KINNISVARA HINNATÕUS – KAUA VEEL ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.05.2017 11:15; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Turuanalüüs, Varia
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane

Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus „mull“?

Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.

Tallinna ja Tartu hinnatõus mujale ei laiene

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.08.2015 02:17; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Hiljuti ilmus uudis, et Knight Franki ülemaailmse hoonete hinnaindeksi järgi on Eesti kinnisvara üks maailma tulusamaid ja aastaga on Eestis kinnisvara hind tõusnud 10%. Kas tõesti saab nii positiivse üldistuse teha kogu Eesti kinnisvara kohta, küsib Domus Kinnisvara maakler Kadri Lest.

Rääkides Eesti kinnisvaraturul toimuvast hindade tõusust, tuleks täpsustavalt rääkida Tallinna ja Tartu korteriturust. Kõigist Eesti kinnisvaraturul toimuvatest ostu-müügitehingutest umbes 20% on Tallinna ja selle lähiümbruse korteritehingud, mille tõttu on kogu Eesti kinnisvaraturu näitajad suuresti mõjutatud Tallinna korteriturul toimuvast. Kui räägitakse, et kinnisvaraturg on ülekuumenemas, siis tegelikult puudutab see ainult Tallinna ja Tartu korteriturgu. Elamuturul valitseb jätkuvalt stabiilne olukord.

Kinnisvara hinnatõusu taga on 2015. esimesel poolaastal uusarendustes asjaõiguslepingute sõlmimised, kus varem broneeritud korterid on valmis saanud ja korteriomandid üle antud. Seega on uute korterite osakaal tehingutes tõusnud. Näiteks Tallinnas tehti 2015. aasta esimesel poolaastal keskmiselt viiendik korteritehingutest uute korteritega ning Tartus ligi 18 protsenti. Kui terve 2014. aasta jooksul anti Tallinnas korterelamute ehitamiseks 46 ehitusluba, siis 2015. esimesel poolaastal on väljastatud juba 47 ehitusluba, mis viitab sellele, et uute korterite pakkumisse tulek veel ei rauge. Samas on märgata, et praegu ületab pakkumine juba mõnevõrra nõudlust ja valesti hinnastatud ning läbimõtlemata projektide realiseerimine on keeruline nii Tallinnas kui ka Tartus.

Pärnus ja Viljandis muutusteta

Inimeste ootused müügihinnale on küll ka teistes piirkondades tõusnud, mida näeb kinnisvaraportaalides pakkumises olevate korterite hindade tõusust, kuid tehingusse jõudvate korterite hinnad on ikkagi samal tasemel või tulenevalt piirkonna inimeste ostujõu kasvust minimaalselt tõusnud võrreldes varasemate aastatega. Näiteks Kuressaares, kus alates 2012. aastast on korterite aasta keskmine mediaanhind olnud stabiilselt 650-660€/m2, on vahepealse ajaga soovitav müügihind tõusnud 15%. Samuti on Pärnu ja Viljandi korteriturg toiminud suurte muutusteta. Neis piirkondades on küll pakkumiste arv languses, millest võiks eeldada, et keskmine hind on pakkumise vähesuse tõttu tõusnud, kuid siiski on viimastel aastatel korteritega tehtud tehingute keskmine hind jäänud üldjoones samale tasemele.

Üksikute kvartalite kõrgemad keskmised tehinguhinnad tulenevad enamasti uute korterite aktiivsemast müügist, eriti just Pärnus. Narva linnas on aga oodata hindade langust. Siiani on keskmine hind Narvas vaikselt tõusnud, eriti just 2013. aastal. Seda tänu suurtele ehitusprojektidele, mis tõid kaasa hulgaliselt ehitustöölisi, kes vajasid eluaset. Nüüd, kui ehitustööd on lõppenud ja suur nõudlus üürikorterite järgi raugenud, on ka keskmise hinna tõus seal peatunud ning ühel hetkel hakkab see taas langema.

