Domus Kinnisvara ajaveeb

Täna kolleegide müügitegemisi kuulates tuli taas meelde huvitav paralleel kinnisvara ja psühholoogia vahel. Kõik suuremad tööandjad teavad, et Abraham Maslow poolt kirjeldatud vajaduste hierarhia arvestamine töötajate värbamisel ja motiveerimisel annab häid tulemusi. Ühest küljest pead valima kindla töö jaoks õigel nn püramiidi astmel oleva inimese – siis on ta hästi motiveeritud. Teisest küljest aga on võimalik saavutada veelgi paremat motivatsiooni ja töötulemusi aidates oma inimestel liikuda mööda Maslow püramiidi üles poole.

Ka kinnisvaraobjektid jaotuvad ja liiguvad justkui mööda Maslow püramiidi. Üldjuhul kõik võimaldavad rahuldada inimese põhivajadusi. Enamus aga pakuvad lisaks ka turvalisust, kuuluvust ja mõned tõstavad koguni omaniku enesehinnangut. Mõned kinnisvaraobjektid võib aga olla ka eneseteostuseks.

Olen tegutsenud kinnisvara valdkonnas tänaseks juba 15 aastat ning tean, et igale kinnisvaraobjektile on olemas ostja ja õige hind. Mõni asi leiab omale uue omaniku paari tunniga ning mõni 3-4 aastaga. Eks muidugi põhjuseid on palju, miks see nii on, kuid nii müügiperiood kui hind sõltuvad paljuski müügitööst ja sellest, kuidas maakler suudab luua seoseid objekti ja potentsiaalsete klientide soovide/vajaduste vahel.

Kinnisvara on üldjuhul väga kallis kaup ning kliendid seetõttu hinnatundlikud. Valdav osa kinnisvaratehingutest tehakse odavama hinnaklassi nn laia tarbe kaubaga. Ent sellised objektid pakuvad valdavalt rahuldust kasutajate põhivajadustele. Või vähemalt paistab see liigagi tihti nii välja ning muud väärtused jäävad justkui varjule. On mõneti paradoksaalne, et mida mitmekülgsem (ja seega ka kallim) on kinnisvara, seda väiksemaks muutub hinnatundlikkus ja väärtustatakse hoopis muid kriteeriume. Need kinnisvaraobjekid, mis suudavad kasutajale lisaks põhivajaduste rahuldamisele pakkuda ka midagi enamat (alates turvalisusest kuni eneseteostuseni) on ju paremad ja maksavad seetõttu rohkem.

Kinnisvara müük algab alati potentsiaalsete ostjate sihtgrupi määramisest, iga kogenud maakler saab sellega hakkama. Ja kõik kinnisvara müüjad suudavad ostuhuvilisele näidata kuidas müüdav vara rahuldab ostuhuvilise põhivajadused – ehk siis selgitada, et magamistoas saab magada ja köögis süüa teha. Tõeliselt hea maakler aga suudab lisaks tavalise sihtgrupi määratlemisele leida ka võimalused objekti liigutamiseks mööda Maslow püramiidi „üles poole“. Sisuliselt väärtustada niimoodi vara, laiendada sihtgruppi, vähendada sellega ostuhuviliste hinnatundlikkust ning lõpptulemusena saada müügiobjekti eest ka kõrgemat hinda. Tõeliselt hea maakler suudab välja mõelda ja visualiseerida, kuidas üks korter, maja või krunt (olgu ta siis Vanalinnas või Koplis) rahuldab selle uue omaniku kõik vajadused Maslow püramiidi igal astmel ning muutub lõpuks muuhulgas eneseteostuse väljenduseks.

Mul on hea meel, et meil Domuses on palju tõeliselt häid maaklereid.

Domus Kinnisvara koostöös Mustamäe linnaosavalitsusega nõustab tasuta Mustamäe elanikke kõikides kinnisvara puudutavates küsimustes.

