Miks on maakler kasulik?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.01.2017 10:58; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

coffee-cup-mug-apple

Teid ootab ees oma kinnisvara müük. Kas teha koostööd maakleriga  või müüa ise?
Ise müüa tundub soodsam, hoiab kokku maakleritasu, kuid eelised maaklerit palgata on siiski mõjusad.

 

  • Professionaalne maakler:
  • aitab kokku hoida kliendi aega
  • vabastab kliendi tüütutuest telefonikõnedest, mis segavad oluliselt kliendi igapäevast elurütmi
  • töötab välja müügistrateegia
  • teeb kvaliteetsed fotod ja aitab kokku hoida reklaamikuludelt
  • aitab määrata reaalse müügihinna
  • korraldab läbirääkimised ostjatega
  • tagab tehingu turvalisuse ning nõustab juriidilistes küsimustes

Meie seadused muutuvad pidevalt ja tehes elus vähe kinnisvaratehinguid ei jõua kuidagi kõigi muudatustega kursis olla. Seetõttu on ise müügiga tegutsedes sageli  vaja  võtta tasulisi kinnisvara õigust puudutavaid konsultatsioone.
Ka esialgu tühisena näivad muudatused-parendused kinnisvara juures võivad muutuda suureks takistuseks, kui ost toimub pangalaenuga. Olgu see siis avatud köök või seadustamata garaaz-puukuur aias, puuduv juurdepääsutee servituut või vesi, mida saadakse naabri kaevust.
Sageli puutuvad müüjad kokku päritud või kingitud kinnisvaraga, kinnistute jagamisega jne. Kõikidele nendele küsimustele ja ka paljudele teistele ootamatult päevakorda tulevatele  leiate abi ja nõuanded teie vara müüva  kompetentse kinnisvaramaakleri käest, samuti oskab ta hoiatada tekkida võivate probleemide eest.

Tänapäeval on tekkinud kinnisvaraturule uus nähtus – sihilikult pahatahtlikud ostjad.

Need on inimesed, kes ostavad korteri või maja ja hakkavad müüjalt peale tehnigut osa makstud raha tagasi nõudma kasutades väljendit “varjatud puudused”.   Selline käitumine on küll juriidiliselt korrektne aga pole õiglane ega väärikas. Nende olukordade vältimine või lahendamine ilma maakleri abita on väga raske. Normaalne oleks kui müüja ja ostja lähtuksid heast tavast ja üksteisest austaksid. Kahjuks heatahtlikku käitumist jääb aina harvemaks ja otsitakse seaduselünki, millega kellegi arvelt teenida. Leidub ka ostjaid, kes hea meelega näeksid, et soodsa hinnaga ostetud maja saaks müüja kulul varjatud vigadele tuginedes renoveerida. Arvan, et pole olemas maaklerit, kes sellega poleks kokku puutunud. Maakleri olemasolul on sul kõrval inimene kelle kogemustele toetudes saab kahjunõude ennetada või viia miinimumini.

Kui valid maaklerit, siis vaata kindlasti ka kui palju müügilolevaid objekte tal on.

Üle 30 müügiloleva objekti korral läheb ka väga heal ja kompetentsel maakleril juba raskeks oma tööd korralikult teha. Maakleril ei jätku piisavalt aega sihtpakkumisteks ja Teie kinnisvara jääb ootama inimest, kes selle juhuslikult kinnisvaraportaalist leiab.

Eelista kutselist

Kui valid maaklerit siis eelista kutselist maaklerit,sest ka maaklerite hulgas on suur hulk ebaprofessonaalseid  inimesi,  kes loodavad kerge vaevaga hõlptulu teenida ja seega kahjustavad maaklerite mainet.  Ennast maakleriks nimetada võib igaüks isegi kui tal puuduvad selleks vajalikud teadmised-oskused. Eesti seadus ei reguleeri seda. Kutseliseks maakleriks saamine on tööd- ja aeganõudev protsess. See eeldab vähemalt 2 aastast korrektset  tööd maaklerina, erinevaid koolitusi, firma soovitust Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ja lõpeuks kutseeksami sooritamist.

Kutseline maakler vastutab oma töö eest mitte ainult kliendi ees, vaid ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ees. Raske eksimus lõpeb tema jaoks aukohtus. Ta ei saa öelda nagu kutsetunnistuseta  maakler – ikka juhtub.  Kutsetunnistuseta maaklerit ei saa aukohus vastutusele võtta. Libamaaklereid iseloomustab sageli vahendustasu pakkumine oluliselt madalama tasu eest kui on kinnisvara turul välja kujunenud. Sageli kopeerivad nad luba küsimata teiste maaklerite või omanikupoolt kuulutuste tekste ja fotosid.
Kontrolli maakleri ja hindaja kutsetunnistuse kehtivust kutseregistrist  www. kutsekoda.ee

Juhul kui oled hädas võlgadega, pea nõu maakleriga enne kui kinnisvara on läinud kohtutäituri kätte. Ka kutseline maakler ei saa selles osas imet teha kuid tõenäosus, et leiate olukorrast kasumlikuma väljapääsu on suurem. Ta on selliste olukordadega kokku puutunud ja oskab anda head nõu, et lahendada kinnisvara  müük parimal võimalikul viisil. Kutseeetika kohaselt maakleri ja kliendi vaheline jutt peab jääma vaid nende kahe teada. Ära häbene oma murega maakleri poole pöörduda.

Kui sa pole rahul oma maakleri tööga on sul võimalik maaklerit vahetada täpselt samuti nagu vahetad oma perearsti, juuksurit, õmblejat või  autoremonditöökoda. Tähelepanu pöörata tasub sel juhul maaklerlepingu lõpetamise tingimustele.
Kinnisvara müügiga tegeledes on tark kasutada kutselise spetsialisti abi,  seal võid kaotada tuhandeid eurosid valesti tehtud otsuste tõttu väga kergesti. Tasub märkida, et Viljandis on üheksa kinnisvara vahendusega tegelevat firmat ja ainult ühes neist, Domus Kinnisvara Viljandi esinduses, on tööl ainult kutselised maaklerid ja hindajad.

21620743_550478

ÜLLE MAINSOO

kutseline maakler

EVE TARM – EESTI OMA KINNISVARASPETSIALIST CHICAGOS !

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.08.2016 11:42; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eve Tarm piltMul oli tõeliselt nauditav õhtusöök harukordse inimesega – Eve Tarmiga. Eve on nimelt Coldwell Banker`i maakler Chicagos. Enesestmõistetavalt oli maakleritöö nii siin kui sealpool Atlandi ookeani ja kogemuste vahetamine meie vestluse põhiteemaks.

Kohe alguses pean märkima, et mind üllatas, kuivõrd palju on meie töös ühiseid töövõtteid ja tegevusi. Hoolimata sellest, et Eesti ja USA kinnisvaraturud on väga erinevad. Võib-olla oleme me Domus Kinnisvaras rohketelt müügikoolitustelt omandatud teadmisi lihtsalt nii hästi igapäevatöösse rakendanud? Pigem siiski seetõttu, et maakleritöö olemus ei muutu sellest, kus sa seda teed. Ka kliendid ja nende lahendamist vajavad küsimused on sarnased. Juriidika ja mõningad igapäevased töövahendid on erinevad, kuid töö põhiolemus – väga laiapõhjaline nõustamine – jääb samaks.

