Sa oled nüüd koduomanik. Mis edasi?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 11.01.2017 08:55; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

_mg_6251Lõpuks on see käes. Sinu uue kodu võtmed. Lõppenud on see pikk teekond, mille jooksul sai kulutatud mitmeid tunde internetiavaruses vaadates läbi kõik kinnisvaraportaalid ja kuulutused, valides välja objektid, mida kohapeale vaatama minna. Oled käinud maha sadu tuhandeid samme ja avanud kümneid uksi, et leida endale kõige õigem pesapaik.
Peale ametlikku osa notaris, kus väriseva käega sai allkirjastatud leping, seisad sa nüüd õnnelikuna oma uue kodu lävel ja vaata seda kõike pisarsilmil. Aga selleks, et hakata tegelema meeldivamate asjadega, nagu näiteks kodu sisustamine, kardinate valimine, soolaleivapeo korraldamine, tuleb käia läbi veel paar olulist punkti, mis igapäevaelus on vältimatu tähtsusega.

Siin on 5 punkti, mida pead veel tegema:

  1. Kes vastutab halduskorralduse eest?

Kui oled värske korteri või ridaelamuboksi omanik, siis uuri välja, kes vastutab sinu majas halduskorralduse eest. Üldjuhul on selleks moodustatud korteriühistu. Seda saad teada eelmiselt omanikult, oma haldurilt või Äriregistrist. Ridaelamu puhul ei pruugi ühistut olla ning kogu halduskorraldus on omaniku kanda nagu eramaja puhul.

  1. Teavita oma värskest omandisuhtest

Kui sinu kortermajas on tegev korteriühistu või haldusettevõte, siis anna neile teada oma värskest omandisuhtest ning jäta neile oma kontaktandmed. See on oluline saamaks igakuiseid kommunaalarveid.

  1. Kust tuleb vesi, küte ja elekter?

Selleks, et sinu uues kodus tuleks kraanist vett ja tuba oleks soe, peab olema sõlmitud vee ja kanalisatsiooni leping, kütteleping ning elektri teenuseleping. Kui sinu uueks elupaigaks on korter, siis on üldiselt need lepingud tehtud korteriühitus poolt ning tasuda tuleb igakuiselt tarbitud mahtude eest, mille kohta pead esitama andmed korteriühistule või nii nagu see sinu elupaigas korraldatud on. Kui ühistu puudub, tuleb antud lepingud ise sõlmida. Selleks tuleb võtta ühendust oma piirkonna teenusepakkujaga.

  1. Kui mul on gaasiküte?

Kui sinu kodus on gaasiküte, siis selle tarbimise jaoks on samuti vaja sõlmida teenuseleping. Küsi ennem oma haldusettevõttelt või korteriühistult, kas see on ehk sõlmitud juba või pead leidma endale ise sobiva partneri?

  1. Televisioon ja/või internet?

Kui eluks vajalikud lepingud on sõlmitud ja valikud tehtud on jäänud veel üks teenus, mille tarbimine pole otseselt hädavajalik, aga korraldus jääb iga koduomaniku enda kanda. Kuidas minu uues kodus saab tarbida internetti ja vaadata televisiooni? Selleks vali enda kodukohas sideteenust pakkuva ettevõtte sobiv pakett ning sõlmi leping. See leping tuleb igaühel ise sõlmida.

Kortermaja rekonstrueerimine ei pruugi selle väärtust tõsta

Kortermaja rekonstrueerimine ja selle energiasäästlikumaks muutmine ei pruugi Domus Kinnisvara Vahendus OÜ juhatuse liikme Ingvar Allekandi sõnul hoones asuvate korterite turuväärtust tõsta.

Kortermaja

“Proovisime uurida, kui palju on aastaid kestnud riiklikud Kredexi kampaaniad hoonete energiatõhususe suurendamiseks vilja kandnud. Järeldused on, et rekonstrueerimine võib, aga ei pruugi, tõsta kinnisvara väärtust; rekonstrueerimata jätmine võib, aga ei pruugi, vähendada kinnisvara väärtust ja kehva rekonstrueerimine vähendab kindlasti kinnisvara väärtust,” ütles Allekand kolmapäeval Eesti Kinnisvarafirmade Liidu seminaril.

Allekand tõi välja, et rekonstrueerimise tulemusena kasvas võrreldavatel alustel kinnisvara väärtus 9 protsenti. Samas rekonstrueeritud hoonetes asuvad korterid olid jätkuvalt märgatvalt odavamad kui uushoonetes asuvad, hoolimata sellest, et rekonstrueeritud hoonetes võivad elupinnad olla energiasäästlikumad.

