Tarbijate kindlustunne hoiab kinnisvaraturgu üleval

Tarbijate kindlustunde indikaator on näitaja, mida Eesti Konjunktuuriinstituut arvutab igakuiselt ning mis oma sisult on pere ja riigi majandusolukorra, töötuse ja säästude prognoosi saldode aritmeetiline keskmine. Hulk viimaste kuude ja aastate pressiteateid lõpeb tõdemusega, et tarbijate kindlustunne on endiselt kõrge. Näiteks maikuus avaldatud kindlustunde indikaator (–3) on oluliselt parem pikaajalise keskmisest (–9). On põhjust rahuoluks.

Kinnisvaraturuga on tarbijate kindlustunne seotud kõige otsesemalt. Tarbija teeb oma otsuseid kodu, kinnisvara, eluasemelaenude või investeeringute osas siis, kui tal on selge arusaam ja kindlustunne tuleviku suhtes. Kui puudub kindlus oma töökoha püsimise või riigi majandusliku ja poliitilise stabiilsuse osas, siis on tarbija ettevaatlik ja ei ole aldis kinnisvaraga tehinguid tegema ja näiteks eluasemelaenu jääki suurendama. Pea külm ja jalad maas suhtumist õpetas meile viimane majanduskriis piisavalt ja õppetunnid sellest püsivad veel piisavalt hästi meeles. Seepärast polegi midagi imestada, kui vaadata tarbijate kindlustunde viimase kümnekonna aasta aegridu, et kõige kehvem kindlustunne on olnud ajal, mil majanduse ja kinnisvaraturu taevas liikusid eriti tumedad pilved. Nimelt, kindlustunde indikaator oli tugevalt miinuses 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta esimesel poolel, kus indikaatori kõrgpunktiks jäi -37. Pärast seda perioodi on kõikumist küll olnud, kuid näitaja on valdavalt olnud stabiilne ning tarbija tundnud ennast hästi. Kuna võiks tavakodanik ennast hästi tunda? Siis, kui tal on kogutud piisavalt sääste, mis võimaldavad rahulikuma südamega tulevikku vaadata. Eesti Panga andmed toetavadki eelmist väidet ja kinnitavad seda, miks kindlustundega on lood pigem hästi. Aastaid oleme olnud olukorras, kus keskpank on saanud raporteerida seda, et majapidamiste säästud kasvavad kiiremini kui laenukohustused. Nii eraisikute kui juriidiliste isikute raha hulk pangakontodel on aegade kõrgeimal tasemel ning kahtlemata tekitab see fakt turvatunnet ja toob suurema rahu hinge. Kui siia juurde lisada infokild, et 2017 I kvartal jõudis tööjõus osalemise määr varasemate aastatega võrreldes rekordtasemele, siis on kindlustunde puzzles ka see koht tugevalt tsementeeritud.

Tarbijate kindlustunnet võib kokkuvõtlikult nimetada kinnisvaraturu vundamendiks. On inimestel rahu majas, mõni euro rohkem säästetud ja usk tulevikku helge, siis pole põhjust ka kinnisvara arendustegevuses pidurit vajutada. Nii ongi kinnisvaraturu tänane üldjoontes hea seis otsekui peegeldus tarbijate kindlustundest. Kui ka turu vundamendis on mõni mõra, siis üldistatult võib tõdeda, et turg on stabiilne, inimesed vahetavad elamispindu vastavalt tegelikele vajadustele ja võimalustele ning magada võivad rahulikult kõik kinnisvaraturu osalised.

