Domus Kinnisvara ajaveeb

11. augustil leidis Ropkamõisa Härrastemaja suurepärases konverentsisaalis aset Domus Kinnisvara järjekordse kinnisvara turuanalüüsi ettekanne. Analüüsiti nii 2011. aasta esimeses pooles toimunut kui ka seda, mis võib ees oodata aasta teises pooles. Presenteerijateks olid Kristjan Gross ja Ingvar Allekand, kes käsitlesid vaheldumisi olukorda Tartu ja Tallinna kinnisvaraturul ning puudutasid sealhulgas ka Pärnu, Narva ja maakondade turgu.

Räägiti üldisest tehingustatistikast piirkondade lõikes, kuid ka konkreetsemalt Tartu ja Tallinna uusarendustest, üürituru liikumistest, üürikorterite tootlusest. Puudutamata ei jäänud viimasel ajal üha aktuaalsemad jätkusuutlikkuse ja energiatõhususega seotud arengud. Peagi ilmub Domuse kodulehelgi põhjalik 2011.a II poolaasta turuanalüüs, kus igaüks saab eelmainituga vahetult tutvuda.

Analüüsist osa saama ja arutlema saabusid Domus Kinnisvara head sõbrad ja koostööpartnerid, kokku ligi 30 inimest, kelle hulgas olid pankade esindajad, arendajad ning linna asutustest Tartu Eluasemefond ja Tartu Elamuhalduse AS. Erinevate spetsialistide kogunemine lõi aluse vestlusgruppide ja meeldivalt sisuka arutelu tekkimiseks.

Täname Hambalabor Dentes’t väga hea konverentsisaali ettevalmistamise eest, Vilde Catering’i ja kõiki kohalviibijaid, et aitasite luua mõnusa õhkkonna. Loodame peatselt kohtuda juba 2012. aasta turuanalüüsi ettekandel!

2-toaliste korterite müük on ikka olnud kinnisvaraturul nö kindla peale minek, siin pole vahet olnud, kas ostukorv on kallis või odav, rahaühikuks kroon või euro, presidendiks Rüütel või Ilves – 2-toalised korterid on ikka nõutud. Kahte tuba peab optimaalseks enamus kinnisvara ostjatest ning päris kindlasti see ostjate grupp, kes pole saanud endale kortereid erastada, on alustamas iseseisvat elu ja selleks on noored. Ühes toas külaliste vastuvõtmine ja teises magamine (sealhulgas väikese lapsega) on mõistlik ruumide suurus, mida hinnatakse ostjate poolt. Seepärast on ka 2-toaliste käive olnud kinnisvaraturul kõige suurem ja müüjate lootused seda kiiresti realiseerida kõige põhjendatumad. Oleme ühes varasemas analüüsis juba osundanud, et samas on ka 2-toaliste pakkumine sel aastal kõige enam kasvanud ja nimelt Tallinnas 4100 kuulutuseni välja. Seega on ka konkurents selles segmendis päris tihe. I poolaastal on Tallinnas tehtud kõige rohkem tehinguid korteritega, mille suurus on 41-54,99 m2 ja mille moodustavad peamiselt 2-toalised korterid. Neid tehinguid on tehtud kokku 681 tk keskmise mediaanhinnaga 839 €/m2. Ka 2-toaliste pinnaühiku hind on igati „keskmine“ olnud, kuna väiksetel korteritel (10-29,99 m2) on keskmine hind olnud 732 €/m2 ja suurtel korteritel (70-249,99 m2) juba 1128 €/m2.

Toome siinkohal ära näiteid tehingutest, mida Domuse maaklerid on 2-toaliste korteritega viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Tallinna kesklinn, Jakobsoni tn
Korruselisus: 7/2
Hoone ehitusaasta: 2006
Üldpind: 50,9 m2
Rõdu: jah
Seisukord: väga hea
Lisainfo: hinna sees 2 parkimiskohta
Hind: 95 804 €, 1882 €/m2

Asukoht: Kristiine linnaosa, Rahumäe tee
Korruselisus: 4/1
Hoone ehitusaasta: 2004
Üldpind: 46,5 m2
Seisukord: hea
Lisainfo: panipaik soklikorrusel
Hind: 50 000 €, 1075 €/m2

Asukoht: Haabersti linnaosa, Paldiski mnt
Korruselisus: 5/2
Üldpind: 52,6 m2
Rõdu: 2 tk
Seisukord: renoveeritud
Lisainfo: toad ei ole läbikäidavad
Hind: 46 500 €, 884 €/m2

