Vead, mida vältida kinnisvara müümisel VOL 1

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 19.10.2017 10:31; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Do not list ehk milliseid vigu vältida kinnisvara müümisel:

  • Kehv presentatsioon.
    Kindlasti ei saa üle ega ümber kinnisvara esitlemisest, nii kuulutuse tasandil kui ka kohapeal. Müügitekst tuleks kirjutada konkreetne ja informatiivne. Soovituslikult tuleks müügipildid teha lainurk-objektiivi kasutades. Lainurgaga tehtud fotod annavad ruumidest parema ülevaate ja oskuslikult pildistades loovad potentsiaalse huvilise jaoks visuaalse terviku. Samuti tuleks ennast kurssi viia fotograafia algtõdedega, et pilt oleks terav ja värvid paigas. Reeglina kehtib põhimõte less is more ja antud kontekstis tähendab see seda, et kõik üleliigsed ja ebavajalikud esemed tuleks tubadest eemaldada. See tekitab ruumidesse avarust ja loob teatud määral korrapärasust. Kindlasti pole mõistlik kogu sisustust eemaldada, sest sellega koos läheb kaduma kodule omane soojus ja hubasus (NB! Kuulutuses tuleks ära märkida, mis piltidel nähtavast mööblist ja tehnikast kuulub hinna sisse ja mis mitte). Selline esinduslik presentatsioon loob rohkem huvi ostuklientide seas ja seeläbi annab eelduse objekt realiseerida parema hinnaga.
  • Vale hinnastamise strateegia.
    Müügihinna määramisel tuleb emotsioonid kõrvale heita ja võtta arvesse hetkelist turuolukorda. Reeglina määravad kinnisvara turuhinna konkreetses piirkonnas, analoogsete objektidega tehtud tehingud, millele on kohandatud teatud ajalised raamid. Samuti tuleks vältida portaalis pakutavate objektide järgi hinna määramist, sest üsna sageli minnakse tehingusse hoopis teise ostu-müügihinnaga. Liiga kõrge müügihind pikendab oluliselt müügiperioodi ja paraku kaotavad pikalt seisnud kuulutused oma atraktiivsuse ostjate silmis (objekt on pikalt üleval olnud, järelikult on midagi viga). Teine müüki takistav asjaolu võib ilmneda siis, kui kinnisvara ost toimub pangafinantseeringu abil. Sellisel juhul soovib pank ostetava vara kohta hindamisakti, mis kajastaks objekti reaalset turuväärtust. Kui hindamisakti tulemus on madalam kui müügihind, siis tuleb ostjal leida omavahenditest puuduolev osa. Kui seda ei ole, siis jääb tehing tegematta või tuleb müüjal hinda alandada.
  • Oletused/eeldused ja ebapiisavad teadmised müüdava objekti kohta.
    Enne kinnisvara müümist tuleks veenduda, et kuulutuses esitatud andmed on tõesed ja vastavuses tegeliku olukorraga. Kindlasti ei tohiks midagi eeldada, vaid leida moodus, kuidas oleks võimalik kontrollida. Valeinformatsiooni avaldamine (nii teadlikult kui ka teadmatusest) võib viia üsna ebameeldivate tagajärgedeni. Halvemal juhul võib selline eksitav informatsioon viia tehingust taganemiseni ostja poolt, müügihinna alandamiseni või nõutakse objekti vastavusse viimist kirjeldatule. Selline eksimus võib maksma minna tuhandeid ja võimalusel tuleks teha varakult objekti kohta korralik eeltöö või palgata selleks pädev kinnisvaraspetsialist.
  • Liigsed investeeringud enne müüki.
    Värskendav pisiremont enne müügiprotsessi alustamist on igati mõistlik ja tõenäoliselt õigustab ennast ka rahaliselt. Sedatüüpi tööd võivad olla näiteks kruviaukude ja täkete täitmised, värviparandused, vana ja kulunud tapeedi asendamine uuega jne. Sellised tegevused loovad olulise erinevuse ostja jaoks, kuid ei nõua liigseid investeeringuid müüjalt. Sealjuures, täiesti korraliku ja funktsioneeriva köögi väljalõhkumine ning asendamine uue keskmisest kallima köögimööbli ja -tehnikaga, ei pruugi oma rahalist investeeringut väärt olla. Seega tasuks hoolikalt läbi kalkuleerida, milliseid töid ja millises mahus oleks otstarbekas teha enne kinnisvara müüki ja milliseid mitte, et tehtud investeering maksimaalselt ära tasuks.

Nimekiri tüüpvigadest on paraku pikem ja kõik ühte artiklisse ei mahu. Seetõttu jätkame oma loetelu uues artiklis, mis ilmub juba järgmises uudiskirjas.

marko

MARKO TÄNAV

Kutseline maakler/projektijuht

Hallitus tapab!

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.10.2017 12:29; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Niiskete ja jahedate ilmade saabumisega hakkab paljudele koduomanikele taas muret valmistama hallituse teke eluruumidesse. Mis põhjustel selline olukord tekib, kuidas seda ennetada ja kuidas sellega võidelda?

HallitusHallitusseened on võimelised kasvama suhteliselt madala õhuniiskuse tingimustes ning kasutama ehitusmaterjalidesse absorbeerunud vett. Seened võivad hakata kasvama juba siis kui suhteline õhuniiskus on 65% ning kasv intensiivistub, kui õhu niiskusesisaldus suureneb. See tähendab, et niiske õhu kondenseerumisel külmale seinale tekkivast veest piisab, et hallitusseened saaksid hakata kasvama. Õhu niiskuse sisaldus sõltub paljuski ka ruumides viibivate inimeste arvust, toataimede hulgast, toidu valmistamise ja pesu pesemise intensiivsusest jne. Seega sama elamu erinevates korterites/osades võib olukord kardinaalselt erineda.