Pilgud pöörduvad ridamajade poole

See, et suhteliselt kõrged korterite hinnad on kliendid rohkem elamuid vaatama pannud, vastab tõele. Samas on elamute lõpphinnad siiski kallimad kui korterite omad ning paljud ei saa endale seda lubada, kuigi nad seda väga soovivad. Sellises olukorras on leitud alternatiivina ridaelamuboksid, mille arendusi kerkib usinasti nii Tallinna kui ka Tartu linna piirile. Maa-ameti statistikas kajastuvad ridaelamubokside tehingud korteriomandi tehingute all ja seega ei ole hoonestatud elamute tehingute aktiivsus tõusnud.

Tallinn ja Tartu tulusaimad

  • Eesti tulusaim kinnisvara asub Tallinnas ja Tartus, mujal piirkondades tuleb endale sealsed kinnisvaraturu trendid selgeks teha, enne kui suure hooga minna kinnisvarasse investeerides suurt tulu teenima. Sama tasub ka Tallinnas ja Tartus teha, sest näiteks Tartu Annelinna tagumises osas suurte kommunaalkuludega 4-toaline korter ei ole just kõige tulusam investeerimise objekt.
  • Rääkides suurtest hinnatõusudest, tuleb eeskätt pöörata pilgud Tallinna poole, mis on üks väheseid kohalikke omavalitsusi, kus elanikkonna arv viimastel aastatel on kasvanud, tekitades suuremat nõudlust ka uute elamispindade järele.

 

Artikkel ilmus Äripäeva Kinnisvara kuukirjas.

 

Autor

Kadri Lest

KADRI LEST
Maakler/analüütik

KINNISVARATURUL KORREKTUURI AEG

Postitaja: Ingvar Allekand @ 03.06.2014 03:17; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

KINNISVARATURUL KORREKTUURI AEG, 03.06.2014, graafikMärtsikuu oli Tallinna elukondlikul kinnisvaraturul 2014 aasta aktiivseim ning aprillis/mais on tehinguarvud langenud. Viimaste kuude langus puudutab nii keskmist hinda kui ka tehinguaktiivsust. Turu rahunemine selleks korraks on ilmselt selge kõigile turuosalistele. Seejuures on mul hea meel, et turuosalised on käitumas mõistlikult ning reaktsioon kasvanud hindadele on tulnud nii kiiresti. Tänast korterite turgu iseloomustab eelkõige:
– ostjate poolt ostuotsuse põhjalikum kaalumine, mõningal juhul ka edasilükkamine
– müügipakkumiste sh uusarenduste hulga suurenemine

Minu hinnangul on selle peamiseks põhjuseks viimase aasta jooksul kõrgele kruvinud hinnatasemed, mis on ületanud lihtsalt ostjate mõistliku finantseerimisvõime. See omakorda on olnud tingitud pakkumiste vähesest hulgast. Sealhulgas puudulikust uusarenduste pakkumisest. Defitsiidi tunne on tekitanud emotsioone ning emotsioonid kruvinud hindu. Nüüd on uusarenduste hulk suurenenud, mis on vabastanud turule ka jäelturu pakkumisi. Seetõttu on Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind kaotanud kahe kuuga ca 89.- eurot (6,1%).

Väike vale, suur vale, statistika?

Ilmselt vaevab kõiki kinnisvarast huvitatuid küsimus, et mis saab edasi? Olen veendunud, et ka tänaseks veidi langenud hinnatasemes on veel veidi emotsiooni ja soovunelmaid sees. Suurenenud pakkumiste tingimuses on müük muutunud keerulisemaks ning mõne kuu jooksul on müüjad sunnitud astuma samme pakkumishinna langetamiseks. Usun, et statistiliselt on meil veel hinnalangetamise ruumi ruutmeetri kohta ca 150 euro ehk ca 10% jagu. See korrektuur leiab tõenäoliselt aset suvekuudel ning sügiseks oleme tagasi oma tavapärases rütmis.

Statistiliselt saame muidugi näha veel mitmeid võnkeid. Nimelt on nii mõnigi edukalt müünud uusarendus tänaseks veel üldisest tehingute andmestikust läbi kandmata. Näiteks Merko Kentmanni maja müügid, mis peaks peagi notariaalse vormistamiseni jõudma, tõstavad keskmise hinnataseme uutesse kõrgustesse. Seega tuleb statistilistesse muutustesse suhtuda skepsisega ning jälgida rohkem klientide reaalset ostukäitumist.

