Õnnestunud üürisuhte alustalad

Kinnisvarabürood aitavadshutterstock_294233039 sõlmida aastas sadu kokkuleppeid, mis on seotud üürimisteenuse vahendamisega. Tänasel tipphooajal soovib Domus Kinnisvara anda mõned mõtted mõlemale osapoolele, et sünniks hea ja usalduslik lepe, mis igapäevaelus ka nö vett peab.

Üürileandja poolt vaadatuna:

1. Hinda oma vara adekvaatselt – igas mõttes. Soovitame alustada kohaliku turu ülevaatusega internetis, et saada aimu sarnase kauba pakkumisest tänasel päeval. On kindel tõsiasi, et talvisel perioodil on kümned korterid tühjad, tunduvalt soodsamate hindadega pakkumises, kuid siiski ilma üürniketa ning omanikul lasub kohustus mitmes kohas kommunaalkulusid tasuda. Seega tasub väga tõsiselt suhtuda hooajal pakutavasse üürihinda, et mitte leida ennast kõige külmemal talvekuul lahkunud üürniku järel tühjas korteris uut plaani pidamas.

Vaata üle ja teosta vajadusel mõni parandus- või koristustöö, soeta mööblit või tehnikat. Kindlasti tasub viimast ette võtta juba teades, kellega on tegu ning vastavalt vastastikustele kokkulepetele. Üldine heakord loob aga ette eelduse, et omanik peab oma varast ja tulijast lugu ning eeldab ja soovib seda ka üürnikult vastu.

2. Määra sihtgrupp, keda oma korteris elamas näha soovid. Hea on olla hooajal kindel, kelle tulekuga oma pinnale arvestada saad. Vastavalt sellele saad sisustada või hoopis sisustamata jätta. Ilma kindla plaanita tulijate osas pead arvestama võimalike korralduslike muudatustega, mis võivad viia muuhulgas ootamatute väljaminekuteni.

3. Kokkulepped paika. Kui oled otsustanud oma vara välja üürida, siis oled ühelt poolt seotud seadusega, mis üürimist reguleerib ning teiselt poolt oma soovidega selle protsessi suhtes. Alati tuleb alustada enda tutvustamisest, siis on võimalus lasta üürnikul ennast ja oma kaaslasi põhjalikumalt iseloomustada. Hea tava on üürnikul esitada eelmiselt üürileandjalt väike iseloomustus, kui selline kogemus on olemas ja miks mitte anda ise sarnane paber minejale teele kaasa. Ei tee paha lisaks usaldamisele ka kontrollida, mida avalikud registrid ja Google tulija kohta ütleb. Seadus näeb ette üürilepingule lihtkirjalikku vormi, seega nii võikski seda korraldada. Mida täpsemalt on lepingus kirjeldatud, mida, millises olukorras ja milliseks ajaks ja kellele kasutusse antakse, seda lihtsam on kokkulepet täita. Ära unusta lepingut alustades sõlmida üleandmis-vastuvõtmis akti ning lõpetades samuti. Oluline on see mõõturite näitude, kasutuses oleva mööbli ja tehnika ning üldise korrashoiu seisukohalt.

4. Ole üürniku jaoks olemas. Hea üürileandja suhtleb vähemalt korra kuus üürnikuga, olles kursis, kuidas olijatel läheb ning mis võib olla vajaka. Praktika näitab, et korrektselt oma vara külastades on selge ülevaade toimuvast olemas ning üürnik valmis vajadusel abikätt kasutama. Hilisemad pretensioonid jäävad sellisel juhul ära, sest … neid ei tekkinudki. Üürileandja usaldusväärsus on tagatud ning hoopis mineja võib soovitada sind järgmisele toredale tulijale.

5. Täida oma kohust. Üürimisega seonduv tulu on maksustatud tulumaksuga. Ole siis ka maksuasjades täpne ning deklareeri selle aasta tulu hiljemalt 31. märtsiks järgmisel aastal. Praktika näitab, et kui üürnik on teadlik oma üürileandja seaduskuulekusest, siis tekib vähem arusaamatusi nii üüri kui kommunaalmaksete tasumisel. Oluline on ka teada, et korteriühistu laen ja selle intressid ning ühiselt korjatav remondifond ei kuulu üürniku poolt tasumisele. Selles osas soovitame maksete tasumisel vahearvestust pidada.