Hinnakriisis kannatavad vähem Rae valla korterid

Kodu ostmine ei ole investeering selle majanduslikus tähenduses. See on investeering parematesse elamistingimustesse, väiksematesse küttearvetesse, tõhusamasse sisekliimasse, õnnelikesse peresuhetesse jms. Kes tahab korralikke intresse teenida oma vaevaga kogutud rahalt, selle jaoks on olemas kindlasti paremaid investeerimisobjekte kui kodu ost. Sellele vaatama on kinnisvara, kui ühe vara liigi väärtuse kasv ajas kenaks boonuseks inimeste jaoks, kes on ostnud omale kodu. Tuleb tõdeda, et pragmaatilist suhtumist on aegade jooksul kinnisvaraturule juurde tulnud ja märkmisväärne osa ostjatest mõtleb sellele, kui palju ostetav objekt võiks väärt olla tulevikus. 90-ndatel polnud mingi ime, kui keegi viimistles oma Lasnamäe avara korteri kristallide ja punase puiduga, mõtlemata sellele, et tehtud investeering ei too eales tagasi seda rahapaigutust. Kellel raha oli, see elas hetkes ja ei mõelnud tuleviku müügist saadavale rahale. Tänaseks on mõned elu õppetunnid läbitud ja rahanduslikku kirjaoskust kõvasti juurde õpitud. Eesti kinnisvaraturul on piisavalt ajalugu olemas, et saame vaadelda mõnevõrra laiemalt, kuidas on hinnad käitunud ja kui õnnestunud kodu ostu vara väärtuse püsimise mõistes on keegi teinud.

Kümmekond aastat tagasi toimunud kinnisvarakriis näitas selgelt ära, et kuigi kukkumine oli korralik kõikjal, siis teatud piirkonnad ja tehinguobjektid pidasid üleüldises kaoses paremini vastu. Adekvaatsema ülevaate saame, kui võrdleme omavahel korteriomandite hinna kukkumist Tallinnas ja selle lähiümbruses. Huvitavaid leide võiks kindlasti leida ka mujalt Eestist, näiteks Kohtla-Järvelt või Valgamaalt, aga tõetruuma võrdluspildi saab kätte kõrgema tehinguaktiivsusega piirkondadest, mis omavahel lähestikku. Võrdluse aluseks sai võetud esmalt aasta 2007, mis oli kogu kinnisvarabuumi tipuaasta ning aasta 2009, mil hinnad olid viimase kümnendi kõige madalamal tasemel. Lühikokkuvõte ütleb seda, et hinnad langesid Tallinnas ja teda ümbritsevates valdades kahe aastaga 43-55 protsenti. Tallinna enda korteriomandite hinnad kukkusid ca 50 protsenti, jäädes antud edetabelis pigem keskmike hulka. Kõige rohkem kukkusid hinnad Jõelähtmes ja kõige vähem, 43 protsenti, Rae vallas. Seega pidasid hinnasurvele kõige paremini vastu Rae vallas asuvad korterid, mille keskmine hind oli 2009. aastal 897 €/m2, mis ühtlasi jäi võrreldavate omavalitsuste hulgas ka kõrgemaks hinnaks. Olgu võrdluseks veel toodud, et Tallinnas langes hind 779 €/m2 tasemele. Igal ostjal on kindlasti mitmeid kriteeriume, mille alusel ta oma ostuotsuse teeb, kuid tark oleks mitte ära unustada seda, kuidas vara hind muutub kriiside perioodil. Ei või iial teada, milliseid keerdkäike elu teeb ja mis perioodil on keegi sunnitud oma kodu müüma. Põhjused võivad olla väga isiklikud, kuid möödunud kriis näitas ka seda, et kus hinnad väga palju kukkusid ja panga tagatisväärtus liigselt kahanes, seal aktiviseerusid ka pangad ning hakkasid lisatagatisi nõudma. Niisiis ei ole vara väärtuse kahanemine sugugi vähetähtis ja võib sügavates majanduskriisides mõjutada meid arvatust enam.

Investeeri oma raha mõistlikult

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 15.11.2016 10:41; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

bhf_2271Juba pikemat aega on räägitud investeeringutest ja targast raha kasutusest. Vanasti hoiti raha sukasääres või pandi hoiukassasse, nüüd paigutatakse raha börsidele või investeeritakse kinnisvarasse.
Üheks väga heaks kohaks kinnisvarasse paigutamiseks on osta kortereid üürimise eesmärgil. Üürihuvilised on elavnenud Tallinnas Lasnamäel, kus paari nädalaga on kogunenud ühe üürikorteri peale paarkümmend huvilist.

Üheks selliseks on Ümera 28 kortermaja.

Seal on küttekulud ja ka kogu kommunaalide arve oluliselt väiksem, kui mõnes teises sama piirkonna majas. Selle aasta 6 kuu (jaanuar kuni juuni) küttekulud olid 3-toalises korteris 98 eurot. Sääst aastas on kuni 300 eurot võrreldes vanade majadega.
Investoritele tähendab see omakorda seda, et selle võrra saab küsida kõrgemat üürihinda. Üürnik vaatab alati kogu makstavat summat- korteri üür+kommunaalkulud.

