Vihmaperiood on hea aeg maa ostmiseks

Lõppema hakkav suvi on endaga kaasa toonud tõelise vihmaperioodi, kus sagedane vihmasabin on varjutanud kindlalt päikesepaiste. Kuid juba vanarahvas teadis, et pole halba ilma heata. See, mis puhkajale on trotsi tekitav, on kinnisvara ostjale aga häid võimalusi pakkuv. Just nüüd on kätte jõudnud õige aeg maatükkide ostmiseks.

Nädalaid kestev vihmasadu toob paremini kui miski muu välja selle, milline on maatüki tegelik kvaliteet. Ostja saab ilma välist spetsialisti kaasamata juba ise kerge vaatluse tagajärjel aru, kas krunt on vesine või mitte, kas kogu maapind on ühtlaselt niiske või on mõned maatüki nurgad lootusetult vee all, millised on krundi kalded ja kuhu koguneb näiteks kogu uuselamurajooni vihmavesi. Piisavate rahaliste võimaluste juures saab ostja muidugi loodusele vastu astuda, sest nagu me teame, siis oli juba Brežnevi ajal olemas plaan Siberi jõed teistpidi voolama panna. Aga krundi täitmine on siiski kulukas tegevus ja odavam on looduse poolt tehtuga rahule jääda. Investeeringud hoone ehitusse ja haljastustöödesse tuleb kinnistul nagunii ette võtta. Lisaks annab vihmaperiood hea ülevaate kätte ka sellest, milline on krundi juurdepääsuteede seisund. Korralikes uuselamurajoonides, kus teed asfalteeritud, pole küsimus sedavõrd päevakajaline, kuivõrd maakohtades ja poolikutes arenduspiirkondades. Poristel teedel sõitmine ei ole kindlasti kõikide jaoks probleem, kuid oluline on, et ostja oleks informeeritud kõigest, kui ta olulist ostuotsust tegema hakkab. Ja ega ka uuselamurajoonide puhul ei või 100 % ostja kindel olla piirkonna settekaevude olemasolus ja kvaliteedes enne, kui ta on oma silmaga vihmasaju tipphetke ära näinud. Mäletame alles mõned aastad tagasi, kuidas Rae valla teatud tänavatel sai sügiseste suurveede aegadel vaid paadiga koju.

Kinnisvara ostmine on emotsionaalne protsess, kuid sügisel krundi soetamine kaldub pigem ratsionaalse tegevuse hulka. Kevadel või südasuvel on kerge ennast ära petta päikesest, helerohelistest puudest-põõsastest, kuivast maapinnast, õide minevatest lilledest. Kui aga sulle krunt meeldib ka siis, kui kõik me ümber on hall, raagus ja vesine, siis võib päris kindel olla, et see maatükk meeldib sulle veel enam kevadises päikesepaistes. Täiendava boonusena saab talv otsa uut majaprojekti rahulikult mõelda ja viimistleda ning vajaminevat dokumentatsiooni korda ajada, et siis uuel aastal saaks juba hoogsalt ehitustegevusega alustada.

Ja lõpetuseks on 2016. aasta sügis ka turuseisu mõttes hea aeg elamumaa soetamiseks. Korterituru vägagi elav sagimine ei ole täielikult kruntide turule kohale jõudnud ja hinnataset võib veel pidada mõistlikuks. Harju maakonnas oli 2016. aasta I poolaastal keskmine hoonestamata elamumaa hind 40 €/m2. Aga see ei pruugi nii jääda. Domus Kinnisvara analüütikud on esile toonud, et ostjad tunnevad eelnevate aastate jõulise korterite hindade kasvu foonil üha enam huvi hoonestamata elamumaade vastu. Näiteks üksikelamute ehitamiseks väljastatud ehituslubade arv kasvas 2016. I poolaastal Harju maakonnas 19%. Samuti on kasvanud väljastatud kasutuslubade arv – kokku väljastati 2016. I poolaastal 342 üksikelamu kasutusluba, mis oli 2015. I poolaastast 51% rohkem. Eestlastele on ikka meeldinud oma majas elada, mistõttu lähiaastateks võib prognoosida nõudluse kasvu elamumaade sektoris.

Kasutusluba – mis, kellele ja milleks?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 11.07.2016 11:53; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Oma kodu ost on iga inimese elus tõenäoliselt üks suurimaid ning olulisemaid tehinguid. Kujuta ette – oled välja valinud oma unistuste kodu ning oma mõtetes toimub juba selle sisustamine ja planeerimine. Tore, eks? Sa arvad, et kõik läheb sujuvalt ning kenasti kuni selgub üks tõsiasi, mis varjutab hinnanguliselt 60 protsenti olemasolevatest eramajadest – majal puudub kasutusluba. architect-254579_960_720
Esmapilgul võib tunduda kasutusluba ebavajaliku formaalsusena ning seda kinnitab Sulle ka maja samaaegne omanik – tema elab ju seal ise sees ning kõik on hästi. Küll aga on tegemist Sinu jaoks probleemiga näiteks olukorras, kus soovid endale soetada maja pangapoolse finantseeringuga. Tänasel päeval on pangad üldiselt seisukohal, et nemad kasutusloata kinnisvara ostu ei finantseeri. Kui nad seda aga teevad, siis vaid juhul, kui kasutusloa puudumine on mõjuvalt põhjendatud või lisatakse laenulepingusse klausel, et näiteks ühe aasta jooksul peab kinnisvara saama endale kasutusloa. Paraku on aga kasutusloa puudumine enamasti asjaajamise taga, mida ei saa lugeda selle puudumise mõjuvaks põhjuseks. Sellisel juhul võib paljudel juhtudel leida end olukorrast, kus omavahendeid napib, pank laenu ei anna ning unistuste kodu jääb soetamata.

Miks on pangad oma tingimustes niivõrd karmid?

Peamiselt seisneb põhjus selles, et kinnisvaraturg on väheselt reguleeritud ning teisiti ei saa turul asjad korda. Seega on pank võtnud endale eesmärgiks kinnisvaraturgu korrastada teostades seda läbi nõuete karmistamise. Arvestades, et enamustel majadel puuduvad kasutusload just suhtumise „elan sees, kõik on hästi“ tõttu, siis on paljudele taotlemise protsess üsna lihtne. See võtab küll oma aja ning kulu, kuid tulevik muutub neile palju lihtsamaks. Isegi juhul, kui oled maja ehitanud või ostnud näiteks omavahenditega enda tarbeks ning plaanid seal aastakümneid või isegi elu lõpuni sees elada, võib ette tulla ootamatusi ning see tuleb maha müüa. Kasutusloa olemasolu on sellisel juhul äärmiselt oluline ning selle puudumine võib eemale peletada väga suure hulga klientidest.

Suurim risk on kindlustusjuhtumid

Kui kinnisvaral puudub kasutusluba, on üheks suurimaks riskiks kindlustusjuhtumid. Kui objektiga juhtub õnnetus ning sellel puudub kasutusluba, võib kindlustusettevõte suure tõenäosusega keelduda kulude kompenseerimisest. Seda põhjusel, et kasutusloata ehitis on seadustamata ning pole täpselt teada, kas õnnetus juhtus lähtuvalt ehitise nõuetele mittevastavusest või millestki muust. Eriti ohtlikud on siinkohal tulest tingitud õnnetused, kuna kasutusloa taotlemise üheks vajalikuks osaks on elektriauditi teostamine, mis kontrollib elektrisüsteemi vastavust nõuetele ning kui õnnetus juhtub sellest lähtuvalt, mis on ühtlasi tihti üheks tulekahju põhjustest, võib olla üsna kindel, et kahju tuleb enda taskust kinni maksta.

