Domus Kinnisvara ajaveeb

Tüüpiline lugu tänasest üüriturust on järgmine:

maakler Kaspar Pello kliendil vabaneb Tartu mnt 68 asuvas majas üürikorter. Tegu on väiksema puumaja katusekorrusel asuva 2-toalise rõduga katusekorteriga, mis on ehitatud käesoleva aasta suvel. Korter antakse üürile möbleerimata, kuid olemas on köögimööbel koos tehnikaga. Selle 40 m2 suuruse korteri eest soovib omanik saada üüritasuks 300 € kuus, millele lisanduvad kõik kõrvalkulud.

Sama päeva jooksul, mil pakkumine jõuab kinnisvaraportaalidesse, saab maakler ca 20 telefonikõnet. Nendest esimese 7 inimesega lepib maakler järgmiseks päevaks kokku korteri vaatamise. Sisuliselt on tegemist kliendipäevaga, kus kohale jõudnud inimesed loodavad „kes ees, see mees“ põhimõtte järgmist. Nii paraku tänasel kinnisvaraturul asjad ei käi, sest soliidsemate kinnisvarafirmade teenuse hulka kuulub ka üürnike tausta uurimine. Seega võtab maakler konkreetsete huviliste isikuandmed ja lubab nendega ühendust võtta. Taustauuringu tagajärjel selgub isik, kelle kohta probleeme leida ei õnnestu ja kelle maksedistsipliin on seni olnud laitmatu ning kooskõlastatult korteri omanikuga tehakse talle juba ettepanek üürilepingu sõlmimiseks. Aega kulus 48 tundi, et panna pakkumine välja, teha kohapeal presentatsioon, teostada taustakontroll ja sõlmida üürileping.

Linnu tee 3 korterelamus asuv tegus korteriühistu kavandas juba mõni aasta tagasi ette võtta oma korterelamu rekonstrueerimise ja tänavu kevadel sai töödega alustatud. Projekti käigus ehitatakse katusekorrusele välja 4 uut hubast korterit. Koos korterite ehitusega tehakse majale uus katus, renoveeritakse fassaad ning trepikojad. Tehakse korda/ümber küttesüsteem ja elektrisüsteem.

Domus Kinnisvara alustas 4 katusekorteri müügikorraldusega augustikuus ja 2 kuud hiljem võib tõdeda, et korterid on läbi müüdud. Tegemist on olnud klassikalise „võtmed kätte“ müügiga, kus ostjad on teinud oma ostuotsused olemasoleva maja, plaanide ja 3 D piltide põhjal. Korterite ehitustööd alles käivad ja on plaanis lõpetada sellel aastal. Müüdud korterid olid kõik 2- ja 3-toalised, üldpinnaga 48,8 m2 – 89,2 m2 ning „võtmed kätte“ müügihind jäi 60 134 – 113 428 € vahele.

Projekti müügiga tegelenud kutseline maakler Liia Laid nimetas eduteguritena optimaalset hinda, head funktsionaalset planeeringut ja terrasside/rõdude olemasolu. „Lisaks sellele, et ostuhuvilised hindasid kõrgelt head asukohta Kristiine linnaosa rohelises piirkonnas, hoone arhitektuuri ja tugevat konstruktsiooni, siis oli igale korterile tagatud ka parkimiskoht“ sõnas Liia Laid. Tema sõnul on kuuldused kinnisvaraturu väikesest nõudlusest müüt ja ostjatel pole enam probleeme osta kortereid paberil, nagu mõned aastad tagasi.

Hiljuti pälvis üldsuse tähelepanu KredExi toetustega korterelamute renoveerimine. Nimelt mitteterviklik lähenemine elamute energiasäästlikule renoveerimisele. Probleemiks on osutunud ventilatsiooni puudulik lahendamine olukorras, kus tiheda soojustamise ja akende vahetusega rikutakse elamute loomulik ventilatsioon läbi seinte ja avatäidete ning sellega ka niiskusreziim. Seejuures ei ole lõpuks tähtis, kas viga peitub finantseerimissüsteemis, ühistujuhtide asjatundmatuses, arhitektide lühinägelikkuses või ehitajate oskamatuses. Kui elamu ventilatsioon ei ole tasakaalus selle kütte- ja kasutusintensiivsusega, siis on kannatajaks ikka selle elanikud.