Lisaks ei ole 9-protsendiline hinnakasv garanteeritud. “See kasv 9 protsenti on statistiline keskmine. Näiteks üks rekonstrueeritud tüüpprojektiga maja oli selges miinuses,” rääkis Allekand. “Selle maja rekonstrueerimiskvaliteet oli kehv ja see ei olnud visuaalselt nii atraktiivne kui võiks olla. On ka hulk maju, kus võit rekonstrueerimisest on marginaalne.”

“Üldiselt on siin küsimus korteriühistutele: enne, kui me tambime 300 000 eurot oma majasse sisse, tuleks vaadata – mis see tulemus on? Kas korteriomanikud muutuvad sellest rikkamaks või vaesemaks,” rääkis Allekand.

Domus Kinnisvara Vahendus võrdles Mustamäe rekonstrueeritud tüüprojektiga kortermajade kinnisvaratehingute hindu samas piirkonnas asuvate rekonstrueerimata kortermajade kinnisvaratehingute hindadega. Samuti lisas ettevõte analüüsi võrdluseks uushoonete hinnad. Analüüsitud korterite keskmine hind ruutmeetri kohta oli rekonstrueerimata hoonetes 1005 eurot, rekonstrueeritud hoonetes 1095 eurot ja uushoonetes 1319 eurot.

Allikas: BNS

REMONDIRAHA VEDELEB PÖÖNINGUL!

Viimasel ajal on taas hoogustunud pööningukorruste väljaehitamine. Neid, kes meie poole pöörduvad küsimustega on palju ning päris mitmed sellised projektid on ka käivitatud. Seetõttu otsustasin jagada teiega mõtteid selle protsessi võludest ja valudest.

Kas elada lilleaias või getos?

Esmalt üks üldisemat laadi arutlus. Eks pööningukorruseid saab kasutusse võtta siiski vaid seal, kuhu on ehitatud pööningutega majad ning kus puudub piisavalt maad uusehituste tarbeks. Seega valdavalt kesklinna lähipiirkondades – Tallinnas Kalamajas, Pelgulinnas, Kristiines, Kadriorus, Tartus Supilinnas ja Ülejõel. Gentrifikatsioon, ehk protsess, mille käigus piirkonna asukoht ja sellest tulenev kasutusfunktsionaalsus tingib elanikonna vahetumise ning sellega koos ka kinnisvara kvaliteedi muutumise. Nii Tallinnas kui Tartus on viimase 10-15 aastaga koondunud Kesklinna lähipiirkondades olevatesse endistesse asumitesse pigem jõukam elanikkond ja sellega seoses on ka kinnisvara järjest paremaks muudetud. Mõnes teises piirkonnas võib analoogiliselt aset leida getostumine. Kas endine puitasum puhkeb õide või getostub, sõltub sellest, kui palju on piirkonna mõjuisikutel (nt korteriühitus juhtidel) jõudu ühistegevust edendada. Võib öelda, et linnaosadena on Põhja-Tallinn ja Supilinn pigem õide puhkemas, kuid see ei pruugi kehtida iga kvartali, tänava või maja kohta. Kvartal või tänav, kus on korrastatud mitmeid maju, puhkeb õide sarnaselt linnaosale. Samas kui kõrvaltänav või –kvartal, kus pole piisavalt ettevõtlikke tegelasi, getostub. Heaks näiteks on Tallinnas Köie/noole tn piirkond vs Kopli liinid. Getostunud kvartali või tänava kinnisvara saatust võib üldjuhul aga piltidelt vaadata.

Kui lugejal on juhuslikult kinnisvara mõnes sellises asumis, siis peaksid endalt küsima, millisena sa tahad oma asumit näha 10-15 aasta pärast? Kas õitsva puitarhitektuuri musternäidisena või tulekahjudest räsitud getona.

Raha vedeleb pööningul!

Tänapäevased ehitusmaterjalid võimaldavad katusekonstruktsioone teistmoodi tuulutada, kui see oli vanasti. Samuti on pesunööride asemel juba ammu kuivatiga automaatsed pesumasinad. Nii ongi pööningukorrusel olev pind korteriühistu ja majaelanike jaoks lisaressurss, millel on selge rahaline väärtus. Kui selle arvelt on võimalik vältida täiendavate laenukohustuste võtmist elamu rekonstrueerimiseks, siis on seda ju väga mõistlik teha. Tavaliselt valitakse omale arenduspartner, kes saab õiguse pööningukorruse pindadele ja kohustub selle eest elamule kokkulepitud ehitustööd tegema. On välja kujunenud üsna selge praktika, et pööningukorruse ehitusõiguse loovutamise eest saavad korteriomanikud elamu katuse, fassaadi ja trepikoja korda tehtud. Loomulikult sõltub pööningukorruse ehitusõiguse maksumus ning seega ka selle eest tehtav täpne tööde nimekiri maja asukohast, suurusest ja seisukorrast, kuid nn rusikareegel on selline.

