Domus Kinnisvara ajaveeb

2011 aasta on läbi. Selle viimane kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul oli väga sarnane 2010.aasta detsembrikuule, sest elamispindade tehinguid tehti üllatavalt palju vaatamata jõulukuu märksõnadele: jõulurahu, kingitused ja päkapikud. Küllap kellegi kingikotis oli ka korter.

Vaatamata majandusolukorda negatiivselt ilmestavatele uudistele, tehti Tallinnas detsembrikuus 2011. aasta kõige rohkem tehinguid. Maa-ameti tehingustatistika põhjal oli notariaalseid ostu-müügitehinguid lausa 610. Veidi rohkem oli elamispindade ostusid 2010. aasta novembris (619), kuid tendentsina näitab üsna selgelt, et aasta viimased kuud on aktiivsed.

Mis on põhjus, et just aastavahetusele eelnevalt otsustatakse tehingusse minna? Ei ole ju pakkumiste arv ja objektide struktuur oluliselt muutunud. Pankade laenutingimused ei ole samuti leevenenud, pigem vastupidi – mitmendat kuud järjest on laenuintressid kasvanud. Maaklerite sõnul on üllatavalt palju isegi neid ostjaid, kes laenuraha ei kasuta. Seega ühest põhjust, et miks aasta viimased kuud on kõige aktiivsemad, on väga raske välja tuua.

Eesti majandus on stabiliseerunud, kuid järgmiste aastate väljavaade pole roosiline. 2011 aasta majanduskasv ca 8% on justkui illusioon, sest 2009 aastal eelnes ca 14% langus. Tööpuudus oli möödunud aastal umbes 12%, uueks aastaks prognoositakse selleks 10%. Palgakasvu kogevad ainult riigikogulased. Need mõned, kuid olulised ostuvõime mõjurid ei kasvata kinnisvaraturul nõudlust.

Eelnevat arvestades jääb minule paratamatult mulje, et eelmiste aastate viimaste kuude ostuotsused on tingitud inimeste veendumusest, et enam halvemaks minna ei saa, vaid pigem läheb paremaks. Ehk kinnisvaraturg on kriisi läbinud, hinnad on põhjas ära käinud ning nüüd, mil majanduslik olukord on pigem stabiilne, on mõistlik kasutada kinnisvaraturu olukorda investeerimiseks. Teine variant on see, et otsitakse võimalusi raha paigutamiseks euro väärtuse languse eest. 2010.aasta lõpus oli edaspidise kasvuootuse põhjuseks suure tõenäosusega euro, millest nähti garantiid, et halvemaks ei lähe. Tänavuse majandusfooni loovad maailmamajanduse olukord ja Euroopa finantskriis, mille mõjuna on euribor-i langenud ajaloo madalaimale tasemele, mis omakorda toob kaasa laenuraha odavnemise – laenuvõtjatele atraktiivne võimalus. Seega ka negatiivsete uudiste tõttu on kinnisvaraturul positiivsed arengud.

Positiivsed arengud on mõjutanud ainult tehingute arvu, mitte niivõrd hindasid, sest Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli kolmandat kuud järjest väikses languses. Seega valmisolek on tehinguid teha, mitte rohkem maksta.

Tartus tehti detsembrikuus 89 tehingut, mis on 16 võrra vähem kui novembris. Keskmine hind vastupidiselt Tallinna hindadele hoopis kasvas kolmandat kuud järjest, jõudes tasemeni 864 €/m².

Pärnu detsembrikuu tehingute maht jõudis 47 tehinguni, saavutades keskmiseks hinnaks 697 €/m². Mõlemad näitajad on novembrikuuga võrreldes kõrgemad, kuid 2011 aasta teiste kuudega võrreldes pigem keskmised.

Narva linna 38 korteriomandi tehingu keskmine hind oli detsembrikuus 343 €/m², mis on kogu aasta lõikes kõrgeim tulemus.

Novembrikuu näitas sügiskuuna ka kinnisvaraturul mitmekülgset palet. Maa-ameti tehingute statistika ja Domus Kinnisvara maaklerite kogemuste najal saame kommenteerida toimunut.

