Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Pärnu Postimees avaldas artikli Pärnu kinnisvaraturu kohta, mis põhineb Domus Kinnisvara turuanalüüsil.

Loe pikemalt www.parnupostimees.ee

Eile õhtul toimunud meeleolukal presentatsioonil Aegna saarel avalikustasime oma uue turuanalüüsi, mis sedapuhku kannab pealkirja “Kinnisvaraturu analüüs 2010 II poolaasta”. Oleme valminud dokumendi üle uhked ja usume, et seal sisaldub palju huvipakkuvat tavalistele kinnisvara ostjatele ja müüjatele, kinnisvara arendajatele ja finantsasutustele, ajakirjanikele ja kinnisvarafirmadele ning kõigile teistele, kellel pakub huvi see, mis kinnisvaraturul tegelikult toimunud on ja mis toimuma võib hakata.

Head lugemist ja kaasa mõtlemist.

Turuanalüüsiga saab tutvuda SIIN

Harjumaal tehti 2010 I pa hoonestatud elamumaaga kokku 547 ostu-müügitehingut, mida on ca 13,5% enam, kui 2009 II pa ning 43,2% enam, kui aasta varem. Hoolimata tehingute arvu suurenemisest on eelkõige linnalähedaste arenduspiirkondade eramute hinnad suure pakkumise tõttu surve all.

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 I pa ca 24% st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kasvas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jäävad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmisel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistliku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tallinna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 I pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 II pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade poolne vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi vallad (nagu ikka!). Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonestatud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. Arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee SPOT andmetel kasvanud ca 22%, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. Domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 – 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Kokkuvõtteks:
Ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 II pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. III kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas IV kvartalis.
Elamukruntide osas püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korteriturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliitikat maaostude finantseerimise osas.

Täpsemalt loe Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Kirde-Eesti kinnisvaraturul on 2010 I pa olnud küllaltki heitlik. Kuna tehingumahud on nii väikesed, siis ei ole mõtet ei tehinguaktiivsuse ega hinnakõikumiste osas jälgida protsentuaalseid muutuseid, kuna need ei iseloomusta turgu.

Turuaktiivsuse suhtes ei ole võimalik välja tuua selgeid tendentse. Turg jääb ilmselt hüplevaks praeguse taseme juures nii 2010 II pa kui ka 2011 kevadperioodil. Käesoleva aasta kevadkuudel on aktiivsus olnud veidi suurem ning sama võib prognoosida ka sügiskuude kohta, millele järgneb taas vaibumine talvel.

Ka hinnatasemete osas on korteriturg olnud väga hüplev, pigem on hinnad käesoleva aasta esimesel poolel veidikene langenud. Loomulikult on selle taga ühel poolt siiski suhteliselt väikesed tehingumahud (tehinguid tehakse väga erineva kvaliteediga varadega), teisalt aga hinnalanguse lõppemine ning uue selge tendentsi puudumine. Domus Kinnisvara prognoosib, et ka hinnatasemete osas jääb turg kõikuvaks praeguse taseme ümber ning mingit selget uut tendentsi vähemalt järgneva aasta jooksul ei teki.

Pakkumise poolelt on siiski olemas selged tendentsid – korteripakkumiste hulk kasvab tasapisi ning pakkumishind ootuspäraselt langeb. Eelkõige näitab see kinnisvaraomanike raskuste jätkumist ning positiivse meelestatuse puudumist. Seejuures on keskmiste tehinguhindade ja keskmiste pakkumishindade vahe korteriturul jätkuvalt üle 30% ning tehinguni jõudmine eeldab väga hea hinna-kvaliteedi suhte pakkumist. Seda arvestades ei ole põhjust Kirde-Eesti kinnisvaraturule eelolevaks poolaastaks (eeldatavasti eelolevaks aastaks) tõusutrendi prognoosida.

Täpsemalt aga loe meie 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.

Sellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohutirtsude parved. Üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tasemele. Mis siis toimub?

Ehitusfirmasid on eelkõige riigisektor rõõmustanud sellel aastal mitmete suuremahuliste hangetega. Sildade, promenaadide, koolimajade jms magusad projektid on toonud ka väiksematesse linnadesse kohale kogu Eesti ehitusturu koorekihi, sest mahult suuri objekte on turul napilt. See on tähendanud seda, et teatud perioodiks on vastavasse linna sisse voolanud märkimisväärne hulk mujalt pärit ehitajaid, kes vajavad kohapealset elamist. Pidev autotransport on liiga kulukas ja ei võimalda tööd efektiivselt teostada. Seega on ehitusfirmad pööranud pilgud üürikorterite poole ja teinud selle turu täiesti tühjaks. Kui samaaegselt on ühte linna sattunud mitu ehitusobjekti, siis on lisaks nõudlust kergitanud terav konkurents ehitusfirmade vahel. Tulemuseks on see, et teatud ajaperioodil on sel aastal olnud võimalik leida üürikorterit Pärnus, Haapsalus või Valgas sama tõenäoline kui leida Sahara kõrbes vett. Kinnisvarafirmade telefonid on olnud punased, kuid kahjuks pakkuda pole olnud midagi. Harukordne situatsioon, millega maaklerid pole enam harjunud ja turu pakkumise pool ei suutnud reageerida. Eriti eelistatud on olnud 3-toalised möbleeritud korterid, mida on broneeritud ka telefoni teel, kohapeal käimata. Vähem atraktiivsed on olnud möbleerimata ja eksklusiivsed korterid. Olukorda on ära kasutanud nutikad korteriomanikud, kes ülisuurt nõudlust arvestades on kergitanud hinda kümnete protsentide võrra.

Kui varasematel aastatel on ehitajaid peetud üldiselt veidi „kaheldava väärtusega“ üürilevõtjateks, keda mitmed korteriomanikud on lausa välistanud, siis nüüd tundub, et raha ei haise ja võimalus tulu teenida ületab võimaliku korteri lõhkumise hirmu. Väikelinnade leigevõitu üüriturg ei võimalda nii väga üürnikke valida ja vastu võetakse see, mida pakutakse. Samuti on tõusnud üldine kultuursus ja ehitusfirmade juhid nõuavad ehitajatelt korralikku käitumist, sest riskida korterist ilmajäämisega keegi ei taha.

Korterite väljaüürimise äriga tegelevatel kodanikel tasub seega silmad-kõrvad lahti hoida ja jälgida, kas nende kodulinnas äkki mingi suure ehitusobjekti osas töödega ei alustata, mis üürituru pahupidi pöörab. Kui selline asi tulemas on, siis tasub kiire väljaüürimisega ehk oodata ning uuelt nõudluse tasemelt küsida juba sellele vastavat hinda. Liiga ahneks minna aga ei maksa, sest kuluarvestus on ka ehitusfirmades tähtsal kohal ning utoopilisest hinnast unistav korteriomanik võib kõigest ilma jääda.

Kinnisvarasektoris tegutsejate jaoks pole pikk detailplaneeringute menetlusprotsess Tallinnas mingi uudis. Nii on see olnud aegade hämarusest ja püsinud sama vankumatult nagu Vana Toomas Raekoja torni tipus. Kui mujal Eestis on detailplaneeringu läbiviimise protsess võtnud reeglina aega kuni 1 aasta, siis Tallinnas alles algab ajaarvestus ühest aastast. Pikki aastaid oli see kahetsusväärne tõsiasi, mida planeeringute koostajad talusid lihtsalt hambad ristis. Sügav kinnisvarakriis viimastel aastatel tähendas aga, et detailplaneeringute venimine muutis märgatavalt mõne tegelase finantsseisundit ja tõstis õhku pankrotikirve. Eriti traagiline oli see kinnisvara arendajate jaoks, kes ostsid turu tipus kinnistu, hakkasid selle sihtotstarvet muutma ja Tallinn arvas heaks seda aastaid menetleda ning planeeringu kehtestada turu madalseisus. Muidugi võime me alati olla üleolevad ja öelda, et „ise olid loll, et tipus ostsid ja lootsid sinisilmselt saada kiirelt uut sihtotstarvet“, kuid detailplaneeringu kestvust 3-5 aastat ei saa kindlasti mitte normaalseks lugeda. Eriti riigis, mis müüb ennast eeskujuliku e-riigi kuvandiga.