Oma igapäevases töös on Domus Kinnisvara maaklerid kokku puutunud paljude selliste eluruumidega, mille sisekliima mitte ainult pole halb, vaid on hakanud juba kahjustama ehitise osasid. Mõnikord on kahjustused silmaga näha, kuid nii mõnelgi juhul on tegemist varjatud puudusega. Varjatud puudused aga tähendavad müüjale suurt riski, et ostja hakkab hiljem nõudma kahjude hüvitamist või ostuhinna alandamist, kui müüja neid puuduseid müügiprotsessi käigus ei ole avaldanud. Soovitame omanikel sellised puudused ja kindlasti ka nende põhjused likvideerida enne müügiga alustamist.

Ma usun, et pikemas perspektiivis suureneb hinnavahe kvaliteetselt ja ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamutes asuvate korterite hindade vahel. Teoreetiliselt võiks mõjutada seda eluruumi kautusmugavus, kuid seda ostjad üldjuhul enne tehingu vormistamist ei tea. Praktiliselt aga muutuvad määravaks kulud – ebakvaliteetselt rekonstrueeritud elamute majandamiskulud on lihtsalt vältimatult suuremad. Puudulikule energiasäästule lisanduvad puudulikult tehtud ehitustööde ümbertegemise või remondi kulud. Kui kahe naabermaja majandamiskulud erinevad näiteks 15 %, siis säästlikumas majas asuvate korterite potentsiaalne müügihind peaks kulukamast majast samavõrra kõrgem olema.

Millele aga peaks ostjad pöörama tähelepanu omale uue korteri valimisel seoses sisekliimaga? Esiteks loomulikult sellele, milline tundub sisekliima eluruumis – kas see tundub liiga niiske või liiga kuiv. Teiseks tuleks kindlasti üle vaadata seinad ja akende ümbrused – kas seintel (eriti välisseinte ühenduskohad lae või põrandaga) paistab niiskuskahjustusi või hallitust (hallikad/sinakad laigud, värvi/tapeedi lahti pundumine). Kindlasti tasub vaadata kardinate taha, vajadusel astuda toolile, et vaadata kõrge kapi taga varjatud lae nurka jne. Kui eluruumidel on plastraamidega aknad, siis kontrollida, kas akendel on olemas ka tuulutuspilud või mikrotuulutus. Nende puudumine võib tähendada varsti akende vahetust ja suhteliselt suurt ootamatut väljaminekut. Eraldi tuleks tähelepanu pöörata sanitaarruumidele ja köögile ning piiluda varjatud kohtadesse (nt kraanikausikapi alla, vanni alla jm). Just varjatud kohtades kipub õhuvahetus olema kõige halvem ning sinna kogunenud niiskus on ainult abiks seente ja hallituste vohamisele. Sanitaarruumides tuleks kontrollida, kas ventilatsiooni avad on ikka olemas ning kas need viivad korrektselt ventilatsioonilõõri. Päris tihti on juhtunud, et „euroremondi“ käigus on ventilatsiooniavad kinni pandud või ehitatud teise kohta ilma, et õhk oleks korrektselt lõõri juhitud. Viimase asjana tasub uurida korteriühistu juhatuselt, millised on korteriühistule võetud rahalised kohustused ning mida nende rahadega on tehtud. Seejuures tasub uurida, kas, kuidas ja mis kvaliteediga renoveerimistööd on teostatud. Agaramad võivad isegi küsida ehitajate ja ehitusjärelevalve tegijate andmeid ning uurida sealt, milliseid probleeme tööde tegemisel esines. Kui kõik eelnev aga jätab veel kahtluseid õhku, siis on võimalik tellida arvamus mõnelt ekspertiisibüroolt. Igal juhul tasub silmas pidada vanasõna, et üheksa korda mõõda ja üks kord lõika. Enne uue kodu ostmist seda põhjalikult üle kontrollides väldid nii mõnegi probleemi ilmnemise hiljem.

Aia ehitamisest ühes Pärnu korterelamus 2007. aastal on kasvanud tüli, mis kestab tänase päevani ja kompromissi pole näha. Vaidluse keskmes on küsimus, et kes maksab, kui müügi ajal toimub müügiobjekti parendamine ning parenduste maksumus selgub alles pärast müügilepingu allakirjutamist?

