Domus Kinnisvara ajaveeb

Eesti üldist majanduslikku arengut ning klientide käitumist arvestades on võimalik tuua välja peamised trendid kinnisvaraturul 2011 aastal.

1) Üldine meelestatus nii klientide kui professionaalsete turuosaliste poolt edasiste arengute suhtes on positiivne. Oodatakse jätkuvalt tehingumahtude kasvu ja ka hinnakasvu. Aktiivsemates piirkondades need ootused 2011 ka ilmselt realiseeruvad, kõrvalistes kohtades sisulisi muutuseid veel ei toimu. 

2) Sundolukorras tehtavate tehingute osakaal väheneb jätkuvalt. Seda nii täitemenetluses kui ka nende ”sund”tehingute osas, mis pole veel täitemenetluseni jõudnud. Seda kinnitab ka üle 60-päevase võlgnevusega laenude hulga vähenemine.

3) Koos majanduskasvuga tasapisi kosuvad ettevõtete tegevusmahud toovad  kaasa suurema aktiivsuse ärikinnisvara turul. Hea kvaliteedi ja asukohaga büroo- ja kaubanduspindade osas hakkab tasapisi terendama puudus.

4) Uusi arendusprojekte käivitatakse siiski valdavalt Tallinnas, kusjuures üldjuhul on tegemist väiksemate (kuni 500 – 2500 m2) projektidega, mistõttu ülepakkumist tõenäoliselt ei teki. Mõni üksik väike arendus tuleb turule ka Tartus ja Pärnus. Uue trendina hakkab arendustegevus tasapisi liikuma ka eramuarenduse poole, kus on samuti kvaliteetsete majade osas pakkumine väike.

5) Tallinna/Harjumaa piirkonnas toimuvate arengute positiivsed mõjud siiski Tartust ja Pärnust eriti kaugemale veel ei jõua. Siiski kahaneb miinimumini nende maakondade arv (2010 oli neid 8 st üle poole), kus kinnisvaraturu käive aasta varasemaga võrreldes kahanes.

6) Taastuma hakkab huvi puhkeotstarbelise kinnisvara soetamise vastu, mille osas vaadatakse senisest aktiivsemalt ringi Pärnu- ja Läänemaal ning saartel. Huvi oli suur ka 2010 kevadel, kuid tehinguteni jõuti vähem. Sel aastal on oodata rohkemat reaalsete tehinguteni jõudmist.

7) Euro või mitte euro, kuid välismaised ostjad jätkavad mõõdukalt aktiivset tegutsemist Eesti kinnisvaraturul, Nende osakaal jääb ka 2011. aastal ilmselt ca 10 % lähedusse kõigist turutehingutest.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.

Eile oli Tartus lihtsalt võrratu. Soe, päikeseline, kullakarvaline, langevaleheline jne. Nii saigi kogu Domuse Tartu büroo tiimiga ette võetud ühine tunne-oma-kodulinna-projekt, mille käigus uurisime, millised muudatused Tartus silma hakkavad. Kus ehitatakse, kus lammutatakse, kus remonditakse jne. Ehk siis kus toimub midagi, mis vajab ilmselt kinnisvaramaaklerite proffessionaalset tuge praegu või lähitulevikus. Koos sellega jagasime laiali ka pakkide viisi flaiereid. Eks ikka selleks, et kõik tartlased teaksid – Domusest saab alati tasuta head nõu ning kindlasti ka hea hinna-kvaliteediga teenust.

Heidame hetkeks kõrvale tehingutel põhineva kinnisvara hariliku väärtuse vähenemise ning mõtleme selle peale, kuidas mõjutab MASU kinnisvara väärtust veidi laiemalt. Turuväärtuse osas on MASU mõju selge – hinnalangus 2007.a. II kvartalist sisuliselt 2 korda (täpsemalt vaata nt Domuse viimast turuanalüüsi siit). Keerulisem on aga teiste kinnisvara puhul tunnetatud väärtustega.
Üldiselt hõlmab kinnisvara väärtus mitmeid komponente, sealhulgas turuväärtus, kasutusväärtus ja sümboliline väärtus.