Kõige sagedamini leidub hallitust vanemates, soojustamata ning puuduliku kütte- ja ventilatsioonisüsteemiga majades, kus hoone välispiirded on jahedad ja suhteline õhuniiskus kõrge. Sellest tulenevalt kondenseerub niiskus kergemini seintele. Olukord ei pruugi muutuda paremaks, kui on läbi mõtlemata muudetud hoone osasid (aknad on vahetatud, hoone fassaad on soojustatud, jms.), aga ei ole muudetud kütte- ja ventilatsioonisüsteemi. Sellisel juhul on korteris õhu suhteline niiskus pidevalt kõrge. Sellistes tingimustes on vajalik väike temperatuuride vahe selleks, et õhuniiskus hakkaks kondenseeruma. Selline temperatuuride vahe tekib kõige sagedamini nurkades ja aknapõskedel  ning neis piirkondades on pidevalt märg, mis on soodne hallituse tekkeks.

Ka külmasildade osakaal on suurem just vanemates hoonetes. Uuemates, eriti buumiaegsetes kortermajades võivad probleemid olla tingitud ventilatsiooni kehvast planeerimisest või ehituskvaliteedist. Samuti võivad hallituse teket põhjustada ehituskvaliteedi muud puudused, näiteks ebapiisav hüdroisolatsioon, torustike ja katuse lekked, halvasti paigaldatud soojustus jne.

Hallitus 1

Kuidas hallituse vastu võidelda?

Hallituse eemaldamiseks pakutakse erinevaid kemikaale, kuid kemikaalidega töötlemisel on lühiajaline mõju (2-3 nädalat). Ainsaks lahenduseks on viia õhuniiskus eluruumis 40-50 % tasemele. Selleks tuleb liigne niiskus õhust välja ventileerida. Võimalusi selleks on mitmeid, alates värskeõhuklappidest, mis talvel töötavad hästi, sest õhk väljas on absoluutniiskuselt kuiv, kuni soojustagastusega sundventilatsioonisüsteemideni.  Õhu kuivatamine on ka üks võimalus, kuid see on väga energiamahuks. Lisaks sellele ei taga see teiste õhuparameetrite paranemist (CO2, seeneeoste sisaldus õhus jms).

Kuidas hallituse teket ennetada? Vastus on kirjas eelmises lõigus – hallituse tekke ennetamiseks on hädavajalik korralik ventilatsioon!

Head tuulutamist!

Kaupo (Medium)

KAUPO MÕTTUS

Kutseline maakler/projektijuht

PRESSITEADE: Tallinnas Haabersti linnaosas on kerkimas uus elurajoon – NATURA PARK

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.10.2017 11:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

natura parkDomus Kinnisvara alustas uue elamuarenduse esimese etapi müüki.

Natura Park on Harku järve läheduses asuv roheline äärelinna kodu parima kesklinna ühendusega. Selle ideaalne asukoht loob kõik eeldused mugavaks elukorralduseks. Elurajooni piiril asub Rimi toidupood ning vaid 10-minutilise autosõidu kaugusele jäävad Saku Suurhall, Rocca al Mare Keskus ja Tallinna Loomaaed. Kergliiklustee ja lähedal asuvad spordiklubid võimaldavad sportlikult vaba aega veeta. Kesklinna viib praktiliselt kiirtee.

Esimesed kaks neljakorruselist hoonet kokku 64 korteriga valmivad 2018. aasta suveks. Natura Pargi B energiaklass tagab madalad küttekulud,  igal majal on oma gaasikatlamaja ning korterites individuaalne soojustagastusega ventilatsioonisüsteem.

Müüki tulevad 1-, 2-, ja 3-toalised korterid, mille juurde saab soetada ka panipaiga ning parkimiskoha.

Registreeri oma esmane huvi www.naturapark.ee

Kuidas valmistuda krundiostuks?

Mille järgi valivad inimesed omale sobiva krundi, kui valik on nii mitmekesine ning maatükid erinevad üksteisest nii asukoha, kuju, hinna, naabrite, suuruse, pinnavormi, haljastuse ja veel paljude parameetrite poolest? Nii krundi müümine kui ka ostmine on põhjalikku süvenemist nõudvad tegevused ning tavainimestel ei pruugi olla piisavalt teadmisi, kuidas seda teha ning millega arvestada.

Maa-ameti andmetel on käesoleval aastal (seisuga 31.08.) Tartu maakonnas hoonestamata elamumaaga tehtud 373 tehingut ning keskmine pinnaühiku hind 17 €/m2. Tartu linnas on hoonestamata elamumaaga tehtud samal ajal tehinguid 63 ning keskmine pinnaühiku hind 60€/m2. Tartu maakonnas on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel pakkumises hetkel 486 elamumaa kinnistut, mille hinnad algavad 4 000€ (elamumaa Ülenurme vallas) ning ulatuvad kuni 196 000€. Eksklusiivseim ja kalleim ühepereelamu krunt asub Emajõe ääres, kiirelt arenevas, modernses ja turvalises Kvissentali elamurajoonis, mis asub Tartu kesklinnast ca 5 minutilise autosõidu kaugusel. Lisaks on seal pakkumises ka mitmeid krunte soodsamas hinnaklassi ning inimene, kes oskab hinnata head asukohta ja piirkonna eripära, saab kruntidega tutvuda SIIN.

Kuidas leida suurest hulgast pakutavatest kruntidest omale just see kõige sobivam, et maja valmis ehitades ja piirkonda elama asudes ei peaks oma valikus pettuma?