Investeerides Ümera 28 maja korteritesse on progrnoositav üüri tootlus 5,8-6,4%.

Kolmetoalise möbleeritud korter hind on 102 500 €. Antud korteri üüritulu kuus on prognoositavalt 500-550 eurot, seega tootlus 5,8-6,4% .
Kahetoalisel korteril hinnaga 75 000€ + mööbel 8000 €, mille investeering on kokku 83 000 €, on üüritulu 430 eurot kuus,  tootlusega 6,2 %. Tegemist on reaalse samas majas väljaüüritud korteri üürihinnaga.

Ümera 28 kortermajas on hea planeeringuga kaasaegsed korterid Lasnamäe parima hinnaga:
2-toaliste korterite hinnad alates 75 000 EUR
3-toaliste korterite hinnad alates 90 500 EUR

Võimalus tutvuda korteritega iga neljapäev 16-18ni Ümera 28 .

Neeme tel. 527 2623  või Martti tel. 521 4362 

 

Kas uue buumi tekitavad ühisrahastajad või väikeinvestorid?

Kui mingi kriis kätte jõuab, siis hakatakse tavaliselt süüdlasi otsima. Nii oli see äsjalõppenud presidendivalimistel kui ka viimase kinnisvarakriisi järel. Toona peeti enam-vähem võrdselt peasüüdlasteks kasuahneid ja süüdimatuid arendajaid, kes hakkasid haljendavatele aasadele ehitama Niff-Niffi stiilis elumaju ning panku, kes andsid liiga kergekäeliselt laenu. Tavakodanikke, kes kasutasid nii ühte kui teist toodet, peeti pigem ohvriteks, kes langesid erinevate meelituste lõksu.

Kinnisvarakriisi hirmujutte kostub siit- ja sealtnurgast taas, kuna keskmine hinnatase on tõusnud juba 2007. aasta hindade kannule. Kas hakkame kollektiivselt juba kellegi peale näpuga näitama ning imestama, kuidas selline olukord taas juhtus? Hetkel tundub ette süüdistamine siiski põhjendamatu, sest kriis pole veel kätte jõudnud ning ühe või teise seltskonna süüdistamine hinnatõusus on pigem ülekohus. Võiks võtta hoopis hetke ja vaadata, mis on teisiti võrreldes möödunud kriisiga. Esile saab tuua kaks gruppi, keda ei olnud aastaid tagasi kas üldse olemas või oli nende maht marginaalne. Nendeks on ühisrahastuse platvormid ja väikeinvestorid, kes noolivad kinnisvara väljaüürimise eesmärgil. Mõlemad on tekitanud oma nišši, mõlemad on teineteisega teataval määral seotud ning mõlemad on kinnisvara valdkonnas osalemise viinud massidesse. Iga uus ühisrahastuse emissioon on nagu võitlus olümpiakohtade pärast, kuhu ligi pääsevad vaid vähesed väljavalitud ja need, kellel on kiiremad näpud ning enamus jääb meepotist eemale lugedes hiljem kadedusega pressiteateid rekordilistest tootluse numbritest. Tundub, et kui arendusprojekti ühisrahastuse emissioon kestab rohkem kui ühe päeva, siis võib seda läbikukkumiseks pidada, „normaalse“ projekti rahaline eesmärk saavutatakse loetud tundidega.

Väikeinvestoreid on kinnisvaraturul olnud aegade hämarusest. Mida rohkem on aga Eestis Robert Kiyosaki raamatuid välja antud ja kordustrükke tehtud ning Cashflow klubid kogunenud, seda rohkem on väikeinvestoreid juurde tekkinud. Tuhanded huvilised otsivad täna nii 1-toaliseid kui 5-toaliseid kortereid, mõistliku hinnaga kinnisvara krabatakse kokku nii uutes kui vanades majades. Investeerimine kinnisvarasse väljaüürimise eesmärgil koos lootusega saada rahalisse vabadusse on popp, kui mitte kasutada veelgi suuremaid sõnu. Investeeringutest kinnisvarasse jutlustajad on äärmiselt populaarsed, nende esinemiste ajal on saalid täis ning ajakirjandus kirjeldab nende edulugusid mõnuga. Käesoleval aastal on olnud pikki perioode, kus ei möödu nädalatki, kui mõni keskne päeva- või ärileht ei kirjelda eduka väikeinvestori tuhkatriinulugu. Peeter Pärtel või Kristi Saare annavad esinemiste arvu ja positiivse meediakajastuse poolest silmad ette juba Viljar Arakase sugustele gurudele. Kui varasemalt oli hakkaja väikeinvestori põhiliseks sihtmärgiks odav 1-toaline või turu poolt madalalt hinnatud ja ebaotstarbekalt suur nelja- või enamtoaline korter, siis täna vaadatakse aktiivsemalt ringi ka uusarendustes. Osakaalu suurust on küll keeruline hinnata, kuid kuna investorite majanduslik tugevus on kasvanud, odavaid ühikatube turul napib, siis ollaksegi osaliselt sunnitult vaatama uusarenduste 1-ja 2-toaliste korterite suunas.

