Domus Kinnisvara ajaveeb

Kinnisvara eluiga on üldjuhul pikem, kui inimese oma. Kuigi kinnisvara pikaajalisuse tähtsus tasapisi väheneb, tuleb seotud otsuste tegemisel üldjuhul ikkagi vaadata pikemat perspektiivi kui vaid mõni aasta. Need tõusud-langused, mida oleme möödunud 10 aasta jooksul näinud, on tegelikult siiski suhteliselt lühikese perioodi muutused. Alljärgnevalt püüan aga välja tuua mõned tänased trendid, millel on pikem mõju kui vaid järgmised 10 aastat.

1. Jätkusuutlikkuse tähtsustumine
Kuigi säästlikkusest, pasiivmajadest, energiamärgistest, alternatiivenergiast jms on juba paar aastat tõsisemalt räägitud, hakkavad mõjud alles avalduma. Jätkusuutlikkus alles hakkab reaalselt kinnisvaraarendusse jõudma, kuigi sisuliselt toimub alles katsetamine ja testimine. Tänagi on teemaks veel peamiselt energiasääst, kuigi kinnisvaraga seoses tuleks mõelda jätkusuutlikkusele laiemalt. Esimesed positiivsed (energiasäästlikud kortermaja arendusprojektid, loodusmaterjalide kasutamine jms) ja negatiivsed (vana elamufondi renoveerimisel küttekulude kokkuhoid sisekliima arvel, valearvestused investeeringute tegemisel jms) tulemused on juba olemas. Jätkusuutlikkuse massilise teadvustumiseni aga läheb veel aastaid aega. Olen veendunud, et paljud tänased innovaatilised lahendused on 10 aasta pärast nn must be. 7 miljardi piiri ületanud inimkonna jätkuv kasv piirab ressursse ja toetab jätkusuutlikkuse idee tähtsustumist.

2. Differentseerumine
Koos stabiliseerumisega süveneb kinnisvaraturul differentseerumine. Piirkondi, ehituskvaliteeti, uut/vana jne väärtustatakse ning hinnatakse seetõttu erinevalt. Ühelt poolt lähtub diferentseerumine kinnisvara kasutusväärtusest, kuid samavõrd ka meie subjektiivsetest hinnangutest. Linnakeskused on juba nihkunud endisest Raekoja platsist vasakule või paremale Tallinnas, Tartus, Pärnus, sest endise linnakeskuse kasutusväärtus jäi madalaks. Nii mängitakse tõenäoliselt ümber ka kinnisvaraturg teistes linnaosades ning ka nende siseselt. Ülerahvastuv Pirita kaotab tõenäoliselt mõnevõrra oma väärtust ning üha uuenev Põhja-Tallinn võidab. Ka linnaosade siseselt tõuseb ja vajub erinevate kvartalite väärtus sõltuvalt sellest, mida seal tehakse.

3. Üürituru muutumine
Omanike ja üürnike suhe kinnisvaraturul on muutumas üürnike arvu kasvu ja omanike arvu kahanemise suunas. Kinnisvara omamine, kui kõigi eestimaalaste elustiil, on tasapisi taandumas. Seetõttu on üüriturg tähtsustumas ja sellega seoses ka mingis mõttes stabiliseerumas. Üüri määrad liiguvad selles suunas, et pakkuda omanikele tootlust, mis motiveerib võtma pikemaid investeerimispositsioone. See aga tähendab ka liikumist pikemaajaliste ning sisukamate üürisuhete poole, mis on omased Lääne-Euroopale. Muutusele aitab kaasa nii maailma majanduseses toimuvad sündmused (majanduslikud põhjused) ning ka kinnisvaraturu osaliste põlvkonnavahetus (mõtteviisi muutus). Üürituru muutumine leiab ilmselt millalgi väljenduse ka meie seadusandluses, kus võetakse uuesti teemaks pikaajalised üürisuhted. Seda siis juba turu vajadustest tulenevalt, mitte enam omandireformi sunnil.

4. Peresuhete muutumine
Kunagisest Eesti suurperest on tänaseks jäänud järele märkimisväärselt väiksem majandusüksus. Lapsed olid veel 100 aastat tagasi vanematele sisuliselt investeeringuks ja pensionisambaks, mida tänapäeval asendavad kõikvõimalikud vähem ja rohkem virtuaalsed lahendused. Sellega seoses kaotab tasapisi tähtsust ka klassikaline abielu ning selle asemele astuvad muud ühiselu võimalused. Sealhulgas ka peresuhted omasooliste paaride seas. Nii on ka kinnisvara jätkuvalt kohandumas väiksemate majandusüksuste jaoks, mis viib omakorda suurema asustustiheduseni. Usun, et madala asutustiheduse ja normaalse infrastruktuuriga piirkonnad väärtustuvad tulevikus enam, kui need, kus asustutihedust tasapisi suurendatakse. Seda nii maa kui ka ehitiste hinna osas.

