Hea nõu aitab rohkem tulu saada

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 17.08.2017 04:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

ideeIga aastaga pööravad pangad ja ka muud krediidiasutused aina rohkem tähelepanu kas kinnisasjal, mida finantseeritakse on kõik vajalikud servituudid olemas. Nüüd on ka näiteks Kredex sellele hakanud tähelepanu pöörama.

Kui uute korterite puhul on enamasti kõik vajalikud servituudid ja isiklikud kasutusõigused olemas siis majade ja kruntide puhul see tihti nii ei ole. Uutel eramute piirkondadel on tavaliselt nii et arendaja annab teed ja trassid üle kohalikule omavalitsusel üle peale nende valmimist aga seni kuni ei ole neid üle antud  on ostjate (ja ka panga) jaoks risk et teede ja trasside kinnistu omanik võib piirata nende kasutamist. Selle vältimiseks oleks vaja, et juurdepääsu teedele oleks seatud servituudid.

Sama probleem on vanemates elurajoonis olevatel elamutel kuhu juurdepääs on läbi teiste erakätes olevate kinnistute. Enamasti ei ole sellest ka probleemi aga kui soovitakse müüa ja kasutada pangalaenu siis on vaja need küsimused lahendada. Samuti on probleem siis  kui soovitakse ehitada vana maja asemel uut elamut. Isegi siis kui ei kasutata pangalaenu. Uue elamu ehitamiseks on vaja ehitusluba ja seda kohalik omavalitsus ei anna juhul kui kinnistuni viival, eramaal asuval teel, puudub läbipääsu servituut. Puutusin ise ühe tehingu raames selle probleemiga ka kokku. Ütlesin kinnistu omanikule et ilma juurdepääsu servituudita on tõenäoline müügihind oluliselt madalam ja soovitasin ühendust võtta tee omanikuga. Läbirääkimised teealuse maa omanikuga ei viinud tulemuseni. Ostja meil juba oli olemas aga tehingut ei saa teha kuna ta soovis ehitada uut maja vana halvas seisus väikese elamu asemel ning selleks oli vaja ehitusluba. Soovitasin kinnistu omanikul kasutada kohtu abi servituudi seadmisel. Selline õigus on kõikidel kinnistu omanikel kui juhul läbirääkimised tee omanikuga ei anna tulemust.

Kolme kuu möödudes oli servituut seatud ja tehing sai tehtud. Kinnistu omanik teenis ca 8000 eurot rohkem kinnistu müügist kui oleks saanud ilma servituuti seadmata. Servituudi kohtu abil seadmise ajal oli tekkinud teine kinnistut osta soovija, kes soovis vana kinnistul asuvat elamut korda teha ja ta ei vajanud pangalaenu. Tehingu hind oleks aga olnud eelpool nimetatud summa võrra väiksem.  Soovitasin oodata kuni servituut on seatud ja tegime tehingu esimese huvilisega. Siit ka nõuanne, kasuta kinnisvara müügil maakleri, õigem oleks öelda kinnisvara konsultandi abi  ja  teenid rohkem oma kinnisasja müügist. Selliseid näiteid on ka teisi, kus hea nõu aitab sul rohkem tulu saada oma vara müügist.

See jutt ei kehti ainult servituutide kohta. Kui majadel (ka kortermajadel) näiteks puudub kasutusluba või ehitusluba või on muid probleeme siis suure tõenäosusega pangad ei finantseeri tehingut ja võimalik müügihind on oluliselt väikesem. Nii et pöördu julgelt meie kinnisvara konsultantide poole ja me aitame sul probleemi lahendada ja saada suuremat tulu oma vara müügist.

Heal nõul on suur väärtus – Domuse vanasõna

neeme

NEEME LIIVA

maakler/ projektijuht

Kõrghooajast kinnisvaraturul

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 15.08.2017 04:16; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

kinnisvaraPea viieteistkümne aastase karjääri jooksul kinnisvaramaaklerina puutun ikka ja jälle kokku klientide küsimusega millal on õige aeg müüa? Kevadel, talvel, sügisel või hoopiski suvel kui inimestel on aega oma igapäevatöö kõrvalt tegeleda ka muude asjadega? Ühest vastust sellele siiski ei ole. Kõigepealt tuleks mõista mida ja miks müüakse.

 

Vali müügiks õige aeg 

Õige müügiaeg sõltub mitmest aspektist ning eesmärgist. Kui müüa kinnisvara, mille väärtus on kallim kui uus soetatav, siis on turu kõrgperioodil tehtav tehing kindlasti õige valik. Vastupidisel juhul on mõistikum oodata turu tipu langemist. Iga olukord sõltub konkreetsest müügi eesmärgist ning ajaoludest, seega otsest vastust sellele pole. Pigem on olemas aasta lõikes kuumemaid ja jahedamaid perioode.

Kuumad kuud turul

Aegade jooksul on välja kujunenud perioodid, mis on kinnisvaraturul kuumemad. Eeldusel, et aastalõikes on turg stabiilne ja seda ei mõjuta muud tegurid, on üheks vaikseimaks perioodiks turul 15. detsember kuni 5. jaanuar. See on aeg, kus inimestel on niipalju muud teha, et mõte kodu vahetamisest ei ole kindlasti prioriteet number üks. Lisaks on lähtuvalt majandusliku olukorra aina paremaks muutumisest olemas ka talvine puhkuste periood, mis langeb eelpool toodud ajaga paljuski kokku.

