Hall metallik Octavia domineerib ka kinnisvaraturul

Kui lugeda Domus Kinnisvara igakuiste turuanalüüside uusarenduste lõiku, siis tehingute arvu osas paistavad Tallinna linnas välja sellised tänavad nagu Sinimäe, Astangu, Pöörise, Kuklase, Kadaka, Paepargi jms. Need on kohad, kus käesoleval aastal on vormistatud kõige enam tehinguid uute korteritega. Kõlab lausa triviaalsena, kui küsida, et millises Tallinna linnaosas toimub kõige enam tehinguid korteritega? Ikka piirkonnas, mis tundub olevat ka poliitilise valimisvõitluse keskpunkt ehk Lasnamäel.

Statistika kinnitab fakti, mida pealinnas ringi liikuv inimene ka ise silmaga näeb – kraanad ei ole enam ainult kesklinnas. Õigemini tuleb öelda, et kraanad on liikunud kesklinnast äärelinna, kuna nõudlus on liikunud pigem pealinna äärealadele. Loomulikult on kesklinn jätkuvalt atraktiivne piirkond, kus tehakse stabiilselt oma kogus tehinguid ära, kuid suurte korterite kõrge osakaal, soolased hinnad ja uute ostjasgruppide lisandumine on kasvatanud plahvatuslikult äärelinna populaarsust. Uute ostjasgruppide all tuleb mõista Tallinnasse sisserände tagajärjel saabuvaid inimesi teistest maakondadest, kes eelistavad nii finantsilistel, aga ka logistilistel põhjustel enamjaolt äärelinna ja klassikalisi magalapiirkondi. Less is more tähendus on jõudnud laiadesse rahvamassidesse ja nii ongi kinnisvaraturu tõeline hitt täna minimalistliku arhitektuuriga hoone, kus asuvad veel minimalistlikumad korterid. Mida vähem ruutmeetreid, seda parem. Mida lihtsamad lahendused ja mida odavam hind, seda veelgi parem. Ei häiri kedagi ka see, et tulevasi naabreid on 300, peaasi et korter asuks uues ja Tikkurila värvide järgi lõhnavas majas.

Ometigi ei ole see nii kogu aeg olnud. Mäletame hästi, et kui kinnisvaraturg hakkas kriisist välja ronima, siis kõigepealt hakati, küll väikeste eranditega, ehitama butiikmaju ja tegema nn rätseplahendusi. Ehitati põhiliselt 10-20 korterilisi maju ja enamjaolt südalinna piirkonnas. Domineerisid tänavate nimed nagu Adamsoni, Tatari, Wismari, Kaupmehe, Köleri jms. Panus tehti selgelt kohalikele jõukatele, kelle rahakott kriisi ajal väga ei kannatanud ning kes juba uue majandustsükli alguses olid piisavalt nõudlikud ja soovisid kvaliteetset elamist. Piltlikult võib öelda, et kui toona keegi kinnisvaraturul Škodat vaatas, siis ikka Superbi, aga pigem unistati Audide ja Lexuste suunal ning ära ei öeldud ka Lamborghini Gallardost. Oli nõudlust, pakkumine tuli järgi. Latt seati pärast majanduskriisi väga kõrgeks, buumiga pahatihti kaasnenud praakehitust ja odavust kardeti. Võib olla keerati vint ka veidi üle ja nõuded kvaliteedile aeti liigagi kõrgeks, igatahes tänaseks on keskmine standard tunduvalt allapoole tulnud ja nina ei kirtsutata ka uusarendustele peale, kus põrandal laminaatparkett. Praktilisus võidutseb kõikjal, mitte ainult kinnisvaraturul. Võib pigem imestada, et lihtsate ja praktiliste lahenduste tulek kinnisvaraturule sedavõrd kaua aega võttis. Diiselmootoriga Škoda sai eestlastele armsaks juba palju aastaid tagasi, nüüdseks on sarnane mõtteviis jõudnud suure osa korterite ostjaskonna südamesse.

Kinnisvaratsükkel on jõudnud järgmisse etappi

Tuntud laulusõnad ütlevad, et jälle algab kõik, algab uuesti, kõik on jälle nii, nagu ennegi. Kinnisvaraturg liigub teatavasti tsüklitena, tuntuim näide on ajast aega korduvad kinnisvarahinna tõusud ja langused. Kuid teatavad mustrid ja tsüklid ei ole iseloomulikud ainult kinnisvara hinnale ja tehingute arvule.