Puutumata ei ole ka korteriomanikud

Kui valdavalt räägitakse kasutusloa probleemidest majade puhul, siis ei ole tegelikkuses puutumata ka korteriomanikud. Ka kortermajadel võib tihti olla kasutusloaga probleeme, näiteks kui peale ehitusluba ning ehituse lõppu pole mingil põhjusel tegeletud hoone kasutusele võtmisega. Kui kortermaja aga renoveeritakse ning ehitustööd on pooleli, kasvõi juhul, kui ehitustöösid teostatakse väga aeglases tempos, on tegemist mõjuva põhjusega kasutusloa puudusele ning see ei tekita probleeme. Küll aga kui asi on taaskord puhtalt asjaajamise taga või on ehitus teostatud nõuetele mittevastavalt, võib pank keelduda ostu finantseerimast. Kasutusluba ei väljastata korterelamus üldiselt vaid ühele korterile, vaid kogu majale ühiselt. Seega, kui korterelamul puudub kasutusluba, tasub selle tagamaid uurida ühistult või haldusfirmalt. Ühtlasi tasub tähele panna, et kaasomandis kinnisvara puhul on protsess palju
keerulisem, kuna taotlemiseks on vaja kõigi omanike nõusolekut ning allkirja, mille saamine võib osutuda üsna keeruliseks.

Kontrolli oma kinnisvara kasutusloa olemasolu

Probleemide ennetamiseks on otstarbekas kontrollida oma kinnisvara kasutusloa olemasolu ning alustada vajadusel taotlemisega juba täna. Seda saab teha kõige lihtsamalt Ehitisregistrist minnes veebilehele https://www.ehr.ee, sisestades seal kinnisvara aadressi ning vaadates avanevalt leheküljelt ehitise üldandmetest viimati esitatud ehitusalast dokumenti. Kui viimaseks dokumendiks on kasutusluba või kasutusteatis, on sellel kinnisvaral dokumentatsiooni poole pealt tõenäoliselt kõik korras. Kui seal on aga ehitusluba või ehitisteatis, puudub kinnisvaral kasutusõigus ning tasub uurida selle tagamaid. See võib olla mõjuvalt põhjendatud, kui objektil käibki parasjagu ehitustöö, kuid probleemi võib aimata juhul, kui sellest märke ei ole. Ühtlasi ei tasu täieliku tõena võtta, kui ehitise seisundiks on märgitud „kasutusel“, kuna tegemist võib olla aegunud informatsiooniga. Juhul, kui avastad kasutusloa osas puuduse, tasub pöörduda vastava piirkonna omavalitsuse ehitusspetsialisti poole, kes suunab Sind vajalike toiminguteni, et see luba kinnisvarale saada.

Mariel_Aim
Mariel Aim
Pärnu kontori maakler

Kui koju ei pääse

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.04.2016 11:35; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
1 kommentaar

koduteeSõna “kodutee” tekitab turvalisust, hubasust ja kindlust. Koju pääseb kas tänavalt, erateelt või avalikult kasutatavalt teelt.

Kui kodutee viib eratee kaudu, võib naabritevaheline hea läbisaamine kiiresti lõppeda, kui naaber peaks vahetuma. Erateed pidi koju pääsemiseks annab seadus võimaluse seada kasutusõigus, servituut või on tee omanik andnud tee kohalikule omavalitsusele avalikku kasutusse.

Isiklik kasutusõigus ja servituut seatakse notari juures. Nende vahe on selles, et isiklik kasutusõigus on seotud konkreetse isikuga, kelle kasuks on juurdepääs võimaldatud, ja kinnistu müügil isiklik kasutusõigus kustub. Servituut jääb aga kinnistu müügil kehtima.

Seaduslikult vormistatud juurdepääs tagab meelerahu ja turvatunde. Eksperthinnangutes, mille alusel pangad laenu väljastavad ja hindavad tagatisvara väärtust, on kirje juurdepääsutee kohta ja hea juurdepääs kinnistule on väga oluline.

Juurdepääsud

Asjaõigusseaduse (AÕS) 156. paragrahvi 1. lõige sätestab isiku õiguse nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Kohtupraktika näitab, et AÕS § 156 lg 1 ei näe juurdepääsu nõue eeldusena ette olukorda, kus kinnisasjale puudub igasugune juurdepääs, vaid piisab sellest, kui kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs. Puudumisega on kindlasti tegemist siis, kui kinnisasi ei piirne üheski kohas avalikult kasutatava teega.

Kui kinnisasjani on võimalik siiski pääseda avalikult kasutatavalt teelt, on kohtud asunud seisukohale, et ainuüksi selle asjaolu puhul tuleb juurdepääsu nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks. Ja selgitada, kas naabri kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotlevale omanikule tunduvalt odavam ja naabrit kui kinnisasja omanikku vähem koormav.

Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks. Juurdepääsu määramist ei välistata, kui omanik on naabri juurdepääsu soovist kuuldes rajanud takistusi, näiteks paigaldanud väravad, istutanud puid, põõsaid või tassinud kive. Sellist tegevust saab kohus hinnata pahauskse käitumisena.

Kohus arvestab nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omaniku huve. Huvide arvestamisel on kohtud kaalunud puudutatud isiku privaatsuse riivet, varasemaid tee kasutamise tavasid, juurdepääsutee investeeringu suurust.

Kellele tee kuulub?

Kui kortermaja elanikud on otsustanud keelata naabritel juurdepääsutee kasutamise, mida siis teha?

Linnaski tekib olukordi, kus tänavalt maja ette viiv sissesõidutee on erastatud ühe kortermaja osaks. Tegemist võib olla asfaltteega, mida ajalooliselt on alati kasutatud juurdepääsuteena ümberkaudsetele kinnistutele. Selge, et seadus kohustab kinnistu omanikku võimaldama oma kinnistu kasutamist teistele juurdepääsuks.

Selle näite puhul teeb olukorra keeruliseks asjaolu, et juurdepääsu servituudi nõude peab esitama ja selleks nõusoleku andma iga korteriomanik eraldi.

Kohtulahendites on üldiselt elamuga kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele määratud vähemalt sõiduautoga.

AÕS § 156 lg 1 alusel on ka avalikult kasutatava tänava ääres asuva kinnisasja hoovi pääsemiseks üle võõra kinnisasja sõidukiga juurdepääsu määramine iseenesest võimalik, kuid seda eeldusel, et sõidukiga juurdepääs on kinnisasja kasutamise otstarvet silmas pidades eluliselt vajalik.

Asjakohane ei ole lähtuda üksnes kinnisasja kasutamise mugavuse kaalutlustest, mille tarvis juurdepääsuõigust üle võõra kinnisasja taotletakse, sest sageli ei saa kesklinna vahetus läheduses tiheasustusega alal eeldada, et elanikel peab igal juhul olema võimalus hoida oma sõidukeid elamu hoovis.

Enne kinnistu ostmist tuleks kontrollida, kellele kuulub tee, mille kaudu krundini jõuab. Tee kuulumist saab igaüks kontrollida maa-ameti kaardiserverist ja kinnistusraamatust. Samuti võib omavalitsusest küsida, kellele tee kuulub.

