Domus Kinnisvara ajaveeb

Maa-amet andis täna teada, et nad korraldasid 2011. aastal 22 kirjalikku ja 11 elektroonilist enampakkumist, mille käigus võõrandati 14 793 hektarit maad, mille eest laekus riigieelarvesse 26,53 miljonit eurot. Kokku pandi müüki 1851 kinnistut, millest õnnestus võõrandada 1401 kinnisasja. Enim kinnistuid oli müügis Harju maakonnas – 535 kinnistut kogupindalaga 4787,7 hektarit. Neist pakkumised laekusid 58 protsendile ehk 310 kinnistule.

2011. aastal müüdi Harju maakonnas kokku 1764 hoonestamata maatükki, millest 868 olid tehingud maatulundusmaaga. Kui nüüd võtta aluseks Maa-ameti poolt müüdud 310 kinnistut, siis saame tema turuosaks Harjumaal 17,6 %. Arvestades ainult müüdud maatulundusmaade hulka, siis selles kitsas sektoris on Maa-ameti osakaal orienteeruvalt 33 %. Maa-amet on seega vägagi arvestatav tegija Eesti kinnisvaraturul ja tema mõju näiteks maa hindade kujundajana on märkimisväärne.

Kui suur on kinnisvara müügil kinnisvarafirmade osakaal, on raske öelda. Erinevatel hinnangutel jääb Eestis kinnisvaramaaklerite osakaal 10-60 % vahele kogu kinnisvara ostu-müügitehingutest. Kui nüüd lähtuda sellest ja mitte eeldada, et see ulatub 80 % juurde, nagu ta arenenud riikides kipub olema, siis saame tõdeda, et vähemalt maa müügi osas annab Maa-amet silmad ette enamusele Eesti kinnisvarafirmadest. Arvestades, et 2012. aastal on Maa-ametile ette nähtud müügikohustus 16 miljonit eurot, siis on ilmselt aja küsimus, mil amet saab endale aasta Kinnisvara Guru tiitli.

Maa-ameti esialgsetel andmetel teostati Harjumaal 2011. aastal ca 7000 tehingut korteriomanditega, mille keskmine ruutmeetri hind oli 970 €. 2010. aastal jäi keskmiseks ruutmeetri hinnaks Harjumaa korteritel 847 €. Kõige vähem tehti tehinguid alla 30 m2 suuruste korteritega, kus omanikku vahetas 757 korterit. Enim müüdi 41-54,99 suuruseid kortereid, kus kokku vahetas omanikku 1905 korterit. Kuigi trend on juba pikemat aega, eriti uusehitiste puhul, et eluruumi keskmine suurus kasvab, siis Harjumaal jäi 2011. aastal müüdud korterite keskmiseks pindala suuruseks 56 m2, mis on aasta varasema perioodiga kasvanud 2 m2 võrra. Lääne-Euroopa riikide tulemuseni, kus eluruumi keskmine suurus on ca 90-100 m2, on Eestis veel pikk tee käia. Tuleb ka möönda, et huvi 3-4 toaliste korterite vastu on siiski märkimisväärne ja näiteks 70-249,99 m2 suuruseid kortereid müüdi Harjumaal möödunud aastal 1430.

Näited detsembri lõpus toimunud tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg
Tubade arv: 2
Üldpind: 39,2 m2
Korruselisus: 3/2
Seisukord: hea
Märkus: ahjuküte
Hind kokku: 59 900 €
Hind €/m2: 1528
Maakler: Kristel Grossthal

Asukoht: Tallinn, Pirita
Tubade arv: 2
Üldpind: 56,6 m2
Korruselisus: 3/3
Seisukord: väga hea
Hind kokku: 79 000 €
Hind €/m2: 1396
Maakler: Elina Tolli

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe
Tubade arv: 1
Üldpind: 32,7 m2
Korruselisus: 9/7
Seisukord: remonti vajav
Hind kokku: 24 000 €
Hind €/m2: 734
Maakler: Martti Juse

Kui tugineda Maa-ameti statistikale, siis müüdi käesoleva aasta 9 kuuga Kadrioru asumis 87 korteriomandit keskmise hinnaga 1550 €/m2. Huvitavam vaatepilt avaneb siis, kui vaadata müüdud korterite pindalasid:
10-29,99 m2 suuruseid kortereid on müüdud 6 tk
30-40,99 m2 suuruseid kortereid on müüdud 6 tk
41-54,99 m2 suuruseid kortereid on müüdud 8 tk
55-69,99 m2 suuruseid kortereid on müüdud 28 tk
70-249,99 m2 suuruseid kortereid on müüdud 39 tk

Seega ostetakse ja müüakse Kadriorus selgelt kõige rohkem kolme– ja enamtoalisi kortereid. 1-toalise korter ostja vaatab ringi „mägede“ suunas, Kadriorgu otsivad elamist pigem keskmisest jõukamad urbaniseerunud kodanikud, kes pole nn majainimesed, kuid kes hindavad avarat elamispinda, Kadrioru asukohta ja piirkonna head mainet.