Kasutusväärtus on sisuliselt kinnisvara (ja siinkohal räägime elukondlikust kinnisvarast) vastavus selle kasutaja vajadustele igapäevase tarbimise käigus. Seega on küsimus selles, kuidas MASU on mõjutanud inimeste vajadusi eluruumi tarbimise osas. Loomulikult on siin ainest mõneks põhjalikumaks uurimustööks, kuid üldreegel kipub olema lihtne. Esiteks sunnivad majanduslikult rasked ajad inimesi kokkuhoiule (eelarveline küsimus) – efektiivsem pinnakasutus, suurem tähelepanu kommunaalkuludel jne. Teiseks kipuvad inimesed siis rohkem väärtustama traditsioone ning harjumuspärast ning oma vajadusi hinnatakse tagasihoidlikumalt (emotsionaalne küsimus). Külluse ajad seevastu võimaldavad rohkem kulutada (suurem ning keerulisem arhitektuur) ning ollakse valmis rohkem eksperimenteerima.

Sellest tulenevalt võib oletada, et MASU tulemusena väärtustavad eestlased järgnevatel aastatel rohkem lihtsaid ning põhivajadusi katvaid eluruume. Selliseid, mis ei paista silma liialdustega (üleliigse põrandapinna, klaasist seinte, keeruliste arhitektuuri- või disainilahendustega jms). See aga viib meid järgmise tunnetatava (märgilise) väärtuse juurde. Kui suured klaaspinnad (meenutame, et need olid isegi kunagi maksustamise objektiks) ja keeruline disain on tänu sellega kaasnevatele suurematele kuludele üldjuhul olnud sümbolilise tähendusega selle omaniku kohta, siis kas hinnagud kasutusväärtusele (st hinnangud kinnisvara tarbijate vajadustele ja eelistustele) muudavad ka kinnisvara märgilist tähendust ? Usun küll. Kuigi omanikule jääb alati võimalus oma kinnisvara abil teistele deklaratsioone esitada, siis olen veendunud, et meie ühiskond muutub MASU kogemuse tõttu täiskasvanumaks. Kuna kasutusväärtus muutub tagasihoidlikumaks, siis kandub see üle ka märgilisele väärtusele – liialdused ei ole enam nii atraktiivsed ning seega pole need ka nii positiivse sõnumiga. Seejuures on lõpetuseks paras meenutada nn Lollidemaa kontseptsiooni. Usun, et järgmise 5 aasta jooksul Lollidemaaks kvalifitseeruvaid arendusi ei tehta. Seejärel hakkab meie mälu ilmselt taas tasapisi tuhmuma.

Euro tulekul on Eesti kinnisvaraturule nii otsesed kui kaudsed mõjud. Ise pean olulisemaks kaudseid mõjusid, kuna need kestavad kauem ja on tugevamad. Loomulikult ei saa euro kasutuselevõtuga kaasnevad mõjud olema väga selged ja ühesed – pigem on kõik protsessid omavahel seotud üksteist nii võimendades kui ka takistades.

Rohkem usaldust Eesti majanduse vastu

Rohkem usaldust Eesti majanduse vastu tähendab rohkem investeeringuid ja odavamat laenukapitali. Seejuures ei ole olulised mitte ainult välismaised investeeringud Eestisse vaid ka Eesti ettevõtjate otsused mitte paigutada oma raha „igaks juhuks“ kuhugi mujale riiki, sest Eestis luuakse taas turvaline investeerimiskeskkond ning tõuseb taas vahepeal kaduma kippunud arengupotentsiaal. Ühest küljest on oluline euro ise kui teatav kvaliteedimärk, kuid ehk on olulisemgi sellega kaasnev konkurentsivõime kasv siinses regioonis, mis tõstab meid esile Läti ja Leeduga võrreldes nii lääne- kui idapoolsetele investorite jaoks. Ühel hiljutisel kohtumisel Läti kolleegiga oli ta väga murelik selle pärast, et Eesti läheb eurole üle enne teisi Balti riike ja jätab sellega Läti veel sügavamasse auku. Kuidas see aga puudutab kinnisvaraturgu ? Igasugune majanduslik areng eeldab ka infrastruktuuri arendamist – teed, kommunaalvõrgud, tootmispargid, bürookompleksid jne. Osa sellest on juba mõni aeg tagasi valmis tehtud ja ootab lihtsalt, et üldise majandusliku arenguga tekiks juurde infrastruktuuri tarbijaid (näiteks teatud liiki tehnoparke on veel piisavalt kasutuseta). Euro kasutuselevõtuga kaasnev positiivne mõju Eesti majandusele leevandab kindlasti kinnisvaravaldkonna tegijate tänaseid muresid. On ka neid valdkondi, kus seni tehtu on juba välja müüdud ning tuleb hakata uute arenduste peale mõtlema. Näiteks Tallinnas on uute kortermajade pakkumine juba suhteliselt nigelaks jäänud. Lisaks omaenda kõhnale rahakotile saame euro kasutuselevõtmise korral infrastruktuuri arendamiseks kasutada ka välisinvestorite poolt pakutavaid võimalusi.