Vaidluse sisu peitub alljärgnevas – 08.2007 sõlmisid müüja ja ostja notariaalsed müügilepingud, millega vahetus korteri omanik. 09.2007 alguses esitas korteriühistu (KÜ) augusti eest kommunaalteenuste arve, mis sisaldas ka 1000 kr suurust osamakset ümber maja rajatud aia ehitamise eest. Vana omaniku ehk müüja tõlgenduse kohaselt tõstab aed kinnisvara väärtust ja seega peaks uus omanik selle kinni maksma ning lisaks oli tema väidetavalt ostjat ka aia ehitusest informeerinud. Uue omaniku seisukoht on aga olnud, et tegemist on kuluga, mis polnud eelnevalt kokku lepitud ja seega tema maksma ei hakka ning pole senini seda teinud. KÜ omalt poolt on vahelduva aktiivsusega sekkunud osapoolte vaidlusesse ja kui 2011. aastal see küsimus uue KÜ juhatuse poolt jõulisemalt üles tõstatati, siis teatas ostja, et KÜ nõue on üleüldse aegunud ning siin polegi enam midagi rääkida.

Kus on siis tõde ja õigus, küsiks siinkohal rahvakirjanik Tammsaare? Ja kes on selles vaidluses kohtumõistjaks – kas KÜ või kohus? Korteriühistuseadus ütleb selgelt, et uus omanik vastutab eelmise omaniku võlgade eest. Seega on ühistul olnud täielik õigus esitada nõue uue omaniku vastu. KÜ seisukohast pole üldse oluline, et kas ja mida on osapooled omavahel rääkinud või kokku leppinud. Korteriühistuseaduse § 5 ütleb, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel lähevad korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜ ees vastutab ostja. Antud loos pole aga KÜ võla sissenõudmist kohtu kaudu alustanud ja nii on võlg saanud aastaid lohiseda. Avalduse esitamine kohtule oleks KÜ poolt igati õiguspärane käitumine ja eeldatavalt oleks kohus KÜ kasuks otsuse ka teinud. Seejärel oleks omakorda ostjal õigus pöörduda kohtusse ja nõuda kahju hüvitamist või ostuhinna alandamist juba müüja käest. Siis oleks kohus saanud otsustada, kas müüja varjas aia ehitamisega seotud kulusid või mitte.

Hetkeseisuga pole keegi osapooltest kohtusse pöördunud. Müüja on esitanud KÜ-le kompromissettepaneku ja tasunud omalt poolt ära 50 % aia maksumusest. Ostja aga viitab jätkuvalt asja aegumisele. Ja tõepoolest, tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat.

Loo moraal on selles, et ostuhuvilised kodanikud peaksid ilmutama lepinguid allkirjastades erilist valvsust ja minimiseerima oma riske. Antud näites toodud summad polnud küll suured, aga võib vaid ette kujutada, kui suurtest summadest ja konfliktidest me räägime siis, kui KÜ-d hakkavad peagi kasutama Eesti CO2 kvootide müügist eraldatud vahendeid majade renoveerimiseks. Ostjatel tasub eriti valvas olla siis, kui on näha, et kortermaja ümber toimub mingi kapitaalsem ehitustegevus. Müüja sõna peale lootma jääda oleks liiga kergeusklik, sest tekkiva jamaga peab eelkõige ostja tegelema. Tark on enne müügilepingute allakirjutamist suhelda KÜ juhatusega ning saada selgus olemasolevates ja tulevastes kohustustes.