Tallinn/Harju piirkonnas pöörleb ca 60 % Eesti kinnisvaraturu rahast ja seega võivad küünikud rahulikult ümiseda laulu“ It’s All About The Money“, kui jutt läheb planeerimisprotsessi venimise peale. Siinkohal ei vihja ma sellele, kas kellegi raamatu vahele on midagi pandud või mitte. Naised saunas on muuseas rääkinud, et kinkekaarte on raamatute vahele pandud viimasel kümnendil tubli Tammsaare viie osa jagu, aga enamjaolt pole sellest detailplaneeringu kiirendamisel abi olnud. Küsimus on eelkõige olnud selles, et maa hind on pealinnas olnud kordades kõrgem kui mujal Eesti piirkondades ja olnud seega suur huvigruppide võitlustanner. Panused, mida on andnud maa väärtustamine, on olnud kõrged. Kus on suuri kasusaajaid, seal on ka hulgi neid, kes rikastumisele virila pilguga vaatavad. Naabrid, puude kaitsjad, valguse kaitsjad, vaikuse ja rahu kummardajad, omakasu peal väljas olevad osapooled on vaid mõned huvigrupid, kes on aastate jooksul oma hambaid näidanud, arendajaid masendanud ja ametnikke ettevaatlikuks muutnud. Just hirm mõne skandaali ees on olnud suur põhjus, miks ametnikud on planeeringuid venitanud kohati isegi piinlikuks tegeval kombel. Karta võib, et isand Parbuse juhtum sunnib linnaametnikke veelgi enam ettevaatlikkusele ja pikendab juba niigi pikka planeerimisprotsessi.

Rohkem enesekindlust, rohkem soovi muuta linn kaasaegseks elukeskkonnaks, sõbrad Vabaduse väljaku äärest! Kohati tundub, et linnapildile on parem, kui püsti seisavad räämas ja inimtühjad puitmajad, et ametnikud saaksid aastaid parkimiskohti kokku lugeda, mida uus detailplaneering ette näeb. Meie elamufond on teatavasti väga vana ja on äärmiselt kurb, et selle parandamine venib seetõttu, et kohalik omavalitsus ei väärtusta arengut ega loo vajaminevaid eeldusi. Võib lõpmatuseni vaielda ja analüüsida, mitu tundi peab aknast päike sisse paistma ning jäädagi toppama detailidesse, kuid linnapilt kannatab ja maaomanike raha põleb. Eestis on võtta mitmeid näiteid, kus seadusi on muudetud eesmärgiga neid lihtsustada ja erinevaid protseduure täiendatud aja muutumisest tulenevalt. On aeg kriitilise pilguga üle vaadata ka planeerimisseadus ning Tallinna linnal korrastada tegevusprotsesse ja täiendada regulatsioone, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses.

