Domus Kinnisvara ajaveeb

2011. aasta algas Tartu korteriturul talvisele sesoonsusele omaselt väheste tehingutega. Sellele avaldas kindlasti mõju ka 2011. aastal kehtima hakanud euro, sest uue rahaga ei olnud keegi harjunud. Euro mõju oli seda enam märgatav, kuna tehingute arv jäi esimeses kvartalis oluliselt madalamaks 2010. aasta sama perioodiga võrreldes. Kui 2010. aasta I kvartalis tehti 254 tehingut, siis käesoleval aastal oli neid 193, mis on võrreldav pigem 2009 aasta esimese kvartaliga. Samas kasvas käesoleval aastal tehingute hulk II kvartalis, olles suurem eelmise aasta tehingute hulgast.

Kuigi aasta algas passiivsemalt, ei olnud sellel mõju korterite hinnale. Tartu korteriomandi tehingute keskmine hind on olnud üsna stabiilse kasvuga alates 2009. aasta IV kvartalist, mil oli viimaste aastate madalaim hind 712 €/m². Alates sellest on korterite m² hind kasvanud 21%, olles 2011 II kvartalis 865 €/m².

Nagu öeldud, oli 2011. aasta alguses üsna vähe korterite ostu-müügi tehinguid. Kuna huvi elamispinna soetamise vastu on turul siiski püsinud, on ka tehingute mahud järjest kasvanud ning euro mõju vähenenud.

Kui kvartaalsed hinnad on stabiilse kasvuga, siis üksikute kuude lõikes on hinnaerinevused selgesti märgatavad. Samas on oluline märkida, et väheste tehingute juures on keskmine hind kergesti mõjutatav. Eriti hästi on see näha veebruarikuu statistikat vaadates, mil keskmine hind tegi jaanuarikuu hindadega võrreldes languse ca 10%. Põhjuseks oli odavate tehingute hulk. Seda näitab ka veebruarikuu ühe tehingu keskmine hind, mis oli 39 500 €, samas kui jaanuaris oli see 46 700 € ning märtsis 53 000 €.

Linnaosade lõikes on suurima tehingute arvuga jätkuvalt Annelinn, kus tehakse umbes 20% kõikidest korteriomandi tehingutest. Järgnevad Karlova, Kesklinn, Ülejõe ja Supilinn.

Kõige likviidsemad ongi tüüpkorterid Annelinnas, Jaamamõisas ja Ülejõel, moodustades 1/3 tehingutest. Linnaosade tehinguaktiivsus on sõltuv kaugusest kesklinnast, hinnatasemest ja pakutavatest objektidest. Näiteks Annelinna korterite hinnatase on sel aastal olnud ca 20% madalam Tartu keskmisest, sest piirkonnas on valdavalt tüüpkorterid, millede konkurents turul on üsna suur. Teiste linnaosade hindadel nii suurt negatiivset erinevust ei ole. Kesklinna elamispindade hinnad on linna keskmisest ca 30% kõrgemad. Kõige suurem erinevus oli I kvartalis Supilinnas, mil keskmine 1 m² hind erines Tartu kõikide korterite hindadest 55%. Põhjus oli Supilinna uute korterite müügis.

Supilinn ongi kõige enam arenenud piirkond. Tegemist on kesklinna naabruses asuva linnaosaga, kus kõik vajalik on käe-jala juures, sh Emajõgi, lauluväljak, kesklinn jms. See on meelitanud ka arendajaid, sest linnaosal on ka tänase turusituatsiooni taustal kõik eeldused uute arendusprojektide edukaks realiseerimiseks. Heaks näiteks on Oa ja Meloni tänava korterelamud, mis valmisid käesoleval aastal ning kus müümata on mõni üksik korter. Samuti on müüdud Kartuli tänaval renoveeritud kortermaja kõik korterid.