Ühe hoobiga saab lüüa mitu kärbest!

Tegelikult on pööningukorruse arvelt elamu rekonstrueerimisest märksa rohkem kasu, kui esialgu paistab. Kõige silmapaistvam ning tuntavam on loomulikult ilus ja korras maja, kus on hea elada. Kuid pööningukorruse pinna lisandumisega suureneb üldjuhul korterite ja elanike arv hoones, mistõttu üldkulud ühe korteri kohta alanevad. Näiteks hoovi koristuse ja lume lükkamise kulud ei sõltu korterite arvust ega maja suurusest, vaid krundi suurusest ja Ilmataadist. Seetõttu langeb igasuguste hooldus, remondi ja halduskulude hulk ühe ühiku kohta. Kuna suurem hulk inimesi maksab edaspidi ka remondifondi, on sellised renoveeritud majad edaspidi üldjuhul jätkusuutlikumad. Kindlasti tahan rõhutada, et hästi korraldatud rekonstrueerimise tulemusena alanevad edaspidi ka kortriomanike muud kulud, sest renoveerimistööde tulemusena muutub maja energiasäästlikumaks.

Ja mida kinnisvaraspetsialistid ikka armastavad rõhutada – renoveeritud majades oleva kinnisvara väärtus suureneb – majaelanikud muutuvad lisaks kulude kokkuhoiule ka lihtsalt rikkamaks üksnes seetõttu, et nad elavad kvaliteetsemas majas. Kui aga kogu tänava või kvartali majad korda teha ning piirkonnas tervikuna kujundada juba uut moodi elukeskkond, nagu see on enam-vähem õnnestunud näiteks Tallinnas Kotka/Spordi tn vahelises kvartalis, Köie/Noole tn piirkonnas, Asula tänaval ja ka mujal, siis suureneb sealsete elanike kinnisvara väärtus veelgi.

Millest alustada?

Ühest küljest ei ole pööningukorruse kasutuselevõtmises ning sellega koos ühe väikese korterelamu rekonstrueerimises midagi keerulist, kuid teisalt on kogu protsess enamasti kaelamurdvalt raske. Olen selliseid rekonstrueerimisi mitmeid korraldanud ning pean tunnistama, et see on a) alati raske ning b) alati meeskonnatöö. Aga üldjoontes on vaja läbida järgmised etapid:

1. Kõigepealt on vaja saavutada korteriomanike vahel konsensus, et lagunev katus on vaja vahetada ning luitunud fassaad kauniks ja soojapidavaks saada. Ühine veendumus elamu rekonstrueerimisvajaduse ja sellega seotud kulude kandmise võimaluste osas on kõige aluseks.
2. Kohe alguses on mõistlik kaasata kogenud partner, kes koostab rekonstrueerimise eskiislahenduse ja esialgsed kalkulatsioonid. Tavaliselt on korteriühistu ja arenduspartneri läbirääkimised üsna pingelised, sest vaja on saavutada küllaltki detailsed kokkulepped olukorras, kus puudub väga hea projektdokumentatsioon ning ühistu-arendaja vaheline suhe ei ole tavaline tellija-ehitajka suhe. Pärast ehituskokkulepete ning muude lepingutingimuste kooskõlastamist ühistu juhatuse ja korteriomanike vahel taotletakse kohalikult omavalitsuselt projekteerimistingimused.
Tihtipeale on korteriühistu juhatus olnud aktiivne ning ise koostanud ka rekonstrueerimisprojektid. Seda ma eriti ei soovita. Ühest küljest annab see küll ehituspartnerile väga selge ülevaate, millise tööd tuleb teha ja seega selge eelarve. Teisest küljest aga on kõik sellised projektid minu kogemusel läinud muutmisele, sest korteriühistu juhatus ei peagi olema piisav spetsialist, et tellida kinnisvaraturu ootsutele vastavad ruumilahendused ning ehitusmaterjalide turu võimalustele vastavad ehituslahendused.
3. Projekteerimistingimuste väljastamise järel ning poltevaheliste läbirääkimiste eduka lõpetamise järel on vaja sõlmida arenduspartneriga esialgsed kokkulepped, mida on mõistlik teha notariaalses vormis võlaõigusliku lepinguna. Selles lahendatakse lisaks pööningukorruse väljaehitamise õigust puudutavatele küsimustele ära ka elamu üldehitustöödega seotud küsimused ning maandatakse mõlema poole riskid. Selle lepingu sõlmimisel peavad osalema kõik korteriomanikud või andma selleks vastavad notariaalsed volitused näiteks ühistu juhtidele.
4. Kui lepingud allkirjastatud, saab arenduspartner sõlmida projekteerimislepingud ja valmistada ette ehitusprotsessi, ehk siis tegema juba suuremamahulisi kulutusi. Kui projekteerimine tehtud ja ehitusluba käes, järgneb ehitusprotsess. See on tavaliselt kõige valulikum osa, sest kogu maja elanikkond saab vältimatult häiritud ehitustolmu, müra, edasi-tagasi toimetavate ehitusmeeste jms tõttu. Nii ongi äärmiselt oluline ühistu juhatuse ja arenduspartneri omavaheline igapäevane koostöö ja infovahetus ning majaelanike pidev toimuvaga kursishoidmine. Samuti on oluline, et korteriühistu võtaks omale pädeva omanikujärelevalve tegija, et veenduda ehituskvaliteedis. Kuna arendaja tellib valdava osa ehitustöödest niikuinii alltöövõtu korras, siis on võimalik omanikujärelevalve tellida ühistul ja arendajal ühiselt ning seeläbi hoida kokku kulusid.
5. Ja viimaks, kui ehitus valmis on, siis minnakse taas notari juurde ning vormistatakse pööningukorruse korterite omandiõigus arendaja nimele. Nii on tagatud, et arendaja ei saa töid pooleli jätta.

