Kirde-Eesti kinnisvaraturg
Eile oli mul taas suur rõõm teha ettekanne Domus Kinnisvara Kirde-Eesti regiooni partneritele ja klientidele meie uue turuanalüüsi kohta. Üritus ise möödus nagu tavaliselt Narvale omaselt sõbralikus õhkkonnas. Alljärgnevalt aga annan ka meie blogi lugejatele veidi infot, mis siis Kirde-Eesti kinnisvaraturul ikkagi toimub.
Esmalt natukene fakte muutuste kohta. Kirde-Eesti kinnisvaraturg oli 2011 nii periooditi kui regiooniti üsna kõikuv. Nii saab konstanteerida, et 2011 aastal võrrelduna 2010 aastaga:
– korteritehingute
o hulk Ida-Virumaal korteritehingute püsis enam-vähem stabiilsena (-0,6%), kuigi rahaline käive kahanes mõõdukalt (-6,4%);
o hulk Lääne-Virumaal kasvas mõõdukalt (+5,7%), kuigi rahaline käive kahanes tuntavalt (-10,4%);
– eramute (hoonestatud elamumaade) tehingute
o hulk Ida-Virumaal kasvas tuntavalt (+15,1%), veelgi enam aga kasvas rahaline käive (+30,6%);
o hulk Lääne-Virumaal aga kahanes natukene (-4,1%), samas kui käive kahanes tuntavalt (-12,5%);
– elamukruntidega (hoonestatud elamumaaga) tehtud tehingute
o hulk Ida-Virumaal kahanes peaaegu poole võrra (-43,7%), samavõrra kahanes ka rahaline käive (-47,5%);
o hulk Lääne-Virumaal kahanes sisuliselt poole võrra (-51,3%), kuigi rahaline käive kahanes vaid veerandi jagu (-24,8%);
– metsamaaga tehtud tehingute
o hulk Ida-Virumaal kasvas peaaegu veerandi võrra (23,7%), samas kui käive kasvas üle poole (57,7%);
o seis Lääne-Virumaal oli täpselt vastupidi – tehingute hulk vähenes veerandi võrra (-28,4%) ning rahaline käive kahanes ligi poole võrra (-44,7%);
– haritava maaga tehtud tehingute
o hulk langes Ida-Virumaal veerandi võrra (-26,1%) ning ka rahaline käive langes samavõrd (-23,8%);
o seis Lääne-Virumaal oli taas täpselt vastupidine – tehingute hulk suisa kahekordistus (+101,7%) ning käive veelgi enam (+114,1%).
Sõltumata varaliigist või maakonnast, oli Kirde-Eesti kinnisvaraturul 2011 II pa tuntavalt aktiivsem, kui I pa.
Korteriturul eristuvad Kirde-Eestis teistest linnadest mõnevõrra Narva ja Sillamäe. Mõlemas linnas on korterite keskmine m2 hind olnud kergelt tõusva trendiga samas kui teistes linnades on olnud see küllaltki stabiilne (Kohtla-Järve ja Jõhvi) või hoopiski kahanev (Rakvere). Narva-Jõesuus üliväikese tehingute arvu juures selget trendi välja ei joonistu ning kogu regiooni kõrgeimad hinnad olid väga hüplikud.
Kirde-Eesti aktiivseim ning suurima mahuga turg on vaieldamatult Narva ning selles omakorda domineerib ilmselgelt korteriturg – seda nii tehingute hulga kui rahalise käibe poolest. “Linnas sees” ringi vaadates näeme, et narvakad ostavad kortereid enim kesklinna (29% tehingutest) ja Kreenholmi (27%) piirkonnas. 2011 I ja II pa võrdluses on väikeseks muutuseks suurenenud tehingute arv Narva Vanalinna/Pimeaia piirkonnas. Selle põhjusena võib välja tuua keskmise m2 hinna langemist kesklinna piirkonnas (suure tehinguaktiivsusega Pähklimäel, Soldinos ja Kreenholmis hinnad tõusid). Seda isegi sellisel määral, et Pähklimäe ning Soldino piirkonna korterite keskmine m2 hind ületas möödunud poolaastal Vanalinna/Pimeaia tehinguid.
Nagu eelnevalt nimetatud, siis tervikuna Narva linnas korterite hinnad siiski 2011 aastal tõusid. Statistiliselt on veel väga vaevaliselt näha tendentsi, et odavamate korterite (müügihinnaga alla 10 000 euro, möödunud poolaastal 44% tehingutest) osakaal kahaneb natukene kallimate (10 000 – 20 000 eur, möödunud poolaastal 40% tehingutest) kasuks. Sama on näha, kui vaadata, millise m2 hinnaga tehinguid tehakse – 2011 II pa tehti 151 – 3000 eur/m2 hinnaga 50% Narva korteritehingutest, samas kui aasta esimesel poolel oli nende osakaal 38%. Seega on Narva korterid ikkagi väga odavad. Näiteks üle 50 000 euro tehinguid oli möödunud aastal vaid üksikuid. Kvaliteetsete korteritega kallite tehingute tegemine on problemaatiline juba seetõttu, et hindajatel pole võtta eksperthinnangu koostamiseks sobivaid võrdlusobjekte ning nii ei ole ka pankadel võimalik vajalikku finantseeringut väljastada.
Narva korteriturust rääkides ei saa mööda minna ka üüriturust. Täna Ida-Virumaal tehtavatele mitmetele suurtele ehitustöödele, on kvalifoitseeritud ehitusspetsialistide kontsentratsioon Narvas väga kõrge ning nad kõik soovivad elada kuskil paremas kohas, kui ehitussoojakus. Seetõttu on sisuliselt kõik vabad korterid Narvas leidnud omale mõne välismaalasest ehitusmehe üürnikuks ning Narva üürihinnad tõusnud Tallinna tasemele. Seejuures aga ei pakuta tihtipeale Tallinna tasemel kvaliteeti. Narva keskmine korteri m2 hind oli möödunud kuul 303 eur/m2, mis on ca 3 korda madalam tallinna hinnatasemest. Nii pakuvadki Narva üürikorterid järelikult Tallinna alternatiiviga võrreldes 3 x kõrgemat üüritootlust. Sisuliselt on tekkinud olukord, kus kohalikke elanikke hakatakse juba kõrgete üürihindadega tänavale tõstma. Kuna ehitused kestavad siiski vaid lühikest perioodi, siis tänast olukorda arvestades pikaajalisi investeerimisplaane teha ei tasuks.