Tallinnas oli novembrikuus esialgsetel andmetel 559 tehingut, mis on 2011 aasta kõige parem tulemus. 2010 aastal oli samuti novembrikuu tehingute hulk aasta kõrgeim, ulatudes 619-ni. Tänavu ja möödunud aasta viimastel kuudel on tehtud järjest enam tehinguid, mistõttu võib eeldada, et ka detsembrikuu jääb sarnasele tasemele.

Hinnatasemed on olnud vaikses, kuid üsna pidevas kasvutrendis. 2011 aasta novembrikuu keskmine hind on 13% kõrgem kui aasta tagasi, olles tänavu 1068 €/m². Oktoobrikuuga võrreldes on keskmine hind langenud ca 1%, aasta algusest alates on hinnakasv ca 11%.

Domus Kinnisvara Tallinna elamispindade maaklerite sõnul on nõudlus heas seisukorras korterite vastu jätkuvalt olemas. Eks see nõudlus olegi tehingute mahu ja hinnakasvu mootoriks. Seejuures rõhutavad Domus Kinnisvara maaklerid, et pakkumine ei vasta nõudlusele, sest ostjate valmisolek on siiski väiksem kui küsitud hinnad. Eriti hästi jääb see silma halvas, remontivajavas seisukorras korterite puhul, kus müügihind ei vasta turutasemele.

Tartus tehti novembris 105 korteriomandi tehingut, mis on veidi rohkem kui oktoobris. Ka keskmine hind kasvas, olles oktoobrikuuga võrreldes ca 7% kõrgem (811 €/m²). Seejuures ei ole tehingute statistikas mingeid erilisi hinnamuutusi ka korterite suurusi arvestades. Kui ma kirjutasin oktoobrikuu Tartu korteriturust, siis peamise turgu kirjeldava faktina sai toodud keskmise hinna langus, mille põhjustas suuremate korterite ülepakkumine. Kuigi maaklerite sõnul on 4-toalisi kortereid jätkuvalt palju, siis tehingutes enam ülepakkumisega kaasnev hinnalangus ei kajastu. Pigem on olukord hoopis vastupidine, sest suurte korterite tehinguid oli novembris tavapärasest rohkem. Korterite, mille pindala jääb vahemikku 70-240 m², tehinguid oli septembris 14 (keskmine hind 585 €/m²) ja oktoobris 12 (keskmine hind 709 €/m²), kuid novembris lausa 25 ning tehingute keskmine hind 777 €/m².

Pärnus jätkub sarnane keskmise hinna langus nagu eelmiselgi aastal. Suvepealinnale omaselt oli aktiivsem periood suvel, mis nüüdseks on raugenud. Korterite tehinguid tehti 2011 novembris 38 ning nende tehingute keskmine hind oli 648 €/m². Kuigi eelmisel aastal oli ostu-müügitehinguid veidi rohkem (45), siis keskmine hind oli madalam (619 €/m²).

Narvas tehti Maa-ameti tehingustatistika järgi novembrikuus 52 tehingut, mis on aktiivsuse poolest 2011 aasta teine tulemus, sest juunis tehti 54 korteriomandi tehingut. Keskmine hind oli novembris 339 €/m², mis on samuti väga hea tulemus. Samaväärne keskmine hind oli juulikuus. Siiski võib öelda, et Narva korteriturul olulisi muutusi toimunud ei ole.

2011 aasta on kinnisvaraturul olnud üldjoontes positiivne – ostu-müügi tehinguid on tehtud rohkem ning ka hinnad on tõusnud. Sellise sõnastusega jääb paratamatult mulje, et kogu sektor on mõõnast läbi ja rühkimas uutele kõrgustele. Kahjuks või õnneks nii ei ole. Kui Eesti eelarvepoliitikat ja majandust on eeskujuks tuues kiidetud, siis kohalik elanik on see, kes oma ostujõuga kinnisvaraturul osaleb. Tema jaoks on tähtis see, et reaalpalk pole enam ammu tõusnud ja hinnatõus sööb ära võimalikud säästud. Seega ei pruugi ta olla laenukõlbulik, mis on vajalik kinnisvaraturul osalemiseks. Samuti mängib olulist rolli Euroopa finantskriis, mille mõju me alles hakkame kinnisvaraturul märkama.