Järgnevalt on antud mõned soovitused, mille üle peaks iga krundiostja enne notarisse ostutehingut vormistama minemist mõtisklema:

1) Mõtle läbi ja kirjuta märksõnad paberile, millist ümbruskonda Sa endale ja oma perele sooviksid. Nii nagu ka maja ostmisel, tuleks läbi mõelda, kas soovid kõnniteed oma kodu vahetus lähedusse, kas  jalgrattateed on olulised? Kas on tähtis, et kool ja kaubanduskeskus oleksid jalutuskäigu kaugusel? Kas ja kui tihe on bussiühendus linnaga? Kas naabrid võiksid olema vähemalt kilomeetri kaugusel või sobib elada ka nende vahetus läheduses? Kaardista oma soovid ja ootused parima elukoha väljavalimiseks.
2) Otsi, võrdle ja vali välja ehitaja. Hoonestamata maa ostmine tähendab, et Sa pead ise leidma ehitusfirma või ehitaja, kes Sulle unistuste kodu ehitab. Vali välja mitu sobivat ehitusfirmat ja uuri nende taustasid ning võrdle firmasid omavahel – kes mida pakub. Mõtle enda jaoks valmis, kas soovid „võtmed kätte“ lahendusega maja, või oled valmis ise käed külge panema ning soovid professionaali abi ainult mõningate keerulisemate tööde teostamisel. “Võtmed kätte” ehk täislahendus sisaldab kõiki maja valmimiseks teostatavaid töid. Nende tööde hulka kuuluvad üldjuhul projekteerimine, vundamenditööd, sisekommunikatsioonitööd, viimistlustööd ning veel hulk töid, mis on vajalikud tervikliku maja valmimiseks.
3) Kui piirkond on tundmatu, siis enne kohalesõitmist on lihtne ümbruskonnaga tutvuda Google tänavavaate või satelliitpildi abil. Selle abil on võimalik sama kiirelt ja lihtsalt vaadata nii seda, mis asub sinule huvipakkuva krundi vahetus läheduses kui ka mitme kilomeetri kaugusel. Kaunis krunt võib olla pakkumises uskumatult soodsa hinnaga, aga siin tasukski ostida põhjust – ehk asub mõni ebameeldiv hoone (nt. loomakasvatus- või tööstus) krundi vahetus läheduses, mida Sa sinna tegelikult ei sooviks.
4) Tutvu piirkonna, asukoha ja krundiga kohapeal. Sul on täielik õigus krundil jalutada, tutvuda krundi heade ja halbade külgedega ning unistada, kus oleks hea näiteks terrassilt päikeseloojangut vaadata. Kui krunt piirneb veekoguga, siis arvesta, et madal jõgi või oja võib vihmaperioodil krundi üle uputada. Märka suuri surnud alasid ilma roheluseta – need võivad viidata varjatud keskkonnaprobleemidele või liigniiskusele ning tuua kaasa selle, et ka tulevikus ei hakka seal taimed kasvama.
5) Küsi müüjalt täpsustavat infot krunti puudutava infrastruktuuri ja kommunikatsioonide kohta. Veendu, et vee, elektri ja kanalisatsiooniga liitumisel ei ole varjatud tasusid. Kas kaabeltelevisioon ja kiire internet peavad piirkonnas kättesaadavad olema? Uuri nende ühendamise võimalusi.
6) Ülevaade teedest ja kinnistule juurdepääs. Tavaliselt soovitakse osta krunte, mis asuvad avalikult kasutatava tee ääres või milleni pääseb mööda avalikult kasutatavat teed. Kui ostetava krundiga nii ei ole, siis uuri kindlasti välja, et vajalikud juurdepääsud ja õigused tee kasutamiseks on olemas.
7) Tutvu piirkonna üld- ja detailplaneeringuga (kui on olemas) ning veendu, et ehitamisele ja ehitisele seatud piirangud sobivad Sinu väljavaatega uue kodu osas. Kontrolli, ega konkreetsel maatükil pole ehitamist takistavaid või isegi välistavaid piiranguid. Maa-ameti geoinfosüsteemist on võimalik valida mitmesuguseid kaardikihte, millest kindlasti tuleks üle vaadata “Kitsenduste kaart”, “Looduskaitse” ja “Kultuurimälestised”. Kui läheduses on mingi piiranguid põhjustav objekt (nt maantee, raudtee, elektriliin, jõgi, muinsus- või looduskaitseobjekt vms), siis vajadusel saab piirangu olemuse kohta täpsemat infot vastavatest registritest või asutustest.
8) Tööta koostöös professionaalidega. Leia endale asjatundlik kinnisvarakonsultant/maakler, kellel on eelnevalt kogemusi kruntide ostmise osas (nt. elamumaa ostja esindamisel). Võimaluse korral kaasa protsessi ehitaja või arhitekt juba enne lõplikku elamumaa ostuotsuse tegemist, et hiljem ei peaks kahetsema.


AUTOR:

880A7336_1

Kersti Luik

Domus Kinnisvara kutseline maakler

Kuidas kinnisvarakonsultant teenib Sulle „Nähtamatu raha“?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.09.2017 11:03; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

nähtamatu rahaOlles aastaid kinnisvara-alal tegutsenud näen ikka ja jälle olukordi, kus kinnisvara müüja ehk omanik saaks teenida „nähtamatu raha“ kui oleks kasutanud kinnisvarakonsultandi teenuseid. Üha enam levib arvamus, et kinnisvara müük ja ost on lihtne, millega igaüks ise hakkama saab hoides kokku suure summa raha. Pangad aitavad, sõbrad nõustavad ning vajalik info on kõik internetis olemas, seega vahendustasu raha jääb endale. AGA KAS JÄÄB?

Mis on „Nähtamatu raha“?

See on summa, mida kontol ei näe aga numbriliselt mõistame, et oleksime võinud selle teenida, kui oleksime omanud rohkem kogemust. Olen kokku puutunud olukordadega, kus omanik ei võta kinnisvarakonsultandi nõu kuulda ning hiljem suheldes selgub, et emotsiooni müügiga tehti tehing ca 5-10 % odavamalt turuhinnast. Samad olukorrad saavad olla ka vastupidi, kus kinnisvara ostjal on omafinantseering 100% olemas ning emotsiooni ajel ostes unustatakse ära olulised faktorid nagu kasutusloa olemasolu, tehnilise seisukorra selgeks tegemine, objekti likviidsus jne. See kõik võib viia selleni, et hindade langemisel ollakse olukorras, kus tuleb öelda, et ma ostsin selle “buumiajal”  ning võimalus teenida “nähtamatu raha” ongi läinud.