Uute eluruumide ehitamine on päevakajaline näide selle kohta, kuidas kõik algab uuesti. On igati arusaadav ja põhjendatud, et pärast kinnisvarakriisi end kogunud arendajad hakkasid esmalt ehitama optimaalse suurusega kortermaju kesklinna piirkonda. Olgu kohe lisatud, et nüüd ja edaspidi käib jutt eelkõige Tallinna/Harjumaa näitel. 2015. aastaks oli selge, et kesklinna piirkonnas on ülepakkumise hõngu, seda eriti suuremate korterite ja üle 200 000 euroses hinnaklassis. Turg reageeris suhteliselt kiirelt ja nii kerkisid uued kortermajad juba äärelinna. Aktiivne tegutsemine käis nii Lasnamäel, Mustamäel kui ka Haaberstis. Ostjad vaatasid, et äärelinnas saab korteri ligikaudu kaks korda odavamalt kätte, pakkisid kotid ja on 80 000 eurot maksvas kahetoalises korteris endaga rahul.

Tänavune märksõna: äärelinnastumine

Äärelinnastumist võibki nimetada käesoleva aasta kinnisvaraturu märksõnaks. Aga kuna kõik on jälle nii, nagu ennegi, siis on äärelinna kortermajade projektide edu kasvatanud arendajate julgust ja tegutsemisraadius on liikunud veelgi kaugemale. Uued projektid on käivitatud Sauel, Keilas, Kiilis, Jüris ja teistes lähivaldades. Omapärase tõigana võib välja tuua, et kui kortermajade ehitamine liikus südalinnast äärelinna, siis oli hindade langemine selge ja ostja rahakotile rõõmu tegev, kuid äärelinnast lähivaldadesse liikumine ei ole enam märkimisväärset hinnamuutust kaasa toonud. Üksikud projektid küll müüvad selgelt hinda, kuid sageli pole vahet, kas ostad korteri Mustamäele või sellest 20 km kaugusel asuvasse uusarendusse. Kui mõni arendaja ka tahaks kinnisvaraturul „säästumarketit“ teha, siis tuleb ehitushind vastu ning arendajal on kivisein ees, kust läbi minna pole kuidagi võimalik. Ostja aga rõõmustab, tema valikuvõimalused on oluliselt laienenud, nagu ka pakutav arhitektuur, siseviimistlus ja energiatõhusus.

Ring ei ole veel täis saanud

Kui kortermajade ehitus on end käima tõmmanud nagu tubli poliitik „Foorumi“ telesaates, siis kinnisvaraturu tsüklite kohaselt järgnevad kortermajadele investeeringud maade ja majade turule. Ühe- ja paarikaupa ning mikroarendusi ühepereelamute sektoris on mõistagi juba aastaid tehtud, kuid kortermajade jõudmine lähivaldadesse on kindel märk sellest, et kohe paisub pärmina madaltiheda hoonestuse turg ning uued elurajoonid ümber Tallinna on tõsiasi.

Kui kesklinnas on hulgakaupa valida 200 000–300 000 eurot maksvaid kortereid, siis on aja küsimus, mil kohanev ja kiirelt reageeriv turg pakub samas hinnaklassis välja eramajad. Kui mõned aastad tagasi võistlesid kesklinna lukskorterid pigem omavahel, siis nüüd on neile vääriliseks konkurendiks tulnud samas hinnas soliidsed eramud. Paanikaks pole mingit põhjust ja turu ülekuumenemise trummi ei pea taguma, selline tsüklite kulgemine oli oodatud. Paralleele kümmekond aastat tagasi toimunud kinnisvarabuumiga võib meelevaldselt muidugi vedada, kuid üks-ühele pole midagi võrreldavat. Kui toona tähendas uus elurajoon valdavalt detailplaneeringuga (põllu)maad, kuhu pääses läbi porimülgaste, siis praegu on enamik uutest elurajoonidest asfalteeritud teede ja toimivate tehnovõrkudega. Targemaks ja kogemuse võrra rikkamaks on saanud nii kohaliku omavalitsuse töötajad, arendajad kui ka kliendid.

Ja ühel hetkel jõuab tsükkel jälle niikaugele, et uusarendus keskendub vaid Tallinna kesklinna kortermajadele. Sinna on aga veel jupp maad minna ja seniks nautigem hetke, mil peosaalis vilguvad värvilised tuled.

Artikkel ilmus esmakordselt kinnisvaraajakirjas IMMO.