Tallinna korteriturg oli III kvartalis aktiivne – tehinguid oli võrreldes II kvartaliga veidi rohkem ning ka keskmine hind tõusis. Sarnase stsenaariumiga oli ka 2010 aasta, sest tehingute maht on enam-vähem sama, kuid keskmine hind on pidevas tõusujoones. Kolmanda kvartali keskmine hind oli umbes 4% kõrgem kui teises kvartalis, kusjuures II kvartali hinnad tegid 10%-lise hinnahüppe. Käesoleva aasta III kvartali Tallinna korteriomandite keskmine hind on ca 18% kõrgem kui 2010 aastal samal ajal.

Pakkumiste arv on Tallinnas kinnisvaraportaal City24 andmetel üsna stabiilne, jäädes vahemikku 10 000 – 11 000. Seega suuri kõikumisi ei ole. Tõenäoliselt müüjate hinnaootuse taustal on keskmine küsitud hind peaaegu iga kuu veidi tõusnud. Seejuures on huvitav, et septembris oli keskmise tehingu- ja pakkumishinna vahe ainult 14%. Tavaliselt on see näitaja 20-25%. Seega võiks öelda, et ostjad maksid enam-vähem seda hinda, mida müüjad küsisid ja kauplemist oli vähem.

Eelnev jätabki mulje, et Tallinna korteriturg ujub majandusega vastuvoolu. Pigem on põhjus kinnisvaraturu omapäras, et kõik toimub ja kajastub statistikas viitajaga. Kodu ostmine-müümine võtab vähemalt 1-2 kuud aega. Seega tänaste majandusuudiste mõju kinnisvaraturule avaldub IV kvartalis.

Teistes linnades on liikumised olnud vägagi erisuunalised. Näiteks Tartus on korteritehingute arv kasvanud nii II kvartaliga kui ka möödunud aasta III kvartaliga võrreldes. Kuigi Tartu korterite keskmised hinnad on natukene tõusnud võrreldes aasta varasema perioodiga, siis käesoleva aasta II kvartaliga võrrldes on keskmine hind pigem langenud. Pärnus on nii tehingute arv kui ka hinnad liikunud sel aastal täpselt samas rütmis ja mahus eelmise aastaga. Tehingute arv on seega püsinud II ja III kvartali lõikes stabiilsena ning hinnad on mõne protsendi võrra tõusnud. Narvas seevastu on korteritehingute arv olnud tugevas languses ning hinnad püsinud stabiilsena. Seda nii käesoleva aasta II ja III kvartali võrdluses kui ka võrreldes möödunud aasta sama perioodiga.

Mõeldes sellele, mis saab IV kvartalis, siis on suurimaks mõjuriks majanduskeskkond. Kui 2010. aasta neljas kvartal oli Tallinna korterturul väga aktiivne, siis praegune majanduslik taust on eelmise aastaga võrreldes erinev. Finantskriisi põhjustatud ebamäärasus ja teadmatus lähiaja muutuste suhtes on üks tegur, kuid reaalselt kinnisvaraturule mõju avaldav asjaolu on suure tõenäosusega kasvavad intressid.

Suurima tehingute mahuga elamispindade sektoris on korteriturul toimunud mõningane liikumine. Seejuures Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturust jäi silma Tartu, kus tehingute maht ja keskmine hind on kõige enam langenud.

Käesoleval aastal on Tartus tehtud enim tehinguid augustis, mil uue omaniku leidis 115 korterit, kuid oktoobrikuuks vaibus aktiivsus 97 tehinguni. Nii nagu ostutehinguid on kaks kuud järjest jäänud vähemaks, on ka keskmine hind augustikuu tipptasemest teinud korraliku languse. Kaks kuud tagasi oli keskmine hind 903 €/m², oktoobris oli see 760 €/m². Seega on toimunud hinnalangus ca 15%. Tuleb ka tunnistada, et 760 €/m² on 2011.aasta madalaim tulemus.

Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, on nüüdne hinnatase madalam. Kui 2010.aasta oktoobris maksti korteri eest keskmiselt 827 €/m², siis tänavune hind on 8% sellest väiksem.

Peamiselt on hinnalanguse põhjustanud suuremate korterite hinnad. Lähenev kütteperiood tõi pakkumisse väga palju 4-toalisi kortereid, millega on tekkinud tõsine ülepakkumine, mis paratamatult viib hinnad alla. Nii oli näiteks septembris 70-240 m² suuruste korterite 1 m² hind 585 €, samal ajal kui kõikide korterite keskmine hind oli 793 €/m². Oktoobris langesid enam-vähem kõikide suurustega korterite hinnad.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Tallinnas oktoobris 541 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on sama palju kui augustikuus, mille kohta tol korral sai mainitud, et tegemist oli käesoleva aasta kõige kõrgema tulemusega. Oktoobrikuus toimus muutus keskmise hinnaga, mis võrreldes septembrikuu keskmisega langes ca 4%. Tegemist on marginaalse kõikumisega, millesarnane on toimunud aprillikuust alates. Just naljakuust alates on Tallinna korterite keskmine hind üle 1000 €/m². Eelmise aasta oktoobrikuu hinnavõrdluses on tänavune keskmine hind ca 9% kõrgem.

Pärnu ja Narva linnas on korterite tehinguid sarnaselt vähe. Oktoobrikuu tulemus Pärnus oli 36 tehingut ja Narvas 38. Mõlemas linnas vähenes nii tehingute hulk kui ka keskmine hind. Kui Ida-Virumaa pealinna korterite keskmine hind kõigub ühes kuus üles ja teises alla, siis suvepealinna korterite keskmine hind on juulikuust alates languses. Suvine kõrghooaeg elamispindade turul saavutas keskmiseks hinnaks 843 €/m², mis kolme kuuga vähenes umbes 21%, olles oktoobris 660 €/m². Sarnane hinnalangus toimus ka 2010. aastal, mil suvine hinnatase (740-750 €/m²) vähenes oktoobriks tasemele 627 €/m².

Neljas suuremas linnas, milles Domus Kinnisvara tegutseb, pakub korteriturg huvitavaid väljakutseid ning palju tööd. Nagu ikka on suurim maht Tallinnas, mis Maa-ameti tehingustatistika alusel oli septembris 509 tehingut. Tegemist oli aasta teise tulemusega, sest augustis tehti Tallinnas 541 korteriomandi tehingut.

Tehtud tehingute keskmine hind oli 1117 €/m², mis on 6% kõrgem kui augustis. Tegemist on mitmendat kuud järjest toimunud kasvuga, mis tegelikult paneb ka veidi imestama. Hinnakasvu võib sõnastada ju nii, et septembris maksti korteri eest kõrgemat hinda kui augustis. Samas on meedias nii Eesti kui Euroopa ja maailma majanduse kohta kajastatud teemad pigem negatiivsed. Ning ka Eesti majandususaldusindeks kahanes septembris juba kuuendat kuud järjest. Seega ei lähe kokku kinnisvaraturu jaoks negatiivne majanduslik taust ja Tallinna korterite hindade kasv.

Miks siis hinnad kasvavad? Üheks põhjuseks on ebapiisav pakkumine, sest paljudele müügis olnud korteritele tekkis mitu reaalset ostjat. Teiseks on tehingute hulgas arendusprojektide korterid, mis on järelturu korterite hindadest kõrgemad. Need omakorda on paratamatult mõjutatud ehitushindadest, mille surve on samuti ülespoole. Kolmandaks on ka pangad aktiivsemad laenusid väljastama. Sellele viitab ka pankade info, et väljastatud laenude hulk on pidevalt kasvanud.

