Hindamine või hinnang?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 21.08.2017 11:23; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

control-427510_960_720Kuulen oma töös tihti inimestelt, kes hakkavad oma kodu müüma küsimust: kas ma pean tellima hindamisakti? Või äkki hoopis hinnangu? Mis vahe neil on? Siinkohal soovin selgitada, millal on vaja hindamisakti ja millal hinnangut, millal ja kellelt neid tellida ning kes seda tegema peaks. Antud artiklis käsitleme eraklienti ja eluruume. Uute projektide ning ärikinnisvara puhul on teema laialdasem.

Mis on hindamisakt?
Hindamisakti nõuab reeglina ostu finantseeriv pank. Olles puhtalt finantseeringuga tegelev asutus ei hoia end pank igapäevaselt kinnisvara hindadega erinevates regioonides ja linnaosades kursis. Selleks, et pank teaks kui palju on finantseeritav vara väärt, tuleb esitada panka hindamisakt. Selle koostab panga lepinguline partner, keda ta usaldab kui oma koostööpartnerit. Mainitud hindamisaktil on välja toodud lisaks vara väärtusele ka palju muid olulisi nüansse, mida on vaja teada krediidi andjal, et olla valmis maksma välja üsna suuri summasi. Hindamisakti saab koostada vaid vastavaid õigusi omav spetsialist ehk kinnisvara hindaja. Kui ei ole oma tuttavat või kedagi, kes oskaks soovitada meeldivat inimest, saab kontakti hindajaga kui pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole. Erinevatel regioonidel on oma hindamisüksused ja parim lahendus hindaja otsinguil oleks vaadata valitud büroo kodulehelt sobiv inimene, kes võiks soovitud piirkonna hindamisega tegeleda. Soovitusi saab ka kindlasti pangast või maaklerilt. Hinnad ja tarneajad on piirkonniti erinevad.

Kes tasub hindamisakti kulu? 
Välja kujunenud tava kohaselt on hindamisakti tellijaks ostuhuviline. Seda nõuab temalt pank ja seega peaks see olema lisaks pangas tasutavatele laenulepinguga seotud kuludele ka osa finantseerimise taotlemisega seotud kuludest.

Mis on hinnang?
Hinnangu all mõeldakse tavaliselt vastust küsimusele palju on mingi vara turuväärtus. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Hinnangut saab tellida hindajatelt, kuid adekvaatse vastuse annab ka kogemusega maakler. Selle andmiseks peab vastav spetsialist, kas siis hindaja või maakler, vaatama üle kinnisvara objekti ning tegema analüüsi, mille põhjal oskab ta öelda palju võiks olla turuhind ning kui pikk võiks olla müügiperiood. Hinnangu jaoks on vaja teada spetsiifiliselt turusituatsiooni, olla kursis samas piirkonnas tehtud tehingutega ning lisaks peab olema ka nö “tunnetust”.

Miks on vaja õiget hinnangut?
Siinkohal võib tekkida küsimus, et milleks seda hinnangut üldse vaja on, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ja kui sellega ei lähe saab paari tuhande kaupa hinda alla lasta kuni läheb müügiks. Paljud nn seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis olevad objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind. Muid müükitoetavaid tegevusi nendega ei tehta. Sel puhul on tegemist objektidega, mis on kohe alguses valesti hinnastatud või tehtud viga müügistrateegias, mis peletab ostuhuvilised eemale. Nii nagu teistel turgudel, on ka kinnisvara turul olemas objekti hapuks minemine ehk huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad ära objekti, mis on pikalt seisnud ja heidavad selle kõrvale. Eelpool mainitud olukorra vältimiseks on mõistlik enne müügi alustamist läbi mõelda müügistrateegia ja saada hinnang oma kinnisvarale, hindamisakti tellib ostja juba siis kui tal seda vaja on. Hinnang telli maaklerilt, kes hakkab tegelema korteri müügiga. Sellisel juhul vastutab ta edasise müügiprotsessi ajal oma antud hinnangu eest ning reeglina on see üks osa maakleri tööst ja tellijale tasuta. Niisiis on hinnang vajalik müüjale ja müüja tellida ning hindamine ehk hindamisakt vajalik ostjale ning juba ostja tellida. Kahtlemata on ka erandeid ja erijuhtumeid, kuid eks seda ole igas asjas.

