7 tähelepanekut 2016 kinnisvara-aastast

Riik püüdis anda endast parima, aga välja kukkus nagu alati
Riiklike üürimajade teemale kulutati trükimusta ja eetriaega koguses, mis vaigistas hulk teisi ning sugugi mitte vähemtähtsaid küsimusi. Ideel jumet justkui on, aga kohmakas kommunikatsioon tekitas tõsise vastasseisu. Riiklik soov ja seaduse muudatused vähendada bürokraatiat ehitustegevuses ning lihtsustada ja kiirendada erinevaid menetlusvorme on päädinud vähemalt pealinnas olukorraga, kus arendajad on nõutud ega saa aru, et kohaliku omavalitsuse tasandil oleks midagi muutunud.

Vastuolud tarbijateadlikkuses
Kasvas nii nende inimeste hulk, kes olid teadlikud oma õigustest ja ajasid vajadusel juuksekarva lõhki kui ka nende inimeste arv, kes õigustest ja kohustustest teadlikud pole, kuid sellele vaatamata segasid hoogsalt vett ja andsid juristidele tööd. Astusime sammu lähemale USA tüüpi ühiskonnale, kus võimalust haistes hakatakse rõõmuga kohtuuksi kulutama ja nõudeid esitama, vajadusel (sotsiaal) meediat kasutades.

Nutilahendused ei jõudnud massidesse
Jah, me näeme, et nii vanade kui uute majade katustele on järjest enam tulnud päikesepaneele. Järjest enam kohtame välisuksi, mida saab avada kaardiga ning inimeste hulk, kes panevad telefoni teel saunaahju tööle, muudkui kasvab. Aga massidesse nutikodu lahendused pole veel jõudnud, seda nii rahalistel põhjustel kui ka ettevaatliku suhtumise pärast elektrooniliste vahendite töökindlusesse.

Kinnisvarafondide edukus
Olemasolevad kinnisvarafondid näitasid väga häid tulemusi, mistõttu pole imestatav, et fonde, mis investeerivad ärikinnisvarasse ja metsandusse, tuli veelgi juurde. Korraliku rahavooga kinnisvara on kuum kaup nii fondide kui ka üksikinvestorite jaoks. Järjekord investoritest stabiilse rahavooga kinnisvarale on pikem kui oli inimeste arv, kes soovisid lõppenud aastal presidendiks saada.

Tallinna korteriturg rokkis, muu Eesti vaatas kurvalt pealt
Tehingute arv stabiliseerus aasta lõpuks 800 tehingu tasemele ühes kuus ning korterite hinnad kasvasid Tallinnas aastas ligimale 10 %, jõudes väga lähedale buumiaegsele rekordhinnale. Statistiline hinnakasv oli pisut ootamatu, kuid ostuklientide huvi uusarenduste vastu püsis läbi aasta piisavalt kõrgel tasemel, mis tegi märkimisväärse hinnatõusu siiski võimalikuks.

Kutsetunnistused järjest enam au sisse
Piisavat kutsekvalifikatsiooni tõestavad eksamid nii kinnisvaramaaklerite kui hindajate jaoks näitasid suurt huvi ja osavõttu. Kinnisvara hindamise puhul on ilma kutsetunnistuseta hindajad sundseisus, sest 2016. aastal jõustunud määrus võimaldab 2017. aasta 21. märtsist tegutseda hindajana vaid kutsetunnistuse olemasolul. Seega on hindamise valdkonnas riiklik nõue ühene ja turg uuest aastast veelgi enam korrastunud. Maaklerteenuse osas kahjuks väliseid nõudeid ei lisandunud ja osalised saavad vaid loota klientide teadlikkuse ja nõudlikkuse kasvu peale.

Taksojuhid jälle kinnisvaraturul, seekord ühisrahastuse kaudu
Kui buumi ajal osalesid taksojuhid kinnisvaraturul otseselt, ostes kortereid diivanitest väljapurskava laenuraha abil, siis nüüd on nad jõudnud turule tagasi kaudselt. Ühisrahastuse investeeringud arendusprojektidesse meelitavad oma tootluse numbritega noori ja vanu, rikkaid ja vähem rikkaid. Pangad vaatavad toimuvat mõnevõrra morni pilguga, kuid seni on kõik ülejäänud rõõmsad.