Teine periood on umbes 20.08-10.09. Sel ajal on paljud seotud koolide algusega ja seda mitte ainult kooliskäivate lastevanemate näol vaid ka vanavanemate, ülikooli minejate jne. Seejärel algab kinnisvaraturul sügishooaeg, mis kestab pea talvise vaikse perioodini välja. Seda võiks nimetada ajaks, mil kinnivara valdkonnas töö käib, kuid siiski pole tegemist veel päris kõrghooajaga. See saabub reeglina kevadel ilusate ilmade sabumisega, mil lõppenud on meile omane ülipikk kaamos ja kõik tundub palju ilusam kui viimastel kuudel. Selline inimeste meeleolu mõjutab nii mõndagi otsust tegema. Seega võib öelda, et kasuliku müügitehingu tegemiseks on parim aeg kevad.

Millal alustada tegevusega?

Millal siis ikkagi alustada tegevusega? Kas vahetult enne kõrghooaja saabumist ja paisata aprillis turule uus ja värske objekt ning siis see kiirelt realiseerida? Kindlasti on sellele küsimusele vastused ja arvamused erinevad, kuid minu isiklik nõuanne oleks siiski lähtuvalt kinnisvara müügi tavapärasest pikkusest ja praktikast, et valikuvõimaluse korral alustada müügiprotsessiga sügisel, et jõuda kevadel soovitud tulemuseni. Teinekord on vaja enne alustamist korrastada kinnisvara dokumentatsiooni, jõuda kokkuleppele sugulastega, teha vajadusel värskendusremont jms, mis võivad müügi algust pikalt edasi lükata. Et vältida ootamatusi oleks mōistlik enne nõu pidada ka pädeva maakleriga, kes selliste asjadega igapäevaselt kokku puutub ja neile oma põhitööna on juba harjunud lahendusi otsima. Kui jahtida kiiret tehingut alguse ja lõpuga kevadel, on oht, et see ei õnnestu ja saabub suvi. Suvi, aga on tõesti  puhkuste aeg ja see on ka turu madalaim periood. Erandiks on korterid, mis ostetakse eesmärgiga välja üürida ja teenida seal üüritulu. Üüripindade segmendis võib tōesti väita, et parim hooaeg on suvi, eriti juuli ja august kui elupinda vajavad mujalt Tallinna tulnud noored.

Seega ühest soovitust just ühtemoodi toimida ei ole. Kõik sõltub eesmärkidest, vajadustest ja turu hetkeseisust ning kõikide tekkivate küsimuste korral saan teid kindlasti aidata leidmaks kõige optimaalsem lahendus.

janis

 

JANIS RIMITSANS

kutseline maakler 

Plussenergia maja- kuidas see töötab?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 07.08.2017 10:41; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

põllküla2 Üha enam globaliseeruvas tarbimisühiskonnas, mille tagajärjeks kliima soojenemine, jäämägede sulamine ja liikide kadumine, on üks mees, kes otsustas kolida linnast maale ning ajada oma asja just seal. Jüri Nuust on Fasteco juhatuse liige ning võtnud oma südameasjaks pakkuda inimestele taskukohaseid valmislahendusega energiasäästlikke elamuid, mis kerkivad kõigest kolme kuuga! Kusjuures, kõigil on võimalik oma uue kodu osas kaasa rääkida – maja valmib justkui rätsepatööna!

Praegu on müügis unikaalne Fasteco näidismaja Keila vallas Põllkülas – Paldiskist ja Keilast vastavalt 9- ja 15-kilomeetri kaugusel. Majal on plussenergiamärgis, mis tähendab, et arvutuste kohaselt toodab maja rohkem energiat, kui tarbib! Tallinnast jääb maja 45-kilomeetri kaugusele. Läheduses on maalilised rannad ja mereäärsed paigad, kalastusvõimalused ning Niitvälja golfikeskus, rääkimata seene- ja marjametsadest. Põhjalikult läbimõeldud ja hoolikalt projekteeritud ning armastusega sisustatud maja mahutab endas kõik, mis eramajas peaks olema – 3 magamistuba, elutoa-söögitoa, köögi, vannitoa, sauna ja isegi külaliste tualeti ning suure esiku peegelliugustega garderoobikapiga. Lähemalt saad majaga tutvuda siin: http://www.domuskinnisvara.ee/483788.

Võta maakleriga ühendust ja tule vaata tulevikumaja oma silmaga üle!

 

 

põllküla5  põllküla3  põllküla6  põllküla

 

 

Jüri, oled nüüd mõned aastad Fasteco juhatuses olnud. Aga kuidas üldse see mõte inimestele energiasäästlikke valmislahendusega elamuid pakkuda tuli? Ehk kuidas sai Fasteco alguse?