Oleks liialdus öelda, et selle kevade kinnisvaraturu tehingute arvu statistika on turuosaliste seas vaimustushüüdeid esile kutsunud. Ootused on olnud kõrgemad, kui seda tegelikkus pakkus. Valdav osa kinnisvara vahendusfirmadest ootas ja lootis kõrgemaid müüginumbreid, aga suuremale aktiivsusele panustas ka suur osa harilikest kinnisvara müüjatest. Ajal, mil SKP kasvab mühinal, ekspordimahud püstitavad rekordeid, üha rohkem turiste leiab tee Eestisse ja tõusnud on ka keskmine palk (kuigi hinnad veel rohkem), siis olid kõrgendatud ootused justkui põhjendatud. Selle kõige taustal peame aga nentima, et tehingute arv võrreldes aasta varasema perioodiga kasvanud pole ning vaid hinnad on näidanud mõõdukat kasvutendentsi, mida on eelkõige toitnud uusarenduste kõrged müügihinnad.

Sündmused või õigemini sündmuste vähesus on niivõrd värsked, et adekvaatseid analüüse turu käitumise kohta on napilt ja needki seinast-seina. Ka tavapärased kommentaatorid tunduvad olevat jahmunud ning eelistavad ajal lasta kulgeda, lootuses, et mõne aja pärast on turu arengut lihtsam põhjendada. Siiski võib väita, et 2011 aasta kinnisvaraturu märksõnaks on olnud ettevaatlikkus. Vaatamata sellele, et eraisikute hoiused on kasvanud nagu leivataigen moodsa perenaise köögis ning seega raha, mida paigutada kinnisvaraturule, on eraisikute käes rohkem kui kunagi varem, siis on ettevaatlik käitumisjoonis prevaleerimas. Hoogsast galopist, mida harrastati 2004-2007, on eestlane läinud tagasi juurte juurde ja taastanud „tasa ja targu“ põhimõtte. Majandusbuumile järgnenud tagasilöögid on veel hästi meeles, euro tõttunud muutunud hinnad vajavad veel paikaloksumist ja arusaama teket, mis on „õige hind“ ja milline mitte ning täielikku kindlust, milliseks võib kujuneda tulevik, samuti pole. Kinnisvaraportaalides klikitakse edasi päris hoogsalt ja ka kinnisvaramaakleritel on tööd piisavalt, kuid ostuotsuse tegemisega kiputakse viivitama. „Üheksa korda mõõda ja üks kord lõika“ suhtumist süvendab tõsiasi, et Statistikaameti andmetel peab oma eluruumi seisundit heaks või väga heaks kaks kolmandiku lastega leibkonddest. Kümne aastaga on selliste leibkondade arv neljandiku võrra suurenenud. Kõigele sellele mõeldes võiks ju isegi muret tunda, aga tegelikult on hea, et turg on taastumas stabiilselt ja ilma suurte kasvuhüpeteta. „Rahu, ainult rahu“ ütleks Karlsson neile, kes on lootnud näha 2006.a. müüginumbreid ilma, et enne oleks saavutatud 2004 ja 2005 aasta müügikäibed. Küll ka need samad lastega pered, kellest täna elab 67 % kortermajades, jälle majade poole vaatama hakkavad ja oma hoo kinnisvaraturule annavad.

7 juuni 2011 on tore päev. Päike paistab, sooja on 30 kraadi ja Domus Kinnisvara Tallinna kontor on toimetavaid kinnisvaraspetsialiste täis. Päevale aga annavad aksendi kaks asja. Nimelt avaldab Eesti Päevaleht esiküljel Rein Sikku artikli „Venelased tunglevad siia firmajuhtideks“ ning Tööandjate Keskliit korraldas Nordic Hotell Forumis ärifoorumi „Väljakutsed majandussuhete arendamisel Venemaaga“. Sisuliselt üks teema, kuid täiesti erinevad lähenemised. Hr Sikk keskendub oma artiklis Eesti ametkondade murele venemaalaste sisserände suurenemisele läbi juhatuse liikme staatuse, mis on tihtipeale lihtsam, kui muud Schengeni viisa saamise võimalused. TKL ärifoorum keskendus aga sellele, kuidas Eesti suudaks paremini ära kasutada Venemaa majandussuhetes peituvat potentsiaali.