USA-s maaklerikarjääri alustamine on Eve Tarmi sõnul päris raske. 4-kuuline koolitus ja eksam ei ole ületamatud, kuid just ülitihe konkurents selles valdkonnas muudab klientide südamete võitmise raskeks. Kui Eestis on algajatel maakleritel kõige lihtsam tegeleda nn otse omanikult müüjatega, siis Chicagos sellist võimalust pole – kinnisvara müüakse vaid maaklerite vahendusel ning ainuesinduslepingute alusel. Paradoksaalselt tähendavad ainuesinduslepingud tänu selgematele suhetele ka tihedamat ja sujuvamat koostööd maaklerite vahel. See toimub MLS-i (Multy Listing System) vahendusel, mis on juba mitmekümne aasta eest loodud süsteem ja millega kõik USA maaklerid liitunud on.

Saavutatud edu puhul peab Eve Tarm määravaks eelkõige varasemat turudusalast kogemust ning põhjalikku süvenemist detailidesse. Häid reklaamtekste jms -materjale tellivad temalt isegi kolleegid. Ent tulemuslik müük algab ammu enne reklaamide kujundamist hoopis maakleri poolt kliendi õige häälestamisega. Seda nii hinnastamise, müügiobjekti ettevalmistamise jms osas, kus kliendil on oluline roll. Eve sõnul selgitab ta kõigile klientidele, et müügiperioodil muutub senine kodu show-pinnaks ja peab sellele vastavalt ka suurepärane välja nägema kogu aeg, sest üksnes sellest sõltub müügihind 2 – 7%.

Eve Tarm valis Coldwell Banker`i omale töötamiseks just laia kontorivõrgustiku tõttu nii USA-s kui väljaspool. Ettevõttel on üle 3000 kontori 43-s riigis, kus töötab üle 86 000 maakleri. Kuna USA-s ollakse üsna mobiilsed, siis on selline lai võrgustik koos pikaajalise kogemusega suureks abiks ükskõik millise kliendi probleemi lahendamisel.

Kinnisvaramaakleri töö on astumas uude ajastusse

Sisenedes 2007. aastal kinnisvaramaailma, sai mulle väga kiiresti selgeks, et enamus inimesi vihkavad maaklereid, sest „kõik maaklerid on rahaahned petised“ või muud sellist. Aasta hiljem, siirdudes tööle avalikus sektoris, olin ma surmkindel, et minust ei saa enam iialgi maaklerit. Täna, olles kutseline kinnisvaramaakler, Domus Kinnisvara Lõuna-Eesti regiooni juht ning Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liige, tõden seda, et ma armastan oma tööd ja kinnisvaraga seonduv on minu elu.

Aga kust tuleb see negatiivsus, millega maaklereid rünnatakse? Mis toidab kuvandit, et maaklerid on ainult raha peal väljas? Sellise argumendiga võiks ju rünnata igat tasulist tööd alates müügiinimestest õpetajateni. Milline on tegelikult tänapäevane maakleritöö ning mida see nõuab inimeselt, kes seda tööd teeb?

Oma tööd tehes olen näinud igasuguseid maaklereid. Ka selliseid, kellel puudub reaalne erialane ettevalmistus ning kelle helesinine unistus ongi ratsa rikkaks saada. Turg  on täis neid nii öelda kapitaguseid maaklereid, kelle ainus konkurentsieelis on pakkuda küll väikese tasu eest ent siiski olematu kvaliteediga teenust. Saad nii palju kui maksad, kehtib ka siin. Ja kui teenusepakkujal pole kaubamärki, mille eest hea seista, siis puudubki vajadus otsida lahendusi, anda kliendile head nõu või luua pikaajalisi kliendisuhteid, järelteenindusest rääkimata. Kahjuks sellised „maaklerid“ annavadki ainest negatiivsele kuvandile. Kõikvõimas meedia aga otsib skandaali ning sisusse süvenemata materdamine on selle leidmiseks lihtsaim viis. Avalikkuse ette ei jõua kunagi sõnumid:  „Tänu maaklerile leidsin oma unistuse kodu“. Ent sellised sõnumid on olemas, need on heade maaklerite argipäev.

Milline on hea maakler? Üheks tähtsamaks iseloomustavaks jooneks saab pidada ausust ja väga heaks maakleriks saab ennast pidada see, kelle juurde kliendid tulevad ise. Mõiste „väga hea“ hõlmab endas erialast pädevust, usaldusväärsust, kogemust, professionaalsust ja ka referentsi. Hea maakler austab ise ennast ja oma ametit ning ei tee kompromisse selle kahjuks. Ja kuigi hea maakleri jaoks on klient kuningas, suudab ta alati panna ka kliendid ennast ja ametit austama.  Nii usungi, et pikemas perspektiivis jäävad kinnisvaramaastikul ellu need, kes armastavad oma tööd, sest südamega ja kliendi jaoks tulemuslikult ei saa seda ainult raha pärast teha.

Kuidas aga parandada ühiskonna arusaama maakleritest? Kuidas saada lahti turusolkijatest, kes heade maaklerite nime määrivad? Kinnisvara vahendustegevus ei tohiks olla kiirema, kavalama ja nahaalsema „jutuvestja“ eesõigus, vaid see peaks olema parimate privileeg. Eelneva ettevalmistuse ja erialaste teadmisteta ei tohiks olla õigust rahaliselt niivõrd vastutusrikaste tehingute korraldamiseks. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda on arvamusel, et maakleri kutse, mida on võimalik omandada ainult kutseeksami sooritamisel, peab olema seadusega reguleeritud ehk kohustuslik. Nii kaua kuni seda pole tehtud, on riskid maandamata ning ootamatud ebapädevusest tulenevad olukorrad varmad tekkima. Arvestades kõiki täna kehtivatest seadustest tulenevaid riske, mis võivad nii ostjat, kui müüjat tulla kimbutama ka pärast tehingu toimumist, on pädeva inimese nõuanne kuldaväärt.

Seni kuni Eesti riik probleemiga ei tegele, on võtnud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda järgmise sammu maaklerite tegevuse kvaliteedi tõstmiseks. Eelmise aasta sügisel valmis Maaklerite register, kuhu saavad registreeruda kõik aktiivselt tegutsevad kinnisvaramaaklerid. Registreerides võtavad maaklerid endale kohustuse järgida oma töös lisaks kutsestandardile kinnisvaramaaklerite teenuse standardit ja kehtivad õigusakte. Registreeritud kinnisvaramaakler võtab endale kohustuse töötada eetiliselt ja normide rikkumise korral on kliendil võimalik sellest teada anda Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Aukohtule. Aukohus menetleb konkreetset juhtumit ja väljastab osapooltele otsuse. Halvimal juhul ootab maaklerit registrist välja arvamine, kuid kui on tegemist lisaks ka kutselise maakleriga, siis on võimalik ka kutse äravõtmine.

 „I have a dream“, ehk mul on unistus, kus kinnisvaramaastikul toimub kauaoodatud puhastus. Olen ennast alati maailmaparandajana tundnud. Maakleriteenus pole enam see, mis ta oli varem, enne digitaalajastu kiiret arengut. Meie teenus on aja jooksul saanud uue vormi ja maaklerid uue rolli. Maaklerid pole enam ammu puhtalt vahendajad, me oleme nõustajad, konsultandid.