Majaehitus on aega- ja ressurssenõudev pikk protsess ja väljakutseks sai seda aega minimaliseerida. Lisaks on tänapäeval palju juttu rohelisest mõtteviisist ja energia säästmisest, samas on tegelikkuses turul sellistele kriteeriumidele vastavaid maju üsna vähevõitu. Sellest me idee alguse saigi. Nii lõime kolm aastat tagasi Eesti kapitalil põhineva ettevõtte, mille eesmärgiks on luua energiasäästlikke majalahendusi, mis oleksid kiiresti paigaldatavad, ökonoomsed ja ökoloogilised.

Kuidas Sulle tundub, kas Eesti ühiskond on Fasteco pakutava hästi vastu võtnud? Milline on tulevikusuund? Kas liigutakse energiasäästliku tuleviku poole või pigem mitte?

Tänini on levinud arusaam, et plussenergia maja on luksus ja kättesaadav ainult rikastele – meie oleme veendunud, et see ei pea tingimata nii olema. Erinevate majatehaste ning ehitajate reklaamid räägivad kõik üht ja sama juttu: ”Meie majad on energiasäästlikud ja kaasaaegsed jne”, kuid enamasti on sellise informatsiooni väärtus küsitav – nimelt A-energiaklassi maju leidub kahjuks väga vähe.

Meie majade hinnaefektiivsus tuleb optimeeritud materjali kulust ja hoone komplekteerimise kiirusest (tööjõu kulu vähendamisest). See on saavutatav põhjaliku eeltööga planeerimises ja projekteerimises ning täpsete ehitusjuhendite koostamisega ehitajatele, mis on suur töö. Kahjuks ei ole meil tänasel päeval energiasäästlike majade tootmine ja müük riigi poolt veel toetatud. Räägitakse küll kohustuslikest energiamärgistest tulevikus aga nn kommi piitsa kõrvale ei pakuta.

Millised on Fasteco tulevikuplaanid?

Oleme äärmiselt ambitsioonikad ja soovime olla teatud mõttes teerajajad energiatõhusate majade tootmises. Oleme suutelised pakkuma era- ja paarismaju, rida- ja korterelamuid, koole ja vanadekodusid, teenindus- ja abihooneid jne.

Tänaseks on meil laual ka juba uued väljakutsed, näiteks on töös nn off-grid hoone prototüüp. See tähendab täiesti iseseisvat hoonet koos puhta vee ja reovee paakidega; autonoomse gaasiküttesüsteemi ja päikesepaneelide ning gaasigeneraatoriga, mis varustab vajamineva elektriga talvisel päiksevaesel ajal.

Ühe põneva projektina võib veel tuua, et koostöös Bologna ülikooliga oleme välja töötamas maavärinakindlat majalahendust.

Rääkides nüüd konkreetselt Põllküla majast, siis miks just Põllküla? Miks see kinnistu? Kui rääkisin oma kolleegidele antud majast, siis küsisid paljud – „No miks nad nii kaugele ehitasid?“.

Eesti on küll maailma mõistes justkui väike konnatiik, kuid Harjumaa inimeste mõistes on ju okei osta maja kuni 40 kilomeetri kaugusele Tallinnast, eelistatult siiski lähemal. Põllküla jääb Eesti inimesele justkui 5 kilomeetrit liiga kaugele? 

Põllkülas võlus kohe esimesel silmapilgul endise mõisapargi lopsakas rohelus ja rõkkav linnulaul ning otsus oligi tehtud. Otse maja nurgal kasvab ürgne kastan, mille kevadisi õieküünlaid saab lausa aknast puudutada. Vahetult krundi taga on kaitseala, mis tagab eheda looduse säilimise – pole karta, et sinna midagi ehitatakse. Teelt vaadates jääb maja metsatuka varju, samas on Paldiski maanteeni autoga ainult paar minutit.

Ja tegelikult pole seal autot vajagi, sest raudteeni on jalgrattaga 5, jalgsi 10 minutit ja linna pääseb uute mugavate rongidega – võttes 45-ks minutiks aja maha võib mõlgutada omi mõtteid või hoopis lugeda. Kõik pereliikmed saavad liikuda eraldi ega ole autojuhist sõltuvad, rääkimata liiklusummikutest – nagu tramm linnas. Pigem on see teadmatus, mis Põllküla näiliselt kaugeks teeb, mitte 5 lisakilomeetrit.

Mis teeb Põllküla maja eriliseks?

Eriliseks teeb see, et tegu on plussenergia majaga, mida Eestis tänini palju pole, kuigi sellest palju räägitakse. Maja on ilmakaarte suhtes arukalt projekteeritud: päikeselisel lõuna-lääne suunal asuvad suur terrass ja privaatne tagaaed. Ja loomulikult on meil parima U-arvuga (ehk soojusjuhtivusega) uksed, aknad ja seinad. Hinnas sisalduvad kõik küttesüsteemid, ventilatsioon, vesi, kanal ja elekter, ei ole varjatud lisakulusid.

Räägi veidi lähemalt, mis on üldse plussenergia maja? Mis on sellise maja toimimise põhimõte?

Plussenergiamaja tähendab seda, et aasta lõikes toodab see taastuvenergiat (päikesepaneelid, tuulegeneraator, kamin, ahi) rohkem, kui ära kulutab. Ehk aasta jooksul on võimalik oma majaga natuke raha juurde teenida ja kuluna on ainult prügiarve. See asetab muidugi kõrgendatud nõuded krundile ja maja asukohale. Näiteks päikesepaneelide korral peaks päike maja katusele maksimaalselt peale paistma.