Domus Kinnisvara on juba mõnda aega pingutanud selle nimel, et seada sisse kontaktid Venemaa kolleegidega. Kuigi pealtnäha on põhieesmärgiks on ikka rahakate Vene klientide meelitamine Eesti kinnisvaraturule, siis ei maksa ära unustada ka vastupidist – Eesti ettevõtjate kinnisvarainvesteeringute lihtsustamine Venemaa turul. Tänaseks on koostöö formaalne osa lahendatud – mitmed koostöölepingud Peterburi kinnisvarafirmadega, kellest nii mõnigi on üle-Venemaaline. Sisulise poole käivitamine on igapäevane töö, millega tegeleb meil eraldi Venemaa projektijuht Jelena Trofimova. Seega on meil eriline huvi ja ehk ka moraalne õigustus kommenteerida nii hr Sikku artiklit kui TKL ärifoorumit.

On ilmselge, et Eesti oma ressursid on üliväga piiratud – 1,34 mlj inimest (0,019% maailma rahvastikust), 45 tuhat ruutkilomeetrit maad (0,03% maismaa pindalast), X tonni põlevkivi jne. Milline on see lisandväärtus, mida me oma ressurssidele juurde anname? Küllap midagi on, kuid tõenäoliselt pole meil põhjust ennast näiteks Šveitsi, mis on ju sisuliselt sama piiratud, kõrval eriti uhkelt tunda. Jutt sellest, et Eesti võiks olla sillaks Euroopa ja Venemaa vahel on kulunud ning viimasel ajal asendumas jutuga sillast Euroopa ja Hiina vahel. Siiski on see käegakatsutav võimalus, mida ei tohiks kergekäeliselt üle parda visata. See aga eeldab Vene ärimeeste parimat mõistmist ja oskust neile Euroopa ärivõimalusi maha müüa. Loomulikult ka vastupidi. Miks ei võiks eestlased, kes on näiteks tuntud kui head sõjamehed Afganistanis, kõvad ITimehed Skypes, kahjuks tihti ka juveelivargad Soomes, olla maailmas tuntud kui Venemaa suunalise ärilaienduse konsultandid? Kõik eeldused selleks on ju olemas.

Kaks esimest küsimust, mis venemaalased meile esitavad on: „Kuidas on Eestis lood Euroopa Liidu elamisloaga?“ ning „Kuidas Teil venelastesse suhtutakse?“. Need peegeldavad selget soovi liikuda lääne poole ning selget hirmu Eestis „leviva“ veneviha ees. Mida rohkem liigub meil siin ringi venemaalasi, seda rohkem jätavad nad maha raha ning seda enam viivad kaasa sõnumit, et Eestit ei ole vaja karta ega ka vihata. Ja seejärel toovad nad meile taas erinevate teenustasudena oma raha. Täpselt nii nagu ülejäänud maailm veab oma raha Šveitsi. Loomulikult on mulle arusaadavad riigikaitselised jms julgeolekuküsimused, kuid nii nagu Šveits rahuldab nõudlust pangasaladuse järele, nii võiks Eesti rahuldada nõudlust Euroopa ja Venemaa ärikultuuri erinevuste silumise järele. Ilmestavaks näiteks on meile viimastel aastatel venemaalaste poolt esitatud soovid aidata neil osta kinnisvara Bulgaarias ja Hispaanias. Põhjuseks lihtsalt see, et sealsete kinnisvaraspetsialistide „korrektsusindeks“ on madal, eestlastel aga õnneks veel suhteliselt kõrge.

Avalõigu juurde tagasi tulles – Eesti ettevõtete liikumine Venemaa suunas hõlmab jätkuvalt suuri riske ning tõenäoliselt hõlmab mõnd riski ka venemaalastele mõne siinse ettevõtte juhatuse liikmena elamisloa andmine. Tallinnast Tartusse autoga sõita on ka riskantne! Välisturud, sh Venemaa, on meie mõistes ikkagi nii suured, et omavahelisest konkureerimisest üldjuhul enam rääkida ei saa ning ilma üksteise toetamiseta läbi ei löö. Seetõttu tunnustan ärifoorumil kõlanud mõtet, et Venemaa suunal tegutsevad ettevõtted võiks kontsentreeruda just StPeterburgi suunale. Oma tagasihoidlikust isiklikust kogemusest väidan, et ca 80% StPeterburgi elanikest omab mingit (peamiselt NL ajast pärinevat) positiivset kogemust seoses Eestiga. Nende jaoks oleme me tihtipeale endiselt „omad“ kõige sõbralikumas mõttes. Kasutame seda siis ära.