Loodetavasti suudetakse tõsiseid investeerimisotsuseid langetades hoida pea siiski külmas ning päris kõiki sääste kinnisvaraturule ei tooda. Ühisrahastuse juhid ja kinnisvarainvesteeringute eestkõnelejad on teinud tänuväärset tööd ja kindlasti kasvatanud paljude inimeste teadlikkust ning parandanud nende majanduslikku seisukorda. Olgu aga nii nendel kui ajakirjandusel piisavalt terast pilku ja sotsiaalset vastutust, et ohud ei ununeks ja meeles püsiks, et igal rallisõidul võib gaasi asemel vahel ka pidurit vajutada.

5 mõtlemiskohta, kui alustad kinnisvarasse investeerimisega

Postitaja: Kristjan Gross @ 19.07.2016 01:23; kategooriad: Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

SEB kodulehel avaldati artikkel kinnisvarainvesteeringust kui pensioni kogumise alternatiivist. Seejuures viidati panga pensionivalmiduse uuringule (2016), et paljud inimesed näevad oma pensionipõlve kindlustamise võimalusena kinnisvara üürimist või müüki. Kuna artikkel oli väga üldsõnaline, siis tooksin alljärgnevalt omalt poolt välja mõned tähelepanekud, millele mõelda:

1) Kui Sa pole kinnisvaraga mitte kunagi varem tegemist teinud, sest oled hoopis teisest valdkonnast, siis räägi mõne maakleri või hindajaga – saad igal juhul parema ülevaate turul toimuvast – müügi-ja üürihinnad, nende prognoos, turutunnetus jms.
2) Kuna kinnisvarainvesteering on pikaajaline, võib tekkida vajadus aeg-ajalt remonti teha, siis kas oled valmis seda ise tegema (tihti odavam variant) või pead tellima remondimehed?
3) Väljaüürimise eesmärgil soetatud korterisse võib vaja minna mööblit, mis võib omakorda olla üsna suur väljaminek – algne suurem investeering mõjutab tasuvust;
4) Investeeringult võid tulu saada kahte moodi: vara väärtuse kasv ja/või igakuine üüritulu. Mõlemal juhul on vara asukoht määrava tähtsusega. Kui maapiirkonna väikeasula on elanikest tühjaks jooksmas, pole mõtet vara väärtuse kasvu ootuses sinna korterit osta. Kinnisvara kui pikaajaline investeering on mõjutatav demograafiast. Tartus tehtud elanikkonna uuringus prognoositakse elanikkonna kasvu ainult viide linnaossa. Seega eelista sellist asukohta, kus vara müümine ja ka väljaüürimine oleksid ka pikemas perspektiivis likviidsed.
5) Püüa aru saada, et kui suur on eeldatav investeeringu tootlus, tulusus. See on oluline peamiselt kahes punktis: a) kui pikk on investeeringu tasuvusaeg ehk millal teenid tehtud kulud tasa, b) kui suur on investeeringust saadav kasu, andes võimaluse võrrelda alternatiivsete investeeringutega. Ehk mida lühem on tasuvusaeg, seda kiiremini teenid paigutatud raha tagasi ning hakkad teenima kasumit.

Eelnev oli väga põgus ülevaade teemadest, mis kinnisvarainvesteeringuga kaasnevad. Kõige olulisemaks pean ma esimest punkti – kui sa oled teisest eluvaldkonnast, siis pöördu spetsialisti poole.

