KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.

Hinnakriisis kannatavad vähem Rae valla korterid

Kodu ostmine ei ole investeering selle majanduslikus tähenduses. See on investeering parematesse elamistingimustesse, väiksematesse küttearvetesse, tõhusamasse sisekliimasse, õnnelikesse peresuhetesse jms. Kes tahab korralikke intresse teenida oma vaevaga kogutud rahalt, selle jaoks on olemas kindlasti paremaid investeerimisobjekte kui kodu ost. Sellele vaatama on kinnisvara, kui ühe vara liigi väärtuse kasv ajas kenaks boonuseks inimeste jaoks, kes on ostnud omale kodu. Tuleb tõdeda, et pragmaatilist suhtumist on aegade jooksul kinnisvaraturule juurde tulnud ja märkmisväärne osa ostjatest mõtleb sellele, kui palju ostetav objekt võiks väärt olla tulevikus. 90-ndatel polnud mingi ime, kui keegi viimistles oma Lasnamäe avara korteri kristallide ja punase puiduga, mõtlemata sellele, et tehtud investeering ei too eales tagasi seda rahapaigutust. Kellel raha oli, see elas hetkes ja ei mõelnud tuleviku müügist saadavale rahale. Tänaseks on mõned elu õppetunnid läbitud ja rahanduslikku kirjaoskust kõvasti juurde õpitud. Eesti kinnisvaraturul on piisavalt ajalugu olemas, et saame vaadelda mõnevõrra laiemalt, kuidas on hinnad käitunud ja kui õnnestunud kodu ostu vara väärtuse püsimise mõistes on keegi teinud.

Kümmekond aastat tagasi toimunud kinnisvarakriis näitas selgelt ära, et kuigi kukkumine oli korralik kõikjal, siis teatud piirkonnad ja tehinguobjektid pidasid üleüldises kaoses paremini vastu. Adekvaatsema ülevaate saame, kui võrdleme omavahel korteriomandite hinna kukkumist Tallinnas ja selle lähiümbruses. Huvitavaid leide võiks kindlasti leida ka mujalt Eestist, näiteks Kohtla-Järvelt või Valgamaalt, aga tõetruuma võrdluspildi saab kätte kõrgema tehinguaktiivsusega piirkondadest, mis omavahel lähestikku. Võrdluse aluseks sai võetud esmalt aasta 2007, mis oli kogu kinnisvarabuumi tipuaasta ning aasta 2009, mil hinnad olid viimase kümnendi kõige madalamal tasemel. Lühikokkuvõte ütleb seda, et hinnad langesid Tallinnas ja teda ümbritsevates valdades kahe aastaga 43-55 protsenti. Tallinna enda korteriomandite hinnad kukkusid ca 50 protsenti, jäädes antud edetabelis pigem keskmike hulka. Kõige rohkem kukkusid hinnad Jõelähtmes ja kõige vähem, 43 protsenti, Rae vallas. Seega pidasid hinnasurvele kõige paremini vastu Rae vallas asuvad korterid, mille keskmine hind oli 2009. aastal 897 €/m2, mis ühtlasi jäi võrreldavate omavalitsuste hulgas ka kõrgemaks hinnaks. Olgu võrdluseks veel toodud, et Tallinnas langes hind 779 €/m2 tasemele. Igal ostjal on kindlasti mitmeid kriteeriume, mille alusel ta oma ostuotsuse teeb, kuid tark oleks mitte ära unustada seda, kuidas vara hind muutub kriiside perioodil. Ei või iial teada, milliseid keerdkäike elu teeb ja mis perioodil on keegi sunnitud oma kodu müüma. Põhjused võivad olla väga isiklikud, kuid möödunud kriis näitas ka seda, et kus hinnad väga palju kukkusid ja panga tagatisväärtus liigselt kahanes, seal aktiviseerusid ka pangad ning hakkasid lisatagatisi nõudma. Niisiis ei ole vara väärtuse kahanemine sugugi vähetähtis ja võib sügavates majanduskriisides mõjutada meid arvatust enam.

Buumi teket pidurdab buumi ootus

Möödunud aasta lõppes kinnisvaraturu tõmbekeskustes rekordite tähe all. Aasta lõpus vormistatud uute korterite müügitehingud viisid Tallinna korteritehingute arvu ja keskmise hinna masujärgse aja kõrgeimale tasemele. Kui juba tundus, et keskmine hind ei saa enam kõrgemale tõusta, siis tõusis see siiski. Vaatamata sellele, et konkurents on tihe ja müügiperioodid pikenenud, on uusarendused vedanud keskmisele hinnale kuid 2-3 % juurde. See ilus tõusugraafik on sundinud küsima mitmeid spetsialiste ja hobianalüütikuid, et kuna käib turul „pauk“ ära.