Inimeste arusaam kinnisvara müügist on tihti seotud ainult kuulutuse ülespanekuga kinnisvaraportaali. Küsimus „Milleks mul ikkagi maaklerit tarvis on?“ vajab aktiivse maakleri töös vastamist igapäevaselt. Miks see nii on? Lihtne vastus, paljud maaklerid ise pole endale teadvustanud, et vana rasva peal ei saa enam edasi liugu lasta. Need töömeetodid, mis olid kasutusel kümme aastat tagasi, ei pruugi enam olla efektiivsed. Maakleriteenus ei sisalda enam ainult kuulutuse riputamist portaali, vaid on seotud teadmistega seadustest, infotehnoloogiast, majandusest, rahandusest, klienditeenindusest, psühholoogiast, foto- ja videograafiast jne. Ka tavalise magalrajooni korteri müük on turundusprojekt, mis hõlmab kõike alates sihtgrupi määratlemisest kuni võrkturunduseni sotsiaalmeedias.

Domus Kinnisvara Tartu kontor on juba pikka aega pakkunud praktikakohta noortele, kes unistavad kinnisvaramaakleri elukutsest ning pannud neile südamele, et algus on selle elukutse puhul alati väga raske – sul võib kuluda aasta või kaks enne, kui sul tekib püsiklientuur ning saad rahulikult ja stabiilselt oma tööd teha. Meie firmas saavad noored endale mentori, kes nende tööl silma peal hoiavad ja välja õpetavad. Maaklerite õppe riikliku programmi puudumist peab kompenseerima firmasisene õppeprogramm nii meil kui ka teistes suuremates maaklerfirmades. Kahe aasta möödumisel ootame me kõigilt valmisolekut kutseeksami sooritamiseks. Siinkohal panen ma südamele kõikidele maaklerfirmadel – panustage oma maaklerite koolitamisesse pidevalt ja nõudke kutseeksamile minekut. See pole ainult kasulik maaklerile, vaid ka ettevõttele. See on kasulik kliendile ja ausale kinnisvaraturule.

On olemas kinnisvaraalane õpe Eesti Maaülikoolis, kuid õppekava on tugevalt suunitletud viimastel aastatel järjest rohkem geodeesiale ja maaparandusele, mistõttu järelkasvu kinnisvara spetsialistele on sealt oodata järjest vähem. Reaalsed teadmised maakleri erialal on siiamaani tulnud üldjuhul kogemustest. Probleemi lahendamiseks on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda alustanud koostööd Tallinna Majanduskooliga kinnisvaramaakleri õppekava väljatöötamisel, mis aitaks leida ettevõtetel kvalifitseeritud töötajaid. See oleks järgmine samm edasi kinnisvaramaakleri kutse juurutamisel ühiskonda ning maaklerite maine parandamisele.

Öeldakse, et lootus sureb viimasena. Kui kinnisvaraspetsialisti tööle tekib reaalne tunnustus, siis hakkab sellega kaasnema ka reaalne vastutus. Nii ühe kui teise tulemuseks on läbipaistev ja senisest märksa ühtlasema teenusekvaliteediga kinnisvaraturg, millest eelkõige võidavad tarbijad.

SandraMetsa

SANDRA METSA
Kutseline maakler
Lõuna-Eesti regiooni juht

Kas müüa kinnisvara otse omanikult, mitme maakleriga või sõlmida ainuesindusleping?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 14.04.2016 08:58; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tõenäoliselt leiab iga inimene end ühel hetkel elus olukorrast, kus tuleb alustada oma kinnisvara müüki. Selleks võib olla erinevaid põhjuseid – sündinud on perelisa, tekib soov kolida teise piirkonda, olemasolev kodu jääb suureks või hoopis midagi muud. Kui selline olukord tekib, tuleb teha otsus, kas tegeleda müügiga ise või palgata selleks professionaalne maakler.

Kui otsustatakse usaldada oma kinnisvara müük oma ala spetsialistile, on selleks on mitmeid erinevaid mooduseid – kas sõlmida ainuesindusleping ehk määrata oma kinnisvaraga tegelema üks kindel isik, sõlmida tavaline maaklerleping jätkates müügiga ka ise ja näiteks veel mõnel maakleril või anda oma kinnisvara müük kõigile, kes seda soovivad. Mõistagi on tegemist raske valikuga – tegemist on ju siiski Sinu kinnisvaraga ning Sa soovid teha enda jaoks parima otsuse. Seetõttu selgitatakse järgnevalt kõigi nelja eelnevalt mainitud variandi positiivseid külgi ning võimalikke varjukülgi.

Tänapäeval on kinnisvara iseseisev müük tehtud võrdlemisi lihtsaks – Sa võid teha enda kinnisvarast pildid, võrrelda enda soovitud saadavat hinda teiste müügis olevate objektidega, vastata kõikide klientide küsimustele ning ka neile oma kinnisvara iseseisvalt esitleda. Küll aga tasub meeles pidada Eesti vanasõna: „Iga kingsepp jäägu oma liistude juurde“. Kuigi pealtnäha võib kinnisvara müük tunduda väga lihtsana, on ka selles valdkonnas oma nišid ning küljed, mida aitab näha just professionaalne kinnisvaramaakler.

Mitu maaklerit ei ole hea lahendus

Kui oled otsustanud maaklerteenuse kasuks, on valikuid mitmeid. Esialgu võib tunduda hea mõttena volitada oma kinnisvara müügiga tegelema mitu maaklerit. Küll aga kleebib see kohe Su kinnisvarale üle-linna-objekti maine külge ning esialgselt loodetud suur tõenäosus kinnisvara müüdud saada võib pöörduda vastupidiseks. Nimelt tekitab mitme maakleri käes müügis olev objekt inimestes vastakaid arvamusi, kuna see ei tekita usaldust ning on näha, et kinnisvara ei saa müüdud tõstatades küsimusi, et mis on valesti. Seetõttu võivad potentsiaalsed ostjad pakkumise portaalis alateadlikult kohe kõrvale lükata ning mitte sellele üldse tähelepanu pöörata. Ühtlasi on üle-linna-objekti puhul seda müüvate maaklerite motivatsioon palju madalam kui seda oleks muudel juhtudel. Seda põhjusel, et kuigi nad ühel hetkel võivad pakkuda väga kvaliteetset teenust korraldades kliendipäevi ning koostada läbimõeldud müügiraporteid, -strateegiaid ja -analüüse, siis võib hetkega keegi nende tehtud töö olematuks muuta. Üle-linna-objekti puhul ei saa maakler üldiselt pakkuda kliendile täisteenust, kuna mõjuv reklaam, silmapaistvad plakatid ning müügivideod, nõuab tavaliselt suurt lisakulutust ning sellise müügivormi puhul ei ole maakleril kindlust, et need kulutused saavad müügi korral kaetud.