Paanikaks ei ole põhjust

Nii nagu emotsioonid kruttisid hinda ülespoole, nii suudavad emotsioonid ka hinda alla viia. Seetõttu soovitan kõigil turuosalistel oma samme rahulikult seada. Eelkõige tuleks lähtuda oma pere vajadustest ja võimalustest. Kodu ostmiseks on alati hea aeg ning ka müügitehingute korraldamisel saab hetkeolukorrast parima võtta. Nagu aastate taha jäänud kinnisvarakriis näitas, leiavad head objektid omale ostja kiiresti ka raskematel aegadel ning liigne lootus hinnakauplemisvõimalustele võib tähendada sellest objektist ilmajäämist. Samas ebaadekvaatne hinnang oma vara seisukorrale või väärtusele jätab selle „letile seisma“ isegi buumi aegadel.

Praegune rahunemine on minu hinnangul kerge korrektuur ning mingeid drastilisi järeldusi sellest teha ei saa. Oma kinnisvaraküsimuste otsustamiseks soovitan kõigil pöörduda pädeva nõuande saamiseks kutseliste kinnisvaraspetsialistide – kutsetunnistusega maaklerite ja hindajate – poole.

Aasta Tallinna korteriturul on alanud vähenevate tehingutega

Postitaja: Kristjan Gross @ 10.03.2014 04:10; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Veebruaris teostati Tallinnas 578 korteriomandi tehingut. See on veidi vähem kui aasta tagasi veebruaris. Paraku on eelmise kuu tehingute arv vähenenud juba mitmendat kuud järjest. See on üks erinevusi võrreldes varasemate aastatega, sest üldjuhul on jaanuarikuu järel tehingute aktiivsus järjest tõusnud. Sel aastal seega langus.

Tehingute keskmine hind saavutas siiski mitme aasta kõrgeima tulemuse – müüdud korteriomandite keskmine hind oli veebruaris 1392 €/m², mis on veidi kõrgem jaanuariga võrreldes (0,4%) ja 18% kõrgem 2013. aasta veebruariga võrreldes. Kui käesoleva aasta jaanuarikuu keskmine hind oli aastases võrdluses +22%, siis möödunud kuu hinnakasv viitab mõningale kasvutempo vähenemisele.

Tehingute struktuur oli veebruaris sarnane jaanuarikuu tehingutele – kõikidest korteriomandi tehingutest oli uute elamispindade müüke ca 10%. Arvestatav vahe oli nende keskmises hinnas: jaanuarikuu uute korterite keskmine hind oli 1802 €, veebruaris 1961 €. Järelturu korterite hinnatase oli mõlemal kuul enam-vähem sama, olles ca 1340 €/m².

Tartus teostati veebruaris 105 korteriomandi tehingut, mis on veidi kõrgem kui jaanuaris, kuid sarnaselt Tallinnaga, oli aastases võrdluses eelmise kuu aktiivsus väiksem (2013 veebruaris tehti 128 korteriomandi tehingut).

Tehingute keskmine hind tegi veebruaris siiski suurema tõusu: 7,7% kasvas keskmine hind jaanuariga võrreldes ning 20,7% 2013.aasta veebruariga võrreldes, olles maa-ameti tehingustatistika andmetel 1145  €/m². Tehingud sisaldasid mitme arendusprojekti elamispindade müügi vormistamist. Need tehingud välja jättes, oli ülejäänud tehingute keskmine hinnatase ikkagi üle 1100 €/m².

Pärnus tehti eelmisel kuul 49 korteriomandi tehingut, mis on ühe tehingu võrra rohkem jaanuarikuuga võrreldes. Keskmine hind oli maa-ameti tehingustatistika andmetel 938 €/m², mis on väga suur muutus jaanuariga võrreldes, kasv 18,6%. Tegelik hinnatõus nii suur kindlasti ei olnud – sellele viitab ka mediaanhind 731 €/m² (jaanuarikuu mediaan oli 723 €/m², seega muutus veidi üle 1%).  Keskmise hinna viisid üles üksikud väga kõrge hinnaga tehingud. Näiteks üks kaasaegse disainiga elamispind müüdi hinnaga ca 3000 €/m², mitmed tehingud jäid vahemikku 1800 – 2000 €/m². Üldjuhul on nii kõrge hinnaga tehinguid üksikuid, mis mõjutavad kohe ka keskmist.