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS? 3. osa

Uus Ehitusseadustik toob kaasa terve rea menetluslikke muutusi võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Muudatuste peamiseks eesmärgiks on menetluse lihtsustamine ja kiirendamine. Seetõttu on kõik võimalikud tegevused muudetud elektrooniliseks ning viidud Ehitisregistri infosüsteemi. Reaalselt jõustub elektrooniline menetluskord siiski alles 01.04.2016.a. Loodan, et uus kord saab olema lihtsam ning avatum. Lootusest hoolimata olen veendunud, et järjekorrad KOV planeerimisametnike juurest siiski kuhugi ei kao. On ju planeerimis- ja projekteerimisprotsess kompromisside jada ning seda tuleb teha inimestel omavahel rääkides.

Esmapilgul tundub, et suureks abiks menetluse lihtsustamisel on konkreetsete tähtaegade seadmine. Näiteks:
– Projekteerimistingimuste väljastamiseks on KOV-l aega 30 päeva, avatud menetluse korral (nt üle 5 aasta vanuse DP täpsustamiseks) 60 päeva;
– Ehitusloa väljastamiseks 30 päeva
– Loamenetlustega seotud kooskõlastuste ja arvamuste andmiseks ei saa taotluste menetlev KOV määrata pikemat kui 10 päevast tähtaega.;
– Ehitusteatis tuleb esitada 10 päeva enne ehitamisega alustamist, mille jooksul on KOV-l võimalik reageerida ning põhjendatud vajaduse korral sekkuda ning sel juhul rakendatakse ehitusloa menetlsue tähtaegasid

Reaalsus on siiski see, et Ehitusseadustikus sätestatud nõudeid on suhteliselt kerge väänata Haldusmenetluse seadustikule tuginedes ning kehtestada oma reegleid, pikendada, tõlgendada jne.

Siiski on tähelepanuväärne, et kõik vajalikuks peetavad arvamused/kooskõlastused tuleb kohalikul omavalitsusel küsida ühekorraga, mitte üksteise järel. Loomulikult on võimalik, et nutikamad linnavalitsused nõuavad teatud kooskõlastusprotsesside läbimist juba enne “ametliku” menetluse alustamist, kuid see oleks seaduse mõtte ja ilmselt ka sätte rikkumine.

Kui ühelt poolt on pandud tähtajalise menetlemise nõue kohalikule omavalitsusele, siis teisalt on pandud tähtajalise realiseerimise nõue ka kinnistu omanikule. Näiteks üldine projekteerimistingimuste kehtivus hakkab olema 5 aastat, kuid KOV-l on võimalus tähtaega vastava dokumendi väljastamisel ka muuta. Ehitusloa kehtivus üldine kehtivus hakkab olema 5 aastat ning ehitusteatisel 2 aastat. Viimased tähtajad on vajalikud selleks et välistada senine ebaselge olukord, kus kaheks aastaks väljastatud ehitusluba muutub kehtivaks siis, kui esitati teatis selle alusel ehitustöödega alustamise kohta.

Minult on küsitud ka ehitusloa ja ehitusteatise erinevust. Esmapilgul paistab, et peamiseks erinevuseks on nende aluseks oleva ehitusmahu suurus ja olulisus – ehitusteatise alusel on võimalik teha väiksemaid ja lihtsamaid ehitustöid kui ehitusloa alusel. Ent peamine on siiski nende kahe erinev õiguslik staatus. Nimelt kätkeb ehitusluba endas keeldu ehitustöid teha, mille eiramise korral on tegemist ebaseadusliku ehitisega. Samas ehitusteatise mitteesitamine ei muuda ehitustöid ebaseaduslikuks, vaid selle tulemusena võib (aga ei pruugi) lihtsalt kavandatud ehitus olla vastuolus kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud nõuetega. Selles viimases peitub ka tegelikult võti kinnisvaraomanike ja KOV vaheliste suhete tulevasel arendamisel. Kui KOV muudab ehitisteatiste alusel ehitamise sama bürokraatlikuks, kui see on olnud tänaseni, siis hakatakse tõenäoliselt seda protsessi lihtsalt eirama. Samas kui kinnisvaraomanikud hakkavad ehitusteatisega kaasnevasse liialt kergekäeliselt suhtuma, siis on KOV-l põhjust bürokraatiat suurendada. Loodan, et mõlemal poolel jätkub mõistmist ning koostöö hakkab laabuma.