5. Elanikkonna vahetumine
Tallinna „mägede“ linnaosad, Tartu Annelinn (ja teised analoogid peaaegu igas Eesti linnas) on kõige otsesemalt rahvaste rändamise tulemus. Sarnased protsessid, olgugi, et oluliselt väiksemas mahus, jätkuvad ning muudavad meie kinnisvaraturgu ka edaspidi. Näiteks Kopli Liinide arenduse õnnestumise korral tõuseb Põhja-Tallinna väärtus oluliselt laiemalt. See omakorda lükkab terve linnaosa kinnisvaraturule veelgi pööret juurde ja sunnib muuhulgas ka elanikkonda vahetuma. Kuna piirkonna kasutusväärtus tõuseb, siis tõuseb ka sealse kinnisvara hind ning senise elanikkonna asemele tulevad tasapisi jõukamad. Elanikkonna vahetumiseks mingis piirkonnas on ka teisi põhjuseid. Näiteks Pirital on mõni tänav läinud juba puhtalt venekeelse (suhteliselt jõukama) elanikkonna kätte. Eestlaste ja venelaste kultuuriline taust on üldjoontes siiski sarnane, kui seada meie kõrvale hiinlased või tumedanahalised moslemid. 15 aasta pärast võime leida, et mõni tänav näiteks Laagris (või mõni maja Lasnamäel) on läinud meie harjumuspärasest kultuurist vägagi eristuvate inimeste kätte. Tavaline protsess Lääne-Euroopas muideks.

Tänases majanduskeskonnas on keeruline prognoosida isegi seda, mis juhtub kahe kuu pärast. Sellest hoolimata on pikalt ette mõtlemine kinnisvaratehingute kavandamisel otstarbekas ning edukamad on need, kes seda teevad. Seda nii oma isiklikuks kasutamiseks tehtavates otsustes kui investeerimisküsimustes. Mul on hea meel, et 2011 on kinnisvaraturul olnud palju kaalutlevam aasta kui varasemad. Loodan, et 2012 on veelgi läbimõeldum.

2011 aasta on kinnisvaraturul olnud üldjoontes positiivne – ostu-müügi tehinguid on tehtud rohkem ning ka hinnad on tõusnud. Sellise sõnastusega jääb paratamatult mulje, et kogu sektor on mõõnast läbi ja rühkimas uutele kõrgustele. Kahjuks või õnneks nii ei ole. Kui Eesti eelarvepoliitikat ja majandust on eeskujuks tuues kiidetud, siis kohalik elanik on see, kes oma ostujõuga kinnisvaraturul osaleb. Tema jaoks on tähtis see, et reaalpalk pole enam ammu tõusnud ja hinnatõus sööb ära võimalikud säästud. Seega ei pruugi ta olla laenukõlbulik, mis on vajalik kinnisvaraturul osalemiseks. Samuti mängib olulist rolli Euroopa finantskriis, mille mõju me alles hakkame kinnisvaraturul märkama.

Tallinna korteriturg oli III kvartalis aktiivne – tehinguid oli võrreldes II kvartaliga veidi rohkem ning ka keskmine hind tõusis. Sarnase stsenaariumiga oli ka 2010 aasta, sest tehingute maht on enam-vähem sama, kuid keskmine hind on pidevas tõusujoones. Kolmanda kvartali keskmine hind oli umbes 4% kõrgem kui teises kvartalis, kusjuures II kvartali hinnad tegid 10%-lise hinnahüppe. Käesoleva aasta III kvartali Tallinna korteriomandite keskmine hind on ca 18% kõrgem kui 2010 aastal samal ajal.

Pakkumiste arv on Tallinnas kinnisvaraportaal City24 andmetel üsna stabiilne, jäädes vahemikku 10 000 – 11 000. Seega suuri kõikumisi ei ole. Tõenäoliselt müüjate hinnaootuse taustal on keskmine küsitud hind peaaegu iga kuu veidi tõusnud. Seejuures on huvitav, et septembris oli keskmise tehingu- ja pakkumishinna vahe ainult 14%. Tavaliselt on see näitaja 20-25%. Seega võiks öelda, et ostjad maksid enam-vähem seda hinda, mida müüjad küsisid ja kauplemist oli vähem.

Eelnev jätabki mulje, et Tallinna korteriturg ujub majandusega vastuvoolu. Pigem on põhjus kinnisvaraturu omapäras, et kõik toimub ja kajastub statistikas viitajaga. Kodu ostmine-müümine võtab vähemalt 1-2 kuud aega. Seega tänaste majandusuudiste mõju kinnisvaraturule avaldub IV kvartalis.