Narvas oli veebruaris 46 korteriomandi tehingut, mis on 19 tehingu võrra vähem kui jaanuaris. Kuid tundub, et vähenenud tehingute koosseisu sattusid just kõrge hinnaga objektid. Nimelt oli möödunud kuu keskmine hind 485  €/m², mis on ca 10% kõrgem kui jaanuarikuu 442 €/m². Aastases võrdluses on tänavuse veebruarikuu keskmine ca 20% kõrgem.

Kadriorus on hinnad aastaga kasvanud viiendiku võrra

Postitaja: Raul Reino @ 24.05.2012 11:40; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui võrrelda 2011. aasta nelja esimest kuud käesoleva aasta nelja esimese kuuga, siis võib kokkuvõtlikult tõdeda, et tehinguaktiivsus on püsinud samal tasemel, kuid aastaga on märkimisväärselt kasvanud hinnad. Kui aasta tagasi tehti 4 kuuga 36 tehingut ehk keskmiselt 9 müügitehingut kuus, siis 2012. aastal on tehtud 37 tehingut.

Aasta tagasi oli keskmine pinnaühiku maksumus 1444 (eur/m2), kuid 2012. aastal on keskmine hind tõusnud juba tasemele 1767 eur/m2. Seega on aastane hinnatõus 22,3 %. Hinnatõusu veavad suured, 70-250 m2, pindala vahemikku jäävad korterid, mida käesoleval aastal on müüdud 17 ühikut keskmise hinnaga 2165 eur/m2. Aastane hinnatõus on olnud suurtel korteritel 36 %.

Siinkohal tuleb lisada, et pakkumisturul aastaga muudatusi toimunud ei ole. Pakkumiste hulk jääb spot.city24.ee andmetel stabiilselt 300-340 korteri vahele. Domus Kinnisvara maaklerite kogemused kinnitavad, et ostuhuvilised hindavad pakkumist ebapiisavaks ning iga uus turule tulev objekt saab suure tähelepanu osaliseks. Kusjuures huvilisi jagub nii uutele, renoveeritud kui ka renoveerimata majades olevatele korteritele. Kuna Kadrioru asumi puhul kehtib eriti selgelt kinnisvaraturu kuldreegel – asukoht, asukoht, asukoht – siis ei tee ostjad suurt numbrit sellest, kui peavad ette võtma pika ja tüütuvõitu korteri ning maja renoveerimise protsessi. Domuse maaklerite poolt viimati müüdud 3-toaline korter leidis endale uue omaniku sisuliselt 3 päevaga, kusjuures nii mõnigi huviline oli valmis korteri broneerima ka nii, et polnud kohapeal ise vaatamas käinud. Suure huvi tingis korteri keskmisest madalam hind, ca 1300 eur/m2, mis oli põhjustatud korteri ja maja kehvast seisukorrast.

KUI PALJU MÕJUTAB EURIBOR KINNISVARATURGU EESTIS ?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 25.08.2011 03:28; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Pangandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Taani majanduskasvu prognoosid käesolevaks ja järgmiseks aastaks on ca kahe protsendi lähedal. Seega ligi kaks korda väiksemad, kui meil. Sellest hoolimata on Taani ja Eesti kinnisvaraturul praegu palju ühiseid jooni:
– hinnatasemed on tuntavalt madalamad nn kinnisvarabuumi ajast, mistõttu paljud omanikud ei saa oma vara müüa ilma kahjumita ning see omakorda seab piirid kinnisvaraturu aktiivsusele;
– turu aktiivsus on siiski tasapisi viimasel ajal kasvanud ning inimeste ostuvõime tänu madalatele intressidele on päris hea võrreldes paari aasta taguse ajaga. Tasapisi suureneb hõivatus tööturul toetab kinnisvaraturgu.

