Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

Kinnisvarasektori usk tulevikku on paranenud

Eesti Konjunktuuriinstituut analüüsib igakuiselt Eesti kinnisvaraturul toimuvaid konjunktuurimuutusi. Möödunud kuu koondtulemuste põhjal on keskseks mõtteks järeldus, et kinnisvarasektori prognoosid on palju optimistlikumad kui aasta tagasi (saldo +19, juulis 2015 –8). Sügisel on taas oodata nõudluse suurenemist ning turuolukorra paranemise trendi kinnitab Eesti Konjunktuuriinstituudi hinnangul ka see, et 42%-l ettevõtetel äritegevust piiravaid tegureid ei olnud, ebapiisavat nõudlust märkis vaid 27% ettevõtteid. Seega ärisektori arvates pole olukord sugugi kehv, kuid mida ütlevad tarbijad? Tundub, et suvele omaselt on ka tarbijatel rõõmsam tunne ja kindlustunde indikaator püsib pikaajalise keskmise tulemusest (-15,8) paremal tasemel, olles juunis -8,9. Seega kindlustunde ajalugu arvestades ollakse pigem positiivselt meelestatud nii ühel kui teisel pool rindejoont, mis loob turu jätkuvaks arenguks soodsa pinnase.

Kinnisvarasektori teatav optimismi kasv võrrelduna möödunud aastaga on siiski mõnevõrra üllatav, sest kinnisvaraturg ise pole eriti kasvanud. Domus Kinnisvara analüütikute andmetel teostati 2016. I poolaastal kogu Eestis 2% rohkem tehinguid kui 2015. I poolaastal, samas tehinguväärtuste kogusumma jäi samale tasemele. Turuvälistes näitajates pole samuti märkimisväärset muudatust toimunud ning olukord on pigem rahulik. Ebapiisava nõudluse puudumise tõdemus on kinnisvarasektori poolt mõistetav, sest kui vaadata turuvedur Tallinna korteritehingute taset, mis on stabiliseerunud suurusjärgus 700-750 ühikut kuus, siis sellist kogust tehinguid võib pidada iseenesest mõistlikuks. Kinnisvaraturg kannataks ära ka natuke suurema arvu tehinguid kuus, kuid kui tehingute arv hakkab lähenema tasemele 1000 korteritehingut Tallinnas kuu jooksul, siis võib karta juba ülekuumenemist ja olukordi, kus mõne kraana ülespanemise eest jääb uljaspeast arendajal arve maksmata.

Tahtmata võimalikele buumijuttudele mitte hoogu juurde anda, siis tuleb öelda, et kinnisvarasektori kindlustunde indikaator (+12) oli kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal (+5), kuid püsib samas ajaloolise (2003-2016) keskmise (+11) juures. Õhus on stabiilsust, mitte ängi ega ka eufooriat.

Kinnisvarafirmadel suurem kindlustunne kui tarbijatel

Kinnisvaraturgu mõjutavatest näitajatest peetakse üheks olulisemaks tarbijate kindlustunnet. See on oluline näitaja iga pikaajalise ostu puhul, millega kaasneb sageli aastakümnete pikkune kohustus. Isegi kui täna on tarbijal kindel töökoht ja ka säästud olemas, siis on oluline tema usk tuleviku osas. Uudised laiast maailmast, lähimineviku kogemused, Eesti enda habras majanduslik seisund ja hirm hinnatõusude ees tingivad selle, et tarbijad on ebakindlad. Oktoobris mõõdetud tarbijate kindlustunne on võrreldes septembriga langenud ja on 5 punkti võrra allpool ajaloolisest keskmisest. Kuigi kevad-suvel kindlustunne traditsiooniliselt paranes, siis analoogselt eelmise aastaga on ootused riigi ja oma pere majandustuleviku suhtes sügisel taas langustrendis.

Lisaks tarbijate kindlustunde jälgimisele analüüsib Eesti Konjunktuuriinstituut ka kinnisvaraturul toimuvaid konjunktuurimuutusi, mis põhinevad kinnisvarafirmade seisukohtadel. Tulemusi võrreldes torkab silma, et kinnisvarafirmad on tarbijatest oluliselt optimistlikumad. Kui tarbija kindlustunde indikaator oli oktoobris -15, siis kinnisvara kindlustunde indikaator oli oktoobris +24. Hinnatakse, kui kuigi järgneval kolmel kuul nõudlus kinnisvara teenuste järgi mõnevõrra langeb, siis 6 kuu pärast on ligi kolmandiku ettevõtete äriseis taas parem. Kinnisvara baromeetril on tarbija kindlustundega olemas korrelatsioon selles osas, et suvel kipub kindlustunne ikka olema kõrgemal tasemel kui talvel. Turuseisundit hinnatakse soodsaks, olgu võrdlusena toodud, et näiteks 2009. aasta jaanuaris oli kinnisvara kindlustunde indikaator –68.