Väga positiivsena uuest Ehitusseadustikust tuleb välja tuua, et dubleerivat paberimajandust jääb vähemaks. Näiteks omavahel seotud ehitistega kaasnevaid ehitustöid katab üks ehitusluba ning kui kavandatavad tegevused hõlmaks nii ehitusluba kui ehitusteatisi, siis piisab ehitusloast. Praegune olukord, kus ühe projekti puhul tuleb eraldi taotleda hoonele ehitusluba, kinnistusisesele veetrassile eraldi nõusolek, kinnistusisesele kanalisatsioonitrassile eraldi nõusolek jne jne jne on absurdne nii asjaajamise kui kaasnevate kulude poolest. Õnneks lõpeb see ära.

Uues Ehitusseadustikus sätestatud menetluslikke norme vaadates olen ma arvamusel, et hoolimata seaduse loojate parimatest kavatsustest ei muutu väga palju. Bürokraatial on kombeks suureneda ning Eesti astub sel teel jõudsal sammul. Uue seadusega kaasneva ajutise leevenduse suudavad ära nullida eelarvekärped ning üha tugevneva kogukonnaliikumise veendumus, et kaasarääkimise õigus on tegelikult otsustamisõigus. Sisulise muutuse tekitamiseks on meil lisaks seadusemuudatusele vaja ka mõtteviisi muutust ning loobuda „Kel jõud, sel õigus“ mentaliteedist.

Jätkub.

KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?

2. osa: Omanikud vs üürnikud!

Juba tasapisi unustusehõlma vajuva kinnisvarakriisi üks tulemus oli see, et paljud jäid ilma oma kodu omaniku staatusest ning veelgi enamad mõistsid teravalt, et kodu omamisega kaasnevad lisaks rõõmudele ka kohustused. Paljudel ei ole võimalik olla kodu omanik ning uus pealetulev põlvkond hindab tihti vabadust valida ülemaks omanikustaatusega kaasnevast stabiilsusest. Sovjeti aegne sissejuurdunud harjumus olla paikne annab noorte meeltes koha üle EL vaba tööjõu liikumise põhimõtetele. See kõik tähendab omaniku staatuse marginaliseerumist ning aktiivsemat üüriturgu.

Sisuliselt ei ole Eesti selleks täna valmis ning reaalses elus on kinnisvaraturu võimalused põhjendamatult piiratud. Kuigi üürimajade järele on selgelt nõudlus olemas, on saanud selle mõttega efektiivses mastaabis ent mõneski muus mõttes ebaefektiivselt mängida üksnes Tallinna Linnavalitsus Raadikul. Üürisuhteid reguleeriv seadusandlus eksleb endiselt omandireformi aegses „metsikus läänes“, mistõttu seaduseandja hinnangul nõrgemaks peetav üürnik on tegelikult suhte tugevam pool ning üürileandja peab oma õiguseid ning majandustegevust kaitsma lubatud ja lubamatu piiril tegutsedes. Ent mida aeg edasi, seda teadlikumaks muutub Eesti inimene ning seda teravamaks tegelikult konflikt üürniku ja üürileandja vahel.

Üürisuhete ümberdefineerimise vajadus saab olema üks suurem muudatus pikas perspektiivis. See võimaldaks hakata kinnisvaraettevõtetel pakkuma teenuseid, mida täna juba vaja on. Üürituru maht võiks kasvada kuni ca 3 korda, muutes majanduse ühest küljest paindlikumaks ja teisalt stabiilsemaks. Spekuleerime mõttega, et ca 1/3 kinnisvaraturust võiks olla üüriturg, mis on koondunud suurematesse portfellidesse, kus kõik investeerimisotsused on tehtud kainelt kaalutledes ning pikaajalist stabiilset rahavoogu silmas pidades. Sellised portfellid on märksa immuunsemad turuhinna kõikumistele, mis omakorda osakaalu arvestades tasandab kogu turu kõikumisi. Ehk siis mõttetut rabelemist jääb elukondliku kinnisvara sektoris palju vähemaks. Ja ilmselt pole vaja nimetada, et tõsiseltvõetavad kinnisvaraettevõtted ei saa lubada endale maksude „optimeerimist“ selliselt, nagu seda eraisikust üürileandjad tihtipeale kipuvad tegema. Mõni majandusliku mõtlemisega erakond võiks sellest teha oma valimisloosungi 2015 aasta Riigikogu valimistel.

