasta jaanuaris, kuid 2,5% madalam detsembrikuu keskmisest.

Linnaosadest on kõrgeim keskmine hind Kesklinnas (1376 €/m²) ja Pirital (1349 €/m²). Pirita linnaosas viib keskmise hinna üles uute korterite müük, mida 11-st korteriomandi tehingust oli 6. Kolmas linnaosa, kus keskmine hind oli üle 1000 €/m², oli Põhja-Tallinn. Sealse 116 tehingu keskmine hind oli 1026 €/m², kusjuures tooniandvaks olid arendusprojekti korterid. Esialgsetel andmetel müüdi Põhja-Tallinnas 21 uut korterit, millest ära võiks märkida Põhja pst 17/ Soo tn 1 elamu korterite tehingud (hinnatase ca 1600 €/m²).

Teistes linnaosades jäi keskmine hind alla 1000 €/m²: näiteks Mustamäel 977 €/m², Lasnamäel 818 €/m², Kristiines 949 €/m², Haaberstis 882 €/m².

Tartu korterite müügiaktiivsus oli sarnaselt Tallinnale üle ootuste aktiivne, sest varasemate aastate alguses oli ostu-müügitehinguid oluliselt vähem. Tänavune tehingute hulk oli 78. Keskmine hind tegi jaanuaris väikse kasvu, olles 871 €/m², mis on sama, mis 2011.aasta jaanuaris (870 €/m²).

Pärnu linnas tehti jaanuaris 32 tehingut, mis on 15 võrra vähem kui detsembris. Keskmine hind jäi tasemele 623 €/m², mis on 21% väiksem kui 2011.aasta alguses ning 14% väiksem 2011. aasta keskmisest.

Narvas tehti Maa-ameti tehingustatistika alusel jaanuaris üle mitme aasta suurim arv tehinguid, ulatudes 57-ni. 2011.aastal tehti keskmiselt 41 tehingut kuus, mille taustal eelmise kuu tulemus ongi üllatavalt hea. Samas on jaanuari keskmine tehinguhind 299 €/m² pigem madal, sest 2011. aasta keskmine hind oli 309 €/m².

Novembrikuu näitas sügiskuuna ka kinnisvaraturul mitmekülgset palet. Maa-ameti tehingute statistika ja Domus Kinnisvara maaklerite kogemuste najal saame kommenteerida toimunut.

Tallinnas oli novembrikuus esialgsetel andmetel 559 tehingut, mis on 2011 aasta kõige parem tulemus. 2010 aastal oli samuti novembrikuu tehingute hulk aasta kõrgeim, ulatudes 619-ni. Tänavu ja möödunud aasta viimastel kuudel on tehtud järjest enam tehinguid, mistõttu võib eeldada, et ka detsembrikuu jääb sarnasele tasemele.

Hinnatasemed on olnud vaikses, kuid üsna pidevas kasvutrendis. 2011 aasta novembrikuu keskmine hind on 13% kõrgem kui aasta tagasi, olles tänavu 1068 €/m². Oktoobrikuuga võrreldes on keskmine hind langenud ca 1%, aasta algusest alates on hinnakasv ca 11%.

Domus Kinnisvara Tallinna elamispindade maaklerite sõnul on nõudlus heas seisukorras korterite vastu jätkuvalt olemas. Eks see nõudlus olegi tehingute mahu ja hinnakasvu mootoriks. Seejuures rõhutavad Domus Kinnisvara maaklerid, et pakkumine ei vasta nõudlusele, sest ostjate valmisolek on siiski väiksem kui küsitud hinnad. Eriti hästi jääb see silma halvas, remontivajavas seisukorras korterite puhul, kus müügihind ei vasta turutasemele.

Tartus tehti novembris 105 korteriomandi tehingut, mis on veidi rohkem kui oktoobris. Ka keskmine hind kasvas, olles oktoobrikuuga võrreldes ca 7% kõrgem (811 €/m²). Seejuures ei ole tehingute statistikas mingeid erilisi hinnamuutusi ka korterite suurusi arvestades. Kui ma kirjutasin oktoobrikuu Tartu korteriturust, siis peamise turgu kirjeldava faktina sai toodud keskmise hinna langus, mille põhjustas suuremate korterite ülepakkumine. Kuigi maaklerite sõnul on 4-toalisi kortereid jätkuvalt palju, siis tehingutes enam ülepakkumisega kaasnev hinnalangus ei kajastu. Pigem on olukord hoopis vastupidine, sest suurte korterite tehinguid oli novembris tavapärasest rohkem. Korterite, mille pindala jääb vahemikku 70-240 m², tehinguid oli septembris 14 (keskmine hind 585 €/m²) ja oktoobris 12 (keskmine hind 709 €/m²), kuid novembris lausa 25 ning tehingute keskmine hind 777 €/m².

