Domus Kinnisvara ajaveeb

Nõmme on Tallinnas jätkuvalt kõrgelt hinnatud elamupiirkond. Seda hoolimata suhteliselt vanast elamufondist ning puudulikust infrastruktuurist. Nõmme võlu on traditsiooniliselt madal hoonestustihedus, lõõgastavalt värske õhk ja mõnusalt rahulik rohelus. Ühtlasi on see ka põhjuseks, miks Nõmme väljakujunenud elukeskkonda maksimaalselt säilitada püütakse. Siiski ei ole Nõmme stagneerumas ning nii praeguses kui tulevases linnakujunduse raamistikus on Nõmmel veel piisavalt arendusvõimalusi. Kusjuures enamus neist ei paista koheselt silma nii nagu linnalähedatel aladel või näiteks Lasnamäel. Toon alljärgnevalt välja neli võimalust Nõmmel arendustegevuseks ning ilmestan need ka praktiliste näidetega.

Esimene võimalus, millega tegelevad üldjuhul tugevamad arendajad on suuremate piirkondade ümberkujundamine. Selle parimaks näiteks on Sanatooriumi tn piirkond, mis tänu rohelisele ümbrusele on ideaalne elukeskkond. Esimene nn tervisemaja (Põllu tn 63a/Sanatooriumi 2a) korteridki juba uued elanikud leidnud. Eriti intrigeeriv on näiteks ka Pääsküla prügila piirkond, mis aja jooksul tõenäoliselt rekreatsioonipiirkonnaks kujuneb ning seeläbi ümbritseva vara väärtust kenakesti kergitab. Aega selleni kulub muidugi veel 10-20 aastat. Võimalusi ja lahendusi on tervete piirkondade ümberkujundamiseks on Nõmmel mitmeid.

Teine võimalus on senise madalhoonestuse tihendamine. Näiteks Nõmme keskuse ümbruse asutustihedus on muutumaks suuremaks, kuna mitmete lagunevate ühe leibkonna kasutuseks ehitatud hoonete asemele ehitatakse tõenäoliselt väikesed mõnekorterilised elamud, millega ühtlasi ka senine 1,5-2 korruseline kõrgus muutub nt 3-4 korruseliseks. Seejuures on muidugi äärmiselt oluline säilitada mõistlikud parameetrid nii kõrguse, täisehitusmäära kui ehitustiheduse osas, eelkõige arvestades ümbritsevat hoonestust. Näiteks Nõmme keskuse vahetus läheduses oleva Idakaare 2a kinnistul on praegu täielikult amortiseerunud elamu. Arvestades aga seda, et ümbritsevate kruntide keskmine täisehitusprotsent on 25% ja koormusindeks 0,65, siis võiks sellel 1509 m2 suurusel krundil olla (ümbritsevate hoonetega sisuliselt sama kõrgusjoont hoides) kolmekorruseline 12 korteriga elamu (olgugi, et uus menetletav üldplaneering lubaks isegi neli korrust ja 18 korterit). Selliste projektide järele on väiksemad arendajad eriti maiad ning ehitusõiguse ruutmeetri hind võib kerkida kuni 300 euroni.

Kolmas levinud võimalus Nõmmel kinnisvara arendamiseks on olemasolevate kruntide jagamine. Kinnistud, mis möödunud sajandi algupoolel Jälgimäe mõisast eraldati ning kas elamu- või aianduskruntidena maha müüdi, on tänapäeva mõistes väga suured. Näiteks on Nõmme valdavas osas nn II ehituspiirkond, mille vähim lubatud krundi suurus on 1200 m2. Seega on hea planeerimislahenduse korral võimalik näiteks 4000 m2 suurune kinnistu jagada detailplaneeringuga kolmeks. Näiteks Valdeku ja Lootuse tn nurgal asuv Valdeku 92 kinnistu, mis on 3439 m2, saab tõenäoliselt jagada vähemalt kaheks. Seejuures jääb ühele kinnistu osale arhitektuuriliselt igati huvipakkuv ning seetõttu ka väärtuslikuks tunnistatud elamu (milles on tegelikult 2 korterit) ning teisele osale saab ehitada uue maastiku reljeefsust arvestades ülipõneva elamu (või isegi taas paariselamu). Seejuures jääb hoonestustihedus ikkagi madalamaks, kui ümbritsevatel kruntidel. Väga levinud on selline praktika näiteks perekonnasiseselt st vanemate krundist eraldatakse osa(d) järeltulevale põlvedele eramu(te) ehitamiseks. Samuti pakuvad sellised projektid huvi väiksematele arendajatele, kuid veelgi enam sõpruskondadele, kes ostavad kinnistu mitme peale eesmärgiga teha detailplaneering ning seejärel jagada saades igaüks lõpuks oma osa ainuomandisse.

Neljanda võimalusena arendustegevuseks tooksin välja lihtsalt varjule jäänud ja kasutuseta seisvad kinnistud. Nii mõndagi neist võiks lausa varjatud aardeks pidada, sest tänavapildist neid ei leia. Sellised piirkonnad on näiteks spordiradade ümbruses metsased alad, kus suuremate massiivide vahele on pikitud väikemaid krunte. Üldjuhul ei lubata seal suuremamahulist ehitustegevust. Kuid just see ongi selliste kohtade võlu – tõeliselt privaatne eramu, ent ometi linnakeskkonnas. Kui su kinnistu piirneb kolmest küljest näiteks Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealaga, nagu Kadaka pst 157 kinnistu puhul, siis ei ole kindlasti vaja karta, et sulle kolivad kõrvale lärmakad naabrid või sind ümbritsev lopsakas rohelus maha raiutakse. Sellised kinnistute ostusoove edastavad meie büroole eelkõige just eraisikud, kellel on soov oma elamistingimusi parandada.

Tallinna kesklinn on jätkuvalt kõrge nõudlusega, kuna seda peetakse nii tavaostjate kui ka investorite poolt kindla peale minekuks. Jättes isegi vanalinna välja, siis pole mingi ime kui tehinguid tehakse 30 000 – 40 000 kr/m2 hinnatasemel. Kuna panustatakse sellele, et hinnad tõusevad, siis täna ollakse valmis maksma hinda, mis lähiminevikus tundus olevat keskmine kosmos. Hinnatõus on olnud kiire, millele nüüd peaks järgnema korrektsioon. Nõudlust kergitab järjest suurem hulk välismaalasi, kelle jaoks Tallinna kesklinn on ainus piirkond Eestis, kuhu tasub panustada. Populaarsed on kõrghooned (Tornimäe kaksiktornid, Maakri maja) ja kesklinna piiridesse jäävad uued või korralikult renoveeritud korterelamud, kus müüakse kvaliteeti. Paljud turule tulnud või tulemas korterelamud Kassisaba, Uue Maailma, Kadrioru piirkonnas on tehtud arvestuse järgi, kus m2 hind jääb 30 000 kr suurusjärku. Milline neist osutub edukaks, näitab aeg.

Toome ära mõned tehingud, mida meie maaklerid on viimasel kahel nädalal südalinnas vahendanud:

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 19/17
Üldpind: 74 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Müügi periood: 2 nädalat
Hind: 2 560 000 kr

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 2/2
Üldpind: 141 m2
Tubade arv: 5
Seisukord: maja renoveeritud, korter nn must karp
Müügi periood: 3 kuud
Hind: 2 500 000 kr

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.