Pealinna kerkivad uued büroomajad tühjaks ei jää

Enamus äripindade tehinguid tehakse üürisektoris ja ülekaalus on kindlasti büroopinnad. Büroopindade osas on klientide liikumine stabiliseerunud ja aktiivsemad kliendid on juba uued pinnad leidnud. Pindade üürimisel ollakse pigem optimistlikult meelestatud ja tulevikku nähakse pigem positiivsena. Kiiremini on täitunud uued hooned kesklinnast eemal. Samas kesklinnas näiteks juba mõni aeg valmis olevas Navigatori büroomajas, Laeva tänaval on veel mõned vabad pinnad. Kentmanni 4 büroohoone on nüüd kõik pinnad välja üürinud. Uute hoonete hinnaklass on siiski küllaltki kõrge, eriti kesklinnas ja hea hoone puhul on kesklinna ümbrus paljudele mugavam valik. Hinnaklass kesklinnas on uutes hoonetes 14-16 eur/m2.
Vakantsus on endiselt vähenemas kõikides piirkondades eelkõige ettevõtete suurenemise tulemusena ja ka uute alustavate ettevõtete abil. Paljudes kvaliteetsetes hoonetes on vakantsus juba mitu aastat nulli juures nagu City Plaza, Tartu mnt 2; Tammsaare Ärikeskus Mustamäel.
Uute hoonete eeliseks on ka mõnevõrra madalamad kommunaalkulud. Üldjuhul on need vahemikus 2,2 – 4,3 eurot/m2 eest. Uutes hoonetes jääb see siis madalamasse vahemikku.
Aasta aastalt paranevad ka uute hoonete kommunaalkulud ja on mõeldud rohkem võimalustele korruste plaanilahendusi vajadusel kiiremini muuta. Silmaga nähtavatest muutustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Lisandumas on ka erinevaid tugiteenuseid näiteks Ülemiste City-s teenindusgalerii ja spordisaalid.

Tagantjärele vaadates oleks olukord olnud võib-olla teistsugune, kui oleks ehitatud varem ka kesklinna uusi hooneid. Nüüd on paljud üürnikud saanud maitsta ka äärelinna plusse, mis tagavad mõnevõrra kiirema töö ja kodu vahel liikumise, suured kaubakeskused, lahedamad parkimistingimused.
Konkurents äärelinn vs kesklinn pole vähenemas, tugevalt ehitab Ülemiste City – nende uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitusloa on saanud järgmine 9000 m² suurune büroohoone. Sellel aastal on veel valmimas äärelinnas Metalli tn 3 – Metalli Maja suurusega 3800 m², Mentori Ärimaja Mehaanika 21 suurusega 2000 m², Sõpruse pst 157 suurusega 2500 m². Järgmisel aastal lisanduvad Pärnu mnt 102b uus ärihoone 1900 m2, Hallivanamehe 4 „Eesti Loto“ maja ca 5000 m2 Maakri 19/21 kavandatav kõrghoone on valmimas alles aastate pärast, pakkudes siis ca 20 000 m2 äripinda. Ehitust on alustatud Kadriorus uue bürookompleksi rajamiseks, mis valmib järgmise aasta alguseks. Kokku tuleb seal 6500 m2 uut pinda, mis moodustud neljast neljakordsest hoonest. Üürihinda küsitakse 13-15 eur/m2.
Hoonete ehituse algusajaks on tavaliselt paar üürilepingut sõlmitud ja valmimisajaks üle poole hoone mahust täitunud. Mõned pinnad võivad olla ka tühjad umbes aasta vältel pärast valmimist, mis on ka normaalne, arvestades, et viimase pinnad ei pruugi suuruse poolest kõigile sobida seega peab sobivat üürnikku kauem otsima. Uusi hooneid küll tuleb, aga palju büroopinda on ka oma kvaliteedilt kehvapoolne ja kui ettevõttel vähegi võimalik ollaks valmis kolima ikkagi uuele pinnale. Kontoritöötajad veedavad suure hulga ajast tööl ja kes uues majas on töötanud, see naljalt vanemasse hoonesse tagasi minna ei taha.
Kesklinna vanemad büroohooned on enamjaolt täis eelkõige asukoha tõttu ja samas pole ka hinnaklass eriti kõrge – orienteeruvalt 10€/m². On ka mõned vanemad tootmishoonetest kohandatud pinnad, kus vakantsus mõnevõrra kõrgem. Seal on küsimus olnud ruumide planeeringus, kuna on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulatu. Klientide võitmiseks püüavad arendajad pakkuda midagi uut võrreldes teistega. Märksõnadeks on kindlasti säästlikkus ja keskkonda säästev mõtteviis. Üldises plaanis on jätkuvalt uut büroopinda ikka vaja ja praegused uued hooned leiavad peatselt üürnikud. Kindlasti teeb see olukorra kriitilisemaks vanemate hoonete omanikele, mis on olnud alustavate ettevõtete kasvulava.