Teistes linnades on liikumised olnud vägagi erisuunalised. Näiteks Tartus on korteritehingute arv kasvanud nii II kvartaliga kui ka möödunud aasta III kvartaliga võrreldes. Kuigi Tartu korterite keskmised hinnad on natukene tõusnud võrreldes aasta varasema perioodiga, siis käesoleva aasta II kvartaliga võrrldes on keskmine hind pigem langenud. Pärnus on nii tehingute arv kui ka hinnad liikunud sel aastal täpselt samas rütmis ja mahus eelmise aastaga. Tehingute arv on seega püsinud II ja III kvartali lõikes stabiilsena ning hinnad on mõne protsendi võrra tõusnud. Narvas seevastu on korteritehingute arv olnud tugevas languses ning hinnad püsinud stabiilsena. Seda nii käesoleva aasta II ja III kvartali võrdluses kui ka võrreldes möödunud aasta sama perioodiga.

Mõeldes sellele, mis saab IV kvartalis, siis on suurimaks mõjuriks majanduskeskkond. Kui 2010. aasta neljas kvartal oli Tallinna korterturul väga aktiivne, siis praegune majanduslik taust on eelmise aastaga võrreldes erinev. Finantskriisi põhjustatud ebamäärasus ja teadmatus lähiaja muutuste suhtes on üks tegur, kuid reaalselt kinnisvaraturule mõju avaldav asjaolu on suure tõenäosusega kasvavad intressid.

Kas sa teadsid, et praegu on Narvas ja selle ümbruses käimas kaks ülisuurt (Eesti Energia õlitehas ja uus elektrijaam) ja veel mitmed arvestatavad (TÜ Narva Kolledž, Narva Hooldekodu, Sun Residence Narva-Jõesuus, paar tööstusparki) ehitusprojektid, mille käive järgmise kahe aasta jooksul on kokku ca 1,25 mlj eurot. Näiteks Domus Kinnisvara Narva kontori aknast paistab 2 kraanat. See aga tähendab, et Narva on kevadest saadik sisse voolanud mõni tuhat ehitajat. Protsess algas nn valgekraedega kevadel ning nüüd on järg jõudnud töömeeste kätte. Kuigi nendel ehitustel saavad tööd ka Narva kohalikud elanikud, siis on paljud tööd väga spetsiifilised ja erioskusi nõudvad (eelkõige Eesti Energia ehitusprojektid). Nii ongi meie kontor muutunud rahvaste paabeliks – austerlased, bulgaarlased, soomlased jne jne jne on leidnud meid üles ikka ühe ja sama sooviga – andke üürikortereid.

Näiteks viimane suurem tellimus väliskliendilt on antud meile ca 35 üürikorteri leidmiseks. Seejuures on tingimused lihtsad – kõigi mugavustega keskmises korras korter, igale inimesele peab olema oma tuba ning ühe inimese kohta ei tohi üürikulu ületada 100.- eurot kuus, lisaks muidugi kommunaalmaksete kulu. Seega otsitakse põhiliselt 2-toalisi kortereid hinnaklassis 180 – 240 eurot kuus ning 3-toalisi kortereid hinnaklassis 250 – 350 eurot kuus. Hinnaerinevused ja kauplemine on üldjuhul seotud korteri seisukorra, möbleerituse ja pakutavate lisateenustega (internet jne).

Suur nõudlus üürikorterite järele on üürihinda tõstnud. Samas ei ole väljastpoolt Narvat (või ka Eestit) siia tulevad kliendid rumalad ning ülehinnatud objekte nad ei võta. Ülehinnatud objektidele tehakse mõistlik hinnapakkumine ning sel juhul on juba omaniku otsustada, kas leppida turuhinnaga või jääda ootama mõnd eriti hädas olevat klienti. Viimaste hulk ei ole siiski tähelepanuväärne, sest oma eripakkumistega on turul ka Narva hotellid. Näiteks välisettevõtete jaoks on arusaadavam ja seega ka lihtsam (kuigi natukene kallim) paigutada lühiajaline tööjõud hoopis mõnda kohalikku hotelli.

Olukorda veidi edasi analüüsides on selge, et Narva on muutunud Eestis parimat üüritootlust pakkuvaks piirkonnaks. Üürihinnad on Tallinnaga samal tasemel (ca 5.- eur/m2), kuid vara ostuhind 2,5 korda madalam. Eelnimetatud üürihinnaga korterite keskmine müügihind on ca 325 – 375 eur/m2, mistõttu on aastane üüritootlus ca 18 %. Kolm korda kõrgem, kui Tallinnas! Paar nädalat tagasi Peterburis sealsete ettevõtjatega õhtustades pani see isegi neid mõtlema. Kui keegi tahaks praegu teha lühiajalise investeeringu suuruses ca 10 000 – 20 000 eurot, siis soovitaksin seda teha just Narvas. Suurehitused vältavad ilmselt veel 2 aastat, millisel ajaperioodil on võimalik pool soetatud üürikorteri hinnast juba tagasi teenida ning seejärel korter võõrandada.