Pärnus jätkub sarnane keskmise hinna langus nagu eelmiselgi aastal. Suvepealinnale omaselt oli aktiivsem periood suvel, mis nüüdseks on raugenud. Korterite tehinguid tehti 2011 novembris 38 ning nende tehingute keskmine hind oli 648 €/m². Kuigi eelmisel aastal oli ostu-müügitehinguid veidi rohkem (45), siis keskmine hind oli madalam (619 €/m²).

Narvas tehti Maa-ameti tehingustatistika järgi novembrikuus 52 tehingut, mis on aktiivsuse poolest 2011 aasta teine tulemus, sest juunis tehti 54 korteriomandi tehingut. Keskmine hind oli novembris 339 €/m², mis on samuti väga hea tulemus. Samaväärne keskmine hind oli juulikuus. Siiski võib öelda, et Narva korteriturul olulisi muutusi toimunud ei ole.

Suurima tehingute mahuga elamispindade sektoris on korteriturul toimunud mõningane liikumine. Seejuures Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturust jäi silma Tartu, kus tehingute maht ja keskmine hind on kõige enam langenud.

Käesoleval aastal on Tartus tehtud enim tehinguid augustis, mil uue omaniku leidis 115 korterit, kuid oktoobrikuuks vaibus aktiivsus 97 tehinguni. Nii nagu ostutehinguid on kaks kuud järjest jäänud vähemaks, on ka keskmine hind augustikuu tipptasemest teinud korraliku languse. Kaks kuud tagasi oli keskmine hind 903 €/m², oktoobris oli see 760 €/m². Seega on toimunud hinnalangus ca 15%. Tuleb ka tunnistada, et 760 €/m² on 2011.aasta madalaim tulemus.

Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, on nüüdne hinnatase madalam. Kui 2010.aasta oktoobris maksti korteri eest keskmiselt 827 €/m², siis tänavune hind on 8% sellest väiksem.

Peamiselt on hinnalanguse põhjustanud suuremate korterite hinnad. Lähenev kütteperiood tõi pakkumisse väga palju 4-toalisi kortereid, millega on tekkinud tõsine ülepakkumine, mis paratamatult viib hinnad alla. Nii oli näiteks septembris 70-240 m² suuruste korterite 1 m² hind 585 €, samal ajal kui kõikide korterite keskmine hind oli 793 €/m². Oktoobris langesid enam-vähem kõikide suurustega korterite hinnad.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Tallinnas oktoobris 541 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on sama palju kui augustikuus, mille kohta tol korral sai mainitud, et tegemist oli käesoleva aasta kõige kõrgema tulemusega. Oktoobrikuus toimus muutus keskmise hinnaga, mis võrreldes septembrikuu keskmisega langes ca 4%. Tegemist on marginaalse kõikumisega, millesarnane on toimunud aprillikuust alates. Just naljakuust alates on Tallinna korterite keskmine hind üle 1000 €/m². Eelmise aasta oktoobrikuu hinnavõrdluses on tänavune keskmine hind ca 9% kõrgem.

Pärnu ja Narva linnas on korterite tehinguid sarnaselt vähe. Oktoobrikuu tulemus Pärnus oli 36 tehingut ja Narvas 38. Mõlemas linnas vähenes nii tehingute hulk kui ka keskmine hind. Kui Ida-Virumaa pealinna korterite keskmine hind kõigub ühes kuus üles ja teises alla, siis suvepealinna korterite keskmine hind on juulikuust alates languses. Suvine kõrghooaeg elamispindade turul saavutas keskmiseks hinnaks 843 €/m², mis kolme kuuga vähenes umbes 21%, olles oktoobris 660 €/m². Sarnane hinnalangus toimus ka 2010. aastal, mil suvine hinnatase (740-750 €/m²) vähenes oktoobriks tasemele 627 €/m².

