Domus Kinnisvara ajaveeb

Maa-ameti esialgsetel andmetel teostati Harjumaal 2011. aastal ca 7000 tehingut korteriomanditega, mille keskmine ruutmeetri hind oli 970 €. 2010. aastal jäi keskmiseks ruutmeetri hinnaks Harjumaa korteritel 847 €. Kõige vähem tehti tehinguid alla 30 m2 suuruste korteritega, kus omanikku vahetas 757 korterit. Enim müüdi 41-54,99 suuruseid kortereid, kus kokku vahetas omanikku 1905 korterit. Kuigi trend on juba pikemat aega, eriti uusehitiste puhul, et eluruumi keskmine suurus kasvab, siis Harjumaal jäi 2011. aastal müüdud korterite keskmiseks pindala suuruseks 56 m2, mis on aasta varasema perioodiga kasvanud 2 m2 võrra. Lääne-Euroopa riikide tulemuseni, kus eluruumi keskmine suurus on ca 90-100 m2, on Eestis veel pikk tee käia. Tuleb ka möönda, et huvi 3-4 toaliste korterite vastu on siiski märkimisväärne ja näiteks 70-249,99 m2 suuruseid kortereid müüdi Harjumaal möödunud aastal 1430.

Näited detsembri lõpus toimunud tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg
Tubade arv: 2
Üldpind: 39,2 m2
Korruselisus: 3/2
Seisukord: hea
Märkus: ahjuküte
Hind kokku: 59 900 €
Hind €/m2: 1528
Maakler: Kristel Grossthal

Asukoht: Tallinn, Pirita
Tubade arv: 2
Üldpind: 56,6 m2
Korruselisus: 3/3
Seisukord: väga hea
Hind kokku: 79 000 €
Hind €/m2: 1396
Maakler: Elina Tolli

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe
Tubade arv: 1
Üldpind: 32,7 m2
Korruselisus: 9/7
Seisukord: remonti vajav
Hind kokku: 24 000 €
Hind €/m2: 734
Maakler: Martti Juse

2-toaliste korterite müük on ikka olnud kinnisvaraturul nö kindla peale minek, siin pole vahet olnud, kas ostukorv on kallis või odav, rahaühikuks kroon või euro, presidendiks Rüütel või Ilves – 2-toalised korterid on ikka nõutud. Kahte tuba peab optimaalseks enamus kinnisvara ostjatest ning päris kindlasti see ostjate grupp, kes pole saanud endale kortereid erastada, on alustamas iseseisvat elu ja selleks on noored. Ühes toas külaliste vastuvõtmine ja teises magamine (sealhulgas väikese lapsega) on mõistlik ruumide suurus, mida hinnatakse ostjate poolt. Seepärast on ka 2-toaliste käive olnud kinnisvaraturul kõige suurem ja müüjate lootused seda kiiresti realiseerida kõige põhjendatumad. Oleme ühes varasemas analüüsis juba osundanud, et samas on ka 2-toaliste pakkumine sel aastal kõige enam kasvanud ja nimelt Tallinnas 4100 kuulutuseni välja. Seega on ka konkurents selles segmendis päris tihe. I poolaastal on Tallinnas tehtud kõige rohkem tehinguid korteritega, mille suurus on 41-54,99 m2 ja mille moodustavad peamiselt 2-toalised korterid. Neid tehinguid on tehtud kokku 681 tk keskmise mediaanhinnaga 839 €/m2. Ka 2-toaliste pinnaühiku hind on igati „keskmine“ olnud, kuna väiksetel korteritel (10-29,99 m2) on keskmine hind olnud 732 €/m2 ja suurtel korteritel (70-249,99 m2) juba 1128 €/m2.

Toome siinkohal ära näiteid tehingutest, mida Domuse maaklerid on 2-toaliste korteritega viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Tallinna kesklinn, Jakobsoni tn
Korruselisus: 7/2
Hoone ehitusaasta: 2006
Üldpind: 50,9 m2
Rõdu: jah
Seisukord: väga hea
Lisainfo: hinna sees 2 parkimiskohta
Hind: 95 804 €, 1882 €/m2

Asukoht: Kristiine linnaosa, Rahumäe tee
Korruselisus: 4/1
Hoone ehitusaasta: 2004
Üldpind: 46,5 m2
Seisukord: hea
Lisainfo: panipaik soklikorrusel
Hind: 50 000 €, 1075 €/m2

Asukoht: Haabersti linnaosa, Paldiski mnt
Korruselisus: 5/2
Üldpind: 52,6 m2
Rõdu: 2 tk
Seisukord: renoveeritud
Lisainfo: toad ei ole läbikäidavad
Hind: 46 500 €, 884 €/m2

Pärnumaa kinnisvaraturg on stabiilne ja vaikselt tõusutrendis. Nagu märkisid mitmed prognoosid, et aprillis lüüakse selle aasta tehingute arvu rekord, siis nii ta läkski. Vaatamata ilmale ja uutele rahatähtedele müüakse ja ostetakse kinnisvara ning tehakse oma elus olulisi muudatusi.

