Domus Kinnisvara ajaveeb

Kasutusloa puudumine ei takista tehingut tegemast, kuid tuleb leppida kokku, kes taotleb ja kannab kasutusloa taotlemisega kaasnevad kulud. Kui seda teeb ostja (uus omanik), tuleks ehitise omanikult (müüjalt) küsida kõik vajalikud dokumendid ja ehitamisest tehtud fotod (kui on olemas) oma kätte – hiljem võib nende kättesaamine olla keeruline. Mõnikord on dokumente palju ja müügilepingule lisamine tülikas, kuid lepingusse võiks panna kirja üleantavate dokumentide loetelu. Halba ei tee müüja kinnitus selle kohta, et nimetatud dokumentide alusel saab taotleda kasutusloa ja sätestada poolte kohustused, kahjude hüvitamise ja leppetrahvid kui kasutusloa saamisel ilmnevad takistused.
Kasutuloa taotlemiseks tuleb kohalikule omavalitsusele esitada taotlus koos vajalike andmete ja dokumentatsiooniga ning tasuda riigilõiv.
Enda tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid koosnevad ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad. Võidakse nõuda kaetud tööde aktide, teostusjooniste, ehitustoodete vastavusdeklaratsioonide või vastavussertifikaatide esitamist. Vajalik, et oleks teostatud elektri- ja gaasipaigaldise tehniline kontroll ja vormistatud seda kinnitav akt ning Päästeameti kirjalik heakskiit ehitise kasutusele võtmiseks. Puurkaevu olemasolul puurkaevu pass. Energiamärgis on nõutav hoonete puhul, mille ehitusluba on väljastatud peale 1.jaanuari 2009. a.

Mõnikord ei ole kõiki dokumente alles või jäeti dokumenteerimata, seda eelkõige endale ehitatud hoonete puhul. Sellisel juhul on abiks hoonele ehitusekpertiisi tegemine. Ekspertiisi tegev isik peab omama MTR registreeringut. Enne aga tuleks konsulteerida kohaliku omavalitsuse spetsialistiga.

Alates 01.05.2009.a. on Ehitusseaduses (EhS) sõnaselgelt öeldud, et ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba ning kasutusloa saav ehitis peab vastama ehitusloa taotlemisel kohalikule omavalitsusele esitatud ehitusprojektile. Näiteks võidakse kasutusloa andmisest keelduda kui ehitusprojektis on, aga ehitamata on jäetud autovarjualune või aiapiire või tegemata haljastus. Kasutusluba on kinnituseks, et ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, seda on võimalik ohutult, vastavalt otstarbele kasutada. Kasutusloa olemasolu saab kontrollida Riiklikust Ehitisregistrist (www.ehr.ee).

Enne 1. jaanuari 2003.a. ehitatud ehitis ei pea vastama EhS §-s 3 sätestatud nõuetele, välja arvatud ehitise ohutusele sätestatud nõuete osas (enamik §-s 3 loetletud nõuetest seonduvad ehitise ohutusega). Enne planeerimis- ja ehitusseaduse  jõustumist 22.07.1995. aastal õiguslikul alusel (ehitusluba ja maakasutusõigus) ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele. Eelnimetatud ehitise omanik võib (st et ei pea) taotleda kasutusluba, sealhulgas ehitise kasutamise otstarbe muutmiseks.

Vanasti käsitleti kasutusloana ehitise vastuvõtmise akti, milles kirjas, et ehitist võib kasutada. Kui omanikul akt puudub, tuleks akti olemasolu kontrollida omavalitsuse arhiivist.

Kasutusloata ehitise kasutamine võib kaasa tuua kohaliku omavalitsuse ettekirjutuse ja sunniraha nõude (võib nõuda korduvalt), kahjujuhtumi korral võib kindlustusandja kahju hüvitamisest keelduda. Kui kasutusloata ehitises saab viga kolmas isik või tema vara, võib see kaasa tuua ehitise omaniku vastutuse ja kahjuhüvitamise kohustuse.