Raskuspunktid?

Need on minu kogemuse kohaselt kõigil sellistel projektidel ühed ja samad:
– Majaelanike vahelise konsensuse saavutamine – alati on majas keegi, kes on kõigele vastu;
– Ehituskokulepete saavutamine ühistu ja arendaja vahel – alati tahab ühistu rohkem saada ja arendaja vähem pakkuda;
– Sobiva projekteerimislahenduse läbisurumine kohalikus omavalitsuses, kes üldjuhul (kuid mitte alati) püüab pugeda kõikvõimalike piirangute taha ja muudab sellega protsessi keerulisemaks ja kulukamaks;
– Ehitusprotsessiga elanikele kaasnevad kannatused – siin on pidev ja hea suhtlemine vastastikuse mõistmise aluseks ning ilma selleta on probleeme raske lahendada.

Võin kinnitada, et kõik need raskuspunktid on ületatavad. Minu kogemuse kohaselt on ca 80% plaanidest ellu viimata just majaelanike vahelise konsensuse mittesaavutamise tõttu. Pole just ime, et mida vanem on maja elanikkond, seda riskikartlikum ning tõrjuvam uuenduste suhtes ollakse. Kuid kahetsusega pean mitmel pool vaatama, kuidas needsamad inimesed, kelle sissetulekud on kordades väiksemad, tasub seetõttu 2-3 korda suuremaid kommunaalkulusid elades endiselt remonti vajavas majas. Nii tahangi lõpetuseks soovida kõigile ühiste huvide nägemist ning rahulikku meelt oma kodukandi arendamisel.

Narva ühistujuhid kohtusid Domus kinnisvara seminaril

Postitaja: Ingvar Allekand @ 02.03.2012 05:44; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Narvas toimus kolmapäeval Domus Kinnisvara eestvedamisel korteriühistute esimeeste kohtumine hotellis Inger. Üheskoos arutati Narva korteriühistute põletavamaid probleeme, milleks on kommunaalvõlgnike ning renoveerimisküsimuste kõrval ka näiteks parkimiskorraldus ning struktuurtoetuste kasutamine. Narvas on suhteliselt suure tööpuuduse taustal kommunaalvõlglaste küsimus kahtlemata tõsisem, kui teistes Eesti suuremates linnades. Seetõttu pakkuski ühistujuhtidele peamiselt huvi Domus Kinnisvara igapäevaselt kinnisvaraturul tegutsevate spetsialistide kogemused makseraskustega klientide teenindamisel. Ühiselt tõdeti, et raskustesse sattunud kinnisvaraomaniku, korteriühistu ning kinnisvaraspetsialisti ühine konstruktiivne tegutsemine võiks ennetada kõigile kulukat ja rasket täitemenetlust.