Linnaosade lõikes on kõrgeim hinnatase Kesklinnas, mis on esimese poolaasta jooksul olnud üsna stabiilne. Kesklinna piirkonnale pakub alternatiivi ja konkurentsi Supilinn, kus esimeses kvartalis müüdud uued korterid tõstsid keskmise hinna Kesklinna tasemest kõrgemale (Supilinna keskmine hind jaanuaris oli ca 1600 €/m²).

Teistes Tartu linnaosades suuri muutusi hindades pole olnud. Annelinna keskmine hind, mis eelmisel aastal oli praktiliselt muutumatu, kasvas II kvartalis 10% ning oli nüüd 6% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga.

Tartu korterite pakkumiste arv on suurenenud aasta algusega võrreldes ca 13%. Kui jaanuaris oli City24 Spot andmetel müügis 985 korterit, siis juunis juba 1100. Suurima lisa andsid Annelinn ja Kesklinn, mis on ka loogiline, sest tegemist on kõige likviidsemate linnaosadega.

Küsitud hindade tase näitab piirkondade eelistusi – Kesklinna piirkonnale järgneb Tähtvere, Supilinn ning Veeriku. Küsitud hindades on kõige suurema positiivse muutuse teinud Karlova (10%) ning negatiivse muutuse Jaamamõisa ja Veeriku (8% ja 7,5%) linnaosad. Mujal on muutused olnud väiksemad.

Vahe keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahel on tänavu olnud väiksem kui 2010 aastal. Kui eelmise aasta teisel poolel oli tehinguhinnad ca 20% madalamad küsitud hindadest, siis sel aastal on vahe keskeltläbi 16%.

2-toaliste korterite müük on ikka olnud kinnisvaraturul nö kindla peale minek, siin pole vahet olnud, kas ostukorv on kallis või odav, rahaühikuks kroon või euro, presidendiks Rüütel või Ilves – 2-toalised korterid on ikka nõutud. Kahte tuba peab optimaalseks enamus kinnisvara ostjatest ning päris kindlasti see ostjate grupp, kes pole saanud endale kortereid erastada, on alustamas iseseisvat elu ja selleks on noored. Ühes toas külaliste vastuvõtmine ja teises magamine (sealhulgas väikese lapsega) on mõistlik ruumide suurus, mida hinnatakse ostjate poolt. Seepärast on ka 2-toaliste käive olnud kinnisvaraturul kõige suurem ja müüjate lootused seda kiiresti realiseerida kõige põhjendatumad. Oleme ühes varasemas analüüsis juba osundanud, et samas on ka 2-toaliste pakkumine sel aastal kõige enam kasvanud ja nimelt Tallinnas 4100 kuulutuseni välja. Seega on ka konkurents selles segmendis päris tihe. I poolaastal on Tallinnas tehtud kõige rohkem tehinguid korteritega, mille suurus on 41-54,99 m2 ja mille moodustavad peamiselt 2-toalised korterid. Neid tehinguid on tehtud kokku 681 tk keskmise mediaanhinnaga 839 €/m2. Ka 2-toaliste pinnaühiku hind on igati „keskmine“ olnud, kuna väiksetel korteritel (10-29,99 m2) on keskmine hind olnud 732 €/m2 ja suurtel korteritel (70-249,99 m2) juba 1128 €/m2.

Toome siinkohal ära näiteid tehingutest, mida Domuse maaklerid on 2-toaliste korteritega viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Tallinna kesklinn, Jakobsoni tn
Korruselisus: 7/2
Hoone ehitusaasta: 2006
Üldpind: 50,9 m2
Rõdu: jah
Seisukord: väga hea
Lisainfo: hinna sees 2 parkimiskohta
Hind: 95 804 €, 1882 €/m2

Asukoht: Kristiine linnaosa, Rahumäe tee
Korruselisus: 4/1
Hoone ehitusaasta: 2004
Üldpind: 46,5 m2
Seisukord: hea
Lisainfo: panipaik soklikorrusel
Hind: 50 000 €, 1075 €/m2

Asukoht: Haabersti linnaosa, Paldiski mnt
Korruselisus: 5/2
Üldpind: 52,6 m2
Rõdu: 2 tk
Seisukord: renoveeritud
Lisainfo: toad ei ole läbikäidavad
Hind: 46 500 €, 884 €/m2

Juunikuu lõpuga sai läbi ka esimene poolaasta, mille järel teeb Domus Kinnisvara traditsiooniliselt põhjaliku kinnisvaraturu ülevaate, mis valmib juuli lõpus. Praegu viskame kiire pilgu juunikuu korteriturule Tallinnas, Pärnus, Narvas ja Tartus.