Kui palju on siis ikkagi kulud ja tulud sellise maja puhul?

Täpsema tulude ja kulude bilansi saame kokku lüüa septembris, kui majale paigaldatud päikesepaneelid on aasta töötanud. Maja tulud ja kulud sõltuvad suurel määral inimeste harjumustest – kui tihti käiakse saunas, duši all, kasutatakse söögitegemiseks pliiti ja ahju ning loomulikult on väga tähtsaks teguriks ilm. Tänaseks oleme palju analüüsinud maja sõlmi ja kasutatud tehnoloogiat, ning seetõttu oleme teinud hulgaliselt muudatusi järgmistes mudelites, mis parandavad oluliselt majade efektiivsust.

Arvestades Eestimaa heitlikku ilma ja vähest päikest – kas päikesepaneelid ikka tasuvad ennast ära? Kui suure tõenäosusega maja omadega plussi jääb?

Päikesepaneelide tasuvuseks arvestatakse keskeltläbi 10 aastat. Selle aja jooksul näeme ilmselt igasugust ilma ja seetõttu just selliseks tasuvusaeg peaks kujunema. Seetõttu olen veendunud, et ka plussenergia majad jäävad selles ajavahemikus plussi. Arvestades seda, et muude energiakandjate hinnad tõenäoliselt selles ajavahemikus tõusevad, on kasu veelgi suurem.

Ainult 80,3 ruutmeetrit? Kas see liiga vähe ei ole?

Fasteco majades on iga ruutmeeter läbi mõeldud, sest see on kulu nii ehitamisel kui ka edaspidi selle elanikele. Väiksemal majal ei ole ainult ostuhind väiksem, vaid ka hilisemad kulutused kindlustusele, küttele, pangalaenule jne. Samuti kulub vähem aega ja energiat hooldusele ja koristamisele. Kogu maailmas on kasvav trend järjest väiksemate eluruumide suunas, sest inimesed on hakanud taipama, et tarbetult suured elamispinnad tähendavad lisakulusid nii rahalises kui ajalises mõttes. Luksuslikud suured lossid-mõisad ja 3-kordsed eramud on pigem minevik. Inimesed liiguvad rohkem väljas ja kodus peab kõik olema funktsionaalne, mitte suur. Vähem ruumi, vähem asju – aega jääb rohkem üle ja elu on lihtsam. Põllküla majas on lisaks avatud köögiga elutoale kolm privaatset tuba ehk eraldi magamistuba vanematele ja kahele lapsele. Samas on muide viimase aja uuringutega täheldatud, et kui lapsed (samasoolised) jagavad kasvades tuba, siis on nende nn küünarnukitunne tugevam ehk lastest saavad väga head sõbrad kogu eluks.

Kui ma tahan teilt maja tellida – kuidas see käib?

Maja tellimine käib lihtsalt. Kodulehel tuleb minna infopäringu lehele ja sealt on võimalik saata nii esmane infopäring kui ka avada täpsem hinnapäringu link. Samuti võib ka helistada või saata e-mail kodulehel olevatele kontaktidele. Soovi korral saab külastada ka meie näidismaja. Edasi selgitame välja tellija vajadused, kas on olemas krunt, detailplaneering jne. Kõiki vajaminevaid tegevusi saame aidata kliendil läbi viia. Tasub tähele panna, et kõikide mudelite põhipakettide hinnad on meil kodulehel olemas.

Tänan Sind, Jüri! Edu rohelise mõtteviisi edendamisel ning kaunist suve jätku!

Tutvu lähemalt Fasteco pakutavaga lehel www.fasteco.ee!

elo

 

ELO VÕHANDU

maakler

Mida tähendab A energiaklass ja liginullenergia?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 20.07.2017 10:10; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

nõmmiku

Kuigi väljas on  suvi, on aeg hakata mõtlema küttehooajale, mis pole enam kaugel. Ka Eesti rahvavanasõna ütleb rege rauta suvel, vankrit talve.
Tallinn paikneb geograafiliselt 59˚ põhjalaiuskraadil, kus on iseloomulikud pikad ja enamasti püsiva lumikattega talved. 70% päikesekiirgusest langeb meile 4 kuu jooksul aastas maist augustini. Ülejäänud meile jõudvast 30% päikeseenergiast jaotub pikale 8 kuule. See tähendab, et sooja saamiseks on vaja kodusid kütta ning valgustada enamus aja aastas ning suurim kuluartikkel majapidamistest on elekter ja küttekulud. Seetõttu on energiasääst ja selle kokkuhoid Põhjamaades eriti terava tähelepanu all.

Mida tähendab A energiaklass tavainimesele?

Liginullenergia kõlab uhkelt, kuid kuidas seda saavutada.
Selleks kasutatakse:

  • Passiivmajadelt tuntud mitmekihilist karkassseinalahendust, mis annab tavaehitusest parema soojapidavuse.
  • Efektiivne soojustagastiga sundventilatsiooniagregaati (soojatagastusega vähemalt 80%), mille sissepuhutavat õhku aitab üles soojendada väljatõmmatav soe õhk.
  • Madalenergia 3x argoon/selektiivaknad

Lisaks tähendab A energiakalass ka alternatiivkütet, näiteks katusele paigaldavate päiksepaneelide näol, või elektrit tootvate tuulegeneraatoritega. Kuigi Eestis on enamast päikest väga vähe ja päiksepaneelid kallid areneb tehnika siiski iga päevaga ning tänapäeval toimivad päiksepaneelid ka pilvise ja talvise ilmaga.