Kui võrrelda käesolevat aastat 2010. aastaga, siis samal perioodil tehti mõnevõrra rohkem tehinguid, kuid seda madalama ruutmeetri hinnaga. 2010. aasta 9 kuuga müüdud 102 korteriomandit vahetas omanikku keskmiselt 1501 € ruutmeetri hinna juures. Aastaga on võrreldaval perioodil keskmine hind Kadriorus tõusnud 3,2 %. Kinnisvaraportaali City24 andmetel oli keskmine pakkumishind käesoleva aasta septembri seisuga 1812 €/m2. Vahe Kadrioru pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahel on 16,9 % ning selles suurusjärgus on see püsinud terve aasta. Seega võiks tinglikult öelda, et kauplemise ruum on ligi viiendik pakkumishinnast.

Kadrioru parimaid pärle müüakse üle 2000 €/m2 hinnaga. Kallimate korterite esitosinas domineerivad Jakobsoni, Köleri ja Koidula tänaval asuvad eluruumid, kuhu vanas rahas oleks pidanud välja käima 30 000 kr/m2 ja rohkem. Kõige kallim korter on müüdud Jakobsoni 17 majas, kus 93,2 m2 suuruse korteri eest tuli tasuda 2473 eurot 1 ruutmeetri eest. Kusjuures ruutmeetri hinna järgi kallimate korterite esitosinas ei ole ainult suured korterid, vaid erinevate müüdud korteriomandite pindalade vahemik jääb 24 ja 145 m2 vahele. Kokkuvõtteks võib nentida, et tehingute aktiivsus pole Kadriorus küll väga kõrge, kuid nõudlus on piisav ja hinnad märkimisväärsed, mis kõik aitab analoogselt näiteks Nõmme piirkonnaga süvendada Kadrioru elitaarset renomeed veelgi.

Jakobsoni 17 hoone

Kui vaadata selle aasta Tallinna korterituru müügistatistikat, siis võib järeldada, et 1-toalisi kortereid on 9 kuuga müüdud võrreldes suuremate korteritega kõige vähem.

Allikas: Maa-amet

Ühelt poolt on see fakt mõistetav seetõttu, et kinnisvaraturul liigub rohkem ringi neid inimesi, kelle rahalised võimalused on üle keskmise ja need samad inimesed, enamjaolt mitmeliikmelised perekonnad, vaatavad ringi pigem suuremate korterite osas. Samuti on sellel aastal olnud suurem müügiedu uusarendustel, mis on oluliselt mõjutanud tehingute kogustatistikat ja kus eelkõige müüakse suuri kortereid. Leida uute kortermajade hulgast hoonet, mis oleks tihedalt 1-toalisi kortereid täis pikitud, juba naljalt ei leia. Teistpidi on olemas tugev korrelatsioon pakkumiste hulga ja tehingute arvu vahel. Spot.city24.ee andmetel on sellel aastal olnud Tallinnas igakuiselt pakkumises keskmiselt ca 1900 1-toalist korterit, aga 2-toalisi kortereid on pakkumises olnud keskmiselt 3900 ja 3-toalisi kortereid keskmiselt 3400 ühikut. See näitab, et ostuhuviliste võimalused teha valikuid 1-toaliste korterite hulgas on 2 korda väiksemad, kui suuremate korterite hulgas. Mida rohkem on pakkumises, seda rohkem antud segmenti müüakse ja vastupidi.

1-toalised korterid on ka kõige kiirema käibega sektor kinnisvaraturul. Juba pikemat aega on valitsenud suund, et mida väiksem on korter, seda kiiremini see maha müüakse. Kui 4-toaliste korterite müügiks Tallinnas on käesoleval aastal kulunud spot.city24.ee andmetel keskmiselt 78 päeva, siis 1-toaliste puhul on müügiperioodiks olnud keskmiselt 52 päeva.