Tallinna korteriturg oli eelmisel kuul ilma suuremate muutusteta – korteriomandi tehinguid tehti 21 võrra rohkem, kuid keskmine hind jäi samaks. Aastases võrdluses on keskmine hind kasvanud 8,4%, käesoleva aasta algusest on hinnamuutus ca 7%. Seega on olemasoleva nõudluse taustal hinnad jätkanud stabiilset kasvu.

Tartus algas aasta väga väikese tehingute arvuga (jaanuaris 55 tehingut), kasvades iga kuu jõudsalt nii, et maikuus oli 105 ning juunis 100 korteri müüki. Hinnad liikusid üldjoontes tõusvalt, andes aasta algusest alates hinnalisa ainult 3%. 2010. aasta juuni kuuga võrreldes on tänavu keskmine hind ca 19% kõrgem.

Pärnu elamispindade sektor on üllatavalt hüplik: keskmine hind on kord üle, kord alla 700 €/m². Tehingute hulk saavutas juunikuus sellise taseme, mida võib nimetada aktiivseks, kuid eelmiste kuude ebastabiilsus selleks erilist kinnitust ei anna. Pärnu, etteruttavalt öeldes ka Narva, on linnad, kus aastases hinnavõrdluses oli juuni kuu keskmine hind madalam kui 2010.aastal – Pärnus hinnamuutus ca 1% ning Narvas 3%. Käesoleva aasta jaanuariga võrreldes oli juuni keskmine hind Pärnus 7% madalam.

Narva linna korteriturg on aktiivsuselt võrreldav Pärnuga, kuid hinnad on siiski oluliselt madalamad. Kui Pärnus tehti juunis 52 korteriomandi ostu-müügi tehingut, siis Narvas oli see 54. Seega samas mahus. Kuid kinnisvara hinnad on Narvas kordades väiksemad – juunikuu keskmine hind oli 291 €/m², mis on aasta algusega võrreldes 3,5% kõrgem.

Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturust rääkides saab eristada stabiilseid ja vähem stabiilseid piirkondi. Suurte hinna ja tehingute mahu kõikumistega jäävad silma Pärnu ja Narva. Eks samas see ole ka loogiline – väheste tehingute korral mõjutab üksik tehing keskmist päris oluliselt. Seetõttu ei anna keskmisest hinnast rääkimine head pilti Pärnu ja Narva hinnataseme kohta. Näiteks Narvas on viimaste kuude keskmine hind liikunud kord 14% üles, siis 12% alla, jõudes mai kuus tasemele ca 300 €/m². Aasta algusest alates on 1 m² hind kasvanud 5,5%.

Pärnus on olukord keerulisem – keskmine ruutmeetri hind langes hind märtsis 28%, aprillis tõusis 14%, et mai kuus taas 10% langeda, maanduses hinnatasemel 660 €/m². Käesoleva aasta algusest alates on korterite hinnad langenud ca 17%. Kuna kuised hinnakõikumised on suured, siis turutaseme välja toomine on keeruline.

Korteriturg on stabiilsem Tartus ja Tallinnas. Kuigi mõlemas linnas on ostu-müügi tehinguid tehtud varasemate aastatega võrreldes oluliselt vähem, siis keskmised ruutmeetri hinnad on väikse tõusva joonega stabiilsemad.