Sisuliselt ei tohi ilma kasutusloata ehitises elada ja see võib mõjutada lõpuks müügihinda. Pangadki ei taha enam finantseerida kasutusloata ehitiste ostu.

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.

Kui ma käisin oma esimesel kinnisvara hindamise koolitusel ca 12 aastat tagasi, siis ehitusvaldkonna loengus ütles lektor, et korrektse dokumentatsiooniga objektide turuväärtus on 10% kõrgem võrreldes varaga, millel paberitega pole kõik korras. Tol korral pani see mind imestama, tegelikult ka praegu pole ma sellega täiesti nõus. Samas teatud tõde selles väites siiski peitub.

Võtame ühe näite. Pakkumises on kaks sarnast elamut, mis on valminud 5 aastat tagasi. Ühe hoone kohta on olemas ehitusluba, ehitusprojektid, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ning kasutusluba. Teisel elamul kõik need puuduvad. On selge, et asjatundlik ostja eelistab esimest elamut, sest maja dokumentidest saab ta otsustamiseks vajalikke andmeid. Võtame näiteks kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või ehitise osade kohta, mis kaetakse järgmistel ehituse etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning millega seoses kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks hüdroisolatsioon, soojusisolatsioon, liitekohad ja raudbetooni armatuur. Ostja ei saa kaetud tööde aktist teada konstruktsiooni seisukorda, kuid saab teada, kas see on õigesti ehitatud. Spetsialist võib kõikidest ehitamise tehnilistest dokumentidest midagi kasulikku välja lugeda.

Korrektse dokumentatsioonipaketi viimane ja kõige tähtsam paber on kasutusluba, mis on võimaliku ostja jaoks samuti oluline infoallikas, sest see kinnitab, et objekti võib kasutada. Ehitusseaduses öeldakse üheselt, et hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba, mis on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kasutusluba kinnitab, et hoone on ohutu ja seda võib kasutada.

Üheks suuremaks riskiallikaks on tuleohutus. Uuematel ehitistel teostatakse enne kasutusloa väljastamist objekti kohapealne ülevaatus. Seejuures jälgitakse materjalide, konstruktsioonide, kütteallikate jms vastavust tuleohutusele. Me kõik oleme kuulnud tulekahjudest, mille on põhjustanud valesti paigaldatud kamin või muu küttekolle. Sellised riskiallikad tuleb enne kasutusloa väljastamist likvideerida. Järelikult, kui elamule on väljastatud kasutusluba, siis võib suure tõenäosusega öelda, et see on ohutum kui see elamu, millel kasutusluba pole. Oluline on siin rõhutada, et kasutusloa olemasolu ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Tulles tagasi loo teema juurde, siis kinnisvara hinna määrab nõudlus ja pakkumine. Kui turul on nõudlus kontrollitud ja ohutute elamute vastu, siis selliste hinnad on ka kõrgemad, mistõttu võib väita, et kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda. Siiski nii üheselt ei saa seda võtta. Ajakirjandusest on varem läbi käinud, et ca 70% elamutest on kasutuslubadeta, millest teatud osa on jõudnud ka turule. Seega suurem osa ostu-müügiobjektidest on korrektse dokumentatsioonita, mida kõik ostjad on aktsepteerinud. Eelnevast tulenevalt olen seisukohal, et kasutusluba pole turuosalistele hinnaläbirääkimiste juures argument, sest enamus ostetud elamuid on kasutusloata.

Kasutusloa olemasolu hakatakse järjest enam tehingute tegemisel kontrollima. Selle puudumine võib olla argument müügihinna alandamisel, kuid ei pruugi, sest turul on ostjaid keda kasutusluba huvitab ja keda ei huvita.