Koos algava ehitushooajaga muutub Tallinna linnapilt senisest veelgi kaunimaks. Nimelt allkirjastas Linnu tee 3 korteriühistu täna koostöös Domus Kinnisvaraga arenduslepingud, mille tulemusena saab see kortermaja uue väljanägemise. Domus Kinnisvara poolt leitud investor uuendab maja nii seest kui väljast. Projekti finantseeritakse elamule ühe lisakorruse ehitamisega, mille tulemusena tulevad suvel müüki ka neli suurepärase vaatega uut korterit. „Lõpuks ometi saame maja korda“ on Linnu tee 3 korteriühistu juhatuse liikmed Tõnis Pajupuu ja Rando Rannus rahul nii sõlmitud lepingu kui ka Domus Kinnisvara tööga. Domus Kinnisvara arendusdirektori Ingvar Allekandi sõnul oli Linnu tee 3 korteriühistul kodutöö väga hästi ära tehtud ning nad teadsid täpselt, mida tahtsid. „Seetõttu olid läbirääkimised keerulised, sest tuli leida lahendused ehituseelarve katmiseks. Siiski õnnestus meil leida investor, kes väärtustab kvaliteetset lõpptulemust ning on seetõttu valmis leppima mõnevõrra väiksema kasumimarginaaliga“ lisas Ingvar Allekand.

Linnu tee 3 maja välisilme jääb valdavalt sarnaseks tänasele. Fasaad renoveeritakse ning ümberehitusest hoolimata katuse proportsioonid säilitatakse. Elamule juurdeehitatavale korrusele tulevad huvitava planeeringuga korterid kahel tasapinnal. Korterite müügikorraldusega hakkab tegelema Domus Kinnisvara 2011 suvel.

Ei pea töötama Konjunktuuriinstituudis, et julgeks teha prognoose veebruari majandusuudiste kohta. Kuu esimeses pooles teatavad Eesti Energia, Eesti Gaas, Fortum jms ettevõtted, et nende müüginumbrid näitasid jaanuaris korralikku kasvu ja ületasid eelarvet. Jaanuar on olnud energiaettevõtete kuldaeg ja krõbeda külma jätkumine ainult pikendab seda ilusat aega. Kui nimetatud energiaettevõtted võivad rõõmustada, siis tavatarbijate jaoks on asi naljast kaugel. Perede toimetulek tänu suurele töötusele ja üleüldisele majanduse olukorrale on niigi keeruline ja ootamatu külmaperiood ei muuda midagi paremaks. „Oli seda pakast nüüd ka veel vaja“ ohatakse ilmselt väga paljudes peredes, kui mõne nädala pärast hoitakse käes jaanuari kommunaalteenuste arveid. On tõenäoline, et küttearved püstitavad sel talvel läbi aegade rekordid. Juba eelmisel aastal oli nii mõneski piirkonnas 3-toalise korteri kommunaalteenuste kulu 4000 kr suurusjärgus ja nende korterite kulude vähenemist ette näha ei ole. Nüüd selgub ka, millise soojapidavusega on viimastel aastatel uuselamurajoonidesse püstitatud tuhanded ühepereelamud. Karta on, et ka elektriradiaatorite läbimüük sellel talvel on rekordiline.

Kuid pole halba ilma heata, sel talvel on suurepärane võimalus tegeleda oma maja soojapidavuse küsimustega ja tellida energiaaudit või termoülevaatus. Termopildi tegemise kaudu saab majaomanik tuvastada soojalekkeid ja kontrollida hoonete seinte, akende ning kõikvõimalike liitekohtade soojapidavust. Kuna termoülevaatuse tegemiseks on vajalik 15 C sise- ja välistemperatuuri vahe, siis on praegune aeg igati sobilik selleks, et saada põhjalik ülevaade oma elamu ehituskvaliteedist. Kui soojalekke kohad ja külmasillad tuvastatud, siis saab hakata lahendusi välja mõtlema, et vähemalt järgmiseks talveks valmis olla. Ka korteriühistutel tasub tõsiselt tutvuda energiasäästu teemaga ja viia ennast kurssi sellega, milliseid võimalusi pakub energia säästmiseks KredEx.

Sundmüükide teemal sõna võtta on umbes sama populaarne, kui rääkida kinnisvaraturu põhja prognoosimisest. Küll rikub sundmüükide tehingustatistika ära kogu vabaturu tehingustatistika, küll jäävad inimesed kodutuks, küll analüüsitakse sundmüükide suhtarvu pankade tagatisvarade hulgast jne. Aja märk, mis muud.