Kui Eesti ametkonnad muretsevad rohkem selle pärast, et tuhat venemaalast taotlevad meil elamisluba läbi juhatuse liikme staatuse, selle asemel, et aidata Eesti ettevõtetel läheneda Venemaa äriringkondadele, siis on fookus paigast ära. Päris nii see õnneks siiski ei ole ning kindlasti on tänusõnu ära teeninud nii EAS, MKM kui mitmed teised ametkonnad. Siiski – kui meil ei ole võimalik saavutada häid poliitilisi sidemeid, siis loogem võimalikult palju häid isiklikke sidemeid ning parandagem seeläbi majandussuhteid.

Kirde-Eestis võib lisaks kaubanduskeskustele oodata venemaalastest ostjate pealetungi ka kinnisvaraturul.

Loe pikemalt edasi Põhjarannikust

Kui Erich Maria Remarque veel elaks, siis Eesti kinnisvaraturgu analüüsides pealkirjastaks ta oma arvamusloo ilmselt sõnadega „Kinnisvaraturul muutuseta“. Ostjad vaatavad jätkuvalt asukohta ja vaatavad hinda. Igal objektil on oma sihtgrupp ja reaalsed ostuhuvilised olemas. Vaadatakse senisest tähelepanelikumalt rahakotti ja kellel sätendab kuld vastu, see vaatab südalinnas asuvaid klaasist ja terasest kõrghooneid, kellel kõlisevad hõbemündid, see vaatab rohkem linna äärde ja üritab seal soetada kodu võimalikult odava hinnaga. Domuse maaklerid kohtasid märtsikuisel kinnisvaraturul nii rahakaid välismaalasi, keda huvitasid investeeringud Tallinna kesklinna, aga ka elu hammasrataste vahel valguskiirt otsivaid kodanikke, kel soov soetada soodsatel tingimustel kindel eluase. Ruutmeetri hindade käärid jäid Domuse Tallinna maaklerite tehingute järgi märtsis 401 ja 2895 euro vahele, mis tähendab hindade 7-kordset erinevust! Piiride paremaks tajumiseks olgu lisatud, et kroonides oli ruutmeetri hinnavahemik 6274 – 45 296.

Stabiilselt kõrgetele tehingumahtudele kesklinnas ja Lasnamäel oli seekord suurt huvi täheldada Kristiine piirkonna osas, kus tehti palju tehinguid keskmises seisukorras olevate korteritega. 1-3-toaliste korterite tehinguhinnad jäid selles piirkonnas valdavalt 25 000 kuni 45 000 euro vahemikku.

Tehingute näited

Asukoht: Suur-Sõjamäe, Tallinn
Tubade arv: 2
Korruselisus: 2/1
Üldpind: 51 m2
Hoone ehitusaasta: 1950
Seisund: vajab remonti
Hind: 20 452, 401 €/m²

Asukoht: Tornimäe, Tallinn
Tubade arv: 2
Korruselisus: 30/8
Üldpind: 43,7 m2
Hoone ehitusaasta: 2007
Seisund: väga hea
Hind: 126 500 EUR, 2895 €/m²

Ei ole midagi uut siin päikese all. Mäletatavasti on Eestis kombeks, et enne kohalikke valimisi suureneb ühes või teises piirkonnas elanike arv drastiliselt. Ühte korterisse kirjutatakse sisse 10-20-30-40-jne valijat, kes siis kõik seal mõnda aega oma igapäevast elu „elavad“. Nüüd juhtusin lugema analoogilisest protsessist Moskvas. Tehnilise poole pealt küll mõnevõrra erinev, kuid siiski kahtlemata huvitav protsess ka kinnisvaraturu mõttes.

Nimelt meelitab Moskva linna poolt pensionäridele pakuv toetuste süsteem sinna elanikuna registreeruma ka naaberpiirkondade pensionäre. Põhjus igati arusaadav – kui keskmine pension Venemaa erinevates piirkondades on ca 5200 – 8900 rubla, siis Moskva linnavõimud on andnud välja lubaduse maksta mitte vähem, kui 11 000 rubla. Lubadus on suures osas ka praktiliselt teoks saanud. Mitmekümneprotsendine pensioni kasv justkui maast leitud?