Sõlmi korralik maaklerleping, kuid ka siin on omad riskid

Teine variant on sõlmida korralik maaklerleping, kuhu märgitakse üles kõik, milles kokku lepitakse. Levinud on eksiarvamus, et maaklerleping on tüütu kohustus ning ainus võitja sellest on maakler, kellega leping sõlmitakse. Tegelikult kaitseb maaklerleping müüja huve ning sinna märgitakse kõik ootused maaklerile ning tema kohustused. Kui maakler lepingus märgitud kohustusi ei täida, on tema lepingu suhtes eksinud ning tal ei ole õigust nõuda kokkulepitud tasu. Seetõttu kehtib tugev soovitus vaadata maaklerleping üle ka kinnisvara müüjal, kuna see on võimalus panna maakler enda heaks tööle. Paraku tuleb aga tõdeda, et ka maaklerleping ei pruugi olla kõigi maaklerite puhul suurim motivatsioon objekti müügiga süvitsi tegeleda, kuna tavapärane maaklerleping võimaldab objekti müügiga tegeleda ka omanikul endal ning teistel maakleritel, mis omakorda võib põhjustada probleeme, mida üle-linna-objektki. Küll aga on siinkohal kaitstud müüja huvid ning ta teab, et need kokkulepped ja kohustused, mis maaklerlepinguga sätestatud said, on jõus ning täidetud.

Kõige turvalisem on ainuesindus maaklerleping

Kõige turvalisem valik nii maaklerile kui ka kinnisvara omanikule on sõlmida ainuesindus maaklerleping. See erineb tavapärasest maaklerlepingust vaid lihtsa ühe punkti võrra – andes maaklerile selle kinnisvaraobjekti ainumüügiõiguse. Ainuesinduslepingu positiivseteks poolteks on kõik juba eelnevalt maaklerlepingu osas kirjeldatud plussid, kuid ühtlasi lisandub siia väga tugev maakleri motivatsioon tõesti tehinguga esimesel võimalusel ning parimatel tingimustel lõpuni minna. Ainuesindusleping on maaklerile suur vastutus. Ainuesinduslepingu sõlmimine tähendab, et kinnisvara müüjal on maakleri vastu tugev usaldus, mis ühtlasi ei lase ka maakleri tähelepanul kaduda, kuna tema on üks ainsaid, kellest sõltub tehingu edu parimatel tingimustel. Teisalt annab ainuesindusleping maaklerile kindluse, et tema tehtud investeeringud saavad hea töö puhul kaetud ning ta ei saa vaadata ühtegi (mõistlikku) investeeringut kui liigset kulutust.

Professionaalne maakler töötab pühendunult vaatamata sõlmitud lepingu liigile

Kuigi paljudele võib olla maaklerleping ükskõik mis kujul esmapilgul hirmutav, siis tegelikkuses tasub meeles pidada, et just maaklerleping on võimalus kasutada parimat ning kvaliteetseimat maaklerteenust. Siiski sellele vaatamata pöörab professionaalne maakler tähelepanu kõikidele oma müüdavatele kinnisvaraobjektidele vaatamata sõlmitud (või sõlmimata) lepingu liigist. Küll aga on ka iga maakleri töös kiiremaid perioode, mistõttu tasub end sellegi poolest kindlustada ning sõlmida maakleriga konkreetseid kokkuleppeid.

Mariel_Aim

Mariel Aim
Maakler

Mul on juba üks mõttetu maakler

domus023Võin julgelt väita, et igaüks meist puutub ühel või teisel eluetapil kokku olukorraga, kus kodu on jäänud liialt kitsaks või vastupidi – liiga suureks. Vanusega muutuvad nõuded, soovid ja eelistused eluasemele. Kui kunagi oli kinnisvaratehingute teostamine peamiselt maaklerite pärusmaa, siis praegusel tehnikaajastul omavad pea kõik fotoaparaati ja oskavad kasutada internetti. Kinnisvara müük on justkui lapsemäng – klõpsad paar pilti, riputad kuulutuse kinnisvaraportaali ja peagi tuleb ostja.

Kas teie olete juba kinnisvara omal käel müünud? Siis olete ilmselt kokku puutunud olukorraga, kus kuulutuse aktiviseerumisel hakkavad vahetpidamata helistama ja kirjutama need tüütud maaklerid, kes iga hinna eest üritavad selgeks teha – nende teenus on vajalik ja teistest parem. Paljudel juhtudel müük ei lähe ja otsustataksegi appi võtta professionaal.

Mina olen üks neist tüütutest maakleritest, kes helistab ja kirjutab. Ma ei arvagi, et kõigil on maaklerteenust vaja, kuid niimoodi järjest inimestega suheldes selgub sageli, et üks või teine soovib siiski professionaalset nõu ja inimest, kelle kätte oma kodu müük usaldada. Ühe järjekordse telefonikõne käigus oma teenust tutvustades sain väga huvitava vastuse: „Mul on juba üks mõttetu maakler“. See pani mind sügavalt mõtlema – miks inimesed valivad ühe nii olulise protsessiga tegelema maakleri, kes nende arvates on mõttetu. Eriti, kui mängus on suured rahad ja halvimal juhul võib müük venida või sootuks tulemuseta jääda.

Rootsis ja Norras nõutakse maakleritelt vastavat erialaharidust, kuna nad täidavad ka notari rolli. Eestis reguleerib kinnisvaravahendajate tegevust mingil määral võlaõigusseadus, kus on sätestatud maakleri mõiste, õigused ja kohustused, kuid mingisuguseid nõudmisi erialaharidusele ei esitata. Tõsi, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) on koostanud „Kinnisvaramaakleri kutsestandardi“, mis koondab kinnisvaramaakleri kvalifikatsiooninõuded, kuid see on pigem formaalne dokument. Suuremad kinnisvaraettevõtted valivad küll oma töötajaid hoolikalt, kuna panustavad nende väljaõppesse ja ei saa mainega riskida, kuid üldiselt võib öelda, et maakleriks võib soovi korral saada absoluutselt igaüks.

Nõudlus tekitab ikka pakkumise, mitte vastupidi. Eestis ei kontrolli kinnisvaravahendajate tööd ükski institutsioon, kuid igaühel meist on võimalus valida oma kinnisvara müügiks võimalikest parim maakler. Seni, kuni inimesed teevad läbimõtlemata otsuse ja annavad tööd „mõttetutele“ maakleritele, püsivad viimased turul edasi ja pakuvad oma teenuseid ka kõigile teistele. Nüüd tekib ilmselt paljudel küsimus – aga kuidas ikkagi valida oma kodu müügiga tegelema professionaalne ja kvaliteeti pakkuv maakler?

Siinkohal pole kindlat reeglit. Kindlasti tuleks kriitilise pilguga vaadata, millist lisandväärtust kinnisvaravahendaja teile pakub. Minu arvates on maakleri parim visiitkaart tema müügikuulutused, mis on kõigile kinnisvaraportaalides kättesaadavad. Enne kinnisvaraspetsialisti valimist tutvuge tema „käekirjaga“ – kas kuulutused on atraktiivsed ja kutsuvad teid ostma? Kuigi peaaegu igaüks oskab pildistada, on professionaalne maakler kindlasti tavainimestest sammukese ees ja kasutab kinnisvara pildistamiseks professionaalset kaamerat lainurk objektiiviga. Loomulikult on alati võimalus kasutada ka kinnisvarafotograafi, kuid üldiselt tähendab see ka veidi kõrgemat vahendustasu. Pildid on müügi juures ülimalt olulised – halvimal juhul välistatakse kehvade piltidega müügikuulutus valikust juba eos.

