Domus Kinnisvara ajaveeb

2011 aasta on läbi. Selle viimane kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul oli väga sarnane 2010.aasta detsembrikuule, sest elamispindade tehinguid tehti üllatavalt palju vaatamata jõulukuu märksõnadele: jõulurahu, kingitused ja päkapikud. Küllap kellegi kingikotis oli ka korter.

Vaatamata majandusolukorda negatiivselt ilmestavatele uudistele, tehti Tallinnas detsembrikuus 2011. aasta kõige rohkem tehinguid. Maa-ameti tehingustatistika põhjal oli notariaalseid ostu-müügitehinguid lausa 610. Veidi rohkem oli elamispindade ostusid 2010. aasta novembris (619), kuid tendentsina näitab üsna selgelt, et aasta viimased kuud on aktiivsed.

Mis on põhjus, et just aastavahetusele eelnevalt otsustatakse tehingusse minna? Ei ole ju pakkumiste arv ja objektide struktuur oluliselt muutunud. Pankade laenutingimused ei ole samuti leevenenud, pigem vastupidi – mitmendat kuud järjest on laenuintressid kasvanud. Maaklerite sõnul on üllatavalt palju isegi neid ostjaid, kes laenuraha ei kasuta. Seega ühest põhjust, et miks aasta viimased kuud on kõige aktiivsemad, on väga raske välja tuua.

Eesti majandus on stabiliseerunud, kuid järgmiste aastate väljavaade pole roosiline. 2011 aasta majanduskasv ca 8% on justkui illusioon, sest 2009 aastal eelnes ca 14% langus. Tööpuudus oli möödunud aastal umbes 12%, uueks aastaks prognoositakse selleks 10%. Palgakasvu kogevad ainult riigikogulased. Need mõned, kuid olulised ostuvõime mõjurid ei kasvata kinnisvaraturul nõudlust.

Eelnevat arvestades jääb minule paratamatult mulje, et eelmiste aastate viimaste kuude ostuotsused on tingitud inimeste veendumusest, et enam halvemaks minna ei saa, vaid pigem läheb paremaks. Ehk kinnisvaraturg on kriisi läbinud, hinnad on põhjas ära käinud ning nüüd, mil majanduslik olukord on pigem stabiilne, on mõistlik kasutada kinnisvaraturu olukorda investeerimiseks. Teine variant on see, et otsitakse võimalusi raha paigutamiseks euro väärtuse languse eest. 2010.aasta lõpus oli edaspidise kasvuootuse põhjuseks suure tõenäosusega euro, millest nähti garantiid, et halvemaks ei lähe. Tänavuse majandusfooni loovad maailmamajanduse olukord ja Euroopa finantskriis, mille mõjuna on euribor-i langenud ajaloo madalaimale tasemele, mis omakorda toob kaasa laenuraha odavnemise – laenuvõtjatele atraktiivne võimalus. Seega ka negatiivsete uudiste tõttu on kinnisvaraturul positiivsed arengud.

Positiivsed arengud on mõjutanud ainult tehingute arvu, mitte niivõrd hindasid, sest Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli kolmandat kuud järjest väikses languses. Seega valmisolek on tehinguid teha, mitte rohkem maksta.

Tartus tehti detsembrikuus 89 tehingut, mis on 16 võrra vähem kui novembris. Keskmine hind vastupidiselt Tallinna hindadele hoopis kasvas kolmandat kuud järjest, jõudes tasemeni 864 €/m².

Pärnu detsembrikuu tehingute maht jõudis 47 tehinguni, saavutades keskmiseks hinnaks 697 €/m². Mõlemad näitajad on novembrikuuga võrreldes kõrgemad, kuid 2011 aasta teiste kuudega võrreldes pigem keskmised.

Narva linna 38 korteriomandi tehingu keskmine hind oli detsembrikuus 343 €/m², mis on kogu aasta lõikes kõrgeim tulemus.

Kui ma käisin oma esimesel kinnisvara hindamise koolitusel ca 12 aastat tagasi, siis ehitusvaldkonna loengus ütles lektor, et korrektse dokumentatsiooniga objektide turuväärtus on 10% kõrgem võrreldes varaga, millel paberitega pole kõik korras. Tol korral pani see mind imestama, tegelikult ka praegu pole ma sellega täiesti nõus. Samas teatud tõde selles väites siiski peitub.

Võtame ühe näite. Pakkumises on kaks sarnast elamut, mis on valminud 5 aastat tagasi. Ühe hoone kohta on olemas ehitusluba, ehitusprojektid, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ning kasutusluba. Teisel elamul kõik need puuduvad. On selge, et asjatundlik ostja eelistab esimest elamut, sest maja dokumentidest saab ta otsustamiseks vajalikke andmeid. Võtame näiteks kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või ehitise osade kohta, mis kaetakse järgmistel ehituse etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning millega seoses kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks hüdroisolatsioon, soojusisolatsioon, liitekohad ja raudbetooni armatuur. Ostja ei saa kaetud tööde aktist teada konstruktsiooni seisukorda, kuid saab teada, kas see on õigesti ehitatud. Spetsialist võib kõikidest ehitamise tehnilistest dokumentidest midagi kasulikku välja lugeda.

Korrektse dokumentatsioonipaketi viimane ja kõige tähtsam paber on kasutusluba, mis on võimaliku ostja jaoks samuti oluline infoallikas, sest see kinnitab, et objekti võib kasutada. Ehitusseaduses öeldakse üheselt, et hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba, mis on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kasutusluba kinnitab, et hoone on ohutu ja seda võib kasutada.

Üheks suuremaks riskiallikaks on tuleohutus. Uuematel ehitistel teostatakse enne kasutusloa väljastamist objekti kohapealne ülevaatus. Seejuures jälgitakse materjalide, konstruktsioonide, kütteallikate jms vastavust tuleohutusele. Me kõik oleme kuulnud tulekahjudest, mille on põhjustanud valesti paigaldatud kamin või muu küttekolle. Sellised riskiallikad tuleb enne kasutusloa väljastamist likvideerida. Järelikult, kui elamule on väljastatud kasutusluba, siis võib suure tõenäosusega öelda, et see on ohutum kui see elamu, millel kasutusluba pole. Oluline on siin rõhutada, et kasutusloa olemasolu ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Tulles tagasi loo teema juurde, siis kinnisvara hinna määrab nõudlus ja pakkumine. Kui turul on nõudlus kontrollitud ja ohutute elamute vastu, siis selliste hinnad on ka kõrgemad, mistõttu võib väita, et kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda. Siiski nii üheselt ei saa seda võtta. Ajakirjandusest on varem läbi käinud, et ca 70% elamutest on kasutuslubadeta, millest teatud osa on jõudnud ka turule. Seega suurem osa ostu-müügiobjektidest on korrektse dokumentatsioonita, mida kõik ostjad on aktsepteerinud. Eelnevast tulenevalt olen seisukohal, et kasutusluba pole turuosalistele hinnaläbirääkimiste juures argument, sest enamus ostetud elamuid on kasutusloata.

Kasutusloa olemasolu hakatakse järjest enam tehingute tegemisel kontrollima. Selle puudumine võib olla argument müügihinna alandamisel, kuid ei pruugi, sest turul on ostjaid keda kasutusluba huvitab ja keda ei huvita.