Neljas suuremas linnas, milles Domus Kinnisvara tegutseb, pakub korteriturg huvitavaid väljakutseid ning palju tööd. Nagu ikka on suurim maht Tallinnas, mis Maa-ameti tehingustatistika alusel oli septembris 509 tehingut. Tegemist oli aasta teise tulemusega, sest augustis tehti Tallinnas 541 korteriomandi tehingut.

Tehtud tehingute keskmine hind oli 1117 €/m², mis on 6% kõrgem kui augustis. Tegemist on mitmendat kuud järjest toimunud kasvuga, mis tegelikult paneb ka veidi imestama. Hinnakasvu võib sõnastada ju nii, et septembris maksti korteri eest kõrgemat hinda kui augustis. Samas on meedias nii Eesti kui Euroopa ja maailma majanduse kohta kajastatud teemad pigem negatiivsed. Ning ka Eesti majandususaldusindeks kahanes septembris juba kuuendat kuud järjest. Seega ei lähe kokku kinnisvaraturu jaoks negatiivne majanduslik taust ja Tallinna korterite hindade kasv.

Miks siis hinnad kasvavad? Üheks põhjuseks on ebapiisav pakkumine, sest paljudele müügis olnud korteritele tekkis mitu reaalset ostjat. Teiseks on tehingute hulgas arendusprojektide korterid, mis on järelturu korterite hindadest kõrgemad. Need omakorda on paratamatult mõjutatud ehitushindadest, mille surve on samuti ülespoole. Kolmandaks on ka pangad aktiivsemad laenusid väljastama. Sellele viitab ka pankade info, et väljastatud laenude hulk on pidevalt kasvanud.

Tartu korteriturul oli septembris samuti üsna aktiivne kuu, sest tehingute arv oli sarnaselt Tallinna omale käesoleva aasta teine tulemus. Kui augustikuu maht oli aastases lõikes rekordiliselt 115 tehingut, siis septembris käidi notaris 106 korral. Seejuures langes keskmine hind 12%, saavutades tulemuseks 794 €/m².

Pärnus valitses turul pigem stabiilsus, sest olulisi kõikumisi ei olnud. Kokku tehti 42 korteriomandi tehingut ning keskmine hind oli 701 €/m².

Narva korteriomandite tehingute maht oli aastases võrdluses üsna hea, sest tehinguid oli 45, mis on üle keskmise tulemus. Korterite keskmine hind tegi suure hüppe (18%) hinnale 315 €/m², kuid väheste tehingutega piirkondades on sellised kõikumised omased.

2011 aasta esimene kvartal kinnisvaraturul on läbi saanud ning paras aeg teha lühike tagasivaade suuremate linnade korteriturul toimunule.

Maa-ameti tehingustatistikale tuginedes võib öelda, et üldjoontes oli I kvartal üsna ebastabiilne, sest keskmised hinnad kõikusid suurtes vahemikes. Näiteks Pärnu korteriomandite keskmine hind oli jaanuaris ca 32% kõrgem detsembri keskmisest ning veebruaris ca 13% kõrgem jaanuari keskmisest 1 m² hinnast. See-eest märtsis saabus suur hinnasula -28% ning keskmine hind langes 893 eurolt 644 euroni.

2010 aasta I kvartaliga võrreldes oli käesoleval aastal Pärnus veidi rohkem korteriomandite ostu-müügitehinguid – 102, mis on 14 võrra rohkem. Seejuures andis parima tulemuse märtsi kuu, mil tehti 41 korteriomandi tehingut, mis on möödunud aasta keskmine maht. Ka tehingute hind on eelmise aastaga võrreldes kasvanud, olles sel aastal 15% kõrgem.

Tallinna korterite ostu-müügitehingute arv on küll iga kuu järjest kasvanud, jõudes märtsis 480 tehinguni, on tulemus ikkagi väike. Käesoleva aasta esimese kvartali 1185 tehingut oli 109 võrra väiksem 2010 aasta sama perioodiga võrreldes. Veelgi suurem langus toimus eelmise aasta viimase kvartaliga võrreldes, sest siis käidi notaris peaaegu 1700 korral.

Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind on liikunud üles-alla vähesel määral. Veebruaris ja märtsis oli keskmine müügihind 930 €/m², mis on ca 3% madalam jaanuari keskmisest 958 €/m². Kvartali keskmine hind oli 940 €/m², mis on 8 euro võrra väiksem eelmise aasta viimase kvartaliga võrreldes. Pannes kõrvuti 2010 ja 2011 aasta esimese kvartali tulemused, siis on hinnad kasvanud 8%.