Mis on liginullenergia?

Reeglina toodavad päiksepaneelid suvekuudel  elektrit rohkem kui seda on vaja tarbimiseks. Mida teha üleliigse elektriga? Üheks võimaluseks on  müüa üleliigne elekter Eesti Energiale. Külmadel talvekuudel kui päikest meie laiuskraadil vähem ja elamine tarbib elektrit rohkem kui ise toota jõuab, saab elektri müüjaga teha tasaarveldust suvekuudel ülejäänud elektri osas. Aasta läbilõikes tuleb elektri arve praktiliselt olematu. See ongi liginullenergia. Üheks selliseks koduks, kus on rakendatud liginullenergiat on tulevikukodud 12 perele kahes ridamajas Männiku külas, Nõmmiku teel. Vaata lähemalt nommiku.domuskinnisvara.ee

880A9809_1

VIKTOR LÕHMUS

Kutseline maakler

Suvekodude ostjateks on peamiselt Eesti elanikud

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.07.2017 11:22; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Turuanalüüs
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

saaremaaKinnisvaraportaalide andmetel on tänavusuvisel kõrghooajal Saare maakonnas müügis ligi poolsada suvilat või suvekoduna kasutamiseks mõeldud maamaja. Nende keskmine hind jääb 80 000 euro lähedusse ja ostjate seas on domineerima hakanud eestlased ise.

Domus Kinnisvara maakleri Jüri Aljase sõnul ostetakse ja müüakse Saaremaal aastate lõikes suvilaid üpriski stabiilselt. „Meil on ikkagi puhkusepiirkonna maine ja see on hea eelis, mis meie turgu toetab,“ tõdes ta.

Samas lisas ta kohe, et peamiselt suvekodudeks kasutatava kinnisvara müügi võrdlus aastate lõikes võib teatud määral küll tunnetuslikku huvi pakkuda, kuid usutavat statistikat see siiski ei anna. „Usaldusväärse statistika jaoks peaksid suvilad muudest majadest selgemalt eristuma,“ selgitas ta. „Probleemi süvenedes tekib paratamatult küsimus, kust üldse läheb piir näiteks tavalise maamaja ja suvila vahel?“

„Kui lähtuda ainult ehitusregistrisse kantud ühe või teise hoone kasutusotstarbest,“ jätkas maakler, „saab statistika olema väga vildakas ja tehingute üldarv on praktiliselt olematu, sest suurema osa praegu suvilatena kasutatavate vanade talumajade kasutusotstarve on ehitusregistris märgitud elamuna. Kinnisvara tegeliku kasutamise järgi arvepidamine viiks samuti meid kohe ummikusse, sest tekib küsimus, milliste kriteeriumite ja tunnuste alusel maja kasutamist hinnata ja mõõta.“

Jüri Aljas ütles, et spetsiaalselt suvemajadeks mõeldud hooneid on Saaremaal kaks põlvkonda. „Vanema põlvkonna moodustavad nõukaaja lõpukümnenditel 1970. ja 1980. aastatel Kuressaare lähiümbrusesse (näiteks Kellamäele ja Sikassaarde) ehitatud hooned,“ lausus ta. „Nende omanikud on peamiselt põlised saarlased ja paljud neist on elumajadeks ümber ehitatud. Seetõttu tuleb neid hooneid müüki väga vähe ja omanikud vahelduvad pigem peresiseselt.“

Saare maakonna uuema aja suvilad paiknevad Aljase sõnul aga peamiselt hajaasustusega looduslikult kaunites paikades. „Nende omanike ring on geograafilises mõttes üpriski lai, ulatudes Setumaast Soome kaudu ümber kogu laia maailma,“ märkis ta. „Võrreldes pärijate poolt müüki pandud ja renoveerimist vajava maamajaga, on uuema põlvkonna suvilate müük pikem protsess, sest müüjate hinnaootused on reeglina ülikõrged.“

Siinjuures võiks näitena tuua praegu kinnisvaraportaalides müügil olevad uuema põlvkonna suvilad, mis asuvad Mustjala vallas looduskauni Küdema lahe ääres. Neid küll reklaamitakse kui “oma rannajoonega ainulaadseid suvilakomplekse”, sellest hoolimata pole aga müük eriti edenenud.

Täismahus artikkel ilmus 13.07 Saarte Hääles ja on leitav SIIT 

Ülemiste Kodu saab nurgakivi

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 05.06.2017 04:21; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

7.06 kell 12.00 toimub Rae vallas, Mardika tn 1 rajatavas Ülemiste Kodus nurgakivi panek.

Kõigest 2 muusikapala kaugusel Tallinna südalinnast, Ülemiste keskuse lähedale lerkib 12 loft-stiilis ridaelamut, mida ümbritseb kergliiklustee ja rajatavad ühepereelamud. Majade paiknevus loob turvalise keskkonna ja privaatse kodu, kuna ridaelamuboksidel puuduvad ühised seinad. Liigendatud projekti tõttu saavad ostjad endale sisuliselt ühepereelamu privaatsuse ridamaja hinnatasemel.