 

Autor:

Kristjan_Gross

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kristjan Gross
Kutseline hindaja

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.

500-eurone värskendusremont kergitas korteri hinda 4000 eurot

Postitaja: Anett Vender @ 04.02.2015 01:44; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Korter (Small)Oma armsat kodu müües hakkasin mõtisklema, kas värskendusremont vanema korteri puhul tasuks ära ehk kas kliendid maksaksid kõrgemat hinda selleks, et mitte kulutada aega lisaks tülikale kolimisprotsessile ka uue kodu remondile.

Seega möödunud suve lõpus otsustasime abikaasaga, et on aeg osta endale suurem korter ning leida oma senisele armsale kodule Keilas uus omanik. Uue pesa leidmine on kujunenud aga raskemaks kui arvasime. Olenemata eluasemete müügihindade mõningasest tõusust, ei ole uue kodu soetamisel raskust valmistanud mitte hind, vaid pigem hinna ning kvaliteedi suhe ning seda just vanemate korterite puhul. Tallinnas Nõmmel, Kalamajas ja mujalgi leidub palju ilusaid vanemaid maju, mis pärast renoveerimist ei jää kuidagi nii arhitektuurilises kui ka maitsekuses alla uusarendustele. Sealsamas on olnud raske leida korterit, mis oleks hästi hoitud ega vajaks värskendusremonti sissekolimiseks.

Enda isiklike kogemuste põhjal võin öelda, et jah, tasub ära. Enne oma kahetoalise 62,2 ruutmeetri suuruse korteri müümist värvisime üle nii eestoa, köögi kui ka esiku seinad ning vahetasime vana dušikabiini uue vastu. Tehtud värskendus, mille kogu kulu jäi ca 500 euro juurde, suurendas meie kodu müügihinda võrreldes teiste samas kortermajas tehtud nelja võrdlustehinguga ligikaudu 4000 eurot. Oma korteri müügitehingu tegime hinnaga 1172 eurot/m2. Samas kortermajas müüdi eelmise aasta jooksul neli 2-toalist korterit, mille hinnad jäid vahemikku 900 kuni 1117 eurot/m2. Olgu märgitud ka see, et korteris ei olnud erilisi disainesemeid ega eritellimusmööblit, mis oleks võinud hinda võrreldes teiste tehingutega kergitada.

Siinjuures aga tasub lisada, et kehvasti või väga odavate vahenditega teostatud remont ei pruugi korteri hinda kergitada. Kui hoone on väliselt väga ilus, näiteks renoveeritud 20. sajandist pärit palkidest nikerdustega puumaja, ei pruugi ostja hinnata väga odavat laminaatparketti ning plastikliiste. Ideaalne oleks see, kui hoone väline ja sisemine ilu on omavahel tasakaalus. Samuti on iga kodu omanäoline, mistõttu võib planeeringult täpselt samasuguste korterite müügihind olla mõnevõrra erinev.

Igal juhul mõte, kas uuendada oma kodu enne müümist, väärib kaalumist. Maksimaalselt saab ju kaotada üksnes summa, mis korteri korrastamisele kulub. Meie pere näitel oli see hiljem saadud müügihinda arvesse võttes väikene risk. Kui müügieelse värskendusremondi tasuvuse hindamine keerukas tundub või soovid lihtsalt teist arvamust enda oma kõrvale, küsi julgelt nõu oma maaklerilt.

Autor:

Anett_Vender

Anett Vender

Nooremmaakler

Tõeline maiuspala urbanistlikku luksust ja kesklinna mugavusi hindavale inimesele – Paldiski mnt 5 ja 7

Postitaja: Hiie Tamm @ 23.01.2014 07:13; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara müüb koostöös YIT Ehitusega Tallinna vanalinna naabruses asuvaid uusi eksklusiivseid kahe- kuni neljatoaliseid kortereid.

Kaks efektse ja loodussõbraliku välisilmega kortermaja sobituvad kenasti miljööväärtusliku Toompea ja seda ümbritseva Toompargi vahetusse lähedusse ja eristuvad teistest sarnastest projektidest tänu suurepärasele asukohale ning soliidse välimusele. Kassisaba piirkond on tõesti ideaalne elukoht inimesele, kes hindab elukoha valikul turvalisust, looduslähedust, kesklinna mugavust, kvaliteeti ning miljööväärtuslikku elukeskkonda ja ajalugu täis armsaid tänavaid otse Tallinna vanalinna külje all.