Üürniku poolt vaadatuna:

1. Vii ennast kurssi täna turul toimuvaga. Oluline on teadvustada, milline on olukord erinevate üüritoodete osas erinevates linnaosades, mida üürile pakutakse. Varu aega ja kannatust rohkeks helistamiseks, paljudeks äraütlemisteks ning kiirelt vananenud info väljasõelumiseks. Püüa endale sobilikes paikades tutvumas käia, olles teadlik, et võtad neid kohtumisi kui arusaama, mida tegelikult ise vajad. On võimalik, et leiadki unelmate kodu. Samas ole valmis, et jääd paljudest võimalikest huvitavatest pakkumistest ilma.

 2. Ole paindlik, aga kiire. Teadvustades olukorda turul ja teades oma vajadusi, ole valmis kiiresti reageerima. Tutvusta ennast parimal võimalikul moel, et sulle meeldiv korter sinu omaks saaks. Vastastikusel sobivusel on reeglina võimalik peatselt leping ära sõlmida. Kui mitte, siis on kasu broneerimisest, mida kinnisvarabürood ka üürileandjat esindades teevad. Korrektsed maksedokumendid tagavad kokkulepete paikapidavuse.

3. Tunne oma õigusi, kuid tunneta piire. Palu endale tutvumiseks edastada sõlmitav üürileping ning tööta antud materjal põhjalikult läbi. Tekkinud küsimused edasta õigeaegselt teisele poolele vastuste saamiseks, lisa oma ettepanekud ja põhjenda neid. Selleks, et sõlmitav lepe ei läheks vastuollu kehtiva seadusandlusega, hoolitseb vahendajast maakler. Kindlasti tutvu kommunaalmaksete kviitungitega, elektrilevi ning sidelahendustega ja parkimistingimuste ning panipaiga kasutamise võimalustega üüritavas majas. Püüa suhtlemises olla täpne ning konkreetne, pidades kokkulepitust kinni. Loobu vajadusel edasisest asjaajamisest, kui kohtad ebakõlasid, väärinfot või tunnetad, et vaatamata pingutustele ei liigu protsess sulle vajalikus suunas.

4. Kokkulepete saavutamine. Püüa võimalikult põhjalikult läbi arutada kõik lepinguga seotu. Hea kokkulepe sünnib konstruktiivses arutelus, mille tulemused fikseeritakse ja millest osapooled ka üheselt aru saavad. Peamised punktid pikemaks peatumiseks on sisustuse ja selle kasutamise eeldused ning maksete saamise ja tasumise kord. Ükski küsimus ei ole liigne, kui see aitab üldise selguse ja vastastikuse üürikorralduse sujumisele kaasa.

5. Võta üüritud pind vastu ja asu vääriliselt kasutama. Lahkumisel anna sama heas korras tagasi. Et kõik sujuks plaanipäraselt ning elu oleks elamist väärt, on paslik kinni pidada nö kirjutamata reeglitest. Tundub ju arusaamatu, kui naabritele tere ei öelda, trepikojas korrashoiu eest ei hoolitseta, uksi paugutatakse või peale kella 23 üldist rahu ei saabu. Soliidne on teada anda, kui plaanis on suuremat sorti pidu, mis võib arvatust pikemaks ja lõbusamaks venida. Kogemus näitab, et heatahtlik kommunikatsioon on abiks mistahes probleemi lahendamisel. Lahkumisel võta ette põhjalik koristus, sest sulle mittevajalik on ilmselgelt ka uuele tulijale mittevajalik. Hoolitse, et viimased maksed saaksid tasutud või tasaarveldatud tagatisrahast. Lõpeta üürisuhe väärikalt.

Kogu info valguses on mugav ja ka turvaline sõlmida vastavad kokkulepped kinnisvarabüroode vahendusel, kes omavad kogemusi ja juriidilist baasi teenuse osutamisel.