Alanud sügishooaeg ei ole erinenud varasemast millegi poolest. Domuse maaklerid on leidnud väikestele korteritele ostjad kiiresti ja müügiperioodi võib arvestada pigem nädalates kui kuudes. Kui 1-toalise korteri pakkumishind on samas suurusjärgus reaalse turuhinnaga, mis 10-29.99 m2 suuruste korterite puhul on käesoleval aastal olnud Tallinnas keskmiselt 821 €/m2, siis võib omanik arvestada suure huvi ja kiire tehinguga.

Näide oktoobris vahendatud 1-toalise korteri müügitehingust:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg, Raua tn
Korruselisus: 4/1
Tubade arv: 1
Üldpind: 26.2 m2
Seisukord: vajab sanitaarremonti
Hind: 35 500 €

Maailmamajanduse probleemide taustal on huvitav vaadata Eesti suuremate linnade korterituru tehingute mahtusid ja hindasid. Võttes aluseks Maa-ameti statistika, ilmneb, et augustikuu oli Tallinnas ja Tartus käesoleva aasta edukaim. Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehingute arv oli juulikuu võrdluses lausa 30% kõrgem, saavutades tulemuseks 541 tehingut. Aktiivsemat perioodi kogesid ka Domus Kinnisvara maaklerid, kellede sõnul oli objektide näitamisi palju ning nii mõnelegi ostetud korterile oli mitu konkureerivat huvilist. Eriti hästi läksid kaubaks tüüpkorterid. Näiteks mitu Mustamäe 2-toalist korterit müüdi 4-5 päevaga.

Klientide tagasiside kaudu saab öelda, et nii mõnigi korter osteti üürimise eesmärgil. Igakuine üüritulu ja väärtuse kasvust oodatav tootlus pakub tõenäoliselt head alternatiivi langevatele aktsiaturgudele. Võimalik, et augustikuu ajakirjanduses läbi käinud maailmamajanduse ja euroga seotud teemade mõju avaldub järgnevate kuude tehingute vähenemises, kuid seni on selge, et turutasemele vastava hinnaga objekt leiab üsna kiirelt ostja, sõltumata ostja motiivist.

Keskmine hind on Tallinna korteritel aprillikuust enam-vähem sama, kõikudes 2-3%. Üldine trend on pikemat aega olnud siiski kasvav. Aastases võrdluses on tänavune augustikuu keskmine hind ca 13% kõrgem, olles 1052 €/m².

Ka Tartu korteriturul oli augustikuu tehingute maht üle aastate kõrgeim – kokku 115 ostu-müügi tehingut. Keskmine hind tõusis veidi üle 900 €/m², mis on tase, mida pole alates 2008. aasta lõpust saavutatud.

Pärnus müüdi eelmisel kuul 49 korteriomandit, mis on täpselt sama palju kui aasta tagasi. Ka hinnatase on võrreldav – tänavune keskmine hind oli 733 €/m², eelmisel aastal 746 €/m².

Narva korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on kevad- ja suvekuudega võrreldes vähenenud. Teises kvartalis oli keskmiselt 46 tehingut, kuid augustis ainult 35. Samas langes ka keskmine hind, kusjuures käesoleva aasta madalaimale tasemele 266 €/m².

Oma viimases kinnisvaraturu analüüsis prognoosisime, et sesoonsest kõikumisest tulenevalt on kinnisvaraturul aktiivsuse tõusu oodata märtsis ning talve kadumisega tekib turule igakevadine ärkamisaeg. Märtsi tulemused seda prognoosi ka kinnitasid, mil näiteks Tallinnas kasvas veebruariga võrreldes korteritehingute arv viiendiku võrra. Kasvu kinnitab ka Domus Kinnisvara maaklertegevuse statistika, mille kohaselt kasvas ettevõtte poolt vahendatud objektide arv 2010. aasta sama perioodiga võrreldes tervelt 42 %. Kõigist ettevõtte poolt vahendatud tehingutest moodustas korteriturg ca 80 %, mis iseloomustab kriisist taastuvat olukorda kinnisvaraturul hästi ja kinnitab seda, et hoonestatud ja hoonestamata maaga tehtavate tehingute kasvu osas on ruumi veel kõvasti.