Peamised tehingupooled on kohalikud Pärnumaa inimesed. On ka mitmeid kliente, kes soovivad oma ellu tuua kardinaalset muutust, vahetades oma Tallinna või Tartu elukoha Pärnusse ja vastupidi. Välismaalaste osakaal Pärnumaa kinnisvaraturul pole kasvanud. Põhjanaabrid elavnevad kevade saabudes, siis otsitakse maakodusid ja kesklinna heas korras väiksemaid kortereid.

Pärnumaa kohaliku inimese peamisteks soovideks on heas korras ahiküttega korterid, 2 ja 3-toalised rannarajooni korterid ja majad. Kui hind on turule vastav, siis tehinguni jõutakse üsna kiiresti. Kui hind on keskmisest kõrgem, siis võtab müük kauem aega ja ei aita siin hea reklaam ega ka andmebaas klientidest, kes oma ostusoovi on kinnisvarafirmasse jätnud. Kindel on see, et iga kinnisvara leiab lõpuks ostja, aga õige hinna korral läheb müügiprotsess palju kiiremini ja inimene saab oma plaane tunduvalt kiiremini teostama hakata.

Teame tõde, et kinnisvara müügil loeb asukoht, asukoht ja veelkord asukoht. Meie maaklerid on täheldanud, et õiglase hinna korral ei ole puuduseks kinnisvara kehv asukoht, remondivajadus ega isegi mitte elektri puudumine. Kui hind on turule vastav, siis leiab iga kinnisvara omale uue omaniku.

Erinevate kinnisvara objektide müügiperioodi tipuks tuleb pidada 2009. aastat, mil kinnisvara müügiperiood oli viimase viisaastaku kõige pikem. Eelkõige 2009 I poolaastal löödi rekordid müügiperioodi pikkuse osas nii korterite, majade kui ka maade osas. See oli aeg, kus Eestis kulus korteri müümiseks keskmiselt üle 200 päeva, majade müük ulatus 250 päevani ning maatükkidel tuli ostjat oodata ca 350 päeva. Põhjuseid nii pikaks müügiperioodiks ei tule pikalt analüüsida, sest samasse ajajärku jääb ka viimaste aastate madalam tehinguaktiivsus. Nõudlus oli enam-vähem sama suur kui on praegu Liibüasse reisida soovivate inimeste hulk.

Kui 2009. aasta suveni eelnes objektide müügiperioodi ühtlane pikenemine, siis alates sellest hetkest sai alguse stabiilne müügiperioodide lühenemine, mis näiteks korterite puhul on kulgenud eriti laugjalt kuni eelmise aasta lõpuni. Korterite osas kujunes 2010. aasta lõpuks keskmiseks müügiperioodiks 50-60 päeva ehk ca 2 kuud. Maade ja majade puhul on müügiperioodide lühenemine toimunud mõnevõrra hüplikuma languskõvera kohaselt, aga ka siin on trend olnud selgelt järjest lüheneva müügiperioodi suunas. Majade puhul vähenes müügiperiood möödunud aasta lõpul ca 120 päevale ja maade puhul kippus müügiperiood ikka üle 200 päeva jääma. Kinnisvaraturg näitas aasta lõpus häid müüginumbreid ja see tõmbas müügiperioodi ka kiiresti allapoole. 2011. aasta algus on endaga kaasa toonud 2010.a. IV kvartaliga võrreldes madalama tehinguaktiivsuse ja see on koheselt pikendanud keskmisi müügiperioode. Kõige aktiivsemal korteriturul on liigutud tagasi 2009/2010 sügis-talve, kus ca pool aastat püsis müügiperiood keskmiselt 130 päeva juures. Siiski võib prognoosida, et kuna eeldatavalt 2011 II kvartalis tehingumahud jälle suurenevad, siis liiguvad korterituru müügiperioodid taas tasemeni, kus nad olid 2010. aasta lõpus. Maade ja majade puhul on müügiperioodide lühenemiseks potentsiaal suurem, aga kuna need harud taastuvad aeglaselt, siis kiireid muudatusi pole siin ette näha.