Hoonete arhitektuur ja põhjamaisesse kliimasse loodud funktsionaalne ja energiatõhus kivimaja kontseptsioon töötati välja Jämera ja Domus Kinnisvara koostöös ning põhineb Aeroci tehnilistel lahendustel.

Ridaelamud valmivad kevad 2018.

ülemiste-kodu-pilt3

www.ulemistekodu.ee

KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.

Hinnakriisis kannatavad vähem Rae valla korterid

Kodu ostmine ei ole investeering selle majanduslikus tähenduses. See on investeering parematesse elamistingimustesse, väiksematesse küttearvetesse, tõhusamasse sisekliimasse, õnnelikesse peresuhetesse jms. Kes tahab korralikke intresse teenida oma vaevaga kogutud rahalt, selle jaoks on olemas kindlasti paremaid investeerimisobjekte kui kodu ost. Sellele vaatama on kinnisvara, kui ühe vara liigi väärtuse kasv ajas kenaks boonuseks inimeste jaoks, kes on ostnud omale kodu. Tuleb tõdeda, et pragmaatilist suhtumist on aegade jooksul kinnisvaraturule juurde tulnud ja märkmisväärne osa ostjatest mõtleb sellele, kui palju ostetav objekt võiks väärt olla tulevikus. 90-ndatel polnud mingi ime, kui keegi viimistles oma Lasnamäe avara korteri kristallide ja punase puiduga, mõtlemata sellele, et tehtud investeering ei too eales tagasi seda rahapaigutust. Kellel raha oli, see elas hetkes ja ei mõelnud tuleviku müügist saadavale rahale. Tänaseks on mõned elu õppetunnid läbitud ja rahanduslikku kirjaoskust kõvasti juurde õpitud. Eesti kinnisvaraturul on piisavalt ajalugu olemas, et saame vaadelda mõnevõrra laiemalt, kuidas on hinnad käitunud ja kui õnnestunud kodu ostu vara väärtuse püsimise mõistes on keegi teinud.

Kümmekond aastat tagasi toimunud kinnisvarakriis näitas selgelt ära, et kuigi kukkumine oli korralik kõikjal, siis teatud piirkonnad ja tehinguobjektid pidasid üleüldises kaoses paremini vastu. Adekvaatsema ülevaate saame, kui võrdleme omavahel korteriomandite hinna kukkumist Tallinnas ja selle lähiümbruses. Huvitavaid leide võiks kindlasti leida ka mujalt Eestist, näiteks Kohtla-Järvelt või Valgamaalt, aga tõetruuma võrdluspildi saab kätte kõrgema tehinguaktiivsusega piirkondadest, mis omavahel lähestikku. Võrdluse aluseks sai võetud esmalt aasta 2007, mis oli kogu kinnisvarabuumi tipuaasta ning aasta 2009, mil hinnad olid viimase kümnendi kõige madalamal tasemel. Lühikokkuvõte ütleb seda, et hinnad langesid Tallinnas ja teda ümbritsevates valdades kahe aastaga 43-55 protsenti. Tallinna enda korteriomandite hinnad kukkusid ca 50 protsenti, jäädes antud edetabelis pigem keskmike hulka. Kõige rohkem kukkusid hinnad Jõelähtmes ja kõige vähem, 43 protsenti, Rae vallas. Seega pidasid hinnasurvele kõige paremini vastu Rae vallas asuvad korterid, mille keskmine hind oli 2009. aastal 897 €/m2, mis ühtlasi jäi võrreldavate omavalitsuste hulgas ka kõrgemaks hinnaks. Olgu võrdluseks veel toodud, et Tallinnas langes hind 779 €/m2 tasemele. Igal ostjal on kindlasti mitmeid kriteeriume, mille alusel ta oma ostuotsuse teeb, kuid tark oleks mitte ära unustada seda, kuidas vara hind muutub kriiside perioodil. Ei või iial teada, milliseid keerdkäike elu teeb ja mis perioodil on keegi sunnitud oma kodu müüma. Põhjused võivad olla väga isiklikud, kuid möödunud kriis näitas ka seda, et kus hinnad väga palju kukkusid ja panga tagatisväärtus liigselt kahanes, seal aktiviseerusid ka pangad ning hakkasid lisatagatisi nõudma. Niisiis ei ole vara väärtuse kahanemine sugugi vähetähtis ja võib sügavates majanduskriisides mõjutada meid arvatust enam.

Eramu elementaarsed hooldustegevused kevadel

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 20.04.2017 11:24; kategooriad: Domus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

pexels-photo-175039Teadupärast tuleb sügis ja seejärel talv kõigile majaomanikele iga kord väga ootamatult. Ikka on soov nautida õues olekut ja teha see viimane grilliõhtu kuni ilm seda veel vähegi soosib ning ühel ilusal hommikul ärgates ongi koduõu kaetud kauni valge lumevaibaga.