Jälgides viimase aasta jooksul ajakirjanduses artikleid, siis õhkub nendest valdavalt ootust, et kohe-kohe midagi juhtub ja massiline sundmüükide laine läheb lahti. Tegelikkuses aga midagi sellist juhtunud pole ega juhtu ka. Muidugi, kohtutäituritele ja pankrotihalduritele on tööd tulnud kõvasti juurde, ka pankade järelvalve ja äririskide osakondade töötajatel on käed-jalad tegevust täis, aga see hulk ei ole katastroofiline, vaid pigem marginaalne pankade kogu laenuportfellide mahtu silmas pidades.
Sundmüükide arvu plahvatusliku kasvu vastu räägivad 3 lihtsat tegurit:
1. Eestlastele on oma kodu niivõrd oluline, et ta jätab enne söömata, aga laenumaksed tasub ära. Tammsaaret kummardavatele rahvuskaaslastele on oma kodu omamine olnud tähtis juba ajalooliselt, et selle eest tasumine on perekondade selge prioriteet ka täna. Ega ilmaasjata pole olnud pangad niivõrd aktiivsed eluasemelaenu müümisel. Lisaks on eestlased piisavalt kõrge eneseuhkusega, et naabrite või sugulaste ees ei soovita oma majanduslikku nõrkust välja näidata. Kuni viimase hetkeni üritatakse vapralt ise hakkama saada.
2. Pangad on probleemsete kodulaenude osas paindlikud ja korduvalt rõhutanud, et tagatise müükipanek on äärmuslik abinõu, millele püütakse juba varem mõlemaid osapooli rahuldav alternatiiv leida. Kliendile pakutakse maksepuhkust või tähtajapikendust, et inimesed oma kodu müüki panema ei peaks.
3. Korteriühistud on paindlikud. Kõik saavad aru, et olukord on keeruline ja sestap püüavad kommunaalkulude eest võlgu olevad korteriomanikud sõlmida kompromisse ühistutega ja enamjaolt see ka õnnestub. Kõik on nõus, et korteriühistutel on praegu rasked ajad ja eelolev talv pingestab veelgi olukorda. Samas aga pole korteriühistutel aega ja huvi astuda radikaalseid samme, vaid pigem eelistatakse praktikas läbi rääkida ja osapooli rahuldavaid lahendusi leida. Korteriühistute Liidul on peamurdmist ja ühistute konsulteerimist ilmselt küllaga ja nende lugude arv kindlasti suureneb, kus korteriühistu on läinud ise pankrotti või on võlglastest korteriomanikke antud kohtusse ja saavutatud ka positiivne kohtulahend.

Seega võib kokkuvõtvalt nentida, et kuna majanduses on ebakindlust veel omajagu, siis sundmüükide arv pigem suureneb, aga massiliseks muutumist pole samuti põhjust prognoosida.

Kinnisvarahindade langus on elamispindade hinnad viinud järjest atraktiivsemale tasemele, mil võimalike ostjate hulk on üsna suur. Ka viimaste kuude tehingustatistika näitab korterite ostu-müügi tehingute kasvu, mille üheks põhjuseks on soodsamad hinnad. Samas tuleb elamispinna ostmisel jälgida ka kulusid, mis kaasnevad iga kuu kommunaalkulude näol.

Domus Kinnisvara elamispindade maaklerite sõnul võiksid kliendid olla tulevase kodu ülalpidamiskulude osas teadlikumad. Seda enam, et sügisel ja talvel lisanduvad küttekulud, mis suurendavad arvet oluliselt.

Korterite igakuise ülalpidamiskulu hulka kuuluvad näiteks remondifond, ühistu laenumakse, üldelekter, maamaks, halduskulud, prügivedu, küte, gaas, vesi ja vee soojendamine. Kui maamaksukulu suurus ei sõltu maja seisukorrast ega ühistu otsustest, siis teiste kulude kohta võiks põhjalikumalt uurida.