(Artikkel ilmus Pärnu Postimehes 15.04.2016)

piret

Piret Rondo
maakler-hindaja

KUUT, KUUR JA KÜÜN ehk veelkord uuest ehitusseadustikust

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 28.09.2015 04:14; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

1.juulist 2015 a. hakkas kehtima uus ehitusseadustik, mis on eelmisega võrreldes süsteemsem ning eeldatavasti annab vastuseid mitmetele praktikas vaidlusi tekitanud küsimustele. Uude ehitusseadustiku on koondatud kõik hoonete ja rajatistega seonduvad eriseadused: hooned ja nende kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse ja kanalisatsiooniseadmed, puur-ja salvkaevud, jne

MILLISEL JUHUL TOOB UUS SEADUS OMANIKULE  500€ SUURUSE RIIGILÕIVU?

1.juulist Ehitusseadustik _Piretjõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt tuleb ehitisregistri andmed korrastada 2020.a 1. jaanuariks. Korrastamise käigus kantakse registrisse kõik sinna seni kandmata hooned, mida hakatakse tuvastama ortofotode alusel. Ortofotode abil avastatud, kuid ehitisiregistrisse kandmata hooneid, on kohustatud kontrollima kohalik omavalitsus.

Kui hooned on ehitatud õiguspäraselt ja omanikul on olemas sellekohased dokumendid, kuid registris siiski andmed puuduvad, siis kantakse ehitised asjakohaste dokumentide alusel registrisse. Õiguslikku alust omavad, kuid ehitisregistris puuduvate hoonete andmed, kannab kohaliku omavalituse registripidaja ehitisregistrisse tasuta!

Vastupidises  olukorras, kui dokumente (ehitusluba, riikliku vastuvõtukomisjoni akt, jt. dokumente) pole säilinud või pole neid kunagi olnudki, tuleb hakata omanikul tagantjärele pabereid koostama ja ehitusauditeid tellima. Ehitusloata olemasoleva hoone/rajatise nõuetele vastavuse tõendamiseks peab omanik tellima ehitise auditi. Audit on tõendusdokument, mis on analoogne ehitusprojektiga.

Pärast 22. juunit 1995.a ja enne 1. juulit 2015.a ehitatud ning ehitisregistrisse kandmata kasutatavale ehitisele võib kohalik omavalitsus anda ehitusprojekti või auditi alusel ehitusloa ja kasutusloa. Erandjuhul kantakse teatisega registrisse ehitised, mille kohta on enne 1. jaanuar 2003.a väljastatud ehitamise õiguslikku alust sisaldav dokument.

Olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud enne 22. juunit 1995.a, võib kasutada vastavalt selle kasutusotstarbele. Omanikul on kohustus siiski kontrollida ehitise olemasolu ehitisregistris (www.ehr.ee) ja registrikande puudumisel kanda ehitis ehitisregistrisse.

Täiesti ebaseaduslike hoonete puhul, mis on suuremad kui 20 m2, tuleb registrisse kandmisel tasuda riigilõivu 500€. Riigilõiv rakendub selliste ehitiste puhul, mis on püstitatud ilma igasuguse loata ning millel pole mingit õiguslikku alust.

KAS PAANIKAKS ON PÕHJUST?

Nõukogudeaegsetes inventariseerimisbüroodes ja seejärel hooneregistrites olemasolevaid andmeid, pole korrektselt üle kantud praegusse ehitisregistrisse. Paljud omanikud ei teagi, et neile kuuluvad hooned pole registris. Suurematest väljaminekutest pääsevad ilmselt vanemate hoonete omanikud. Rohkem peavad muretsema need omanikud, kes peale 2003. aastat ehitasid ehitise, kuid mille ehitamiseks oli vajalik ehitusluba ja pärast kasutusluba. Nende dokumentide puudumisel on tegu ebaseadusliku ehitisega ja sellega kaasneb riigilõiv 500€. Juhul, kui tuleb tellida audit, on see hoone omaniku tasuda. Kõige halvemal juhul tuleb ebaseaduslik hoone ümber ehitada või lammutada, seega 500€ võib olla vaid väike osa kulutustest.

MISSUGUSEST ARHIIVIST VÕIKS LEIDA MATERJALE KINNISTUTE JA HOONETE KOHTA?

Vastavalt Rahvusarhiivi andmetele lõpetati hooneregistri tegevus 2003. a 31. detsembril, mil hooneregistri andmebaasis asuvad andmed ja funktsioonid kanti üle riiklikule ehitisregistrile. Maakondlike hooneregistrite materjalid anti üle ajalooarhiivile (Tartu, Viljandi ja Pärnu maakond) ning riigiarhiivi regionaalsetele osakondadele (Haapsalu, Valga, Rakvere ja Saare maakond).

Alates 9. jaanuarist 2009 kehtiva muutusega Rahvusarhiivi põhimääruses on endiste Hiiu, Pärnu ja Viljandi maa-arhiivide ülesanded jaotatud Lääne Maa-arhiivi, Tartu Maa-arhiivi ja Ajalooarhiivi vahel. Hiiu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine toimub Lääne Maa-arhiivi kaudu. Viljandi maakonna asutuste nõustamist ja arhivaalide hindamistegevust jätkab Ajalooarhiivi asutuste osakond. Pärnu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine kuulub Tartu Maa-arhiivi ülesannete hulka.

NB! Hooneregistri toimikud on juurdepääsupiiranguga, kuna sisaldavad dokumente, millele laieneb notari ametitoimingu saladus. Hoonete plaanid ja projektid on juurdepääsupiiranguta. (www.ra.ee)

Ehitise omanik võiks ehitisregistrisse kandmata hoonete dokumentatsiooni olemasolu kontrollida arhiivist, juhul kui  arhiivis andmeid ei leidu, peab omanik ehitised mõõtma, tegema hoonete kohta põhiplaanid, võimalusel fotod vaadete kohta ning esitama need koos ehituseteatisega ja omandiõigust tõendava dokumendiga (asjaõigusleping, pärimistunnistus jne) kohalikule omavalitsusele registrisse kandmiseks.

Olemasolevate hoonete ehitisregistrisse kandmise lõpptähtajaks on määratud 2020. a.

KAS KOERAKUUT ON ELAMU TEENINDAMISEKS VAJALIK HOONE?

Ehitusseadustiku lisades 1 ja 2 on välja toodud, millisel juhul on vaja milliseid teatisi või lubasid taotleda. Kas tegemist on siis mitteelamuga, rajatisega või elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoonega. Elamute all mõeldakse hooneid, mis on mõeldud elamiseks, näiteks ühe ja mitme korteriga elamud, ühiselamud, hoolekandeasutused. Elamute teenindamiseks vajalike hoonete alla kuuluvad näiteks puukuur, saun, garaaž jt. elamu abihooned.

Mitteelamute alla kuuluvad kõik ülejäänud hooned, mis ei ole elamud, näiteks äri- ja tööstushooned, avalikkusele suunatud hooned, põllumajandushooned, laudad jne.

Ehitisealuse pinnaga kuni 20 m2 ja kuni 5 m kõrge elamu teenindamiseks vajaliku hoone, näiteks sauna või välikäimla, ehitamiseks pole vajalik üldjuhul kellelegi midagi esitada. Siiski peab ka seesugune väikeehitis vastama planeeringutele. Kui alale on kehtestatud detailplaneering, peab lähtuma detailplaneeringu nõuetest, kui üldplaneering, siis üldplaneeringu nõuetest. Piirangud ja keelud ehitamisele säilivad veekogude ja muinsuskaitse piiranguvööndites, looduskaitse ja –hoiu aladel.