Kuigi Taanis elukondliku kinnisvara hinnad tõusid 2010 2,9% võrra, siis III ja IV kvartal olid hinnad languses. Ka käesolevaks aastaks prognoosivad nii Nordea kui Danske analüütikud Taanis kinnisvarahindade langust. Ja seda lihtsal põhjusel – tõusev Euribor suurendab igakuiseid eluasemekulusid, on oma eluaseme pidamine muutub kulukamaks ning paljud kinnisvaraomanikud soovivad oma kohustusi vähendada pannes vara müüki. Suurenev pakkumine surub aga hinnad alla. Kas ja kuidas aga võiks samasugune protsess toimuda Eestis?

Hoolimata Euroopa Keskpanga poolt intressi alandamisest augusti alguses, prognoositakse jätkuvalt Euribori kasvu, kusjuures intress on kerkinud kiiremini, kui varasemalt prognoositud. Praegu ületab Euribor Eesti Panga vastavat kevadprognoosi. Kindlasti mõjutab intressi kasv meie kinnisvaraomanike igapäevaseid kulutusi. Näiteks Tallinnas keskmise suuruse (ca 55 m2) ja hinnaga (ca 1017 eur/m2) korterit osta sooviva kliendi igakuine laenumakse suurendab pikaajalise eluasemelaenu (30 aastat) puhul Euribori 0,5 protsendipunktilise tõusu korral (vastav prognoos 2012 aastaks) ca 13 euro võrra. Tõus 1 protsendipunkti võrra (vastav prognoos 2013 aastaks) aga tooks kaasa laenumakse suurenemise algsega võrreldes ca 27 euro võrra. Ehk siis tõus poole protsendipunkti võrra tooks kaasa igakuiste eluasemelaenu maksete suurenemise ca 6% võrra. Kuigi prognoostiakse ka palgakasvu ca 5%, siis tõenäoliselt majapidamiste finanstkoormus suureneb ka muus osas tänu inflatsioonile. Seda arvestades peaks intressimäära tõusu korral kinnisvara hinnad langema, et kinnisvaraomanike (ja ostuhuviliste) kulutused jääks samale tasemele.

Kaldun siiski arvama, et kinnisvara ostuhuvilisi kliente intressimäära tõus eenimetatud määral veel oluliselt ei mõjuta. Nimelt kipuvad Eesti kliendid oma ostuotsuse tegemisel keskenduma panga poolse finantseeringu saamisele, mitte niivõrd selle tingimustele. Seeläbi Euribori vaikne kasv tehinguaktiivsust oluliselt ei mõjuta. Pigem toob pankade aktiivsem laenupakkumine koos tööhõive suurenemisega turule uusi ostuhuvilisi (nt noored spetsialistid) ning hinnatõus kahandab tasapisi nende klientide hulka, kes tagatisväärtust ületava laenujäägi tõttu varem oma kinnisvara müüa ei saanud. Seni on intressitõusu leevendanud mõnevõrra marginaalide alanemine. Nii võibki prognoosida, et Euribori tõus praeguse tempoga lähitulevikus veel kinnisvarahindasid mõjutama ei hakka. Pikas perspektiivis aga küll. Kui Eesti kinnisvaraturg muutub veelgi stabiilsemaks ja „täiskasvanumaks“, siis hakkavad kliendid kindlasti lisaks energiatarbimisele rohkem arvesse võtma ka intressimuutuste võimalikku mõju oma igapäevastele kulutustele. Tänaseks on igatahes muutunud igapäevaseks see, et klient võtab laenupakkumise lisaks oma kodupangale ka teistelt suurematelt kodulaenu pakkujatelt.