Kui Henry Ford läks oma konkurentide palvel nende tehasesse, et avastada viga, mis hoidis nende tootmist tagasi ning hiljem esitades arve 10 000 dollarit kümne minuti eest tol ajal, tekitas see soovi küsida, miks selline arve?  Ford vastas:” Mul läks selleks 25 aastat, et ma selle vea 10 minutiga avastaksin.” Selle kogemuse pealt teenis konkurent hiljem sadu tuhandeid dollareid, seega esialgne investeering tasus ennast ära ja „nähtamatu raha“ leidis tee omaniku rahakotti. Tõmbame siin paralleeli kinnisvarakonsultandi tööga, kus pikaajaline koostöö teenib kinnisvara omanikule eurosid just sellepärast, et praktiline kogemus on väärtus, mis tuleb ajaga ning seda pole võimalik osta. Kõige suurem väärtus ja „nähtamatu raha“ on peidus turu tunnetamises, mis tuleneb ainult praktikast ja aastate pikkusest kogemusest.

Mida klient tegelikult ostab?

Kasutades maakleriteenust ostab klient tegelikult aastate pikkust kogemust ja “nähtamatu raha” teenimise võimalust ning võidavad need, kes otsustavad maaklerit usaldada. Leian, et tihtipeale ei saada aru kinnisvaramaaklerite ja konsultantide kasust sellepärast, et tehakse lühiajalist koostööd ning unustatakse ära, mis toimingute juures nad veel kasulikud olla saavad. Näiteks objekti projekteerimise faas, uue kinnisvara soetamine, uus vs vana korter,  investeeringute tasuvus, üüritootluse väljaarvutamine, notariaalsete toimingute ettevalmistamine ja oluliste punktide esile tõstmine lepingus või ära märkimine jpm. Detailid on need, milles tuleb täna täpne olla.

Juhul kui soovitakse teenitud raha uuesti kinnisvarasse paigutada, siis Sinu kinnisvarakonsultant annab väärtuslikku nõu ning võit võib olla tuhandetes eurodes, kui mitte kümnetes tuhandetes. Teeni „nähtamatu raha“ enda arvele tehes koostööd oma kinnisvarakonsultandiga iga kord, kui oled kinnisvara müümas või ostmas, sest raha teenitakse juba ostes.

Kõikide oma klientidega koostööd tehes pean alati meeles meie Domus Kinnisvara printsiipi “Usaldus, mis kestab”.

Oscar

OSCAR EDELA

Tallinna vanemmaakler/ Kutseline maakler

Hindamine või hinnang?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 21.08.2017 11:23; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

control-427510_960_720Kuulen oma töös tihti inimestelt, kes hakkavad oma kodu müüma küsimust: kas ma pean tellima hindamisakti? Või äkki hoopis hinnangu? Mis vahe neil on? Siinkohal soovin selgitada, millal on vaja hindamisakti ja millal hinnangut, millal ja kellelt neid tellida ning kes seda tegema peaks. Antud artiklis käsitleme eraklienti ja eluruume. Uute projektide ning ärikinnisvara puhul on teema laialdasem.

Mis on hindamisakt?
Hindamisakti nõuab reeglina ostu finantseeriv pank. Olles puhtalt finantseeringuga tegelev asutus ei hoia end pank igapäevaselt kinnisvara hindadega erinevates regioonides ja linnaosades kursis. Selleks, et pank teaks kui palju on finantseeritav vara väärt, tuleb esitada panka hindamisakt. Selle koostab panga lepinguline partner, keda ta usaldab kui oma koostööpartnerit. Mainitud hindamisaktil on välja toodud lisaks vara väärtusele ka palju muid olulisi nüansse, mida on vaja teada krediidi andjal, et olla valmis maksma välja üsna suuri summasi. Hindamisakti saab koostada vaid vastavaid õigusi omav spetsialist ehk kinnisvara hindaja. Kui ei ole oma tuttavat või kedagi, kes oskaks soovitada meeldivat inimest, saab kontakti hindajaga kui pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole. Erinevatel regioonidel on oma hindamisüksused ja parim lahendus hindaja otsinguil oleks vaadata valitud büroo kodulehelt sobiv inimene, kes võiks soovitud piirkonna hindamisega tegeleda. Soovitusi saab ka kindlasti pangast või maaklerilt. Hinnad ja tarneajad on piirkonniti erinevad.

Kes tasub hindamisakti kulu? 
Välja kujunenud tava kohaselt on hindamisakti tellijaks ostuhuviline. Seda nõuab temalt pank ja seega peaks see olema lisaks pangas tasutavatele laenulepinguga seotud kuludele ka osa finantseerimise taotlemisega seotud kuludest.

Mis on hinnang?
Hinnangu all mõeldakse tavaliselt vastust küsimusele palju on mingi vara turuväärtus. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Hinnangut saab tellida hindajatelt, kuid adekvaatse vastuse annab ka kogemusega maakler. Selle andmiseks peab vastav spetsialist, kas siis hindaja või maakler, vaatama üle kinnisvara objekti ning tegema analüüsi, mille põhjal oskab ta öelda palju võiks olla turuhind ning kui pikk võiks olla müügiperiood. Hinnangu jaoks on vaja teada spetsiifiliselt turusituatsiooni, olla kursis samas piirkonnas tehtud tehingutega ning lisaks peab olema ka nö “tunnetust”.

