Domus Kinnisvara ajaveeb

Kui vaadata Narva-Jõesuu arengut viimase 4 aasta jooksul, siis tekivad kahetised tunded. Ühest küljest teevad kohalikud juhid kõik selleks, et piirkond areneks. Teisalt aga on nii mõnedki kinnisvaraomanikud ise piirkonna arengu piduriks. Kusjuures seda ei saa isegi ainult kinnisvaraomanikele süüks panna, sest paljuski on lihtsalt puudunud vastav kompetents ning ootused kinnisvaraturu osas on valed olnud. Omanikega vesteldes on tihti kuulda, et „aga me kuulsime, et keegi siinkandis olla müünud sellise-ja-teistsuguse hinnaga“ ning sellelt pinnalt on ka arendusplaanid tehtud.

Faktid on aga sellised, et möödunud aastal oli Narva-Jõesuus 64 tehingut korteritega, 6 tehingut majadega ja 35 tehingut maaüksustega (Maa-Ameti tehingustatistika). Osa tehingutest ei ole siiski nn vaba turu tehingud. Ei ole just optimismi tekitavad numbrid? Hoolimata sellest, et hinnad on 2005 aasta tasemel, majanduses läheb tasapisi paremini, kohalik omavalitsus saab järjest toetust rannarajooni arendamiseks Euroopa fondidest ning kohal on muuhulgas ka puhkajad Venemaalt. Kõik see ei mõjuta aga eriti kinnisvaraarendust. Eriti nukker on pilt jätkuvalt Aia tänaval suunaga Meresuu ja Liivaranna poole, kus mõlemale poole jäävad vanad korrastamata ja kasutuseta ehitised. Omanikud aga ei kipu vara ka müüma lootes, et hinnad taas tõusevad. 4-5 aasta perspektiivis märkimisväärset hinnatõusu aga siiski näha ei ole.

Millised on aga tänased tendentsid? Vanu maju koos 600 – 800m² suuruse krundiga ostetakse hinnaklassis 50 000 eurot, kuid tehinguid on ikkagi vähe. Soovitaksin müüjatel korrigeerida oma kõrgeid hinnaootusi. Vaadates reaalseid finantseerimisvõimalusi (pankade poolset valmisolekut), siis kõrgemat hinda on lihtsalt keeruline finantseerida.  Siiski on igale objektile ju alati ostja. Üks sihtgrupp on ostjad Venemaalt. Siin peab arvestama, et sellele sihtgrupile konkureerivad Narva-Jõesuu hinnad vastavatega Bulgaarias, Türgis ja Hispaanias. Samuti peab arvestama, et Narva-Jõesuu kinnisvarahinnad on oluliselt kallimad teiste Ida-Virumaa linnadega võrreldes. See on ka põhjuseks, miks linn ei arene mitte piki ranajoont, vaid sügavusse – metsa. Rannajoon on liiga kallis.

Seetõttu olen arvamusel, et tehinguni jõuavad ja seega ka võidavad need omanikud, kes esimesena hinda langetavad. Vastasel juhul on ka sel aastal ülivähe tehinguid, Narva-Jõesuu kinnisvaraturg lihtsalt ei elavne ning räämas tühjalt seisvad majad seisavad seal edasi. Linna areng aga on pidurdunud.

Domus Kinnisvara avab täna Narvas oma Kirde-Eesti esinduse. Tegemist on Domuse neljanda regionaalse esindusega, mille avamise tulemusena suudab Domus pakkuda kinnisvarateenuseid kõigis Eesti piirkondades. Kirde-Eesti esindus hakkab teenindama kliente eelkõige Ida- ja Lääne-Virumaal. Pakkuma hakatakse kõiki kinnisvaraalaseid teenuseid, sealhulgas nii elukondliku kui ärikinnisvara maaklerteenust ja hindamisteenust.

Esinduses hakkab esialgu tööle 3 staažikat kinnisvaraspetsialisti. „Kuna Kirde-Eesti kinnisvaraturg pakub rohkelt arenguvõimalusi, siis on kavas meeskonda tulevikus suurendada. Meil on kindlasti kavas saavutada arvestatav turuosa nii maaklerteenuse kui hindamise osas ning võita klientide usaldus“ avab uue esinduse juhataja Aivo Peterson ettevõtte tulevikuplaane.

„Kirde-Eesti kinnisvaraturul tehakse üle 14% kõigist Eesti kinnisvaratehingutest, mis annavad üle 5% rahalisest käibest. Näiteks 2010 aastal tehti Ida- ja Lääne-Virumaal tehinguid kokku üle 63 mlj euro eest. Seetõttu olen veendunud, et meie Narva kontoril saavad käed-jalad tööd täis olema“ on Domus Kinnisvara arendusdirektor Ingvar Allekand veendunud.