Kohalikele elanikele aga soovitame revideerida oma kinnisvara. Hea meelega oleme selles osas nõu ja jõuga abiks. Võib-olla on võimalik mõni tühjalt seisev korter väikete kuludega üürikõlblikuks muuta või hoopis korraldada ümber oma elamistingimused. Seda premeeriks igakuiselt mõnesaja eurone lisatulu.

Taasiseseisvuse 20-ndat juubelit tähistades on põhjust heita pilk Eesti kinnisvaraturu minevikku ja vaadata, kuhu me tänaseks välja oleme jõudnud.

Mõned olulised muudatused on järgmised:

* Riiklikust elamufondist oleme jõudnud läbi omandireformi ja massilise korterite erastamise omanike riiki, kus kinnisvara omab pea 90 % leibkondadest. Kogu Euroopa mõistes ülikõrge näitaja on aluseks toimivale ostu-müügiturule, mille seadusandlik raamistik on paigas, kuid pole võimaldanud kaugele areneda üüriturul, kus eetilised tõekspidamised madalad, lepinguline baas habras, maksedistsipliin kõikuv, kinnisvara kvaliteet ei vasta tihtilugu hinnale ja valik napp.

* Seadusandluses oleme jõudnud tühjalt kohalt ühe keskmisest kõrgemalt arenenud riigi tasemele. 90-ndate alguses toiminud džungliseaduste asemel on meil tänaseks toimivad Võlaõigusseadus, Asjaõigusseadus, Ehitusseadus jms. Viimase aastakümne kinnisvaraturu tõusud ja mõõnad on sundinud Riigikogu vastu võtma ka täiesti uuendusmeelset Võlakaitse seadust, millega oleme astunud veel ühe sammu lähemale pika ajalooga tsiviliseeritud õigusriikidele.

* Elamufondi kvaliteet on kasvanud kordades. 20 aastaga on ehitatud sadu uusi kortermaju ja elamurajoone, milles mõned on nii arhitektuuriliselt kui ehitamise kvaliteedilt ja sisustuselt absoluutne maailma tippklass. Igal ostuhuvilisel on täna võimalik valida,kas ta soovib elada „eestiaegses“ puumajas, 60-ndatel ehitatud „hrushtshovkas“ või siis viimase 5 aasta jooksul ehitud klaashoones. Valik on lai, piiranguks vaid rahakoti ja laenuvõime suurus. 20 aasta jooksul on muidugi ehitatud ka hulgaliselt (ühepere) maju, mis ei pruugi järgmised 20 aastat püsti seista, kuid valdavas enamuses oleme saanud ühetaoliste magalate asemele hulgaliselt erilaadseid hooneid, millega oleme rikastanud linnapilti ning muutnud elukeskkonda elamiskõlblikumaks ja kaasaegsemaks.

* Kui 90-ndate alguses oli kinnisvaraturg põhiliselt väheste maaklerfirmade vahendusäri, siis tänaseks on sellest kasvanud tööstus, kus on toimunud spetsialiseerumine. On suured ehitus- ja arendusfirmad, kes on keskendunud kortermajade ja elamurajoonide väljaehitamisele, on väiksemad arendusfirmad, kes ehitavad väiksemaid kortermaju ja renoveerivad vanu maju, on suured kinnisvarafirmad, kus lisaks maaklerteenusele ja hindamisteenusele koostatakse turuanalüüse, pakutakse konsultatsioone ehk täisteenust ning on ka hulk firmasid, kes tegelevad ainult kinnisvara vahendamisega.

* Maaklerite ja hindajate professionaalsus on tõusnud. Kui taasiseseisvumise algusaastatel vaatasid hindajad rohkem lakke ja usaldasid oma kõhutunnet, siis täna on põhiliseks töövahendiks andmebaasid ja Exceli tabelid ning turuväärtuse määramine on kõrgema matemaatika tasemel ja subjektiivsuse osa kahanenud minimaalseks. Arusaam, mida kujutab endast maaklerteenus, on kahe aastakümnega läbinud tohutu arengu. Veidi ebakindlatest ja oma rolli otsivatest maakleritest, kes hommikuti lugesid Kuldset Börsi ja unistasid kinnisvaraportaalidest, on vähemalt suuremates firmades saanud professionaalid, kelle jaoks pole enam võõrad terminid nagu klientide segmenteerimine, sihtturundus ja „külmad kõned“ ning kes kasutavad klientidele lahenduste leidmiseks sotsiaalvõrgustikke, tippfotograafide abi või lausa rahvusvahelisi koostööprojekte.

* Pankade osatähtsus kinnisvaraturu mõjutajana on kasvanud märkimisväärselt. Kui 20-15 aastat tagasi kasutati tehingute teostamisel valdavalt sularaha, siis nüüdseks on sularaha kasutamine jäänud harvaks juhuseks ja reeglina liigub raha ülekannete kaudu. Samuti sõltub kinnisvaraturu käive väga palju sellest, kui lahti on keeratud pangalaenude kraanid ja kui paindlik on pankade krediidipoliitika. Kui aktiivne saab olema näiteks lähima 5 aasta kinnisvaraturg, siis ka seda vastust peame otsima vaadates eelkõige Rootsi Kuningriigi poole.