Büroohooneid kvalifitseeritakse põhiliselt kahe metoodika alusel. Ühel juhul võetakse aluseks ainult hoone kvaliteeti, teisel juhul lisaks ka asukohta. Klass määratakse tähdedega A, B, C ja võimalus korrigeerida + või – märga. Ühel juhul oleks A klassi hoonet võimalik ehitada ainult kesklinna ehk näiteks Mustamäele ehitatud kõige kõrgema kvaliteediga hoone, ehk kus on olemas kõik kaasaegsed kommunikatsioonid sisekliima tagamiseks, ei saaks olla A klassi büroohoone, vaid kuuluks juba klassi B. Kliendile on kindlasti arusaadavam, kui räägitakse hoone kvaliteediklassist ja lisatakse sinna juurde asukoht. Näiteks B klassi hoone kesklinnas. B klassi puhul ei ole hoone enam päris uus ja paljud tingimused võivad olla kohati väikeste puudustega, näiteks pole piisav õhuvahetus, mõnes ruumis võivad puududa jahutusseadmed. C klassi puhul on tegemist juba vana hoonega, kus töötingimused on kesised.
Uued hooned vastavad kõik A klassi tingimustele, alla selle pole enam mõttekas midagi projekteerida. Ka uued lao- ja tootmishoonete kontoriosad on juba ehitatud vastavuses heade töötingimustega. Ühest küljest ei moodusta kliimatagamissüsteemid kogu ehitushinnast suurt osa ja teisest küljest on võimalik ventilatsioonisüsteemides kasutada energiat säästvaid lahendusi, mis kasutusajal annavad säästu kommunaalkuludes. Üldiselt polegi uutes majades töötingimustes enam erinevusi, võisteldakse enamasti kommunaalkulude suuruses ja eelis on neil, kes kasutavad energiat säästvaid lahendusi. Samuti on võimalik säästa kasutades automatiseeriud hoone juhtimissüsteeme kütte, ventilatsiooni ja valgustuse käigushoidmiseks.

* Artikkel ilmunud Äripäeva Kinnisvara lisas november 2014

Tabel

Tõeline maiuspala urbanistlikku luksust ja kesklinna mugavusi hindavale inimesele – Paldiski mnt 5 ja 7

Postitaja: Hiie Tamm @ 23.01.2014 07:13; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara müüb koostöös YIT Ehitusega Tallinna vanalinna naabruses asuvaid uusi eksklusiivseid kahe- kuni neljatoaliseid kortereid.

Kaks efektse ja loodussõbraliku välisilmega kortermaja sobituvad kenasti miljööväärtusliku Toompea ja seda ümbritseva Toompargi vahetusse lähedusse ja eristuvad teistest sarnastest projektidest tänu suurepärasele asukohale ning soliidse välimusele. Kassisaba piirkond on tõesti ideaalne elukoht inimesele, kes hindab elukoha valikul turvalisust, looduslähedust, kesklinna mugavust, kvaliteeti ning miljööväärtuslikku elukeskkonda ja ajalugu täis armsaid tänavaid otse Tallinna vanalinna külje all.

Paldiski mnt 5 ja 7 on projekteeritud koostöös Rein Murula Arhitektuuribürooga.

Majade viimistlemisel on kasutanud tumedat telliskivimustriga fassaadipaneeli, mis annab korterelamutele väärika ilme – samas kui rõdude õhulised klaaspiirded ja miniatuursed prantsuse rõdud lisavad hoonetele luksuslikku elegantsi. Paldiski mnt 5 on 6-korruseline korterelamu kokku 34 korteriga. Majas on kaksteis 2-toalist, kakskümmend 3-toalist ja kaks 4-toalist korterit. Paldiski mnt 7 on 4-korruseline maja kokku 13 korteriga. Majas on seitse 2-toalist, kolm 3-toalist ja kolm 4-toalist korterit.

Valdav osa kortereid on klassikaliste lahendustega, sissepääsuga trepikojast. Erilahendustega korterid paiknevad hoovimaja esimesel korrusel ja neil on sissepääs otse väljast. Viimastel korrustel asuvad avarate terrassidega korterid on aga tõeline leid nii perekondadele kui ka urbanistlikku luksust hindavatele inimestele.

Krunt ümbritsetakse piirdeaiaga ning territooriumil teostatakse ehitusjärgselt haljastus. Istutatakse puud ja põõsad ning rajatakse laste mänguväljak koos liivakastiga. Parkimislahendusena on olemas maa-alune parkla ning kinnistul asuv välisvalgustuse ja autokohtade märgistusega väliparkla, kuhu pääseb otse Paldiski maanteelt läbi puldiga avatava värava.
Mõned märksõnad, mis ilmestavad kõige paremini nii asukohta kui ka maju:

Vastupidav, kvaliteetne, mugav, läbimõeldud, avar

  • Raudbetoonist vundamendile rajatud hoonete karkass ja korteritevahelised seinad on monoliitbetoonist. Fassaadi kattematerjalina on kasutatud “igaveseks kiviks” nimetatud rasksulavast savist saksa klinkertellist;
  • Majas on soome tüüpi puitalumiinium aknad;
  • Igas korteris on eraldiseisev soojustagastusega ventilatsioonisüsteem. Korteri õhuvahetus on puldi abil reguleeritav vastavalt soovidele ja vajadustele;
  • Sanitaar-keraamika Villeroy ja Boch´lt ja segistid Hansgrohe´lt;
  • Välisukse lukustus – YALE Doorman Digitaalne Võtmevaba turvalukk;
  • Kõik radiaatorid on varustatud termostaadiga, et toatemperatuur oleks optimaalne ja tarbimine säästlik.