Tartu korteriturul oli septembris samuti üsna aktiivne kuu, sest tehingute arv oli sarnaselt Tallinna omale käesoleva aasta teine tulemus. Kui augustikuu maht oli aastases lõikes rekordiliselt 115 tehingut, siis septembris käidi notaris 106 korral. Seejuures langes keskmine hind 12%, saavutades tulemuseks 794 €/m².

Pärnus valitses turul pigem stabiilsus, sest olulisi kõikumisi ei olnud. Kokku tehti 42 korteriomandi tehingut ning keskmine hind oli 701 €/m².

Narva korteriomandite tehingute maht oli aastases võrdluses üsna hea, sest tehinguid oli 45, mis on üle keskmise tulemus. Korterite keskmine hind tegi suure hüppe (18%) hinnale 315 €/m², kuid väheste tehingutega piirkondades on sellised kõikumised omased.

Maailmamajanduse probleemide taustal on huvitav vaadata Eesti suuremate linnade korterituru tehingute mahtusid ja hindasid. Võttes aluseks Maa-ameti statistika, ilmneb, et augustikuu oli Tallinnas ja Tartus käesoleva aasta edukaim. Tallinna korteriomandite ostu-müügi tehingute arv oli juulikuu võrdluses lausa 30% kõrgem, saavutades tulemuseks 541 tehingut. Aktiivsemat perioodi kogesid ka Domus Kinnisvara maaklerid, kellede sõnul oli objektide näitamisi palju ning nii mõnelegi ostetud korterile oli mitu konkureerivat huvilist. Eriti hästi läksid kaubaks tüüpkorterid. Näiteks mitu Mustamäe 2-toalist korterit müüdi 4-5 päevaga.

Klientide tagasiside kaudu saab öelda, et nii mõnigi korter osteti üürimise eesmärgil. Igakuine üüritulu ja väärtuse kasvust oodatav tootlus pakub tõenäoliselt head alternatiivi langevatele aktsiaturgudele. Võimalik, et augustikuu ajakirjanduses läbi käinud maailmamajanduse ja euroga seotud teemade mõju avaldub järgnevate kuude tehingute vähenemises, kuid seni on selge, et turutasemele vastava hinnaga objekt leiab üsna kiirelt ostja, sõltumata ostja motiivist.

Keskmine hind on Tallinna korteritel aprillikuust enam-vähem sama, kõikudes 2-3%. Üldine trend on pikemat aega olnud siiski kasvav. Aastases võrdluses on tänavune augustikuu keskmine hind ca 13% kõrgem, olles 1052 €/m².

Ka Tartu korteriturul oli augustikuu tehingute maht üle aastate kõrgeim – kokku 115 ostu-müügi tehingut. Keskmine hind tõusis veidi üle 900 €/m², mis on tase, mida pole alates 2008. aasta lõpust saavutatud.

Pärnus müüdi eelmisel kuul 49 korteriomandit, mis on täpselt sama palju kui aasta tagasi. Ka hinnatase on võrreldav – tänavune keskmine hind oli 733 €/m², eelmisel aastal 746 €/m².

Narva korteriomandi ostu-müügi tehingute arv on kevad- ja suvekuudega võrreldes vähenenud. Teises kvartalis oli keskmiselt 46 tehingut, kuid augustis ainult 35. Samas langes ka keskmine hind, kusjuures käesoleva aasta madalaimale tasemele 266 €/m².

2011. aasta algas Tartu korteriturul talvisele sesoonsusele omaselt väheste tehingutega. Sellele avaldas kindlasti mõju ka 2011. aastal kehtima hakanud euro, sest uue rahaga ei olnud keegi harjunud. Euro mõju oli seda enam märgatav, kuna tehingute arv jäi esimeses kvartalis oluliselt madalamaks 2010. aasta sama perioodiga võrreldes. Kui 2010. aasta I kvartalis tehti 254 tehingut, siis käesoleval aastal oli neid 193, mis on võrreldav pigem 2009 aasta esimese kvartaliga. Samas kasvas käesoleval aastal tehingute hulk II kvartalis, olles suurem eelmise aasta tehingute hulgast.