* Kommertskinnisvara turg, mis 90-ndate alguses tähendas 80-ndatel värvitud seinadega hallide kontoripindade vahendust ning on aastaid käinud 3 sammu tagapool elamispindade turust, on tänaseks välja kujunenud aktiivseks kinnisvaraturu osaks, kus tegutsevad nii kohalikud kui ka välismaised investeerimisfondid, teraselt jälgitakse tootluse numbreid ja müüdavate objektide mahud ulatuvad sadade miljonite eurodeni. Pika tasuvusajaga büroohoonete või tehnoparkide ostmisest ja omamisest on saanud normaalne osa kinnisvaraturu toimisest ja seetõttu võib Eestit võrrelda vabalt arenenud riikidega.

Taani majanduskasvu prognoosid käesolevaks ja järgmiseks aastaks on ca kahe protsendi lähedal. Seega ligi kaks korda väiksemad, kui meil. Sellest hoolimata on Taani ja Eesti kinnisvaraturul praegu palju ühiseid jooni:
- hinnatasemed on tuntavalt madalamad nn kinnisvarabuumi ajast, mistõttu paljud omanikud ei saa oma vara müüa ilma kahjumita ning see omakorda seab piirid kinnisvaraturu aktiivsusele;
- turu aktiivsus on siiski tasapisi viimasel ajal kasvanud ning inimeste ostuvõime tänu madalatele intressidele on päris hea võrreldes paari aasta taguse ajaga. Tasapisi suureneb hõivatus tööturul toetab kinnisvaraturgu.

Kuigi Taanis elukondliku kinnisvara hinnad tõusid 2010 2,9% võrra, siis III ja IV kvartal olid hinnad languses. Ka käesolevaks aastaks prognoosivad nii Nordea kui Danske analüütikud Taanis kinnisvarahindade langust. Ja seda lihtsal põhjusel – tõusev Euribor suurendab igakuiseid eluasemekulusid, on oma eluaseme pidamine muutub kulukamaks ning paljud kinnisvaraomanikud soovivad oma kohustusi vähendada pannes vara müüki. Suurenev pakkumine surub aga hinnad alla. Kas ja kuidas aga võiks samasugune protsess toimuda Eestis?

Hoolimata Euroopa Keskpanga poolt intressi alandamisest augusti alguses, prognoositakse jätkuvalt Euribori kasvu, kusjuures intress on kerkinud kiiremini, kui varasemalt prognoositud. Praegu ületab Euribor Eesti Panga vastavat kevadprognoosi. Kindlasti mõjutab intressi kasv meie kinnisvaraomanike igapäevaseid kulutusi. Näiteks Tallinnas keskmise suuruse (ca 55 m2) ja hinnaga (ca 1017 eur/m2) korterit osta sooviva kliendi igakuine laenumakse suurendab pikaajalise eluasemelaenu (30 aastat) puhul Euribori 0,5 protsendipunktilise tõusu korral (vastav prognoos 2012 aastaks) ca 13 euro võrra. Tõus 1 protsendipunkti võrra (vastav prognoos 2013 aastaks) aga tooks kaasa laenumakse suurenemise algsega võrreldes ca 27 euro võrra. Ehk siis tõus poole protsendipunkti võrra tooks kaasa igakuiste eluasemelaenu maksete suurenemise ca 6% võrra. Kuigi prognoostiakse ka palgakasvu ca 5%, siis tõenäoliselt majapidamiste finanstkoormus suureneb ka muus osas tänu inflatsioonile. Seda arvestades peaks intressimäära tõusu korral kinnisvara hinnad langema, et kinnisvaraomanike (ja ostuhuviliste) kulutused jääks samale tasemele.

Kaldun siiski arvama, et kinnisvara ostuhuvilisi kliente intressimäära tõus eenimetatud määral veel oluliselt ei mõjuta. Nimelt kipuvad Eesti kliendid oma ostuotsuse tegemisel keskenduma panga poolse finantseeringu saamisele, mitte niivõrd selle tingimustele. Seeläbi Euribori vaikne kasv tehinguaktiivsust oluliselt ei mõjuta. Pigem toob pankade aktiivsem laenupakkumine koos tööhõive suurenemisega turule uusi ostuhuvilisi (nt noored spetsialistid) ning hinnatõus kahandab tasapisi nende klientide hulka, kes tagatisväärtust ületava laenujäägi tõttu varem oma kinnisvara müüa ei saanud. Seni on intressitõusu leevendanud mõnevõrra marginaalide alanemine. Nii võibki prognoosida, et Euribori tõus praeguse tempoga lähitulevikus veel kinnisvarahindasid mõjutama ei hakka. Pikas perspektiivis aga küll. Kui Eesti kinnisvaraturg muutub veelgi stabiilsemaks ja „täiskasvanumaks“, siis hakkavad kliendid kindlasti lisaks energiatarbimisele rohkem arvesse võtma ka intressimuutuste võimalikku mõju oma igapäevastele kulutustele. Tänaseks on igatahes muutunud igapäevaseks see, et klient võtab laenupakkumise lisaks oma kodupangale ka teistelt suurematelt kodulaenu pakkujatelt.