Marge UUS

MARGE TÕNNIS
Tartu kontori kutseline maakler
 
 

Külaliskorter – tulus äri või asjatu vaev?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 05.08.2015 01:50; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvaraturule on viimastel aastatel ilmununud pikaajaliseks perioodiks mõeldud üürikorterite kõrvale väga suurel hulgal lühiajaliseks perioodiks välja üüritavaid külaliskortereid.

Külaliskorterite eeliseks hotellide ees on SONY DSCeelkõige odavam hind ja privaatsus, lisaväärtusena võivad osades korterites olla parkimis-või garaažikoht, saun, rõdu – need on asjad, mida paljudes hotellides ei ole.

Olenevalt korterite suurusest, asukohast ja seisukorrast jäävad ööpäeva hinnad keskmiselt 50-100 euro vahele. Tihti on pikemateks perioodideks võimalikud soodsamad kokkuleppehinnad.

Erinevate ürituste aegu, kui kõik hotellid ja hostelid on juba täis, võivad korterite hinnad ulatuda mitmesaja euroni ööpäeva eest. Näiteks 6-8. augustini Pärnus toimuva Weekend Festivali ajal pakutavate korterite hinnad on tõusnud lausa 900 euroni ööpäev ja nõudlus on jätkuvalt suur, leidub isegi kallimaid variante.

Kui põhiline hooaeg ongi paljude linnade jaoks nagu Pärnu, Haapsalu või Kuressaare vaid suvekuudel, siis Tallinnas on külaliskorteritele turgu aastaringselt.

Läbi erinevate portaalide on suhtlemine omaniku ja huvilise vahel tehtud väga kiireks ja mugavaks. Populaarsemad saidid külaliskorterite leidmiseks on booking.com ja airbnb.com, mille kaudu külastavad Eestit paljud turistid maailma eri paikadest.

Paljud korterid on juba mitmeid kuid ette broneeritud ja vabaks ei jää kuus peaaegu ühtegi ööpäeva. Sellisel juhul on võimalik teenida vähemalt paar-kolm korda rohkem kui korterit pikemaks ajaks välja üürides.

Külaliskorterite puhul ei teki riski, et raha jääb saamata, tasumine toimub lepingu sõlmimise päeval enne korterivõtmete üleandmist. Tihti soovitakse juba broneerimisel osa raha ette, mispärast ei pea muretsema, et huvilised lihtsalt välja ei ilmu kui kokku lepitud.

Samuti ei pea muretsema nn. puuküürnike pärast, kes võivad jätta maksmata nii üüri kui ka tekitada kommunaalarvete võla ning kellega võib korteri vabastamisel probleeme tekkida.

Pikaajalise üürile andmise kõrval ainukeseks miinuseks võibki lugeda vaid suurema ajakulu. Peaaegu iga päev huvilistega kohtumine, lepingute sõlmimine, korteri üleandmine-vastuvõtmine ja korteri korrashoidmine võivad kiire töö- ja pereelu kõrval tüütuna tunduda.

Võimalus on sõlmida mõne koristusfirmaga leping ja palgata professionaalne maakler, mis tähendab küll lisakulusid, kuid säästab isiklikku aega ja vaeva, samas olles ikkagi tulusam kui pikaajaline üür.

Investeeringu tasuvuse seisukohalt tulebki kindlasti arvestada sellega, et asjaajamist on omajagu, kuid kui aktiivselt ja õigel ajal tegutseda, siis teenimisvõimalus on igati ahvatlev ja kordi suurem kui pikaajalisel üürile andmisel.

 Autor

Elis_Madi

ELIS MADI
Tallinna kontori maakler
 

ÜÜRITURG TALLINNAS

Eelmisel nädalal toimus Eesti Ehitusettevõtete Liidu eestvedamisel konverents „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks“. Oma ettekande tarvis analüüsisin koos Domus Kinnisvara hindamisvaldkonna juhi Kristjan Grossiga üüriturgu Tallinnas ja Tartus. Sellele tööle tuginedes tooksin välja mõned olulisemad järeldused ja tähelepanekud.