janis

JANIS RIMITSANS

kutseline maakler

Rahvusvaheline hindajate konverents 2014 oli silmaringi avardav

Eelmise aasta sügisel toimus Espoos rahvusvaheline Balti kinnisvara hindajate konverents, kus Domus Kinnisvara ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu esindajana käisin ka mina. Eestist olid ühingut esindamas veel Tambet Tiits, Monica Meldo ja Tiia Redi. Ettekandega esines Eestist Andres Sulg.

DSC_0759

Monica Meldo, Kristjan Gross ja Tiia Redi

Tegemist oli juba 24ndat korda toimunud üritusega, kus sel korral oli umbes 60 osalejat kokku kümnest riigist.

Konverentsil oli kaks põhiteemat: tarkvara ja veebirakendused ning täpsus kinnisvara hindamises. Esinejad Bulgaariast ja Saksamaalt tõid välja samalaadseid probleeme hindamiste korrektsuse ja hindamistulemuste täpsusega seonduvalt, nagu oleme kokku puutunud ka Eestis. Näiteks Ina Viebrok-Hörmann Saksamaalt rääkis andmete usaldusväärsusest rõhutades, et hindaja peab andmeid kogudes analüüsima ning veenduma, et andmed oleks õiged ja ajakohased. Sakslastel ei ole kahjuks sellist ühtset tehinguandmete andmebaasi nagu Eestis Maa-amet, kes kogub kõik toiminud tehinguandmed kokku.

Hindajate usaldusväärsusest rääkis soomlane Juha Ohrankämmen, kes tutvustas uuringut, mille eesmärk oli luua meetod, et välja selgitada kuidas hindajad käituvad, kui hindamisprotsessi püütakse väljastpoolt mõjutada ning milline on selle mõju lõpptulemusele. Uuringu tarbeks loodi kolm gruppi, kes said ühesuguse hindamise lähteülesande. Seejuures hakati kahe grupi hindajaid kliendi poolt mõjutama nii, et ühes grupis kirjeldas klient objekti paremana kui see oli tegelikult, teises grupis oli klient objekti suhtes halvustav, tehes seda maha. Kolmas grupp oli nö kontrollgrupp. Kokku osales uuringus 220 Soome kinnisvara hindajat.

Tulemuste analüüsimisel selgus, et hindamistulemuste erinevus oli üsna suur, jäädes vahemikku 195 000 eurot kuni 650 000 eurot. Kontrollgrupi tulemus oli 323 000 eurot. Kõige homogeensem seltskond oli tulemuste suhtes nö positiivne grupp, see-eesti kõige erimeelsem oli negatiivne grupp, kus saavutatigi madalaim ja kõrgeim hindamistulemus. Selle põhjuseks peeti uuringus, et negatiivse grupi hindajad tajusid kliendi mõjutusi vara väärtuse alandamiseks, kuid hindajad otsustasid mõjutustele vastu seista. Seetõttu tekkis võrdlusgrupiga võrreldes ka ülehindamisi. Siiski leiti uuringus, et Soomes ei ole kinnisvara hindajad väga mõjutatavad, kuid hindajad peavad oleva valvel, et jälgida kliendi soove hindamisprotsessis.

Veebirakenduste ja – tarkvara ettekannetest olid huvitavad Ari Laitala ja Mikael Postila esitlused, kus Ari rääkis avatud andmebaaside kasutamisest hindamisel ning Mikael kinnisvarafondile kuuluvate elamispindade masshindamisest. Þórunn Björk Sigurbjörnsdóttir Islandilt rääkis andmete analüüsimise vabavaradest ning andmete esitlemise võimalustest. Leedulane Steponas Deveikis tutvustas geoinfosüsteeme, mis on kasutusel Leedus. Tegemist on sarnase tarkvaraga nagu Eesti Maa-ameti geoportaal, kuid tundub, et leedukate süsteem on kinnisvara turuinfo kogumiseks ja esitlemiseks mõnevõrra rohkem arenenud. Ka tehakse seal kinnisvarafirmadega rohkem koostööd.