Paldiski mnt 5 ja 7 on projekteeritud koostöös Rein Murula Arhitektuuribürooga.

Majade viimistlemisel on kasutanud tumedat telliskivimustriga fassaadipaneeli, mis annab korterelamutele väärika ilme – samas kui rõdude õhulised klaaspiirded ja miniatuursed prantsuse rõdud lisavad hoonetele luksuslikku elegantsi. Paldiski mnt 5 on 6-korruseline korterelamu kokku 34 korteriga. Majas on kaksteis 2-toalist, kakskümmend 3-toalist ja kaks 4-toalist korterit. Paldiski mnt 7 on 4-korruseline maja kokku 13 korteriga. Majas on seitse 2-toalist, kolm 3-toalist ja kolm 4-toalist korterit.

Valdav osa kortereid on klassikaliste lahendustega, sissepääsuga trepikojast. Erilahendustega korterid paiknevad hoovimaja esimesel korrusel ja neil on sissepääs otse väljast. Viimastel korrustel asuvad avarate terrassidega korterid on aga tõeline leid nii perekondadele kui ka urbanistlikku luksust hindavatele inimestele.

Krunt ümbritsetakse piirdeaiaga ning territooriumil teostatakse ehitusjärgselt haljastus. Istutatakse puud ja põõsad ning rajatakse laste mänguväljak koos liivakastiga. Parkimislahendusena on olemas maa-alune parkla ning kinnistul asuv välisvalgustuse ja autokohtade märgistusega väliparkla, kuhu pääseb otse Paldiski maanteelt läbi puldiga avatava värava.
Mõned märksõnad, mis ilmestavad kõige paremini nii asukohta kui ka maju:

Vastupidav, kvaliteetne, mugav, läbimõeldud, avar

  • Raudbetoonist vundamendile rajatud hoonete karkass ja korteritevahelised seinad on monoliitbetoonist. Fassaadi kattematerjalina on kasutatud “igaveseks kiviks” nimetatud rasksulavast savist saksa klinkertellist;
  • Majas on soome tüüpi puitalumiinium aknad;
  • Igas korteris on eraldiseisev soojustagastusega ventilatsioonisüsteem. Korteri õhuvahetus on puldi abil reguleeritav vastavalt soovidele ja vajadustele;
  • Sanitaar-keraamika Villeroy ja Boch´lt ja segistid Hansgrohe´lt;
  • Välisukse lukustus – YALE Doorman Digitaalne Võtmevaba turvalukk;
  • Kõik radiaatorid on varustatud termostaadiga, et toatemperatuur oleks optimaalne ja tarbimine säästlik.

Väga hea asukoht, vanalinna lähedus

Üle tee asub Meriton Grand Conference & Spa Hotell, kus on Spordiklubi ja Kohvik Mademoiselle. Lähedal on Kelmiküla lasteaed kui ka Jakob Westholmi Gümnaasium , bussi- ja trollipeatused, mis tagavad mugava ühenduse teiste linnaosadega. Vanalinn koos oma elu ja meluga on vaid lühikese jalutuskäigu kaugusel.

Tervislik eluviis

Piirkonna muudavad aastaringselt elavaks Tallinna olulised vaatamisväärsused ja põnevad kultuuriüritused (Tuleskulptuuride Meistrivõistlused talvel, suvel Lillefestival Tornide väljaku pargis jne). Samas pakub varjukas Toompark privaatsust ja rahustavat rohelust – suvel saab Shelli tiigi kaldal nautida päikesepaistet, talvel aga tiigil uisutada. Lastega peresid rõõmustavad pargis korralikud mänguväljakud, jalutajaid aga arvukad istumiskohad.

Rohkem infot: http://www.paldiski5ja7.com

Lisainfot jagavad lahkelt Domus Kinnisvara sõbralikud maaklerid:

Gerli Valgma 5560 6495

Hiie Tamm 5556 3916

KOPLI LIINIDE ASEMELE TULEB ROHELINE MEREÄÄRNE RESIDENTS

Kõik kinnisvaraga igapäevaselt kokku puutuvad inimesed teavad, et ca 17 hektari suurune maatükk Põhja Tallinnas, mida tuntakse Kopli Liinide nime all, ootab juba ammu uut omanikku. Kuigi teema on vana, väärib siiski esile tõstmist kaks nüanssi.