Tallinnas on korterite keskmine hind tõusnud 2009. aasta veebruari kuu tasemele. Kaks aastat tagasi maksti pealinna korteriomandi 1 ruutmeetri eest 1031 €, 2011 mai kuu keskmine hind oli 1023 €/m². Kuigi tehingute arv on tänavu väiksem kui eelmisel aastal, ületame siiski 2009. aasta esimese viie kuu tulemuse umbes 500 tehingu võrra.

Tartu korteriturg on aasta algusest alates olnud järjest aktiivsem. Seda illustreerib tehingute arv, mis jaanuari 55 tehingust kasvas mai kuuks 105-ni. Hinnad suurenenud ostu-müügi mahu tulemusel siiski ei muutunud. Mai kuu keskmine hind 856 €/m² on 1,5% väiksem jaanuari kuu keskmisest.

Tartu linna ja lähiümbruses on uusi kortereid müüdud igas kuus 10-20, mis moodustab 15-25% Tartu linnas müüdud korteritest. See on oluliselt suurem Tallinnas müüdud arendusprojektide suhtarvust, mis on ca 10%.

Kõige edukamad projektid Tartus on Ida tänava ja Luunja valla Puupilli tee elamud. Mõlemas on tänavu müüdud 13-14 korterit. Puupilli tee elamute müügiedu taga on väga hea hind. Puupilli tee elamud, paiknedes Annelinna taga, on just selle linnaosa sihtgrupile heaks alternatiiviks. Käesoleva aasta Annelinna korteritehingute keskmine hind on 668 €/m², mis on veidi kõrgem Puupilli teel müüdud korterite keskmisest hinnast. Selle projekti edu illustreerib ka see, et müüdud korterite arv moodustab 20% Annelinna korterite tehingutest.

Oluline on ka rõhutada, et Puupilli elamute (Vikerkaare majad) korterite ruumiplaneering on hea ning korterid keskmisest suuremad. Müüdud korterite keskmine pindala on 80 m².

Ka Ida tänava kortermajad on suunatud osalt Annelinna elanikkonnale, pakkudes Puupilli tee elamutest siiski paremat ümbrust ja infrastruktuuri. Seetõttu on ka sealsed hinnad kõrgemad – keskmine tehingu hind oli 993 €/m².

Teised Tartu korterelamute arendusprojektid on käesoleval aastal olnud üsna tagasihoidliku müügiga. Ära võib märkida Tigutorn (3 korterit), Siili tn (2 korterit), Pärna allee Vahi külas (3 korterit).

Lisaks korteritele on tartlastele uue elamispinnana pakkumisel ka ridaelamukortereid. Siinjuures on jätkunud Kulli tänava projekti edu. Eelmisel aastal alustati teise ridaelamu ehitust, mis nüüdseks on päädinud 7 boksi müügiga (keskmine hind 1227 €/m²). Teine eduka müügiga ridaelamu on Ihaste linnaosas aadressil Pallase pst 42, kus kaheksast boksist on projekti kodulehekülje järgi müüdud 5 (keskmine hind 1065 €/m²).

Eelnevat vaadates jääb silma, et kõikidest arendusprojekti objektide müügist (ca 60 korterit) enamuse, lausa 70%, moodustab kolme-nelja elamu korterid. Miks just need projektid on olnud edukad? Üks ühine nimetaja neil on ehitusaeg – tegemist on uute ehitustega (Puupilli teel jätkus konserveeritud elamu ehitus). Teised pakkumises olevad arendusprojektid on ehitatud juba 3-4 aastat tagasi. Seega võivad ostjate valikust välja jääda buumi ajal ehitatud majad – tollel ajal oli teine kvaliteet, ruumilahendus ja materjalid.

Teine sarnane joon on eluruumide pindala. Eespool välja toodud Puupilli tee korterite tavapärasest suuremale keskmisele pindalale sekundeerib müüdud ridaelamute 85 -100 m² suurused boksid. Oleme ühes oma varasemas analüüsis leidnud, et uute projektide puhul eelistataksegi suuremat elamispinda. Seda seisukohta toetab ka käesoleva aasta tehingud.