  • Professionaalne maakler on kindlasti korrektne ja ei luba endale grammatika- või faktivigu. Viimased viitavad kiiruga kirjutatud müügitekstile või lihtsalt lohakusele. Süvenege maakleri kuulutustesse – kas need on läbimõeldud, informatsiivsed ja korrektsed? Kas soovite, et ka teie kinnisvara müügipakkumine näeks selline välja?
  • Piltide kõrval ei ole mitte vähemtähtis kinnisvara õige hinnastamine. Professionaalne maakler teeb alati enne objekti müükivõtmist põhjaliku hinnaanalüüsi antud piirkonnas teostatud müügitehingute põhjal ja konsulteerib vajadusel kinnisvarahindajatega ja teeb ära eeltöö, et teda erinevates müügiga seotud küsimustes nõustada. Üha enam olen kokku puutunud olukorraga, kus klient lubab oma kinnisvara müüa – kopeerige pildid ja pange kuulutus üles. Professionaalne maakler kindlasti sellega nõus ei ole ja tutvub müüdava objektiga isiklikult.
  • Kvaliteetset teenust pakkuvad kinnisvaraettevõtted on väga palju investeerinud erinevatesse müügivõimalustesse – videoturundus, välireklaam, kinnisvaraobjekti tutvustavad flaierid, välismaa kinnisvaraportaalides kuulutamine, sotsiaalmeedia kasutamine ja palju muud – see kõik loob olulist lisandväärtust. Rääkimata oma töötajate väljaõppest ja pidevast koolitamisest. Seda kõike ei saa pakkuda tasuta, seetõttu tuleks väga kriitiliselt suhtuda teenuse hinda. Maakler, kes küsib vahendustasu 500 või 1000 eurot, ei ole ilmselt nii motiveeritud müügiga tegelema ja jätab suure tõenäosusega riigile maksud maksmata. Üldiselt jäävad maaklerteenuse hinnad 3-5 protsendi vahemikku lõplikust müügihinnast ja kehtib reegel: head ja odavat asja pole olemas.

Kui olete teinud läbimõtlemata otsuse ja pole rahul oma maakleriga, siis kindlasti tasuks kõigepealt temalt küsida – miks müük ei lähe? Ehk on tegemist väga hea maakleriga, kuid teie ise ei võta tema nõu kuulda ja olete kinni oma põhimõtetes? Või kui maakler on tõesti „mõttetu“ siis alati on võimalus koostöö lõpetada ja valida uus kinnisvaraspetsialist.

Ehk siis.
Professionaalne maakler:

  • on väga heade ehitusalaste ja juriidiliste teadmistega
  • oskab käsitleda fotokaamerat
  • kirjutab grammatikavigadeta
  • viib ennast põhjalikult kurssi müüdava objektiga
  • on pädev määrama parimat võimalikku müügihinda.

Mis kõige olulisem – hea maakler teeb oma tööd südamega ja on alati kliendi jaoks olemas, arvestades tema soovide ja vajadustega. Selliseid kinnisvaraspetsialiste on turul väga palju ja kui inimene valib maaklerit hoolega, siis võib kindel olla, et lisaks edukale müügiprotsessile on tagatud ka positiivne emotsioon ning omaenda usaldusväärne kinnisvaraspetsialist kogu eluks.

880A3138

Elo Võhandu

Nooremmaakler

Kas välismaalasest kinnisvaraomanik on Pärnu turult kadumas?

shutterstock_150658949Pärnu on linn, millega seostub paljude eestlaste mõtetes kohe meri ning soe suvi. Tõsi ta on – Pärnu on kuulutatud Eesti suvepealinnaks ning me ei leia endi seast tõenäoliselt kedagi, kes ei sooviks soojal ajal end kasutavasse merevette kasta. Siinkohal tasub mainida, et linn ei ole populaarne vaid eestlaste seas – suviti leiab sealt suurel hulgal välisturiste, kes peavad piirkonda lausa niivõrd meeldivaks, et on otsustanud soetada endale Pärnusse kinnisvara.

Välismaalasest turist ei ole Pärnus harv nähtus. Suviti linnas ringi liikudes tekib tihti mulje, justkui oleks tegemist mõne eksootilise kuurortlinnaga, kus eesti keelt kohtab pigem vähe. Eesti keelt kõnelevad peamiselt klienditeenindajad, kelle jaoks on suvi kõige magusam tööaeg ning päevane jootraha võib ulatuda sadadesse eurodesse. Sama kehtib ka kinnisvaraomanike kohta, kes tegelevad oma kinnisvara päeva kaupa välja üürimisega. Korter, mis talvisel perioodil toob omanikule tulu näiteks 250 €/kuus, võib suveperioodil kasvada hoopis 100 €/päevas.

Mitmed võivad arutleda – kes soovivad taolist suurt summat üürikorteri eest maksta? Siin sõltubki linn välismaalastest, kes lähevad Pärnusse puhkama ja ei hoia kulutustelt kokku, sealhulgas ka elamistingimustelt. Siinkohal tasub märkida, et sarnase olemusega inimesi leidub ka eestlaste, mitte ainult välismaalaste seas ning nad on linnale kui lotovõit. Küll võib aga ühel hetkel Pärnut armastaval inimesel tekkida mõte, et üürimise asemel võiks endale korteri hoopis osta. Maa-ameti statistika põhjal soetas 2015. aastal endale Pärnu linnas kinnisvara 35 inimest moodustades kogu kinnisvara ostjate arvust 3,5%. Tähelepanu väärib ka asjaolu, et neist 27 olid Soome kodanikud, millest võib järeldada, et soomlaste osakaal Pärnu linnas on siiani märkimisväärne. Kokku oli 2015. aastal Pärnu linnas kinnisvara omandajaid kuuest välisriigist.

Kuigi esmapilgul võivad need numbrid tunduda märkimisväärsed, siis tegelikult on välismaalastest kinnisvara ostjate arv tugevas languses. 2013. aastal soetas endale Pärnu linna kinnisvara 91 välismaalast, moodustades sealhulgas 8,7% kogu ostjaskonnast. Sellest järgneval, 2014. aastal ostis kinnisvara 82 välismaalast, moodustades kogu ostjate arvust 7,2%. Seega võib 2015. aasta tulemus olla pigem murettekitav, kuna välismaalastest kinnisvara ostjate arv on langenud rohkem kui kaks korda, võrreldes eelmiste aastate andmetega.

Täismahus artiklit loe kinnisvaraajakirjast IMMO, mille leiad SIIT

Mariel_Aim

MARIEL AIM

Pärnu kontori maakler

Maaklerlepingutest tõsiselt

Ütlen kohe ära, et tegemist ei ole maaklerlepinguid kõrgendavasse valgusesse tõstva artikliga, mis püüab teid tulihingeliselt veenda kirjutama alla kõigele, mida maaklerlepinguna esitletakse. Fakt on see, et leping on dokument ja tuleb kriitilise pilguga kontrollida, millele alla kirjutatakse. Leping ei anna maaklerile vabu käsi, tegemaks müüja kinnisvaraga kõike, mis pähe tuleb. Müüjal on õigus maakleri tegevust lepingu täitmisel kontrollida ja veenduda, et teenus on kvaliteetne.