Juba väikese traditsioonina võttis Domus Kinnisvara ka sellel kevadel kavva Lõuna-Eesti kinnisvaramaaklerite seas uut infot edastava ürituse korraldamise, mis sai teoks 25. mail Tartus.
Ühena teemadest tutvustati olulisemaid muudatusi 01. juulil k.a. jõustuvas perekonnaseaduses. Et miks just abielu sõlmida või lahutada notari juures või kuidas muutuvad abikaasade varalised suhted, tõi ilmekalt kuulajate ette notar Paavo Uibopuu.
Käsitlemist leidis maaklerite jaoks eriti uus ja huvitav teema – Notarite Koja juurde loodud vahekohus. Vahekohtu olemust, erisusi tavakohtust ning menetlusprotsessi tutvustas vahekohtu liige, notarikandidaat Triin Tein. Kõne all olid ka notari uued ametitoimingud ja ametiteenused.
Meeleoluka päeva lõpetas Pindi Kinnisvara Viljandi kontori juhataja, kutseline maakler ja kutseline hindaja Mirje Kallaste, kes viis kuulajaskonna kurssi erisustega põllu- ja metsamaade hindamisel. Teema, millega maakleritel tuleb tihti kokku puutuda, kuid napib teadmisi, kust vajalikku infot leida ja kuidas seda töös rakendada.
Elava vastukaja taustal võin öelda, et Ülikooli raamatukogu konverentsisaalis toimunud üritus läks ka seekord kenasti korda. Kutse kolleegidelt järgmise ürituse korraldamiseks on meile juba edastatud.

Domuse kontor on Pärnus aktiivselt tegutsenud juba selle aasta algusest ning viimane aeg on ära tuua mõned näited reaalsetest tehingutest, mida meie maaklerid on möödunud nädalatel läbi viinud. Järjest aktiivsemaks muutuvast korteriturust valisime välja järgmised tehingud:

Korteri müük Pärnus
Asukoht: Pärnu linn, Mai 6a
Kogupind: 82 m2
Tubade arv: 3
Korrus: 8/5
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: väga hea
Lisainfo: olemas saun, 2 rõdu, vaade merele
Hind: 1 170 000 kr

Korteri müük Pärnus
Asukoht: Pärnu linn, Kuldse Kodu 5
Kogupind: 57 m2
Tubade arv: 3
Korrus: 5/4
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: hea
Lisainfo: rõdud kõikides tubades, 2 panipaika
Hind: 665 000 kr

Korteri müük Pärnus
Asukoht: Pärnu linn, Papiniidu 33
Kogupind: 51 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: hea
Lisainfo: toad eraldi, rõdu
Hind: 500 000 kr

Korteri müük Pärnus
Asukoht: Pärnu linn, Liiva tn
Kogupind: 44 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 3/2
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: hea
Lisainfo: toad eraldi, maja renoveeritud
Hind: 330 000 kr

Viimased aastad on meile kõigile selgeks teinud majandussurutise mõiste, mille üheks peamiseks vedajaks oli kinnisvarakrahh. Tuletagem meelde, et kinnisvarakrahh on olukord, kus hinnad langevad 25-30 % ja rohkem ning sellest on Eesti kinnisvaraturg viimastel aastatel kõrge kaarega üle lennanud, jõudes lausa 50 % hinnalanguseni. Täna on enamus analüütikuid seda meelt, et turu põhi on läbitud ja ees on ootamas erinevatel hinnangutel kas põhjas tammumine või sammhaaval ülesronimine. Arenenud majanduste kinnisvaraturud on aga selgelt näidanud, et kinnisvaraturule on omased aeglased dünaamika muutused ning pärast hindade põhja vajumist on mõnda aega raske ostjaid psühholoogiliselt ostma saada. Pole vähematki põhjust arvata, et nii ei juhtu ka Eestis. Kinnisvaraturu põhi saab olema sama, nagu sõit Tallinn-Tartu maanteel – lauge, pikk ja tüütu.