Minu kui hindaja jaoks lõi silmad särama Norra hindajate assotsiatsiooni  (The Norwegian Valuers and Surveyors Association) esindajate presentatsioon. See hindajaid ühendav organisatsioon on oma liikmete jaoks arendanud kinnisvara hindamise tarkvara juba 18 aastat ning kulutanud 2 miljonit norra krooni. Tulemuseks on hindajate tööd oluliselt hõlbustava abivahendiga, kus andmete kogumine objektil toimub tahvelarvuti kaudu – andmete ja fotode edastamine on tehtud väga lihtsaks. Süsteem on ühenduses mitme erineva registriga (näiteks nagu meie ehitisregister, maaregister jms), mistõttu igasugune dubleeriv andmete ümberkirjutamine jääb ära. Kuigi objekti ülevaatusel kulub võib-olla mõnevõrra rohkem aega, on hindaja jaoks kõik ülejäänud väga lihtne ja mugav – valmib korrektne ja eelkujundatud eksperthinnang erinevat liiki varade hindamisel.

Lisaks vara väärtuse hindamisele koostatakse Norras elamispindadele tehnilisi raporteid, mida nimetatakse kodu müüja raportiks. Eesmärgiks on anda vara potentsiaalsele ostjale ülevaade selle tehnilistest andmetest ja seisukorrast.

Eestlaste jaoks oli tähtsaks hetkeks toonase Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse esimehe Tambet Tiits´u lühike tervitus, kus hõigati välja 2015.aastal Eestis toimuv Balti kinnisvara hindajate konverents.

DSC_0683

Tambet Tiits kutsumas külalisi Eestis 2015.a. toimuvale konverentsile.

Kokkuvõttes oli väga asjalik ja silmaringi avardav rahvusvaheline üritus, kus saime teada, et hindajatel mujal maailmas on sarnased mured andmete ning hindamistulemuste täpsusega, kuid nägime ka kadedaks tegevaid tarkvaralahendusi.

Autor:

Kristjan_Gross

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kristjan Gross
Kutseline hindaja
 
 
 

Domuse hindajad kutseeksamil edukad

Postitaja: Raul Reino @ 07.11.2014 11:46; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2014.a. sügisel toimunud hindajate kutseksamil osales 6 Domus Kinnisvara hindajat, kes kõik selle edukalt ka sooritasid!

Seega kuulub nüüdsest meie ridadesse 13 kutselist kinnisvara hindajat!

 

Domuse soovid

Kinnisvara õige kajastamine majandusaasta aruandes ei eelda suuri kulusid

Eelmisel aastal avaldas Postimees minu artikli ettevõtetele kuuluva kinnivara õigest kajastamisest majandusaasta aruandes. Kuna lähenemas on aasta lõpp, on teema taas aktuaalne, mistõttu avaldan loo ka meie blogis.

Kinnisvara õige kajastamine majandusaasta aruandes ei eelda suuri kulusid

Kinnisvara omavad ettevõtted puutuvad paratamatult kokku majandusaasta aruannete koostamisel kinnisvara kajastamisega. Olgu selleks siis büroo, kust tegevust juhitakse, tehas kus toimub tootmine või näiteks korterid/maad/majad, mis on seotatud vaid investeeringuks. Skeem on lihtne: kinnisvara kajastatakse kas soetusmaksumuses (RTJ 5) või õiglases väärtuses (RTJ6). Mõlemal juhul on mõistlik kaasata kinnisvara hindaja, sest nii soetusmaksumuses kui õiglases väärtuses kajastamine eeldab kinnisvaraturu tundmist.