Tõsiasi on ja jääb, et nagu iga teine leping, tuleb ka maaklerleping otsast lõpuni läbi töötada ja küsimuste tekkimise korral, need ka esitada. Samuti on oluline koos maakleriga kirja panna erikokkulepped ning –soovid, kuidas ja mida teenusest oodatakse.

Miks on maaklerleping vajalik?

Vastus sellele on lihtne – maaklerid ei müü teie muruniidukit või riidekappi, tegemist on kinnisvara müügiga, milles sageli figureerivad suured summad. Protsess võib olla pikk, detailiderohke, eriteadmisi vajav ning võib-olla isegi emotsionaalne. Kui kogu eelmainitud protsessi kinnitab vaid suusõnaline kokkulepe: „Müü ära“, siis pole see just kuigi turvaline ning jätkusuutlik kokkulepe, ei müüja ega maakleri vaatevinklist.

Maakler lähtub oma töös Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Heade Tavade Koodeksist ja juhindub oma tegevuses kinnisvaramaaklerite teenuse standardist EVS-EN 15733:2010, mille täitmine fikseeritakse ka maaklerlepingus. Kutseliste maaklerite puhul on koodeksi ning standardi täitmine juba kutsest tulenev kohustus. Kutseta maakler lähtub aga oma kinnisvarabüroo ettekirjutustest ning sageli lepingust. Seega tasub alati usalduse kinnitamiseks uurida ka büroo tausta.

Standardis määratletakse nõuded kinnisvaramaaklerite teenustele, mille hulka kuuluvad: nõustamine (kinnisvara turuväärtuse kohta teabe esitamine jms); kinnisvara turustamine ja reklaamimine; ostu- ja müügialased teenused; üürileandmise ja üürilevõtmisega seotud teenused; kinnisvaraga seotud õiguste kehtestamine, omandamine ja registreerimine; ehitiste ning kruntide mõõdistamine; lepingute koostamine; kinnisvara ülevaatamine ja näitamise korraldamine; kontaktide loomine ja müüja ning ostja vahelise suhtluse korraldamine.

Ühtlasi on lepingus detailselt välja toodud kõik maakleri kohustused kogu müügiga seotud protsessi juhtimiseks.

Kui lähtume tõesti vaid „Müü ära“ mentaliteedist, siis võime järeldada, et kõik eelmainitud nõuded maakleri tööle, mis ei ole lepingulise kokkuleppega fikseeritud, on tegelikult suusõnalised ja nende olemasolu on vaja eraldi tõestada. Taolise kokkuleppe olemasolu tõestamiseks on vaja tunnistajaid või kirjalikus vormis esitatud materjali, tõendamaks et maakleril oli kohustus. Seega kui tekib olukord, et maakler saab kinnisvara müümiseks võtmed ja lause „Müü ära“ ning sealjuures pole lepingut sõlmitud, siis võib eeldada, et ka likviidne kinnisvara võib seista niimoodi mitu kuud.

Miks see nii on? Lepinguline kokkulepe raamib maakleri tegevust, seega tuletab talle ka pidevalt meelde, et tal on kohustused oma kliendi ees. Sageli pööratakse konkreetselt nende klientide kinnisvara müümisele rohkem tähelepanu, kellega on sõlmitud leping, sest antud klient on teadlik oma õigustest ja on seadnud maaklerile määratletud kohustused. Ka probleemide tekkimisel on võimalik antud juhul tugineda konkreetsele dokumendile. Selle kõrval jääb suusõnaline kokkulepe häguseks ja ebamääraseks.

Maaklerleping ei seo Sind käest ja jalust

Väga levinud on kartus,Untitled design et kui maakler hakkabki kinnisvara müüma, siis on klient maakleriga seotud igavesti. Samuti on levinud ka arvamus, et kui leping soovitakse ka mingil põhjusel lõpetada, siis langevad kliendile kaela üüratud kulud ning maaklertasu tuleb ikka sajaprotsendiliselt katta, ka juhul kui maakler pole olnud suuteline kliendi kinnisvara müüma.

Millist rolli mängib kliendi seotus maakleriga, saab vastata lepingulise seotusega. Lepingus märgitakse tähtaeg, millal kaotab antud dokument oma kehtivuse. Seega ei ole tegemist eluaegse lepinguga, mida pole mitte mingil moel võimalik ka enne tähtaega lõpetada.

Enne tähtaega on võimalik leping lõpetada, kui maakler pole täitnud oma lepingulisi kohustusi. Samuti on võimalik esitada ka pretensioon maakleri tööle, kui maakler on kinnisvara müümisel olnud passiivne.

Maaklerteenuse eest tasumist reguleerib VÕS § 667. Käesoleva paragrahvi lõige 1 määratleb, et lisaks teenustasule on maakleril võimalik nõuda ka muude kulude hüvitamist. Tõsi on, et kinnisvarabüroo teeb samuti suuri kulutusi, et kliendi vara müüa. Sealjuures on aga kõige olulisem mõista, et kui maaklerteenust osta, siis lepitakse eelnevalt lisatasude osas kokku. Keegi ei hakka tasusid kliendilt nõudma, kui selles pole kokkulepet saavutatud.

Kui aga tekibki olukord, et leping tuleb enne tähtaja saabumist kliendi poolt lõpetada, siis seda situatsiooni reguleerib teenuse eest tasumise osas VÕS § 667 lg 2.  Antud paragrahv määratleb, et kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita ehk kui tehingut ei toimu, siis võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Ka siinkohal pööran tähelepanu, et eraldi tasunõude esitamiseks peab olema kokkulepe. Seega tuleb anda kliendil teadlikult oma kinnitus valmisolekule teenuse eest tasuda. Kui klient pole juba lepingu sõlmimise faasis antud kokkuleppega nõus, siis midagi sellelt kliendilt nõuda vastu tema tahtmist ei saa.

Seega saame vastata eitavalt küsimusele, kas maaklerleping seob kätest ja jalgadest. Lepingu tähtajad on paindlikud ning tasudes on alati võimalik kokku leppida.

Kes koostab maaklerlepingud?

Igas kinnisvarabüroos peaks olemas jurist või juriidilist teenust osutav isik, kes maaklerlepingud koostab, neid kontrollib ning vajadusel ka kliendi erisoovid lepingusse kirja paneb. Igasuguste hilisemate probleemide tekkimise vältimiseks on vajalik, et lepingud on juriidiliselt korrektselt vormistatud ning ka sisu vastab kehtivatele õigusaktidele.

Lõpetuseks tuletan veel algust meelde, milles seisneb maaklerlepinguga olulisus. Antud dokumendiga tagatakse müüjale õigus maakleri tegevust lepingu täitmisel kontrollida ja veenduda, et teenus on kvaliteetne, professionaalne, turvaline ning kliendisõbralik. Tuletan meelde ka seda, et kui antud dokumenti maakleriga sõlmitud ei ole, siis juhib maakler oma tegevust ise ning müüjal ei ole otseselt võimalik esitada argumenteeritud nõudeid, kui maakler on oma tegevusega probleeme tekitanud.

880A8702

SANDRA VASK
Tartu kontori maakler
 
 

MAAKLERI KUTSETUNNISTUS ON VAJALIK

Tervitan igati, et kinnisvaramaaklerite kutsetunnistuse küsimus on kinnisvarauudised.ee vahendusel avalikku diskussiooni jõudnud. Usun, et nii teadvustavad kliendid sellega kaasnevaid võimalusi ning oskavad teenusepakkujalt kvaliteeti nõuda.