Miks on vaja õiget hinnangut?
Siinkohal võib tekkida küsimus, et milleks seda hinnangut üldse vaja on, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ja kui sellega ei lähe saab paari tuhande kaupa hinda alla lasta kuni läheb müügiks. Paljud nn seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis olevad objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind. Muid müükitoetavaid tegevusi nendega ei tehta. Sel puhul on tegemist objektidega, mis on kohe alguses valesti hinnastatud või tehtud viga müügistrateegias, mis peletab ostuhuvilised eemale. Nii nagu teistel turgudel, on ka kinnisvara turul olemas objekti hapuks minemine ehk huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad ära objekti, mis on pikalt seisnud ja heidavad selle kõrvale. Eelpool mainitud olukorra vältimiseks on mõistlik enne müügi alustamist läbi mõelda müügistrateegia ja saada hinnang oma kinnisvarale, hindamisakti tellib ostja juba siis kui tal seda vaja on. Hinnang telli maaklerilt, kes hakkab tegelema korteri müügiga. Sellisel juhul vastutab ta edasise müügiprotsessi ajal oma antud hinnangu eest ning reeglina on see üks osa maakleri tööst ja tellijale tasuta. Niisiis on hinnang vajalik müüjale ja müüja tellida ning hindamine ehk hindamisakt vajalik ostjale ning juba ostja tellida. Kahtlemata on ka erandeid ja erijuhtumeid, kuid eks seda ole igas asjas.

janis

JANIS RIMITSANS

kutseline maakler

Hea nõu aitab rohkem tulu saada

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 17.08.2017 04:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

ideeIga aastaga pööravad pangad ja ka muud krediidiasutused aina rohkem tähelepanu kas kinnisasjal, mida finantseeritakse on kõik vajalikud servituudid olemas. Nüüd on ka näiteks Kredex sellele hakanud tähelepanu pöörama.

Kui uute korterite puhul on enamasti kõik vajalikud servituudid ja isiklikud kasutusõigused olemas siis majade ja kruntide puhul see tihti nii ei ole. Uutel eramute piirkondadel on tavaliselt nii et arendaja annab teed ja trassid üle kohalikule omavalitsusel üle peale nende valmimist aga seni kuni ei ole neid üle antud  on ostjate (ja ka panga) jaoks risk et teede ja trasside kinnistu omanik võib piirata nende kasutamist. Selle vältimiseks oleks vaja, et juurdepääsu teedele oleks seatud servituudid.

Sama probleem on vanemates elurajoonis olevatel elamutel kuhu juurdepääs on läbi teiste erakätes olevate kinnistute. Enamasti ei ole sellest ka probleemi aga kui soovitakse müüa ja kasutada pangalaenu siis on vaja need küsimused lahendada. Samuti on probleem siis  kui soovitakse ehitada vana maja asemel uut elamut. Isegi siis kui ei kasutata pangalaenu. Uue elamu ehitamiseks on vaja ehitusluba ja seda kohalik omavalitsus ei anna juhul kui kinnistuni viival, eramaal asuval teel, puudub läbipääsu servituut. Puutusin ise ühe tehingu raames selle probleemiga ka kokku. Ütlesin kinnistu omanikule et ilma juurdepääsu servituudita on tõenäoline müügihind oluliselt madalam ja soovitasin ühendust võtta tee omanikuga. Läbirääkimised teealuse maa omanikuga ei viinud tulemuseni. Ostja meil juba oli olemas aga tehingut ei saa teha kuna ta soovis ehitada uut maja vana halvas seisus väikese elamu asemel ning selleks oli vaja ehitusluba. Soovitasin kinnistu omanikul kasutada kohtu abi servituudi seadmisel. Selline õigus on kõikidel kinnistu omanikel kui juhul läbirääkimised tee omanikuga ei anna tulemust.

Kolme kuu möödudes oli servituut seatud ja tehing sai tehtud. Kinnistu omanik teenis ca 8000 eurot rohkem kinnistu müügist kui oleks saanud ilma servituuti seadmata. Servituudi kohtu abil seadmise ajal oli tekkinud teine kinnistut osta soovija, kes soovis vana kinnistul asuvat elamut korda teha ja ta ei vajanud pangalaenu. Tehingu hind oleks aga olnud eelpool nimetatud summa võrra väiksem.  Soovitasin oodata kuni servituut on seatud ja tegime tehingu esimese huvilisega. Siit ka nõuanne, kasuta kinnisvara müügil maakleri, õigem oleks öelda kinnisvara konsultandi abi  ja  teenid rohkem oma kinnisasja müügist. Selliseid näiteid on ka teisi, kus hea nõu aitab sul rohkem tulu saada oma vara müügist.

See jutt ei kehti ainult servituutide kohta. Kui majadel (ka kortermajadel) näiteks puudub kasutusluba või ehitusluba või on muid probleeme siis suure tõenäosusega pangad ei finantseeri tehingut ja võimalik müügihind on oluliselt väikesem. Nii et pöördu julgelt meie kinnisvara konsultantide poole ja me aitame sul probleemi lahendada ja saada suuremat tulu oma vara müügist.

Heal nõul on suur väärtus – Domuse vanasõna

neeme

NEEME LIIVA

maakler/ projektijuht

Kõrghooajast kinnisvaraturul

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 15.08.2017 04:16; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

kinnisvaraPea viieteistkümne aastase karjääri jooksul kinnisvaramaaklerina puutun ikka ja jälle kokku klientide küsimusega millal on õige aeg müüa? Kevadel, talvel, sügisel või hoopiski suvel kui inimestel on aega oma igapäevatöö kõrvalt tegeleda ka muude asjadega? Ühest vastust sellele siiski ei ole. Kõigepealt tuleks mõista mida ja miks müüakse.