Suure tähelepanu all oli ka Narva kinnisvaraturu tänase seisu pikaajalisem mõju linna elamufondile. Teades, et kinnisvara normaalne amortisatsioon on 2-3% aastas, siis samaväärse osa vara väärtusest investeerimine renoveerimiskulutustena peaks tagama hoonete jätkusuutlikkuse. Samas, kui linna keskmine korteri m2 hind on vabal turul veidi üle 300.- euro, siis jätkusuulikuks majandamiseks vajalik iga-aastane investeering on turuhinna suhtes ebaproportsionaalselt suur ning investeerimisvajadust eiratakse. Nii ongi Narvas elamufondi seisukord tasapisi halvenemas ning näiteks Tallinnaga võrreldavat renoveerimisbuumi kuskil näha ei ole.

Kuigi infot liigub piisavalt, ei ole narvakatele näiteks KredExi poolt pakutavate renoveerimistoetuste kasutamine harjumuspärane ning nendega kaasnevate omafinantseerimiskohustuste kandmine tihti jõukohane. Domus Kinnisvara spetsialistide ja korteriühistute juhtide nõupidamisel tõdeti, et hoonete seisukorra järk-järguline parandamine aitab ligi meelitada maksejõulisemaid elanikke ning vähendab seega kommunaalvõlgnevuste hulka. Loodan, et need aktiivsed ühistujuhid, kes kolmapäevasel seminaril osalesid, said innustust ning uusi mõtteid oma ühistu asjade korraldamisel ning sellised seminarid kujunevad pisikesteks sammudeks Narva kortermajade ühistegevuse arendamise pikal teel.

Üüriturul muutusteta

Postitaja: Raul Reino @ 10.11.2011 12:37; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
3 kommentaari

Tüüpiline lugu tänasest üüriturust on järgmine:

maakler Kaspar Pello kliendil vabaneb Tartu mnt 68 asuvas majas üürikorter. Tegu on väiksema puumaja katusekorrusel asuva 2-toalise rõduga katusekorteriga, mis on ehitatud käesoleva aasta suvel. Korter antakse üürile möbleerimata, kuid olemas on köögimööbel koos tehnikaga. Selle 40 m2 suuruse korteri eest soovib omanik saada üüritasuks 300 € kuus, millele lisanduvad kõik kõrvalkulud.

Sama päeva jooksul, mil pakkumine jõuab kinnisvaraportaalidesse, saab maakler ca 20 telefonikõnet. Nendest esimese 7 inimesega lepib maakler järgmiseks päevaks kokku korteri vaatamise. Sisuliselt on tegemist kliendipäevaga, kus kohale jõudnud inimesed loodavad „kes ees, see mees“ põhimõtte järgmist. Nii paraku tänasel kinnisvaraturul asjad ei käi, sest soliidsemate kinnisvarafirmade teenuse hulka kuulub ka üürnike tausta uurimine. Seega võtab maakler konkreetsete huviliste isikuandmed ja lubab nendega ühendust võtta. Taustauuringu tagajärjel selgub isik, kelle kohta probleeme leida ei õnnestu ja kelle maksedistsipliin on seni olnud laitmatu ning kooskõlastatult korteri omanikuga tehakse talle juba ettepanek üürilepingu sõlmimiseks. Aega kulus 48 tundi, et panna pakkumine välja, teha kohapeal presentatsioon, teostada taustakontroll ja sõlmida üürileping.

„Paberil“ korterite müük jälle võimalik

Postitaja: Raul Reino @ 01.11.2011 05:00; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
2 kommentaari

Linnu tee 3 korterelamus asuv tegus korteriühistu kavandas juba mõni aasta tagasi ette võtta oma korterelamu rekonstrueerimise ja tänavu kevadel sai töödega alustatud. Projekti käigus ehitatakse katusekorrusele välja 4 uut hubast korterit. Koos korterite ehitusega tehakse majale uus katus, renoveeritakse fassaad ning trepikojad. Tehakse korda/ümber küttesüsteem ja elektrisüsteem.

Domus Kinnisvara alustas 4 katusekorteri müügikorraldusega augustikuus ja 2 kuud hiljem võib tõdeda, et korterid on läbi müüdud. Tegemist on olnud klassikalise „võtmed kätte“ müügiga, kus ostjad on teinud oma ostuotsused olemasoleva maja, plaanide ja 3 D piltide põhjal. Korterite ehitustööd alles käivad ja on plaanis lõpetada sellel aastal. Müüdud korterid olid kõik 2- ja 3-toalised, üldpinnaga 48,8 m2 – 89,2 m2 ning „võtmed kätte“ müügihind jäi 60 134 – 113 428 € vahele.

