Domus Kinnisvara ajaveeb

Oktoobris tehti tavapärasest rohkem tehinguid Tallinna kesklinna korteritega. Kinnisvarafirmade sõnul on selle taga kohalike elanike aktiivsuse tõus elamispinna soetamisel. Korterite soetamist väljaüürimise eesmärgil väikese tootluse tõttu ei soovitata.

Loe edasi ehitusuudised.ee veebilehelt

Domus Kinnisvara alustas Villardi tn. 29 valmivas majas uute korterite müüki. Müügiga tegelev kutseline maakler Martti Juse sõnas, et Tallinna korteritele turule lisandub 18 uut korterit, mis suurendab just kesklinna piirkonna huviliste valikuvõimalusi. „Pakkumine uute korterite osas on kinnisvaraturul ebapiisav ja see on põhjus, miks otsustasime koostöös partneritega ehitada valmis uue hoone kõrgelt hinnatud Uue Maailma piirkonnas“ sõnas Martti Juse. Tema sõnade kohaselt on nõudlus Tallinna kesklinna järele piisavalt kõrge ja seda ei muuda euro tulek ega ka muud majandusnäitajad. Ta lisas, et ka pangad on uute korterite ostu finantseerimisest väga huvitatud ja ostuhuvilised võivad arvestada igati mõistlike laenutingimustega.

Vaata lisainfot: www.domuskinnisvara.ee/villardi29

Olgu majanduses valitsemas buum, masu või täpe, olgu võimul Savisaar või Ansip, kinnisvaraturul on ikka populaarsed väikesed korterid. Buumi järgsest pohmelusest välja tuleval kinnisvaraturul on see nii päris kindlasti ja seepärast saavad eelkõige 1-2 toaliste korterite omanikud nautida turu keskmisest kõrgemaid populaarsusreitinguid. Olgu ka meelde tuletatud, et kinnisvaraturu pikk taastumisprotsess hakkas pihta äärelinnadest ja ikka odavamatest ja väiksema üldpinnaga korteritest. Kuigi täna küsivad huvilised eriti uusarendustes ka suuremaid 3-4 toalisi kortereid, siis kinnisvaramaakleri jaoks on väikese korteriga tegelemine üldjuhul nö kindla peale minek. Väike on nende korterite ostusumma (kuigi m2 hind võib olla suuremast korterist kõrgem) ja veel väiksemad on kõrvalkulud, mis on osjate jaoks oluline argument. Pikaajalised madalad ülalpidamiskulud ahvatlevad ostma ja on üheks kesksemaks otsustamise faktoriks. Neid inimesi, kes tahavad müüa oma suurema korteri sellepärast, et saavutada madalamad kommunaalmaksed, ikka jagub. Kui siia lisada inimeste hulk, kes on sunnitud suurematelt pindadelt välja kolima maksejõuetuse tõttu, siis võimegi 1-2 toaliste korterite omanikele vaid õnne soovida.

Ka Domus Kinnisvara maaklerid on viimastel nädalatel teinud õnnelikuks hulga korteriomanikke ja vahendanud Tallinnas mitmeid väikesi kortereid, millest valiku siinkohal ära toome:

Asukoht: Põhja-Tallinn, Aru tn
Korrus: 3/3
Üldpind: 36,4 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: hea
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Kristiine, Seebi
Korrus: 5/4
Üldpind: 46,1 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: rahuldav
Hind: 525 000 kr

Asukoht: Mustamäe, Akadeemia tee
Korrus: 5/2
Üldpind: 16,5
Tubade arv: 1
Seisukord: hea
Hind: 260 000 kr

Domus Kinnisvara maaklerid teevad tihedat koostööd kohtutäiturite ja pankadega. Meie Pärnu kontori maakleril Piret Rondol kujunes põnevaks ühe korteri enampakkumine, kus pinget jätkus tublisti.