Sisemine paranemine ja efektiivsuse kasv

Maastrichti kriteeriumite täitmine ei ole tegelikult ainult valitsuse asi vaid sunnib kaudselt meid kõiki rohkem pingutama. Selle protsessi tumedam pool on praegu kasvav tööpuudus ja palkade vähenemine, kuid pikaajaliselt parandab see nii erafirmade kui riigiasutuste efektiivsust. Ühest küljest on need kriteeriumid küll pelgalt viis sõnalist ja numbrilist eesmärki. Teisalt aga tähendab nende saavutamine Eestis ikkagi seda, et me oleme suutnud ennast muuta sama hästi toimivaks, kui ülejäänud eurotsooni liikmed. Ja loomulikult tähendab see ka muutuseid kinnisvaraturu jaoks – buumiaegne mõtlematu tormamine asendub korraliku (sh avaliku ruumi) planeerimisega ja efektiivse tegevusega. Kindlasti tõuseb kuluefektiivsus ning kinnisvara arendustegevuse taastumisel hakatakse rohkem pöörama tähelepanu kinnisvara elutsükli küsimustele. See aga tähendab kvaliteetsemaid materjale ning ehitustööd ja lõpuks ka hubasemat kodu. Kinnisvarateenuste puhul paraneb kindlasti klienditeeninduse kvaliteet, sest valdkonda jäävad tegutsema vaid head spetsialistid.

Hinnatõus ja spekulatsiivsed tehingud

Seni on euro kasutuselevõtt mujal riikides toonud kaasa hinnatõusu nii tarbekaupade kui kinnisvara valdkonnas. Loomulikult tuleb arvestada, et viimastel euro kasutuselevõtmise juhtudel oli maailma majandus (sh ka eurot kasutusele võtnud riigi majandus) kasvufaasis ning hinnatõus kergem tekkima. Põhimõtteliselt on ka tänane Eesti kinnisvaraturg samas seisus, kuna nö kinnisvarakriisi selgroog on tegelikult juba murtud. Loomulikult ei tähenda see, et edaspidi on ainult liugulaskmine ülesmäge. Praegusel vähese tehinguaktiivsusega turul on mõningane üles-alla hüplemine loomulik, kuid mida lähemale tuleb suvi, seda rohkem tuleb jõnkse ülespoole. Seega ei maksa segi ajada hinnatõusu, mille toob kaasa euro tulek (nt ümardamisest tulenevad probleemid) ja hinnatõusu, mille toob kaasa majanduskriisist väljumine. Kindlasti on siin aga positiivne vastastikune mõju ja ka koosmõju. Seetõttu on oodata järjest kasvavat spekulatiivsete tehingute hulka. Domus Kinnisvaral on nö portfellis suhteliselt suur hulk kliente, kes on oodanud eelkõige elukondliku kinnisvara hinnalanguse pidurdumist. Täna on see grupp muutunud veelgi aktiivsemaks ning positiivsed euro-uudised ainult toetavad nende strateegiat. Lisaks sellele on viimase poolaasta jooksul üha aktiivsemalt tegutsemas ettevõtted, kes otsivad võimalusi ärikinnisvarasse investeerimiseks.

Tehnilised nüansid toovad kaasa kulusid

Mitte just kõigis endise idabloki riikides ei käibi kinnisvaratehingute puhul rahvusvaluuta nii nagu Eestis. Paljudel juhtudel arvestatakse hindu siiski kas USA dollarites (nt Venemaal) või eurodes (nt Lätis). Seega toob euro kasutuselevõtt Eestis kaasa muutused arvestuse korraldamisel, millega on vaja harjuda nii eraisikutel kui ettevõtetel. Eraisikut puudutab see eelkõige seeläbi, et suure tõenäosusega toob näiteks ümardamine kaasa lihtsalt väikese hinnatõusu. Hinnad muutuvad vahepeal üsna harjumatuteks, mis toob kindlasti kaasa teatavat segadust pakkumiste võrdlemisel ja hindamisel. Kinnisvara valdkonnas tegutsevate ettevõtete jaoks (nt pangad, kinnisvaraportaalid jms) tähendab euro kasutuselevõtt aga olulisi muudatusi info- jms süsteemides, mis aga maksab päris palju raha. Loomulikult tuleb see lõpuks lõpptarbijal kinni maksta.