Projekti müügiga tegelenud kutseline maakler Liia Laid nimetas eduteguritena optimaalset hinda, head funktsionaalset planeeringut ja terrasside/rõdude olemasolu. „Lisaks sellele, et ostuhuvilised hindasid kõrgelt head asukohta Kristiine linnaosa rohelises piirkonnas, hoone arhitektuuri ja tugevat konstruktsiooni, siis oli igale korterile tagatud ka parkimiskoht“ sõnas Liia Laid. Tema sõnul on kuuldused kinnisvaraturu väikesest nõudlusest müüt ja ostjatel pole enam probleeme osta kortereid paberil, nagu mõned aastad tagasi.

ELURUUMI SISEKLIIMA! Millele veel pöörata tähelepanu enne uue kodu ostmist

Hiljuti pälvis üldsuse tähelepanu KredExi toetustega korterelamute renoveerimine. Nimelt mitteterviklik lähenemine elamute energiasäästlikule renoveerimisele. Probleemiks on osutunud ventilatsiooni puudulik lahendamine olukorras, kus tiheda soojustamise ja akende vahetusega rikutakse elamute loomulik ventilatsioon läbi seinte ja avatäidete ning sellega ka niiskusreziim. Seejuures ei ole lõpuks tähtis, kas viga peitub finantseerimissüsteemis, ühistujuhtide asjatundmatuses, arhitektide lühinägelikkuses või ehitajate oskamatuses. Kui elamu ventilatsioon ei ole tasakaalus selle kütte- ja kasutusintensiivsusega, siis on kannatajaks ikka selle elanikud.

Oma igapäevases töös on Domus Kinnisvara maaklerid kokku puutunud paljude selliste eluruumidega, mille sisekliima mitte ainult pole halb, vaid on hakanud juba kahjustama ehitise osasid. Mõnikord on kahjustused silmaga näha, kuid nii mõnelgi juhul on tegemist varjatud puudusega. Varjatud puudused aga tähendavad müüjale suurt riski, et ostja hakkab hiljem nõudma kahjude hüvitamist või ostuhinna alandamist, kui müüja neid puuduseid müügiprotsessi käigus ei ole avaldanud. Soovitame omanikel sellised puudused ja kindlasti ka nende põhjused likvideerida enne müügiga alustamist.

Ma usun, et pikemas perspektiivis suureneb hinnavahe kvaliteetselt ja ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamutes asuvate korterite hindade vahel. Teoreetiliselt võiks mõjutada seda eluruumi kautusmugavus, kuid seda ostjad üldjuhul enne tehingu vormistamist ei tea. Praktiliselt aga muutuvad määravaks kulud – ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamute majandamiskulud on lihtsalt vältimatult suuremad. Puudulikule energiasäästule lisanduvad puudulikult tehtud ehitustööde ümbertegemise või remondi kulud. Kui kahe naabermaja majandamiskulud erinevad näiteks 15 %, siis säästlikumas majas asuvate korterite potentsiaalne müügihind peaks kulukamast majast samavõrra kõrgem olema.

Millele aga peaks ostjad pöörama tähelepanu omale uue korteri valimisel seoses sisekliimaga? Esiteks loomulikult sellele, milline tundub sisekliima eluruumis – kas see tundub liiga niiske või liiga kuiv. Teiseks tuleks kindlasti üle vaadata seinad ja akende ümbrused – kas seintel (eriti välisseinte ühenduskohad lae või põrandaga) paistab niiskuskahjustusi või hallitust (hallikad/sinakad laigud, värvi/tapeedi lahti pundumine). Kindlasti tasub vaadata kardinate taha, vajadusel astuda toolile, et vaadata kõrge kapi taga varjatud lae nurka jne. Kui eluruumidel on plastraamidega aknad, siis kontrollida, kas akendel on olemas ka tuulutuspilud või mikrotuulutus. Nende puudumine võib tähendada varsti akende vahetust ja suhteliselt suurt ootamatut väljaminekut. Eraldi tuleks tähelepanu pöörata sanitaarruumidele ja köögile ning piiluda varjatud kohtadesse (nt kraanikausikapi alla, vanni alla jm). Just varjatud kohtades kipub õhuvahetus olema kõige halvem ning sinna kogunenud niiskus on ainult abiks seente ja hallituste vohamisele. Sanitaarruumides tuleks kontrollida, kas ventilatsiooni avad on ikka olemas ning kas need viivad korrektselt ventilatsioonilõõri. Päris tihti on juhtunud, et „euroremondi“ käigus on ventilatsiooniavad kinni pandud või ehitatud teise kohta ilma, et õhk oleks korrektselt lõõri juhitud. Viimase asjana tasub uurida korteriühistu juhatuselt, millised on korteriühistule võetud rahalised kohustused ning mida nende rahadega on tehtud. Seejuures tasub uurida, kas, kuidas ja mis kvaliteediga renoveerimistööd on teostatud. Agaramad võivad isegi küsida ehitajate ja ehitusjärelevalve tegijate andmeid ning uurida sealt, milliseid probleeme tööde tegemisel esines. Kui kõik eelnev aga jätab veel kahtluseid õhku, siis on võimalik tellida arvamus mõnelt ekspertiisibüroolt. Igal juhul tasub silmas pidada vanasõna, et üheksa korda mõõda ja üks kord lõika. Enne uue kodu ostmist seda põhjalikult üle kontrollides väldid nii mõnegi probleemi ilmnemise hiljem.