Kuigi aasta algas passiivsemalt, ei olnud sellel mõju korterite hinnale. Tartu korteriomandi tehingute keskmine hind on olnud üsna stabiilse kasvuga alates 2009. aasta IV kvartalist, mil oli viimaste aastate madalaim hind 712 €/m². Alates sellest on korterite m² hind kasvanud 21%, olles 2011 II kvartalis 865 €/m².

Nagu öeldud, oli 2011. aasta alguses üsna vähe korterite ostu-müügi tehinguid. Kuna huvi elamispinna soetamise vastu on turul siiski püsinud, on ka tehingute mahud järjest kasvanud ning euro mõju vähenenud.

Kui kvartaalsed hinnad on stabiilse kasvuga, siis üksikute kuude lõikes on hinnaerinevused selgesti märgatavad. Samas on oluline märkida, et väheste tehingute juures on keskmine hind kergesti mõjutatav. Eriti hästi on see näha veebruarikuu statistikat vaadates, mil keskmine hind tegi jaanuarikuu hindadega võrreldes languse ca 10%. Põhjuseks oli odavate tehingute hulk. Seda näitab ka veebruarikuu ühe tehingu keskmine hind, mis oli 39 500 €, samas kui jaanuaris oli see 46 700 € ning märtsis 53 000 €.

Linnaosade lõikes on suurima tehingute arvuga jätkuvalt Annelinn, kus tehakse umbes 20% kõikidest korteriomandi tehingutest. Järgnevad Karlova, Kesklinn, Ülejõe ja Supilinn.

Kõige likviidsemad ongi tüüpkorterid Annelinnas, Jaamamõisas ja Ülejõel, moodustades 1/3 tehingutest. Linnaosade tehinguaktiivsus on sõltuv kaugusest kesklinnast, hinnatasemest ja pakutavatest objektidest. Näiteks Annelinna korterite hinnatase on sel aastal olnud ca 20% madalam Tartu keskmisest, sest piirkonnas on valdavalt tüüpkorterid, millede konkurents turul on üsna suur. Teiste linnaosade hindadel nii suurt negatiivset erinevust ei ole. Kesklinna elamispindade hinnad on linna keskmisest ca 30% kõrgemad. Kõige suurem erinevus oli I kvartalis Supilinnas, mil keskmine 1 m² hind erines Tartu kõikide korterite hindadest 55%. Põhjus oli Supilinna uute korterite müügis.

Supilinn ongi kõige enam arenenud piirkond. Tegemist on kesklinna naabruses asuva linnaosaga, kus kõik vajalik on käe-jala juures, sh Emajõgi, lauluväljak, kesklinn jms. See on meelitanud ka arendajaid, sest linnaosal on ka tänase turusituatsiooni taustal kõik eeldused uute arendusprojektide edukaks realiseerimiseks. Heaks näiteks on Oa ja Meloni tänava korterelamud, mis valmisid käesoleval aastal ning kus müümata on mõni üksik korter. Samuti on müüdud Kartuli tänaval renoveeritud kortermaja kõik korterid.

Linnaosade lõikes on kõrgeim hinnatase Kesklinnas, mis on esimese poolaasta jooksul olnud üsna stabiilne. Kesklinna piirkonnale pakub alternatiivi ja konkurentsi Supilinn, kus esimeses kvartalis müüdud uued korterid tõstsid keskmise hinna Kesklinna tasemest kõrgemale (Supilinna keskmine hind jaanuaris oli ca 1600 €/m²).

Teistes Tartu linnaosades suuri muutusi hindades pole olnud. Annelinna keskmine hind, mis eelmisel aastal oli praktiliselt muutumatu, kasvas II kvartalis 10% ning oli nüüd 6% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga.