Kuigi selliste väikeste hoonete ehitamisel puudub kohustus teavitada omavalitsust, ei tähenda see, et järelevalvet ei toimuks. Järelevalve käigus kontrollib omavalitsus planeeringutele vastavust. Kui ehitis pole planeeringule vastav, ei vasta tuleohutusnõuetele, võib omavalitsus teha ettekirjutuse selle vastavusse viimiseks. Seaduse alusel on teatise esitamise kohustus siiski sama suure mitteelamu puhul.

Uued mõisted – ehitus- ja kasutusteatised

Vastavalt uuele ehitusseadustikule on ehitamiseks vaja esitada kas ehitusteatis (endises seaduses kirjalik nõusolek) või taotleda ehitusluba. Ehitusteatis (ja ehitusprojekt) tuleb esitada nt 20-60 m2 ehitusaluse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone püstitamisel, aga ka üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamu ümberehitamisel või laiendamisel kuni 33%.

Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist. Ehitusteatis kehtib 2 aastat. Juhul, kui ehitise ehitamise aluseks oli ehitusteatis, on selle kasutamise eel reeglina vaja esitada kasutusteatis. Kasutusteatis esitatakse vähemalt 10 päeva enne kasutamise algust.

Ehitus- ja kasutusload

Ehitusloa taotlemise kohustus on vajalik vaid suuremate ja olulisemate hoonete ja rajatiste puhul (nt üle 60 m2 või üle 5 m kõrge hoone püstitamiseks ja laiendamiseks üle 33%). Ehitusluba ei ole vaja kui olemasolevale seaduslikule hoonele 1/3 algsest mahust juurde ehitatakse või asendatakse riknenud olemasolevat materjali samaväärse materjaliga. Ehitusloa väljastamise aluseks ehitusprojekt. Ehitusloa andmise menetluse tähtajaks on uue seadustiku kohaselt 30 päeva. Ehitusloa andmisest keeldumise alused on uues seadustikus varasemast laiemad. Avarama kaalutlusruumi annab seadus teistele isikutele (eelkõige naabritele) püsiva negatiivse, ülemäärase mõju avaldamine. Ehitusloa kohustusega juhtudel tuleb 3 päeva enne ehitamisega alustamist esitada ehitamise alustamise teatis, kus esitatakse andmed omanikujärelevalve tegija ja ehitaja kohta. Ehitamist tuleb alati dokumenteerida. Ehitustööde vastuvõtmisel peab olema vormistatud kaetud tööde aktid. Tõendatud peab olema elektrijuhtmestiku paigaldus (elektripaigaldis), kütteseadmete paigaldus, pottsepatööd (küttekolded), veevarustuse ja kanalisatsiooni tööd.

Ehitusluba kehtib 5 aastat, kui ehitamisega on juba alustatud, kehtib see 7 aastat.

Kasutusluba on reeglina vajalik ehitusloa kohustusega ehitiste kasutama asumiseks. Kasutusloa menetlustähtajaks on samuti 30 päeva. Kasutusloa andmisest keeldumise alused on oluliselt kitsamad kui ehitusloa andmisest keeldumisel, need on eelkõige seotud varasemate dokumentide (planeeringute, projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa) puuduste ja kehtivusega ning ehitise ohtlikkusega.

Ehitusseadustiku jõustumisel muutusid ka riigilõivud: projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest on riigilõiv 25€, elamute ja seda teenindavate abihoonete/rajatiste ehituslubade riigilõiv on 150€, samade ehitiste kasutusload 30€, mitteelamutel vastavalt 250€ ja 60€. Ehitusteatis ja kasutusteatis on riigilõivuvabad.

MILLEKS SEDA KÕIKE VAJA ON?

Tõepoolest võivad paljud omanikud küsida, et milleks, kui senini kõik toimis.

Esiteks on see oluline tulekahju korral, et Päästeamet saaks vaadata palju hooneid kinnistul on või selle läheduses.

Teiseks kui soovitakse hooneid müüa, siis peavad pangad laenu väljastamisel oluliseks ehitiste seaduslikkust. Laenu puhul peab ostja üldjuhul tellima kinnisvarbüroolt eksperthinnangu, kuid kui ehitisi ei ole ehitisregistris või andmed on valed, siis ei saa ka eksperthinnangut väljastada või saab hinnang olema puudulik ja ei vasta tegelikkusele. See omakorda saab takituseks laenuvõtjale. Ehitisregistris olevate andmete korrektsus ei puuduta vaid eramaja omanikke, vaid ka korrusmaju. Näiteks kui elamu on rekonstrueeritud ja on väljastatud küll ehitusluba, kuid mingil põhjusel ei ole jõutud kasutusloani, siis mõnede pankade jaoks on see puudus ostjatele pangalaenu saamisel takistuseks. Pangad soovivad teada, miks konkreetsel põhjusel pole väljastatud näiteks kasutusluba. Mõningatel juhtudel seatakse laenulepingusse punkt, mis kohustab uut omanikku tegema teatud tähtajaks kasutusloa. Korrusmaja puhul on see kohustus ostjale panduna aga tunduvalt keerulisem ja probleemsem.

Uue seadusega saab senisest olulisema tähenduse ehitisregister – kui seni oli ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, siis alates 1. aprill 2016.a on taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel ehitisregistris õiguslik tähendus (sarnaselt kinnistusraamatuga).

Kuni 1. aprillini 2016. aastal esitatakse ehitus- ja kasutusteatis, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutusloa taotlus ning seonduvad dokumendid  kohalikule omavalitsusele.  Alates 1. aprillist 2016.a hakkab eelnimetatud dokumentide esitamine ja menetlemine käima elektrooniliselt ehitisregistri kaudu.

Autor

piret

PIRET RONDO
Pärnu büroo maakler/hindaja
 

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS? 3. osa

Uus Ehitusseadustik toob kaasa terve rea menetluslikke muutusi võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Muudatuste peamiseks eesmärgiks on menetluse lihtsustamine ja kiirendamine. Seetõttu on kõik võimalikud tegevused muudetud elektrooniliseks ning viidud Ehitisregistri infosüsteemi. Reaalselt jõustub elektrooniline menetluskord siiski alles 01.04.2016.a. Loodan, et uus kord saab olema lihtsam ning avatum. Lootusest hoolimata olen veendunud, et järjekorrad KOV planeerimisametnike juurest siiski kuhugi ei kao. On ju planeerimis- ja projekteerimisprotsess kompromisside jada ning seda tuleb teha inimestel omavahel rääkides.

Esmapilgul tundub, et suureks abiks menetluse lihtsustamisel on konkreetsete tähtaegade seadmine. Näiteks:
– Projekteerimistingimuste väljastamiseks on KOV-l aega 30 päeva, avatud menetluse korral (nt üle 5 aasta vanuse DP täpsustamiseks) 60 päeva;
– Ehitusloa väljastamiseks 30 päeva
– Loamenetlustega seotud kooskõlastuste ja arvamuste andmiseks ei saa taotluste menetlev KOV määrata pikemat kui 10 päevast tähtaega.;
– Ehitusteatis tuleb esitada 10 päeva enne ehitamisega alustamist, mille jooksul on KOV-l võimalik reageerida ning põhjendatud vajaduse korral sekkuda ning sel juhul rakendatakse ehitusloa menetlsue tähtaegasid

Reaalsus on siiski see, et Ehitusseadustikus sätestatud nõudeid on suhteliselt kerge väänata Haldusmenetluse seadustikule tuginedes ning kehtestada oma reegleid, pikendada, tõlgendada jne.