Aia ehitamisest kasvas suur tüli

Postitaja: Raul Reino @ 27.04.2011 11:28; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Aia ehitamisest ühes Pärnu korterelamus 2007. aastal on kasvanud tüli, mis kestab tänase päevani ja kompromissi pole näha. Vaidluse keskmes on küsimus, et kes maksab, kui müügi ajal toimub müügiobjekti parendamine ning parenduste maksumus selgub alles pärast müügilepingu allakirjutamist?

Vaidluse sisu peitub alljärgnevas – 08.2007 sõlmisid müüja ja ostja notariaalsed müügilepingud, millega vahetus korteri omanik. 09.2007 alguses esitas korteriühistu (KÜ) augusti eest kommunaalteenuste arve, mis sisaldas ka 1000 kr suurust osamakset ümber maja rajatud aia ehitamise eest. Vana omaniku ehk müüja tõlgenduse kohaselt tõstab aed kinnisvara väärtust ja seega peaks uus omanik selle kinni maksma ning lisaks oli tema väidetavalt ostjat ka aia ehitusest informeerinud. Uue omaniku seisukoht on aga olnud, et tegemist on kuluga, mis polnud eelnevalt kokku lepitud ja seega tema maksma ei hakka ning pole senini seda teinud. KÜ omalt poolt on vahelduva aktiivsusega sekkunud osapoolte vaidlusesse ja kui 2011. aastal see küsimus uue KÜ juhatuse poolt jõulisemalt üles tõstatati, siis teatas ostja, et KÜ nõue on üleüldse aegunud ning siin polegi enam midagi rääkida.

Kus on siis tõde ja õigus, küsiks siinkohal rahvakirjanik Tammsaare? Ja kes on selles vaidluses kohtumõistjaks – kas KÜ või kohus? Korteriühistuseadus ütleb selgelt, et uus omanik vastutab eelmise omaniku võlgade eest. Seega on ühistul olnud täielik õigus esitada nõue uue omaniku vastu. KÜ seisukohast pole üldse oluline, et kas ja mida on osapooled omavahel rääkinud või kokku leppinud. Korteriühistuseaduse § 5 ütleb, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel lähevad korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜ ees vastutab ostja. Antud loos pole aga KÜ võla sissenõudmist kohtu kaudu alustanud ja nii on võlg saanud aastaid lohiseda. Avalduse esitamine kohtule oleks KÜ poolt igati õiguspärane käitumine ja eeldatavalt oleks kohus KÜ kasuks otsuse ka teinud. Seejärel oleks omakorda ostjal õigus pöörduda kohtusse ja nõuda kahju hüvitamist või ostuhinna alandamist juba müüja käest. Siis oleks kohus saanud otsustada, kas müüja varjas aia ehitamisega seotud kulusid või mitte.

Hetkeseisuga pole keegi osapooltest kohtusse pöördunud. Müüja on esitanud KÜ-le kompromissettepaneku ja tasunud omalt poolt ära 50 % aia maksumusest. Ostja aga viitab jätkuvalt asja aegumisele. Ja tõepoolest, tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat.

Loo moraal on selles, et ostuhuvilised kodanikud peaksid ilmutama lepinguid allkirjastades erilist valvsust ja minimiseerima oma riske. Antud näites toodud summad polnud küll suured, aga võib vaid ette kujutada, kui suurtest summadest ja konfliktidest me räägime siis, kui KÜ-d hakkavad peagi kasutama Eesti CO2 kvootide müügist eraldatud vahendeid majade renoveerimiseks. Ostjatel tasub eriti valvas olla siis, kui on näha, et kortermaja ümber toimub mingi kapitaalsem ehitustegevus. Müüja sõna peale lootma jääda oleks liiga kergeusklik, sest tekkiva jamaga peab eelkõige ostja tegelema. Tark on enne müügilepingute allakirjutamist suhelda KÜ juhatusega ning saada selgus olemasolevates ja tulevastes kohustustes.