Uuest kriisist ja buumist on tänaseks sedavõrd palju juttu olnud, et see on tekitanud turul hoopis vastupidise efekti. Paljud targa raha omanikud, väikeinvestorid, spekulandid, aga ka muidu ettevaatlikud inimesed on võtnud äraootava positsiooni ja ootavad turu kukkumist, et siis uuest turu põhjast hakata varasid soetama. Praegust hinnataset peetakse liiga kalliks, investeeringuid juurde ei tehta ja oodatakse kannatlikult. Kogu kinnisvaraturu jaoks tähendab see, et osa investeeritavat ja spekulatiivset raha seisab jõude, mis võtab maha teatava osa kogunõudlusest. On aga nõudlus väiksem, on turu areng ja kasv tagasihoidlikumad. Kas neil hiromantidel on õigus, näitab vaid aeg. Uut kriisi pole igatahes veel kellegi poolt välja hõigatud, kas ja kuna see tekib, seda teavad parimal juhul vaid selgeltnägijate tuleproovis karastunud staarid. Erinevad märgid turul näitavad hetkel pigem seda, et investeeringuraha osaline kadumine mõjub turule rahustavalt ja tervikuna seetõttu hästi. Pikaajalist perspektiivi arvestades turg sellest ainult võidab. Kinnisvaraturg ei kihuta gaselli kombel üles, vaid areneb ontliku majanduspoliitiku unistuste kohaselt järk-järgult ja ilma suuremate hüpeteta. Nn startup’iliku filosoofia kasutamine ja kummardamine võib kinnisvaraturule mõjuda hukatuslikult.

Tavaostjate käitumise osas suuremat muutust aga täheldada pole olnud. Inimesed, kes soovivad osta endale kodu, uut ja avaramat elamispinda, ei lase ennast häirida buumi-, hirmu- ja kuulujuttudest. Küll aga mõjutavad turgu kurejutud, sest kui perre sünnib laps(i) lisaks, siis soovitakse juurde ruutmeetreid sõltumata sellest, kas hinnad võivad või ei või kohe muutuma hakata. Koduostjate hulgas on küsimus number üks pigem selles, kas pank annab kinnisvara ostmiseks laenu või mitte. Mida rohkem on tehinguid kuskil piirkonnas, mida suurem on seal uusarenduste osakaal, seda olulisem on pankade roll turu tegeliku mõjutajana. Vähese tehinguaktiivsusega maakondades on pankade roll marginaalne, kuid eelkõige Harju maakonnas on pangad tõsised turutegijad. Kõigele vaatamata hetkel eluasemelaenu ikka saab, mida näitab ka käesoleva aasta esimeste kuude statistika, et erinevatel kuudel võivad küll olla teatavad kõikumised, kuid kokkuvõttes midagi kardinaalset turul juhtunud pole ja koduostjad teevad tehinguid rahuliku südamega edasi.

5 HEAD NIPPI KUIDAS RIKKUDA KINNISVARATURGU

Postitaja: Ingvar Allekand @ 25.04.2013 11:16; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kõik võivad ette kujutada, kuidas uus 4-realine maantee, vägev keemiatehas, tuumajaama plahvatus või lekkivalt naftatankerilt randa loksunud must kuld suudavad ära rikkuda ümbruskonna elanike ja kinnisvaraomanike senise idülli. Kohalikus mastaabis kinnisvaraturu kihva keeramiseks ei olegi tavaliselt rohkem vaja, kui mõnda vägevat infrastruktuuriprojekti või loodusõnnetust. Mõnikord piisab ka eriti „toredast“ naabrist. Ent mis saab siis, kui läbimõtlematult või ignorantselt toimetatakse hoopi suuremas mastaabis? Mõju on täpselt sama, kuid märksa suuremas ulatuses.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu piirkondlikult