Siiski on tähelepanuväärne, et kõik vajalikuks peetavad arvamused/kooskõlastused tuleb kohalikul omavalitsusel küsida ühekorraga, mitte üksteise järel. Loomulikult on võimalik, et nutikamad linnavalitsused nõuavad teatud kooskõlastusprotsesside läbimist juba enne “ametliku” menetluse alustamist, kuid see oleks seaduse mõtte ja ilmselt ka sätte rikkumine.

Kui ühelt poolt on pandud tähtajalise menetlemise nõue kohalikule omavalitsusele, siis teisalt on pandud tähtajalise realiseerimise nõue ka kinnistu omanikule. Näiteks üldine projekteerimistingimuste kehtivus hakkab olema 5 aastat, kuid KOV-l on võimalus tähtaega vastava dokumendi väljastamisel ka muuta. Ehitusloa kehtivus üldine kehtivus hakkab olema 5 aastat ning ehitusteatisel 2 aastat. Viimased tähtajad on vajalikud selleks et välistada senine ebaselge olukord, kus kaheks aastaks väljastatud ehitusluba muutub kehtivaks siis, kui esitati teatis selle alusel ehitustöödega alustamise kohta.

Minult on küsitud ka ehitusloa ja ehitusteatise erinevust. Esmapilgul paistab, et peamiseks erinevuseks on nende aluseks oleva ehitusmahu suurus ja olulisus – ehitusteatise alusel on võimalik teha väiksemaid ja lihtsamaid ehitustöid kui ehitusloa alusel. Ent peamine on siiski nende kahe erinev õiguslik staatus. Nimelt kätkeb ehitusluba endas keeldu ehitustöid teha, mille eiramise korral on tegemist ebaseadusliku ehitisega. Samas ehitusteatise mitteesitamine ei muuda ehitustöid ebaseaduslikuks, vaid selle tulemusena võib (aga ei pruugi) lihtsalt kavandatud ehitus olla vastuolus kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud nõuetega. Selles viimases peitub ka tegelikult võti kinnisvaraomanike ja KOV vaheliste suhete tulevasel arendamisel. Kui KOV muudab ehitisteatiste alusel ehitamise sama bürokraatlikuks, kui see on olnud tänaseni, siis hakatakse tõenäoliselt seda protsessi lihtsalt eirama. Samas kui kinnisvaraomanikud hakkavad ehitusteatisega kaasnevasse liialt kergekäeliselt suhtuma, siis on KOV-l põhjust bürokraatiat suurendada. Loodan, et mõlemal poolel jätkub mõistmist ning koostöö hakkab laabuma.

Väga positiivsena uuest Ehitusseadustikust tuleb välja tuua, et dubleerivat paberimajandust jääb vähemaks. Näiteks omavahel seotud ehitistega kaasnevaid ehitustöid katab üks ehitusluba ning kui kavandatavad tegevused hõlmaks nii ehitusluba kui ehitusteatisi, siis piisab ehitusloast. Praegune olukord, kus ühe projekti puhul tuleb eraldi taotleda hoonele ehitusluba, kinnistusisesele veetrassile eraldi nõusolek, kinnistusisesele kanalisatsioonitrassile eraldi nõusolek jne jne jne on absurdne nii asjaajamise kui kaasnevate kulude poolest. Õnneks lõpeb see ära.

Uues Ehitusseadustikus sätestatud menetluslikke norme vaadates olen ma arvamusel, et hoolimata seaduse loojate parimatest kavatsustest ei muutu väga palju. Bürokraatial on kombeks suureneda ning Eesti astub sel teel jõudsal sammul. Uue seadusega kaasneva ajutise leevenduse suudavad ära nullida eelarvekärped ning üha tugevneva kogukonnaliikumise veendumus, et kaasarääkimise õigus on tegelikult otsustamisõigus. Sisulise muutuse tekitamiseks on meil lisaks seadusemuudatusele vaja ka mõtteviisi muutust ning loobuda „Kel jõud, sel õigus“ mentaliteedist.

Jätkub.

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS. 2 osa

Uue ehitusseadustiku üheks põhjapanevamaks muudatuseks on püüd lihtsustada ehitus- ja kasutusõiguse andmisega seonduvaid küsimusi. Tänane süsteem on väga kohmataks, tähendab pikalevenivaid ning seega nii erasektorile kui ka ametiasutustele suuri kulusid. Uue seadustiku mõtte ellurakendumine sõltub paljuski sellest, kuivõrd on eelnimetatud tihti vastanduvad osapooled valmis „pilli mitte lõhki ajama“.

Uue hoone ehitusõigus tuleneb kas detailplaneeringust (DP) või projekteerimistingimustest (PT). DP koostamistamise vajaduse saab selgeks kõrgema taseme planeeringutest (üldjuhul kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust) ning selle koostamist reguleerib Planeerimisseadus. PT-d on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise projekteerimiseks, kui puudub DP koostamise kohustus. PT-d antakse uue hoone püstitamiseks või olemasoleva laiendamiseks üle 33%. Seega erinevalt senikehtinud regulatsioonist paljude väiksemate tööde jaoks enam PT-si vaja ei ole.

Ehitussadustikule on lisatud tabel (Lisa 1), milles kajastatud maatriksist selgub, kas ehitamiseks on vajalik luba, teatise esitamine vms. Tabel on lihtne ja esmapilgul lollikindel, mistõttu on veelgi lihtsamate rusikareeglite väljatoomine keeruline. Tuleb lihtsalt tähele panna, et kui enne ehitustöid kehtiks hoonele ühed nõuded, pärast ehitust (nt laiendamise korral) teised nõuded, siis tuleb järgida ehitustööde järgsele kohandatavat normi. Üldjoontes jaguneb ehitustegevus ehitusluba nõudvateks ja mittenõudvateks tegevusteks. Kui ehitusluba nõutud pole, siis on tihti vajalik kavandatavatest ehitustöödest teavitamine ehk ehitusteatise esitamine. Mõnel juhul tuleb lisada ka kavandatavate tööde projekt, et kohalikul omavalitsusel oleks võimalik hinnata töödega kaasnevat ning vajadusel sekkuda.

Kuigi näiteks alla 20 m2 suuruse hoone ehitamiseks ei tule isegi mingit teadet kohalikule omavalitsusele (KOV) esitada ning ka üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone laiendamine alla 33% ei nõua ehitusluba (piisab ehitusteatise ja projekti esitamisest), tuleb arvestada DP-s sätestatud hoonete arvu ja ehitusaluste pindadega. Näiteks on enamuses uusarenduste planeeringutes sätestatud ehitusmahuks 1 põhihoone + 1 abihoone. See aga tähendab, et kui elamu ja kuur on juba valmis, siis kasvuhoonet enam ehitada ei tohiks. Probleemi aitab lahendada Ehitusseadustiku uudne regulatsioon, mille kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada/korrigeerida üle 5 aasta vanuseid detailplaneeringuid.

Siin on peitub minu arvates ka uue Ehitusseadustiku oluliseim probleemkoht. Nimelt jääb suur osa tänasest miljööväärtuslike piirkondade ehitustegevusest – hoone rekonstrueerimine või laiendamine kuni 33% – ehitusloakohustuse ja seega ka projekteerimistingimuste alt välja. Ehitusteatise esitamine küll võimaldab KOV-il reageerida, kuid seda piiratud ulatuses. Üldpleneering, osaplaneeringud ning teemaplaneeringud, millest tulenevalt KOV saab ehitusteatisega kavandatavale lisanõudeid kehtestada, on märksa ebatäpsemad, kui seni väljastatud projekteerimistingimused.