 

Vali müügiks õige aeg 

Õige müügiaeg sõltub mitmest aspektist ning eesmärgist. Kui müüa kinnisvara, mille väärtus on kallim kui uus soetatav, siis on turu kõrgperioodil tehtav tehing kindlasti õige valik. Vastupidisel juhul on mõistikum oodata turu tipu langemist. Iga olukord sõltub konkreetsest müügi eesmärgist ning ajaoludest, seega otsest vastust sellele pole. Pigem on olemas aasta lõikes kuumemaid ja jahedamaid perioode.

Kuumad kuud turul

Aegade jooksul on välja kujunenud perioodid, mis on kinnisvaraturul kuumemad. Eeldusel, et aastalõikes on turg stabiilne ja seda ei mõjuta muud tegurid, on üheks vaikseimaks perioodiks turul 15. detsember kuni 5. jaanuar. See on aeg, kus inimestel on niipalju muud teha, et mõte kodu vahetamisest ei ole kindlasti prioriteet number üks. Lisaks on lähtuvalt majandusliku olukorra aina paremaks muutumisest olemas ka talvine puhkuste periood, mis langeb eelpool toodud ajaga paljuski kokku.

Teine periood on umbes 20.08-10.09. Sel ajal on paljud seotud koolide algusega ja seda mitte ainult kooliskäivate lastevanemate näol vaid ka vanavanemate, ülikooli minejate jne. Seejärel algab kinnisvaraturul sügishooaeg, mis kestab pea talvise vaikse perioodini välja. Seda võiks nimetada ajaks, mil kinnivara valdkonnas töö käib, kuid siiski pole tegemist veel päris kõrghooajaga. See saabub reeglina kevadel ilusate ilmade sabumisega, mil lõppenud on meile omane ülipikk kaamos ja kõik tundub palju ilusam kui viimastel kuudel. Selline inimeste meeleolu mõjutab nii mõndagi otsust tegema. Seega võib öelda, et kasuliku müügitehingu tegemiseks on parim aeg kevad.

Millal alustada tegevusega?

Millal siis ikkagi alustada tegevusega? Kas vahetult enne kõrghooaja saabumist ja paisata aprillis turule uus ja värske objekt ning siis see kiirelt realiseerida? Kindlasti on sellele küsimusele vastused ja arvamused erinevad, kuid minu isiklik nõuanne oleks siiski lähtuvalt kinnisvara müügi tavapärasest pikkusest ja praktikast, et valikuvõimaluse korral alustada müügiprotsessiga sügisel, et jõuda kevadel soovitud tulemuseni. Teinekord on vaja enne alustamist korrastada kinnisvara dokumentatsiooni, jõuda kokkuleppele sugulastega, teha vajadusel värskendusremont jms, mis võivad müügi algust pikalt edasi lükata. Et vältida ootamatusi oleks mōistlik enne nõu pidada ka pädeva maakleriga, kes selliste asjadega igapäevaselt kokku puutub ja neile oma põhitööna on juba harjunud lahendusi otsima. Kui jahtida kiiret tehingut alguse ja lõpuga kevadel, on oht, et see ei õnnestu ja saabub suvi. Suvi, aga on tõesti  puhkuste aeg ja see on ka turu madalaim periood. Erandiks on korterid, mis ostetakse eesmärgiga välja üürida ja teenida seal üüritulu. Üüripindade segmendis võib tōesti väita, et parim hooaeg on suvi, eriti juuli ja august kui elupinda vajavad mujalt Tallinna tulnud noored.

Seega ühest soovitust just ühtemoodi toimida ei ole. Kõik sõltub eesmärkidest, vajadustest ja turu hetkeseisust ning kõikide tekkivate küsimuste korral saan teid kindlasti aidata leidmaks kõige optimaalsem lahendus.

janis

 

JANIS RIMITSANS

kutseline maakler 

Plussenergia maja- kuidas see töötab?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 07.08.2017 10:41; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

põllküla2 Üha enam globaliseeruvas tarbimisühiskonnas, mille tagajärjeks kliima soojenemine, jäämägede sulamine ja liikide kadumine, on üks mees, kes otsustas kolida linnast maale ning ajada oma asja just seal. Jüri Nuust on Fasteco juhatuse liige ning võtnud oma südameasjaks pakkuda inimestele taskukohaseid valmislahendusega energiasäästlikke elamuid, mis kerkivad kõigest kolme kuuga! Kusjuures, kõigil on võimalik oma uue kodu osas kaasa rääkida – maja valmib justkui rätsepatööna!

Praegu on müügis unikaalne Fasteco näidismaja Keila vallas Põllkülas – Paldiskist ja Keilast vastavalt 9- ja 15-kilomeetri kaugusel. Majal on plussenergiamärgis, mis tähendab, et arvutuste kohaselt toodab maja rohkem energiat, kui tarbib! Tallinnast jääb maja 45-kilomeetri kaugusele. Läheduses on maalilised rannad ja mereäärsed paigad, kalastusvõimalused ning Niitvälja golfikeskus, rääkimata seene- ja marjametsadest. Põhjalikult läbimõeldud ja hoolikalt projekteeritud ning armastusega sisustatud maja mahutab endas kõik, mis eramajas peaks olema – 3 magamistuba, elutoa-söögitoa, köögi, vannitoa, sauna ja isegi külaliste tualeti ning suure esiku peegelliugustega garderoobikapiga. Lähemalt saad majaga tutvuda siin: http://www.domuskinnisvara.ee/483788.

Võta maakleriga ühendust ja tule vaata tulevikumaja oma silmaga üle!

 

 

põllküla5  põllküla3  põllküla6  põllküla

 

 

Jüri, oled nüüd mõned aastad Fasteco juhatuses olnud. Aga kuidas üldse see mõte inimestele energiasäästlikke valmislahendusega elamuid pakkuda tuli? Ehk kuidas sai Fasteco alguse?