Narva kaasus
2009 aastal alustati Narvas mitmete suurte ehitusprojektidega. Linna voolas sadade viisi välismaiseid ehitustöölisi ning Eestist voolas välja miljoneid eurosid. Ent midagi jäi ka siia – üüritulu. Nii ehitusjuhid kui lihttöölised oli vaja kuskile majutada ning kohalikest majutusasutustest jäi väheks. Nii leidsid Narva ja ümberkaudsete asulate/linnade kinnisvara omanikud üldise majandusliku viletsuse taustal suurepärase võimaluse. Suure nõudluse tõttu üürihinnad järjest tõusid ulatudes Tallinna üürihindade tasemele või isegi kõrgemale. Üürile antava vara turuväärtus oli samas kolm korda odavam ning tootlus seega kolm korda kõrgem. Kinnisvara, mida tavaolukorras poleks vajatud ning mis oleks maha müüdud, anti üürile. Müügiportfell tõmbas kokku ning hinnad on läinud aina ülespoole. Muidugi kaasneb positiivsena see, et olemasolevad kinnisvaraomanikud võivad end rikkamana tunda. Ka linnas üliväga vajalikud kortermajade renoveerimisinvesteeringud ei tundu enam varsti vara hinda arvestades ebamõistlikult suured. Ent pole head ilma halvata – mis saab siis, kui paari aasta pärast kogu ehitushullus läbi saab? Sajad ehitajad lähevad minema ja korterid jäävad tühjaks. Omanike meelehärmiks tuleb üüritulude sissekasseerimise asemel hoopis kommunaalkulusid tasuma hakata. Tahaks korteri maha müüa, aga sama sooviga tulevad lagedale ka paljud teised ning kinnisvara hinnad langevad? Tulevik tundub pikas perspektiivis igatahes pigem tumenevat ning kuidas iganes see lugu Narvas lõpeb, saab olema parasjagu suur segadus.

Quena kaasus
Hiina majandusime on tekitanud palju vastakaid arvamusi. Ühest küljest kiitust ning teisalt umbusku ja kriitikat. Viimase poole pealt on korduvalt esile toodud müstilise majanduskasvu mootoriks olnud ehitussektori kibedaid vilju – tühjana seisvaid kummituslinnu. Ma pole Hiinas käinud, kuid sel aastal mööda Egiptuse linnu ja kolkaid ringi rännates nägin täpselt sama asja sealses kõrbes. Näiteks Quenas, kuid sama pilt avanes väga paljudes teisteski suurtes ja väikestes linnades. Kümnete, et mitte öelda sadade kaupa pooleliolevaid kortermaju. Kvartalitäied korrusmaju tühermaal. Mitte miski ei andnud märku, et sinna oleks tekkimas elanikkonda. Kuigi selle Kesk-Ida tihedaima asustusega riigi elanikkond kasvab kiiresti, ei kipu inimesed oma elamisharjumusi muutma ning ega seal tolmustes kortermajade kvartalites eriti mõnus olegi. Kliimat arvestades püsivad need tellis- ja betoonmajad seni püsti, kuni järgnev põlvkond enam mujale ei mahu ja peab need asustama. Täna on seal põllul aga hulk raisatud raha ning minul sügavalt meelde jäänud mälestus tõeliselt absurdsest kinnisvaraarendusest, millele Eesti kurioosumid lähedalegi ei pääse.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu riiklikult

Hispaania kaasus
Sarnaselt Eestile on ka Hispaanias väga suur hulk eluruumide kasutajatest selle omanikud. Selle taustaks on ajaloolised põhjused, riiklik fiskaalpoliitika ning hispaanlaste vastav eneseteadvus. Esimene kosmiline – peaaegu kolmekordne – hinnakasv Hispaania kinnisvaraturul leidis aset aastatel 1985 – 1991. Järgnenud perioodil vahemikus 1992 – 1996 püsis turg stabiilsena. Siis aga puhuti õhku juurde – hinnad kolmekordistusid taas, kuigi lähtejoon oli juba niigi kõrge. Tulemuseks oli, et kinnisvaraturul toimuvat dikteerisid Inglise ja Prantsuse pensionärid. Samas noortel hispaanlastel, kel oli põhjust vanust jms asjaolusid silmas pidades oma pere ja kodu luua, ei käinud jõud lihtsalt koduostmisest üle. Kuigi 2008 aastal alanud kriisi tulemusena on tänaseks hinnad langenud taas 2004 aasta tasemele ning mõningatel hinnangutel (inflatsiooni arvestades suure tõenäosusega) langevad veelgi usun, et selle mulli tagajärgi klaaritakse Hispaanias veel pikalt. Olgu öeldud, et täpselt samas suunas oli teel ka näiteks Bulgaaria, kus 2008 aastal tehti ligi veerand kinnisvaratehingutest välismaalaste poolt. Tehinguobjektideks aga olid paljuski suvituskorterid, mille reaalne kasutusväärtus Maslow vajaduste hierarhiat arvestades on suhteliselt nigel. Kui ärijuhtide otsuseid dikteerivad rahanumbrid, siis riigimehed peaks sellises olukorras ikka küsima, et mis saab tuhandetest randadesse ehitatud kortermajadest, kui trendid muutuvad inng ühe turismisihtkoha asemel muutub popiks hoopis mõni teine?