Väga hea asukoht, vanalinna lähedus

Üle tee asub Meriton Grand Conference & Spa Hotell, kus on Spordiklubi ja Kohvik Mademoiselle. Lähedal on Kelmiküla lasteaed kui ka Jakob Westholmi Gümnaasium , bussi- ja trollipeatused, mis tagavad mugava ühenduse teiste linnaosadega. Vanalinn koos oma elu ja meluga on vaid lühikese jalutuskäigu kaugusel.

Tervislik eluviis

Piirkonna muudavad aastaringselt elavaks Tallinna olulised vaatamisväärsused ja põnevad kultuuriüritused (Tuleskulptuuride Meistrivõistlused talvel, suvel Lillefestival Tornide väljaku pargis jne). Samas pakub varjukas Toompark privaatsust ja rahustavat rohelust – suvel saab Shelli tiigi kaldal nautida päikesepaistet, talvel aga tiigil uisutada. Lastega peresid rõõmustavad pargis korralikud mänguväljakud, jalutajaid aga arvukad istumiskohad.

Rohkem infot: http://www.paldiski5ja7.com

Lisainfot jagavad lahkelt Domus Kinnisvara sõbralikud maaklerid:

Gerli Valgma 5560 6495

Hiie Tamm 5556 3916

Üürihuviliste arv Pärnus kasvab

Postitaja: Piret Rondo @ 18.04.2012 08:22; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärnu on tuntud suvepealinnana ja soov tulla perega siia puhkust veetma kuulub paljude perede suveplaanide hulka. Miks siis eelistavad pered korterit hotelli mugavustele? Peamine on suvekorteriga kaasnev privaatsus ja mugavus ning ka säästlikkus.

Juba jaanuaris olid esimesed helistajad ja veebruaris tehti esimesed broneeringud. Üldiselt on kujunenud tava, et broneering jõustub pärast 50 % ettemaksu laekumist. Siis on kliendil kindlustunne, et ta soovitud suvekorteri ka saab. Tuleb tõdeda, et suvekorteri üürimisel loeb täna ainult asukoht. Võrreldes eelmiste aastate trendidega, siis suvekorterite soovijad eelistavad ainult rannarajooni ja kesklinna piirkondi. Ülejõele ja kesklinnast eemale jäävatesse piirkondadesse suvekülalised minna ei soovi, isegi Mai piirkond, mis jääb küll mereäärsesse elukeskkonda, ei ole suvehooajal suvituskohana enam populaarne piirkond.

Vaadates Pärnu suvekorterite pakkumisi, siis kortereid pakutakse nii nädala kui kuu kaupa. Nädala hinnad jäävad suurusjärku 200 € – 400 € ja kuu hinnad 800 € – 1300 €. Reeglina hinnad sisaldavad nii kommunaalmakseid kui ka maakleritasu. Hind sõltub, millisel suvekuul soovitakse üürida. Juulikuu on alati kõige kallim. Samuti sõltub hind sellest, kas tegemist on uues majas asuva korteri või vanemas majas asuva renoveeritud korteriga. Kuna kliendid on väga hinnatundlikud, siis kõrgema hinna puhul nõutakse ka kvaliteeti. Möödas on ajad, kus magati madratsitel ja voodipesu tuli omal kaasa võtta.

Peamiselt otsivad suvekortereid Tallinna ja Tartu puhkajad, kuid on ka peresid Venemaalt. Põhjanaabrite osakaal on väike, pigem eelistavad nemad Pärnu spaade võimalusi. Suvepuhkuseks soovitakse väga üürida ka maju, kuid kahjuks neid pakkumisi palju pole.

Kirde-Eesti kinnisvaraturg

Eile oli mul taas suur rõõm teha ettekanne Domus Kinnisvara Kirde-Eesti regiooni partneritele ja klientidele meie uue turuanalüüsi kohta. Üritus ise möödus nagu tavaliselt Narvale omaselt sõbralikus õhkkonnas. Alljärgnevalt aga annan ka meie blogi lugejatele veidi infot, mis siis Kirde-Eesti kinnisvaraturul ikkagi toimub.

Esmalt natukene fakte muutuste kohta. Kirde-Eesti kinnisvaraturg oli 2011 nii periooditi kui regiooniti üsna kõikuv. Nii saab konstanteerida, et 2011 aastal võrrelduna 2010 aastaga:
– korteritehingute
o hulk Ida-Virumaal korteritehingute püsis enam-vähem stabiilsena (-0,6%), kuigi rahaline käive kahanes mõõdukalt (-6,4%);
o hulk Lääne-Virumaal kasvas mõõdukalt (+5,7%), kuigi rahaline käive kahanes tuntavalt (-10,4%);
– eramute (hoonestatud elamumaade) tehingute
o hulk Ida-Virumaal kasvas tuntavalt (+15,1%), veelgi enam aga kasvas rahaline käive (+30,6%);
o hulk Lääne-Virumaal aga kahanes natukene (-4,1%), samas kui käive kahanes tuntavalt (-12,5%);
– elamukruntidega (hoonestatud elamumaaga) tehtud tehingute
o hulk Ida-Virumaal kahanes peaaegu poole võrra (-43,7%), samavõrra kahanes ka rahaline käive (-47,5%);
o hulk Lääne-Virumaal kahanes sisuliselt poole võrra (-51,3%), kuigi rahaline käive kahanes vaid veerandi jagu (-24,8%);
– metsamaaga tehtud tehingute
o hulk Ida-Virumaal kasvas peaaegu veerandi võrra (23,7%), samas kui käive kasvas üle poole (57,7%);
o seis Lääne-Virumaal oli täpselt vastupidi – tehingute hulk vähenes veerandi võrra (-28,4%) ning rahaline käive kahanes ligi poole võrra (-44,7%);
– haritava maaga tehtud tehingute
o hulk langes Ida-Virumaal veerandi võrra (-26,1%) ning ka rahaline käive langes samavõrd (-23,8%);
o seis Lääne-Virumaal oli taas täpselt vastupidine – tehingute hulk suisa kahekordistus (+101,7%) ning käive veelgi enam (+114,1%).