Päris nii lihtne see siiski pole. Kui Eestis piisab elanikuks registreerimiseks vaid üürilepingust, siis Moskvas on vaja olla pensionilisa saamiseks kinnisvara omanik. Just seetõttu on kinnisvaraandmebaasides üle 800 erineva pakkumise Moskvas justnimelt pensionäridele suunatud (üldise pakkumise mahu juures on see siiski piisk meres). Eelkõige on tegemist kinnisvara osa ostmisega ehk siis analoogiline meil kasutuses olevale kaasomandi mõistele. Pakkumiste põhjal on minimaalseks investeeringuks ca 85 000 rubla.

Nii ongi tekkinud olukord, kus mõnel väikesel korteril on üle 100 omaniku (kaasomanike vaheliste suhete haldamine võib olla muidugi paras naljanumber). Selline „kummist korterite“ tekkimine ei ole jäänud märkamatuks ka seadusandjale ning riigiduumale on juba möödunud aastal antud menetlusse õigusakti eelnõu, mis peaks seadma miinimumnõuded kaasomandi suurusele. Eelnõu kohaselt sõltub omandi suurus korteri üldpinnast, kuid üldjuhul on see arvestusega 10 m2 ühe kaasomaniku kohta.

Millised võiks olla sellest õppetund Eestile? Eelkõige kindlasti see, et igasugune üldiste soodustuste pakkumine selle asemel, et aidata ainult konkreetselt neid, kes abi vajavad (nt maamaksu kaotamine kogu kohaliku omavalitsuse territooriumil versus maamaksusoodustuse andmine raskustesse sattunud inimestele), tekitab moonutusi. Tõenäoliselt on nendel moonutustel lisaks lühiajalistele ka pikaajalised mõjud. Kujutagem ette, kui pensionisoodustuse tõttu hakkaksid pensionärid ühte kohalikku omavalitsusse kokku koonduma? Tõenäoliselt kurnaks see piirkonna eelarvet ning kahjustaks pikemas perspektiivis inveteerimisvõimaluste kahanemise tõttu selle piirkonna konkurentsivõimet. Meenutagem kasvõi majandusgeograafia klassikat – maakondade vahelist „võistlust“ USA-s autogigantidele maksusoodustuste pakkumisel tehaste meelitamiseks oma maakonda. Tänaseks on tehased suletud, maastikud rikutud ning avanenud uued võimalused filmile Stalker järje väntamiseks.

Praegu, mil üüripakkumiste hulk on turul drastiliselt vähenenud, on põhjust vaadata veidi kaugemale tulevikku ning püüda hinnata, millised arengud ees on ootamas. Kuigi üüripakkumiste hulka on viimasel kahel aastal mõjutanud eelkõige kinnisvara likviidsus, siis suures plaanis on üürituru olulisteks mõjuriteks a) üldised rahvastikuprotsessid, b) rahaturg (laenupakkumine ja alternatiivsed investeerimisvõimalused) ning c) avaliku sektori elamupoliitika.

Tänaseid rahvastikuprotsesse vaadates võime konstanteerida, et suurenemas on nende hulk, kes kinnisvara puuduva omafinantseeringu või piisava laenuvõime tõttu osta ei suuda. Omandireformi ning meie ajaloolistest iseärasustest tuleneva fetišeeritud suhtimise tõttu omandisse on Eestis elukondlik kinnisvara väga laia hulga inimeste kätte jaotunud. 2004 pöördeid koguma hakanud kinnisvarabuum tähtsustas omandit veelgi prestiizi küsimusena. Äsja läbitud kinnisvarakriis teeb sellesse nüüd esimesi korrektuure ning kinnisvaraomanikest eraisikute hulk hakkab tasapisi majanduslikel põhjustel vähenema. Teiseks üüriturgu mõjutavaks rahvastikuprotsessiks on eluruumide kasutamise muutumine ebaefektiivsemaks. Pinnakasutus ühe inimese kohta suureneb, kuna leibkonnad muutuvad väiksemaks ning privaatsust hinnatakse üha rohkem. Statistiliselt väljendub see vaid koma taga olevates numbrites, kuid kogu Eesti elamufondi arvestades on see suur hulk elamispinda. Nii juhtubki, et kuna omanikuks saamine/olemine ei ole kõigile jõukohane, siis suureneb tasapisi vajadus üüripindade järele.