Läti kaasus
2010 suvel jõustus võlakriisis siplevas Lätis seadus, millega sisuliselt garanteeriti kõigile piisavalt varakatele huvilistele Läti (loe: Euroopa Liidu) elamisluba. Tollaselt hinnatasemelt 580 eur/m2 on Riia tüüpkorterite hinnad tänaseks kahekordistunud ning sarnaselt Eestile tõus jätkub. Kuid probleemiks ei ole mitte hinnatõus, sest nii madal hind ei olegi ehitushindu arvestades jätkusuutlik. Aga probleem on sihtgrupis – kinnisvara ostjateks on päris palju inimesed, kellel seda vara tegelikult vaja pole. Riia planeerimispiirkonnas (sinna kuuluvad ka mereaarsed piirkonnad ja paljud Riia lähedased linnad) on minimaalseks elamisloa kriteeriumiks ca 150 000 euro suurune kinnisvaraost, mille eest saad endale likviidse ning hästi väljarenditava korteri. Aga alternatiiviks on osta kinnisvara minimaalselt ca 75 000 euro eest väljaspool Riia planeerimispiirkonda. Nüüd kujutage ette olukorda, kus Eesti valitsus hakkaks mingite seadustega forsseerima välismaalaste poolt kinnisvara ostmist Türil või Kilingi-Nõmmes. Tänased müüjad oleks küll õnnelikud, sest saavad oma vara eest väga hea hinna, kuid mida teeb edasi sealne kogukond, kui uued omanikud ei hoolda/halda ega maksa näiteks kommunaalmakse? Või kui 5800 elanikuga Türi linnas ostaks omale korterid 10 bussi täit hiinlasi ehk siis ca 10% Türi tulevastest elanikest? Ühel päeval saab elamisloa ostjatel Lätis „elamisest“ isu täis ning kogu see kokku ostetud kraam pannakse müüki tagasi. Eriti, kui põhjuseks on uued seadused, mis need elamisload lõpetavad. Kukkumine saab olema valus mitte ainult hiinlastele ja venelastele vaid ka lätlastele endile.

Aga kuidas rikkuda kinnisvaraturgu rahvusvaheliselt?

USA kaasus
Kuna kõigi eelmiste variantide korraga kasutamine suures mastaabis on veidi keeruline, siis tuleb lihtsalt valimatult kõigile ja iga hinnaga eluasemelaenu väljastada ning lasta selle laenu eest üha uusi ja uusi arendusprojekte käivitada, nii kommerts- kui elukondlikke projekte. Seejuures tasub seda teha olukorras, kus õigusruum tegelikult laenuandja huve eriti ei kaitse, mistõttu peavad laenukontorid kogu oma kehvakvaliteedilise krediidiportfelli müüma edasi rahvusvahelistele pankadele. Konkreetne kodu ja sellega seotud võlg muutub statistikaks ning statistika muutub suureks valeks, millega investorid end petavad. Ent ühel hetkel ei ole võimalik enam ei endale ega teistele valetada ning hetkega kaob maailmast umbes gaziljon dollarit, mis on lihtsalt ära laristatud. Nii nägimegi 2008 aastal, kuidas kadus usaldus finantssektori ning sellega seoses ka kinnisvarasektori vastu. Rahvusvaheliselt. Kahjuks pole ma lugenud ühtegi analüüsi, kuidas on see krahh mõjutanud neid, kes olid selleks ajaks omale ostnud krundi Kuu peal. Muidu võiks kirjutada ka kinnisvaraturu universaalsest rikkumisest.

Eestlastel on tihti kombeks iseennast kiruda ning nautida oma masendust. Ent küsime, mida me oleme teinud selleks, et Eesti kinnisvaraturg korralikult tuksi keerata? Ja tunnistame, et peaaegu mitte midagi. Mõned arglikud katsetused inimliku ahnusega 2006-2007 kinnisvaramulli käigus, mõned üledimensioneeritud infrastruktuuriprojektid Tallinn-Tartu maanteel ja veidi ettenägematut korraldamatust Narva ehitusturul ning ongi enam-vähem kõik. Riiklikul tasemel lolluse võidujooksus on Hispaania, Iirimaa ja Küpros saanud oma vahevõidud. Järgmise etapivõidu võtavad ilmselt lätlased. Eesti valitsuse majanduspoliitika ja kinnisvaraturu kritiseerijate seisukohtadest hoolimata on mul hea meel, et me selles küsimuses Euroopa esimese viie hulgas ei ole.