Esiteks iseloomustab elukondliku kinnisvara üürimist Eestis järgmine:
– Üüriturg on väga lühikese perspektiiviga ja ebastabiilne. Täna on üürnikel ja üürileandjatel üürisuhtele sisuliselt erinevad lähenemised. Üürnike poolt on kasvamas ootused stabiilse ja kestvama üürisuhte osas. Samas üürileandjad peavad ajale jalgu jäänud üürisuhete õigusliku regulatsiooni kontekstis probleemide vältimiseks sõlmima lühiajalisi lepinguid (meenutame „puuküürniku“ skandaali). Kuigi ka mujal Lääne- ja Põhja-Euroopas on üürisuhted põhjalikult reguleeritud, on poolte õigused-kohustused rohkem tasakaalus ning seetõttu üürisuhted märksa pikemaajalised.
– Eesti üüriturg on killustunud ja mõneti ebaühtlase kvaliteediga. Valdavalt on üürileantav vara nn „ülejääk“, mille üürileandmine on lihtsalt alternatiiv võõrandamisele. Seetõttu ei ole üüriturul suuri ja tugevaid teenusepakkujaid, kes ühelt poolt määraksid oma tegevusega ära üldise kvaliteedi- ja hinnataseme ning teisalt seisaksid hea valdkonna arengu eest. Skandinaaviamaades on levinud kohaliku omavalitsuse poolne üürituru reguleerimine, kuid kuna Eestis omavalitsused sellesse ei panusta, siis puuduvad ka hoovad kaasarääkimiseks.
– Aktiivse üürituruga linnad on meil Tallinn, Tartu, Pärnu ja Narva. Sealjuures on Narva selles nimistus erandlik ning toetub üksnes viimastel aastatel ning varsti lõppevale suurtest ehitusprojektidest tulenevale nõudlusele. Üüriturg teistes suuremates linnades on aga üsna kesklinna keskne. Täpse statistika puudumisel võib hinnata, et umbes pool pakkumistest on ning tehingutest tehakse kesklinnas. Samas kui kesklinnast väljaspool on eluruumide ning elanike hulk proportisonaalselt oluliselt suurem.
– Kahjuks iseloomustavad Eesti üüriturgu ka probleemid maksudega. Kuna selle kohta taas mingit avalikku informatsiooni ega statistikat ei ole, siis võib anda üksnes hinnnaguid. Eelnimetatud konverentsil üles astunud pr Katrin Paadami uuringust tudengite hulgas selgus, et 1/3 üürnikest tasub üüri sularahas. See muidugi ei tähenda otseselt, et 1/3 üürnikest jätab üüritulu deklareerimata, kuid suurusjärk võib õige olla küll. Kui hinnata, et Eesti elukondliku üürituru käive on hinnanguliselt 42 mlj eurot, siis 1/3 selle käibe maksutulult oleks ca 3 mlj eur. Mõne lasteaia ehituse eelarve?

Eelnevast tuleb välja, et üüriteenus on Eestis juhuslik äri. Arvestades, et ärikinnisvara valdkonnas on üürisuhe kogu turu kandvaks alustalaks, siis tuleb küsida „Miks nii?“. Vastamiseks vaatasin valimi 2013.a. üüritehingute rahalist poolt, kust ilmneb, et keskmine Tallinna:
• üüritava korteri pindala on 55,7 m2 (st ei erine müüdava kinnisvara keskmisest)
• üürihind on 7,68 eur/m2
• üürikorterite seisukord on hea (4,5 palli 5-st) ning sellest (ja asukohast) tuleneb suhteliselt kõrge turuhind (1676 eur/m2)
• üürniku leidmise periood on ca 3 nädalat ehk vakantsus suhteliselt madal (5,7%)
• tootlus 5,5% (vakantsusega korrigeerimata). Seejuures ei paku parimat tootlust mitte kesklinn vaid kesklinna lähiümbrus.

Kuigi tootlus 5,5% on märksa parem, kui vara maha müüa ning müügihind deposiitkontol hoiustada, ei ole see piisav läbimõeldud äritegevuse arendamiseks. Alternatiivsed investeerimisvõimalused pakuvad paremat tootlust. Näiteks ärikinnisvara investeeringute puhul eeldatakse vastavat numbrit enamasti 8% või kõrgemat.