Majaehitus on aega- ja ressurssenõudev pikk protsess ja väljakutseks sai seda aega minimaliseerida. Lisaks on tänapäeval palju juttu rohelisest mõtteviisist ja energia säästmisest, samas on tegelikkuses turul sellistele kriteeriumidele vastavaid maju üsna vähevõitu. Sellest me idee alguse saigi. Nii lõime kolm aastat tagasi Eesti kapitalil põhineva ettevõtte, mille eesmärgiks on luua energiasäästlikke majalahendusi, mis oleksid kiiresti paigaldatavad, ökonoomsed ja ökoloogilised.

Kuidas Sulle tundub, kas Eesti ühiskond on Fasteco pakutava hästi vastu võtnud? Milline on tulevikusuund? Kas liigutakse energiasäästliku tuleviku poole või pigem mitte?

Tänini on levinud arusaam, et plussenergia maja on luksus ja kättesaadav ainult rikastele – meie oleme veendunud, et see ei pea tingimata nii olema. Erinevate majatehaste ning ehitajate reklaamid räägivad kõik üht ja sama juttu: ”Meie majad on energiasäästlikud ja kaasaaegsed jne”, kuid enamasti on sellise informatsiooni väärtus küsitav – nimelt A-energiaklassi maju leidub kahjuks väga vähe.

Meie majade hinnaefektiivsus tuleb optimeeritud materjali kulust ja hoone komplekteerimise kiirusest (tööjõu kulu vähendamisest). See on saavutatav põhjaliku eeltööga planeerimises ja projekteerimises ning täpsete ehitusjuhendite koostamisega ehitajatele, mis on suur töö. Kahjuks ei ole meil tänasel päeval energiasäästlike majade tootmine ja müük riigi poolt veel toetatud. Räägitakse küll kohustuslikest energiamärgistest tulevikus aga nn kommi piitsa kõrvale ei pakuta.

Millised on Fasteco tulevikuplaanid?

Oleme äärmiselt ambitsioonikad ja soovime olla teatud mõttes teerajajad energiatõhusate majade tootmises. Oleme suutelised pakkuma era- ja paarismaju, rida- ja korterelamuid, koole ja vanadekodusid, teenindus- ja abihooneid jne.

Tänaseks on meil laual ka juba uued väljakutsed, näiteks on töös nn off-grid hoone prototüüp. See tähendab täiesti iseseisvat hoonet koos puhta vee ja reovee paakidega; autonoomse gaasiküttesüsteemi ja päikesepaneelide ning gaasigeneraatoriga, mis varustab vajamineva elektriga talvisel päiksevaesel ajal.

Ühe põneva projektina võib veel tuua, et koostöös Bologna ülikooliga oleme välja töötamas maavärinakindlat majalahendust.

Rääkides nüüd konkreetselt Põllküla majast, siis miks just Põllküla? Miks see kinnistu? Kui rääkisin oma kolleegidele antud majast, siis küsisid paljud – „No miks nad nii kaugele ehitasid?“.

Eesti on küll maailma mõistes justkui väike konnatiik, kuid Harjumaa inimeste mõistes on ju okei osta maja kuni 40 kilomeetri kaugusele Tallinnast, eelistatult siiski lähemal. Põllküla jääb Eesti inimesele justkui 5 kilomeetrit liiga kaugele? 

Põllkülas võlus kohe esimesel silmapilgul endise mõisapargi lopsakas rohelus ja rõkkav linnulaul ning otsus oligi tehtud. Otse maja nurgal kasvab ürgne kastan, mille kevadisi õieküünlaid saab lausa aknast puudutada. Vahetult krundi taga on kaitseala, mis tagab eheda looduse säilimise – pole karta, et sinna midagi ehitatakse. Teelt vaadates jääb maja metsatuka varju, samas on Paldiski maanteeni autoga ainult paar minutit.

Ja tegelikult pole seal autot vajagi, sest raudteeni on jalgrattaga 5, jalgsi 10 minutit ja linna pääseb uute mugavate rongidega – võttes 45-ks minutiks aja maha võib mõlgutada omi mõtteid või hoopis lugeda. Kõik pereliikmed saavad liikuda eraldi ega ole autojuhist sõltuvad, rääkimata liiklusummikutest – nagu tramm linnas. Pigem on see teadmatus, mis Põllküla näiliselt kaugeks teeb, mitte 5 lisakilomeetrit.

Mis teeb Põllküla maja eriliseks?

Eriliseks teeb see, et tegu on plussenergia majaga, mida Eestis tänini palju pole, kuigi sellest palju räägitakse. Maja on ilmakaarte suhtes arukalt projekteeritud: päikeselisel lõuna-lääne suunal asuvad suur terrass ja privaatne tagaaed. Ja loomulikult on meil parima U-arvuga (ehk soojusjuhtivusega) uksed, aknad ja seinad. Hinnas sisalduvad kõik küttesüsteemid, ventilatsioon, vesi, kanal ja elekter, ei ole varjatud lisakulusid.

Räägi veidi lähemalt, mis on üldse plussenergia maja? Mis on sellise maja toimimise põhimõte?

Plussenergiamaja tähendab seda, et aasta lõikes toodab see taastuvenergiat (päikesepaneelid, tuulegeneraator, kamin, ahi) rohkem, kui ära kulutab. Ehk aasta jooksul on võimalik oma majaga natuke raha juurde teenida ja kuluna on ainult prügiarve. See asetab muidugi kõrgendatud nõuded krundile ja maja asukohale. Näiteks päikesepaneelide korral peaks päike maja katusele maksimaalselt peale paistma.

Kui palju on siis ikkagi kulud ja tulud sellise maja puhul?

Täpsema tulude ja kulude bilansi saame kokku lüüa septembris, kui majale paigaldatud päikesepaneelid on aasta töötanud. Maja tulud ja kulud sõltuvad suurel määral inimeste harjumustest – kui tihti käiakse saunas, duši all, kasutatakse söögitegemiseks pliiti ja ahju ning loomulikult on väga tähtsaks teguriks ilm. Tänaseks oleme palju analüüsinud maja sõlmi ja kasutatud tehnoloogiat, ning seetõttu oleme teinud hulgaliselt muudatusi järgmistes mudelites, mis parandavad oluliselt majade efektiivsust.