Kinnisvara likviiduse ja väärtuse üheks alustalaks on korrektne dokumentatsioon. Ka pangad on muutumas järjest nõudlikumaks tagatisvarade juriidilise korrektsuse osas ja mitmed neist seavad laenu saamise tingimuseks seda, et hoonel oleks olemas korrektne dokumentatsioon. Kui pankade jaoks piisab enamjaolt sellest, et hoonel on olemas seadustega kooskõlas olev ehitus- ja kasutusluba, siis järjest teadlikumaks muutuvad kliendid tahavad näha ka ehitusprojekti, kaetud tööde akte jms dokumentatsiooni. Reaalsus on aga see, et väga paljude hoonete ja rajatiste dokumentatsoon on koostatud puudulikult või jäänud lõpuni korrektselt dokumenteerimata. Seda arvestades on Domus Kinnisvara otsustanud oma teenuste hulka lisada ehitusdokumentatsiooni korrastamisega seotud tööd.

Loe pikemalt teenuse kohta SIIT

Kasutusloa teemal olen saanud paar täpsustavat küsimust, mis puudutab kasutusloa olemasolu seoseid kindlustusjuhtumitega. Tõepoolest, see on oluline nüanss, millega kahjukindlustuslepinguid omavad isikud peavad arvestama.

Kõik kindlustuslepinguid sõlminud isikud on küllap kokku puutunud sõnastusega, mille kohaselt kindlustusseltsid välistavad kahju hüvitamise, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Siit võib aimata, et kasutusloa puudumine võib osutuda argumendiks, miks kindlustusselts saab kahju hüvitamisest keelduda. Kolleeg Tiit Rannau uuris antud küsimust põhjalikult ja pöördus suuremate kindlustusseltside poole, et saada teada tegelik olukord. Esimene ja oluline tõdemus on, et kindlustusmakse ei suurene kasutusloa puudumise tõttu. See on hea uudis. Kahjujuhtumi puhul on aga kasutusloa puudumine hüvitise vähendamisel aluseks olnud, kui selgub, et kasutusloa väljastamisega oleks saanud viga vältida. Näiteks maja süttimise põhjuseks on ebakvaliteetne elektrisüsteem, sest puuduvad projekt, vastavusdeklaratsioon ja kontollmõõdistamine või mõni neist. Lühidalt öeldes ei vasta nõuetele. Antud näite puhul on kasutusloa puudumine kindlustusseltsi jaoks hea võimalus kahju hüvitamist vähendada. Loogika, mida siin kasutatakse, on iseenesest lihtne – kasutusloata hoonet ei tohi üldse kasutadagi ning seega ei saaks ka õnnetust juhtuda. Seega on kasutusloa puudumisel selged riskid olemas ja kõik kinnisvara omanikud peavad kindlustuslepinguid sõlmides neid teadma ja võimalike tagajärgedega arvestama.

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Nii ütleb 2002. aastal vastu võetud ehitusseadus. Tuleb tõdeda, et seaduse paragrahv 32, mis defineerib kasutusloa mõiste, on senini olnud küllalt teoreetilise tähtsusega, mille praktikasse juurdumine on võtnud aega. Küllap oleks see ajaperiood veninud veelgi pikemaks, kui kinnisvaraturu kukkumist Maracoti sügavikku poleks toimunud. Seaduse jõustumise järgne viisaastak möödus Eesti kinnisvaraturule esialgu rahuliku traavimise ja hiljem juba hoogsa galopi käigus, kus ei müüjaid ega ostjaid huvitanud kasutusloa olemasolu. Olukord on märkimisväärselt muutunud viimase kahe aasta jooksul, kus avalikkuse ette tulnud on tulnud kümned juhtumid kasutusloa puudumisest tingitud probleemidest ja pankrotistunud kortermajade arendajate puudulikust dokumentatsioonist. Täna nõuavad väga paljud kinnisvara ostuhuvilised kasutusloa olemasolu ja kui see puudub, siis on see argument tehingu ärajäämiseks. Kui ikka ostjal on võimalik valida kahe enam-vähem võrdse pakkumise vahel, siis ta valib selle objekti, millel kasutusluba on olemas. Ostjad on endale teadvustanud, et hoonele kasutusloa taotlemine on omaniku kohustus. Kui notaris käidud ja asjaõigusleping sõlmitud, siis on kasutusloa hankimine juba uue omaniku probleem, kui selle kohta pole müügilepingus märgitud eraldi kokkulepet. Muidugi võib ostja alati ette võtta lepingust taganemise tee, aga sellele keerukale ja kulukale protsessile ei taha enamus inimesi minna. Ja enamjaolt pole see ka mõistlik, kui hoone ise tegelikult täiesti korras on.