Mis saab siis, kui seni edukad 3-4 projekti on end ammendanud? Hinnanguliselt on Tartus ja lähiümbruses pakkumises ikka veel 150-200 arendusprojekti korterit. Domus Kinnisvarale teadaolevalt on mitmed arendajad valmis ehitama. Seega pakkumine suureneb veelgi, tihendades konkurentsi, mille tulemusel jäävad vanemad arendused suure tõenäosusega müügiga raskustesse.

2011 aasta esimene kvartal kinnisvaraturul on läbi saanud ning paras aeg teha lühike tagasivaade suuremate linnade korteriturul toimunule.

Maa-ameti tehingustatistikale tuginedes võib öelda, et üldjoontes oli I kvartal üsna ebastabiilne, sest keskmised hinnad kõikusid suurtes vahemikes. Näiteks Pärnu korteriomandite keskmine hind oli jaanuaris ca 32% kõrgem detsembri keskmisest ning veebruaris ca 13% kõrgem jaanuari keskmisest 1 m² hinnast. See-eest märtsis saabus suur hinnasula -28% ning keskmine hind langes 893 eurolt 644 euroni.

2010 aasta I kvartaliga võrreldes oli käesoleval aastal Pärnus veidi rohkem korteriomandite ostu-müügitehinguid – 102, mis on 14 võrra rohkem. Seejuures andis parima tulemuse märtsi kuu, mil tehti 41 korteriomandi tehingut, mis on möödunud aasta keskmine maht. Ka tehingute hind on eelmise aastaga võrreldes kasvanud, olles sel aastal 15% kõrgem.

Tallinna korterite ostu-müügitehingute arv on küll iga kuu järjest kasvanud, jõudes märtsis 480 tehinguni, on tulemus ikkagi väike. Käesoleva aasta esimese kvartali 1185 tehingut oli 109 võrra väiksem 2010 aasta sama perioodiga võrreldes. Veelgi suurem langus toimus eelmise aasta viimase kvartaliga võrreldes, sest siis käidi notaris peaaegu 1700 korral.

Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind on liikunud üles-alla vähesel määral. Veebruaris ja märtsis oli keskmine müügihind 930 €/m², mis on ca 3% madalam jaanuari keskmisest 958 €/m². Kvartali keskmine hind oli 940 €/m², mis on 8 euro võrra väiksem eelmise aasta viimase kvartaliga võrreldes. Pannes kõrvuti 2010 ja 2011 aasta esimese kvartali tulemused, siis on hinnad kasvanud 8%.

Tartu korteriturul on esimese kvartaliga saavutatud kaks äärmust – tehinguid on vähe, kuid keskmine hind teeb kõrgeid kaare. Ostu-müügi tehingute arv on samas suurusjärgus 2009 aastaga, mil aasta keskmiselt tehti 69 tehingut kuus. Käesoleva aasta kolme kuu keskmine on 63 tehingut (jaanuar 55, veebruar 63 ja märts 73).

Tehtud tehingute keskmine hind 844 €/m² oli esimeses kvartalis ca 6% kõrgem eelmise aasta viimase kvartali hinnast 795 €/m². Seejuures oli hinnakasvu taga jaanuar ja märts, sest nende kuude tehingute hinnad olidki rekordtasemel. Jaanuari keskmine 870 €/m² ja märtsi 877 €/m² on samas suurusjärgus 2009. aasta algusega, mil veebruari hind oli 870 €/m². Seega väheste tehingute objektideks on olnud kallimad korterid.

Märtsis tehti Tallinnas, Tartus ja Pärnus rohkem korterite tehinguid kui veebruaris. Samas on aktiivsus jätkuvalt väike. See põhjustab ka keskmise hinna suure kõikumise, sest väikese mahu juures mõjutab iga tehing kuu keskmist päris palju. Kvartaalne hinnavõrdlus kajastabki seetõttu turu muutusi paremini. Selle järgi on käesolev aasta alanud Pärnus ca 20% ja Tartus ca 6% hinnakasvuga ning Tallinn ca 1% hinnalangusega. Tehingute arv on kõikides linnades vähenenud.