1.jaanuaril 2013 kehtima hakanud täiendatud Raamatupidamise Toimkonna juhendi RTJ 6 punktis 25 rõhutatakse jätkuvalt, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. On vähetõenäoline, et ettevõtetel on palgal kinnisvara hindamise spetsialistid, kes igapäevaselt puutuvad kokku kinnisvaraturu ja tehtud tehingutega. Andmeid reaalselt toimunud kinnisvaratehingute kohta saavad muide osta ainult Maa-Ameti poolt väljastatud litsentsiga hindajatega kinnisvarabürood. Kellel vastavat andmebaasi kasutada ei ole, tegeleb suuremal või vähemal määral äraarvamisega.

Kui ettevõte on raamatupidamise sise-eeskirjades fikseerinud, et kinnisvara kajastatakse soetusmaksumuses, siis korrigeeritakse soetusele järgnevatel aastatel vastava vara soetusmaksumust, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused. Kulumi leidmiseks on raamatupidamiskohustuslane sätestanud oma raamatupidamise sise-eeskirjas amortisatsiooniarvestuse meetodid ja amortisatsioonimäärade vahemikud, millest tuleb üldjuhul lähtuda põhivara amortiseerimisel. Vara väärtuse langusest tuleneva allahindluse leidmine on keerulisem ning peaks jällegi tuginema eelnimetatud reaalse turuolukorra tundmisele.

Muutunud majandus– ja kinnisvaraturu olukorras ei saa rääkida kinnisvara väärtuse stabiilsusest läbi mitme aasta, pigem on väärtus ikkagi muutunud. Kui Tallinnas ja Tartus on märke mitteelukondliku kinnisvara hindade stabiilsusest ja tõusust, siis mujal Eestis ei pruugi hinnalangus veel peatunud olla. Seetõttu on soovitatav kasvõi esialgse indikatiivse turutaseme konsultatsiooniks pöörduda kinnisvara hindaja poole.

Vastavalt RTJ 5 viiakse vara võimaliku allahindluse vajaduse tuvastamiseks läbi vara väärtuse test, mille käigus leitakse vara kaetav väärtus. Seejuures peab ettevõtte juhtkond igal bilansipäeval kriitiliselt hindama, kas on märke, mis võiksid viidata varade väärtuse langusele. Sellisteks kinnisvara ja -turuga seotud märkideks võivad muuhulgas olla järgmised asjaolud:

(a)    vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini, kui võiks eeldada, lähtudes aja möödumisest või vara normaalkasutusest;

(b)   üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon on halvenenud, mistõttu on tõenäoline, et varast genereeritav tulu väheneb;

(c)    turu intressimäärad on tõusnud, mistõttu varade kasutusväärtuse arvutamisel kasutatav diskontomäär on tõusnud ja vara kasutusväärtus langenud;

(d)   ettevõtte netovara väärtus on suurem ettevõtte turuväärtusest;

(e)   varade füüsiline seisund on järsult halvenenud;

(f)     varast või varade grupist saadavad tulud on väiksemad planeeritust;

(g)    ettevõte kavatseb lõpetada mõningaid tegevusvaldkondi või sulgeda mõningaid osakondi või müüa varasid.

Väärtuse testi käigus leitakse vara kaetav väärtus, mis on suurem kahest järgmisest näitajast – vara õiglasest väärtusest (miinus müügikulutused) ja vara kasutusväärtusest. Mõlemad väärtused sisaldavad informatsiooni, mida kõige paremini valdavad kinnisvaraspetsialistid. Näiteks vara õiglase väärtuse hindamisel tuleb lähtuda siduva müügilepingu puudumisel vara turuväärtusest aktiivsel turul. Või kui siduv müügileping ja aktiivne turg puuduvad, siis lähtutakse vara eeldatavast müügihinnast sõltumatute osapoolte vahelises tehingus, võttes arvesse hiljutisi sarnaseid tehinguid samas tööstusharus. Mõlemal juhul eeldab vara väärtusele hinnangu andmine vara hindamise standardites sätestatud metoodikate põhimõttelist järgimist ning teadmisi tehtud tehingutest ja kinnisvaraturust.