Seejuures tahaksin juba eos hoiatada selle eest, et avalik sektor võtab endale peamise elluviija rolli. Avaliku sektori – olgu see siis riik või võimekas kohalik omavalitsus – ülesandeks on eelkõige luua tingimused selleks, et turg saaks normaalselt toimida. Kui avalik sektor hakkab ise looma oma üürimajade portfelli (milleks nii Riigi Kinnisvara AS kui ka Tallinna linn kahtlemata võimelised oleks) saame näha kuidas maksumaksjal tuleb lõpuks kinni maksta nii tõelise peremehetunde puudumine kui ka läbimõtlemata investeerimisotsused. Täna oleks vaja hakata ette valmistama motiveerivat investeerimiskeskkonda, mis annab võimaluse erainvestoritele turu ootustele vastavate üürimajade projektidega alustada. Toimiv turg ja konkurents suudab kindlasti paremini pakutavaid hindu ja kvaliteeti kontrollida, kui ametnikud.

Kas kasutusloa puudumine takistab tehingute tegemist?

Kasutusloa puudumine ei takista tehingut tegemast, kuid tuleb leppida kokku, kes taotleb ja kannab kasutusloa taotlemisega kaasnevad kulud. Kui seda teeb ostja (uus omanik), tuleks ehitise omanikult (müüjalt) küsida kõik vajalikud dokumendid ja ehitamisest tehtud fotod (kui on olemas) oma kätte – hiljem võib nende kättesaamine olla keeruline. Mõnikord on dokumente palju ja müügilepingule lisamine tülikas, kuid lepingusse võiks panna kirja üleantavate dokumentide loetelu. Halba ei tee müüja kinnitus selle kohta, et nimetatud dokumentide alusel saab taotleda kasutusloa ja sätestada poolte kohustused, kahjude hüvitamise ja leppetrahvid kui kasutusloa saamisel ilmnevad takistused.
Kasutuloa taotlemiseks tuleb kohalikule omavalitsusele esitada taotlus koos vajalike andmete ja dokumentatsiooniga ning tasuda riigilõiv.
Enda tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid koosnevad ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad. Võidakse nõuda kaetud tööde aktide, teostusjooniste, ehitustoodete vastavusdeklaratsioonide või vastavussertifikaatide esitamist. Vajalik, et oleks teostatud elektri- ja gaasipaigaldise tehniline kontroll ja vormistatud seda kinnitav akt ning Päästeameti kirjalik heakskiit ehitise kasutusele võtmiseks. Puurkaevu olemasolul puurkaevu pass. Energiamärgis on nõutav hoonete puhul, mille ehitusluba on väljastatud peale 1.jaanuari 2009. a.

Mõnikord ei ole kõiki dokumente alles või jäeti dokumenteerimata, seda eelkõige endale ehitatud hoonete puhul. Sellisel juhul on abiks hoonele ehitusekpertiisi tegemine. Ekspertiisi tegev isik peab omama MTR registreeringut. Enne aga tuleks konsulteerida kohaliku omavalitsuse spetsialistiga.

Kasutusloa nõudmine on järjest levinum

Postitaja: Raul Reino @ 21.04.2010 10:51; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Nii ütleb 2002. aastal vastu võetud ehitusseadus. Tuleb tõdeda, et seaduse paragrahv 32, mis defineerib kasutusloa mõiste, on senini olnud küllalt teoreetilise tähtsusega, mille praktikasse juurdumine on võtnud aega. Küllap oleks see ajaperiood veninud veelgi pikemaks, kui kinnisvaraturu kukkumist Maracoti sügavikku poleks toimunud. Seaduse jõustumise järgne viisaastak möödus Eesti kinnisvaraturule esialgu rahuliku traavimise ja hiljem juba hoogsa galopi käigus, kus ei müüjaid ega ostjaid huvitanud kasutusloa olemasolu. Olukord on märkimisväärselt muutunud viimase kahe aasta jooksul, kus avalikkuse ette tulnud on tulnud kümned juhtumid kasutusloa puudumisest tingitud probleemidest ja pankrotistunud kortermajade arendajate puudulikust dokumentatsioonist. Täna nõuavad väga paljud kinnisvara ostuhuvilised kasutusloa olemasolu ja kui see puudub, siis on see argument tehingu ärajäämiseks. Kui ikka ostjal on võimalik valida kahe enam-vähem võrdse pakkumise vahel, siis ta valib selle objekti, millel kasutusluba on olemas. Ostjad on endale teadvustanud, et hoonele kasutusloa taotlemine on omaniku kohustus. Kui notaris käidud ja asjaõigusleping sõlmitud, siis on kasutusloa hankimine juba uue omaniku probleem, kui selle kohta pole müügilepingus märgitud eraldi kokkulepet. Muidugi võib ostja alati ette võtta lepingust taganemise tee, aga sellele keerukale ja kulukale protsessile ei taha enamus inimesi minna. Ja enamjaolt pole see ka mõistlik, kui hoone ise tegelikult täiesti korras on.