* Artikli kirjutamisel on kasutatud spot.city24.ee andmeid

Euro on saabunud, pinged on maha võetud, põhjust oodata müütilise euro järgi enam pole. See teadmine on toonud kinnisvaraturule juurde nii uusi müüjaid kui ka uusi ostuhuvilisi. Kui esimeste motivaatoriks on kerge lootus hinnatõusuks või lihtsalt sümboolse hetke kättejõudmine (hind eurodes!), siis ostuhuvilised loodavad nüüd teha oma valiku suurema pakkumise hulgast. Viimane aasta kinnisvaraturgu jälginud analüütikud on olnud teadlikud sellest, et arvestatav hulk objekte tuleb turule alles euro saabudes, kuna kavalad kinnisvara omanikud on oodanud oma hetke ning panustanud kerkivatele hindadele ja suuremale nõudlusele. Kusjuures sama käitumismudelit on järginud mitmed ostuhuvilised, kes on teadlikult jätnud tõsisema pakkumistega tutvumise selle aasta esimesse poolaastasse, kuna on lootnud suureneva valikuvõimaluse peale. Esimesed märgid näitavad tõepoolest seda, et kui aastavahetuse eel oli trend objektide vähenemise peale, siis nüüd on pakkumiskõver suundunud taas ülespoole. Näiteks Tallinnas oli City24 andmetel 01.01.2011 pakkumises 6305 korterit, siis nüüd, poolteist kuud hiljem, on pakkumises juba 6569 korterit. Seega valik läheb paremaks ja ostjatel tekib valikuvõimalusi üha juurde.

Kogu Eesti korterituru pakkumiste tipp jääb 2008. aasta keskpaika, mil pakkumises oli ca 18 500 korterit. Sellele järgnes stabiilne pakkumiste vähenemine, mis jõudis 2009/2010 aastavahetusel alla 11 000 korteri. Alates sellest hetkest on pakkumiste arv taas tõusuteel olnud, ületades tänaseks 13 000 ühiku. 2008.a. esimese poole meenutamine toob paljudele toonastele kinnisvara arendajatele külma higi otsaette, sest totaalne lattu tootmine oli juba sel hetkel kurb tõsiasi. Ca 80 000 ehitussektori töötajat andsid veel 2007/2008 kelludega sedavõrd hoogu, et pakkumiste arv purjetas üles sama lennukalt nagu Titanic Atlandi ookeanil. „Jäämägi“ tuli ka siin vastu: korterid võeti kukkuvate hindade tõttu müügist maha, osa müüke keelas pank ära, osa müüke ei olnud peagi võimalik teostada seetõttu, et hind oli langenud alla soetamismaksumuse, järjest enam hakata andma kortereid üürile ja ootama paremaid aegu. Need ajad ongi nüüd kätte jõudmas. Võrreldes tippajaga on pakkumine sedavõrd langenud, et see on hakanud nõudlusele mõjuma ning hinda tasapisi ülespoole kruvima ning paljude jaoks ongi hind roninud tasemeni, mis on muutnud võimalikuks müügitehingusse minemise. Kuna hind on tõusnud, siis eelistatakse täna pigem müüki kui väljaüürimist. Viimast fakti kinnitab ka järjest kahanev üüripakkumiste arv.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.

Olen koos teiste Domuse maakleritega viimastel nädalatel müünud Harjumaa väikeasulates odavaid korterid keskmise müügitempoga 2 korterit nädalas. Eriliselt atraktiivseks on osutunud Nissi vald, kus huvilised haaravad 2-4 toalisi kortereid sama tempokalt, nagu jaekaubanduses ostetakse kokku tatart ja suhkrut.  Sellised asukohad nagu Riisipere, Turba ja Lehetu müüvad sama hästi nagu Tallinna kesklinna korterid. Ainuke, kuid see-eest oluline, vahe tuleb sisse hindade osas, mis Nissi valla territooriumil on jõukohane paljudele. 2-4 toalised korterid on hinnaklassis 3000-5000 eurot (50 000 – 80 000 kr) ja nende seisukord on valdavalt tugevat remonti vajav. Keskküttega korterid asuvad enamasti viisakates mitmekorruselistes kortermajades, endistes kolhoosikeskustes, kus korteri remonti tehti viimati mõnedel juhtudel Karl Vaino aegadel.

Mõnevõrra üllatav on kliendisegment, kes sellises hinnaklassis ja piirkonnas tegutseb. Suures plaanis jaotuvad ostjad kaheks, kellest valdava osa moodustavad Soomes ehitajatena töötavate meeste perekonnad ja teise osa tavalised paljulapselised pered. Kui viimane kliendigrupp on väga hinnatundlik ja vajab ostu finantseerimiseks pankade ja Kredexi abi, siis Soome ehitajad ostavad korterid oma säästude eest kohe välja. Umbes 4000-5000 eurot, mis on vajalik 3-toalise korteri soetamiseks, ei ole nüüd ühe tubli Soome ehitaja jaoks summa, mida ei õnnestuks kõrvale panna ja hiljem Eesti kinnisvarasse paigutada. Kusjuures nö investeerimiseks ostetakse vähe, põhiliselt ikka enda leibkonna elamispinna vajaduse katmise eesmärgil.

