Domus Kinnisvara ajaveeb

Esmapilgul tähtsana tunduv küsimus – milliseks kujunevad kinnisvarahinnad lähitulevikus – ei olegi tegelikult väga oluline. Teadlased on ammu tõestanud, et majandus (sh ka kinnisvaraturg) on lühikeses perspektiivis hüplik ning pikas perspektiivis tsükliline. Seega on kõigil võimalik oma otsuseid teha arvestades pika perspektiivi trende (täna oleme ju languse läbinud ning laveerime läbi stabiilsuse tasakesi ülespoole) ning lühikese perioodi kõikumisi tasandada oma otsuste ajalise nihutamisega. Siiski on huvitav mõttemäng arutleda teemal, milliseks võiks kinnisvarahinnad kujuneda poole aasta pärast.

Esmalt tuleks määratleda hinda mõjutavad tegurid:
- Euro saabumine – „spetsialiste“ kuulates võiks oodata hoogset ümardamist ülespoole
- Aasta alguse madalseis – traditsiooniline vähene tehingute arv tekitab hinnasurvet allapoole
- Laenukapitali küllaltki hea kättesaadavus – soodustab tehinguid ning toetab hinna püsimist
- Euribori kasv ja talvel suurenevad halduskulud – kahandavad inimeste maksevõimet ning võiks seega suruda hinda allapoole

Kui suur on aga nende tegurite reaalne mõju?

Vaatame esmalt tänaste kinnisvarahindade ümardamise võimalusi. Meil on harjumus avaldada kroonis hinnad kümne tuhande krooni täpsusega (vaid ca 25% hindadest on antud tuhande krooni täpsusega). Euro viib ühe nulli minema ning seega võiks jääda ümardamisharjumus tuhande euro piirile. Kui võtta kakskümmend esimest korterit Tallinnas, mida City24 portaal välja pakub (jättes kõrvale eripakkumised ja juba eurosse ümardatud hinnad), ning nende hinnad ülespoole ümardada tuhande euroni, saan keskmiseks hinnatõusuks 0,7 %. Ehk siis Tallinna statistiliselt keskmise korteri puhul saame hinnatõusuks 5371.- kr. Kui aga kujuneb harjumuseks ümardada eurohinnad sajani (ja seda ainult ülespoole), siis kujuneb hinnatõusuks 0,1% ehk 796.- krooni statistiliselt keskmise Tallinna korteri kohta. Kui aga arvestada, et mõned hinnad on lihtsam ümardada allapoole ning teatud juhtudel võib olla omaniku müügihuvist tulenevalt mõistlik hinda hoopis langetada, siis pole euro kasutuselevõtmisest tulenevat hinnatõusu väga põhjust karta. Kui kinnisvara hinnad järgneva kuue kuu jooksul tõusevad, siis mitte euro rakendamise vaid eelkõige nõudluse-pakkumise mõjul.

Kui vaadata meie kinnisvaraturu ajalugu, siis leiame viimase 6 aasta (st 3 tõusu ja 3 languse aasta) jooksul on tehingute arv langenud aasta I kvartalis möödunud aasta IV kvartaliga võrreldes 83,3 %. Väga lihtsakoeliselt lähenedes võime eeldada, et kui 2010 IV kv tehakse Tallinnas kuni 1600 korteritehingut, siis 2011 I kv tehakse ca 1300 tehingut. Varasemaid aastavahetusi vaadeldes tundub, et kui kinnisvarabuumi (3 aastat tõusu ja seejärel 3 aastat langust) mõjud elimineerida, siis on I kvartali ja möödunud aasta IV kvartali keskmine hinnatase püsinud stabiilsena, mis tähendab, et tehingumahtude langus ei ole otseselt hinnalangust põhjustanud. Seetõttu võiks oodata ka järgnevat poolaastat vaadates, et märtsis on Tallinna korterite hinnatase küllaltki sarnane praegusele hinnatasemele.