Sõltumata varaliigist või maakonnast, oli Kirde-Eesti kinnisvaraturul 2011 II pa tuntavalt aktiivsem, kui I pa.

Korteriturul eristuvad Kirde-Eestis teistest linnadest mõnevõrra Narva ja Sillamäe. Mõlemas linnas on korterite keskmine m2 hind olnud kergelt tõusva trendiga samas kui teistes linnades on olnud see küllaltki stabiilne (Kohtla-Järve ja Jõhvi) või hoopiski kahanev (Rakvere). Narva-Jõesuus üliväikese tehingute arvu juures selget trendi välja ei joonistu ning kogu regiooni kõrgeimad hinnad olid väga hüplikud.

Kirde-Eesti aktiivseim ning suurima mahuga turg on vaieldamatult Narva ning selles omakorda domineerib ilmselgelt korteriturg – seda nii tehingute hulga kui rahalise käibe poolest. “Linnas sees” ringi vaadates näeme, et narvakad ostavad kortereid enim kesklinna (29% tehingutest)  ja Kreenholmi (27%) piirkonnas. 2011 I ja II pa võrdluses on väikeseks muutuseks suurenenud tehingute arv Narva Vanalinna/Pimeaia piirkonnas. Selle põhjusena võib välja tuua keskmise m2 hinna langemist kesklinna piirkonnas (suure tehinguaktiivsusega Pähklimäel, Soldinos ja Kreenholmis hinnad tõusid). Seda isegi sellisel määral, et Pähklimäe ning Soldino piirkonna korterite keskmine m2 hind ületas möödunud poolaastal Vanalinna/Pimeaia tehinguid.

Nagu eelnevalt nimetatud, siis tervikuna Narva linnas korterite hinnad siiski 2011 aastal tõusid. Statistiliselt on veel väga vaevaliselt näha tendentsi, et odavamate korterite (müügihinnaga alla 10 000 euro, möödunud poolaastal 44% tehingutest) osakaal kahaneb natukene kallimate (10 000 – 20 000 eur, möödunud poolaastal 40% tehingutest) kasuks. Sama on näha, kui vaadata, millise m2 hinnaga tehinguid tehakse – 2011 II pa tehti 151 – 3000 eur/m2 hinnaga 50% Narva korteritehingutest, samas kui aasta esimesel poolel oli nende osakaal 38%. Seega on Narva korterid ikkagi väga odavad. Näiteks üle 50 000 euro tehinguid oli möödunud aastal vaid üksikuid. Kvaliteetsete korteritega kallite tehingute tegemine on problemaatiline juba seetõttu, et hindajatel pole võtta eksperthinnangu koostamiseks sobivaid võrdlusobjekte ning nii ei ole ka pankadel võimalik vajalikku finantseeringut väljastada.

Narva korteriturust rääkides ei saa mööda minna ka üüriturust. Täna Ida-Virumaal tehtavatele mitmetele suurtele ehitustöödele, on kvalifoitseeritud ehitusspetsialistide kontsentratsioon Narvas väga kõrge ning nad kõik soovivad elada kuskil paremas kohas, kui ehitussoojakus. Seetõttu on sisuliselt kõik vabad korterid Narvas leidnud omale mõne välismaalasest ehitusmehe üürnikuks ning Narva üürihinnad tõusnud Tallinna tasemele. Seejuures aga ei pakuta tihtipeale Tallinna tasemel kvaliteeti. Narva keskmine korteri m2 hind oli möödunud kuul 303 eur/m2, mis on ca 3 korda madalam tallinna hinnatasemest. Nii pakuvadki Narva üürikorterid järelikult Tallinna alternatiiviga võrreldes 3 x kõrgemat üüritootlust. Sisuliselt on tekkinud olukord, kus kohalikke elanikke hakatakse juba kõrgete üürihindadega tänavale tõstma. Kuna ehitused kestavad siiski vaid lühikest perioodi, siis tänast olukorda arvestades pikaajalisi investeerimisplaane teha ei tasuks.