Esiteks tahan tunnustada Tallinna linna samme investorite otsimisel. Vastupidiselt tavalisele passiivsele müügile on sel korral võetud ette märksa põnevamaid tegevusi alustades projekti imago kujundamisest lõpetades aktiivselt potentsiaalsete ostjate otsimisega. Kopli liinidest on saanud Green Seaside Residences. Senine dikteeriv müük on asendunud konsulteeriva ja läbirääkimistel põhineva lahenduste otsimisega. Kohalike kinnisvarainimeste informeerimise kõrval mindi sel korral ka lähinaabrite suuremaid investoreid püüdma. Ja nii edasi. Ka minul õnnestus osaleda möödunud nädalal Tallinna linnavalitsuse poolt korraldatud projekti tutvustaval seminaril Peterburis. Samasugused seminarid tehti enne seda veel Helsingis, Stockholmis ja Moskvas. Kritiseerijad ütleksid kindlasti, et see on mõttetu maksumaksja raha raiskamine, kuid mina tahaksin tunnustada linnaametnike proaktiivset suhtumist linnaruumi kujundamiseks vajalike investorite otsimisel. Ettekanded olid huvitavad ja põhjalikud. Müügiinimesena ütleksin, et nii mõnigi asi oleks tulnud teha teisiti, kuid samas ei saagi avalik võim olla müügitöös nii agressiivne, kui maaklerfirmad.

Teiseks tahan esile tuua müügitingimusi. Erinevalt varasemast usun, et praegustel tingimustel on see projekt kinnisvaraarendajatele huvipakkuv. Kuigi linna poolt nõutavad investeeringud on suured, on alghind 1,5 milj eur siiski suhteliselt madal ja paljudele jõukohane. Minu hinnangul on väga positiivne, et enne tehingut on võimalik palju asju kohaliku omavalitsuse ja arendaja vahel läbi rääkida. Nii saab arendaja kujundada piirkonna just oma plaanidele vastavalt ning linnaplaneerijad saavad parema sisendi potentsiaalsete klientide ootustest. Probleemiks on siiski ajaline perspektiiv. Tänase aguli muutmine hinnatud elurajooniks ei ole üksnes ühe arendaja teha. Kinnisvaraarendusel kulub nende mõne mereäärse kilomeetri läbimiseks Kalamajast kuni Kopli liinideni, mille saab jalgsi liigeldes selja taha jätta paarikümne minutiga, veel pikki aastaid. Sellest hoolimata usun, et tõenäoliselt leiab Green Seaside Residences omale sellistel tingimustel uue omaniku. Kui mitte veel sellel konkursil, siis juba järgmisel.

Juhul, kui keegi lugejatest kaalub Green Seaside Residences projekti tõsiselt, kuid vajab selleks partnerit, siis on igal juhul teretulnud minu poole pöörduma. Vaatame ühiselt kas, kuidas ja mida võiks selle põneva piirkonnaga peale hakata.

Kuidas investeerimisobjektile esmast analüüsi teha?

Postitaja: Kristjan Gross @ 21.10.2013 02:12; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kirjutasin Äripäeva palvel artikli, mis ilmus üle-eelmisel nädalal. Äripäeva loal avaldan loo ka meie blogis.

Kinnisvara investeerimisobjekte otsides tasuks lähtuda ka kinnisvara hindamisel kasutatavast parima kasutuse põhimõttest. Sisuliselt kõik eksperthinnangud sisaldavad parima kasutuse analüüsi, kuid see pole nii oluline korterite ja üksikelamute puhul, kuivõrd selliste varade puhul, kus alternatiivseid kasutusvõimalusi on mitu või mida ei kasutata väärtuse seisukohast parimal otstarbel.

Füüsiliselt võimalik ja seadusega lubatud. Esmalt analüüsitakse, kas planeeritav tegevus on füüsiliselt võimalik ja õiguslikult lubatav. Õigusliku lubatavuse nõue on sageli seotud maa ehitusõigusega – tuleb selgeks teha, mida lubab üldplaneering ja ehitusmäärus. Nendes piirkondades, kus on detailplaneeringu kohustus, on planeering möödapääsmatu, kuid eeldatav ligikaudne ehitusmaht on mingil määral siiski tuletatav. Teisisõnu peab saama selgust, kas planeeritav tegevus on juriidiliselt lubatud. Siin on soovitatav suhelda kohaliku omavalitsusega ja võimalusel taotleda projekteerimistingimused, et saada teada lubatud tegevused.