Ei ole mingi saladus, et pangad on taas julgemini vaatamas eluasemelaenude väljastamisele. Esimesed reklaamikampaaniadki selles vallas juba ära tehtud. Rahapuudust meie pankadel pole ning seega taandub küsimus laenuvõimelise ning vastava vajadusega kliendi olemasolule. Kahjuks ei ole praegu adekvaatset infot saadaval, kuid tasub tähele panna järgmist:
- Kinnisvaraturu nn põhja tegemisest on peagi möödunud ca 1,5 aastat. See on aeg, mil paljud ootel olnud kliendid teadvustasid endale, et nüüd on „põhi“, asusid aktiivselt vara otsima, valmistasid ette ning viisid lõpuni tehingu. Ootel olnud klientide hulk aga oli piiratud, mitte lõpmatu;
- Erinevad uuringud väidavad erinevat, kuid eeldades, et 3-6% eluruumidest on aastas käibes, siis annab see Tallinnas/Harjumaal turu normaalseks toimimiseks vajaliku minimaalseks tehingute mahuks 8000 – 16 000 eluruumi tehingut aastas. 2010.a. lõpetame ilmselt ca 8200 eluruumi tehinguga Harjumaal.
Eelnevat arvestades olen arvamusel, et sõltumata pankade võimalustest eluasemelaenu väljastada, ei ole meil piisavalt kliente, et kinnisvaraturule järske pöördeid tuua. Seetõttu ei mõjuta praegune eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine turu aktiivsust ega märkimisväärselt ka mitte hinnataset.

Vaatame ka peatselt kasvavate kulude potentsiaalset mõju kinnisvaraturule. Esmalt tooksin välja, et euribori tõus näiteks praeguselt 1,2-1,3%-lt näiteks 1,6%-le 2011 märtsis (NB! See ei ole prognoos vaid näide) toob kaasa eelnimetatud Tallinna statistiliselt keskmise korteri eluasemelaenu igakuise makse tõusu ca 145.- krooni. Ehk siis ca 1% selle laenumaksja igakuisest sissetulekust. Tundub, et kulude kasvu probleem on lahendatud kui jätta ühel õhtul kõrtsis söömata või jätta autoga ca 100 km pikkune mõtetu sõi tegemata. Mis kütte- jms kulusid puudutab, siis on selge, et tarbijad ei tee ostuotsust mitte talviste küttekulude olemasolu vaid nende suuruse järgi. Valides lihtsalt väiksema kuluga objekte. See, et kinnisvara omamisega kaasnevad kulud sesoonselt muutuvad on kõigile ostjatele teada. Samuti see, et kommunaalkulusid tuleb tasuda ka ostmisele alternatiivse üürilepingu korral. Targemad siluvad sesoonseid kõikumisi jaotades prognoositavad kulud kokku aasta peale ühtlaselt.

Kõike eelnevat kokku võttes võiks prognoosida, et:
- Euro kasutuselevõtmine ei tekita kinnisvaraturul märkimisväärset hinnatõusu. Tagasihoidlik hinnatõus on vältimatu, kuid sellel on teised põhjused.
- Laenukapitali paranenud kättesaadavus ei kasvata nõudlust hüppeliselt vaid aitab turu normaalselt toimida.
- Ka talvine suurem energiakulu ega euribori tõus (ning nende mõju eluasemelaenu kuumaksele) ei avalda märkimisväärset mõju tehinguaktiivsusele ega hindadele.

Et aga olla veelgi konkreetsem, viskaksin Tallinna linnaosade lõikes õhku keskmised tehinguhinnad märtsis 2011.a. järgmiselt:
Haabersti 910 – 920 eur/m2
Kesklinn 1480 – 1490 eur/m2
Kristiine 1070 – 1080 eur/m2
Lasnamäe 770 – 780 eur/m2
Mustamäe 860 – 870 eur/m2
Nõmme 950 – 960 eur/m2
Pirita 1060 – 1070 eur/m2
Põhja-Tallinn 820 – 830 eur/m2

Jätkuvalt on turu aktiivsuse ning kujuneva hinnataseme suurimaks mõjutajaks inimeste tarbimisharjumustest tulenevate ostuotsuste najal kujunev pakkumise-nõudluse suhe. Märksõnaks on kvaliteet. Peamisteks tendentsideks on kujunemas:
- Elukoha kvaliteedi parandamine st suundumus on uute või rekonstrueeritud korterite/majade soetamisele.
- Lisaks korteriturule hakkab taas tähelepanu saama eramajade turg, kuna hinnad on langenud klientidele vastuvõetavale tasemele.
- Kasvavate energiahindade taustal ei jää tarbijatel muud üle, kui vaadata energiasäästlikumate lahenduste ja objektide poole.