2011.aasta Tartu korteriturul

Postitaja: Kristjan Gross @ 22.07.2011 02:42; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2011. aasta algas Tartu korteriturul talvisele sesoonsusele omaselt väheste tehingutega. Sellele avaldas kindlasti mõju ka 2011. aastal kehtima hakanud euro, sest uue rahaga ei olnud keegi harjunud. Euro mõju oli seda enam märgatav, kuna tehingute arv jäi esimeses kvartalis oluliselt madalamaks 2010. aasta sama perioodiga võrreldes. Kui 2010. aasta I kvartalis tehti 254 tehingut, siis käesoleval aastal oli neid 193, mis on võrreldav pigem 2009 aasta esimese kvartaliga. Samas kasvas käesoleval aastal tehingute hulk II kvartalis, olles suurem eelmise aasta tehingute hulgast.

Kuigi aasta algas passiivsemalt, ei olnud sellel mõju korterite hinnale. Tartu korteriomandi tehingute keskmine hind on olnud üsna stabiilse kasvuga alates 2009. aasta IV kvartalist, mil oli viimaste aastate madalaim hind 712 €/m². Alates sellest on korterite m² hind kasvanud 21%, olles 2011 II kvartalis 865 €/m².

Nagu öeldud, oli 2011. aasta alguses üsna vähe korterite ostu-müügi tehinguid. Kuna huvi elamispinna soetamise vastu on turul siiski püsinud, on ka tehingute mahud järjest kasvanud ning euro mõju vähenenud.

Kui kvartaalsed hinnad on stabiilse kasvuga, siis üksikute kuude lõikes on hinnaerinevused selgesti märgatavad. Samas on oluline märkida, et väheste tehingute juures on keskmine hind kergesti mõjutatav. Eriti hästi on see näha veebruarikuu statistikat vaadates, mil keskmine hind tegi jaanuarikuu hindadega võrreldes languse ca 10%. Põhjuseks oli odavate tehingute hulk. Seda näitab ka veebruarikuu ühe tehingu keskmine hind, mis oli 39 500 €, samas kui jaanuaris oli see 46 700 € ning märtsis 53 000 €.

Linnaosade lõikes on suurima tehingute arvuga jätkuvalt Annelinn, kus tehakse umbes 20% kõikidest korteriomandi tehingutest. Järgnevad Karlova, Kesklinn, Ülejõe ja Supilinn.

Kõige likviidsemad ongi tüüpkorterid Annelinnas, Jaamamõisas ja Ülejõel, moodustades 1/3 tehingutest. Linnaosade tehinguaktiivsus on sõltuv kaugusest kesklinnast, hinnatasemest ja pakutavatest objektidest. Näiteks Annelinna korterite hinnatase on sel aastal olnud ca 20% madalam Tartu keskmisest, sest piirkonnas on valdavalt tüüpkorterid, millede konkurents turul on üsna suur. Teiste linnaosade hindadel nii suurt negatiivset erinevust ei ole. Kesklinna elamispindade hinnad on linna keskmisest ca 30% kõrgemad. Kõige suurem erinevus oli I kvartalis Supilinnas, mil keskmine 1 m² hind erines Tartu kõikide korterite hindadest 55%. Põhjus oli Supilinna uute korterite müügis.

Supilinn ongi kõige enam arenenud piirkond. Tegemist on kesklinna naabruses asuva linnaosaga, kus kõik vajalik on käe-jala juures, sh Emajõgi, lauluväljak, kesklinn jms. See on meelitanud ka arendajaid, sest linnaosal on ka tänase turusituatsiooni taustal kõik eeldused uute arendusprojektide edukaks realiseerimiseks. Heaks näiteks on Oa ja Meloni tänava korterelamud, mis valmisid käesoleval aastal ning kus müümata on mõni üksik korter. Samuti on müüdud Kartuli tänaval renoveeritud kortermaja kõik korterid.

Linnaosade lõikes on kõrgeim hinnatase Kesklinnas, mis on esimese poolaasta jooksul olnud üsna stabiilne. Kesklinna piirkonnale pakub alternatiivi ja konkurentsi Supilinn, kus esimeses kvartalis müüdud uued korterid tõstsid keskmise hinna Kesklinna tasemest kõrgemale (Supilinna keskmine hind jaanuaris oli ca 1600 €/m²).

Teistes Tartu linnaosades suuri muutusi hindades pole olnud. Annelinna keskmine hind, mis eelmisel aastal oli praktiliselt muutumatu, kasvas II kvartalis 10% ning oli nüüd 6% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga.

Tartu korterite pakkumiste arv on suurenenud aasta algusega võrreldes ca 13%. Kui jaanuaris oli City24 Spot andmetel müügis 985 korterit, siis juunis juba 1100. Suurima lisa andsid Annelinn ja Kesklinn, mis on ka loogiline, sest tegemist on kõige likviidsemate linnaosadega.