Kuigi vettpidavat statistkat kasutuslubade olemasolu kohta pole kuskilt võtta, siis palju on olnud juttu sellest, et kasutuslubade puudumine on eelkõige uute kortermajade probleem. See ei ole vale väide, kuigi on väidetud ka seda, et hoopis eramajadest puudub ligikaudu 70 protsendil kasutusluba. Aga uuemate kortermajade puhul tasub kindlasti olla tähelepanelik. Kuna mitmed kortermajad on ehitatud osade kaupa, siis on meie praktikas esinenud ka juhtumeid, kus ühe tervikliku kortermaja kahel trepikojal on olemas kasutusluba, aga ühel trepikojal mitte. See tähendab, et ostjad peavad olema tähelepanelikud ja kontrollima järgi, et ikka konkreetsel korteril on kasutusluba olemas. Kõige lihtsam viis seda teada saada on küsida professionaalse kinnisvaramaakleri käest või siis vaadata ise järgi ehitisregistrist. Selleks tuleb minna aadressile www.ehr.ee. Juhin aga tähelepanu sellele, et kui kasutusluba on väljastatud enne 2003. aastat, siis ei pruugi vastav märge elektroonilises andmebaasis olla. Täpsustav telefonikõne kohaliku omavalitsuse ehitusjärelvalvega tegelevale spetsialistile ei tee kindlasti halba. Ostjatel ei maksa ka eeldada, et kasutusluba võib puududa ainult uutel kortermajadel. See tasub üle küsida ka vanemate majade puhul. Alles hiljaaegu vahendasid Domuse maaklerid ühte korterit Tallinnas, Kristiine linnaosas, mis asus Stalini-aegses majas ja kus kasutusluba puudus. Kuna ostja poolt oli kasutusloa nõue kindel, siis aetigi vajaminevad paberid kiiresti korda. Olgu siinkohal lisatud, et enne 22.07.1995.a. ehitatud hoonele kasutusloa taotlemine toimub lihtsustatud korras ja kohalik omavalitsus ei pea kontrollima ehitise kooskõla ettenähtud nõuetega. Ehitise kasutusloa vorminõuded on kinnitatud majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt ja leitavad siit.

Kasutusloal on oma selge mõte ja tähtsus kindlasti olemas. Juba ehitusseadus ütleb, et kasutusluba väljastatakse vaid sellisele ehitisele, mis vastab ettenähtud nõuetele ja mida võib kasutada. Teisisõnu on kasutusluba kinnituseks nii olemasolevale omanikule kui ka ostjale, et ehitis vastab nõuetele ja seda saab ohutult kasutada. Viimane argument on ajal, mil majadel kukuvad rõdud alla, katused varisevad sisse ja inimesed vigastavad end treppidel olulise tähtsusega ainuüksi võimalike kahjunõuete ja kindlustusjuhtumite peale mõeldes.

Kokkuvõtteks soovitan säilitada kinnisvaraturu osapooltel kainet mõistust, sest ka kasutusloa teemaga võib liigselt üle mõelda ja tähtsustada rohkem, kui asi seda väärt on. Tuletan meelde, et Eestis on olemas tuhandeid maju, mis on ehitatud aastakümneid tagasi ja kus inimesed elavad õnnelikult sees, vaatamata sellele, et kasutusluba puudub. Kasutusloa puudumine ei takista kinnisvaraga tehingute tegemist. Küll aga on oluline, et tehingu osapooled teaksid, kas kasutusluba on olemas või siis mitte.