Domus Kinnisvara ajaveeb

Domuse maakler Kaspar Pello müüs eelmisel nädalal Nõmme linnaosas, Valdeku pargi lähistel, maja, mille kogupind vaid 56 m2. 1940. aastal ehitatud puumaja asub 802 m2 suurusel kinnistul ja on osaliselt renoveeritud, kuid vajab ehitustööde lõpetamist nii maja seest kui väljast. Tähelepanuväärseks teeb tehingu asjaolu, et müügiperiood oli vähem kui 10 päeva ning kinnisvaramaakler Kaspar oli lähedal oksjoni korraldamisele, kuna huvi oli tohutu. Kinnitust leidis taaskord fakt, et huvitav pakkumine heas asukohas koos mõistliku hinnaga leiab ostja kiiresti sõltumata sellest milline on meid ümbritsev majanduskeskkond.

Asukoht: Tallinn, Kreegi tn
Kogupind: 56 m2, elamispind ca 40 m2
Tubade arv: 2
Lisainfo: II korrus (pööning) väljaehitamata
Hind: 105 000 €

Kinnisvaratehingud võivad ära jääda ka kõige kummalisematel põhjustel. Kogenud maaklerid on juba harjunud sellega, et ostjad ei saa laenu, mõtlevad viimasel hetkel ringi, leiavad parema pakkumise, lähevad omavahel tülli vms. Aga möödunud nädala juhtum üllatas juba ka kogenud kinnisvaramaaklerit. Maria-Kristina Sarapik leidis ühele korterile ostja, kusjuures
ostusoovijatest mees ja naine olid mõlemad ostetavast pinnast vaimustuses. Maakler hakkas juba tehingu üksikasju kokku leppima, kui päev hiljem tuli ostjatelt kõne, et nad siiski loobuvad ostmisest. Üllatunud maakleri küsimuse peale selgus lõpuks ka põhjus, miks ostjad loobusid. Nimelt olid ostjad otsustanud saada oma ostule veel lisakinnitust ning seda kindlust
läksid nad saama selgeltnägija käest. Kogu konsultatsioon toimus telefoni teel, selgeltnägija vaatas korteri pilte arvutist ning leidis, et selles korteris on halb energia! Ostjad, kes veel 24 h tagasi olid täiesti kindlad oma ostus, sattusid selgeltnägija arvamusest masendusse ning loobusid ostmisest.

“„Tule taevas appi”“ tahaks Andrus Ansipi kombel hõisata.

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Toome ära taaskord konkreetseid näiteid selle kohta, mis hindadega tehakse kinnisvaraturul tegelikult tehinguid. Seekord toome välja mõned näited korterite/ridamajade sektorist, mida meie maaklerid on viimastel nädalatel Tallinn/Harjumaa piirkonnas vahendanud.

Ridamaja müük Harjumaal
Asukoht: Viimsi vald, Rohuneeme tee
Kogupind: 164 m2
Ehitusaasta: 2008
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 2
Hind: 2 100 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Kristiine linnaosa
Tubade arv: 4
Üldpind: 93 m2
Hoone tüüp: kivimaja
Seisukord: väga hea
Märkused: korter läbi kahe korruse
Hind: 1 740 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Pirita linnaosa
Tubade arv: 2
Korruselisus: 3/3
Ehitusaasta: 2005
Üldpind: 56,6 m2
Seisukord: väga hea
Hind: 1 050 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Haabersti linnaosa
Tubade arv: 3
Korruselisus: 3/3
Ehitusaasta: 2006
Üldpind: 60,6 m2
Seisukord: väga hea
Hind: 1 130 000 kr

Imelihtsad. Seda teab ju iga pädev maakler. Ja mittepädevate maaklerite arvates ilmselt veelgi lihtsamad. Aga teadupärast on maaklerite osakaal meie rahvastikust siiski kaduvväike ning seega ei määra keerukusastet mitte maaklerite arvamus vaid nn lihtsate linnakodanike seisukoht.

Kuna ma ise pole kinnisvaraküsimustes juba viimased 13 aastat lihtsate linnakodanike kilda kuulunud, siis juhiksin jutu veidi kõrvale ja tõmbaksin paralleeli auto ostmisega. Ja kuna kinnisvara soetamine hõlmab üldjuhul ka suhtlemist pankadega, siis pigem auto liisimisega.

Meie möödunud aasta parim maakler Martti Juse ületas end sedavõrd, et teenis välja firma auto, siis olen püüdnud seda talle ka korraldada. Olles autode valdkonnas loomulikult täielik võhik võtaksin selle kogemuse kokku alljärgnevaga:
1) Pakkumine on liiga suur selleks, et puhtalt meeldivuse järgi otsustada. Piiravate kriteeriumite seadmisel aga võib tulemuseks olla see, et pakkumine muutub liiga väikeseks ning ükski kriteeriumitele vastav masin tegelikult ei meeldigi. Oleksin olnud tänulik, kui mõni automüüja, kellele kirjutasin, oleks mind veidikenegi nõustanud. Maakler – kas ja kuidas aitad Sina oma kliendi sellest murest üle? Tee seda (kõige elementaarsemat) ja klient on sulle tänulik!
2) Automüüjatele hinnapäringute tegemisel ei ole MASUst hoolimata võimalik saada 100%-list tagasisidet. Praegu hindaks, et max 50%. Päris masendav müügitöö, kas pole ? Maakler – mitmele kirjale jätsid sina möödunud nädalal reageerimta?
3) Liisingpakkumine on nagu mingi saladus, mille jälile saamiseks tuleb ikka kõvasti pingutada. Keegi ei kipu ütlema, et “Sinu liisingmakse koos kindlustustega saab olema tõenäolislet …… suur”, mis võimaldaks hinnata, kas valitud masin on üldse eelarveliselt võimalik. Kohe on vaja alustada ametlikku taotlusvooru ilma hindamata, kas tõenäoline lõpptulemus on üldse vastuvõetav. Maakler – kas ja kuidas aitad sina oma kliendil saada üle eelarvestamise muredest (kommunaalkulud+laenumakse+kinstu+tehingkulud+ …)?

Tagasi kinnisvara juurde. Elukutseliste kinnisvaraspetsialistidena võib meile tunduda, et töö, mida teeme, on lihtne. Kõik on selge ning ettetulevad probleemid senise kogemuse ja teadmiste pealt kiiresti lahendatavad. Klientide jaoks, kellel aga ei pruugi olla kinnisvaratehingutega mingit varasemat kogemust, võib kõik olla täpselt vastupidine – hullumiseni ajavalt või mõttetuna tunduvalt keeruline. Oluline otsus, varasema kogemuse ja erialaste teadmiste puudumine, arusaamatu bürokraatia jne võib muuta kliendile otsustamise küllaltki piinarikkaks. Hea maakler muudab kinnisvaratehingu kogemuse meeldivaks kui peab silmas väga lihtsaid ja elementaarseid asju ning proovib muuta kogu protsessi kliendile võimalikult lihtsaks.