Kuigi vettpidavat statistkat kasutuslubade olemasolu kohta pole kuskilt võtta, siis palju on olnud juttu sellest, et kasutuslubade puudumine on eelkõige uute kortermajade probleem. See ei ole vale väide, kuigi on väidetud ka seda, et hoopis eramajadest puudub ligikaudu 70 protsendil kasutusluba. Aga uuemate kortermajade puhul tasub kindlasti olla tähelepanelik. Kuna mitmed kortermajad on ehitatud osade kaupa, siis on meie praktikas esinenud ka juhtumeid, kus ühe tervikliku kortermaja kahel trepikojal on olemas kasutusluba, aga ühel trepikojal mitte. See tähendab, et ostjad peavad olema tähelepanelikud ja kontrollima järgi, et ikka konkreetsel korteril on kasutusluba olemas. Kõige lihtsam viis seda teada saada on küsida professionaalse kinnisvaramaakleri käest või siis vaadata ise järgi ehitisregistrist. Selleks tuleb minna aadressile www.ehr.ee. Juhin aga tähelepanu sellele, et kui kasutusluba on väljastatud enne 2003. aastat, siis ei pruugi vastav märge elektroonilises andmebaasis olla. Täpsustav telefonikõne kohaliku omavalitsuse ehitusjärelvalvega tegelevale spetsialistile ei tee kindlasti halba. Ostjatel ei maksa ka eeldada, et kasutusluba võib puududa ainult uutel kortermajadel. See tasub üle küsida ka vanemate majade puhul. Alles hiljaaegu vahendasid Domuse maaklerid ühte korterit Tallinnas, Kristiine linnaosas, mis asus Stalini-aegses majas ja kus kasutusluba puudus. Kuna ostja poolt oli kasutusloa nõue kindel, siis aetigi vajaminevad paberid kiiresti korda. Olgu siinkohal lisatud, et enne 22.07.1995.a. ehitatud hoonele kasutusloa taotlemine toimub lihtsustatud korras ja kohalik omavalitsus ei pea kontrollima ehitise kooskõla ettenähtud nõuetega. Ehitise kasutusloa vorminõuded on kinnitatud majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt ja leitavad siit.

Kasutusloal on oma selge mõte ja tähtsus kindlasti olemas. Juba ehitusseadus ütleb, et kasutusluba väljastatakse vaid sellisele ehitisele, mis vastab ettenähtud nõuetele ja mida võib kasutada. Teisisõnu on kasutusluba kinnituseks nii olemasolevale omanikule kui ka ostjale, et ehitis vastab nõuetele ja seda saab ohutult kasutada. Viimane argument on ajal, mil majadel kukuvad rõdud alla, katused varisevad sisse ja inimesed vigastavad end treppidel olulise tähtsusega ainuüksi võimalike kahjunõuete ja kindlustusjuhtumite peale mõeldes.

Kokkuvõtteks soovitan säilitada kinnisvaraturu osapooltel kainet mõistust, sest ka kasutusloa teemaga võib liigselt üle mõelda ja tähtsustada rohkem, kui asi seda väärt on. Tuletan meelde, et Eestis on olemas tuhandeid maju, mis on ehitatud aastakümneid tagasi ja kus inimesed elavad õnnelikult sees, vaatamata sellele, et kasutusluba puudub. Kasutusloa puudumine ei takista kinnisvaraga tehingute tegemist. Küll aga on oluline, et tehingu osapooled teaksid, kas kasutusluba on olemas või siis mitte.