Füüsiline võimalikkus tähendab hinnangu andmist õiguslikult lubatava kasutuse füüsilise teostatavuse tehnilise võimalikkuse kohta. Kui hinnang sellele on positiivne, tuleb anda hinnang ka kulude kohta, mida kasutuse muutmine endaga kaasa toob.

Hoonestamata maad. Parima kasutuse analüüs peab andma vastuse küsimusele: milline kasutus tagaks maa kõrgeima väärtuse? Näiteks suuremas linnas heas asukohas elamumaa sihtotstarbega maa-ala kasutusfunktsiooni muutmine ärimaaks või korterelamumaaks detailplaneeringu kaudu suurendab vara väärtust – mida suurema elamu või ärihoone võib ehitada, seda kõrgem on maa väärtus.

See-eest hajaasustuses, suurematest keskustest eemal asuvate maade suhtes tuleb olla tähelepanelikum ning analüüsida põhjalikumalt turgu. Näiteks kas praegune põllumaa kasutus tasub muuta elamukruntideks? Sõltuvalt asukohast võib nõudlus põllumaade vastu olla suurem kui elamumaa vastu, mistõttu ei pruugi ära tasuda planeeringu koostamise ja trasside rajamisega kaasnevad kulud.

Hooned ja hooneosad. Parima kasutuse analüüsil lähtutakse kinnisvara kasutusest arvestades olemasolevaid parendusi. Küsimus on, kas olemasolev kasutus on konkreetset turusituatsiooni arvestades parim kasutus või on otstarbekas seda muuta?

Võimalikke lahendusi on kolm: jätkata senist kasutus, muuta senist kasutust (rekonstrueerida, renoveerida, laiendada) või lammutada hoonestus ja ehitada uus.

Näiteks võib tuua pööningukorrused. Pööning, kus on tuvid ja kola, on üsna väheväärtuslik, sest sellel puudub kasulikkus omanikule. Kui juriidiliselt on katusekorruse väljaehitamine võimalik, tuleb analüüsida, kas see on füüsiliselt võimalik. Sellele järgneb majandusliku teostatavuse kontroll – kas saadav tulu on suurem kui eelnevaga kaasnev kulu.

Teiseks näiteks võib tuua vanemad hooned, mis on moraalselt vananenud – ruumilahendus ja kasutusfunktsioon ei taga jätkuvat kasutust. Tihti on sellised hooned pikalt seisnud tühjalt. Kuna hea asukohaga korterelamute arendusprojektide pakkumisi võiks olla rohkem, on uute elamute ehitamise alternatiiviks vanade hoonete kasutusfunktsiooni muutmine ja renoveerimine.

Väiksema projekti näitena võib tuua tiheda liiklus- ja jala­käijate vooga tänavate ääres asuvate korterelamute esimese korruse elamispinnad. Turul on väike nõudlus selliste korterite vastu, mistõttu likviidsus ja hind on madal. Kui aga seda pinda vaadelda äripinnana, on asukoht pigem suureks eeliseks.

Arvestama peab ka turgu. Investeerimisobjekti otsimisel peab olema loominguline, et näha tulusat projekti seal, kus keegi teine seda ei märka. Samas on oluline, et tegevus oleks seaduslik ja kohaliku omavalitsuse nõudeid järgiv.

TASUB TEADA

Kuidas suurendada kinnisvara väärtust planeeringu KAUDU. Muudetakse maa sihtotstarvet ja suurendatakse ehitusõigust, mistõttu maa väärtus kasvab.

Kasutusotstarvet muutes. Hakatakse vara kasutama sellisel otstarbel, mis tagab kõrgema väärtuse.

Parenduse kaudu. Ehitatakse või renoveeritakse olemasolev, mille tulemusel vara väärtus kasvab.

Kõikidel juhtul tuleb analüüsida, kas parima kasutuse definitsiooni kõik neli tingimust on ühel ajal täidetud.

MIS ON MIS

Parim kasutus

(ingl k highest and best use)

Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Allikas: hindamisstandard EVS 875-1:2010