Ehitusseadustiku Lisana 1 esitatud tabel eraldab elukondlikud hooned ning mitteelukondlikud hooned. Seejuures on oluline, et elukondlikke hooneid teenindavate mitteeluhoonete (nt garaaz, kuur, saun jms) puhul rakendatakse ehitusloa/ehitusteatise vajaduse määratlemiseks neidsamu nõudeid, mis elukondlike hoonete puhul. Veidi ebaselge on olukord talumajapidamistega, kus sajandivanusesse hoonetekompleksi kuulub koos elumajaga ka küün, ait, laut jms. Eks praktikas selgub, kas need on eluhoonet teenindavad hooned või loetakse juba tootmishooneteks.

Peab eraldi välja tooma, et olemasoleva ehitise osa asendamist samaväärsega ei loeta ehitustööks. Kas tegemist on samaväärse või erinevaga, sõltub lõpptulemusest – kas ehitise füüsikalised omadused muutuvad või mitte. Vana aukliku katusepleki asendamine uuega ei ole enam ehitustöö. Varasemalt problemaatiline keskkütteradiaatorite ümberpaigutamine ruumis ei ole enam ehitustöö, sest füüsikalised omadused sellest ei muutu. Samuti näiteks vanade puitakende asendamine uutega. Ent vaieldav saab olema näiteks puitakende asendamine plastakendega, sest füüsikalised omadused muutuvad, kuid tegelikult mitte rohkem, kui puitakende puhul – mõlemal juhul paraneb tõenäoliselt hoone energiasäästlikkus ning võib oluliselt halveneda ventilatsioon. KOV-del on mitmetes piirkondades kombeks oponeerida PVC akende kasutamisele miljööväärtuslikel kaalutlustel, millised nõuded peaks tulevikus aga olema selgelt kirjas üldplaneeringutes.

Seni kehtinud regulatsioonist erinev on ka lammutatava hoone asemele uue ehitamisega seotud küsimused. Varem oleks olnud nõutav nii lammutusloa olemasolu kui ka uue hoone ehitusluba. Uue Ehitusseadustiku kohaselt on olemasoleva hoone lammutamise järel uue samasuguse ehitamise korral tegemist hoone taastamisega, mis on üks rekonstrueerimise alaliike. Sellega seotud lubade vajadust tuleb seega vaadata lisas 1 olevast tabelist. Taastamise puhul on määravaks kriteeriumiks uue hoone olemuslik sarnasus endisele. Uus hoone loetakse endisele olemuslikult sarnaseks, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega kui olemasoleva hoone lammutamist hõlmavasse rekonstrueerimisprojekti on kätketud ka hoone laiendamine, siis on maht muutunud ning enam ei käsitleta seda hoone taastamisena vaid uue püstitamisena, mis nõuab märksa rohkem lubasid ja asjaajamist.

Jätkub.

UUS EHITUSSEADUSTIK – ÕNN VÕI ÕNNETUS. 1 osa.

Vaid loetud päevad veel ning juba 1 juulil 2015.a. jõustuvad uus Ehitusseadustik ja Planeerimisseadus. Vanarahvas ütleks lihtsalt, et kaua tehtud kaunikene, kuid kriitikutel on ainest olla märksa sõnakam. Nagu iga seadus, on ka need kompromisside tegemise tulemus. Näha on, et nii mõnigi algne plaan on seadusloome keerukas protsessis moondunud või suisa kaotsi läinud. Nii võin kohe loo alguses ära öelda, et minu arvates on uus Ehitusseadustik nii õnn kui õnnetus. Minu järgneva mitmeosalise artikliseeria eesmärgiks ei ole siiski kritiseerida, vaid tutvustada ning muutustele tähelepanu juhtida.

Uus Ehitusseadustik toob kaasa mitmed nii põhimõttelised kui tehnilised muutused senisesse ehitusvaldkonda. Sõltuvalt detailsuse astmest võib muudatuste nimekiri olla pikk või lühike, kuid mina tooksin välja järgmist:
– Menetluslikud muudatused
– Ehitise ja ehitamise mõiste muutmine
– Ehitusvaldkonna põhimõtete sätestamine
– Valdkonnas majandustegevuse arendamise reeglite muutmine
– Ehitus- ja kasutuslubadega seonduva põhimõtteline muutmine
– Ehitusgarantiiga seonduva põhimõtteline muutmine
– Eriehitustega seotud normid

Esmalt on vaja ära märkida, et Ehitusseadustik ei eksisteeri õigusruumis üksi. Näiteks väga olulised normid tulevad Haldusmenetluse seadustikust, mille tulemusena nii mõnigi kohalik omavalitsus saab oma saamatuse tähtaegadest kinni pidada peita bürokraatiareeglite rägastikku. Samuti tuleb meeles pidada, et Ehitusseadustikust tulenev ei väära kuidagi omandiõiguseid, mida reguleerib Asjaõigusseadus ning osapoolte vahelisi suhteid, mida reguleerivad Võlaõigusseadus ja lepingud. Olen veendunud, et uus seadus toob ka Riigikohtu poolt uued ning mõnel juhul varasemast kardinaalselt erinevad tõlgendused.

Tõlgendamisel hakatakse tõenäoliselt lähtuma Ehitusseadustikus sätestatud põhimõtetest:
– Hea tava järgimise põhimõte
– Ohutuse põhimõte
– Keskkonnasäästlikkuse põhimõte
– Asjatundlikkuse põhimõte
Seadust lugedes ning seejuures põhimõtteid silmas pidades hakkab silma, et kultuuriväärtuste kaitse võimalused on pigem nõrgenenud. Kuna keskkonnasäästlikkus on eelkõige keskendunud loodusvaradele ning ohutus inimese tervisele, siis asendatakse nii mõnigi kulukas rekonstrueerimisprojekt uue ehitamisega. Õnn või õnnetus? Pigem õnn, sest senine lootus, et sunniviisiliselt saab panna omanikke ebamajanduslikult käituma ei ole end õigustanud. Jättes omanikele vabamad käed, tekivad ka loomingulisemad lähenemised probleemide lahendamisele millest tõenäoliselt linnaruum võidab.

Ehitusseadustiku kohaselt on ehitiseks iga inimkäte tulemusena loodud ning maapinnaga ühendatud või sellele toetuv asi, mis oma otstarve, kasutusviisi ja eesmärgi poolest on teistest asjadest eristatav. Eelkõige peaks see lahendama vaidlused selle üle, kas näiteks järve ääres ehituskeeluvööndis pukkide peale või „suuskadele“ tõstetud haagissuvila on hoone või liikuvsõiduk. Läbi „susserdamise“ toimivale ebaseaduslikule ehitustegevusele saab uue seaduse najal tõenäoliselt paremini piiri tõmmata.

Ka ehitamise mõiste on muutunud avaramaks. Lisaks varasemale loetelule – ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, lammutamine – on lisandunud ka „muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused“. Seega jällegi on vaja hakata vaadata tegevuse sisulist tulemit. Veidi vabama mõttearendusega võib jõuda kaugele. Näiteks, et koos § 16 sätestatud nõudega tagada ehitise kasutusea vältel selle korrashoid, on hoone mitteheaperemehelik laguneda laskmine tegelikult selle lammutamine, mis võib nõuda ehitusluba või ehitusteatist. Kuigi esmalt tekitab „füüsikaliste omaduste muutmise“ mõiste ilmselt tõlgendamisel probleeme, siis mõne aasta jooksul on kõik paika loksunud ning normaalselt toimima hakanud.