LINNU TEE 3 KORTERMAJA SAAB KORDA

Postitaja: Ingvar Allekand @ 21.04.2011 06:27; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Koos algava ehitushooajaga muutub Tallinna linnapilt senisest veelgi kaunimaks. Nimelt allkirjastas Linnu tee 3 korteriühistu täna koostöös Domus Kinnisvaraga arenduslepingud, mille tulemusena saab see kortermaja uue väljanägemise. Domus Kinnisvara poolt leitud investor uuendab maja nii seest kui väljast. Projekti finantseeritakse elamule ühe lisakorruse ehitamisega, mille tulemusena tulevad suvel müüki ka neli suurepärase vaatega uut korterit. „Lõpuks ometi saame maja korda“ on Linnu tee 3 korteriühistu juhatuse liikmed Tõnis Pajupuu ja Rando Rannus rahul nii sõlmitud lepingu kui ka Domus Kinnisvara tööga. Domus Kinnisvara arendusdirektori Ingvar Allekandi sõnul oli Linnu tee 3 korteriühistul kodutöö väga hästi ära tehtud ning nad teadsid täpselt, mida tahtsid. „Seetõttu olid läbirääkimised keerulised, sest tuli leida lahendused ehituseelarve katmiseks. Siiski õnnestus meil leida investor, kes väärtustab kvaliteetset lõpptulemust ning on seetõttu valmis leppima mõnevõrra väiksema kasumimarginaaliga“ lisas Ingvar Allekand.

Linnu tee 3 maja välisilme jääb valdavalt sarnaseks tänasele. Fasaad renoveeritakse ning ümberehitusest hoolimata katuse proportsioonid säilitatakse. Elamule juurdeehitatavale korrusele tulevad huvitava planeeringuga korterid kahel tasapinnal. Korterite müügikorraldusega hakkab tegelema Domus Kinnisvara 2011 suvel.

Küttearved püstitavad rekordeid

Ei pea töötama Konjunktuuriinstituudis, et julgeks teha prognoose veebruari majandusuudiste kohta. Kuu esimeses pooles teatavad Eesti Energia, Eesti Gaas, Fortum jms ettevõtted, et nende müüginumbrid näitasid jaanuaris korralikku kasvu ja ületasid eelarvet. Jaanuar on olnud energiaettevõtete kuldaeg ja krõbeda külma jätkumine ainult pikendab seda ilusat aega. Kui nimetatud energiaettevõtted võivad rõõmustada, siis tavatarbijate jaoks on asi naljast kaugel. Perede toimetulek tänu suurele töötusele ja üleüldisele majanduse olukorrale on niigi keeruline ja ootamatu külmaperiood ei muuda midagi paremaks. „Oli seda pakast nüüd ka veel vaja“ ohatakse ilmselt väga paljudes peredes, kui mõne nädala pärast hoitakse käes jaanuari kommunaalteenuste arveid. On tõenäoline, et küttearved püstitavad sel talvel läbi aegade rekordid. Juba eelmisel aastal oli nii mõneski piirkonnas 3-toalise korteri kommunaalteenuste kulu 4000 kr suurusjärgus ja nende korterite kulude vähenemist ette näha ei ole. Nüüd selgub ka, millise soojapidavusega on viimastel aastatel uuselamurajoonidesse püstitatud tuhanded ühepereelamud. Karta on, et ka elektriradiaatorite läbimüük sellel talvel on rekordiline.

Kuid pole halba ilma heata, sel talvel on suurepärane võimalus tegeleda oma maja soojapidavuse küsimustega ja tellida energiaaudit või termoülevaatus. Termopildi tegemise kaudu saab majaomanik tuvastada soojalekkeid ja kontrollida hoonete seinte, akende ning kõikvõimalike liitekohtade soojapidavust. Kuna termoülevaatuse tegemiseks on vajalik 15 C sise- ja välistemperatuuri vahe, siis on praegune aeg igati sobilik selleks, et saada põhjalik ülevaade oma elamu ehituskvaliteedist. Kui soojalekke kohad ja külmasillad tuvastatud, siis saab hakata lahendusi välja mõtlema, et vähemalt järgmiseks talveks valmis olla. Ka korteriühistutel tasub tõsiselt tutvuda energiasäästu teemaga ja viia ennast kurssi sellega, milliseid võimalusi pakub energia säästmiseks KredEx.