Et prognoosida käesoleva aasta Tartu korteriturgu, vaatleme esmalt möödunud aastasse.

2010 aastal tehti Tartus 1076 korteritehingut, mis on 23% rohkem kui 2009. aastal, mil tehti 832 tehingut. Korteriomandite keskmine hind kasvas samuti. 2010.a jaanuari kuu keskmise hinnaga võrreldes oli aasta lõpus hind ca 15% kõrgem. Nii suur hinnakasv oli tingitud jaanuari kuu madalast hinnast. Kui võtta aluseks 2009.aasta detsembri kuu keskmine hind, siis oli aastane hinnakasv 4,5%. Seega igal juhul Tartus hinnad kasvasid.

2010 II pa korteriturg oli stabiilne, kuid väikses languses. Peamised turgu iseloomustavad näitajad tehingute arv ja keskmine hind olid üldjoontes väikeste kõikumistega. Kõige rohkem tehti tehinguid septembris (109 tk), kõige vähem detsembris (74 tk). Keskmine hinnamuutus oli ainult 0,5% kuus, kuid detsembri kuu keskmine hind oli ca 4% madalam juuli kuu keskmisest ruutmeetrihinnast. Seega aasta lõpuks muutus turg passiivsemaks.

2010 II poolaastal andis korteriturul tooni nõudluse kasv Kesklinna ja Karlova 2-3-toaliste korterite vastu. Tegemist oli tüüpiliste eelistatud objektidega. Samas oli selgelt näha, et tüüpkorterite (Annelinna paneelelamud) nõudlus oli aasta läbi ühesugune.

Annelinna keskmine hind oli praktiliselt kogu aasta muutumatu, vähenedes kvartali keskmiste hindade võrdluses ainult 1,5%. Teistes linnaosades hinnad kasvasid. Statistiliselt oli suurim kasv Supilinnas (lausa 43%). Teistes linnaosades jäi hinnakasv vahemikku 11-19%. Annelinna stabiilse hinna põhjustas suur pakkumiste hulk ning väiksem nõudlus. Seega arvestades Annelinna piirkonna suurenenud pakkumiste arvu ning stabiilset hinda, on nõudlus tüüpkorterite vastu vähenenud, mida ei saanud öelda varasemate aastate kohta.

2010. aastal korterite pakkumiste arv üldjoontes Tartus kasvas. Kui 2010 I pa oli tegemist stabiilse kasvuga, siis hilissügisel hakkas pakutavate objektide arv vähenema. See oli ka periood, mil keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahe oli kõige väiksem, oktoobris vaid 17%, mistõttu 2010 aasta II pa erines märgatavalt I pa-st (mil tehingu- ja pakkumishindade vahe oli keskmiselt 26%).

Pakkumine suurenes peamiselt Annelinna korterite tõttu. City24.ee Spot keskkonna andmetel lisandus sealseid kortereid müüki kõige rohkem teisel poolaastal. Tõenäoliselt suurenes müüdavate objektide arv just euro-ootusest tingituna. Kuna nõudlust tüüpkorterite vastu polnud, siis aasta lõpuks võeti paljud kuulutused maha.

Arendusprojektid
Uusi kortereid müüdi Tartu linnas suhteliselt vähe, kokku 47 tk. See teeb umbes 8 tehingut kuus. Peamised projektid, kus kortereid müüdi, olid Ida tn, Tigutorn, Siili tn ja Kulli tn. Mõni üksik korter müüdi 3-4 aastat vanast arendusprojektist. Edukamalt müüdi neid, millede hind oli mõistlik või projekt väga hea. Näiteks kevadel müüki tulnud Ida tn korterite müük läks hästi, sest projekt oli mõistlikult hinnastatud ning sihtgrupp paigas. Samuti ka Kulli tn ridaelamud. Hea hind oli põhjuseks Luunja valla territooriumil paiknevate Puupilli korterelamute müügiedule, sest uus korter saadi sisuliselt Annelinna korteri hinnaga. Tigutorn ja Siili tn korterelamud on pigem huvitava ja ainulaadse projektiga, kus sihtgrupp on teine.