Tartu korteriturul on esimese kvartaliga saavutatud kaks äärmust – tehinguid on vähe, kuid keskmine hind teeb kõrgeid kaare. Ostu-müügi tehingute arv on samas suurusjärgus 2009 aastaga, mil aasta keskmiselt tehti 69 tehingut kuus. Käesoleva aasta kolme kuu keskmine on 63 tehingut (jaanuar 55, veebruar 63 ja märts 73).

Tehtud tehingute keskmine hind 844 €/m² oli esimeses kvartalis ca 6% kõrgem eelmise aasta viimase kvartali hinnast 795 €/m². Seejuures oli hinnakasvu taga jaanuar ja märts, sest nende kuude tehingute hinnad olidki rekordtasemel. Jaanuari keskmine 870 €/m² ja märtsi 877 €/m² on samas suurusjärgus 2009. aasta algusega, mil veebruari hind oli 870 €/m². Seega väheste tehingute objektideks on olnud kallimad korterid.

Märtsis tehti Tallinnas, Tartus ja Pärnus rohkem korterite tehinguid kui veebruaris. Samas on aktiivsus jätkuvalt väike. See põhjustab ka keskmise hinna suure kõikumise, sest väikese mahu juures mõjutab iga tehing kuu keskmist päris palju. Kvartaalne hinnavõrdlus kajastabki seetõttu turu muutusi paremini. Selle järgi on käesolev aasta alanud Pärnus ca 20% ja Tartus ca 6% hinnakasvuga ning Tallinn ca 1% hinnalangusega. Tehingute arv on kõikides linnades vähenenud.

Euro saabumiseni on jäänud vaid 65 päeva. Tarbijatel on ülim aeg hakata ennast vaimselt ette valmistama ja mõtlemist kujundama lähtuvalt uutest hindadest. Domus Kinnisvara loodab, et tarbijad võtavad euro saabumise vastu rahulikult ja ei tee rahaühiku vahetusest suurt numbrit. Maa-ameti septembrikuu tehingustatistikale tuginedes toome ära mõned arvandmed, et kinnisvara ostuhuvilistel tekiks juba praegu ülevaade sellest, milliseks võivad kujuneda kinnisvara hinnad alates 01.01.2011.

Tallinna keskmine korteri ruutmeetri hind on 923 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (46 m2) maksab Tallinnas 45 513 eurot.
Keskmine maja maksab Tallinnas 191 593 eurot.

Tartu keskmine korteri ruutmeetri hind on 810 eurot.
Keskmine 3-toaline korter (63 m2) maksab Tartus 51 622 eurot.

Pärnu keskmine korteri ruutmeetri hind on 705 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (48 m2) maksab Pärnus 32 156 eurot.

Narva keskmine korteri ruutmeetri hind on 302 eurot.
Keskmine 1-toaline korter (35 m2) maksab Narvas 9246 eurot.

Tuletame ka meelde, et 2010 suvi andmetel oli keskmine brutokuupalk Eestis 888 eurot.

Maa-ameti tehingustatistika põhjal saame visata pilgu eelmise kuu Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturul toimunule. Pakkumiste illustreerimiseks kasutame City24 Spot andmebaasi.

Tallinnas tehti septembris oluliselt rohkem tehinguid kui augustis. Kui augusti kuu arvele jäi 434 ostu-müüki, siis eelmisel kuul oli see arv 519. Tegemist on käesoleva aasta teise tulemusega, sest märtsis oli tehinguid 530. Keskmine hind on püsinud stabiilne, olles viimasel kahel kuul ca 14 500 kr/m².

Pakkumiste arvu ja keskmise hinna kirjeldamise aluseks on City24 Spot keskkond. Selle järgi suurenes septembris oluliselt müüdavate objektide arv. Kui augustis oli pakkumises ca 9500 korterit, siis septembris oli neid lausa 12 800. Selline kasv ei ole tavapärane. Ühelt poolt võib põhjuseks olla suvepuhkustelt naasnud inimesed, kes hakkasid nüüd oma korteri müügiga tegelema. Teisalt on pakkumisse lisandunud uusi  arendusprojektide kortereid. Siiski ei saa välistada ka portaali topeltkuulutusi.

Ka Tartus tehti veidi rohkem korterite tehinguid. Tegelikult lausa 2010 aasta rekord – 109 korteriomandi ostu-müüki. Seejuures kasvas vähesel määral ka keskmine hind: kui augustis oli see 12 500 kr/m², siis eelmisel kuul ca 12 700 kr/m².