Umbes kuu aega tagasi kinnisvaramaksu poolt- ja vastuargumente analüüsides sai mainitud seda, et oluliselt realistlikum tundub mõte lõpetada eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamine, kui uue maksu kehtestamine. Ei läinud palju aega mööda, kui rahandusminister Jürgen Ligi teatas, et eluasemelaenu intressid on üks esimesi maksusoodusi, mille kallale tuleval aastal ilmselt minnakse. Loomulikult on asi läinud kohe poliitiliseks ja juba on ka hr Savisaar esinenud avaldusega, et eluasemelaenude intresside tulumaksu hüvitamise lõpetamisest võidaksid väga vähesed.

Tegemist on hüvega, mille ajalugu ja tekkepõhjuseid enam keegi ei mäleta. Justkui kogu aeg on seda maksusoodustust saadud ja sellega on harjutud. Nüüd on kerge tekkima tunne, et röövlitest koosnev Ansipi valitsus läheb jälle tavakodaniku rahakoti kallale. Eks ta ole, raha jääb tõesti natuke vähemaks. Samas aga tuleb nentida, et selle soodustuse pakkumisel kodanikele on riigi tasandilt vaadates keeruline objektiivseid põhjendusi leida. See on täiendav boonus eluaseme ostnud maksumaksjale, aga millist eesmärki täidab see riigi maksupoliitilise instrumendina? Hüva, me võime ette kujutada, et seadusandja soovis omal ajal sellega elavdada kinnisvaraturgu ja aidata kaasa kodanikuühiskonna tekkele, kus eluaseme omamine on väärtustatud. Täna aga on Eesti väga omandi, mitte üüri, keskne ühiskond ja see eesmärk on justkui täidetud.

Seega võib Rahandusministeeriumist ühelt poolt täiesti aru saada, teisalt aga tekitab see plaan mõningaid küsitavusi. Kui mõelda maksusoodustust kui vahendit, millega jahutatakse või soojendatakse majandust, siis näeme, et Rahandusministeerium on oma ettepanekuga lootusetult hiljaks jäänud ja esitab selle lihtsalt valel ajal. On arusaamatu, miks ei tuldud ettepanekuga välja siis, kui kinnisvaraturg toimis täispööretel ja Eesti Pank viibutas hoiatavalt näppu. See oleks võinud olla riigi tagasihoidlik panus selleks, et avakosmose suunas liikuv Eesti kinnisvaraturg oleks maandunud pehmemalt. Ehk oleks sellest õigel ajal abi olnud. Nüüd aga, mil kodanikud ägavad 1,5 miljoniga ostetud 2-toalise korteri laenukoorma all, näitab riik justkui trääsa. Öelda ühel hetkel, et „ostke kinnisvara, meil on soetamist toetav maksusüsteem“ ja teisel hetkel, kui enamus inimesi ongi kinnisvara soetanud ja laenud võtnud, et „me loobume maksusoodustusest, mis oli meie kinnisvarabuumi üks põhilisi psühholoogilisi mootoreid“, on ikka küüniline küll. Elukogenud inimesi see fakt, et riigi maksusüsteem ja majanduspoliitika ei suuda läbi aastate stabiilsed püsida, muidugi ei üllata. Aga pettumust tekitab selline suhtumine kindlasti. Lisaks oleks väga tore, kui Rahandusministeerium paneks oma ettepaneku lõpuks ometi ka numbrite keelde. Ei ole ma märganud veel, mida antud ettepaneku realiseerimine riigi tuludele tähendaks kroonide hulgas. Kui suurest eelarve lisarahast me tegelikult räägime?

Muuseas, kas keegi teab kedagi, kes teab kedagi, kes on ostnud eluaseme selleks, et laenu intresse tulust maha arvata? Ilmselt neid inimesti eriti ei ole ja seepärast on hr Ligi juhitav Rahandusministeerium küllap õigel teel. Neil kodanikel aga, kes on harjunud kinke saama 2 korda aastas – jõuluvanalt ja Maksuametilt pärast kevadist maksudeklaratsioonide esitamise järgset aega – tasub vaikselt hakata ümber mõtlema ja tegema uut pere-eelarvet, kus tulude pool on veidikene tagasihoidlikum.