Vastavalt 1.jaanuaril 2013 kehtima hakanud RTJ 5, on kord alla hinnatud varade (välja arvatud firmaväärtus) puhul kohustus igal järgneval bilansikuupäeval hinnata, et kas võib olla tõenäoline, et vara kaetav väärtus on vahepeal tõusnud. Juhul kui see on tõenäoline, tuleb läbi viia uus väärtuse test. Seega tuleb vara väärtuse test teostada ka nendele varadele, mis kinnisvaraturu languses alla hinnati, sest nüüdseks teatud määral kosunud kinnisvarasektoris on väärtus võib-olla kasvanud. Näiteks kui ettevõte soetas 2007. aastal, so kinnisvarabuumi kõrgajal tootmishoone, siis selle turuväärtus on kindlasti langenud ning tuleks bilansis alla hinnata. Kui väärtuse testi tulemusel selgub, et vara kaetav väärtus on tõusnud üle bilansilise jääkmaksumuse, tuleb varasem allahindlus tühistada ja vara bilansilist jääkmaksumust suurendada.

Leidub ka palju neid kinnisvaraobjekte, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul (nt spetsiifilised või tõmbekeskustest kaugemal asuvad tööstushooned, mõned põllumajandusobjektid jms). Üldjuhul ei ole sellistel objektidel õiglane väärtus usaldusväärselt hinnatav, mistõttu vara kaetavaks väärtuseks loetakse tema kasutusväärtust. Vara kasutusväärtuse hindamiseks koostatakse realistlik järgmiste perioodide rahavoogude projektsioon ning arvutatakse nende nüüdisväärtus. Rahavoogude projektsiooni aluseks võetakse võimalusel juhtkonna poolt kinnitatud eelarved või prognoosid järgmiste perioodide kohta (üldjuhul mitte üle 5 aasta).

Nagu eelnevast näha, võib kinnisvara omava ettevõtte raamatupidamise korrektseks korraldamiseks olla vajalik päris tihti vara väärtuse ülevaatamine. Nagu kõigi asjadega on ka siin võimalik kulusid kokku hoida hea planeerimisega. Esmajärjekorras soovitan ettevõtetel pöörduda kinnisvarafirma poole lihtsama konsultatsiooni saamiseks, mille eesmärk on pakkuda kinnisvaraturu informatsiooni. Selle alusel saab ettevõte endale kuuluvat kinnisvara kajastada adekvaatselt ja tegelikule turuolukorrale vastavalt. Kuna varade ja kohustuste õige ja õiglase kajastamise kohustusega kaasneb ka selge vastutus (nt ettevõtet finantseeriva panga poolsed nõuded vms), siis on mõistlik teha pädeva ja tunnustatud eksperdiga juba pikemaajalised kokkulepped. Esmalt võimaldab see delegeerida vara väärtuse muutumise jälgimise RTJ nõuetele vastavale eksperdile ning saada muutuste tekkimisel ka koheselt adekvaatne hinnang. Igal bilansipäeval ei ole vaja tellida mahukat eksperthinnangut, piisab lühemast ja soodsamast konsultatsioonist, mis võib olla esitatud ekspertarvamuse vormis. Selliselt on võimalik näiteks viie aastase perioodi jooksul hoida kokku kulusid mitmekordselt, samas kui adekvaatne info ettevõtte varade kohta on pidevalt olemas.

Küsimused, mida ettevõte kinnisvara võiks hindajale esitada, et adekvaatselt vara väärtuse testi teostada:

1)      Milline on vara asukohas kinnisvaraturg? Sh nõudlus-pakkumine?

2)      Kas ja kuidas on vastavas kinnisvarasektoris hinnad muutunud?

3)      Kas ja milliste hinnatasemetega on võrreldavate objektidega tehinguid tehtud?

4)      Kuidas on muutunud võrreldavate objektide üürihinnad?

5)      Millised on turul vastava vara diskontomäärad?