Domus Kinnisvara Tartu maaklerid on pikemat aega kogenud, et turul on teatud tüüpi korterite vastu nõudlus üsna suur. Nõudlus on seda suurem, kuna pakkumine on kesine. Eelistatud kortereid pole turul pakkuda. Teatud leevendus on tõenäoliselt tekkinud  pakkumiste arvu kasvades. City24 Spot andmetel on peaaegu iga kuu müüki tulnud järjest rohkem elamispindasid, ulatudes Tartus septembriks umbes 1350 korterini. Seega kuna mõningane nõudlus on turul olemas, siis suurenenud pakkumise korral on ostjad järjest enam sobivaid elamispindasid leidnud.

Pärnus on korteriomandite tehingute arv see-eest vähenenud. Maa-ameti esialgsetel andmetel tehti septembris 39 tehingut (augustis 49). Ka langes keskmine hind, olles ca 11 100 kr/m².

Kinnisvaraturu muudab likviidsemaks suurenev pakkumine. City24 Spot andmetel oli septembris Pärnus müügis ca 1460 korterit, mis on ca 200 müügiobjekti võrra rohkem kui aasta alguses.

Turuosalised tunnevad, et suurenev pakkumine on ainult positiivne. Küllap siis tehakse ka rohkem tehinguid.

Taas on kinnisvaraturul möödunud üks kuu ning võimalus vaadata Tallinna, Tartu ja Pärnu augusti Maa-ameti korteriomandite tehingustatistikasse. Sissejuhatuseks võib öelda, et kolme linna kõige nõrgim lüli on Tallinn, sest ainult siin vähenes tehingute arv. Tartu ja Pärnu korteriturg on sarnased eelmistele kuudele.

Tallinnas tehti augusti kuus ametlikel andmetel 434 korteriomandi ostu-müügi tehingut. Maa-ameti tehinguid vaadates ilmneb, et see number sisaldab ka Pirita linnaosa ühe raskustes arendusprojekti 22 korteriomandi müüki, mida ei saa lugeda vabaturu tehinguks. Seega jääb eelmise kuu arvele 412 tehingut, mis on ligilähedane veebruari korteriturule (410 tehingut). Sellest väiksem maht oli ainult jaanuaris. Kevad- ja suvekuude keskmine ostu-müügi arv oli 472, järelikult on augusti Tallinna korteriturg olnud tehingute arvult passiivsem.

Korteriomandite 1 m² keskmine hind kasvas juuli kuu keskmise hinnaga võrreldes 6% (hinnastatistika päringus lõikeprotsenti arvestamata). Iseenesest üsna suur kasv, kuid sellele eelnes juulis ca 7% hinnalangust. Viimase kuue kuu keskmine hind on jäänud vahemikku 13 500 – 15 000 kr/m², seejuures augusti keskmine hind oli 14 500 kr/m².

Tartus tehti esialgsetel andmetel augustis 99 korteriomandi ostu-müügi tehingut, mis on eelmiste perioodidega võrreldes pigem hea tulemus. Seni suurima tehingute hulgaga oli juuni, mil käidi notaris 100 korteriomandiga.

Keskmine hind oli augustis 12 500 kr/m², mis on veidi vähem kui juulis. Laias laastus on viimase kuue kuu keskmine hind kõikunud vahemikus 11 500 – 12 500 kr/m².

Ka Pärnus tehti augustis pigem keskmisest rohkem tehinguid. Superkuud aprill ja mai (51 ja 57 tehingut) jäi küll ületamata, kuid 49 müüki on siiski hea tulemus. Korterite hinda see siiski ei mõjutanud, sest augusti keskmine hind 11 700 kr/m² on sarnane juuli kuu keskmisega ning ainult veidi kõrgem viimase kuue kuu keskmisest (11 400 kr/m²).

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Õigus on olnud nendel prohvetitel, kes on arvanud, et keeruliste aegade tõttu muutuvad populaarseks vahetustehingud. Naturaalmajanduse tingimustes, kus raha vähe, tundub ideena kaup-kauba vastu kodude vahetamine igati mõistlik. Lisaks sellele, et turu osapooltel on MASU tingimustes vähe sularaha, siis täiendava hoo vahetustehingute nõudlusele on andnud kogu kinnisvarasektori kukkumine ja totaalne nõudluse vähenemine ostude osas. Kui müüjad nägid, et müügiga on kehvad lood, siis oli neil võimalik valida kehvadest valikutest parim – kas lõpetada müük üldse, müüa üliodavalt, anda üürile või vahetada. Vahetusvõimalus, mis eriti paljudel vanemaealistel kodanikel veel hästi meeles 90-ndate aastete algusperioodist, osutus paljude jaoks esimeseks õlekõrreks, mille järgi haarata.