Kõigil Mustamäe elanikel on võimalus pöörduda Domus Kinnisvara maakleri poole Mustamäe linnaosavalitsuse teenindussaali (Tammsaare tee 135) igal esmaspäeval kell 10.00 – 12.00. Loe täpsemalt SIIT

Domus Kinnisvara poolseks nõustajaks on Domuse Aasta Maakler 2009 Martti Juse. Marttile on omistatud kutselise kinnisvaramaakleri kvalifikatsioon.

Tore oleks omada väikest majaosa oma aianurgaga, hindki on vanemat tüüpi maja puhul tihtipeale jõukohane – müün oma paneelmaja korteri maha ja ostangi sama üldpinnaga poole või kolmandiku majast. Kõik tundub lihtne, kuid silmas peaks pidama mõningaid olulisi aspekte. Hea näide on võtta veebruari alguses vormistatud tehingust.

Meie poole pöördus klient sooviga maha müüa 50ndatel ehitatud maja II korrus Tartus, ½ mõttelist osa kinnistust. Kehtivat kasutuskorra dokumenti ei eksisteerinud, pooled lähtusid maja ja kõrvalhoonete valdamisel väljakujunenud tavadest ja aastatetagusest notariaalsest kasutuskorralepingust, mida tollaste omanike surma tõttu ei olnud täna enam võimalik kinnisturaamatusse kanda. Kuna antud mõttelist osa kinnistust sooviti omandada pangalaenu abil, oli korrektne notariaalselt kinnitatud kasutuskord laenulepingu sõlmimise aluseks. Kasutuskorra vormistamine sõltub aga otseselt naabritest.

Meie näite puhul oli tegemist kenade ja vastutulelike naabrite/kaasomanikega ning pidevas kolmepoolses suhtluses (müüja- kaasomanikud-ostja) sündiski kõiki pooli rahuldav kasutuskorra kokkulepe, mille notariaalse kinnitamise kulu maksti samuti solidaarselt. Samas oleks võinud tegemist olla naabritega, keda antud teema ei huvita, kes on lihtsalt kiuslikud või aastate jooksul väljakujunenud suhete tõttu ei soovi oma majanaabrile milleski vastu tulla. Sellisel juhul olnuks lahenduseks taotleda kohtu kaudu kasutuskorra seadmist, mille raha-, aja- ja närvikulu ei oleks kellelegi kokkuvõtteks kasulik.

Kuna seaduse järgi on kaasomanikul 2 kuu jooksul pärast ostu-müügitehingu sõlmimisest teada saamist eelisostuõigus, paneb see potentsiaalse ostja tihtipeale muretsema. Kas ikka tasub osta ja 2 kuud ootusärevuses olla? Notarid pakuvad küll võimalust kaasomanikul tehingu juures viibida ja oma eelisostuõigusest loobumine ka fikseerida, kuid samas ei anna see ostjale siiski 100%list garantiid lähtuvalt eelisostuõiguse kasutamise seadusjärgsusest.

Antud objekti majanaabrid rahustasid ostjat, et nad ei soovi eelisostuõigust kasutada ning on pigem just huvitatud uuest kaasomanikust, et maja heaks koos midagi ära teha. Samas on teinekord olnud ka vastupidiseid näiteid: naaber püüab ostjate külaskäigul objekti võimalikult halvast küljest näidata, kas siis selleks, et hinda alla saada ja ise kaasomand lõpuks ära osta või lihtsalt lähtuvalt eelnevast omavahelisest läbisaamisest, mida ostja peal välja elatakse. Meelde tuleb ühe kolleegi aastatetagune juhtum, kus kaasomanikud alustasid ostja saabudes alati suuremat tülikiskumist puhtalt seetõttu, et naabri müüki takistada.

Seega: hoidke oma naabreid, säilitage häid suhteid ning tulge üksteisele vastu; täna aitad sina teda ja homme tema sind, lahkarvamuste puhul tasub alati asjad sirgeks rääkida, et kõigil oleks majas hea elada!

Näitena toodud majaosa müügiperioodiks oli 6 kuud, mille jooksul langes hind 25% võrra. Müüdava osa koosseisu kuulus maja II korrus (koridorsüsteem: 3 tuba, köök, esik, wc, sahver), pööning, ühiskasutuses kelder saunaruumidega, kõrvalhoone ning 2 kuuri.