Kutsetunnistus on olemuselt kvaliteedimärk, mida ei anta igaühele. Ma olen Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja kutsekomisjoni liige juba mõnda aega ning näen, kui palju tegelikult on kutseeksamil läbikukkujaid. Teisisõnu neid, kes tulevad nö „mütsiga lööma“ või on nende teadmised/oskused lihtsalt töö kvaliteetseks tegemiseks puudulikud. Kliendi seisukohalt vaadates on suur oht, et need maaklerid teevad samamoodi oma igapäevast tööd. Raske eksamiga eraldatakse terad sõkaldest. Ka on kutsetunnistus üldiselt märk sellest, et maakler on igapäevaselt erialase töö juures, sest vastasel korral ei tasuks kutse taotlemine pingutust.

Euroopa kinnisvaramaakleri teenuste standard seab suhteliselt konkreetsed (miinimum)nõuded maakleri ettevalmistusele ning jätkuõppele. Iga iseenesest lugupidava maaklerfirma kohuseks peaks olema oma töötajatele erialast väljaõpet korraldada. Riiklik haridussüsteem meil seda vajalikul kujul ei paku. Kuna maaklerfirmade kvaliteeti kuidagi ei mõõdeta ega kontrollita, siis on kutseliste kinnisvaraspetsialistide olemasolu ja arv ettevõtte kvaliteedinäitajaks. Seetõttu peaks maaklerfirmad aktiivselt seisma selle eest, et töötajad käiksid oma pädevust eksamil tõendamas. On ilmselge, et kontrollitud pädevusega spetsialistide meeskond suudab pakkuda paremat teenust kui need, kes ei julge, suuda või viitsi eksamile minne. Jah – sellega kaasnevad kulud ning näiteks hindajate kutse taotlemise protsessis on kuludega aeg-ajalt ka liiale mindud. Samas Domus Kinnisvara praktikas on näha, et kliendid oskavad kutsetunnistuse olemasolu tähtsustada ning kulud teenitakse tagasi.

Loomulikult on võimalik, et kutseline maakler muutub laisaks ja lohakaks. Kutsetunnistus antakse 5 aastaks, misjärel tuleb seda uuendada. Iga järgmise uuendamisega muutub eksam lihtsamaks. Lihtsam eksam aga tähendab ka kergema vaevaga läbisaamist. Võiks ju nõudeid karmistada, kuid on ka teine – eelkirjeldatud – võimalus. Kui maaklerfirmal on välja kujunenud oma töötajate erialast pädevust toetav koolitussüsteem ning vastav mentaliteet, siis mandumise asemel areng jätkub. Seetõttu soovin jaksu kõigile, kes panustavad kinnisvaraspetsialistide erialasesse täiendõppesse ning kõigile, kes püüdlevad pädevuse tõstmise ning selle tõendamise poole.

Domuse maaklerid kutseeksamil edukad

Sügisel toimunud kinnisvaramaakleri kutseeksami läbisid edukalt 3 tubli Domuse maaklerit.

Oleme rõõmsad ja uhked oma tarkade kolleegide üle!

 

Domuse soovid

Miks kasutada kinnisvara müües või ostes maaklerit

Postitaja: Liia Laid @ 06.05.2013 10:10; kategooriad: Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maakler võib müüja või ostja eest paljugi ära teha, aga loomulikult on teenusel oma hind.

Hakates omale uut kodu soetama või soovides olemasolevat maha müüa, tekib ikka küsimus, kas tegeleda sellega ise või kasutada maaklerit. Kui ostjaks on hea sõber, siis on vaevalt mõtet maaklerile teenustasuna sajalisi loovutada. Ent kui võib arvata, et müük ei lähe kõige libedamalt või pole ostjal aega netisügavustes pakutava hulgas kaevuda, saab maakler abiks olla.

Maakleri kasutamine oma korteri müügi korraldamises oli meie jaoks parim lahendus. Hoidsime kokku aega ning meil polnud vaja ise paberitega toimetada,” ütleb harjumaalane Aivi Müür, kes selle aasta alguses müüs maha oma Kristiine linnaosas asunud kolmetoalise korteri. Müüri sõnul otsustas ta maakleriteenuse kasuks eelkõige seetõttu, et endal poleks olnud aega tühjalt seisvat korterit huvilistele näitamas käia. Maakler andis nõu ka korteri müügihinna määramisel, olles enne ära teinud turuanalüüsi. Vastavalt soovitusele langetas Müür korteri müügihinda, kuna soovis kinnisvara kiiresti maha müüa.

„Olin arvestanud, et korter vahetab omanikku ehk nii kuu ajaga, kuid juba päev pärast kuulutuse ilmumist olid ostuhuvilised olemas ja leidus ka kindel ostja,” meenutab ta. Maakler koordineeris asjaajamist pangaga, mis endalt oleks parasjagu aega ning ka vastavaid teadmisi nõudnud. Maakler pani kinni ka aja notari juurde ja tegi kõik vajaliku, et ostu-müügi tehing saaks osapoolte jaoks kiiresti ja sekeldusteta vormistatud. Müürile meeldis, et ostjate jaoks uuris maakler korteriühistult ka maja renoveerimise plaane.

Aivi Müüril ja ta perel aitas linnakorteri kiiresti ja mõistliku hinnaga maha müüa Domus Kinnisvarabüroos töötav, Aasta Maakler 2010/2012 tiitliga kutseline kinnisvaramaakler Liia Laid. „Veel tänagi leidub kliente, kes arvavad, et maakleri ülesanne on vaid kuulutuse riputamine internetti ja sellega tema tegevus piirdub. Päris nii see ikkagi ei ole,” ütleb ta.

Laidi sõnul on maakleri esmaseks ülesandeks selgitada välja kliendi soov, millised on tema väljavaated kinnisvara müümiseks või soetamiseks tema esitatud tingimustel ja tutvustada kliendile turu hetkeseisu. Seejärel vaatab maakler kinnisvara üle ja kontrollib tehinguks vajalike dokumentide olemasolu ja vastavust registrites.
Maakler kavandab ka müügistrateegia. Sellele järgneb juba paljudele ostusooviga klientidele tuttav objekti esitlemine.

Jooksvalt ja regulaarselt peab maakler teavitama klienti käsundi täitmise käigust. Kui kinnisvarale ostja või ostjale soovitud uus kodu leitud, toetab maakler pooltevahelistel läbirääkimistel, ostu- ja müügilepingute ettevalmistamisel ja notariga suhtlemisel. Samuti teeb maakler vajadusel koostööd finantsasutustega.

Rohkem reklaami

„Ainuüksi kuulutuse riputamine kinnisvaraportaali ei ole tõesti kuigi kulukas ja seetõttu võib jääda mulje, et nii on odavam ja maakleri abi pole vaja. Kinnisvarafirmal on aga tunduvalt rohkem võimalusi,” sõnab Laid. Kuulutatakse mitmes kinnisvara pakkuvas internetiportaalis.
Praktika on näidanud, et tehingut otsivad kliendid ei sorteeri kõiki portaale läbi, piirdutakse vaid ühe suurema portaaliga. Kui aga juhtub, et omanik on oma pakkumise välja pannud vaid ühele veebilehele, ei pruugi see otsijale lihtsalt silma jääda.