Enampakkumisel oli 91 m2 siseviimistluseta korter ühes väikealeviku uues majas. Osalejaid oli tulnud nii Volga äärest, Soomest kui ka Eestist. Kohtutäituri keskmise suurusega kabinet oli rahvast täis, sest pea kõik osalejad olid tulnud kahekesi ja lisaks veel tõlgid. Ühed kliendid olid tulnud kindla veendumusega omandada korter alghinnaga, kuna aga esimene pakkumine oli paarkümmend tuhat krooni alghinnast kõrgem, siis jäi neil üle ainult põnevat oksjoni kõrvalt jälgida.

Kui välismaalased olid suhteliselt tasakaalukad oma pakkumistes, siis Eesti naised olid tublisti julgemad ja kahe kange naise ületrumpamise tulemusena tõusis korteri alghind üle kahe korra. 95 000 kr suurune alghind ületas lõpuks ägeda kauplemise tulemusena 200 000 kr piiri.

Oleme alustamas lähiaegadel mitme uue kortermaja müügiga, mis ehitatakse Kadrioru ja kesklinna piirkonda. Tegemist on väiksemate kortermajadega, kus ei ole üle 20 korteri ja mis on 1-5 toalised. Hinnad algavad 21 000 kr/m2. Kõik huvilised saavad vajamineva info kätte peagi avaldatavatest reklaamidest, aga kiiremad võivad juba täna pöörduda täpsema info saamiseks maakleri poole:
Martti Juse
Tel: 52 14362
E-post: martti.juse@domuskinnisvara.ee

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.

Toome ära valiku korteritehingutest, mida meie maaklerid on viimase 2 nädala jooksul aidanud Tallinnas vahendada. Arvestatav nõudlus on jätkuvalt olemas hinnataseme madalamas klassis olevate korterite suhtes kui ka kvaliteetsete ja seega ka kallimate korterite osas. Väga nõutud on olnud 1-toalised korterid, mille hinnatase jääb vahemikku 300 000 – 400 000 kr. Nõudlus on suur ja keskmine m2 hind tasapisi kerkimas. Kuigi alla 300 000 kr jääva korteritehingu Tallinnas võib juba kergelt liigitada imede valdkonda, siis ühe tehingu meie maaklerid siiski vahendasid. Ostja leidmine ei võtnud aega ei rohkem ega vähem kui 1 päeva.
Teisalt on turul olemas grupp ostuhuvilisi, kes hindab kvaliteeti ja on ka juba täna valmis maksma 24 000 kr/m2 ja rohkem hea asukohaga majas oleva korraliku korteri eest. Ei häiri neid ostjaid vähimalgi määral tõsiasi, kui seal korteris on juba 3-4 aastat sees elatud. Valikuvariante kvaliteeti hindavatel ostjatel on aga napilt, sest uusarendusi on visalt juurde tulemas ning teise ringi kvaliteetsete korterite pakkumine tagasihoidlik.

NÄITED

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Lasnamäe, Punane tn
Kogupind: 21,9 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea, äsja remonditud
Lisainfo: korterile leiti ostja 1 päevaga
Hind: 295 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Pirita, Lauri tee
Kogupind: 53,2 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 4/3
Hoone materjal: kiviplokk
Seisukord: väga hea
Lisainfo: toad eraldi, suur rõdu
Hind: 1 325 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Tammsaare tee
Kogupind: 30 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: vajab värskendamist
Lisainfo: rõdu
Hind: 379 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Kiili tn
Kogupind: 37,3 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 14/11
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea
Lisainfo: ümber ehitatud 1-toalisest korterist
Hind: 565 000 kr

Selle nädala pärliks oleme valinud kolleeg Liia poolt pakutava korteri Tallinna kesklinnas, Süda tänaval. Renoveeritud majas asuva stiilse korteri kohta ütleb Liia, et “kodu selles majas annab võimaluse tunnetada aastatetagust miljööd ja samas nautida tänase kesklinna mugavusi”.

Asukoht: Tallinn, Peeter Süda 8
Tubade arv: 4
Üldpind: 141 m²
Korrus: 2/2
Hind: 2 900 000 kr
Korter läbi kahe korruse!