Mis vahe on eksperthinnangul ja ekspertarvamusel?

Postitaja: Kristjan Gross @ 17.05.2013 10:46; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Nii nagu igas valdkonnas, on ka kinnisvara hindamises mitmeid mõisteid, mis on erialainimestele teada ja üheselt mõistetavad. Kõnekeeles on siiski nii maakleritel kui teistel hindamisteenuse tarbijatel ja tellijatel juurdunud teistsugused väljendid.

Pean silmas mõisteid, mis käivad hindamisteenuse toodete kohta: räägitakse hindamisaktist ning aetakse segi eksperthinnang ja ekspertarvamus. Teema pole oluline ainult õige sõnakasutuse pärast, vaid terminist tähtsam on nende sisu – neil kahel on erinev sisu ja eesmärk.

Hindaja töö tulemusel valmib dokument, mida kõnekeeles nimetatakse tihti hindamisaktiks. Üldjuhul peetakse selle all silmas eksperthinnangut. See on detailne ja põhjalik hindamisaruanne, mis sisaldab kogu asjassepuutuvat uuritud materjali ja analüüsi, mille abil jõuti hindamistulemuseni.

Oma põhjalikkusega on eksperthinnang kasutatav rahalisi ja varalisi otsuseid nõudvates situatsioonides: laenu väljastamine vara tagatisel, kohtulikud vaidlused (sh vara jagamine), õiglase väärtuse hinnang ettevõtete finantsaruandluses jm. Eksperthinnangu eesmärk on üldjuhul konkreetse numbrina väljendada hindamistulemus.

Hindamisstandard EVS 875-4 «Hindamise head tavad ja hindamistulemuste esitamine» järgi esitatakse hindamistulemus eelnevalt kokkulepitud ja standardi nõuetele vastavas vormis. 2010. aastal kehtima hakanud sama standardi uuendatud versioon erineb varasemast selle poolest, et ei sisalda enam mõistet ekspertarvamus. Seega on ekspertarvamus vormivaba, talle ei ole ette kirjutatud kohustuslikku sisu.

Iseenesest on ekspertarvamus levinud kui eksperdi esitatav konsultatsioon, mida võib anda nii kirjalikult kui suuliselt. Eksperdi kirjalik konsultatsioon on vormivaba dokument, mille eesmärk, sisu ja maht lepitakse tellijaga eelnevalt kokku. Üldjuhul ei ole ekspertarvamus eriti põhjalik, mistõttu konsultatsiooni tulemuseks ei saa olla näiteks objekti turuväärtus konkreetse numbrina väljendatuna, vaid pigem hinnavahemikuna.

Kui klient soovib näiteks teada vara müügihinda, polegi vaja mahukat eksperthinnangut, vaid piisab lühikesest konsultatsioonist, kus soovituslik hind esitatakse vahemikuna.

Lühema ja vähem põhjaliku dokumendi pealkiri polegi eriti oluline – seda võib nimetada ekspertarvamuseks või konsultatsiooniks. Oluline on meeles pidada, et see dokument ei vasta kehtivale EVS-standardile ega ole pankade poolt aktsepteeritud tagatisvara hindamiseks sobiv. Muudes kinnisvaraalastes küsimustes on ekspertarvamus sobiv formaat.

Hindamisstandardis EVS 875-4 on teiseks ametlikuks hindamisaruande vormiks lisahinnang. Tegemist on varem koostatud eksperthinnangu täiendusega, mis vormistatakse lisana. Selle dokumendi koostamisele eelnevalt peab olema sama objekti kohta koostatud kõikidele nõuetele vastav eksperthinnang.

Lisahinnangut kasutatakse üldjuhul ehitatavate või renoveeritavate objektide mitmeetapilisel hindamisel laenutagatise eesmärgil. Algselt koostatud eksperthinnangu järel hinnatakse parendatud vara turuväärtus ja selle kasv, mis on aluseks krediidiasutuse järgmiseks laenusummaks.

Artikkel ilmus Postimehe erilehes “Kodu ja Kinnisvara”.