Eelnimetatud „füüsikaliste omaduste muutmine“ tähendab, et ehitamiseks (eelkõige rekonstrueerimiseks) kvalifitseeruvad enamus kortermajades tehtavatest tegevustest. Näiteks puitakende vahetamine plastakende vastu, rõdu kinni ehitamine või soojuspumba paigaldamine vms. Ehitada aga tuleb projekti kohaselt. Uue seaduse kohaselt võib põhimõtteliselt igaüks omale projekti koostada ning projekt tuleb teha mahus, mis võimaldab selle järgi ehitada. Kui näiteks tavaline majaomanik otsustab teha majale kuni 33% suuruse juurdeehituse, siis võib ta selle ise projekteerida ning ka valmis ehitada. Seejuures tulevad muidugi mängu ka hea tava, ohutuse ja asjatundlikkuse põhimõtted.

Juhul, kui asjatundlikkusest projekteerimisel väheks jääb, siis näeb uus seadus ette ekspertiiside ja auditite veidi laialdasemat kasutamist. Näiteks võib ehitaja või omanikujärelevalve tegija nõuda projekti ekspertiisi tegemist, kui tekib kahtlus projekteerija pädevuses. Samuti näeb Ehitusseadustik ette laialdasemat uuringute kasutamist. Põhjendatud juhul tuleb teha ehitamisega kaasnevate mõjude (müra, saaste, valgus, liiklusvoog jms) analüüsimiseks uuring. Vajalike uuringute puudumine võib olla aluseks vaidlustustele ja tähendada seega ajalist kadu. Nõude uuringute tegemiseks võib KOV esitada nii projekteerimistingimustes kui ka hilisemas ehitusloa menetluses.

Varem meedias diskuteeritud küsimus, kas tapeedi vahetamiseks on projekti vaja või mitte, on irrelevantne. Esiteks ei käsitleta ümberehitusena ehitise olemasolevate üksikute osade vahetamist samaväärse vastu. Teiseks ei mõjuta tapeedi vahetus sisuliselt ehitise füüsikalisi omadusi. Kolmandaks võimaldab tapeedivahetust ehitustööna teostada tootja poolt antud paigaldusjuhend, mis on seega sisuliselt käsitletav projektina nõutavas mahus. Samas tuleb silmas pidada, et näiteks mittekandvate ja –jäigastavate vaheseinte eemaldamine, on rekonstrueerimine suurendab tõenäoliselt ruumi pindala ning vajab nii projekti kui ka ehitisteatist.

Eelnevaga seoses ei tohi ära unustada, et kortermajades on ehitiste konstruktsioonilised osad (sh korterisisesed) kõigi korteriomanike kaasomandis ning seega on kaasomanike vastavasisulise kokkuleppe puudumisel vajalik ehitustööde teostamiseks kõigi teiste korteriomanike nõusolek. Korteriühistu esimehe nõusolekust siin ei piisa. Seetõttu soovitan tulevikus ebamõistlikult koormava asjaajamise vältimiseks sõlmida kaasomanike vahelised kasutuskorra kokkulepped isegi vanemates kortermajades, kus seda seni vajalikuks pole peetud.

Jätkub.

Kodumess 2015

Postitaja: Rando Vanaveski @ 19.02.2015 09:14; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Reedest kuni pühapäevani toimub Saku Suurhallis järjekordne Kodumess. Domus Kinnisvara sõbralikud maaklerid on kohal ja heal meelel valmis vastama kõikidele kinnisvaraküsimustele.

Kodumess on avatud:

20. veebruaril   kl  12 – 18
21. veebruaril    kl  10 – 17
22. veebruaril   kl  10 – 16

Laupäeval kell 11.20 viib Domus Kinnisvara maakler Kaupo Mõttus Kodumessil läbi seminari teemal “Millele pöörata tähelepanu kinnisvara müümisel ja ostmisel?” Tule kuulama!

Prindi allolev kutse välja ja pääsed reedel messile tasuta!

Kutse

Puudulikust dokumentatsioonist saab kinnisvaramüüjate suurim peavalu

Postitaja: Kaupo Mõttus @ 15.12.2014 02:37; kategooriad: Seadusandlus
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Üha teravamalt on päevakorda tõusnud eluruumide ümberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni küsimus. Tõenäoliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaramüüjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad üha nõudlikumaks, kirjutab Domus Kinnisvara maakler Kaupo Mõttus.

Korrektne dokumentatsioon pole ainult tehingute korraldamiseks oluline, vaid peaks vara otstarbeka majandamise võimaldamiseks ning ehitus-tehniliste vigade vältimiseks kaasnema kõigi rekonstrueerimis- ja renoveerimistöödega.

Loodusseadused kehtivad sõltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui vähesest kogemusest või suisa ignorantsusest tulenevalt tehakse fundamentaalseid vigu, võib see saada saatuslikuks kogu ehitusele.

Ehituse korrektne dokumenteerimine enne ehitust, selle ajal ning pärast ehituse lõppemist on tähtsaim vahend lolluste ärahoidmiseks.

Mis mida tähendab?

Ehitamine on ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nende toimingute jaoks on vaja kohaliku omavalitsuse ehitusluba või kirjalikku nõusolekut.

Rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Renoveerimise mõistet ehitusseadus ei käsitle, kuid sisuliselt on tegemist hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioonide või tehnosüsteemide muutmist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist. Paljudel juhtudel on renoveerimiseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku alusel võib muuta ehitise tehnosüsteeme või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega, detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ehitada kaevetöid nõudvat aeda, asendada detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel hoonestusaladel üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone, väikeehitise või kahe ja mitme korteriga elamus ühe korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, kui vahetamisel jääb avatäidete asukoht konstruktsioonis samaks ning ei halvene ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise välisilme.

Millal millist luba siis ikkagi vaja on?

Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse teha näiteks ava kandvasse seina, on tegemist ehitusluba nõudva rekonstrueerimisega. Ehitusluba nõudev rekonstrueerimine on ka välisseinte soojustamine, rõdu kinniehitamine ja selle ühendamine elutoaga, pööningukorruse väljaehitamine.

Ehitusluba nõuab ka küttesüsteemi muutmine (keskküttelt üleminek oma katlamajale, radiaatrite asendamine põrandaküttega, ülajaotusega küttesüsteemi asendamine alajaotusega vms), uute välistrasside ehitamine (nt senise kogumiskaevuga hoone liitmisel ühiskanalisatsiooniga jms).

Välistrassidega seoses tuletan meelde, et lisaks ehitusloale on paljudel juhtudel vaja võtta eraldi ka kaeveluba. Küttesüsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektrisüsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma süsteemi põhiolemust muutmata), akende vahetamiseks eelkõige kortermajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirjaliku nõusoleku.

Kui aga kavandatav muudatus seisneb vaid mittekandva vaheseina eemaldamises WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos lülitite/pistikute vahetamisega, siis ehitusluba ega kirjalikku nõusolekut vaja pole.

Tihti kipub probleem olema selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konstruktsioonilistest iseärasustest ning on nii mõnigi kord asunud agaralt oma plaane teostama nõnda, et see lõpuks ka naabrid ohtu seab.

See ei puuduta üksnes kandvaid või mittekandvaid seinu, vaid ka näiteks ventilatsioonisüsteeme jms, mille väära lahendamise tõttu kannatavad hiljem kõik hallitusest tulenevate allergiate käes. Seetõttu on mõistlik alati eelnevalt konsulteerida inseneri, korteriühistu juhtide või pädeva kinnisvaraspetsialistiga.