Tartu korterite pakkumiste arv on suurenenud aasta algusega võrreldes ca 13%. Kui jaanuaris oli City24 Spot andmetel müügis 985 korterit, siis juunis juba 1100. Suurima lisa andsid Annelinn ja Kesklinn, mis on ka loogiline, sest tegemist on kõige likviidsemate linnaosadega.

Küsitud hindade tase näitab piirkondade eelistusi – Kesklinna piirkonnale järgneb Tähtvere, Supilinn ning Veeriku. Küsitud hindades on kõige suurema positiivse muutuse teinud Karlova (10%) ning negatiivse muutuse Jaamamõisa ja Veeriku (8% ja 7,5%) linnaosad. Mujal on muutused olnud väiksemad.

Vahe keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahel on tänavu olnud väiksem kui 2010 aastal. Kui eelmise aasta teisel poolel oli tehinguhinnad ca 20% madalamad küsitud hindadest, siis sel aastal on vahe keskeltläbi 16%.

2-toaliste korterite müük on ikka olnud kinnisvaraturul nö kindla peale minek, siin pole vahet olnud, kas ostukorv on kallis või odav, rahaühikuks kroon või euro, presidendiks Rüütel või Ilves – 2-toalised korterid on ikka nõutud. Kahte tuba peab optimaalseks enamus kinnisvara ostjatest ning päris kindlasti see ostjate grupp, kes pole saanud endale kortereid erastada, on alustamas iseseisvat elu ja selleks on noored. Ühes toas külaliste vastuvõtmine ja teises magamine (sealhulgas väikese lapsega) on mõistlik ruumide suurus, mida hinnatakse ostjate poolt. Seepärast on ka 2-toaliste käive olnud kinnisvaraturul kõige suurem ja müüjate lootused seda kiiresti realiseerida kõige põhjendatumad. Oleme ühes varasemas analüüsis juba osundanud, et samas on ka 2-toaliste pakkumine sel aastal kõige enam kasvanud ja nimelt Tallinnas 4100 kuulutuseni välja. Seega on ka konkurents selles segmendis päris tihe. I poolaastal on Tallinnas tehtud kõige rohkem tehinguid korteritega, mille suurus on 41-54,99 m2 ja mille moodustavad peamiselt 2-toalised korterid. Neid tehinguid on tehtud kokku 681 tk keskmise mediaanhinnaga 839 €/m2. Ka 2-toaliste pinnaühiku hind on igati „keskmine“ olnud, kuna väiksetel korteritel (10-29,99 m2) on keskmine hind olnud 732 €/m2 ja suurtel korteritel (70-249,99 m2) juba 1128 €/m2.

Toome siinkohal ära näiteid tehingutest, mida Domuse maaklerid on 2-toaliste korteritega viimastel nädalatel vahendanud:

Asukoht: Tallinna kesklinn, Jakobsoni tn
Korruselisus: 7/2
Hoone ehitusaasta: 2006
Üldpind: 50,9 m2
Rõdu: jah
Seisukord: väga hea
Lisainfo: hinna sees 2 parkimiskohta
Hind: 95 804 €, 1882 €/m2

Asukoht: Kristiine linnaosa, Rahumäe tee
Korruselisus: 4/1
Hoone ehitusaasta: 2004
Üldpind: 46,5 m2
Seisukord: hea
Lisainfo: panipaik soklikorrusel
Hind: 50 000 €, 1075 €/m2

Asukoht: Haabersti linnaosa, Paldiski mnt
Korruselisus: 5/2
Üldpind: 52,6 m2
Rõdu: 2 tk
Seisukord: renoveeritud
Lisainfo: toad ei ole läbikäidavad
Hind: 46 500 €, 884 €/m2

Juunikuu lõpuga sai läbi ka esimene poolaasta, mille järel teeb Domus Kinnisvara traditsiooniliselt põhjaliku kinnisvaraturu ülevaate, mis valmib juuli lõpus. Praegu viskame kiire pilgu juunikuu korteriturule Tallinnas, Pärnus, Narvas ja Tartus.