Pikemalt saab objektiga tutvuda www.domuskinnisvara.ee/1510573

Domuse maaklerid on juba pikemat aega täheldanud, et üüriturg muutub eriti aktiivseks iga kuu alguses ja ei ole vähimalgi määral võrreldav kuu teise poolega. Müsteeriumi lahendamiseks ei ole pea olema Hercule Poirot, et mõista palgapäevade perioodi mõju ja tugeva jälje jätmist kinnisvaraturule. Loomulikult ei ole see niivõrd teemaks majade puhul, mille hinnaklass on 10 000 kr ja enam, sest seal ei ole tarbimise sõltuvus igakuistest sissetulekutest nii suur. Küll aga puudutab see üürikortereid, mis jäävad hinnaklassi 2000-5000 kr/kuu ja mis on kõige enam nõutud hinnavahemik. Eestis väljakujunenud veidra süsteemi kohaselt peab üürnik tasuma lepingut alla kirjutades ära reeglina 3 kuu üüritasu suuruse summa, mis koosneb 1 kuu ettemaksust, tagatisrahast ja maaklertasust. Tallinna kesklinna 3-toalise korraliku korteri puhul tähendab see ca 15 000 kr suurust väljaminekut ja selge, et palgapäev on siinkohal igati abiks.

Nii nagu on ostude-müükide puhul olulisemaks argumendiks kujunenud hind, siis käib ka üüriturg ühte sammu muu kinnisvaraturuga. Üürihuvilised on äärmiselt hinnatundlikud ja kui Tallinnas on valida pisut enam kui 2000 üürikorteri vahel, siis on hinna argument kõige mõjusam. Üürikorterite valik on suur ja uue üürniku leidmine päevadega, nagu õndsal ajal oli, on harvaesinev juhus. Domuse kogemus näitab, et kui üürihind on paigas, siis uue üürniku leidmine võtab täna aega keskmiselt 2-3 nädalat.

Eriti odavamas hinnaklassis on sagenenud juhused, kus üürnikud jäävad võlgu kommunaalmaksete ja ka üüritasu enda eest. Ajad on keerulised ja see põhjustab varasemast sagedamini olukordi, kus üürnik kasutab eluruumi ja venitab maksetega, eriti kommunaalmaksetega, nii kaua kui võimalik. Osaliselt võimaldavad seda ka liiga heasüdamlikud üürileandjad, kes ei kontrolli igakuiselt maksete laekumisi. Üürileandjatele tahakski südamele panna, et vältimaks suuri juriidilisi ja rahalisi probleeme tulevikus, siis tuleb järjepidevalt kontrollida, kas üürnik tasub ära kõik üürilepingus nõutud maksed ja täidab ka muid kohustusi, mis tulenevad üürilepingust. Kolm kuud hiljem avastada, et viimase 3 kuu kommunaalteenuste eest on tasumata, võib olla rahaliselt suur kaotus, eriti juhul, kui üürnik on kadunud ja telefoni enam vastu ei võta.

Toome siinkohal ära mõned näited reaalsetest üüritehingutest mai lõpus Tallinnas:

Üürikorter Mustamäel
Tubade arv: 3
Üldpind: 61 m2
Korruselisus: 9/2
Lisainfo: möbleeritud
Üüritasu: 1800 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter Kristiines
Tubade arv: 3
Üldpind: 63 m2
Korruselisus: 3/3
Lisainfo: osaliselt möbleeritud
Üüritasu: 4500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Üürikorter kesklinnas
Tubade arv: 3
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 5/4
Lisainfo: uus viimistlus, sisustatud
Üüritasu: 5500 kr/kuu
Lisanduvad kommunaalmaksud.

Selle nädala pärliks oleme valinud kolleeg Silja poolt pakutava korteri Tartus, Tähtvere linnaosas. Silja ütleb ise, et korteri 3.40 lagede kõrgus, eelmise sajandi alguse kelmikad aknakremoonid ja originaali järgi taastatud välisuks on pannud senised ostuhuvilised vaikselt vilet laskma:)

Asukoht: Tartu linn, Tähtvere linnaosa
Tubade arv: 3
Ehitusaasta: 1904
Üldpind: 80 m²
Korrus: 2/2
Konstruktsioon: puumaja
Hind: 950 000 kr

Pikemalt saab objektiga tutvuda www.domuskinnisvara.ee/1511603