11. augustil leidis Ropkamõisa Härrastemaja suurepärases konverentsisaalis aset Domus Kinnisvara järjekordse kinnisvara turuanalüüsi ettekanne. Analüüsiti nii 2011. aasta esimeses pooles toimunut kui ka seda, mis võib ees oodata aasta teises pooles. Presenteerijateks olid Kristjan Gross ja Ingvar Allekand, kes käsitlesid vaheldumisi olukorda Tartu ja Tallinna kinnisvaraturul ning puudutasid sealhulgas ka Pärnu, Narva ja maakondade turgu.

Räägiti üldisest tehingustatistikast piirkondade lõikes, kuid ka konkreetsemalt Tartu ja Tallinna uusarendustest, üürituru liikumistest, üürikorterite tootlusest. Puudutamata ei jäänud viimasel ajal üha aktuaalsemad jätkusuutlikkuse ja energiatõhususega seotud arengud. Peagi ilmub Domuse kodulehelgi põhjalik 2011.a II poolaasta turuanalüüs, kus igaüks saab eelmainituga vahetult tutvuda.

Analüüsist osa saama ja arutlema saabusid Domus Kinnisvara head sõbrad ja koostööpartnerid, kokku ligi 30 inimest, kelle hulgas olid pankade esindajad, arendajad ning linna asutustest Tartu Eluasemefond ja Tartu Elamuhalduse AS. Erinevate spetsialistide kogunemine lõi aluse vestlusgruppide ja meeldivalt sisuka arutelu tekkimiseks.

Täname Hambalabor Dentes’t väga hea konverentsisaali ettevalmistamise eest, Vilde Catering’i ja kõiki kohalviibijaid, et aitasite luua mõnusa õhkkonna. Loodame peatselt kohtuda juba 2012. aasta turuanalüüsi ettekandel!

2-toaliste korterite müük on ikka olnud kinnisvaraturul nö kindla peale minek, siin pole vahet olnud, kas ostukorv on kallis või odav, rahaühikuks kroon või euro, presidendiks Rüütel või Ilves – 2-toalised korterid on ikka nõutud. Kahte tuba peab optimaalseks enamus kinnisvara ostjatest ning päris kindlasti see ostjate grupp, kes pole saanud endale kortereid erastada, on alustamas iseseisvat elu ja selleks on noored. Ühes toas külaliste vastuvõtmine ja teises magamine (sealhulgas väikese lapsega) on mõistlik ruumide suurus, mida hinnatakse ostjate poolt. Seepärast on ka 2-toaliste käive olnud kinnisvaraturul kõige suurem ja müüjate lootused seda kiiresti realiseerida kõige põhjendatumad. Oleme ühes varasemas analüüsis juba osundanud, et samas on ka 2-toaliste pakkumine sel aastal kõige enam kasvanud ja nimelt Tallinnas 4100 kuulutuseni välja. Seega on ka konkurents selles segmendis päris tihe. I poolaastal on Tallinnas tehtud kõige rohkem tehinguid korteritega, mille suurus on 41-54,99 m2 ja mille moodustavad peamiselt 2-toalised korterid. Neid tehinguid on tehtud kokku 681 tk keskmise mediaanhinnaga 839 €/m2. Ka 2-toaliste pinnaühiku hind on igati „keskmine“ olnud, kuna väiksetel korteritel (10-29,99 m2) on keskmine hind olnud 732 €/m2 ja suurtel korteritel (70-249,99 m2) juba 1128 €/m2.

Toome siinkohal ära näiteid tehingutest, mida Domuse maaklerid on 2-toaliste korteritega viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Tallinna kesklinn, Jakobsoni tn
Korruselisus: 7/2
Hoone ehitusaasta: 2006
Üldpind: 50,9 m2
Rõdu: jah
Seisukord: väga hea
Lisainfo: hinna sees 2 parkimiskohta
Hind: 95 804 €, 1882 €/m2

Asukoht: Kristiine linnaosa, Rahumäe tee
Korruselisus: 4/1
Hoone ehitusaasta: 2004
Üldpind: 46,5 m2
Seisukord: hea
Lisainfo: panipaik soklikorrusel
Hind: 50 000 €, 1075 €/m2

Asukoht: Haabersti linnaosa, Paldiski mnt
Korruselisus: 5/2
Üldpind: 52,6 m2
Rõdu: 2 tk
Seisukord: renoveeritud
Lisainfo: toad ei ole läbikäidavad
Hind: 46 500 €, 884 €/m2