2010 II poolaasta on olnud Kirde-Eesti kinnisvaraturul edukas

Kui võrrelda Lääne- ja Ida-Virumaal 2010 aasta esimest ja teist poolaastat, siis võib öelda, et teine poolaasta on olnud tõeliselt edukas. Nimelt on tehingute üldmaht Ida-Virumaal kasvanud teisel poolaastal 37% võrra ning tehingute rahaline käive koguni 73%. Lääne-Virumaal on vastavad numbrid samuti muljetavaldavad – tehinguid 45% rohkem ja käibe kasvu 67%. Nende ilusate numbrite tagas peituvad muidugi küllaltki väikesed lähtearvud. Näiteks Ida-Virumaal tehti 2010 aastal kokku ca 3000 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis moodustab 9,5% kogu Eesti vastavast numbrist. Kuigi Ida-Virumaa tehingute arv on Eesti mastaabis suhteliselt suur, siis kinnisvaraturul liikuva raha hulk on madalate hindade tõttu siiski väike – vaid 4,1% Eesti kinnisvaraturu käibest. Lääne-Virumaal aga tehti 2010 aastal kokku vaid veidi üle 1400 tehingu (ca 4,6% Eesti tehingutest) ning idapoolsest naabermaakonnast kõrgemate hindade tõttu ca 2,3% eesti kinnisvaraturu käibest. Eelnimetatud kasvunumbrite taustal tasub siiski ära nimetada, et detsember oli enamuses Kirde-Eesti piirkondades tagasimineku kuu nii tehingute arvu kui rahalise käibe poolest. Tõenäoliselt tulevad ka 2011 aasta esimesed kuud möödunud sügisega võrreldes veidi tagasihoidlikumad.

Virumaa kahe maakonna erinevusena paistab lisaks kinnisvaraturu suurusele silma ka tehingute sisu. Laias laastus võib erinevuse taandada piirkonna elamufondi ning maastiku iseärasustele. Ida-Virumaa tööstuspiirkondadele omaselt tekitavad kinnisvaraturul peamiselt pööret korterid. Maade ning majadega tehti mitu korda vähem tehinguid. Samas Lääne-Virumaal on just maadega oluliselt rohkem tehinguid tehtud, kui korteritega. Nii on näiteks Rakveres tehtud 2010 II poolaastal 7-16 korteriomandi müügitehingut kuus, samas kui Narvas või Kohtla-Järvel on korteritehingute hulk 33 ja 65 vahel.

Ostjateks on Kirde-Eestis eelkõige kohalikud elanikud, kellele lisanduvad üksikud puhkeotastarbelise kinnisvara ostjad. Ida-Virumaal on 2010 aastal turul tegutsenud ka Venemaa kodanikud, kuid kindlasti nad ei domineeri. Pigem võiks välisinvesteeringuid Ida-Virumaa tööstusettevõtete eluleupitamiseks rohkem tulla. See pakuks tööd piirkonna elanikele, vähendaks varimajandust ning tooks rohkem käivet ka kinnisvaraturule.

KINNISVARAHINNAD MÄRTSIS 2011

Esmapilgul tähtsana tunduv küsimus – milliseks kujunevad kinnisvarahinnad lähitulevikus – ei olegi tegelikult väga oluline. Teadlased on ammu tõestanud, et majandus (sh ka kinnisvaraturg) on lühikeses perspektiivis hüplik ning pikas perspektiivis tsükliline. Seega on kõigil võimalik oma otsuseid teha arvestades pika perspektiivi trende (täna oleme ju languse läbinud ning laveerime läbi stabiilsuse tasakesi ülespoole) ning lühikese perioodi kõikumisi tasandada oma otsuste ajalise nihutamisega. Siiski on huvitav mõttemäng arutleda teemal, milliseks võiks kinnisvarahinnad kujuneda poole aasta pärast.

Esmalt tuleks määratleda hinda mõjutavad tegurid:
– Euro saabumine – „spetsialiste“ kuulates võiks oodata hoogset ümardamist ülespoole
– Aasta alguse madalseis – traditsiooniline vähene tehingute arv tekitab hinnasurvet allapoole
– Laenukapitali küllaltki hea kättesaadavus – soodustab tehinguid ning toetab hinna püsimist
– Euribori kasv ja talvel suurenevad halduskulud – kahandavad inimeste maksevõimet ning võiks seega suruda hinda allapoole

Kui suur on aga nende tegurite reaalne mõju?