Samas aga on „võidurelvastumine“ alanud ja seda üllatavalt aktiivselt. Kinnisvarafirmade postkastid kubisevad päringutest, kus tuntud ja vähemtuntud arendajad soovivad osta korterelamu ehitamiseks vajaminevat krunti. Mitmed ehitustööd on alanud ja veel rohkemate korrusmajade, kus krunt ja ehitusluba olemas, projekte vaadatakse ümber ja kohandatakse turuolukorraga. Lisaks staažikatele arendajatele on turule tulemas oma kinnisvaraprojektidega Eesti suurpangad. Kopad on maasse löödud ja sügis-talv toob turule kümneid uusi kortermaju. Ühelt poolt on see loogiline, kuna uute korterite pakkumisturg on vägagi kokku kuivamas. Teiselt poolt paneb imestama, et uute hoonete ehitamise ümber tiirleb juba sedavõrd suur huviliste hulk. Iseküsimus on muidugi, kui paljud nendest lõpuks ehitama hakkavad ja kuivõrd finantsiliselt tugevad nad on. Aga kiibitsejaid on palju ja nende hulgas teatav hulk neid firmasid, kes jäid 2004-2007 rongist maha ja tahavad nüüd ise vedurijuhtideks olla. Saab siis imet näha.

Lõputuna kinnisvaraturg vahepeal lausa mütoloogilised mõõtmed omandanud „põhja“ püsima ei jää. Selleks on mitmed kaalukad põhjused:
1) Nii ostjate kui arendajate mälu pikkus ületab küll haugi vastava näitaja, aga ei ole siiski märkimisväärselt pikk. Juba 2010 ollakse valmis sõlmima eellepinguid enne, kui vundament on valmis ehitatud ja järgmistel aastatel see trend jätkub.
2) Eesti elamufondi olukord on viimasel kümnendil küll oluliselt paranenud, kuid jääb siiski kõvasti alla Lääne-Euroopa omale. Eesti tuntud magalate kokkukukkumist pole küll karta, aga eriti nooremate inimeste huvi soetada korter uues ja kaasaegses majas on turgu tõstev tegur. Turgu hakkavadki vedama just uued korterid, vene ajal ehitatud korterite pakkumiste hulk on praegu jätkuvalt ületamas nõudlust.
3) Pangad on vaikselt leevendamas elamuasemelaenu väljastamise tingimusi ja aja kulgedes muutub laenu saamine võimalikuks veel suurematele elanikkkonna gruppidele. Ühelt poolt julgen prognoosida marginaalide alanemist (samas Euribori kasvu) ja laenuraha pakkumise kasvu, aga teisalt võimaldab laenumahtude kasvu samuti pankurite mälu pikkus ja konkurentsi olukord. Vaevalt, et kõik pangad jätkuvalt vaatavad rahulikult pealt, kuidas üks Põhjamaade finantskontsern järjest oma turuosa suurendab.
4) Kogu Eesti majandus on välja ronimas sügavast august ning taastuma hakkab (laenuvõimeliste) elanike palkade ja jõukuse kasv.
5) Pakkumine on turul kahanenud ja tänasel turul on paljud ostuhuvilised tõsises hädas sobiva pakkumise leidmisega. Domuse maaklerid on kuulnud kümnete klientide suust juttu, et olukord kinnisvaraturul on sama nagu jaekaubanduses – poed on justkui riideid täis, aga kui midagi konkreetset tahad osta, siis pead omama tõsist närvikava, järjekindlust ja orienteerumisoskust, et sobiv kaup leida.
6) Euro ja jätkuv integreerumine Euroopa majandusruumiga tõstab Eesti usaldusväärsust ja suurendab välismaalaste huvi Eesti vastu.

Eesti feng shui gurud Siret ja Janno Seeder ütlevad viimases Directoris, et majandustsüklite pikkus on keskmiselt 12 aastat. Kui meenutada, et taasiseseisvunud Eesti majanduse varasem suurim kukkumine jääb aastasse 1997, siis võib feng shui tarku isegi uskuda. Arvestades, et Eesti kinnisvaraturg kukkus kõige rängemalt 2008. aastal, siis järgmine krahh ootab meid ees aastal 2020. Kõik kordub. Vahepeal aga naudime tõusu magusaid vilju.