Maaklerid on kogenud tegelikult juba 2008. aastast, et läbi kinnisvaraportaalide ja otsepäringute tuleb palju soove vahetuse osas ja nendega tegelemine on võtnud endale kindla aja nädala tegevustest. Tunnetades suurenenud nõudlust, avas ka Domus Kinnisvara 2009.a. alguses oma vahetuspakkumiste erilehe, mis on olnud kodulehe külastatavust analüüsides üks huvipakkuvamaid lehekülgi. Huvitaval kombel on vahetuse osas olnud nõudlus ka 2010.a. sama suur, kui eelmisel aastal, vaatamata sellele, et ka ostusoovide hulk on kasvanud ja müügitehingute hulk näitab tasapisi tõusutrendi. Vahetusturul on domineerimas enamuses nö reaalsed vahetussoovid, kus üks osapool soovib oma maja vastu saada korterit või kolida väiksemast korterist suuremasse või vahetada 2 korterit maja vastu. Lisaks on turul ka teatud hulk õngitsejaid, kes püüavad vahetada näiteks oma maatulundusmaa Setumaal korteri vastu Tallinna kesklinnas. Viimastel on tõenäosus tehingu tegemiseks sama suur, kui tulla Eesti korvpallimeistriks Kuremaa koosseisus.

Nõudlus vahetuse vastu on olemas. Mida aga ütlevad numbrid? Ametlik Maa-ameti statistika näitab, et notariaalseid vahetustehinguid tehakse kuni 3 % kogu turutehingutest. Küllap see tegelik protsent on natuke kõrgem, sest kõik tehingud, mis sisuliselt on vahetustehingud, ei lähe notariaalsetes lepingutes vormistamisele vahetustehinguna ning seega ametlikus statistikas ei kajastu. Aga fakt jääb faktiks, et vahetustehingute sõlmimine on täna pigem harv õnnestumine, kui sagedane põhjus notari külastamiseks. Maakleritel on sebimist omajagu, inimesed on hakkamist täis, ent ometi tehinguteni ei jõuta. Miks siis nii? Peamine vastus on lihtne – igaühe jaoks on tema olemasolev kodu ainulaadne, kordumatu ja ideaalne kinnisvara objekt. Emotsioonid määravad kinnisvaraturul ehk rohkemgi kui mõnes teises majandusvaldkonnas, sest siin on mängus inimeste kodud. Ikka tundub, et olemasolev elamispind on kvaliteetsem kui vastusaadav, vaheraha peaks ikka maksma teine pool, oma kinnisvara väärtust ülehindab alati teine osapool jne. Lisaks on tänases turuolukorras, kus elamispindade pakkumine on pidevalt vähenemas, uue ja sobiva kodu leidmine järjest suuremaks probleemiks. Ja kui piiratud valiku hulgast on see sobiv pind leitud, siis tulevadki mängu osapoolte erinevad arusaamad kummagi vara väärtusest, mis saavad otsustavaks põhjuseks tehingu mittesõlmimiseks. Seega, üks-ühele vahetusele jõudmine on väga keeruline, harvaesinev ja õnnelik juhus.

Mida siiski soovitada inimesele, kes tahab parandada oma elamistingimusi ja kolida 1-toalisest korterist 3-toalisesse? Statistika ütleb meile ära, et vahetuse kaudu seda saavutada on kuni 5 % tõenäosust. Seega tuleb asuda korterit müüma ja saadava raha eest asuda otsima uut sobivat korterit. Kui pangast laenu ei saa ega pole võimalust ka lisaraha maksta, siis tuleb lihtsalt vaadata seda, mida antud rahasumma eest saab. Siinkohal soovitame taaskord kasutada professionaalsete maaklerite abi, kes omavad piisavalt töökogemust ja vastavat kutsetunnistust ning saavad oma kogemuste ja teadmistega suurendada oluliselt analoogiliste elamispinna vahetustehingute läbiviimise tõenäosust.