Pool aprillist on tänaseks seljataga ja juba saab objektiivsemalt hinnata, kas märtsis alanud kasv jätkub. Esialgne statistika nii Maa-ameti kui Domuse andmebaasist lubab arvata, et aprillis lüüakse selle aasta tehingute arvu rekord. Lisaks korteriturule annab aprillis statistikale täiendava kasvuprotsendi tärkav suvilaturg ja traditsiooniliselt kasvab ostjate huvi ka teiste kinnisvaraturu liikide osas.

Toome ära mõned näited tehingutest, mida Domuse maaklerid on aprillis vahendanud:

Asukoht: Tallinn, Rannamõisa tee
Tubade arv: 2
Üldpind: 44 m2
Korruselisus: 2/1
Seisund: hea
Ruutmeetri hind: 1162 €/m2
Hind: 51 130 €

Asukoht: Tallinn, Õismäe tee
Tubade arv: 2
Üldpind: 46,6 m2
Korruselisus: 5/5
Seisund: san. remonti vajav
Ruutmeetri hind: 773 €/m2
Hind: 36 000 €

Asukoht: Tallinn, Kaluri tee
Tubade arv: 1
Üldpind: 25,9 m2
Korruselisus: 3/2
Seisund: rahuldav
Ruutmeetri hind: 707 €/m2
Hind: 18 300 €

Taas on kinnisvaraturul möödunud üks kuu ning võimalus vaadata Tallinna, Tartu ja Pärnu augusti Maa-ameti korteriomandite tehingustatistikasse. Sissejuhatuseks võib öelda, et kolme linna kõige nõrgim lüli on Tallinn, sest ainult siin vähenes tehingute arv. Tartu ja Pärnu korteriturg on sarnased eelmistele kuudele.

Tallinnas tehti augusti kuus ametlikel andmetel 434 korteriomandi ostu-müügi tehingut. Maa-ameti tehinguid vaadates ilmneb, et see number sisaldab ka Pirita linnaosa ühe raskustes arendusprojekti 22 korteriomandi müüki, mida ei saa lugeda vabaturu tehinguks. Seega jääb eelmise kuu arvele 412 tehingut, mis on ligilähedane veebruari korteriturule (410 tehingut). Sellest väiksem maht oli ainult jaanuaris. Kevad- ja suvekuude keskmine ostu-müügi arv oli 472, järelikult on augusti Tallinna korteriturg olnud tehingute arvult passiivsem.

Korteriomandite 1 m² keskmine hind kasvas juuli kuu keskmise hinnaga võrreldes 6% (hinnastatistika päringus lõikeprotsenti arvestamata). Iseenesest üsna suur kasv, kuid sellele eelnes juulis ca 7% hinnalangust. Viimase kuue kuu keskmine hind on jäänud vahemikku 13 500 – 15 000 kr/m², seejuures augusti keskmine hind oli 14 500 kr/m².

Tartus tehti esialgsetel andmetel augustis 99 korteriomandi ostu-müügi tehingut, mis on eelmiste perioodidega võrreldes pigem hea tulemus. Seni suurima tehingute hulgaga oli juuni, mil käidi notaris 100 korteriomandiga.

Keskmine hind oli augustis 12 500 kr/m², mis on veidi vähem kui juulis. Laias laastus on viimase kuue kuu keskmine hind kõikunud vahemikus 11 500 – 12 500 kr/m².

Ka Pärnus tehti augustis pigem keskmisest rohkem tehinguid. Superkuud aprill ja mai (51 ja 57 tehingut) jäi küll ületamata, kuid 49 müüki on siiski hea tulemus. Korterite hinda see siiski ei mõjutanud, sest augusti keskmine hind 11 700 kr/m² on sarnane juuli kuu keskmisega ning ainult veidi kõrgem viimase kuue kuu keskmisest (11 400 kr/m²).