Oleks liialdus öelda, et selle kevade kinnisvaraturu tehingute arvu statistika on turuosaliste seas vaimustushüüdeid esile kutsunud. Ootused on olnud kõrgemad, kui seda tegelikkus pakkus. Valdav osa kinnisvara vahendusfirmadest ootas ja lootis kõrgemaid müüginumbreid, aga suuremale aktiivsusele panustas ka suur osa harilikest kinnisvara müüjatest. Ajal, mil SKP kasvab mühinal, ekspordimahud püstitavad rekordeid, üha rohkem turiste leiab tee Eestisse ja tõusnud on ka keskmine palk (kuigi hinnad veel rohkem), siis olid kõrgendatud ootused justkui põhjendatud. Selle kõige taustal peame aga nentima, et tehingute arv võrreldes aasta varasema perioodiga kasvanud pole ning vaid hinnad on näidanud mõõdukat kasvutendentsi, mida on eelkõige toitnud uusarenduste kõrged müügihinnad.

Sündmused või õigemini sündmuste vähesus on niivõrd värsked, et adekvaatseid analüüse turu käitumise kohta on napilt ja needki seinast-seina. Ka tavapärased kommentaatorid tunduvad olevat jahmunud ning eelistavad ajal lasta kulgeda, lootuses, et mõne aja pärast on turu arengut lihtsam põhjendada. Siiski võib väita, et 2011 aasta kinnisvaraturu märksõnaks on olnud ettevaatlikkus. Vaatamata sellele, et eraisikute hoiused on kasvanud nagu leivataigen moodsa perenaise köögis ning seega raha, mida paigutada kinnisvaraturule, on eraisikute käes rohkem kui kunagi varem, siis on ettevaatlik käitumisjoonis prevaleerimas. Hoogsast galopist, mida harrastati 2004-2007, on eestlane läinud tagasi juurte juurde ja taastanud „tasa ja targu“ põhimõtte. Majandusbuumile järgnenud tagasilöögid on veel hästi meeles, euro tõttunud muutunud hinnad vajavad veel paikaloksumist ja arusaama teket, mis on „õige hind“ ja milline mitte ning täielikku kindlust, milliseks võib kujuneda tulevik, samuti pole. Kinnisvaraportaalides klikitakse edasi päris hoogsalt ja ka kinnisvaramaakleritel on tööd piisavalt, kuid ostuotsuse tegemisega kiputakse viivitama. „Üheksa korda mõõda ja üks kord lõika“ suhtumist süvendab tõsiasi, et Statistikaameti andmetel peab oma eluruumi seisundit heaks või väga heaks kaks kolmandiku lastega leibkonddest. Kümne aastaga on selliste leibkondade arv neljandiku võrra suurenenud. Kõigele sellele mõeldes võiks ju isegi muret tunda, aga tegelikult on hea, et turg on taastumas stabiilselt ja ilma suurte kasvuhüpeteta. „Rahu, ainult rahu“ ütleks Karlsson neile, kes on lootnud näha 2006.a. müüginumbreid ilma, et enne oleks saavutatud 2004 ja 2005 aasta müügikäibed. Küll ka need samad lastega pered, kellest täna elab 67 % kortermajades, jälle majade poole vaatama hakkavad ja oma hoo kinnisvaraturule annavad.

7 juuni 2011 on tore päev. Päike paistab, sooja on 30 kraadi ja Domus Kinnisvara Tallinna kontor on toimetavaid kinnisvaraspetsialiste täis. Päevale aga annavad aksendi kaks asja. Nimelt avaldab Eesti Päevaleht esiküljel Rein Sikku artikli „Venelased tunglevad siia firmajuhtideks“ ning Tööandjate Keskliit korraldas Nordic Hotell Forumis ärifoorumi „Väljakutsed majandussuhete arendamisel Venemaaga“. Sisuliselt üks teema, kuid täiesti erinevad lähenemised. Hr Sikk keskendub oma artiklis Eesti ametkondade murele venemaalaste sisserände suurenemisele läbi juhatuse liikme staatuse, mis on tihtipeale lihtsam, kui muud Schengeni viisa saamise võimalused. TKL ärifoorum keskendus aga sellele, kuidas Eesti suudaks paremini ära kasutada Venemaa majandussuhetes peituvat potentsiaali.

Domus Kinnisvara on juba mõnda aega pingutanud selle nimel, et seada sisse kontaktid Venemaa kolleegidega. Kuigi pealtnäha on põhieesmärgiks on ikka rahakate Vene klientide meelitamine Eesti kinnisvaraturule, siis ei maksa ära unustada ka vastupidist – Eesti ettevõtjate kinnisvarainvesteeringute lihtsustamine Venemaa turul. Tänaseks on koostöö formaalne osa lahendatud – mitmed koostöölepingud Peterburi kinnisvarafirmadega, kellest nii mõnigi on üle-Venemaaline. Sisulise poole käivitamine on igapäevane töö, millega tegeleb meil eraldi Venemaa projektijuht Jelena Trofimova. Seega on meil eriline huvi ja ehk ka moraalne õigustus kommenteerida nii hr Sikku artiklit kui TKL ärifoorumit.