Arvestades Eestimaa heitlikku ilma ja vähest päikest – kas päikesepaneelid ikka tasuvad ennast ära? Kui suure tõenäosusega maja omadega plussi jääb?

Päikesepaneelide tasuvuseks arvestatakse keskeltläbi 10 aastat. Selle aja jooksul näeme ilmselt igasugust ilma ja seetõttu just selliseks tasuvusaeg peaks kujunema. Seetõttu olen veendunud, et ka plussenergia majad jäävad selles ajavahemikus plussi. Arvestades seda, et muude energiakandjate hinnad tõenäoliselt selles ajavahemikus tõusevad, on kasu veelgi suurem.

Ainult 80,3 ruutmeetrit? Kas see liiga vähe ei ole?

Fasteco majades on iga ruutmeeter läbi mõeldud, sest see on kulu nii ehitamisel kui ka edaspidi selle elanikele. Väiksemal majal ei ole ainult ostuhind väiksem, vaid ka hilisemad kulutused kindlustusele, küttele, pangalaenule jne. Samuti kulub vähem aega ja energiat hooldusele ja koristamisele. Kogu maailmas on kasvav trend järjest väiksemate eluruumide suunas, sest inimesed on hakanud taipama, et tarbetult suured elamispinnad tähendavad lisakulusid nii rahalises kui ajalises mõttes. Luksuslikud suured lossid-mõisad ja 3-kordsed eramud on pigem minevik. Inimesed liiguvad rohkem väljas ja kodus peab kõik olema funktsionaalne, mitte suur. Vähem ruumi, vähem asju – aega jääb rohkem üle ja elu on lihtsam. Põllküla majas on lisaks avatud köögiga elutoale kolm privaatset tuba ehk eraldi magamistuba vanematele ja kahele lapsele. Samas on muide viimase aja uuringutega täheldatud, et kui lapsed (samasoolised) jagavad kasvades tuba, siis on nende nn küünarnukitunne tugevam ehk lastest saavad väga head sõbrad kogu eluks.

Kui ma tahan teilt maja tellida – kuidas see käib?

Maja tellimine käib lihtsalt. Kodulehel tuleb minna infopäringu lehele ja sealt on võimalik saata nii esmane infopäring kui ka avada täpsem hinnapäringu link. Samuti võib ka helistada või saata e-mail kodulehel olevatele kontaktidele. Soovi korral saab külastada ka meie näidismaja. Edasi selgitame välja tellija vajadused, kas on olemas krunt, detailplaneering jne. Kõiki vajaminevaid tegevusi saame aidata kliendil läbi viia. Tasub tähele panna, et kõikide mudelite põhipakettide hinnad on meil kodulehel olemas.

Tänan Sind, Jüri! Edu rohelise mõtteviisi edendamisel ning kaunist suve jätku!

Tutvu lähemalt Fasteco pakutavaga lehel www.fasteco.ee!

elo

 

ELO VÕHANDU

maakler

Mida tähendab A energiaklass ja liginullenergia?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 20.07.2017 10:10; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

nõmmiku

Kuigi väljas on  suvi, on aeg hakata mõtlema küttehooajale, mis pole enam kaugel. Ka Eesti rahvavanasõna ütleb rege rauta suvel, vankrit talve.
Tallinn paikneb geograafiliselt 59˚ põhjalaiuskraadil, kus on iseloomulikud pikad ja enamasti püsiva lumikattega talved. 70% päikesekiirgusest langeb meile 4 kuu jooksul aastas maist augustini. Ülejäänud meile jõudvast 30% päikeseenergiast jaotub pikale 8 kuule. See tähendab, et sooja saamiseks on vaja kodusid kütta ning valgustada enamus aja aastas ning suurim kuluartikkel majapidamistest on elekter ja küttekulud. Seetõttu on energiasääst ja selle kokkuhoid Põhjamaades eriti terava tähelepanu all.

Mida tähendab A energiaklass tavainimesele?

Liginullenergia kõlab uhkelt, kuid kuidas seda saavutada.
Selleks kasutatakse:

  • Passiivmajadelt tuntud mitmekihilist karkassseinalahendust, mis annab tavaehitusest parema soojapidavuse.
  • Efektiivne soojustagastiga sundventilatsiooniagregaati (soojatagastusega vähemalt 80%), mille sissepuhutavat õhku aitab üles soojendada väljatõmmatav soe õhk.
  • Madalenergia 3x argoon/selektiivaknad

Lisaks tähendab A energiakalass ka alternatiivkütet, näiteks katusele paigaldavate päiksepaneelide näol, või elektrit tootvate tuulegeneraatoritega. Kuigi Eestis on enamast päikest väga vähe ja päiksepaneelid kallid areneb tehnika siiski iga päevaga ning tänapäeval toimivad päiksepaneelid ka pilvise ja talvise ilmaga.

Mis on liginullenergia?

Reeglina toodavad päiksepaneelid suvekuudel  elektrit rohkem kui seda on vaja tarbimiseks. Mida teha üleliigse elektriga? Üheks võimaluseks on  müüa üleliigne elekter Eesti Energiale. Külmadel talvekuudel kui päikest meie laiuskraadil vähem ja elamine tarbib elektrit rohkem kui ise toota jõuab, saab elektri müüjaga teha tasaarveldust suvekuudel ülejäänud elektri osas. Aasta läbilõikes tuleb elektri arve praktiliselt olematu. See ongi liginullenergia. Üheks selliseks koduks, kus on rakendatud liginullenergiat on tulevikukodud 12 perele kahes ridamajas Männiku külas, Nõmmiku teel. Vaata lähemalt nommiku.domuskinnisvara.ee

880A9809_1

VIKTOR LÕHMUS

Kutseline maakler