Internetis surfates märkasin ühte hoitusmärki, mis hakkas mulle kohe meeldima, kuna nägin selle taga pigem teravat huumorit kui pahatahtlikkust. Kinnisvaramaaklerite verbaalses peksmises pole iseenesest midagi uut. Kui lugeda kinnisvaraportaalide foorume või tavalisi kommentaare, siis maaklerite suunas ülistuskõnesid kohtab harva, iroonilised väljaütlemised ja terav kriitika on aga sagedased külalised. Vanarahvas teadis öelda, et kus suitsu, seal tuld. Jah, kinnisvaramaaklerina tööle hakkamiseks pole riik seadnud mingeid nõuded ja nii on maakleritena tegutsenud endised kurjategijad ja politseinikud, taksojuhid ja baarmenid, õpetajad ja näitlejad. On selge, et kogu selle sini- ja valgekraede kompotti on hulgaliselt sattunud ebakompetentseid, valelikke ja ilma südametunnistuseta elumerel seilajaid. Hea uudis on aga see, et viimased aastad on seda seltskonda oluliselt vähendanud ja allesjäänute keskmine tase on kordades kõrgem, kui 3-4 aastat tagasi. Oluline on ka märkida, et Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eestvedamisel on väljastatud juba ligi 300 maaklerile kutsetunnistus, mille kompetentsusnõuded on kehtestatud kutsestandardiga. Seega on aastad juurde toonud maakleritele nii teoreetilisi teadmisi kui ka kogemusi.

Miks siis ikkagi kinnisvaramaaklerit vaja on? Tuleb ju tõesti tõdeda, et taasiseseisvumise algusperioodiga võrreldes, kus infot, teadmisi, kogemusi oli vähe, on tänaseks olud märkimisväärselt muutunud. Täna on turuosalistel võimalik kasutada elektroonilist ehitisregistrit, kinnistusregistrit, Maa-ameti erinevaid rakendusi, rikkalikku informatsiooni jagavad kinnisvaraportaalid, suuremate kinnisvarafirmade turuanalüüsid jms. Tõesti, arvutit ja ajusid omava inimese jaoks tuleb maakleril enese teenuse õigustamiseks põhjendusi leida. Kas neid, kui kogu oluline info on vabalt kättesaadav, olemas enam ongi? Igapäevases maaklertegevuses oleme siiski täheldanud, et on teatud hulk vigu, mida eraisikutest kinnisvara müüjad stabiilselt teevad. Olgu siinkohal ära toodud TOP 5:
1) Kinnisvara müügihind pannakse naabri, sõbra või kinnisvaraportaalis oleva konkureeriva pakkumise järgi. Viimase puhul reeglina 10 % isegi kõrgem, sest konkureeriv pakkumine on ju teatavasti alati kehvem. Pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahelised käärid on aga viimastel aastatel paisunud suureks.
2) Kinnisvara objekt pannakse üles ühte portaali ja jäädakse ostjat ootama. Tänases turuolakorras võib aga nii ostjat jäädagi ootama. Suuremas firmas töötav professionaalne maakler riputab müügikuulutuse üles vähemalt 5 kinnisvaraportaali, kasutab trükimeediat, firmasisest kontaktivõrgustikku ja andmebaasi ning isiklikku järjepidevat müügitegevust.
3) Objekti pildid ja tutvustav tekst on kehva kvaliteediga ning ei kutsu ostma. Head maaklerid on läbinud nii fotokoolituse kui õppinud kirjutama müügitekste ning oma jooksvas müügitöös omandatud kogemustega teavad, kuidas ostjaid kõige enam objektist huvituma panna. Kuna tegemist on maaklerite põhitegevusega, siis head maaklerid vahetavad pilte (talvel ikka talvepildid ja suvel suvepildid) ja tekste vajamineva regulaarsusega.
4) Ebaregulaarne ja mitte metoodiline tegelemine müügiga. On täiesti tavaline, et eraisik paneb kuulutuse ühte kinnisvaraportaali kaheks nädalaks üles, siis unustab selle ja sisestab selle uuesti jälle ühe kuu pärast. Nii ostjat leida on sama, kui üritada suveks saledaks saada 1 kord kuus trennis käies.
5) Kinnisvara omanik pole väljaõppinud müügiinimene. Ostjatel on võimalik objekte valida ning antud objekti eeliste ja tugevuste väljatoomisel, aga ka ostja vajadustest arusaamisel jäävad omanikud sageli hätta. Professionaalsed maaklerid valmistavad kliendikohtumise ette, selgitavad välja klientide vajadused, pakuvad lahendusi, on välja õpetatud tulema toime klientide vastuväidetega ja suudavad klienti enda juures kinni hoida. Heaks müüjaks on küll võimalik ka sündida, aga läbitud kinnisvara müügikoolitused ja kogemused on siiski kinnisvaramaakleri tugevuseks. Tänases turuolukorras tuleb väga sageli pakkuda ostjatele lahendusi ning tutvustada võimalusi finantseerimiseks, vahetamiseks, vana objekti realiseerimiseks jne.