Tallinna korteriturg oli eelmisel kuul ilma suuremate muutusteta – korteriomandi tehinguid tehti 21 võrra rohkem, kuid keskmine hind jäi samaks. Aastases võrdluses on keskmine hind kasvanud 8,4%, käesoleva aasta algusest on hinnamuutus ca 7%. Seega on olemasoleva nõudluse taustal hinnad jätkanud stabiilset kasvu.

Tartus algas aasta väga väikese tehingute arvuga (jaanuaris 55 tehingut), kasvades iga kuu jõudsalt nii, et maikuus oli 105 ning juunis 100 korteri müüki. Hinnad liikusid üldjoontes tõusvalt, andes aasta algusest alates hinnalisa ainult 3%. 2010. aasta juuni kuuga võrreldes on tänavu keskmine hind ca 19% kõrgem.

Pärnu elamispindade sektor on üllatavalt hüplik: keskmine hind on kord üle, kord alla 700 €/m². Tehingute hulk saavutas juunikuus sellise taseme, mida võib nimetada aktiivseks, kuid eelmiste kuude ebastabiilsus selleks erilist kinnitust ei anna. Pärnu, etteruttavalt öeldes ka Narva, on linnad, kus aastases hinnavõrdluses oli juuni kuu keskmine hind madalam kui 2010.aastal – Pärnus hinnamuutus ca 1% ning Narvas 3%. Käesoleva aasta jaanuariga võrreldes oli juuni keskmine hind Pärnus 7% madalam.

Narva linna korteriturg on aktiivsuselt võrreldav Pärnuga, kuid hinnad on siiski oluliselt madalamad. Kui Pärnus tehti juunis 52 korteriomandi ostu-müügi tehingut, siis Narvas oli see 54. Seega samas mahus. Kuid kinnisvara hinnad on Narvas kordades väiksemad – juunikuu keskmine hind oli 291 €/m², mis on aasta algusega võrreldes 3,5% kõrgem.

Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturust rääkides saab eristada stabiilseid ja vähem stabiilseid piirkondi. Suurte hinna ja tehingute mahu kõikumistega jäävad silma Pärnu ja Narva. Eks samas see ole ka loogiline – väheste tehingute korral mõjutab üksik tehing keskmist päris oluliselt. Seetõttu ei anna keskmisest hinnast rääkimine head pilti Pärnu ja Narva hinnataseme kohta. Näiteks Narvas on viimaste kuude keskmine hind liikunud kord 14% üles, siis 12% alla, jõudes mai kuus tasemele ca 300 €/m². Aasta algusest alates on 1 m² hind kasvanud 5,5%.

Pärnus on olukord keerulisem – keskmine ruutmeetri hind langes hind märtsis 28%, aprillis tõusis 14%, et mai kuus taas 10% langeda, maanduses hinnatasemel 660 €/m². Käesoleva aasta algusest alates on korterite hinnad langenud ca 17%. Kuna kuised hinnakõikumised on suured, siis turutaseme välja toomine on keeruline.

Korteriturg on stabiilsem Tartus ja Tallinnas. Kuigi mõlemas linnas on ostu-müügi tehinguid tehtud varasemate aastatega võrreldes oluliselt vähem, siis keskmised ruutmeetri hinnad on väikse tõusva joonega stabiilsemad.

Tallinnas on korterite keskmine hind tõusnud 2009. aasta veebruari kuu tasemele. Kaks aastat tagasi maksti pealinna korteriomandi 1 ruutmeetri eest 1031 €, 2011 mai kuu keskmine hind oli 1023 €/m². Kuigi tehingute arv on tänavu väiksem kui eelmisel aastal, ületame siiski 2009. aasta esimese viie kuu tulemuse umbes 500 tehingu võrra.

Tartu korteriturg on aasta algusest alates olnud järjest aktiivsem. Seda illustreerib tehingute arv, mis jaanuari 55 tehingust kasvas mai kuuks 105-ni. Hinnad suurenenud ostu-müügi mahu tulemusel siiski ei muutunud. Mai kuu keskmine hind 856 €/m² on 1,5% väiksem jaanuari kuu keskmisest.