Rahaturu poolseid mõjud on rahvastikuprotsessidega võrreldes märksa lühiajalisemad. Eelkõige on oluline küsimuseks kumb on väiksem elamispinna kulu – kas üürimakse või intressimakse? Kuigi üüri suuruse ja intressimäära vahel on olemas seos, ei ole see väga otsene ja tugev. Kasvava intressimäära korral kinnisvara ostuvõimalused kahanevad ning seega nõudlus üüripindade järele kasvab. Samuti mõjutavad intressimäära pikemaajalised muutused üüriturgu ja üüri suurust läbi pakkumise, kuna investorid peavad vastama küsimusele, kas investeerida omakapital väljaüüritavasse kinnisvarasse või panna see hoopis pangadeposiiti või aktsiaturule.

Mõni aeg tagasi võrdlesin Tallinna korterite tehinguhindu ning City24 portaalis olevaid üürikorterite pakkumisi. Korrigeerisin üüripakkuisi keskmise kauplemisvõimalusega (-10%) ning sain tulemuseks, et sõltuvalt linnaosast on üürikorterite poolt omanikule pakutav tootlus (ROI – tulu vs vara väärtus) 5,4 – 7,6%. Seejärel kohaldasin tavapäraseid eluasemelaenu tingimusi (omafinantseering, intressimäär jms) ning sain omakapitali (ROE) tootluseks ca 12%. Kui nüüd sellele lisada vara väärtuse potentsiaalne kasv (läbi järgmise majandustsükli võiks see Eestis kujuneda 4-7%), siis on üürikorteri kui investeeringu poolt selle omanikule pakutav tootlus väga hea.

Avaliku sektori elamupoliitika puhul peaks Eestis vaatama maksusoodustustuste ja munitsipaalkorterite arendamine küsimusi. Pikka aega on meie maksupoliitika soodustanud elukondliku kinnisvara omandit. Käesoleva aasta algusest on see mõnevõrra muutunud, kuna paljud eluruumide ostu-müügitehingud ei saa enam tulumaksuvabastust. Suhteliselt pikaajalise iseloomuga investeeringute puhul, mis on tehtud üürikorteri soetamisse, on läbimõeldud planeerimise puhul võimalik siiski tulumaksu soodustust saada. Seetõttu usun, et uus kord pigem toetab investeeringuid üürikorteritesse jättes samas mõjutamata eraisikute otsused omale isikliku eluruumi soetamiseks.

Munitsipaaleluruumide (ja ka riigile kuuluvate eluruumide) osatähtsus Eestis on väga väike võrreldes näiteks Soomega. Kõige enam tõuseb esile Tallinna linna poolt alla paari tuhande sotsiaalkorteri haldamine, mis eirab suures osas kinnisvara majanduslikke reegleid (nt üürihind on kaks korda madalam, kui turuhind). Sama kehtib enamasti ka riigi omandis olevate nn endiste tööandja eluruumide ja mõnel juhul õppeasutuste poolt hallatavate ühisealamuruumide kohta. Eesti avaliku sektori poolset analoogilist tegevust iseloomustab see, et valdavalt on need sotsiaalprojektid ning avalik sektor ei ole asunud kinnisvaraturgu omapoolsete investeeringutega mõjutama. Kui aga arvestada, et päris suur hulk avalikule sektorile kuuluvate eluruumide kasutajatest oleks füüsiliselt ja majanduslikult võimelised üürima eluruumi vabalt turult, siis on justkui tegemist vaba turu mõningase piiramisega. See on poliitiliste valikute küsimus ning isiklikult loodan, et niikaua, kui vaba turg suudab efektiivselt kinnisvarateenuseid pakkuda, ei hakka avalik sektor selles osas konkureerima ja keskendub inimestele, kes ise vabal turul hakkama ei saa. Tõmmates paralleele mujalt maailmast olen arvamusel, et avaliku sektori eluruumide hulk Eestis aeglaselt suureneb.

Kõike eelnevat arvestades olen arvamusel, et üürikorterite kasutamine ja pidamine hakkab muutuma populaarsemaks. Eelkõige seetõttu, et nii sotsiaalsed, majanduslikud kui poliitilised protsessid kujundavad tasapisi ümber omandi- ja üürisuhete vahelist proportsiooni. Igaks juhuks rõhutan, et vajaduse kasv üüripindade järele ei tähenda automaatselt vajadust täiendava elamispinna järele. See puudutab lihtsalt osakaalude jaotumist omandi- ning üürisuhete vahel. Elamispindade kasutajate hulk ning sellest tulenev vajadus elamispinna järele ei sõltu sellest, kas ruumi kasutatakse omandi- või üürilepingu alusel.