Nii nagu autojuhtidel hakkab kiire rehvivahetusega, on majaomanikul kiire õuemööbli ja muu atribuutika koristamise ja talvekorterisse kolimisega. Seetõttu jäävad paraku tegemata paljud hooldustööd, mida oleks pidanud tegema.

Esimesed soojemad päevad meelitavad meid taas õue ning kutsuvad tegudele. Nüüd on see hetk, mil tuleks enda elamule heaperemehelik pilk heita ning mõnel juhul valmistada end juba ette saabuvaks sügiseks ja talveks.

Mida saad kevadel ära teha?

Kevadel oleks mõistlik üle vaadata hoone kõik konstruktsioonid ning selgitada välja võimalikud temperatuuri kõikumisest, lumest ja jääst tekkinud kahjustused. Väga oluline on katuse ülevaatus. Eelkõige tuleks tähelepanu pöörata kohtadele, kuhu talvel kogunes lumi ja jää. Teadupärast vesi külmudes paisub ning see võib konstruktsioonidele märkimisväärset kahju tekitada. Puhastada tuleks ka vihmaveerennid ja äravoolutorud. Viimast peaks kindlasti tegema ka sügisel. Üle tuleks hoolikalt vaadata ka maja fassaad ja vajadusel remontida talve jooksul tekkinud kahjustused.

Lume sulamisest tingitud uputuse vältimiseks tuleb puhastada drenaaži- ja sadeveekaevud.

Kütteperioodi lõppedes tuleks kindlasti hooldada küttesüsteem. Õhksoojuspumpadel vahetada filtrid, puhastada ahjud ja korstnad, hooldada gaasikatel jne. Kõik ikka selleks, et sügise saabudes oleksite kütteperioodiks muretult valmis. Mõistlik oleks üle vaadata ja õlitada kõik uksed, eriti välisuksed, mis võivad olla lume ja jää tõttu kahjustatud, vahel on need temperatuuri kõikumise tõttu pisut paigast ära ja vajavad reguleerimist.

Nüüd kui tähtsamad tööd on tehtud võib hakata aiamööblit talvekorterist välja kolima. Kindlasti on see kogunud mustust ja tolmu ning lihtsaim viis seda puhastada oleks see rohke veega üle loputada. Vett saate loomulikult aiavoolikust, mille olete juba lahti rullinud ja majakraaniga ühendanud. Ilusat kevadet kõigile!

Kaupo (Medium)

KAUPO MÕTTUS

projektijuht

Leidlike kujundajate hiilgeaeg

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 03.04.2017 10:46; kategooriad: Domus, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

DSC09655 copy

Valgus, helgus, hubasus ja kord pole justkui kunagi trendid olnud, ometi on sisekujunduse populaarsusvõistlusel just need märksõnad alati esikohti jagamas.

Kuulus, vahest isegi kurikuulus Skandinaavia stiil on leidnud viimastel aegadel nii palju järgimist, et heledaid sisekujundusi püüavad sisearhitektid võimalusel teistmoodi nimetada. Sest valge stiil võib ju trendikas olla, kuid klišeed ei ole seda mitte. „Hele taust, mis on täiendatud kvaliteetsete ja huvitavate ruumidetailidega, on olnud kogu aeg moes,“ sõnas sisearhitekt Ulvi Lõhmus, kelle sõnul hindavad nii sisearhitektid kui ka kliendid heleda tausta mitmekülgsust ja võimalusi tujude muutudes kergeid ja kiireid muudatusi teha. Otsest retsepti trendisoovituseks on Lõhmuse sõnul keeruline anda, ent moodsana püsimiseks soovitas ta: „Kui inimene on uje kujundaja, siis praegu on kindla peale minek monokroomne värvilahendus.“

Kodu algab planeeringust

Uute kodude puhul on tavaliselt mööblipaigutuse loonud juba arhitekt, kes määrab ära ka kõik igapäevaseks toimetamiseks vajalikud tsoonid. „Üldjuhul näeme uut korterit ostes, et plaanile on täpselt paika pandud nii köögitehnika kui ka võimalikud riidekappide ja muu mööbli asukohad. See aitab kiiresti hinnata, kas tulevane omanik mahub sellesse elamisse oma varandusega sisse või mitte,“ ütles sisearhitekt ja hoiatas samas, et arendajad, kelle müügis olevad korterid on ilma sarnase mööblipaigutuseta, võivad niimoodi püüda peita oma ebaõnnestunud ja mittetoimivat planeeringut. Tartu linna südames Fortuuna kvartalis Kolme Venna arenduses on sisekujundaja tunniajane nõustamisteenus hinna sees. „Siiani on eranditult kõik korteriostjad seda võimalust kasutanud. Tunnise konsultatsiooni käigus jõuab üle vaadata plaanid ja paketid. Seejärel aitan teha meelepärase viimistlusvaliku ja fikseerin tellija soovid, täiendused ja muudatused, mis puudutavad ka arendaja pakutavat sisustust ja elektrilahendusi,“ selgitas Lõhmus. „Arendajale, kinnisvara edasimüüjale ja ehitajale on selline asjaajamise käik eriti mugav. Kõik soovid fikseerib sisearhitekt joonistele – nii ei lähe info kaduma, arendaja korrigeerib hinna, kooskõlastab joonised ja hinnad ostjaga ja edastab selle kinnisvaramüüjale,“ täpsustas ta.