Toome ära ka mõned näited reaalsetest tehingutest:

Asukoht: Nissi vald, Lehetu
Tubade arv: 4
Üldpind: 80 m2
Korruselisus: 3/3
Hoone ehitusaasta: 1984
Seisukord: vajab remonti
Hind: 3515 eurot (55 000 kr)

Asukoht: Nissi vald, Riisipere
Tubade arv: 3
Üldpind: 56 m2
Korruselisus: 3/3
Hoone ehitusaasta: 1968
Seisukord: vajab remonti
Hind: 4793 eurot (75 000 kr)

Asukoht: Nissi vald, Riisipere
Tubade arv: 2
Üldpind: 42 m2
Korruselisus: 3/3
Hoone ehitusaasta: 1973
Seisukord: vajab san.remonti
Hind: 5113 eurot (80 000 kr)

Oktoobris tehti tavapärasest rohkem tehinguid Tallinna kesklinna korteritega. Kinnisvarafirmade sõnul on selle taga kohalike elanike aktiivsuse tõus elamispinna soetamisel. Korterite soetamist väljaüürimise eesmärgil väikese tootluse tõttu ei soovitata.

Loe edasi ehitusuudised.ee veebilehelt

Domus Kinnisvara alustas Villardi tn. 29 valmivas majas uute korterite müüki. Müügiga tegelev kutseline maakler Martti Juse sõnas, et Tallinna korteritele turule lisandub 18 uut korterit, mis suurendab just kesklinna piirkonna huviliste valikuvõimalusi. „Pakkumine uute korterite osas on kinnisvaraturul ebapiisav ja see on põhjus, miks otsustasime koostöös partneritega ehitada valmis uue hoone kõrgelt hinnatud Uue Maailma piirkonnas“ sõnas Martti Juse. Tema sõnade kohaselt on nõudlus Tallinna kesklinna järele piisavalt kõrge ja seda ei muuda euro tulek ega ka muud majandusnäitajad. Ta lisas, et ka pangad on uute korterite ostu finantseerimisest väga huvitatud ja ostuhuvilised võivad arvestada igati mõistlike laenutingimustega.

Vaata lisainfot: www.domuskinnisvara.ee/villardi29

Olgu majanduses valitsemas buum, masu või täpe, olgu võimul Savisaar või Ansip, kinnisvaraturul on ikka populaarsed väikesed korterid. Buumi järgsest pohmelusest välja tuleval kinnisvaraturul on see nii päris kindlasti ja seepärast saavad eelkõige 1-2 toaliste korterite omanikud nautida turu keskmisest kõrgemaid populaarsusreitinguid. Olgu ka meelde tuletatud, et kinnisvaraturu pikk taastumisprotsess hakkas pihta äärelinnadest ja ikka odavamatest ja väiksema üldpinnaga korteritest. Kuigi täna küsivad huvilised eriti uusarendustes ka suuremaid 3-4 toalisi kortereid, siis kinnisvaramaakleri jaoks on väikese korteriga tegelemine üldjuhul nö kindla peale minek. Väike on nende korterite ostusumma (kuigi m2 hind võib olla suuremast korterist kõrgem) ja veel väiksemad on kõrvalkulud, mis on osjate jaoks oluline argument. Pikaajalised madalad ülalpidamiskulud ahvatlevad ostma ja on üheks kesksemaks otsustamise faktoriks. Neid inimesi, kes tahavad müüa oma suurema korteri sellepärast, et saavutada madalamad kommunaalmaksed, ikka jagub. Kui siia lisada inimeste hulk, kes on sunnitud suurematelt pindadelt välja kolima maksejõuetuse tõttu, siis võimegi 1-2 toaliste korterite omanikele vaid õnne soovida.

Ka Domus Kinnisvara maaklerid on viimastel nädalatel teinud õnnelikuks hulga korteriomanikke ja vahendanud Tallinnas mitmeid väikesi kortereid, millest valiku siinkohal ära toome:

Asukoht: Põhja-Tallinn, Aru tn
Korrus: 3/3
Üldpind: 36,4 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: hea
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Kristiine, Seebi
Korrus: 5/4
Üldpind: 46,1 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: rahuldav
Hind: 525 000 kr

Asukoht: Mustamäe, Akadeemia tee
Korrus: 5/2
Üldpind: 16,5
Tubade arv: 1
Seisukord: hea
Hind: 260 000 kr