Kasutusloast ei ole pääsu

Ehitustööde lõppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohaliku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa taotlemisel tuleb esitada vormikohane ning nõutud andmeid sisaldav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehitise nn vastuvõtmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehitise nõuetekohases valmimises oma pädevuse piires (sh tuleohutus, keskkonnakaitse, arhitektuursed küsimused jms).

Kasutusloa taotluse juurde on vaja üldjuhul lisada ehitustööde dokumentatsioon (ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, kasutatud materjalide sertifikaadid), tehnosüsteemide mõõtmisprotokollid (elektripaigaldis, ventilatsioon, veekvaliteet jms), projekt koos muudatustega jms.

Olen pidanud paljudele objektidele kasutusluba hankima olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudulik või ebakorrektne. Väidan, et märksa odavam ning lihtsam on korrektse dokumentatsiooniga tegeleda õigeaegselt kui tagantjärele. Probleeme on võimalik enam-vähem alati lahendada, kuid aja-, raha- ja energiakulu võib muutuda ebameeldivalt suureks.

Kooskõlastamine keeruline

Üks keerulisemaid etappe rekonstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastamisel on nõutavate kooskõlastuste hankimine projektile. Tihti on erinevate ametkondade nõuded teineteisele risti vastupidised – näiteks transpordispetsialist nõuab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.

Seetõttu on projekti kooskõlastamine mõistlik jätta projekti koostaja ülesandeks. Tellijal on siiski mõistlik võtta enda kanda kaasomanikega läbirääkimine. Kuna kõik kandvad konstruktsioonid ja tehnosüsteemid korterelamutes kuuluvad korteriomanikele ühiselt, siis nõutakse üldjuhul 51 protsendi korteriomanike nõusolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on mõistlik projekt kooskõlastada kõigi kaasomanikega.

Kuna kasutusloa väljastamisel korrigeeritakse rekonstrueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pinna suurenemine või vähenemine), siis võib see kaasa tuua vajaduse ümber jagada ehitise ühisomandis olevate osade proportsioonid.

Seega – kui korterit on suurendatud rõdu, sokli- või katusealuse pinna arvelt, siis suureneb sellega koos ka korteriomaniku mõtteline omandiosa hoone üldkasutatavate pindade suhtes, mis toob kaasa vajaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistusregistris.

Olen nii mõnigi kord pidanud lahendama klientidele üllatusena tulnud dilemmat – kui ehitusloa saamiseks võeti enamiku korteriomanike nõusolek, siis mõtteliste osade ümberjaotamiseks pidin notari juurde korraldama kõik kaas-omanikud.

10 sammu korrektse dokumentatsioonini

1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitustööd nõuavad ehitusluba või kirjalikku nõusolekut. Pea neist nõuetest kinni.

2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon – olemasoleva ülesmõõdistus, kavandatava eskiisid jms.

3. Räägi läbi kaasomanikega, võta kooskõlastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.

4. Vali ehitustöö kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.

5. Projekt telli piisava põhjalikkusega – mida ulatuslikum rekonstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb läbi mõelda ning seda põhjalikumat projekti on vaja.

6. Nõua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumentatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.

7. Kaasa mitte odavaim, vaid pädev ja kogenud omanikujärelevalve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohustus järelevalvele.

8. Ehituslepingute sõlmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasutusloa – kas ehitaja, omanikujärelevalve teostaja, tellija või keegi kolmas.

9. Ära unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistusregistris registreerimast, milleks on vajalik kõigi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.

10. Omanikule on kasulik säilitada andmeid ka nende tööde kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei nõua (siseviimistlusmaterjalid, värvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).

Artikkel ilmus Postimehe kinnisvara erilehes.

Puuduv kasutusluba võib takistada majamüüki

Koduost on tähtis ettevõtmine, kus tähelepanu all on paljud detailid: sobiv asukoht, meeldivad naabrid, juurdepääs ja kommunikatsioonide olemasolu. Aga järjest rohkem tuleb tähelepanu pöörata ehitustehnilistele ja dokumentatsiooni küsimustele.

Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, tuleb see uuel või endisel omanikul korrastada, mis on kulu ja peaks üldjuhul mõjutama kinnistu hinda. Mõnikord võib dokumentatsiooni puudumine kaasa tuua trahvid ja halvimal juhul juurde- või pealeehituse lammutamise tulevikus, kui selleks on kaalukad põhjused.

Kui on sobiv asukoht ja olemas elamu projekt, on ehitamise alustamiseks vajalik ehitusluba, mille annab kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule. Ehitusluba peab olema muudekski ehitustöödeks kui ainult hoone algne püstitamine. Seega peaks iga hoonestatud kinnistu ostja alati huvi tundma projektdokumentatsiooni vastu, millega saab tutvuda kohaliku omavalitsuse arhiivis.

Kui olemasolev hoone erineb projektil olevast, võib ostja olla kindel, et selle seadustamine jääb tema õlule ja lisab nii aja-, raha- kui närvikulu.

Kuigi ehitis võib olla ehitatud enne 1995. aasta suve, tuleb selle hilisema laiendamise jaoks samuti ehitusluba taotleda.

Levinud on aiamajade rekonstrueerimine või elamute laiendamine, näiteks pööningu väljaehitamine ilma ehitusloata. Siiski on ehitus- ja hiljem kasutusloa taotlemine väga oluline.

Pärast ehitusloa saamist on levinud arvamus, et dokumentide vormistamisega on kõik lõppenud, vaja on ainult ehitada ja majas elada. Kuid pärast ehitusloa saamist ja ehituse käigus vajalike dokumentide vormistamist tuleks kindlasti vormistada veel hoone kasutusluba.

Seaduse järgi ei ole inimesel õigust ehitist kasutada, kui sellel puudub kasutusluba. Ehitusseaduse kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ette nähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Kasutusluba on dokument, mille olemasolu muutub aktuaalseks, kui omanik soovib oma kinnisvara müüa.

Paljude ehitiste puhul kasutusloa taotlemine venib; näiteks on mõni ruum või korrus välja ehitamata või mõni tuba viimistlemata. Pooleli olevas majas elamine ei olegi väga haruldane. Sageli on kasutusloa puudumine tingitud teadmatusest või laiskusest.

Kasutusloata maja omanikku võib ähvardada kohaliku omavalitsuse trahv, nii et luba tuleks hankida igal juhul. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada.

Mõistlik on abi ja nõu küsida kinnisvaramaaklerilt, kes aitab vajalike protseduuride tegemisel ja korrektse dokumentatsiooni ettevalmistamisel ja vormistamisel.

Viimase aastaga on kasutusloa tähtsus oluliselt tõusnud. Näiteks kodulaene väljastades jälgib pank tähelepanelikult nii ehitus- kui ka kasutuslubade olemasolu.

Kui majal või korteril kasutusluba pole, tuleb võtta ühendust kohaliku omavalitsusega.

Kõik ehitiste andmed ja load kantakse elektroonilisse ehitisregistrisse ja need on internetis avalikult vaadeldavad aadressil www.ehr.ee. Kui sealsed andmed on korrektsed, ei ole muretsemiseks põhjust. Kui ehitisregistri andmed on puudulikud või dokumendid ei ole registrist leitavad, tuleb küsida ehitise omanikult ehitus- ja kasutusloa olemasolu paberil. Need dokumendid kehtivad ka registrisse kandmata, kuid need tuleb kindlasti sinna kanda.

* Artikkel ilmus esmakordselt 21.03.2013 ajalehes Pärnu Postimees.