Vaatame esmalt tänaste kinnisvarahindade ümardamise võimalusi. Meil on harjumus avaldada kroonis hinnad kümne tuhande krooni täpsusega (vaid ca 25% hindadest on antud tuhande krooni täpsusega). Euro viib ühe nulli minema ning seega võiks jääda ümardamisharjumus tuhande euro piirile. Kui võtta kakskümmend esimest korterit Tallinnas, mida City24 portaal välja pakub (jättes kõrvale eripakkumised ja juba eurosse ümardatud hinnad), ning nende hinnad ülespoole ümardada tuhande euroni, saan keskmiseks hinnatõusuks 0,7 %. Ehk siis Tallinna statistiliselt keskmise korteri puhul saame hinnatõusuks 5371.- kr. Kui aga kujuneb harjumuseks ümardada eurohinnad sajani (ja seda ainult ülespoole), siis kujuneb hinnatõusuks 0,1% ehk 796.- krooni statistiliselt keskmise Tallinna korteri kohta. Kui aga arvestada, et mõned hinnad on lihtsam ümardada allapoole ning teatud juhtudel võib olla omaniku müügihuvist tulenevalt mõistlik hinda hoopis langetada, siis pole euro kasutuselevõtmisest tulenevat hinnatõusu väga põhjust karta. Kui kinnisvara hinnad järgneva kuue kuu jooksul tõusevad, siis mitte euro rakendamise vaid eelkõige nõudluse-pakkumise mõjul.

Kui vaadata meie kinnisvaraturu ajalugu, siis leiame viimase 6 aasta (st 3 tõusu ja 3 languse aasta) jooksul on tehingute arv langenud aasta I kvartalis möödunud aasta IV kvartaliga võrreldes 83,3 %. Väga lihtsakoeliselt lähenedes võime eeldada, et kui 2010 IV kv tehakse Tallinnas kuni 1600 korteritehingut, siis 2011 I kv tehakse ca 1300 tehingut. Varasemaid aastavahetusi vaadeldes tundub, et kui kinnisvarabuumi (3 aastat tõusu ja seejärel 3 aastat langust) mõjud elimineerida, siis on I kvartali ja möödunud aasta IV kvartali keskmine hinnatase püsinud stabiilsena, mis tähendab, et tehingumahtude langus ei ole otseselt hinnalangust põhjustanud. Seetõttu võiks oodata ka järgnevat poolaastat vaadates, et märtsis on Tallinna korterite hinnatase küllaltki sarnane praegusele hinnatasemele.

Ei ole mingi saladus, et pangad on taas julgemini vaatamas eluasemelaenude väljastamisele. Esimesed reklaamikampaaniadki selles vallas juba ära tehtud. Rahapuudust meie pankadel pole ning seega taandub küsimus laenuvõimelise ning vastava vajadusega kliendi olemasolule. Kahjuks ei ole praegu adekvaatset infot saadaval, kuid tasub tähele panna järgmist:
– Kinnisvaraturu nn põhja tegemisest on peagi möödunud ca 1,5 aastat. See on aeg, mil paljud ootel olnud kliendid teadvustasid endale, et nüüd on „põhi“, asusid aktiivselt vara otsima, valmistasid ette ning viisid lõpuni tehingu. Ootel olnud klientide hulk aga oli piiratud, mitte lõpmatu;
– Erinevad uuringud väidavad erinevat, kuid eeldades, et 3-6% eluruumidest on aastas käibes, siis annab see Tallinnas/Harjumaal turu normaalseks toimimiseks vajaliku minimaalseks tehingute mahuks 8000 – 16 000 eluruumi tehingut aastas. 2010.a. lõpetame ilmselt ca 8200 eluruumi tehinguga Harjumaal.
Eelnevat arvestades olen arvamusel, et sõltumata pankade võimalustest eluasemelaenu väljastada, ei ole meil piisavalt kliente, et kinnisvaraturule järske pöördeid tuua. Seetõttu ei mõjuta praegune eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine turu aktiivsust ega märkimisväärselt ka mitte hinnataset.

Vaatame ka peatselt kasvavate kulude potentsiaalset mõju kinnisvaraturule. Esmalt tooksin välja, et euribori tõus näiteks praeguselt 1,2-1,3%-lt näiteks 1,6%-le 2011 märtsis (NB! See ei ole prognoos vaid näide) toob kaasa eelnimetatud Tallinna statistiliselt keskmise korteri eluasemelaenu igakuise makse tõusu ca 145.- krooni. Ehk siis ca 1% selle laenumaksja igakuisest sissetulekust. Tundub, et kulude kasvu probleem on lahendatud kui jätta ühel õhtul kõrtsis söömata või jätta autoga ca 100 km pikkune mõtetu sõi tegemata. Mis kütte- jms kulusid puudutab, siis on selge, et tarbijad ei tee ostuotsust mitte talviste küttekulude olemasolu vaid nende suuruse järgi. Valides lihtsalt väiksema kuluga objekte. See, et kinnisvara omamisega kaasnevad kulud sesoonselt muutuvad on kõigile ostjatele teada. Samuti see, et kommunaalkulusid tuleb tasuda ka ostmisele alternatiivse üürilepingu korral. Targemad siluvad sesoonseid kõikumisi jaotades prognoositavad kulud kokku aasta peale ühtlaselt.