Küsitud hindade tase näitab piirkondade eelistusi – Kesklinna piirkonnale järgneb Tähtvere, Supilinn ning Veeriku. Küsitud hindades on kõige suurema positiivse muutuse teinud Karlova (10%) ning negatiivse muutuse Jaamamõisa ja Veeriku (8% ja 7,5%) linnaosad. Mujal on muutused olnud väiksemad.

Vahe keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahel on tänavu olnud väiksem kui 2010 aastal. Kui eelmise aasta teisel poolel oli tehinguhinnad ca 20% madalamad küsitud hindadest, siis sel aastal on vahe keskeltläbi 16%.

Kinnisvaraturul müüvad asukoht ja hind

Postitaja: Raul Reino @ 06.04.2011 09:15; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui Erich Maria Remarque veel elaks, siis Eesti kinnisvaraturgu analüüsides pealkirjastaks ta oma arvamusloo ilmselt sõnadega „Kinnisvaraturul muutuseta“. Ostjad vaatavad jätkuvalt asukohta ja vaatavad hinda. Igal objektil on oma sihtgrupp ja reaalsed ostuhuvilised olemas. Vaadatakse senisest tähelepanelikumalt rahakotti ja kellel sätendab kuld vastu, see vaatab südalinnas asuvaid klaasist ja terasest kõrghooneid, kellel kõlisevad hõbemündid, see vaatab rohkem linna äärde ja üritab seal soetada kodu võimalikult odava hinnaga. Domuse maaklerid kohtasid märtsikuisel kinnisvaraturul nii rahakaid välismaalasi, keda huvitasid investeeringud Tallinna kesklinna, aga ka elu hammasrataste vahel valguskiirt otsivaid kodanikke, kel soov soetada soodsatel tingimustel kindel eluase. Ruutmeetri hindade käärid jäid Domuse Tallinna maaklerite tehingute järgi märtsis 401 ja 2895 euro vahele, mis tähendab hindade 7-kordset erinevust! Piiride paremaks tajumiseks olgu lisatud, et kroonides oli ruutmeetri hinnavahemik 6274 – 45 296.

Stabiilselt kõrgetele tehingumahtudele kesklinnas ja Lasnamäel oli seekord suurt huvi täheldada Kristiine piirkonna osas, kus tehti palju tehinguid keskmises seisukorras olevate korteritega. 1-3-toaliste korterite tehinguhinnad jäid selles piirkonnas valdavalt 25 000 kuni 45 000 euro vahemikku.

Tehingute näited

Asukoht: Suur-Sõjamäe, Tallinn
Tubade arv: 2
Korruselisus: 2/1
Üldpind: 51 m2
Hoone ehitusaasta: 1950
Seisund: vajab remonti
Hind: 20 452, 401 €/m²

Asukoht: Tornimäe, Tallinn
Tubade arv: 2
Korruselisus: 30/8
Üldpind: 43,7 m2
Hoone ehitusaasta: 2007
Seisund: väga hea
Hind: 126 500 EUR, 2895 €/m²

Kinnisvaraturul nõutakse kvaliteeti

Postitaja: Raul Reino @ 12.12.2010 01:55; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domuse maaklerite poolt novembri lõpus ja detsembri alguses vahendatud korteritehingud ainult kinnitavad seda trendi, mis juba mõnda aega turul valitsenud on. Selge nõudlus on olemas korraliku kvaliteediga korterite järele ja piirkondadest domineerib jätkuvalt kesklinn. Korralikku siseviimistlust, kvaliteetseid materjale, läbimõeldud sisekujundust on pakutavates korterites vähevõitu ja seetõttu saab keskmisest tasemest eristuv korter paraja tähelepanu osaliseks. Ostjatele pole täna probleemiks maksta kesklinna piirkonnas järelturu korterite eest kuni 30 000 kr/m2 (1917 eur/m2) hinda. Tehinguid tehakse ka kõrgemate hindadega, aga siis juba valdavalt tornmajades ja vanalinnas.

Toome ära mõned näited reaalsetest tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Virmalise tn
Korrus: 5/2
Üldpind: 39 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: rahuldav
Hind: 670 000 EEK (42 820 EUR)


Asukoht: Tallinn, Ravi tn
Korrus: 3/3
Üldpind: 105 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Hind: 3 100 000 EEK (198 126 EUR)

Asukoht: Tallinn, Rännaku pst
Korrus: 5/2
Üldpind: 82 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Hind: 1 320 000 EEK (84 363 EUR)

Elamine kesklinnas läks hinda

Postitaja: Raul Reino @ 15.11.2010 08:49; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Oktoobris tehti tavapärasest rohkem tehinguid Tallinna kesklinna korteritega. Kinnisvarafirmade sõnul on selle taga kohalike elanike aktiivsuse tõus elamispinna soetamisel. Korterite soetamist väljaüürimise eesmärgil väikese tootluse tõttu ei soovitata.

Loe edasi ehitusuudised.ee veebilehelt