Nii korteri ostmisel kui üürimisel tasub küsida korteri varasemaid kommunaalkulude arveid, sest see on kõige lihtsam viis nende kulude võrdlemiseks. On olnud juhtumeid, kui üürilevõtja on uskunud omaniku ütlusi korteri madalate ülalpidamiskulude kohta. Kuid esimeste arvete saabumisel on selgunud tegelik olukord – üürisummale lisandub peaaegu sama suur kulude summa. Kui omaniku kaudu ei saa arvetega tutvuda, siis võib ühendust võtta korteriühistu või maja halduriga. Samuti tasub rääkida maakleritega, kuna nemad puutuvad igapäevaselt kokku väga erinevate elamute kommunaalkuludega, mistõttu neil on hea võrdlusbaas olemas. Alljärgnevalt võib tuua mõned iseloomustavad näited:

Põhja-Tallinna linnaosas paiknevad ühel tänaval paarisaja meetrise vahega kaks palkmaja. Esimese elamu on korteriühistu korrastanud arendaja abil, kellele müüdi maja pööningupind ning kes vastutasuks renoveeris kogu elamu. Tehtud tööd kajastuvad igal kuul kü poolt esitatud arvetel – kogutakse väikest remondifondi 3 kr/m². Teise maja elanikud võtsid pangalaenu kümneks aastaks, korrastasid kogu maja, kuid iga korter maksab pangalaenu 25 krooni ühelt ruutmeetrilt.

Uute kortermajade haldus- ja hoolduskulud võivad olla äärmiselt erinevad. Erinevad haldusfirmad kirjutavad haldus- ja hooldustasude eest arvele erinevaid numbreid. Samuti on arvetel välja toodud küttekulude maksumus erinev. Näiteks Kadriorus ühe kortermaja igakuisel arvel on soojakulud peidetud väljendi „maja tööd“ taha. Alati tasuks tutvuda elamu majanduskavaga ning sellega, milliseid töid haldusfirma või korteriühistu tegema peab. Pole harvad juhtumid, kus majaelanikud avastavad, et nende makstud rahade eest on aastaid ainult paberil tehtud selliseid töid kui muru väetamine, umbrohu tõrje, puude ja põõsaste hoolduslõikus jne. Loomulikult võib öelda, et haldusfirma tehtud tööde kontrollimine on majaelanike probleem. Kuid tavaline inimene elab heas usus, et kõik on korras ning talle ei tule pähegi kontrollida, kas muru on väetatud või mitte.

Tihtipeale tuuaksegi korteriomanike poolt oma maja eeliseks tegusa korteriühistu olemasolu. Ühelt poolt on see muidugi hea, kuna majas tehakse asju korda, kuid teisalt tuleb ju kogu raha korteriomanike käest. Seejuures tasubki kasvõi korteriühistust eelnevalt uurida ühistu remondifondi olemasolu kohta ning nende osamaksete suuruste kohta. Samuti seda, et kas lähiajal on plaanis mõne suurema ehitustöö ette võtmine või laenu võtmine. Kõik need mõjutavad igakuiseid kulusid, mis omanikul tuleb kanda.

Tähelepanu tasuks pöörata korterelamute võetud renoveerimislaenudele. Mitmed korteriühistud Lasnamäel, Mustamäel ja Õismäel on võtnud suured laenud, et korrastada maja tehnosüsteemid ja välisfassaadid ning katused. Laenusummad ulatuvad kolmesajast tuhandest kroonist kuni kahe miljoni kroonini.

Esmapilgul vähetähtis asjaolu, parkimine, võib hiljem uues korteris elades tekitada tõsist peavalu. Tallinnas on elamupiirkondi, kus mõne suurema elamu juurde enam autosid ei mahu ning kui parkimisala laiendamist ei saa teha, siis tulebki auto jätta kodust eemale.

Tähelepanelikult peaks kindlasti uurima auto parkimise kulusid. Näiteks mõnes Tallinna kesklinna kortermajas korraldatakse kord aastas enampakkumine, kes rohkem pakub, see saab parkimiskoha. Oksjoni põhjustab maja väike hoov, kus parkida tahaksid paljud. Teise korterelamu tagaaias saavad parkida ainult need korteriomanikud, kes on maksnud raha hoovi asfalteerimiseks ning parkimisjoonte mahamärkimiseks. Juhul kui ostjale huvi pakkuva müügikorteri omanik ei ole maksnud hoovi korrastamise eest, siis tõenäoliselt pole ka uue korteri omaniku autol sinna asja.

Eelnev oli väga lühike kirjeldus teemadest, millega võiks korteri ostmisel täiendavalt arvestada. Eesmärk on ju ostetud kodus end hästi tunda, mitte sattuda suurte rahaliste koormuste alla.