Kõike eelnevat kokku võttes võiks prognoosida, et:
– Euro kasutuselevõtmine ei tekita kinnisvaraturul märkimisväärset hinnatõusu. Tagasihoidlik hinnatõus on vältimatu, kuid sellel on teised põhjused.
– Laenukapitali paranenud kättesaadavus ei kasvata nõudlust hüppeliselt vaid aitab turu normaalselt toimida.
– Ka talvine suurem energiakulu ega euribori tõus (ning nende mõju eluasemelaenu kuumaksele) ei avalda märkimisväärset mõju tehinguaktiivsusele ega hindadele.

Et aga olla veelgi konkreetsem, viskaksin Tallinna linnaosade lõikes õhku keskmised tehinguhinnad märtsis 2011.a. järgmiselt:
Haabersti 910 – 920 eur/m2
Kesklinn 1480 – 1490 eur/m2
Kristiine 1070 – 1080 eur/m2
Lasnamäe 770 – 780 eur/m2
Mustamäe 860 – 870 eur/m2
Nõmme 950 – 960 eur/m2
Pirita 1060 – 1070 eur/m2
Põhja-Tallinn 820 – 830 eur/m2

Jätkuvalt on turu aktiivsuse ning kujuneva hinnataseme suurimaks mõjutajaks inimeste tarbimisharjumustest tulenevate ostuotsuste najal kujunev pakkumise-nõudluse suhe. Märksõnaks on kvaliteet. Peamisteks tendentsideks on kujunemas:
– Elukoha kvaliteedi parandamine st suundumus on uute või rekonstrueeritud korterite/majade soetamisele.
– Lisaks korteriturule hakkab taas tähelepanu saama eramajade turg, kuna hinnad on langenud klientidele vastuvõetavale tasemele.
– Kasvavate energiahindade taustal ei jää tarbijatel muud üle, kui vaadata energiasäästlikumate lahenduste ja objektide poole.

Häid uudiseid ka idanaabrilt – Moskva järelturu korterite hinnad tõusid esmakordselt üle 1,5 aasta

Postitaja: Ingvar Allekand @ 06.02.2010 12:29; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvarakontserni МИЭЛЬ analüüsikeskus teatab, et alates 2008.a. sügisest täheldati käesoleva aasta jaanuaris esmakordselt Moskva eluaseme järelturul hinnatõusu. Kuigi analüütikute andmeil langesid meie idanaabri pealinnas järelturul pakutavate eluruumide hinnad dollari arvestuses 0,8% ning jõudsid keskmiselt 5189 USD/m2-ni, siis rublades arvestades tõusid hinnad 1,3% kuni 155 tuhande rublani m2 kohta. Suurimat tõusu täheldati väikeste tellismajade korteritel elitaarsemates elurajoonides. Eksperdid seletavad hinnatõusu nõudluse kasvuga samas kui pakkumine langes jaanuaris 11,5% st 41,1 tuhande korterini.

Ka kinnisvarafirma МИАН on teatanud, et nende hinnangul tõusid Moskvas praktiliselt kõigi korteritüüpide hinnad nii esmasel kui ka järelturul. Nende hinnangul oli jaanuaris Moskva uusehitiste korterite keskmine m2 hind 155 tuhat rubla. Suurem kasv oli kõrgema klassi korteritel (2,3% st 162,1 tuhande rublani m2), kesklassi korteritel vähem (0,8% st 112,4 tuhande rublani m2) ning uute luksusklassi korterite hinnad langesid (1,4% st 498,4 tuhande rublani m2). Järelturu korterite keskmine m2 hind kasvas nende hinnangul 1,2% ning tõusis 144,8 tuhande rublani.