Kui võrrelda Lääne- ja Ida-Virumaal 2010 aasta esimest ja teist poolaastat, siis võib öelda, et teine poolaasta on olnud tõeliselt edukas. Nimelt on tehingute üldmaht Ida-Virumaal kasvanud teisel poolaastal 37% võrra ning tehingute rahaline käive koguni 73%. Lääne-Virumaal on vastavad numbrid samuti muljetavaldavad – tehinguid 45% rohkem ja käibe kasvu 67%. Nende ilusate numbrite tagas peituvad muidugi küllaltki väikesed lähtearvud. Näiteks Ida-Virumaal tehti 2010 aastal kokku ca 3000 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis moodustab 9,5% kogu Eesti vastavast numbrist. Kuigi Ida-Virumaa tehingute arv on Eesti mastaabis suhteliselt suur, siis kinnisvaraturul liikuva raha hulk on madalate hindade tõttu siiski väike – vaid 4,1% Eesti kinnisvaraturu käibest. Lääne-Virumaal aga tehti 2010 aastal kokku vaid veidi üle 1400 tehingu (ca 4,6% Eesti tehingutest) ning idapoolsest naabermaakonnast kõrgemate hindade tõttu ca 2,3% eesti kinnisvaraturu käibest. Eelnimetatud kasvunumbrite taustal tasub siiski ära nimetada, et detsember oli enamuses Kirde-Eesti piirkondades tagasimineku kuu nii tehingute arvu kui rahalise käibe poolest. Tõenäoliselt tulevad ka 2011 aasta esimesed kuud möödunud sügisega võrreldes veidi tagasihoidlikumad.

Virumaa kahe maakonna erinevusena paistab lisaks kinnisvaraturu suurusele silma ka tehingute sisu. Laias laastus võib erinevuse taandada piirkonna elamufondi ning maastiku iseärasustele. Ida-Virumaa tööstuspiirkondadele omaselt tekitavad kinnisvaraturul peamiselt pööret korterid. Maade ning majadega tehti mitu korda vähem tehinguid. Samas Lääne-Virumaal on just maadega oluliselt rohkem tehinguid tehtud, kui korteritega. Nii on näiteks Rakveres tehtud 2010 II poolaastal 7-16 korteriomandi müügitehingut kuus, samas kui Narvas või Kohtla-Järvel on korteritehingute hulk 33 ja 65 vahel.

Ostjateks on Kirde-Eestis eelkõige kohalikud elanikud, kellele lisanduvad üksikud puhkeotastarbelise kinnisvara ostjad. Ida-Virumaal on 2010 aastal turul tegutsenud ka Venemaa kodanikud, kuid kindlasti nad ei domineeri. Pigem võiks välisinvesteeringuid Ida-Virumaa tööstusettevõtete eluleupitamiseks rohkem tulla. See pakuks tööd piirkonna elanikele, vähendaks varimajandust ning tooks rohkem käivet ka kinnisvaraturule.

Kirde-Eesti kinnisvaraturul on 2010 I pa olnud küllaltki heitlik. Kuna tehingumahud on nii väikesed, siis ei ole mõtet ei tehinguaktiivsuse ega hinnakõikumiste osas jälgida protsentuaalseid muutuseid, kuna need ei iseloomusta turgu.

Turuaktiivsuse suhtes ei ole võimalik välja tuua selgeid tendentse. Turg jääb ilmselt hüplevaks praeguse taseme juures nii 2010 II pa kui ka 2011 kevadperioodil. Käesoleva aasta kevadkuudel on aktiivsus olnud veidi suurem ning sama võib prognoosida ka sügiskuude kohta, millele järgneb taas vaibumine talvel.

Ka hinnatasemete osas on korteriturg olnud väga hüplev, pigem on hinnad käesoleva aasta esimesel poolel veidikene langenud. Loomulikult on selle taga ühel poolt siiski suhteliselt väikesed tehingumahud (tehinguid tehakse väga erineva kvaliteediga varadega), teisalt aga hinnalanguse lõppemine ning uue selge tendentsi puudumine. Domus Kinnisvara prognoosib, et ka hinnatasemete osas jääb turg kõikuvaks praeguse taseme ümber ning mingit selget uut tendentsi vähemalt järgneva aasta jooksul ei teki.

Pakkumise poolelt on siiski olemas selged tendentsid – korteripakkumiste hulk kasvab tasapisi ning pakkumishind ootuspäraselt langeb. Eelkõige näitab see kinnisvaraomanike raskuste jätkumist ning positiivse meelestatuse puudumist. Seejuures on keskmiste tehinguhindade ja keskmiste pakkumishindade vahe korteriturul jätkuvalt üle 30% ning tehinguni jõudmine eeldab väga hea hinna-kvaliteedi suhte pakkumist. Seda arvestades ei ole põhjust Kirde-Eesti kinnisvaraturule eelolevaks poolaastaks (eeldatavasti eelolevaks aastaks) tõusutrendi prognoosida.

Täpsemalt aga loe meie 2010 II poolaasta kinnisvaraturu analüüsist.