Kas võib sellest järeldada, et kinnisvarafirmades töötavad elupõlised optimistid ja tarbijatel on jalad maas? Osalt kindlasti. Samas aga arvestades, mis seisus on kinnisvarasektor olnud näiteks 4 aastat tagasi, siis annab tänane olukord põhjust rõõmustamiseks. Tehingute arv ja hinnad on pigem tõusu- kui langustrendis, pankade laenuintressid on soodsad, maakleritel on objektide tutvustamisega piisavalt tööd jms. Ehk omavad kinnisvarafirmad ka tarbijate käitumisest suuremat pilti ning näiteks kliendikontaktide arvu ja aktiivsuse põhjal võib kinnisvarasektor olla optimistlikum kui üksikisikust indiviidi hinnang majandusolukorrale. Igatahes kumab kinnisvarasektori hinnangutest välja seisukoht, et suurest august on välja ronitud ja usk sektori tulevikku taastunud.

Kindlustunde indikaatorid tõusutrendil

Eesti Konjunktuuriinstituut on avaldanud viimastel päevadel erinevate uuringute tulemused, mis mõnevõrra üllatuslikult kinnitavad seda, et nii tarbijate kui ka ettevõtjate kindlustunne ja usk tulevikku on jaanuaris märgatavalt kasvanud. Kuigi vara on veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, siis tundub, et euro on toonud meile tagasi aastaid kõikunud enesekindluse ja usu.

EKI tarbijabaromeetri andmetel oli tarbijate kindlustunde indikaator* jaanuaris +1. Oluline on märkida, et indikaator on positiivne esimest korda peale 2007. a augustit, mil Eestis hakkas ilmnema kinnisvaraturu kriis. Võrreldes 2010. a detsembriga paranes kindlustunne 7 punkti võrra. Neljast tarbija kindlustunde indikaatori komponendist paranesid jaanuaris kõik komponendid – nii oma pere majandusolukorra ja säästuvõime kui ka Eesti majandusolukorra ja tööturu arengu prognoosid.

Kinnisvara turuseisund jaanuaris paranes. Kindlustunde indikaator tõusis detsembri +5-lt jaanuaris +18-ni, seda põhiliselt positiivsete ootuste tõttu – iga viienda kinnisvara ettevõtte hinnangul nõudlus järgneva 3 kuu jooksul suureneb (nõudluse saldo jaanuaris –3, detsembris –32). Teenuste müük suurenes viimasel 3-l kuul üle kolmandikul ettevõtetel (müügi saldo +26). 2/3 firmade hinnangul on olukord kinnisvara turul poole aasta pärast soodsam (konjunktuuri saldo +62). Töötajate arvu suurendamist plaanib iga neljas kinnisvara ettevõte.

Usk tulevikku järjest paraneb

Eesti Konjunktuuriinstituut jälgib ja analüüsib regulaarselt Eesti kinnisvaraturul toimuvaid konjunktuurimuutusi. Tegemist on uuringuga, mille aluseks on kinnisvaraettevõtete poolt antud hinnangud oma ettevõtte kohta. Äsja ilmunud juuni kokkuvõte näitas, et kinnisvaraga seotud ettevõtete kindlustunne püsib kümnendat kuud järjest plusspoolel. Kindlustunde indikaator tõusis märtsi +26-lt juunis +37-ni. Võrreldes 2009. aasta juuniga (kindlustunde indikaator –20) on turuolukord oluliselt parem. 46% ettevõtteid teatas juunis teenuste müügi suurenemisest viimasel 3-l kuul (saldo +42). Iga neljas ettevõte võttis tööle uusi töötajaid. Järgnevatel kuudel nõudluse kasv kinnisvaraturul jätkub (nõudluse saldo juunis +24).

Kui vaadata teist olulist baromeetrit, milleks on tarbijate kindlustunde indikaator, siis näeme, et ka tarbijate kindlustunne juunis tõusis ja võrreldes maiga oli tõus 2 punkti. Kindlustunde indikaator on liikunud positiivses suunas alates 2009.a märtsist ja nüüd jõudnud viimase 2 aasta kõrgeimale tasemele ning ka ajaloolise keskmisest kõrgemale.

Seega võime tõdeda, et nii kinnisvara ettevõtete hulgas on kasvanud usk kinnisvaraturu tuleviku osas kui ka inimeste ootused Eesti majandusolukorra muutumisele on järjest paranenud. Meie usk on meie elu nurgakivi. On vana tõde, et me näeme maailma enda ümber sellisena, nagu me usume seda olevat. Teisisõnu, kui enamus ettevõtjaid ja tarbijaid usuvad, et elu meie ümber läheb paremaks, siis see nii ka läheb. Kinnisvaraturg, olulise osana majandusest, liigub samamoodi täpselt selles suunas, nagu enamus inimesi usub seda liikuvat. Jääme lootma, et Konjunktuuriinstituudi baromeetrid jätkavad tõusu ning ka tegelikkust kajastavad numbrid hakkavad veelgi enam vastama rahva ootustele. Kiri heebrealastele ütleb: Usk on loodetava tõelisus, nähtamatute asjade tõendus.