Hinnanguliselt on Tartus pakkumises ca 200 arendusprojekti korterit. Kuigi müügis on arvestatav kogus uut elamispinda, siis klientide jaoks on valik kesine. Sellele viitab üksikute projektide müügiedu ja 3-4 aastat tagasi ehitatud korterelamute müügi kiratsemine.

Prognoos 2011 esimeseks poolaastaks
• Tartu korteriturul suuri muutusi ei tule, 2011 I poolaasta algus on pigem tagasihoidlik, aktiivsus suureneb kevad-suvel. Kuigi aasta alguses võib ilmneda mõningane hinnalangus, siis 2011 tervikuna prognoosime väiksest hinnakasvu ca 5-10% (kuude lõikes on kõikumised suuremad);
• Nõudlus jääb kesklinna ja selle lähipiirkonna korterite järele, mis on peamiselt hinnakasvu taga;
• Korterite pakkumine jääb enam-vähem samale tasemele, sest müügimotiivid  üldjoontes ei muutu – müüb see, kes peab;
• Üüriturul jäävad hinnad praegusega samale tasemele, aktiivsus (koos sellega ka vähesel määral üürihinnad) muutub ülikoolilinnale omaselt;
• Arendusprojekti korterite müügiedu tagab jätkuvalt õige hind. Mõne üksiku uue projekti peale tormi ei joosta ning vähetõenäoline on korterite müük „paberil“, millesarnaseid näiteid Tallinnas juba esineb.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.

Kas jaanuaris oli europohmell või mitte? Kas euro mõjutas kuidagi korteriturgu? Kuidas üldse algas aasta korteriturul? Neile küsimustele saab vastuse Maa-ameti tehingustatistikat ja tegutsevate maaklerite kommentaare uurides.

Tallinna korteriomandite ostu-müügitehingute arv jäi jaanuaris üsna kesiseks. Esialgsetel andmetel tehti tehinguid poole võrra vähem – kui detsembris käidi notaris 579 korral, siis jaanuaris ainult 330 korral. Isegi 2010 aasta jaanuaris oli see tulemus 354. Seega tehingute maht oli jaanuaris üllatavalt väike. Samas on Domus Kinnisvara maaklerite kogemuse põhjal klientide huvi elamispinna vastu jätkuvalt olemas. Kutselise maakleri Martti Juse sõnul on ostuhuvilisi jätkuvalt, kuid tehinguni jõudmise takistuseks on puudulik pakkumine ning müüjate kõrged hinnaootused. Euro pole Martti sõnul ostjate jaoks mõju avaldanud – kuigi hinnad on eurodes, arvutatakse see kiirelt kroonideks.

Olemasoleva nõudluse tõestuseks on kasvanud hinnad. Detsembri kuuga võrreldes oli jaanuari tehingute hinnad ca 5% kõrgemad, ulatudes 958 €/m². See on oluliselt suurem kui 2010.aasta jaanuari keskmine hind 863 €/m².

Ka Tartus tehti korterite ostu-müügitehinguid vähem – esialgsetel andmetel 55. Nii madala tehinguaktiivsusega oli 2009. aasta algus, mil jaanuaris tehti 37, veebruaris 61 ja märtsis 59 tehingut. Ka oli käesoleva aasta esimese kuu maht oluliselt väiksem 2010.aasta omast (70 tehingut). Kuigi tehinguid tehti vähem, on nõudlus Tartu elamispindade vastu jätkuv. Sellele viitab näiteks maakler Diana Kurvits kogemus, mille järgi on ta mõnd korterit klientidele näidanud rohkem kui eelmisel aastal.