Lisanduvad veel mitmed kinnisvarabüroo reklaamivõimalused: eripakkumised portaalide esilehtedel, välireklaam, mis nõuab kooskõlastust omavalitsuses ja reklaamimaksu tasumist ja veel palju muud, sealhulgas ka kauba pakkumine piiri taha. „Kuulutamine on üks väikseim osa kinnisvara müügis. Tunduvalt edukam tulemus saadakse läbi infopagasi, mida maakler omab,” selgitab maakler.

Ent loomulikult ei ole olemas tasuta lõunaid ning iga teenuse eest tuleb ka maksta. Kinnisvarafirmade liidu juhatuse esimehe Peep Soomani sõnul on tasuks tavaliselt teatud protsent tehinguhinnast. Kui suur täpselt, sõltub objekti asukohast ja osutatud teenusest. Kindlasti on tasu suurus korrelatsioonis teenuse pakkuja panusega. Mida rohkem on maakler teinud, seda kõrgem on teenustasu.

Sooman nendib, et tema ise, olgugi, et ta oskab kõiki eelloetletud toiminguid väga hästi ka ise teha, kasutab kinnisvara ostul-müügil maaklerit. „Maakler tasakaalustab osapoolte vahelisi läbirääkimisi,” põhjendab ta. „Paljud tehingud jäävad tegemata, sest müüja ja ostja ei jõua omavahel kokkuleppele. Maakler aga on vahemeheks, kes aitab mõelda, asju läbi analüüsida.”

Sooman toob näite olukorrast, kus ostja tuleb korterit üle vaatama, näpib seinu ja on üldse kriitilise olekuga. „Mis siis juhtub?” küsib
Sooman. „Juhtub see, et müüjal tekib blokk ja ta saadab ostja minema.”

Ta toob ka teistpidise näite – ostja peab korterit heaks, aga hinda liiga kõrgeks, mispeale müüja teatab: „Ära siis osta, kui hind on liiga kõrge.”
Ostja solvub ja marsib uksest välja. „Maakler aga võtab hoogu maha, ei lase emotsioonidel üle pea kasvada,” ütleb Sooman.

Tehing sõlmimata

Liia Laid tõdeb, et maakleri teenuse kasutamises on ka kaheldud ja nii on jäänud tehingud ka tegemata.

Ta meenutab lugu vanemast härrasmehest, kellel oli hinnatud linnaosas kortermaja. Pensionini oli jäänud veel mõni aasta, aga mees jäi tööta. Et eluga hakkama saada ja oma kinnisvara kõpitseda, oli ta võtnud oma kinnisvara tagatisel erainvestorilt laenu. Mees pöördus Laidi poole konsultatsioonile. Vaadanud läbi mitmed müügistrateegiad, tegi maakler analüüsi elamispindadele eraldi, korterite kaupa, samuti kinnistu
põhiselt. Tulemus oli päris hea ja ka Laidi portfellis oli potensiaalne ostja olemas. Kuid mees oli veendunud, et tema kinnisvara maksab oluliselt rohkem ning kokkulepped jäidki lahtiseks.

Mõne aja möödudes tuli mees sooviga endine maja kiiresti maha müüa tagasi, sest vahepeal oli juba laenule lisa võetud, et kuumaksed tasuda. „Tegin uued pakkumised ja olin valmis
aktiivselt müügiga tegelema hakkama, näidates ära konkreetsed võimalused tehinguni jõudmiseks. Härra soov oli tagastada laen ja ülejäänud summa eest leida endale linna lähedal õdus maamaja. Kõik see mahtus minu pakkumisse,”
pajatab Laid.

Härra jäi taas kõhklema, pidades teenuse hinda kõrgeks. Samal ajal oli ta sõlminud lepingu ka juristiga, kelle komisjonitasu oli protsent müügihinnast ja kordi suurem maakleri küsitud teenuse hinnast. Taas ei saanud kokkulepe sõlmitud.

Mees tuli veel kolmaski kord, kui laenu tagastamiseni olid jäänud vaid mõned päevad. „Ta avaldas vaid kahetsust, et see kokkulepe ikkagi meiega sõlmimata jäi. Härra jäi ilma oma majast, mis läks laenu katteks, ja mõnusast maakodust jäigi vaid unistus.”

Kui kellelgi on plaanis kinnisvaraga tehinguid teha ja vajab selleks abi, siis kõige õigem viis leida usaldusväärne maakler on otsida soovitajaid. Kui tuttavatelt abi ei saa, siis järgmise sammuna soovitab Laid teha valik tuntud kinnisvarabüroode vahel ja tutvuda nende kodulehtedega. Kontaktide nimekiri on seal reeglina pikk, kuid eelistada tasuks kutsetunnistusega maaklerit. Tegutsevate atesteeritud maaklerite täisnimekirja leiab ka maakleritekoja kodulehelt. Eestis on maaklerite tegevus reguleeritud võlaõigusseadusega, millega on sätestatud muuhulgas maaklerite õigused ja kohustused.

„Otseselt vastutab maakler käsundiandjaga sõlmitud maaklerlepingus sätestatud kohustuste täitmise eest. Samuti lasub maakleril vastutus talle seadusega määratud kohustuste täitmise eest,” selgitab Laid.

Paljud inimesed on kinnisvara müügi või ostuga muidugi ka ise hakkama saanud, kui jagub pealehakkamist ja on aega müügi või ostuga tegelemiseks. Peamine on aga, et oleks teadmised lepingute sõlmimisest.

Erinevates foorumites leiduvad nurinad maaklerteenuste üle on põhiliselt seotud maaklerite passiivsusega.


Maakleri teenust on vaja,

kui sul pole aega müügiga ise tegeleda, sh käia võimalikele ostjatele kinnisvara näitamas, või kui pole aega tegeleda ostuks sobiva kinnisvara otsimisega;

kui sul puudub kogemus ja dokumentide põhjad eellepingu sõlmimiseks, üleandmis- ja vastuvõtuaktide koostamiseks;

kui ostja ei soovi sissemaksu raha kanda sinu arvele, siis on vaja näiteks; maaklerfirmat, kelle kontole kantakse sissemaksu raha deposiiti, kuni tehing on notari juures sõlmitud;

kui ostja ei tea, kuidas ostuks pangast laenu võtta;

kui soovite, et teie kinnisvara müügireklaam ilmuks peale City24 ja teiste kinnisvaraportaalide ka maaklerfirma reklaamikanalites;

sest maakleri käest saab kõige tõenäolisemalt teada kinnisvara reaalse müügihinna ja prognoositava tehinguni kuluva aja.


Mida tasub eelnevalt teada

Sõlmi leping kinnisvara müügiks korraga vaid ühe maaklerfirmaga, siis on neil suurem huvi selle müügiga tegeleda.

Eelleping on juriidiliselt pädev üksnes siis, kui see on notariaalselt kinnitatud, sõltumata, kas selle sõlmimist vahendas maakler või mitte.

Kutseliste maaklerite täisnimekirja leiab maakleritekoja kodulehelt.

Artikkel ilmus 10.04.2013 Eesti Päevalehes