Kindlasti kasvab järgneva 5-7 aasta jooksul nende ettevõtete hulk, kelle põhitegevuseks ongi üüriteenuse pakkumine kas eraisikutele, ettevõtetele või ka avalikule sektorile. Samuti kujuneb Eesti eraisikutel sarnaselt Skandinaavia maadele välja traditsioon kujundada omale väljaüüritava kinnisvara portfell, mida käsitletakse arvestatava pensionisambana. Seni on ju pensionisamba rolli täitnud omandireformi käigus saadud vara, mis hakkab oma tähtsust järjest kaotama. Sellega seoses tugevneb pikas perspektiivis ka seos üüri suuruse ja üüritava varaga kaasnevate kulude vahel. See aga tähendab pigem üürihinna tõusmist. Seda soosivad ka viimase aja arengud. Näiteks langes Tallinnas üüripakkumiste arv üha kiirenevas tempos 2010 aasta kokkuvõttes koguni 44%. Tegemist on kinnisvaraturu kriisi järelmõjuga – 2007 aastal suurenes üüripakkumiste hulk drastilistelt just nende objektide võrra, millele ei suudetus ostjat leida. Nüüd, kus elukondlik kinnisvaraturg on Tallinnas peaaegu poolteist aastat stabiilset arengut demonstreerinud ning õige hinnastamise korral on võimalik igale objektile ka mõistliku ajaperioodiga ostja leida, ei ole enam vajadust neid üüriturul pakkuda. Selline areng on toomas üüriturule hinnatõusu.

Eesti üldist majanduslikku arengut ning klientide käitumist arvestades on võimalik tuua välja peamised trendid kinnisvaraturul 2011 aastal.

1) Üldine meelestatus nii klientide kui professionaalsete turuosaliste poolt edasiste arengute suhtes on positiivne. Oodatakse jätkuvalt tehingumahtude kasvu ja ka hinnakasvu. Aktiivsemates piirkondades need ootused 2011 ka ilmselt realiseeruvad, kõrvalistes kohtades sisulisi muutuseid veel ei toimu. 

2) Sundolukorras tehtavate tehingute osakaal väheneb jätkuvalt. Seda nii täitemenetluses kui ka nende ”sund”tehingute osas, mis pole veel täitemenetluseni jõudnud. Seda kinnitab ka üle 60-päevase võlgnevusega laenude hulga vähenemine.

3) Koos majanduskasvuga tasapisi kosuvad ettevõtete tegevusmahud toovad  kaasa suurema aktiivsuse ärikinnisvara turul. Hea kvaliteedi ja asukohaga büroo- ja kaubanduspindade osas hakkab tasapisi terendama puudus.

4) Uusi arendusprojekte käivitatakse siiski valdavalt Tallinnas, kusjuures üldjuhul on tegemist väiksemate (kuni 500 – 2500 m2) projektidega, mistõttu ülepakkumist tõenäoliselt ei teki. Mõni üksik väike arendus tuleb turule ka Tartus ja Pärnus. Uue trendina hakkab arendustegevus tasapisi liikuma ka eramuarenduse poole, kus on samuti kvaliteetsete majade osas pakkumine väike.

5) Tallinna/Harjumaa piirkonnas toimuvate arengute positiivsed mõjud siiski Tartust ja Pärnust eriti kaugemale veel ei jõua. Siiski kahaneb miinimumini nende maakondade arv (2010 oli neid 8 st üle poole), kus kinnisvaraturu käive aasta varasemaga võrreldes kahanes.

6) Taastuma hakkab huvi puhkeotstarbelise kinnisvara soetamise vastu, mille osas vaadatakse senisest aktiivsemalt ringi Pärnu- ja Läänemaal ning saartel. Huvi oli suur ka 2010 kevadel, kuid tehinguteni jõuti vähem. Sel aastal on oodata rohkemat reaalsete tehinguteni jõudmist.

7) Euro või mitte euro, kuid välismaised ostjad jätkavad mõõdukalt aktiivset tegutsemist Eesti kinnisvaraturul, Nende osakaal jääb ka 2011. aastal ilmselt ca 10 % lähedusse kõigist turutehingutest.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.