IMG_3374 copy

Vahekorrused pakuvad uusi rakursse

Uute korterite sisekujunduse puhul on Lõhmuse sõnul klient kuningas. „Arendaja soov on pigem universaalsus – püüd meeldida kõigile või vähemalt võimalikult laiale ostjateringile,“ selgitas Lõhmus tavapraktikat. „Muidugi kui maja on mingis kindlas stiilis, siis püüab ka sisearhitekt sama joont sees hoida. Konkreetseid stiilieelistusi ei olegi võimalik välja tuua, sest maja iseloom on kõige määravam. Moodsasse majja ikka bordüüridega kahhelplaate ju ei pane,“ nentis ta. Kui varasemast ajast mäletame pöördumatuks trendiks muutunud avatud köögi ja elutoaga eluruume, siis uuema aja trendiks võiks kujuneda erinevad vahekorrused. Ulvi Lõhmuse sõnul on just sellist võimalust Kolme Venna arenduse puhul kasutatud. „N-ö lavatsid on väga mõnusad ja julged ruumielemendid, mis lisavad eripära ja mängulisust interjööri. Need on selle arenduse puhul tõelised rosinad,“ kiitis sisearhitekt.

FABRICOR_LILLE_NOV_2016_RAL2405

Kardinatrendid muutuvad koos sisustustrendidaga. Igal juhul kehtib ka kardinate puhul tõde, et   pigem kvaliteet kui kvantiteet. Samas aknad võivad olla ka ilma kardinateta. Kodu annab õdusamaks muuta  kodutekstiilidega- dekoratiivpatjade, pleedide, voodikatete ja vaipadega, leiab kardina- ja sisustusfirma Fabricor juht Marika Tani.

Selge on aga see, et päris ilma kardinateta elu sobib vähestele. Tekstiilkardinad on üks võimalusi, millega sisustada eriilmelisi interjööre. „Igasse ruumi on võimalik valida kardinakangas, mis haakub selle atmosfääriga. Populaarsed on nii kardinapuudele ja -siinidele riputatavad kardinad kui ka tekstiilist Rooma kardinad,“ ütles kardinatundja Marika Tani. „Moodne esteetika soosib pigem lihtsaid vorme, mis toovad esile kanga ilu ja õmblustöö kvaliteedi. Hea ja nauditav tulemus peitub pisiasjades,“ soovitas Tani pöörata tähelepanu mugavale käsitsusele ja lihtsale hooldusele. Ideid saab koguda ka Fabricori veebilehelt www.fabricor.ee portfooliot sirvides ja blogi lugedes.

Tehnoloogia kangamaailmas

Tänapäeva uuenduslikkus ja tehnoloogia areng mõjutavad ka kardinamaailma. „3D abil luuakse vaimustavaid ruumilisi kardinakangaid,“ kirjeldas Tani uudseid reljeefse tekstuuriga kangaid, mis loovad ruumilisuse illusiooni. Peale selle on tänapäeval võimalik kõiki erinevaid kardinaid elektrimootoriga valmistada ning lisada targa maja juhtimislahendused, mida on võimalik paigaldada ka pärast maja valmimist. Üha enam pööratakse tähelepanu kangaste kvaliteedile, et neist õmmeldud kardinad säilitaksid hea väljanägemise pikaks ajaks. Hinnatakse naturaalseid kangaid, mis sisaldavad puuvilla-, lina-, siidi- või villakiude. Need kangad näevad ka kaunid ja väärtuslikud välja ja on ühtlasi investeering elukeskkonna kvaliteeti.

Kardinavalikuga jäädakse hiljaks

„Oma pikaajalise töökogemuse põhjal pean paraku tunnistama, et kardinaid hakatakse enamasti planeerima ja valima alles siis, kui kogu ülejäänud siseviimistlus on lõpule viidud. Seetõttu pole sageli kõige ideaalsemat kardinalahendust enam võimalik teha,“ märkis Tani. „Soovitan kodu soetamisel ja sisustamisel lisada eelarvesse ka kardinate maksumus, siis on võimalik vastavalt eelarvele valida materjalid. Parima tulemuse saavutamiseks on tark tervikpilti lõpptulemusest ette kujutada ning kaasata võimalikult varases etapis ka kogenud kardinaekspert,“ julgustas Marika Tani.

00009Vanemuise korter kujundus Ulvi Lõhmus 2016 copy

3 NIPPI

Trendikas kodu ilma imeretseptita

  1. Pea alati meeles kõigi sisearhitektide mantrat: mõtle enne tegutsemist! Mõtle läbi, millises keskkonnas end hästi tunned, milline on selle stiil, mis on just sulle omane. Piiritle soovid ja püsi oma stiilieelistuses, väldi juhuslikke oste. Investeeri valguse ja une kvaliteeti.
  2. Väiksemates korterites tuleb rohkem mõelda. Igal asjal olgu oma koht, muidu muutub kaunis kodu varsti kolikambriks.
  3. Ümbritse end naturaalsete ja kergesti hooldatavate materjalidega. Elu on liiga lühike, et seda täita pindade poleerimisega!

 

Artikkel ilmus esimest korda kinnisvaraajakirjas “IMMO” 21.03.2017

ELEN LUHT