On ilmselge, et Eesti oma ressursid on üliväga piiratud – 1,34 mlj inimest (0,019% maailma rahvastikust), 45 tuhat ruutkilomeetrit maad (0,03% maismaa pindalast), X tonni põlevkivi jne. Milline on see lisandväärtus, mida me oma ressurssidele juurde anname? Küllap midagi on, kuid tõenäoliselt pole meil põhjust ennast näiteks Šveitsi, mis on ju sisuliselt sama piiratud, kõrval eriti uhkelt tunda. Jutt sellest, et Eesti võiks olla sillaks Euroopa ja Venemaa vahel on kulunud ning viimasel ajal asendumas jutuga sillast Euroopa ja Hiina vahel. Siiski on see käegakatsutav võimalus, mida ei tohiks kergekäeliselt üle parda visata. See aga eeldab Vene ärimeeste parimat mõistmist ja oskust neile Euroopa ärivõimalusi maha müüa. Loomulikult ka vastupidi. Miks ei võiks eestlased, kes on näiteks tuntud kui head sõjamehed Afganistanis, kõvad ITimehed Skypes, kahjuks tihti ka juveelivargad Soomes, olla maailmas tuntud kui Venemaa suunalise ärilaienduse konsultandid? Kõik eeldused selleks on ju olemas.

Kaks esimest küsimust, mis venemaalased meile esitavad on: „Kuidas on Eestis lood Euroopa Liidu elamisloaga?“ ning „Kuidas Teil venelastesse suhtutakse?“. Need peegeldavad selget soovi liikuda lääne poole ning selget hirmu Eestis „leviva“ veneviha ees. Mida rohkem liigub meil siin ringi venemaalasi, seda rohkem jätavad nad maha raha ning seda enam viivad kaasa sõnumit, et Eestit ei ole vaja karta ega ka vihata. Ja seejärel toovad nad meile taas erinevate teenustasudena oma raha. Täpselt nii nagu ülejäänud maailm veab oma raha Šveitsi. Loomulikult on mulle arusaadavad riigikaitselised jms julgeolekuküsimused, kuid nii nagu Šveits rahuldab nõudlust pangasaladuse järele, nii võiks Eesti rahuldada nõudlust Euroopa ja Venemaa ärikultuuri erinevuste silumise järele. Ilmestavaks näiteks on meile viimastel aastatel venemaalaste poolt esitatud soovid aidata neil osta kinnisvara Bulgaarias ja Hispaanias. Põhjuseks lihtsalt see, et sealsete kinnisvaraspetsialistide „korrektsusindeks“ on madal, eestlastel aga õnneks veel suhteliselt kõrge.

Avalõigu juurde tagasi tulles – Eesti ettevõtete liikumine Venemaa suunas hõlmab jätkuvalt suuri riske ning tõenäoliselt hõlmab mõnd riski ka venemaalastele mõne siinse ettevõtte juhatuse liikmena elamisloa andmine. Tallinnast Tartusse autoga sõita on ka riskantne! Välisturud, sh Venemaa, on meie mõistes ikkagi nii suured, et omavahelisest konkureerimisest üldjuhul enam rääkida ei saa ning ilma üksteise toetamiseta läbi ei löö. Seetõttu tunnustan ärifoorumil kõlanud mõtet, et Venemaa suunal tegutsevad ettevõtted võiks kontsentreeruda just StPeterburgi suunale. Oma tagasihoidlikust isiklikust kogemusest väidan, et ca 80% StPeterburgi elanikest omab mingit (peamiselt NL ajast pärinevat) positiivset kogemust seoses Eestiga. Nende jaoks oleme me tihtipeale endiselt „omad“ kõige sõbralikumas mõttes. Kasutame seda siis ära.

Kui Eesti ametkonnad muretsevad rohkem selle pärast, et tuhat venemaalast taotlevad meil elamisluba läbi juhatuse liikme staatuse, selle asemel, et aidata Eesti ettevõtetel läheneda Venemaa äriringkondadele, siis on fookus paigast ära. Päris nii see õnneks siiski ei ole ning kindlasti on tänusõnu ära teeninud nii EAS, MKM kui mitmed teised ametkonnad. Siiski – kui meil ei ole võimalik saavutada häid poliitilisi sidemeid, siis loogem võimalikult palju häid isiklikke sidemeid ning parandagem seeläbi majandussuhteid.

Kirde-Eestis võib lisaks kaubanduskeskustele oodata venemaalastest ostjate pealetungi ka kinnisvaraturul.

Loe pikemalt edasi Põhjarannikust