Väheste tehingute kõrval keskmine hind esialgsetel andmetel siiski kasvas, ulatudes jaanuaris 870€-ni ühe ruutmeetri eest. See tulemus on ca 12% kõrgem detsembri kuu keskmisest hinnast.

Pärnu korteriomandite ostu-müügitehingute arv oli samuti oodatult väike. Kui möödunud aasta lõpus oli tehinguid umbes 44 tk kuus, siis käesoleva aasta jaanuari maht oli 31. Samas on see tulemuse oluliselt parem 2010.aasta jaanuari kuuga võrreldes, mil tehti ainult 18 tehingut. Seega ostuaktiivsus oli üsnagi hea.

Keskmine hind oli eelmisel kuul üllatavalt suur. Tehingute hulgas andsid tooni kesklinna ja Mai piirkonna 2- ja 3-toaliste korterite tehingud, millede hinnad olid keskmisest kõrgemad. Kuna detsembris oli tehingute hulgas odavama hinnaklassiga korterid Uus-Sauga ja Ülejõe piirkonnas, mille tulemuseks oli keskmine hind ca 600 €/m², siis jaanuari kuu keskmine hind 790 €/m² annab hinnakasvuks lausa ca 30%. Domus Kinnisvara Pärnu esinduse maakleri Vilja Paju sõnul oli jaanuarikuu ostuklient teadlikum ja nõudlikum, sest objektid olid valdavalt kallimates piirkondades.

Kokkuvõttes võib öelda, et Domus Kinnisvara hinnangul jaanuaris euro-pohmelli ei olnud. Kuu oli tüüpiliselt vähese aktiivsusega, kuid kasvanud hinnad viitavad ostjate valmisolekule kortereid soetada. Oleks ainult pakkuda.

Esialgsetel Maa-ameti hinnastatistika andmetel võib öelda, et Tallinna korteriturg oli detsembris kuus peaaegu sama aktiivne kui rekordkuu november. Sellele viitab ostu-müügi tehingute arv, mis oli 2010 aasta lõikes teise tulemusena 579 tehingut. Kui arvestada tavapäraselt rahulikumat jõulu- ning aastavahetuse perioodiga, siis võiks öelda, et detsember oli üle ootuste hea kuu.

Toimunud korteritehingute keskmine hind küll langes, kuid seda vähem kui 3%. Detsembri kuus oli keskmine hind 916 €/m² (ca 14 300 kr/m²), novembris 941 €/m² (ca 14 700 kr/m²). 2010 aasta jaanuari kuu hindadega võrreldes kasvasid hinnad aasta lõpuks ca 6%.

Tartu korterite ostu-müügiturg oli see-eest passiivsem, sest tehinguid tehti esialgsetel andmetel 74. Sellest vähem oli ainult jaanuari kuu, mil notaris käidi 70 korda. Seega oli jõulukuu tartlaste jaoks märksa rahulikum aeg.

Ka Tartus keskmine hind siiski oluliselt ei muutunud, olles detsembris 772 €/m² (ca 12 100 kr/m²) ja novembris 785 €/m² (ca 12 300 kr/m²). 2010 aasta algusega võrreldes, mil jaanuari kuu keskmine hind oli 669 €/m² (ca 10 500 kr/m²), kasvasid aasta lõpuks hinnad 15%.

Pärnu jõulukuu kinnisvaraturg korterite näitel oli keskmise tulemusega, sest tehinguid tehti 44 (oktoobris 43 ja novembris 45). Nende tehingute keskmine hind tegi väikse languse, olles detsembris 598 €/m² (ca 9400 kr/m²), mis on ca 3% madalam novembri kuu keskmisest.

Pärnu linna korterite hinnad on olnud languses juba augusti kuust alates, vähenedes 5 kuu jooksul ca 20%. Selle tulemusena on detsembri kuu keskmine hind peaaegu sama mis 2010 aasta jaanuari hind.